Потенциальный валовый доход (PGI) - есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100 % занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. Потенциальный валовый доход в данном случае рассчитывается следующим образом:

Потери дохода имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов, неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. В данном случае примем потери от неуплаты арендной платы в размере 5% от величины потенциального валового дохода.

3.5 Определение операционных расходов (OE)

1. Постоянные расходы - расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания.

2. Переменные расходы - расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

3. Расходы на замещение - расходы, которые предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений.

В настоящее время на рынке недвижимости распространена смешанная аренда, когда все расходы по содержанию помещения, сдаваемого в аренду, перекладываются на арендаторов, Арендатор выполняет все текущие ремонты, несет все расходы по поддержанию арендуемого помещения в надлежащем состоянии, самостоятельно (как правило, сверх арендной платы) оплачивает коммунальные услуги, расходы на уборку и обеспечение безопасности. В то же время арендодатель оплачивает косвенные налоги с арендной платы, а также налог на недвижимость и земельный налог, расходы на страховку. К такому типу арендной платы относится и договор аренды по объектам оценки.

3.6 Составление реконструированного отчета о доходах

Чистый операционный доход в реконструированном отчете рассчитывается по формуле:

На основании собранной и проанализированной информации составляем реконструированный отчет о доходах на условиях договора аренды (табл.3.2). Результаты составления реконструированного отчета о доходах представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1 Результаты составления реконструированного отчета о доходах при плановой арендной плате (первый вариант) по объектам оценки, долл.

По первому варианту прогноза (при существующей арендной плате) налог на недвижимость рассчитывался при рыночной стоимости объектов оценки, полученной по затратному подходу.

Анализ рынка недвижимости показал, что при изменении арендной платы изменяется и стоимость объектов недвижимости. Средний период окупаемости инвестиций по г. Минску за счет получения доходов от арендной платы составляет 5 лет. При расчете прогнозируемого реконструированного отчета о доходах при рыночной арендной плате рассчитывалась прогнозируемая стоимость объектов недвижимости исходя из среднего валового мультипликатора и варианта рыночной арендной платы. Результаты расчета годовой арендной платы и рыночной стоимости недвижимости по вариантам прогноза (арендная плата - 20, 15, 10 $ за м²) представлены в таблице 3.6. Реконструированные отчеты о доходах по вариантам прогноза представлены в табл.3.3-3.5

Таблица 3.2.

Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки в ценах на 1.01. 2006г., долл.

Таблица 3.3. Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1м² - 20 дол. ,долл.

Таблица 3.4. Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1 м² - 15 долл.

Таблица 3.5. Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1м² -10 долл.

Таблица 3.6 Прогноз изменения рыночной арендной платы и стоимости объектов оценки, долл.

Результаты составления реконструированных отчетов о доходах представлены в таблицах 3.7, 3.8 .

Таблица 3.7 Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате по вариантам прогноза для кафе.

Таблица 3.8 Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате по вариантам прогноза для бара.

3.7 Прогнозирование срока проекта

Выбор срока проекта при анализе дисконтированного денежного потока зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер изменения денежных потоков. С другой стороны, чем больше срок проекта, тем меньшее влияние имеет точность определения денежных потоков отдаленных периодов на качество получаемого результата.

В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 5-10 годам. Для условий Республики Беларусь типичным сроком проекта будет период 5 лет, то есть срок, на который можно сделать обоснованные прогнозы.

3.8 Методы определения нормы дисконтирования

4.1 Методологические основы оценки сравнительным подходом

Метод сравнительного анализа продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж может только определить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность получаемой информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами недвижимости. При корректировке цены продажи объектов-аналогов все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Последовательность применения метода сравнения продаж:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление оцениваемого объекта с типовыми объектами оценки с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

На первом этапе осуществляется подбор объектов-аналогов, которые по своему назначению, техническим параметрам, конструктивным решениям одинаковы или близки к оцениваемому.

На втором этапе определяются единицы сравнения, приняв за основу стоимость 1.кв.м. площади.

На третьем этапе из списка объектов аналогов выбирались только те, по которым можно было выполнить корректировки для их приведения в сопоставимый вид с объектом оценки.

На четвертом этапе объекты аналоги приводятся в сопоставимый вид с объектом оценки с использованием методов корректировок.

Проведенный анализ рынка недвижимости позволил сделать следующие выводы:

Для столичного рынка помещений торговли и общественного питания характерен все более увеличивающийся спрос при достаточно низком предложении. Эта тенденция сохраняется в течение последних двух лет. Как следствие - увеличение цен на коммерческую недвижимость. Необходимо отметить, что высокие арендные ставки, существующие на рынке нежилой недвижимости, а также нестабильность арендных отношений, приводит к тому, что наиболее выгодным становится приобретение недвижимости в собственность, что и вызывает увеличение спроса на нее.

