Оценка рыночной стоимости кафе и бара

33 102

68 838

102 260

Вес вариантов расчета

%

11,00%

40,00%

49,00%

Весовая стоимость

долл. США

3641

27 535

50 107

Согласованная рыночная стоимость

долл. США

81 283

Таким образом, согласованная стоимость по бару составляет 81 283 долл. США или 174 210 тыс. руб.

Вывод: согласованная рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная методом иерархий по состоянию на 1.01.2006г. составляет: 1 098 031 тыс. руб. или 514 750 долл. США, в т.ч.:

- помещений кафе 923 821 тыс. рублей или 433 467 долларов США ;

- помещений бара 174 210 тыс. рублей или 81 283 долларов США .

Раздел 6. Технология строительного производства

6.1 Область применения

Технологическая карта разработана на выполнение малярных работ с применением ЗДПС (защитно-декоративного полимерного состава) в подъездах 9-этажного жилого дома (см рис. 6.1, 6.2). Окраске подлежат стены, общей площадью - 242 м 2.

В состав малярных работ с применением ЗДПС входят:

- подготовка поверхности;

- нанесение ЗДПС.

6.2 Характеристики применяемых материалов и изделий

ЗДПС представляет собой смесь полимерного связующего и минерального наполнителя на основе жидкого каучука. Для нефактурного (гладкого) покрытия внутренних поверхностей используется состав ЗДПС-"Д" ; толщина слоя, наносимого кистью, валиком или распылителем - менее 1 мм. Нанесение состава производится при температуре не ниже +50 C .

Готовое покрытие из защитно-декоративных полимерных составов должно соответствовать требованиям ТУ 223 БССР 102-90, приведенным в таблице 6.1.

Таблица 6.1

Наименование показателей	Требуемое значение
Прочность сцепления с основанием не менее, КПа	0,65-0,7
Водопроницаемость, не более, кг/м2	1,0
Морозостойкость, не менее, цикл	50
Внешний вид	Эталон

Составы изготавливаются централизовано и поставляются на объект готовыми к применению в полиэтиленовых бочках ёмкостью 120л. согласно ОСТ 6-19-500-78.

Составы транспортируются всеми видами закрытого транспорта в соответствии с правилами перевозки грузов, действующими на данном виде транспорта. При транспортировании составов должно быть исключено попадание атмосферных осадков и нарушение однородности.

Рис.6.1

Рис 6.2

6.3 Потребность в материально-технических ресурсах

Потребность в материально-технических ресурсах приведена в таблице 6.2.

Таблица 6.2 Ведомость потребности в материалах и изделиях

Наименование материала, изделия	Единица измерения	Расход на 1 м2	Количество
ЗДПС - "Д"	Кг/м2	1,5	363
Грунтовка	Кг/м2	0,02	4,84
Вода	Л/м2	0,31	75,02
Шлифовальная шкурка	м 2	0,001	0,242
Универсальный шпалевочный состав "Астра"	Кг/м2	0,2	48,4

Перечень необходимых машин, механизмов, оборудования, технологической оснастки и т.п. приведен в таблице 6.3.

Таблица 6.3. Перечень машин, механизмов, оборудования, технологической оснастки, инструмента, инвентаря и приспособлений

