Оценка рыночной стоимости кафе и бара

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования Республики Беларусь

Белорусский Национальный Технический Университет

Строительный факультет

Кафедра "Экономика строительства"

Пояснительная записка

дипломного проекта

"Оценка рыночной стоимости кафе и бара по ул. Красной, 23"

Специальность Э.01.03 "Экономика и управление на предприятии"

Минск - 2006

Реферат

В дипломном проекте была проведена оценка рыночной стоимости кафе и бара, расположенных по адресу ул. Красная, 23.

Оценка рыночной стоимости производилась с использованием затратного, доходного и сравнительного подходов, с последующим согласованием результатов по методу иерархий.

В дипломном проекте проведен анализ экономической ситуации в Республике Беларусь, макро- и микроэкономических параметров, анализ рынка недвижимости, анализ местоположения объектов оценки, их конструктивных особенностей, коммуникаций, а также анализу характеристик земельного участка объектов оценки.

Оценка рыночной стоимости объекта с использованием затратного метода предусматривает расчет стоимости земельного участка, с учетом корректировки на функциональное назначение объекта оценки.

Оценка рыночной стоимости объекта доходным методом выполнялась по методу капитализации по норме отдачи по четырем вариантам прогноза. Расчет ставки дисконтирования выполнен по методу выделения внутренней нормы рентабельности.

В дипломном проекте разработана методика расчета корректировок на время продажи, местоположение, соотношение рабочих и подсобных помещений при оценке рыночной стоимости объектов сравнительным подходом.

Согласование результатов оценки выполнялось с использованием метода иерархий, который позволяет повысить объективность результатов оценки рыночной стоимости.

В дипломном проекте разработана технологическая карта на производство малярных работ в подъездах жилого 9-этажного дома. Также разработаны мероприятия, связанные с охраной труда и пожарной безопасностью при малярных работах.

Методика расчета по методу сравнения продаж имеет практическое значение для практикующих оценщиков.

Дипломный проект выполнен с использованием программных продуктов Microsoft Word, Microsoft Exsel и OpenOffice Draw .

Оглавление

Введение

Раздел 1. Характеристика объектов оценки

1.1 Анализ экономической ситуации в Республике Беларусь

1.2 Анализ столичного рынка недвижимости (торговля, общественное питание)

1.3 Анализ местоположения объекта оценки

1.4 Описание объекта

Раздел 2. Оценка объектов недвижимости затратным подходом

2.1 Понятие рыночной стоимости

2.2 Методологические основы оценки затратным подходом

2.3 Оценка земельного участка

2.4 Определение стоимости нового строительства

2.5 Определение стоимости улучшений

2.6 Оценка величины накопленного износа

2.7 Определение рыночной стоимости объекта затратным методом

Раздел 3. Оценка методом капитализации дохода

3.1 Методологические основы оценки методом капитализации дохода

3.2 Последовательность составления реконструированного отчета о доходах

3.3 Определение потенциального валового дохода (PGI)

3.4 Определение действительного валового дохода

3.5 Определение операционных расходов (OE)

3.6 Составление реконструированного отчета о доходах

3.7 Прогнозирование срока проекта

3.8 Методы определения нормы дисконтирования

3.9 Дисконтирование денежных потоков

Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж

4.1 Методологические основы оценки сравнительным подходом

4.2 Исходная информация по объектам - аналогам

4.3 Оценка объектов недвижимости методом корректировок

Раздел 5. Согласование результатов оценки

Раздел 6. Технология строительного производства

6.1 Область применения

6.2 Характеристики применяемых материалов и изделий

6.3 Потребность в материально-технических ресурсах

6.4 Организация и технология строительного процесса

6.4.1 Подготовительные работы

6.4.2 Технология выполнения работ

6.4.3 Численно-квалификационный состав и организация труда в бригаде

6.4.4 Калькуляция трудовых затрат на выполнение внутренних работ составом ЗДПС

6.5 Контроль качества и приемка работ

6.6 Технико-экономические параметры

Раздел 7. Охрана труда и техника безопасности

7.1 Указания по технике безопасности

7.2 Пожарная безопасность

Заключение

Список использованных источников

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Опыт становления отечественного рынка недвижимости стал подтверждением тенденций, характерных для всех стран с развитой экономикой, а именно:

- недвижимость составляет основу национального богатства. Именно в объектах недвижимости - зданиях, сооружениях, обустроенных территориях, - последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровень жизни как в настоящем, так и в будущем. По различным оценкам, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства;

- рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств, что, в конечном итоге, приводит к качественным преобразованиям спроса и предложения и обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития.

Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости. С одной стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект, - прежде всего за счет такого вида недвижимости, как жилье, которое имеет первостепенный потребительский приоритет. С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающей нормативно-правовые, финансово-экономические и управленческие механизмы, способны резко снизить рыночный потенциал недвижимости, привести к нежелательным социальным последствиям. недвижимость затраты капитализация доход

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, которое предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акции предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Таким образом, оценка недвижимости является актуальным и востребованным видом деятельности. Анализ стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

На практике, в процессе оценки могут возникнуть проблемы, вызванные пробелами в самой методологии оценки (ограниченной применимостью основных методов оценки: затратного, доходного и сравнения продаж). В данной работе будут применены все три метода оценки с последующим согласованием результатов.

Раздел 1. Характеристика объектов оценки

1.1 Анализ экономической ситуации в Республике Беларусь

Некоторые основные экономические показатели по Республике Беларусь на конец 2005 года представлены в таблице 1.1.