Цены на нежилую коммерческую недвижимость сегодня имеют широкий диапазон. Для оцениваемого типа недвижимости (предприятия общественного питания) наиболее важными факторами, влияющими на стоимость недвижимости, являются местоположение объекта, удобство подъезда на личном и общественном транспорте, наличие автостоянки, высокий уровень и качество отделки. Кроме того, большое влияние на стоимость этого типа недвижимости оказывают размеры помещений. Маленькие площади помещений, предназначенных для общественного питания, имеют большую ценность и гораздо более привлекательны для потенциальных инвесторов, чем большие.

4.2 Исходная информация по объектам - аналогам

Реальных сделок на рынке продаж нежилой недвижимости с подобной встроенной площадью и назначением очень мало. Поэтому в расчетах будем опираться на информацию, взятую в справочнике рыночных цен на объекты недвижимости Республики Беларусь и предоставленную ведущими риэлтерскими агентствами.

Отобранные объекты аналоги представлены в таблице 4.1.

Таблица 4.1. Информация об объекте оценке и объектах аналогах

4.3 Оценка объектов недвижимости методом корректировок

Объекты - аналоги №№3-5 были проданы в 2002 и 2003 г., а объекты аналоги №1-2 выставлены на продажу. Информация о цене листинга продаж в июне 2005 г получена от ООО "Центр торговли недвижимости". Поэтому по всем объектам аналогам проводилась корректировка на время продажи. Для определения корректировки был проанализирован рост стоимости строительно-монтажных работ на первичном рынке. Результаты представлены в таблице 4.2.

Таблица 4.2. Результаты анализа роста цен на строительно-монтажные работы на дату оценки.

Объекты-аналоги находятся в разных функциональных зонах и их местоположение отличается от местоположения объекта оценки.

Корректировка на местоположение выполнялась путем анализа стоимости 1 м² земли в оценочных зонах объектов-аналогов и их приведения к стоимости 1 м² оценочной зоны объекта оценки. Следует отметить, что объект аналог № 1 и объект оценки, расположены в зданиях, которые по своему назначению относятся к промышленным объектам и по кадастровой оценке земельных участков попадают в промышленную зону. Однако сами встроенные помещения и объекта оценки и объекта - аналога № 1 попадают во вторую оценочную зону г. Минска, выходят на центральные улицы города и по инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов относятся к прочим зонам в деловом центре. Поэтому стоимость 1 м 2 земли в оценочной зоне по этим объектам пересчитана с учетом назначения объекта оценки и объекта аналога Корректировка на функциональное зонирование (С 1м 2 ОФ) в % рассчитывалась по формуле:

где К_ф1 - коэффициент зонирования для объекта -аналога;

К_ф2- коэффициент зонирования для объекта оценки.

Коэффициенты принимались из инструкции по кадастровой оценке земель населенных пунктов РБ. Результаты корректировок на функциональное местоположение представлены в таблице 4.3.

Таблица 4.3 Результаты относительной корректировки на функциональное зонирование объекта оценки.

Корректировка на транспортную доступность проводилась только по объекту аналогу №2, так как этот объект расположен в зоне 30 мин. доступности до центра города. Коэффициент корректировки принят по инструкции кадастровой оценки земель, а процент корректировки рассчитан по формуле:

где К_м1 - коэффициент зонирования для объекта -аналога (26,58%.)

После проведения двух вышеназванных корректировок проводилась корректировка на местоположение по формуле:

где:

С1м2_ОФО- стоимость 1 м² земельного участка объекта оценки

С1м2_{ОФ ОА}- стоимость 1 м² земельного участка объекта -аналога с учетом корректировки на функциональное зонирование объекта оценки.

Результаты корректировок на местоположение приведены в таблице 4.4.

Таблица 4.4 Результаты проведения относительных корректировок на местоположение

Поскольку объекты аналоги №3 и №4 располагаются в подвальном помещении, а объект №1 в цокольном помещении, проводилась корректировка их стоимости на отсутствие подвальных (цокольных) помещений. Относительная корректировка на отсутствие подвальных помещений проводилась по формуле:

где Ка - коэффициент к арендной плате при расположении помещений на первом этаже

Кап - - коэффициент к арендной плате при расположении помещений в подвальном или цокольном этаже.

Результаты корректировки на отсутствие цокольного или подвального этажа представлены в таблице 4.5.

Таблица 4.5. Результаты корректировки на отсутствие цокольного или подвального этажа

Объекты оценки отличаются от объектов аналогов соотношением рабочей и общей площади. При увеличении подсобных площадей стоимость 1 м² общей площади снижается.

Поэтому проведена корректировка на соответствие соотношения рабочей и общей площади на объекте оценки и объектам аналогам. Результаты корректировки представлены в таблицах 4.6 и 4.7.