Наименование.	Марка.	Назначение	Кол-во на звено.
Компрессор	СО-7А	Подача сжатого воздуха для нанесения составов	1
Электромиксер (дрель и специальные насадки)	ИЭ-1023А	Приготовление составов	1
Пистолет - краскораспылитель	СО-72(71)	Нанесение декоративно-защитного покрытия	1
Краскопульт с удочкой	СО-20А	Грунтовка поверхностей	1
Валик малярный меховой ВМ-100	ГОСТ 10831-87	Для нанесения составов	2
Валик малярный угловой ВУМ-80	ГОСТ 10831-87	Для нанесения составов	2
Кельма	ГОСТ 9533-81	Нанесение составов вручную и их разравнивание	2
Шпатель малярный стальной	ГОСТ 10778-81	Для нанесения шпаклевки и ее разравнивания	2
Шпатель малярный резиновый	ГОСТ 10778-81	Для нанесения шпаклевки и ее разравнивания	2
Кисть маховая	ГОСТ 10597-87	Для промывки и грунтовки поверхности	2
Кисть малярная	ГОСТ 10597-87	Для грунтовки и окраски поверхности	2
Зубило слесарное	ГОСТ 7211-86	Срубка наплывов	2
Скарпель	ТУ 22-278-73	Срубка наплывов	2
Щетка стальная		Очистка поверхности	2
Терка	ГОСТ 25782-83	Затирка поверхности	2
Полутерок	ГОСТ 25782-83	Затирка поверхности	2
Полутерок пенопластовый		Затирка поверхности	2
Лопата подборочная	ЛП-1 ГОСТ 19596-87	Уборка мусора	3
Ведро жестяное	ГОСТ 29558-82	Подноска воды, раствора	3
Метр складной		Измерение линейных величин	2
Уровень строительный	ГОСТ 4916-83	Определение уклонов	2
Ящик для инструментов		Складирование инструментов	3
Ящик для раствора	ПО "Строймаш"	Для приготовления составов	2
Респиратор	ГОСТ 12.4.004-74	Защита органов дыхания	3
Каска строительная	ГОСТ 12.4.087-87	Защита головы	3
Рукавицы	ГОСТ 12.4.020-82	Защита рук	3
Костюм х/б		Защита тела	3
Столик-стремянка	СО-1 ЦНИИОМПТ	Для отделки малогабаритных помещений	1

6.4 Организация и технология строительного процесса

6.4.1 Подготовительные работы

Подготовка строительной площадки:

До начала работ по отделке внутренних поверхностей необходимо:

- закончить все строительно-монтажные работы по обеспечению фронта работ;

- организовать освещение рабочих мест;

- завести на объект и подготовить к эксплуатации механизм, приспособления, инструменты, инвентарь;

- доставить в требуемом количестве необходимые составы;

- установить средства подмащивания согласно проекта производства работ;

- очистить помещения от мусора и остатков строительных материалов;

- рабочих - отделочников обучить способам отделки поверхностей защитно-декоративными полимерными составами;

- произвести инструктаж и ознакомление рабочих со способами и приемами безопасного ведения работ и правилами содержания рабочего места;

- проверить механизмы на холостом ходу, тщательно осмотреть шланги, устранить изломы и перегибы.

Подготовительные работы внутри здания:

До начала производства отделочных работ в здании должны быть выполнены следующие работы:

- устройство кровли;

- установка перегородок, дверных и оконных блоков, подоконных досок, фрамужных коробок;

- установка встроенных шкафов;

- законопачены и изолированы места примыканий оконных, дверных и балконных блоков;

- устройство гидроизоляции, тепло-звукоизоляции и выравнивающих стяжек перекрытий;

- остекление или зашивка оконных проемов в зимнее время;

- монтаж и испытание систем отопления канализации, водопровода, газопровода;

- оштукатуривание ниш под радиаторы, места прохождения стояков;

- прокладка и обесточивание на время работ скрытой электропроводки, прокладка проводки слаботочных линий;

- очистка вентиляционных каналов, заделка временных отверстий;

- очистка помещений от мусора;

- установка лестничных ограждений;

- установка мусоропровода.

Средства подмащивания:

- передвижные подмости;

- столики отделочника.

6.4.2 Технология выполнения работ

Технологическая последовательность выполнения работ:

Отделка наружных и внутренних поверхностей защтино - декоративными полимерными составами выполняется в следующей технологической последовательности:

- подготовка поверхности в зависимости от ее качества;

- нанесение ЗДПС последовательно в два слоя.

Подготовка поверхности:

Поверхность перед отделкой предварительно очищают от пыли, загрязнений, жировых пятен, солевого налета и других веществ, способных оказать отрицательное воздействие на адгезию. Очистка производится при помощи стальных щеток и шпателей.

Жировые пятна удаляют с помощью различных растворителей и специальных составов (5% раствор каустической соды) . После удаления загрязнений поверхность обеспыливают сжатым воздухом.

Срубку наплывов производят вручную с помощью зубил, молотков с двойным заострением, скарпелей. На больших площадях применяются электро- и пневмомолотки, электрические щетки пескоструйные аппараты.

Размеры раковин, местных наплывов и впадин на бетонных поверхностях не должны превышать установленных требованиями ГОСТ 13015.0-81*. На поверхности не допускается наличие трещин, отслоений от основания, механических повреждений.

Устранение трещин и раковин рекомендуется производить шпатлевочным составом на основе сухой растворной смеси № 604 (ОАО "Забудова"), универсальным шпатлевочным составом (УШС) фирмы "Арсен" или составом "Полимикс -РШ" и подмазывать эти места вручную с помощью шпателя.

Окрашенную поверхность стен необходимо промыть мыльоной водой и дать хорошо просохнуть.

Перед нанесением ЗДПС необходимо приготовить грунтовочный состав и предварительно процедив, нанести его на поверхность краскопультом, валиком или кистью.

Таблица 6.4 Рецептура грунтовочного состава:

Наименование состава	Компоненты
	Грунтовочная вода, г	Вода, л
Грунтовочный состав	300	5

Подготовка основания сдается заказчику с составлением акта на скрытые работы.

Нанесение защитно-декоративного полимерного состава:

Для одного здания следует использовать составы из одной партии. При нанесении составов разных цветов на стыке наклеивается малярная лента.

Перед употреблением состав необходимо размешать.

Состав наносится на сухую поверхность последовательно в 2 слоя путем воздушного распыления при помощи пистолета - краскораспылителя с диаметром выходного отверстия 3-5 мм для мелких фракций и 5-7 мм для крупных фракций. Второй слой наносится не менее чем через 4 часа. Компрессор должен обеспечивать давление 5-8 атмосфер.

Нанесение состава производится при температуре не ниже +50 C .

Продолжительность сушки состава при температуре + 150 C и влажности окружающей среды 70% составляет 1 час (для состава ЗДПС - "Д") .

6.4.3 Численно-квалификационный состав и организация труда в бригаде

Внутренние и наружные отделочные работы по нанесению ЗДПС выполняются звеном маляров в количестве 3 человек, в том числе:

маляр 5-го разряда - 1

маляр 3-го разряда - 2

Состав работ, выполняемых малярами при подгтовке поверхности и нанесению ЗДПС приведен в таблице 6.5. Работу в звеньях организуют так, чтобы обеспечить производительность агрегата при помощи которого производится нанесение ЗДПС .

Количество звеньев или рабочих, выполняющих отдельные операции, подбираются с таким расчетом, чтобы время выполнения этих операций было примерно одинаковым с учетом технических перерывов.

Схема производства работ по нанесению состава ЗДПС на захватке приведена на рисунке 6.4.

Схема производства работ по подготовке поверхности и ее огрунтовке валиком приведена на рисунке 6.5.

Таблица 6.5.

Виды работ	Профессия	Раз ряд	Кол. чел	Выполняемые операции
Подготовка поверхности	Маляр	3	2	Очистка поверхности и обеспыливание. Приготовление грунтовочногораствора вручную. Расшивка трещин с подмазыванием. Шлифование подмазанных мест. Нанесение грунтовочного слоя валиком.
Нанесение состава ЗДПС	Маляр	5 3	1 2	Нанесение отделочного слоя защитно-декоративным полимерного составом пистолетом-распылителем. Разметка поверхности и установка малярной ленты. Защита проемов от брызг полиэтиленовой пленкой с закреплением клеящей лентой. Подготовка, передвижение и регулировка пистолета, заправка его красящим составом. Промывка шланга и пистолета.



Рис 6.4.

Рис 6.5

Выполнение внутренних отделочных работ начинается с верхнего этажа здания. Каждый этаж является захваткой, разбитой на делянки. После окончания работ на этаже звенья переходят на нижележащий этаж и выполняют последовательно весь комплекс отделочных работ, отделку лестничных клеток производят после завершения работ на всех этажах. Закончив все работы, отделочники приводят в порядок инструмент и инвентарь, шланги промывают водой.

6.4.4 Калькуляция трудовых затрат на выполнение внутренних работ составом ЗДПС

Калькуляция трудовых затрат рассчитана в таблице 6.6.

Для очистки поверхности используется компрессор, для приготовления грунтовочного состава - электромиксер, для окраски поверхности - пистолет-распылитель.

График выполнения строительного процесса представлен в таблице 6.7.

Таблица 6.6 Калькуляция трудовых затрат

№	Обоснование	Наименование работ	Един. измер.	Объем	Норма времени на един., ч.-час/м.-час	Состав звена	Норма времени на весь объем, ч.-час/м.-час
						Профессия	Разряд	Кол.чел.
1	8-1-15 т.4 п.7б	Очистка поверхности и обеспыливание	100 м2	2,42	0,31 /0,15	Маляр	2	1	0,75 0,36
2	8-1-15 т.4 п.6б	Заполнение трещин и раковин	100 м2	0,242	0,32	Маляр	2	1	0,077
3	8-1-15 т.4 п.11а	Частичное подмазывание неровностей поверхности	100 м2	0,242	2,4	Маляр	2	1	0,581
4	8-1-15 т.4 п.12а	Шлифование подмазанных поверхностей	100 м2	0,242	0,72	Маляр	3	1	0,174
5	Нормирование т. Г.2	Приготовление грунтовочного раствора вручную	100 м2	0,7986	0,8 / 0,51	Маляр	3	1	0,64 0,41
6		Нанесение грунтовочного слоя кистью	100 м2	2,42	7,6	Маляр	3	1	18,39
7	8-1-15 т.7 п.28б	Окрашивание поверхности составом ЗДПС пистолетом-распылителем в два слоя	100 м2	2,42	9,2 / 9,2	Маляр	5	1	22,26 22,26
8		Переноска составов со склада к месту производства работ	т.	0,44	2,62 / -	Подсобный рабочий	1	1	1,15 -
9		Перестановка подмостей	м2 настила подмостей	14,52	0,12 / -	Подсобный рабочий	1	2	1,74 -
		Всего:							45,76 0,36 / 0,41 / 22,26

Таблица 6.7 График производства строительных работ. Рабочие дни

№	Наименование строительных процессов	Ед. изм.	Объем работ	Трудоемкость на весь объем работ, чел-дн	1	2	3	4
1	Очистка поверхностей и обеспыливание	100 м2	2,42	0,0937
2	Заполнение трещин и раковин	100 м2	0,242	0,0096
3	Частичное подмазывание неровностей поверхности	100 м2	0,242	0,0726
4	Шлифование подмазанных поверхностей	100 м2	0,242	0,0218
5	Нанесение грунтовочного слоя кистью	100 м2	2,42	2,2988
6	Окрашивание поверхности составом ЗДПС пистолетом-распылителем в два слоя	100 м2	2,42	2,7825

6.5 Контроль качества и приемка работ

Операционный контроль качества работ по отделке поверхностей защитно-декоративным полимерным составом представлен в таблице 6.8.

Таблица 6.8.

Операции, подлежащие контролю	Состав контроля (что проверяется)	Способ контроля (как проверяется)	Кто проверяет, сроки контроля
Приемка отделочных составов	Наличие паспортов и сертификатов качества, Проверка срока годоности.	Визуально.	Мастер (прораб) в процессе приемки.
Приемка поверхностей	Ровность, вертикальность и горизонтальность поверхностей.	Визуально и при помощи рейки, отвеса и уровня.	Мастер (прораб) при приемке поверхностей под штукатурку.
Подготовка поверхностей	очистка поверхности от пыли, грязи, жировых пятен. Установка маяков.	Визуально и при помощи рейки, отвеса и уровня.	Мастер (прораб) в процессе работы.
Грунтовка	Равномерность грунтовки	Визуально.	Мастер (прораб) при приемке выполненных работ.
Приемка выполненного отделочного слоя	Равномерность и однородность окраски, отсутствие потеков, морщин и т.п. Цвет, соответствие его образцу-эталону	Визуально.	Мастер (прораб) при приемке выполненных работ.

6.6 Технико-экономические параметры

Основные технико-экономические показатели приведены в таблице 6.9.

Таблица 6.9 Технико-экономические показатели

№	Показатели	Ед. изм.	Значение
1	Объем работ	100 м2	2,42
2	Продолжительность выполнения работ	дни	3,78
3	Общая трудоемкость производства работ	чел.-дн.	5,28
4	Трудоемкость на единицу измерения объема работ	чел.-ч.	17,45
	Затраты машинного времени на весь объем
5	- для компрессора	маш.-см.	0,045
6	- для электромиксера	маш.-см.	0,05
7	- для пистолета - распылителя	маш.-см.	2,78

Раздел 7. Охрана труда

7.1 Указания по технике безопасности

При производстве работ по отделке зданий следует руководствоваться указаниями СниП III-4.

До начала работ необходимо ознакомить рабочих-отделочников с проектом производства работ и правилами техники безопасности.

Участки работ, рабочие места в темное время суток должны быть освещены в соответствии с ГОСТ 12.1.046, СНБ 2.04.05-98 .

Складирование составов производится в закрытых складах расположенных на стройплощадке или внутри отделываемого здания.

При производстве работ по приготовлению смеси следует руководствоваться указаниями "Правил техники безопасности и производственной санитарии на предприятиях цементной промышленности".

К работе с окрасочными составами допускаются рабочие, достигшие 18-летнего возраста, прошедшие медицинское освидетельствование.

Все работающие перед началом производства работ должны быть ознакомлены с безопасными приемами производства работ, пройти вводный инструктаж и инструктаж непосредственно на рабочем месте.

К управлению механизмами для нанесения окрасочного состава допускаются лица, имеющие право управлять ими.

Оператору необходимо знать: устройство механизма, правила и инструкцию по его эксплуатации и техническому обслуживанию, способы производства работ, технические требования к качеству, виды и свойства основных растворов, применяемых при производстве работ.

При работе с пневматическим инструментом необходимо убедиться в исправности рабочих частей инструмента (удочки, форсунки, пистолета краскораспылителя) проверить наличие и исправность манометра, клейма, включать инструмент только после установки его в рабочее положение.

Во время работы категорически запрещается сгибать или переламывать шланг.

Подключение (отключение) электроинструмента производится по указанию производителя работ дежурным электромонтером с квалификационной группой не ниже III . Электроинструмент, имеющий дефекты, подключать для работы запрещается.

Все электрооборудование и электроинструменты должны быть надежно заземлены. Лица, обслуживающие машину, должны быть обучены приемам освобождения пострадавшего от электрического тока и правилам оказания первой помощи.

Лица, допускаемые к управлению машинами и оборудованием с электроприводом, должны иметь квалификационную группу не ниже II . Подтверждение квалификационной группы следует проводить ежегодно с записью в журнал проверки знаний по технике безопасности.

Применяемые при работе машины, приспособления и инструменты должны быть испытаны в соответствии с нормами и сроками, предусмотренными правилами Госгортехнадзора и Госэнергонадзора.

Запрещается:

- работать при неисправном оборудовании;

- допускать к работам посторонних;

- отсоединять воздушные шланги и рукава под давлением;

- производить разборку, ремонт, регулировку, смазку и крепление узлов и деталей во время работы машины (механизма);

- оставлять без надзора инструмент, подключе 6нный к сети;

- работать с электроинструментом без заземления.

Запрещается эксплуатация бригадной кладовой при отстутствии защитного отключающего или заземляющего устройства.

Маляры, наносящие окрасочные составы, должны работать в спецодежде, респираторах, защитных очках и резиновых перчатках.

Рабочие места маляров должны быть обеспечены инвентарными средствами подмащивания (подмостями).

Ответственность за обеспечение здоровых и безопасных условий возлагается на руководителей работ - мастера или прораба.

Погрузочно-разгрузочные работы следует осуществлять в соответствии с требованиями ГОСТ 12.3.009.

При применении составов следует применять индивидуальные средства защиты по ГОСТ 12.4.020.

При применении и хранении защитно-декоративных полимерных составов следует руководствоваться требованиями ППБ РБ 1.01-94 и ППБ-05-86.

7.2 Пожарная безопасность

При производстве работ на захватках пользование открытым огнем не допускается, так же должно быть категорически запрещено курение.

Не разрешается накапливать на захватках лакокрасочные вещества, их следует хранить в закрытых металлических контейнерах в безопасном месте. На рабочем месте разрешается хранить количество не превышающее сменной потребности.

Противопожарное оборудование должно содержаться в исправном, работоспособном состоянии.

Рабочие места маляров должны проветриваться.

Электроустановки должны быть во взрывобезопасном исполнении. Кроме того должны быть приняты меры, предотвращающие возникновение и накопление зарядов статического электричества.

Заключение

В дипломном проекте была проведена оценка рыночной стоимости кафе и бара, расположенных по адресу ул. Красная, 23.

Оценка рыночной стоимости производилась с использованием затратного, доходного и сравнительного подходов, с последующим согласованием результатов по методу иерархий.

В дипломном проекте проведен анализ экономической ситуации в Республике Беларусь, макро- и микроэкономических параметров, анализ рынка недвижимости, анализ местоположения объектов оценки, их конструктивных особенностей, коммуникаций, а также анализу характеристик земельного участка объектов оценки. Сделан вывод о привлекательности объектов оценки для потенциальных инвесторов.

Оценка рыночной стоимости объекта с использованием затратного метода предусматривает расчет стоимости земельного участка, с учетом корректировки на функциональное назначение объекта оценки. Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная затратным подходом по состоянию на 1.01.2006 г. составила: 599368 тыс. руб. или 278517 долл. США, в т. ч.:

- помещений кафе 528 133 тыс. рублей или 245 415 долл. США;

- помещений бара 71 235 тыс. рублей или 33 102 долларов США.

Оценка рыночной стоимости объекта доходным методом выполнялась по методу капитализации по норме отдачи по четырем вариантам прогноза. Расчет ставки дисконтирования выполнен по методу выделения внутренней нормы рентабельности. Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная доходным подходом, по состоянию на 1.01.2006г составляет:

- Кафе - 874 970 920 рублей или 406 585 долларов США;

- Бар - 148 139 176 рублей или 68 838 долларов США.

В дипломном проекте разработана методика расчета корректировок на время продажи, местоположение, соотношение рабочих и подсобных помещений при оценке рыночной стоимости объектов сравнительным подходом. Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная сравнительным подходом на 1.01.2006 г. составляет: 1290957 тыс. руб. или 599887 долл. США; в т. ч.:

- помещений кафе - 1070893 тыс. руб. или 497627 долларов США;

- помещений бара - 220063 тыс. руб. или 102260 долларов США.

Согласование результатов оценки выполнялось с использованием метода иерархий, который позволяет повысить объективность результатов оценки рыночной стоимости. Согласованная рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная методом иерархий по состоянию на 1.01.2006 г. составляет: 1098031 тыс. руб. или 514750 долл. США; в т. ч.:

- помещений кафе 923821 тыс. рублей или 433467 долларов США;

- помещений бара 174210 тыс. рублей или 81283 долларов США.

В дипломном проекте разработана технологическая карта на производство малярных работ в подъездах жилого 9-этажного дома. Также разработаны мероприятия, связанные с охраной труда и пожарной безопасностью при малярных работах.

Методика расчета по методу сравнения продаж имеет практическое значение для практикующих оценщиков.

Дипломный проект выполнен с использованием програмных продуктов Microsoft Word, Microsoft Exsel и OpenOffice Draw .

Список использованных источников

1 . Грабовый П.Г. "Экономика недвижимости", Москва - 1994 г.

2 . Новиков Б.Д. "Рынок и оценка недвижимости в России." Москва - 2000 г.

3 . Грязнов В.Н. "Оценка бизнеса" Москва - 2003 г.

4 . Атаев С.С "Технология строительного производства" Москва -1984 г.

5. Типовая технологическая карта на выполнение малярных работ с использованием защитно-декоративного полимерного состава.

6. "Охрана труда: безопасность при строительных работах" . Выпуск 4 . Минск - 2003 г.

Размещено на Allbest.ru