Таблица 1.1

Номинальный ВВП, млрд. USD	Рост реального ВВП, %	Сальдо госбюджета, %	Внутренний государственный долг, в % к ВВП	Внешний долг (совокупный),в % к ВВП	Обменный курс, BYR/USD
29,5	9,2	-0,6	5,8	17,9	2152

Рост реального промышленного производства на конец декабря 2005 / начало 2006 гг. составил 10,4 % по сравнению с предыдущим периодом, при этом наибольший вклад в прирост внесли топливная промышленность(3,2%) и машиностроение(2,1%), связанные с экспортом за рубеж. Что касается легкой и пищевой промышленности, то их вклад не столь значителен - 0,4% и 1,8% соответственно.

Уровень безработицы по республике составил в среднем 1,4%, при этом наибольший прирост занятости отмечен в строительной сфере; это можно связать прежде всего с высокими темпами роста жилищного строительства. В целом количество безработных сокращается и составляет 71,8 тыс. чел. в декабре 2005 г. по сравнению с 84,0 тыс. чел. в начале того же года.

Темпы прироста заработной платы на конец 2005 г. составили 16,7 %, при этом индекс потребительских цен составил 2,4(в % к предыдущему периоду).

Обменный курс белорусского рубля в течение года оставался относительно стабильным (благодаря жесткому контролю со стороны Нацбанка), что положительно влияло н доверие населения к национальной валюте и обеспечивало стабильный спрос на белорусские рубли.

Вывод: экономическую ситуацию в Республике Беларусь можно охарактеризовать как стабильную и благоприятную для инвестиций. Рост личных доходов населения привел к росту спроса на продукцию отечественной легкой и пищевой промышленностей на внутреннем рынке, а также к возрастанию роли сектора услуг, прежде всего торговли и общественного питания.

1.2 Анализ столичного рынка недвижимости (торговля, общественное питание)

На сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости г. Минска основное количество предложений помещений социально-общественного назначения не соответствует современному уровню. При этом спрос в несколько раз превышает уровень предложения. Катастрофически не хватает торговых площадей в оживленных, "проходных" местах. Как отмечают специалисты, спрос на такие объекты за прошлый год вырос практически вдвое, а предложение - почти нет, оно остается стабильно мизерным. Отсюда - рост цен на них в среднем на 25-30% в год, при этом специалисты не видят в ближайшей перспективе возможности изменить сложившийся дисбаланс спроса и предложения. Подавляющее большинство объектов социально-общественного назначения принадлежит государству, а оно по разным причинам, в т. ч. из-за медленной приватизации физически не успевает оценивать эти объекты, готовить правоустанавливающие документы, чтобы их реализовать. Кроме того, цены на гособъекты нередко завышаются, бывает также, что будущих собственников обременяют дополнительными обязательствами, которые не устраивают потенциальных покупателей.

Рынок торговой недвижимости практически не развит. Сегодня - это отдельно стоящие или встроенные в жилые дома магазины, принадлежащие государству, либо частные торгово-выставочные центры, в которых помещения сдаются в аренду. Маленьких магазинов, а спрос на них большой, в частной собственности очень мало, и они не влияют на рынок. Большинство их владельцев предпочитают сдавать свои торговые точки в аренду, а не продавать. А если и выставляют на продажу, то цены здесь трудно и систематизировать, и прогнозировать.

Практически такая же ситуация в секторе аренды. Четко сформировавшегося рынка аренды в республике еще нет. Разбежка в плате за аренду частной недвижимости тоже может достигать 25-30% в зависимости от места расположения объекта, его состояния, транспортного обеспечения, приспособленности под те или иные цели, других факторов и даже от финансового положения и планов арендодателя. Если ему очень и быстро нужны деньги, он может сдать свое имущество внаем и подешевле.

Правда, в республике постепенно разворачивается долевое строительство крупных торговых и торгово-развлекательных центров, с помощью которых ситуация через 2-3 года, как ожидается, начнет меняться. Пока же остается констатировать: спрос на рынке недвижимости в ближайшие годы будет превышать предложение по всем позициям, хотя и в разной степени.

1.3 Анализ местоположения объекта оценки

Объект оценки представляет собой встроенные помещения, находящиеся на 1-ом этаже здания промышленного корпуса, принадлежащего ОАО "Полиграфкомбинат им. Я. Коласа".

Здание промышленного корпуса ОАО "Полиграфкомбинат им. Я. Коласа" находится в Советском районе г. Минска, в квартале, ограниченном ул. В. Хоружей, ул. Якуба Коласа и ул. Варвашени.

В непосредственной близости от объекта оценки находится оживленная часть города с обилием объектов недвижимости торгового и общественно-культурного назначения. На незначительном удалении от объекта оценки находится крупнейший торговый узел города - Комаровский рынок.

Объект обладает развитой инженерной инфраструктурой, имеются сети водоснабжения, канализации, тепловые сети, электроснабжения, радио, телефонизации. Такие важные факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта, как расположение его в части города, характеризующейся высокой деловой активностью, отличная транспортная доступность (в 500-ах метрах находится станция метро. Общественный транспорт представлен движением автобусов, троллейбусов и трамваев по ул. Красная. В 50-ти метрах от объекта оценки находится стоянка для автотранспорта). Окружение объекта оценки крупными торговыми и общественно-культурными центрами, развитая инфраструктура, наличие автомобильной стоянки вблизи здания, делают оцениваемый объект достаточно привлекательным с точки зрения потенциальных инвесторов для приобретения его в собственность.

1.4 Описание объекта

Оценке подлежат: помещения кафе и помещения бара.

Здание построено в 1953 г. и представляет собой "сталинское" добротное кирпичное строение с помещениями высотой до 4м. Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на праве постоянного пользования ОАО "Полиграфический комбинат имени Я. Коласа".

Арендаторами в оцениваемых помещениях выполнен евроремонт. Все помещения находятся в хорошем состоянии и удовлетворяют требованиям рынка, предъявляемым к помещениям такого типа.