Таблица 4.6. Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по кафе.

Таблица 4.7 Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по бару

Объекты аналоги №№3, 5 отличаются состоянием помещений. В третьем объекте выполнен обычный ремонт несколько лет назад с применением отечественных материалов, а в пятом объекте на момент продажи требовался капитальный ремонт. В остальных объектах аналогах и объекте оценки выполнен евроремонт. Стоимость евроремонта в объекте оценки с учетом износа на 1 м 2 общей площади составляет в среднем 238 дол. По объекту №3 корректировка принята по экспертным оценкам в размере 40% от относительной стоимости евроремонта по объекту оценки.

Поскольку 1 и 2-й объекты - аналоги только выставлены на продажу. Полученная стоимость после всех вышеназванных корректировок корректировалась на листинг продаж. В практике оценочной деятельности корректировка на листинг принимается в размере от 5-10 % от скорректированной стоимости. По результатам анализа продаж по другим объектам на дату оценки листинг продаж принят в размере - 5%.

Все объекты выставляются на продажу с учетом НДС. Поскольку в затратном и доходном подходе рыночная стоимость определяется без НДС, проводилась корректировка на НДС. Расчеты рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблицах 4.8 и 4.9 .

Таблица 4.8. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж (по кафе)

Таблица 4.9 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж (по бару)

Результаты расчетов рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблице 4.10.

Таблица 4.10 Результаты расчета рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж.

Таким образом рыночная стоимость общей площади помещений кафе, определенная сравнительным подходом, составляет 497627 долл. (1070893 тыс. руб.), а бара - 102260 долл. (220063 тыс. руб.)

Вывод: рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная сравнительным подходом на 1.01.2006 г. составляет: 1290957 тыс. руб. или 599887 долл. США .в т. ч.:

- помещений кафе -1 070 893 тыс. руб. или 497 627 долларов США ;

- помещений бара - 220 063 тыс. руб. или 102 260 долларов США .

Раздел 5. Согласование результатов оценки

Применение для оценки рыночной стоимости стандартных методов оценки дало следующие результаты (табл.5.1) :

Таблица 5.1 Результаты определения рыночной стоимости объекта различными методами

Экономической основной теории оценки недвижимости является положение о том, что в условиях совершенного конкурентного рынка рыночная стоимость, полученная стандартными методами должна иметь близкие по величине значения. Анализ результатов оценки свидетельствует о том, что полученные результаты затратным, доходным и сравнительным методом отличаются друг от друга.

Стоимость, полученная затратным подходом, не отражает в полной мере рыночной стоимости оцениваемых объектов, поскольку в основе определения стоимости лежат затраты на строительство, которые перераспределяются пропорционально объему и площади оцениваемых помещений. Затратный метод дает заниженную оценку рыночной стоимости.

Доходный подход базируется на доходах от аренды по заключенным договорам аренды и прогнозах его изменения Доходный подход выполнен в четырех моделях по видам оцениваемой недвижимости и учитывает развитие по наиболее вероятным вариантам развития событий. Хотя, договор аренды представленный заказчиком не отражает рыночной арендной платы, рассмотрение 4-х вариантов прогноза изменения дохода за 5-летний период повышает достоверность результатов расчета рыночной стоимости. Поэтому методу дисконтирования денежных потоков придана большая весомость, чем затратному.

Оценка стоимости в сравнительном подходе выполнена с использованием стоимости продажи объектов аналогов по видам объектов недвижимости, с учетом проведения корректировок на отличия объектов оценки от объектов аналогов. Открытая информация по продаже аналогов ограничена. Однако средняя стоимость 1м² аналогичных помещений выставленных на продажу на дату оценки и проданных два три года назад свидетельствует о достоверности полученной информации. Поэтому, рыночная стоимость, полученная в методе сравнения продаж, является наиболее достоверной. Сравнительный метод в большей степени отражает уровень покупательной способности потенциальных инвесторов на сегодняшний день, чем потенциальные возможности объекта.

Анализ результатов оценки, их достоверность, надежность полученной информации, учет перспектив развития, влияние внешних факторов, проверены с использованием метода анализа иерархий, c помощью которого определена весомость каждого результата в согласованной стоимости оцениваемых объектов.

При определении весомости полученных результатов по методу иерархий выделено три фактора:

· полноценность представленной информации

· достоверность расчета рыночной стоимости

· влияние внешних факторов

Поскольку полноценность исходной информации, достоверность результата расчета рыночной стоимости и влияние внешних факторов на результаты оценки по типам оцениваемых объектов, одинакова, весомость ценообразующих факторов принята равной для обоих оцениваемых объектов.

Карта весов ценообразующих факторов представлена в таблице 5.2.