Описание участка земли представлено в таблице 1.2

Таблица 1.2 Описание участка земли

Местоположение	г. Минск, ул. Красная, 23
Целевое назначение земельного участка	Эксплуатация промышленных зданий и сооружений
Ценовая зона	2
Рельеф земельного участка	Ровный
Кадастровый номер земельного участка	500000000008000520
Юридические права на земельный участок	Принадлежит на праве постоянного пользования ОАО "Полиграфический комбинат имени Я. Коласа"
Государственный акт на земельный участок	№ 2801 от 30.09.2001 г.
Номер оценочной зоны основного здания	642 П 1111
Стоимость 1 м 2 участка земли в промышленной зоне, долл.	95,99
Коэффициент функционального зонирования для промышленной зоны	0,48
Функциональная зона для объектов оценки	О 1111
Коэффициент функционального зонирования для прочих зон в центре города	0,9

Описание конструктивных решений здания, сетей и улучшений представлены в таблице 1.3.

Таблица 1.3 Описание конструктивных решений здания и улучшений.

Дата ввода здания в эксплуатацию, год	1953
Общая площадь оцениваемых помещений, м2 в т.ч.	523,52
помещений кафе, м 2	458,22
помещения бара, м 2	65,3
Характеристика конструктивных элементов:
Фундамент	Сборный железобетон
Стены наружные и внутренние	Кирпич
Перегородки	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные плиты.
Крыша	Двускатная металлическая
Оконные проемы	Двойные деревянные, решетка, ПВХ
Дверные проемы	ПВХ, щитовые, металлические
Наружная отделка	Оштукатурено
Внутренняя отделка	Подвесные потолки, декоративная штукатурка, плитка, обои, пластиковые панели, искусственный камень
Полы	Плитка, мозаика, паркет, бетон
Водопровод	Стальные трубы от городской сети.
Канализация	Чугунные трубы, сток в городскую сеть.
Электроснабжение	Скрытая электропроводка.
Телефон	Каблирован.
Отопление	Собственная котельная
Вентиляция	Приточно - вытяжная
Прочее	Крыльца бетонные

Вывод: проанализировав местоположение объекта оценки, а также его конструктивные решения, сети и улучшения можно заключить, что данный объект привлекателен с точки зрения потенциального инвестора или покупателя.

Раздел 2. Оценка объектов недвижимости затратным подходом

2.1 Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

2.2 Методологические основы оценки затратным подходом

Затратный метод является одним из стандартных методов оценки рыночной стоимости, основанных на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемому зданию. Стоимость недвижимости, определяемая затратным методом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли (как свободного в его наилучшем и наиболее эффективном использовании), стоимости улучшений (в виде восстановительной или заменяющей стоимости в зависимости от типа объекта оценки), предпринимательской прибыли, косвенных затрат, минус накопленный износ.

2.3 Оценка земельного участка

Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на правах постоянного пользования ОАО "Полиграфический комбинат имени Я. Коласа". Заключение от 2 сентября 2004г. №К - 148/04 "О кадастровой стоимости земельного участка" составлено для основного здания, которое является промышленным объектом. Поэтому земельный участок оценивался как находящийся в промышленной зоне. Стоимость земельного участка площадью 2,8812 га составляет 2 765 663, 88 доллара США или 95,99 доллара США за 1 кв.м.

Объекты оценки по договору аренды сдаются как объекты общественного питания и по назначению не являются промышленными объектами. Главный выход расположен на ул. Красная, примыкающую в данном месте к площади Я. Коласа. Расположение объектов оценки попадает во вторую ценовую зону г. Минска. Объекты оценки располагаются фактически в центре г. Минска. По инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Беларусь при таком назначении и расположении объекты попадают в прочие зоны делового центра. Поэтому, стоимость земельного участка для объектов оценки определялась с учетом изменения функционального назначения оцениваемых помещений.

Размер земельного участка под объект оценки принимаем с учетом поправочного коэффициента, учитывающего дополнительную площадь, необходимую для обслуживания зданий. Размер поправочного коэффициента определяется исходя из нормативов минимальной плотности застройки площадок промышленных предприятий по отраслям производств, согласно приложению №1 СНиП 2-89-80* "Генеральные планы промышленных предприятий". Поскольку земельный участок выделен для полиграфкомбината, то коэффициент плотности застройки принят по газетно-книжножурнальным и книжным производствам в размере 50%. Таким образом, коэффициент пересчета от площади застройки к общей площади для обслуживания оцениваемых помещений составит: 100/50=2.

Площадь застройки приходящаяся на оцениваемые помещения определяем исходя из сведений об общей площади застройки, общей площади здания и общей площади оцениваемых помещений:

Sзастр. = 523,52*6468/22198 = 152,54 м.кв.,

где 523,52-общая площадь оцениваемых помещений, м²

6468 - площадь застройки всего здания, м²

22198 -общая площадь помещений всего здания, м²

В расчете стоимости земельного участка учитываем площадь застройки в размере:

152,54 м.кв. * 2 = 305 м.кв.

Стоимость земельного участка составляет:

V L= 95,99/0,48*0,9*305= 54 909 долл. США,

где:

0,48 - коэффициент функционального назначения для промышленной застройки

0,9 - коэффициент функционального назначения для объектов, расположенных в прочих зонах делового центра.

Расчет стоимости земельного участка приведен в табл. 2.1

Таблица 2.1 Определение стоимости земельного участка объекта оценки в ценах на 1.01.2006г.

№п/п	Показатели	Всего
1	Стоимость 1м.кв. участка земли, долл. США	95,99
2	оценочная зона	П 1111
3	Оценочная зона объекта оценки	О 1111
4	Коэффициент функционального зонировании для пром.зоны	0,48
5	Коэффициент функционального зонировании для общественных центров	0,90
6	Корректировка на функцию земельного участка объекта оценки	179,98
7	Общая площадь здания, м2	22 198,00
8	Площадь застройки всего здания, м2	6 468,00
9	Площадь объектов оценки, м2	523,52
10	Размер земельного участка, приходящейся на объекты оценки, м2	305
	в т.ч. кафе	269
	бар	39
11	Стоимость земельного участка, дол. США	54 909
	в т.ч. кафе	48 060,1
	бар	6 848,9
12	Стоимость земельного участка, руб.	118 164 168
	в т.ч. кафе	103 425 335
	бар	14 738 833

Таким образом, стоимость земельного участка на 1.01.2006 составляет 118 164 168 руб., в т.ч.: кафе - 103 425 335 руб., бар - 14 738 833 руб.

2.4 Определение стоимости нового строительства

При определении стоимости нового строительства можно рассматривать либо стоимость строительства точной копии объекта оценки, либо стоимость строительства современного здания, обеспечивающего аналогичную полезность. Выбор типа стоимости нового строительства, а также характеристики современного объекта замещения должны быть обоснованы в соответствии с конкретной ситуацией. Таким образом, стоимость нового строительства улучшений может выступать в виде восстановительной либо заменяющей стоимости. В данном случае стоимость нового строительства выступает в виде заменяющей стоимости.

Восстановительная стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.

Заменяющая стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.п.

Заменяющая стоимость была рассчитана по "Сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений полиграфической и кинематографической промышленности для переоценки основных фондов № 15", таблица 5 в ценах 1970 г. исходя из общего объема здания и оцениваемых помещений.

Восстановительная (заменяющая) стоимость объектов оценки в ценах на дату оценки с применением сборников УПВС, рассчитывается по формуле:

С = С₆₉* V * И₈₄ * И₉₁ * 0, 99 *И_офi, (2.1.)

где

С₆₉ - стоимость единицы измерения укрупненного показателя стоимости по сборникам УПВС в ценах 1969 г.

V - строительный объем здания.

И₈₄ - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г. Принимается согласно Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94 в размере 1,2 (для Республики Беларусь).

И₉₁ - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен 1984 г. к ценам 1991г. (отраслевой коэффициент). Принимается согласно Постановлению Совмина БССР от 17.01.1991г. № 18. Для полиграфической промышленности этот коэффициент 1,94.

0,99 - территориальный понижающий коэффициент;

И_офi - индексы изменения стоимости основных фондов.

Поскольку в техническом паспорте отсутствовали сведения по объемам кафе и бара, произведем расчет строительных объемов по рабочим чертежам оцениваемых объектов. Результаты расчетов приведены в таблице 2.2 .Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в ценах 1969 г. представлен в таблице 2.3. Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в текущих ценах представлен в таблице 2.4.

Таблица 2.2 Определение строительного объема кафе и бара

Основное	Формула подсчета	Значение	Един. изм
	Кафе
Ширина	0,58+10,39+0,16+1,41+3,52+,58	16,64	м
ШиринаН	6,25+0,58	6,83	м
Шир-ШирН	16,64-6,83	9,81	м
ДлинаВ	0,4+27,93-0,58-2,85-0,26	24,64	м
Длина Н	0,29+2,71+0,16+8,84+0,16+17,78+0,29	30,23	м
длН-длВ	30,23-24,64	5,59	м
Площадь 1	16,64*24,64+6,83*5,59+5,59*9,81/2	475,61	м2
Площади пилястр
Пилястр 1	0,68*0,37*9	2,26	м2
Пилястр 2	2,49*0,37*7	6,45	м2
ПилЛевВН	1,3*0,37*2	0,96	м2
ПилПрВ	1,8*0,37	0,67	м2
ПилПрН	(1,3+0,29)*0,37	0,59	м2
	Итого пилястры	10,93	м2
	Итого площадь основная	486,54	м2
Правая часть
Ширина	4,12+0,58	4,70	м
Длина	0,08+2,42+0,16+4,51+0,16+4,08+0,95	12,36	м
Умывальник	(2,33+0,16)*(2,24+2,2-2,42+0,16/2)	5,23	м2
Корректировка на изменение толщины стены	3,4*0,08-3,4*0,29	-0,71	м2
Корректировка на скос	0,9*1,8/2	-0,81	м2
Итого площадь дополнительная	4,7*12,36+5,23-0,71-0,81	61,80	м2
	Итого кафе	548,34	м2
	высота	3,80	м
	Объем Кафе	2083,67	м3
	Бар
Ширина	0,28+4,10+0,16+3,34-0,08	7,8	м
Длина	0,08+2,04+0,16+6,53+0,58	9,39	м
Корректировка на умывальник	(2,33+0,16)*(2,24+2,2-2,42+0,16)	-5,43	м2
Корректировка на смешение перегородки	6,53*0,17	-1,11	м2
Туалет	(1,46+0,16)*(1,1+0,08+0,95)	3,45	м2
Пилястры	3*0,37+0,68*0,37+1,16*0,37	1,79	м2
Треугольная часть	3,7*(6,25+0,95)/2	13,32	м2
Корректировка на дверной проем	0,37*1,38	-0,51	м2
Общая площадь	7,8*9,39-5,43-1,11+3,45+1,79+13,32-0,51	84,75	м2
	Итого бар	84,75	м2
	Высота	3,80	м
	Объем бара	322,067	м3

Таблица 2.3 Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 г.

Наименование объекта	Год ввода в эксплуатацию	Единица измерения	Общая площадь, объем, длина, кол-во.	№ сборн. УПВС и табл.	Стоим. един. измер.по УПВС в ц. 1969г., руб.	Поправочный коэф-нт к сборникам УПВС	Стоим. един. измер.по УПВС с попр. коэф-том в ц. 1969г., руб.	Восстановительная стоимость в ценах 1969г.
Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул. Красной, 23	1953	м3.	2387,4	Сб.15таб.5в	15	1	15	36056,0565
в т.ч. Кафе	1953	м3.	2083.67	Сб.15таб.5в	15	1	15	31225,05
Бар	1953	м3	322.0671	Сб.15таб.5в	15	1	15	4831,0065

Таблица 2.4 Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах

Наименование объекта	Востановительная ст-ть в ценах 1969г.,руб	Коэф. для пересчета 1,2*0,99*1,94*14,5	Коэф.изменения ст-ти на 01.01.93	Коэф.изменения ст-те на 01.01.94	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.95	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.96	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.97	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.98	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.00	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.01	Коэф. изменения ст-ти на 01.01 02	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.03	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.04	Коэф изменения ст-ти на 01.01.05	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.06	Восстановительная стоимость в текущих ценах, руб.
Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул. Красной, 23	36056,0565	33,41844	19,8414	4,9	11,9	2,7889	1,32	1,7872	12,0617	3,3404	1,3057	1,3232	1,3123	1,2461	1,1326	118352967
в т.ч.Кафе	31 225,05	33,41844	19,8414	4,9	11,9	2,7889	1,32	1,7872	12,0617	3,3404	1,3057	1,3232	1,3123	1,2461	1,1326	102508531
Бар	4831,0065	33,41844	19,8414	4,9	11,9	2,7889	1,32	1,7872	12,0617	3,3404	1,3057	1,3232	1,3123	1,2461	1,1326	15844436

Таким образом восстановительная стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2006 составляет 118 352 967 рублей, в том числе кафе - 102 508 531 рублей, бар - 15 844 436 рублей.

2.5 Определение стоимости улучшений

На дату проведения оценки арендатором выполнены улучшения, стоимость которых увеличивает рыночную стоимость объектов оценки.

С целью приведения арендуемых площадей в соответствие с рыночными и санитарно-техническими требованиями, арендаторами были выполнены ремонтно-строительные работы, в том числе частичная перепланировка помещений, качественная отделка стен, пола, потолков, замена и ремонт заполнений дверных и оконных проемов, полная замена электрики, вентиляции, сантехники, отопительных приборов. Расчет стоимости выполненных работ в ценах 1991 года приведен в таблицах. 2.5 и 2.6.

Перевод в цены на 1.01.2006 года проводился по элементам затрат на ремонтно-строительные работы согласно действующего законодательства. Расчет стоимости вышеназванных работ в текущих ценах приведен в таблицах 2.7 и 2.8.

Кроме того, в арендуемых помещениях были выполнены работы по установке охранно-пожарной сигнализации. Распределение выполненных объемов работ по установке охранно-пожарной сигнализации между кафе и баром выполнено пропорционально их площадям. Расчет стоимости охранно-пожарной сигнализации в текущих ценах представлен в таблице 2.9.

Для обеспечения бесперебойного функционирования кафе в период отключения горячей воды, в систему водоснабжения были врезаны 3 проточных водонагревателя Ariston SG 10 OR и 2 бойлерных водонагревателя Ariston SG НР 100 VE .

Для поддержания комфортных температурных условий в кафе были установлены кондиционеры (сплит-системы): настенный LG S07LHG и потолочный MсQuay. Указанные улучшения являются условно отделимыми. Расчет стоимости этих улучшений на дату оценки представлен в таблице 2.10.

Таблица 2.5 Расчет стоимости ремонтно-строительных работ по кафе в ценах 1991 года

Наименование разделов и работ	зарплата рабочих	Эксплуатация машин	Материальные ресурсы	прямые затраты	накладные расходы	Плановые накопления	Итого по ПТМ
		Всего	в т.ч. з/п	Всего	в т.ч. транспорт
Строительные работы
Ремонтные работы по разборке в подсобных помещениях	590	149	5	8	2	747	996	766	2 509
ремонтные и отделочные работы в подсобных помещениях	9 343	436	170	25 641	1 402	35 420	13 146	10 156	58 722
Работы по разборке в зале кафе	203	7	5			210	264	231	705
ремонтные и отделочные работы по залу кафе	11 208	703	287	30 836	2 033	42 747	15 937	12 437	71 121
Вентиляция	1 094	86	37	2 763	133	3 943	1 649	1 064	6 656
Электромонтажные работы	14 269	3 842	743	5 440	483	23 551	19 636	14 545	57 732
демонтаж	88	28	16			116	125	93	334
Водоснабжение и канализация	1 384	68	18	2 855	181	4 307	2 167	1 398	7 872
Работы по разборке и демонтажу в подсобных помещениях	794	8	4	8	5	810	1 196	772	2 778
ИТОГО	38 973	5 327	1 285	67 551	4 239	111 851	55 116	41 462	208 429

Таблица 2.6 Расчет стоимости ремонтно-строительных работ по бару в ценах 1991 года.

№ п/п	Наименование работ	зарплата рабочих	Эксплуатация машин	Материальные ресурсы	прямые затраты	накладные расходы	Плановые накопления	Итого по ПТМ
			Всего	в т.ч. з/п	Всего	в т.ч. транспорт
1	Разборка, ремонт и отделка	4846	329	137	11013	587	16 188	6 684	5 586	28 458
2	снять подвесной потолок из ткани	158	3	2			161	218	182	561
3	снять стоимость ткани				1 440	14	1 440			1 440
	Итого	4 688	326	135	9 573	573	14 587	6 466	5 404	26 457

Таблица 2.7 Расчет фактической стоимости выполненных работ по кафе в текущих ценах

Наименование затрат		Базисная стоимость в ценах 1991 г., руб.	Индекс изменения стоимости	Фактическая стоимость, руб.
Основная ЗП		38 973	992,765	38 691 030
Машины механизмы		5 327	1880,027	10 014 904
Материалы		63 312	1920,035	121 561 256
Транспорт		4 239	1547,519	6 559 933
Накладные расходы		55 116	969,348	53 426 584
Плановые накопления		41 462	560,283	23 230 454
ИТОГО		208 429	1216,165	253 484 161
Непредвиденные 3%	3%	6 253	1216,165	7 604 680
Итого СМР		214 682		261 088 841
ПРОЧИЕ
Премиальная оплата труда 30%	30%	11692		11 607 309
Премиальная оплата труда 6, 5%	6,50%	3583		3 472 728
ВСЕГО в текущих ценах		229956		276 168 878
ФЗП Осн. З/П	1	38973		38 691 030
З/п ММ	0,35	1864		3 505 216
З/п НАКЛ.	0,357	19676		19 073 290
З/п ПЛАН	0,2308	9569		5 361 589
Прочие	1	15274	992,765	15 163 492
Итого ФЗП		85358	992,765	84 740 435
Непредвиденные от ФЗП 3%	3%	2102	992,765	2 086 792
Всего ФЗП				86 827 227
НАЛОГИ
Единый платеж	5%			4 341 361
Итого				280 510 239
ПМЦФ	2,5			6 904 222
ИТОГО				287 414 461
ПРФ	2			5 748 289
Итого стоимость без НДС				293 162 750
НДС	18%			52 769 295
Итого Стоимость с НДС				340 183 756
ВСЕГО НАЛОГОВ				69 763 167
ВСЕГО ПО СМЕТЕ	Руб			340 183 756
Курс доллара по НБ РБ				2 152
Всего	Долл			158 078

Таблица 2.8 Расчет фактической стоимости выполненных работ по бару в текущих ценах

Наименование затрат		Базисная стоимость в ценах 1991 г., руб.	Индекс изменения стоимости	Фактическая стоимость, руб.
Основная ЗП		4 688	992,765	4 654 082
Машины механизмы		326	1880,027	612 889
Материалы		9 000	1920,035	17 280 315
Транспорт		573	1547,519	886 728
Накладные расходы		6 466	969,348	6 267 804
Плановые накопления		5 404	560,283	3 027 769
ИТОГО		26 457	1216,165	32 176 077
Непредвиденные 3%	3%	794	1216,165	965 635
Итого СМР		27 251		33 141 712
ПРОЧИЕ
Премиальная оплата труда	30%	1406		1 396 224
Премиальная оплата труда	6,50%	420		407 407
ВСЕГО в текущих ценах		29077		34 945 343
ФЗП Осн. З/П	1	4688		4 654 082
З/п ММ	0,35	114		214 511
З/п НАКЛ.	0,357	2308		2 237 606
З/п ПЛАН	0,2308	1247		698 809
Прочие	1	1827	992,765	1 813 781
Итого ФЗП		10184	992,765	10 110 318
Непредвиденные от ФЗП	3%	251	992,765	249 184
Всего ФЗП				10 359 502
НАЛОГИ
Единый платеж	5%			517 975
Итого				35 463 318
ПМЦФ	2,5			873 633
ИТОГО				36 336 951
ПРФ	2			698 907
Итого стоимость без НДС				37 035 858
НДС	18%			6 666 454
Итого Стоимость с НДС				43 003 405
ВСЕГО НАЛОГОВ				8 756 969
ВСЕГО ПО СМЕТЕ	Руб.			43 003 405
Курс доллара по НБ РБ				2 152
Всего по смете	Долл.			19 983

Таблица 2.9 Расчет стоимости пожарной сигнализации и неотделимых улучшений

Показатели	Всего	в т.ч. кафе	бар
Стоимость улучшений по смете	383 487 725	340 183 756	43 003 969
общая площадь помещений, м 2	523,52	458,22	65,3
Стоимость пожарной сигнализации
Акт на пожарную сигнализацию от 30.07.2003	4 800 000	4 201 284	598 716
Курс НБ РБ на дату акта	2 070	2 070	2 070
Стоимость пожарной сигнализации на 30.07.2003 г., долл	2 319	2 030	289
Стоимость пожарной сигнализации на 1.01.2006 г., долл.	2 319	2 030	289
Курс доллара на 1.01.2006г.	2 152	2 152	2 152
Стоимость пожарной сигнализации на 1.01.2006г., руб.	4 990 488	4 368 560	621 928
Всего стоимость неотделимых улучшений, руб.	388 478 213	344 552 316	43 625 897

Таблица 2.10 Расчет стоимости условно-отделимых улучшений

Наименование	марка	аналог	Стоимость, долл.	Корректировка, дол	Рыночная стоимость, долл.	Примечание
Проточный водонагреватель	Ariston SG 10 OR	Ariston TiTech Tl-15 OREE	155	10	145	Прайс лист Интернет-магазин Водонагреватели
Проточный водонагреватель	Ariston SG 10 OR	Ariston TiTech Tl-15 OREE	155	10	145
Проточный водонагреватель	Ariston SG 10 OR	Ariston TiTech Tl-15 OREE	155	10	145
Бойлерный нагреватель	Ariston SG НР 100 VE 1,5	Ariston TiTech Tl-120/L	265	5	260
Бойлерный нагреватель	Ariston SG НР 100 VE 1,5	Ariston TiTech Tl-120/L	265	5	260
Кондиционер настенный	LG S07LHG	LG S07LHG	645		645	Прайс Интернет магазина Shop.Ni.by
Кондиционер потолочный	MC Quay	MC Quay	1859		1859	"Северная звезда" Прайс на кондиционеры
ИТОГО, долл.					3459

Сводный расчет восстановительной стоимости по объектам недвижимости представлен в таблице 2.11.

Таблица 2.11 Сводный расчет восстановительной стоимости по объектам оценки

Наименование зданий и сооружений	Восстановительная стоимость, руб.	Выполненные неотделимые улучшения, руб.	Восстановительная стоимость с улучшениями, руб.	Условно отделимые улучшения
1	2	3	4	5
Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул. Красная, 23, в т.ч.	118 352 967	388 478 213	506 831 180
Кафе	102 508 531	344 552 316	447 060 847	7 443 768
Бар	15 844 436	43 625 897	59 470 333

Таким образом, восстановительная стоимость оцениваемых встроенных помещений с неотделимыми улучшениями на дату оценки в ценах на 1.01.2006 г. составляет 506 831 180 руб., в т.ч.: кафе - 447 060 847 руб., бар - 59 470 333 руб.

2.6 Оценка величины накопленного износа

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих источников.

Накопленный износ для объекта оценки определялся методом разбивки. При этом в общем случае рассматриваются все виды износа, к которым относят:

физический износ (исправимый и неисправимый);

функциональный износ (исправимый и неисправимый);

внешний или экономический износ.

Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации зданий.

Функциональный износ вызывается несоответствием устройства здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т.п.) современным рыночным требованиям.

Внешний износ вызывается изменениями ситуации на рынке, изменением финансовых, законодательных условий и т.п.

Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И, наоборот, износ относится к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость здания.

Исправимый физический износ (отложенный ремонт)	Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости недвижимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. При этом предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.
Неисправимый физический износ	Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной восстановительной стоимости (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструктивных элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания: фундаменты, каркас, наружные стены, железобетонные перекрытия, металлоконструкции. Нормативный срок их эксплуатации совпадает со сроком эксплуатации здания в целом, устанавливаемым, исходя из группы капитальности в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий).

Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим элементам, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться.

Визуальное обследование объекта показало, что ремонтно-строительные работы по оцениваемым помещениям проведены 2.5 года назад и в настоящее время проведения дополнительных работ не требуется. Поэтому исправимый физический износ (отложенный ремонт) по оцениваемым помещениям можно принять равным 0.

В то же время продолжается процесс естественного старения элементов конструкций. Основные несущие конструкции прослужили более 50 лет. При этом накапливается неисправимый физический износ, зачастую не оцениваемый визуально.

Процент износа начислялся отдельно по каждому конструктивному элементу пропорционально фактическому и нормативному сроку службы отдельных конструктивных элементов.

В денежном выражении физический износ рассчитывался в процентном отношении от восстановительной стоимости с неотделимыми улучшениями.

Общий процент физического износа по объекту оценки после проведенного ремонта составляет 28%. Стоимостная величина физического износа объекта оценки рассчитывалась от восстановительной стоимости с учетом неотделимых улучшений. Расчет величины физического износа представлен в таблицах 2.12. и 2.13

Таблица 2.12 Определение физического износа встроенных помещений 1-го этажа здания по ул. Красной,23

№№ п/п	Наименование конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов	Удельный вес в %	фактический срок службы	Нормативный срок службы	Износ по сроку службы	Удельный износ
1	2	3	4	5	6	7	8
1	Фундамент	Сборные ж/бетонный	10,0	51	125	40,80	4,08
2	Каркас и перекрытия	Железобетон	31,0	51	125	40,80	12,65
3	Стены и перегородки	Кирпичные	15,0	51	125	40,80	6,12
4	Кровля	Двускатная металлическая	2,0	2	20	10,00	0,20
5	Полы	ковровое, плитка, бетон	10,0	2	30	6,67	0,67
6	Проемы дверные	ПВХ, деревянные	1,0	2	30	6,67	0,07
7	Проемы оконные	ПВХ, Двойные деревянные	6,0	2	30	6,67	0,40
8	Отделочные работы	Гипсокартон, обои, плитка, камень, окраска, подвесной потолок	7,0	2	6	33,33	2,33
9	Внутренние сантехнические и электротехнические устройства	Горячее водоснабжение - металлические трубы, электроосвещение - скрытая проводка, канализация - чугунные трубы, вентиляция - приточно-вытяжная.	16,0	2	30	6,67	1,07
10	Прочие работы	Бетонные крыльца	2,0	2	30	6,67	0,13
	ИТОГО:		100,0
	Средний процент износа составляет:					28%

Таблица 2.13 Расчет величины физического износа

Наименование зданий и сооружений	Восстановительная стоимость с улучшениями, рублей.	Износ помещений здания по акту, %.	Износ, руб.
1	2	3	4
Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул. Красная, 23	506831180	28%	141912730
В т.ч.
Кафе	447060847	28%	125177037
Бар	59470333	28%	16651693

Функциональный износ здания вызывается несоответствием характеристик здания современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках рассматриваемого типа недвижимости (чрезмерностью размеров здания, компоновкой оборудования, улучшениями, наличие которых в настоящее время и в настоящих условиях неадекватно требованиям современных рыночных стандартов).

Функционального износа по объекту оценки не выявлено.

Внешний (экономический) износ вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д. Отсутствие исходной рыночной информации не позволяет провести какие-либо расчеты и определить величину данного типа износа по объекту оценки.

Накопленный износ, определенный как сумма физического, функционального и внешнего износа по объекту оценки, представлен в таблице 2.14.

Таблица 2.14 Расчет величины накопленного износа

Показатели	Всего	В т.ч. кафе	Бар
Физический износ, руб.	141912730	125177037	16651693
Функциональный износ, руб.
Внешний износ, руб.
Накопленный износ, руб.	141912730	125177037	16651693

Таким образом, общая сумма накопленного износа объекта оценки на дату оценки составляет 141 912 730 руб., в т.ч. кафе - 125 177 037 руб., бар - 16 651 693 руб.

2.7 Определение рыночной стоимости объекта затратным методом

Рыночная стоимость недвижимости затратным методом определялась как сумма восстановительной стоимости с улучшениями, стоимости земельного участка плюс косвенные затраты и прибыль предпринимателя за минусом накопленного износа.

Косвенные затраты - это расходы или затраты, возникающие после завершения строительства или в процессе строительства и необходимые для продажи или нормального функционирования недвижимости. К косвенным расходам можно отнести:

расходы на маркетинговые услуги для продажи недвижимости или отдельных ее частей, в том числе затраты на рекламу;

затраты на оформление и регистрацию прав собственности;

затраты на содержание недвижимости при ее экспозиции на открытом рынке;

стоимость инвестиций в землю и др.

Косвенные затраты для недвижимости подобной оцениваемой, на данный период по экспертным оценкам могут составить 3 % от суммы прямых затрат на новое строительство.

Прибыль предпринимателя - это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Она представляет степень риска, связанную с реализацией проекта.

Прибыль предпринимателя в общем случае должна определяться по рыночным данным. Учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости, характеризующуюся отсутствием сложившихся отношений в области девелоперской деятельности, величину прибыли предпринимателя при инвестировании в строительство объектов недвижимости следует сопоставить с прибыльностью вложения в финансовые проекты. Учитывая риски, связанные с финансированием строительства, величина прибыли предпринимателя по экспертным оценкам в настоящее время может достигать 10-25%.

Учитывая выгодное месторасположение оцениваемого объекта а также тот факт, что оцениваемый объект относится к числу высокодоходных объектов недвижимости, принимаем величину прибыли в размере 20% от суммы прямых затрат на новое строительство. Расчетрыночной стоимости объектов оценки представлен в таблице 2.15.

Таблица 2.15 Расчет рыночной стоимости объектов

Наименование	Кафе	Бар	Всего
Стоимость земельного участка, руб.	103425335	14738833	118164168
Площадь общая, м 2	458,22	65,3	523,52
Восстановительная стоимость, руб.	102508531	15844436	118352967
Улучшения неотделимые, руб.	344552316	43625897	388478213
Улучшения условно отделимые, руб.	7443768		7443768
Всего восстановительная стоимость с улучшениями	447060847	59470335	506831180
Накопленный износ, руб.	125177037	16651695	141912730
Косвенные затраты (3%), руб.	13411825	1784110	15195935
Предпринимательская прибыль, (20%)	89412169	11894067	101306236
Рыночная стоимость, руб.	528133139	71235650	599368789
Рыночная стоимость, долл. США	245415	33102	278517

Таким образом, рыночная стоимость объектов оценки, определенная затратным подходом по состоянию на 1.01.2006 г. составляет 599368 тыс. руб. или 278517 долл. США в том числе по кафе - 528133 тыс. руб. или 245415 долл. и по бару 71235 тыс. руб. или 33102 долл.

Вывод: рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная затратным методом по состоянию на 1.01.2006 г. составляет: 599368 тыс. руб. или 278517 долл. США, в т.ч.:

- помещений кафе 528133 тыс. рублей или 245415 долл. США;

- помещений бара 71235 тыс. рублей или 33102 долларов США.

Раздел 3. Оценка методом капитализации дохода

3.1 Методологические основы оценки методом капитализации дохода

Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания, который утверждает, что стоимость собственности определяется стоимостью будущих выгод, которые данная собственность будет генерировать.

Для конвертации будущих доходов в настоящую стоимость применяются следующие методы:

метод прямой капитализации;

метод капитализации по норме отдачи (прибыли).

Метод прямой капитализации предполагает, что будущий доход будет поступать в виде регулярных одинаковых платежей, а стоимость собственности за период владения не изменится. Техника метода заключается в делении чистого операционного дохода на общий коэффициент капитализации. При этом величина общего коэффициента капитализации - определяется либо по результатам статистической обработки рыночной информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов, либо по соответствующим расчетным формулам.

Метод капитализации по норме отдачи (прибыли) учитывает любые изменения и дохода и стоимости собственности за период владения. В общем случае метод формализуется путем дисконтирования каждого будущего денежного потока с соответствующей нормой дисконтирования (анализ дисконтированных денежных потоков).

Метод капитализации по норме отдачи (прибыли) переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путем капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность поступления доходов, изменение стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи. Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенные инвестиции. Метод позволяет также ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли или отдачи.

Метод капитализации по норме отдачи называют также анализом дисконтированного денежного потока, потому что для расчета настоящей стоимости будущих денежных потоков используется норма дисконта. Дисконтирование может выполняться по формулам с помощью финансовых таблиц или с помощью специализированных вычислительных средств. Расчет будущих доходов по норме отдачи производится по формуле:

PV - стоимость недвижимости, определенная методом капитализации по норме отдачи;

СF₁,CF₂,…, СF_n - денежные потоки по интересам или всей собственности в 1-й, 2-й,... n-й период;

i₁, i₂, …, i_n - периоды расчета денежных потоков.

Ключевыми моментами для достоверности определения стоимости методом анализа дисконтированного денежного потока являются качественный прогноз ожидаемых денежных потоков и выбор подходящей нормы дисконтирования.

3.2 Последовательность составления реконструированного отчета о доходах

Реконструированный отчет о доходах - сводный расчет прогнозируемого чистого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости. Составление реконструированного отчета о доходах является важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости методом капитализации дохода.