Таблица 5.2. Карта весов ценообразующих факторов при согласовании рыночной стоимости.

Таким образом, при оценке кафе и бара весомость трех факторов, влияющих на результаты оценки, распределилась следующим образом:

полноценность представленной информации - 19,7%, достоверность расчета рыночной стоимости - 53,5%, влияние внешних факторов на результаты оценки - 26,80%.

Оценка весомости каждого из факторов в методах оценки по оцениваемым объектам представлена в таблицах 5.3 -5.5.

Таблица 5.1 Расчет весомости фактора "Достоверность и полнота представленной информации"

Таким образом, весомость влияния достоверности и полноты представленной информации на результаты оценки в затратном подходе -11%, доходном подходе-48%, а в сравнительном подходе-41%.

Таблица 5.2 Расчет весомости фактора "Вероятность отражения рыночной стоимости"

Таким образом, весомость влияния вероятности отражения рыночной стоимости на результаты оценки объектов в затратном подходе -10,1%, доходном подходе-46,6%, а в сравнительном подходе-43,3%

Таблица 5.3 Расчет весомости фактора "Влияние внешних факторов"

Таким образом, весомость влияния внешних факторов на результаты оценки в затратном подходе - 11%, доходном подходе - 22 %, а в сравнительном подходе-67%. Результаты расчета весомостей по подходам представлены в таблице 5.4

Таблица 5.4 Сводная таблица весомости по методам расчета

Таким образом, использование метода иерархий для определения весомости результатов, полученных различными методами оценки, показало, что результатам, полученным затратным методом необходимо придать весомость 11%, доходному подходу - 40%; сравнительному подходу 49%.

Расчеты согласованной рыночной стоимости кафе и бара представлены в таблицах 5.5 и 5.6 .

Таблица 5.5 Расчет согласованной рыночной стоимости по кафе

Таким образом, согласованная стоимость кафе составляет 433467 долл. США или 932821 тыс. руб.

Таблица 5.6 Расчет согласованной рыночной стоимости по бару

Подобные документы

• Оценка рыночной стоимости кафе и бара

  Характеристика объектов оценки. Оценка объектов недвижимости затратным подходом. Оценка методом капитализации дохода. Оценка методом сравнения продаж. Согласование результатов оценки. Технология строительного производства.
  
  дипломная работа [611,8 K], добавлен 02.07.2006
  

• Оценка объекта недвижимости

  Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.
  
  отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012
  

• Оценка объекта недвижимости (гаража)

  Оценка гаражей с целью установления достоверной рыночной стоимости, характеристика метода ее проведения. Описание объекта недвижимости. Оценка стоимости объекта затратным методом. Особенности методов капитализации дохода и сравнительного анализа продаж.
  
  контрольная работа [444,0 K], добавлен 29.04.2013
  

• Оценка объекта недвижимости (склад 1350 кв.м. г. Орёл, ш. Новосильское)

  Особенности оценки объекта недвижимости методом сравнения, капитализации доходов, затратным методом. Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки. Имущественные права на объект оценки. Анализ рынка недвижимости исследуемого региона.
  
  курсовая работа [950,7 K], добавлен 13.02.2016
  

• Основы и методы оценки недвижимости и практическое их применение на примере оценки частного домовладения

  Методы оценки рыночной стоимости недвижимости: затратный, сравнения продаж и капитализации дохода. Согласование полученных результатов оценки. Описание объекта оценки. Основные предпосылки и ограничения. Объем выполненных работ. Определения и понятия.
  
  курсовая работа [65,9 K], добавлен 30.03.2012
  

• Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования (на примере оценки квартиры)

  Ипотечное кредитование в России. Характеристика недвижимости г. Таганрога. Определение рыночной стоимости объекта собственности с целью последующей продажи. Анализ методов прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода, прямой капитализации.
  
  курсовая работа [1,3 M], добавлен 08.06.2014
  

• Оценка недвижимости

  Принципы оценки недвижимости методами: капитализации дохода, затратным, сравнения продаж. Основы финансовой математики. Определение стоимости земельного участка. Рыночные ставки капитализации для земли. Общая модель ипотечно-инвестиционного анализа.
  
  контрольная работа [47,8 K], добавлен 15.04.2012
  

• Особенности расчета различных видов стоимости объектов недвижимой собственности

  Анализ рисков при оценке недвижимости, требования к ее проведению. Расчет стоимости доходным подходом. Определение нормы возврата капитала. Оценка недвижимости методом капитализации дохода. Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации.
  
  курсовая работа [377,2 K], добавлен 17.06.2012
  

• Оценка рыночной стоимости недвижимости

  Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
  
  курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010
  

• Определение рыночной стоимости цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест

  Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.
  
  курсовая работа [71,3 K], добавлен 04.05.2012
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам