Оценка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Становление рынка недвижимого имущества как особой сферы рыночных отношений является одним из магистральных направлений формирования в России экономической системы, базирующейся на преобладании частной собственности и рыночных механизмах саморегулирования, функционирования и развития экономики.

Расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской активности - все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень - уровень формирования развитого рынка.

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. В этой связи становится важным и необходимым условием совершения сделки - проведение работ по оценке объектов.

Стоимость капитала, вложенного в недвижимое имущество, со временем изменяется под воздействием таких факторов, как инфляция, уровень спроса, физический, функциональный и экономический износ. Именно поэтому при принятии решения об инвестировании средств в недвижимость определяющее значение имеет оценка коммерческой недвижимости. Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершения принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д.

Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Без профессии оценщика, невозможно представить рынок недвижимости. С развитием оценочной деятельности явилась потребность в разрешении имущественных споров, поскольку в них требовалось выяснение объективной стоимости того или иного имущества. Определение рыночной стоимости недвижимости на сегодняшний момент является одним из самых востребованных видов деятельности в России.

Коммерческая недвижимость - это вид недвижимости, способной приносить доход собственнику или инвестору. К этому роду недвижимости относят недвижимость общего, складского, офисного, торгового, производственного и иного назначения.

Выбранная тема является актуальной, принимая во внимание то, что строительный комплекс Новосибирской области - это те отрасли и сферы деятельности, которые напрямую затрагивают интересы большинства жителей Сибири.

Он охватывает строительство, стройиндустрию и промышленность стройматериалов, дорожное хозяйство, а также инженерные службы, подрядные и другие организации. Строительный комплекс является одним из важнейших секторов экономики области.

Целью данной дипломной работы является оценка надстройки промышленного здания на примере промышленного здания НЭРЗ - филиала ОАО «Желдорреммаш», расположенного по адресу: РФ, г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Электровозная 2.

Для достижения поставленной цели были сформулированы следующие задачи:

1. Изучение основных предпосылок, связанных с использованием стандартных подходов при проведении оценки объектов недвижимости.

2. Проведение на основе доступной рыночной информации анализа ситуации в регионе и на рынке недвижимости.

3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на рынке с использованием трех стандартных подходов к оценке.

4. Согласование результатов, полученных в ходе расчетов и формулирование итогового заключения о стоимости.

Так как сделки купли-продажи на рынке совершаются по рыночной стоимости объектов недвижимости, то объектом оценки будет являться промышленное помещение в г. Новосибирске, а его рыночная стоимость - предметом оценки.

Первый раздел - «Капитализация рыночной стоимости как показатель эффективности затрат на развитие объекта недвижимости» - раскрывает факторы, влияющие на стоимость недвижимого имущества, такие как местоположение объекта, техническое состояние и функциональное назначение; а так же определяет использование различных подходов к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Второй раздел - «Сбор и анализ информации, необходимой для выбора варианта развития объекта недвижимости» - включает описание объекта недвижимости, анализ ситуации в регионе и состояния рынка в г. Новосибирске.

Третий раздел - «Применение рыночных подходов в целях расчета рыночной стоимости объекта недвижимости». В этом разделе приведен расчет рыночной стоимостикак оцениваемого производственного помещения, так и данного производственного помещения вместе с надстройкой, с использованием трех стандартных подходов оценки недвижимости. В заключение данного раздела проведено согласованиестоимостных показателей в итоговую оценку стоимости.

Четвертый раздел - «Обоснование экономической целесообразности осуществления затрат на надстройку объекта недвижимости». В этом разделе приведена отдельная калькуляция затрат на строительство надстройки промышленного здания и дано сравнение затрат на надстройку с рыночной стоимостью всего здания, оцененного в третьей главе.

Пятый раздел - «Безопасность жизнедеятельности» - включает рассмотрение вопросов охраны труда и техники безопасности в строительстве, вопросы организации охраны труда на производстве и охраны окружающей среды при реконструкции.



1. Капитализация рыночной стоимости, как показатель эффективности затрат на развитие объекта недвижимости

1.1 Реализация концепции рыночной стоимости при развитии объектов недвижимости

Актуальность вопросов управления недвижимостью в современных условиях развития экономики РФ определяется тем, что недвижимость, ее функционирование формирует основное звено во всей системе рыночных отношений.

Недвижимость - первооснова, сущность всех вещей и явлений материального мира, представляет самую крупную часть мирового богатства, главная составляющая национального богатства государства. Только при наличии объектов недвижимости и эффективном управлении ими в России может быть создан надлежащий рынок, без которого не могут быть сформированы рыночные институты и налажены требуемые для рыночных условий отношения между хозяйствующими субъектами.

Основными задачами рынка недвижимости являются:

- обеспечение функционирования рыночной экономики;

- перераспределение капитала из малоэффективных в высокоэффективные отрасли;

- реальная реструктуризация народного хозяйства;

- удовлетворение спроса на недвижимость;

- сдерживание инфляции путем «связывания» свободных капиталов.

Одним из значимых направлений повышения эффективности управления недвижимостью и инвестиционной деятельности в сфере недвижимости является девелопмент. Сегодня он делает в России первые шаги, еще только выделяется в особый род деятельности среди иных участников инвестиционно-строительных процессов. При этом понятие девелопмента весьма часто ассоциируется с процессами строительства, риэлторской деятельности, управления коммерческой недвижимостью, что лишь отчасти имеет право на существование.

Что же такое «девелопмент» в профессиональном смысле, в чем его значимость?

Девелопмент - это особый процесс и особый вид профессиональной деятельности (бизнеса), существующий в странах с развитой рыночной экономикой и развитым рынком недвижимости. В России - это вид бизнеса, выделившийся в условиях становления рыночной экономики из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства.

Понятие «девелопмент» имеет два взаимосвязанных значения:

Во-первых, девелопмент - это такие качественные материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий рыночной стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта. То есть девелопмент - это процесс развития объекта недвижимости.

Во-вторых, девелопмент - это профессиональная деятельность по организации (управлению) процессов девелопмента. Это особый вид предпринимательской деятельности в рыночных условиях, особое проявление деловой активности на рынке. И в этом своем качестве понятие «девелопмент» органически связано с производным от него термином «девелопер».

Как качественное преобразование недвижимости девелопмент характеризуется единством физических, экономических и правовых процессов.

Любое развитие объекта недвижимости связано, прежде всего, с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у него новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например, из жилищного фонда в «нежилой»). Но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.

В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования - от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр.

Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта - они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке.

Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам его потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.

Именно это и существенно для понимания девелопмента - прирост ценности объекта обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента. Создание каждого объекта недвижимости - особый инвестиционный проект, основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту. Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.

Итак, девелопмент - это особая реакция рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок недвижимости будет приспосабливаться к новой социально-экономической ситуации, искать наилучшие с ее точки зрения варианты использования недвижимости.

Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества - с другой.

Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы в обществе, доходы бюджета, социальные отношения. С учетом сказанного эффективность проектов девелопмента может быть оценена в комплексе с разных точек зрения:

- с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность, определяемая соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта);

- с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность);

- с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);

- с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность).

Особое значение имеют основные аспекты народнохозяйственной, бюджетной и социальной эффективности девелопмента.

Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы.

Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому.

Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. При этом вариант развития недвижимости должен являться наилучшим из возможных. Только в этом случае и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.

Влияние девелопмента на окружение может иметь как локальный характер (на микроуровне), так и иметь региональное и даже национальное значение, когда речь идет о крупномасштабных проектах. В качестве такого рода проектов можно назвать, например, проект строительства кольцевой автодороги (КАД) вокруг города, реализация которого существенно улучшает условия не только транзитного движения, но и транспортную доступность земельных участков, прилегающих к трассе КАД. Это, в свою очередь, существенно влияет на ценность земли вдоль КАД.

Максимизация позитивного влияния девелопмента на качество развития территорий достигается при комплексном подходе с использованием таких организационно-экономических форм, которые рассматривают развитие отдельных объектов недвижимости сквозь призму целостного подхода к проблемам освоения территорий. В качестве одной из таких форм могут выступать, в частности, агентства территориального развития.

Агентства территориального развития призваны обеспечивать взаимоувязанное развитие комплекса расположенных на территории объектов недвижимости различного функционального назначения и форм собственности с целью их наиболее эффективного использования. Эффективность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности расположенной на территории недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое главное, улучшением благосостояния населения территории и города в целом (появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории и т. д.).

Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния девелопмента на экономическое развитие определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости.

Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете, обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране.

Например, исследования, проведенные в Германии в конце XX века, показали, что величина мультипликатора, связывающего инвестиции в жилищное строительство с объемом валового внутреннего продукта (ВВП) страны, составляла около 2,5. То есть каждая марка, вложенная в жилищное строительство, давала 2,5 марки прироста ВВП. Бюджетная эффективность девелопмента проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном. Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. Некоторого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

Косвенный бюджетный эффект - это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Результатом девелопмента является возникновение объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам.

Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.). Их минимизация - важнейшая задача девелопмента.

В качестве инструментов контроля по минимизации негативных внешних эффектов девелопмента выступает, прежде всего, зонирование городских территорий, а также такие формы и инструменты, как общественные слушания, публичное представление проектов, установление государственных стандартов производства работ, требований к материалам и технологиям и прочее. В современном российском законодательстве понятие «зонирование» употребляться в соответствии с Градостроительным кодексом РФ в значении правового инструмента, позволяющего разделить территорию города на зоны с разрешенными видами использования и ограничениями на использование.

Как известно, градостроительный кодекс выделяет при этом следующие зоны: жилой застройки, общественно-деловые, производственные, рекреационные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, специального назначения, зоны военных объектов и режимных территорий. Для каждой из зон устанавливаются свои варианты использования и ограничений, которые и должны учитываться в проекте девелопмента.

Следует сказать еще об одной стороне девелопмента. Как отмечалось выше, девелопмент - это не только процесс преобразования недвижимости, но и особая профессионально-предпринимательская деятельность. Существенным при этом является следующее обстоятельство: девелопмент как профессиональная деятельность существует не только исключительно в рыночной экономике, но и там, где есть создание объектов «на рынок», в расчете на продажу (сдачу в аренду, передачу в управление) создаваемых объектов недвижимости.

В этом смысле термин «девелопмент» не принято использовать в тех случаях, когда речь идет о строительстве «под заказ», для заранее определенного пользователя, хотя как материально-вещественный процесс развитие недвижимости здесь, несомненно, присутствует.

В «рыночности» состоит существенное отличие девелопера от заказчика. В отличие от заказчика, осуществляющего главным образом организационно-экономические и технические функции, обеспечивая соответствие деятельности заказчика требованиям проекта по стоимости, срокам, качеству, в деятельности девелопера главными являются финансово-экономические аспекты - выборкоммерчески состоятельного проекта, привлечение инвестиций, обеспечение финансовой устойчивости проекта. Рыночная стоимость недвижимости - это наиболее вероятная цена, за которую будет продан конкретный объект на открытом рынке, при соблюдении условий частной сделки.

Самым распространенным видом стоимости, определяемым оценщиками согласно большинству заказов на оценку недвижимого имущества, является рыночная стоимость.

Необходимым условием существования рыночной стоимости является наличие рынка объектов, аналогичным оцениваемому. В случае отсутствия указанного фактора оценщиком используется отличная от рыночной база оценки, что ведет к изменению вида стоимости.

Рыночная стоимости отражает взаимодействие продавцов, покупателей и инвесторов на рынке недвижимости.

Для получения достоверной оценки рыночной стоимости объекта оценщик должен иметь полную информацию о рынке, на котором предлагается данная недвижимость.

Итак, рыночная стоимость объекта недвижимости - это наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую имущество перейдет на открытом рынке от добровольного продавца к добровольному покупателю на дату оценки в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей и при соблюдении всех условий чистой (нормальной, равновесной) сделки.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая -не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Если условия сделок с недвижимостью отличаются от типичных для данного сегмента рынка, например, по формам финансирования, то для определения рыночной стоимости необходимо ввести поправки, отражающие реакцию рынка на изменившиеся условия.

Типичной ошибкой является и сопоставление рыночной цены с издержками на строительство сопоставимого объекта. Только в редких случаях сбалансированного рынка, когда относительно новое здание или сооружение будет соответствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию земельного участка, издержки и рыночная стоимость будут близки по значению. Во всех остальных ситуациях величина издержек и рыночной стоимости недвижимости будут в той или иной степени расходиться.

1.2 Понятие капитализации стоимости объекта недвижимости в процессе его развития и факторы ее определяющие

Капитализация недвижимости, если говорить коротко, это стоимость недвижимого имущества, которая под влиянием различных факторов, может расти или падать. На капитализацию недвижимости значительное влияние оказывают такие характеристики, как местоположение объекта, техническое состояние и функциональное назначение, процесс развития недвижимости.

Недвижимость - это товар, отличающийся от прочих своей фундаментальностью и основательностью.

За время своего существования недвижимое имущество постепенно изнашивается. Именно процент износа и определяет техническое состояние объекта, а значит, и непосредственно влияет на его капитализацию. И это объяснимо, происходит снижение потребительских свойств здания или сооружения, объект становится менее пригодным к эксплуатации в заданных условиях.

Соответственно уменьшается первоначальная стоимость недвижимого имущества. Что означает в случае развития объекта недвижимости, его стоимость растет, т.е. происходит - капитализация.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату. Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени.

Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.

Так как объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения, то любая недвижимая вещь (за исключением земли) проходит следующие стадии жизненного цикла:

1) формирование - это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;

2) эксплуатация - включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;

3) прекращение существования - это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, с точки зрения собственника этой недвижимости может повторяться с новым обладателем этой же недвижимости вплоть до окончания срока жизни объекта. Жизненный цикл постоянно подчиняется определенным закономерностям, по Г. Харрисону - это срок физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.

К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно использовать, получая - при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.

Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки. На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.

Эффективный возраст - это возраст, соответствующий определенному физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации.

Типичным сроком службы называют нормативный срок службы.
Нормативный срок службы - это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.

Под сроком оставшейся экономической жизни здания понимают период с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период использует эксперт-оценщик для того, чтобы оценить будущие доходы.

Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или ремонт. Все рассмотренные выше стадии жизненного цикла и срока жизни объектов недвижимого имущества связаны между собой. Собственником недвижимого имущества для реализации адекватных мер, которые обеспечат повышение доходности имущества и ее сохранность, должно учитываться нахождение недвижимости в определенной (любой) стадии жизненного цикла.

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

1. Спрос - количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос - на рынке жилья.

2. Полезность - способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.

Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья - комфортность проживания.

Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность - ограниченность предложения.

Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения - расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.



1.3 Сущность и технологии определения рыночной стоимости объекта недвижимости

В соответствии с методикой определения рыночной стоимости и других видов стоимостей, их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование собственности, называется анализом наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое физически возможно, юридически разрешено, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.

Для определения рыночной стоимости недвижимости чаще всего используют три основных подхода:

- определение стоимости затратным подходом;

- оценка рыночной стоимости сравнительным подходом;

- оценка рыночной стоимости доходным подходом.

Определение стоимости затратным подходом.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому имуществу.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа.

Затратный подход базируется на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых сооружений и зданий с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли.

К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, которые основаны на определении затрат, необходимых для замещения или восстановления объекта оценки с учетом накопленного им износа. Этот подход основывается на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При подсчете расходов на возможное новое строительство объекта оценки учитываются исключительно расходы инвестора. В процессе оценки используются следующие данные: уровень заработной платы, накладные расходы, затраты на оборудование, норма прибыли строителей в этом регионе, рыночные цены на строительные материалы. Но суммарные расходы на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

В основе затратного подхода лежит принцип воспроизводства объекта недвижимости. Оценка недвижимости затратным подходом включает следующие этапы:

1) расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

2) расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

3) расчет накопленного износа: функциональный износ, физический и внешний износ (Ин);

4) расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа (Су) определяется по формуле:

Су = Снс - Ин (1.3)

5) расчет итоговой стоимость недвижимого имущества (Сзп), определяется по формуле:

Сзп = Сз + Су (1.4)

При затратном подходе определение стоимости недвижимости начинается с оценки земельного участка.

Земельный участок - это не только часть данного подхода, но и самостоятельный этап процесса оценки.

Для оценки зданий, которые имеют историческую ценность, когда оценивается здание с очень высоким физическим износом, когда невозможно сделать самостоятельную оценку земельного участка, затратный подход не применяется.

Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах, выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

- изучение рынка цен сделок (за неимением таковых, цен предложений о продаже) тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

- анализ и сравнение каждого объекта соцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.;

- корректировка цен продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Поскольку объекты часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями; поэтому имеющиеся данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может быть либо физическая единица (цена за кв. м.), либо экономическая. Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

- цена за 1 га;

- цена за сотку;

- цена за 1 фронтальный метр:

- цена за 1 кв. м.

Единицы сравнения застроенных участков:

- цена за l кв. м. общей площади;

- цена за 1 кв. м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

- цена за 1 куб. м.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Оценка рыночной стоимости доходным подходом

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Инвестор приобретает недвижимость, приносящую доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена недвижимости на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих периодов, после завершения реконструкции и сдачи недвижимости в эксплуатацию, т.е. сдачи здания в аренду.Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи недвижимости в аренду.

Характер использования недвижимости для аренды мы берем исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования.Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации доходов или капитализации по норме отдачи. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.

Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, а во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование его средств. В соответствии с этим, по аналогии с возвратом кредитов, возврат вложенных инвестиций принято делить на возврат вложенного капитала и получение дохода на капитал.

Чтобы уйти от абсолютных величин, все исходные значения делятся на величину первоначального капитала и таким образом приводятся к единой базе. Полученные таким образом показатели применяются для количественного выражения возврата инвестиций и называют нормами возврата. Нормы возврата обычно делят на нормы дохода или отдачи и нормы прибыли.

Нормы дохода выражают взаимосвязь между доходами от объекта и размером инвестиций. К нормам дохода относят общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации для земли, коэффициент капитализации для зданий, индекс доходности и т.п. Нормы дохода учитывают в явном виде только доходы от объекта и показывают, с какой скоростью осуществляется возврат вложенных средств. По аналогии с кредитом нормы дохода показывают скорость возврата основной суммы.

Нормы прибыли выражают взаимосвязь между всеми ожидаемыми от проекта выгодами, включая возврат средств от продаж или ликвидации объекта, и размер инвестиций. К нормам прибыли относят норму процента, норму дисконта, внутреннюю норму прибыли, общую норму отдачи и т.п. Нормы отдачи выражаются обычно как годовая ставка сложного процента и показывают, какой объем прибыли приходится на единицу вложенных средств за весь срок проекта.

Стоимость недвижимости можно определить либо методом прямой капитализации, либо капитализацией по норме отдачи. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

При оценке стоимости объекта недвижимости могут использоваться три подхода: сравнительный подход, доходный подход и затратный подход. При проведении оценки стоимости исходно рассматривается каждый из этих методов, однако то, какой конкретно метод или методы являются оптимальными в каждом конкретном случае, определяется характером и спецификой конкретного объекта недвижимости.



2. Сбор и анализ информации, необходимой для выбора варианта развития объекта недвижимости

2.1 Описание объекта недвижимости, подлежащего развитию и среды его местоположения

Объект оценки представляет собой нежилое здание (площадь 13791.1 кв. м) с относящимся к нему земельным участком (площадь 9401 кв. м). Адрес расположения объекта: РФ, г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Электровозная 2.

Основная информация о правовых и технических характеристиках объекта представлена в таблице 2.1. Вся информация получена от собственника объекта оценки. Описание технического состояния конструктивных элементов здания сделано на основании Технического паспорта и результатов проведенного осмотра.

Поскольку данные о проведении технической экспертизы элементов конструкций и состояния здания собственник не предоставлял, было сделано предположение об отсутствии каких-либо скрытых дефектов конструкций, значительно влияющих на стоимость объекта оценки.

Земельный участок расположен вдоль красной линии улицы Электровозной и представляет собой локальную огороженную, охраняемую территорию.

Земельный участок имеет многоугольную форму, приближенную к форме прямоугольника, ровный рельеф.

На земельном участке расположено нежилое здание, частично участок используется под парковку автомобилей. Внутренняя территория предприятия огорожена бетонным забором.

Въезд на территорию осуществляется через шлагбаум Земельный участок перед фасадом здания со стороны ул. Электровозной благоустроен.



Таблица 2.1 - Информация об объекте оценки:

1	Значение
Название объекта	Нежилое здание
Класс объекта	Объект производственного назначения
Текущее использование	Административная функция, предлагаются варенду производственные, складские торговые помещения.
Собственник	НЭРЗ - филиал ОАО "Желдорреммаш"
Год (период) постройки	1983
Год последнего кап.ремонта	Не проводился
Функциональное использование
Общая площадь улучшений, кв. м	13 791.1
административная	4585.1
производственная	4379.1
складская	2068.7
торговая	2758.2
Местоположение
Адрес или метка объекта	ул. Электровозная, д. 2
Район	Первомайский
Зона градостроительной ценности	7-ая
Удаленность от центра	Периферия
Транспортная доступность	действуют 12 автобусных маршрутов. В пределах района находятся 2 станции, разъезд и 5 остановочных пунктов железной дороги.
Оживленность транспортных потоков	Средняя
Оживленность пешеходных потоков	Средняя
Привлекательность места	"Спальный" район
Преимущественная "застройка	Жилая многоэтажная
Юридический статус
Право на улучшения	Собственность
Право на землю	Собственность
Обременения	Отсутствуют
Объемно-планировочное решение
Общая площадь, м"	13 791.1
Полезная площадь, м"	11 722.4
Площадь вспомог. помещении, м	1 170.0
Площадь технич. помещении, м	898.7
Объем улучшении, м	62 037.0
Количество этажей	3
Тип здания, материал	Кирпичное
проект	Типовой
Класс капитальности	I
Фундамент, вид	Свайный
материал	Монолитный железобетонный
Каркас	Железобетонный
Стены	Кирпичные
Перекрытия	Сборные ж/б плиты
Перегородки	Кирпичные гипсолитовые
Крыша и кровля	Рулонная
Особенности планировки	Коридорная система
Внутренняя отделка (материал, состояние)	Простая
Стены	Окраска, побелка
Потолки	Подвесные, окраска побелка
Полы	Цемент, линолеум, паркет
Лестницы	Железобетонные
Окна	Двойные створные
Двери	Щитовые, деревянные, металлические
Освещение	Скрытая проводка
Благоустройство территории
Площадь земельного участка, м2	9 401.0
Площадь застройки, м.2	7050.75
Площадь, занятая парковкой (автостоянкой), м2	516.3
Площадь, занятая иными объектами, м2	1 834.0
Состояние подъездных путей	Хорошее, асфальт
Состояние тротуаров	Хорошее, асфальт
Освещение территории	Удовлетворительное
Зеленые насаждения	Отсутствуют
Загрязненность территории	Средняя
Ограждение	Ж/б забор, высота - 2 м
Дополнительные преимущества
Вид парковки	Открытая, охраняемая (платная) и неохраняемая (бесплатная)
Количество мест	30
Сигнализация	Пожарная, охранная
Охрана	Круглосуточная
Оборудование	Офисная мебель
Зона отдыха	Отсутствует
Услуги интернет	Выделенная линия
Телефония	Открытая проводка
Тип системы охранной сигнализации	Автономная
Тип системы пожарной сигнализации	Пороговая
Тип системы вентиляции	Приточно-вытяжная
Тип системы отопления	От ТЭЦ
Электрическая мощность.кВт	50

Негативно влияющими факторами на стоимость объекта оценки являются: 1. Год постройки здания (1983 год) и 2. Отсутствие регулярно проводимых капитальных ремонтов.

Анализ местоположения объекта оценки.

Согласно существующему административно-территориальному делению, оцениваемый объект расположен в Первомайском районе г.Новосибирска по улице Электровозная 2.

Рисунок 1 - Расположение объекта на карте Дубль-Гис:

Инфраструктура.

Первомайский район является третьим по площади из районов Новосибирска и самый малочисленный по населению. Район состоит из нескольких частей, разделённых лесными массивами и железнодорожными путями. Одна из частей района выходит на федеральную трассу М52. Значительную часть района занимает территория частного сектора. Территория района - 69,3 кмІ. В районе зарегистрировано 1048 предприятий, в том числе 7 крупных и средних промышленных предприятий (крупнейшие - ОАО «Новосибирский хлопчатобумажный комбинат», стрелочный завод) производят 9,2 % общегородской продукции. В районе находится крупный железнодорожный узел (3-ий в бывшем СССР, после «Москва-сортировочная» и «Ленинград-сортировочная») с развитой сетью предприятий железнодорожного транспорта. Крупнейшими предприятиями Первомайского района являются Новосибирский стрелочный завод, Новосибирский электровозоремонтный завод. В сфере образования действуют Электромеханический колледж транспортного строительства, Техникум железнодорожного транспорта; профессиональный лицей; 14 муниципальных школ; 14 детских садов. В районе имеется детский дом, в 7 муниципальных подростковых клубах занимаются около полутора тысяч подростков. В районе работают 12 учреждений культуры, в том числе Дом молодёжи, спортивный комплекс «Первомайский», стадион «Локомотив».

Широко развита сеть лечебно-профилактических учреждений, в состав которой входят 4 муниципальных учреждения (роддом № 7, больница № 9 со стационаром и поликлиникой), 2 ведомственных учреждения (Государственная узловая больница Западно-Сибирской железной дороги и Государственная бассейновая больница). В зеленой зоне района, составляющей 28 кмІ, размещены профилактории, базы отдыха, лыжные базы. В районе действуют 12 автобусных маршрутов. В пределах района находятся 2 станции, разъезд и 5 остановочных пунктов железной дороги. На территории района находится Исправительная колония № 3.

2.2 Анализ информации о рыночных факторах, влияющих на величину рыночной стоимости объекта

Последние несколько лет в сегменте коммерческой недвижимости наблюдался интенсивный рост, девелоперы и инвесторы активно осваивали не только столичный, но и региональные рынки. Дефицит качественного предложения, устойчивый спрос со стороны бизнеса и конечных потребителей, доступность кредитных ресурсов дают все основания для оптимистичных прогнозов. Поэтому целесообразно описать процессы, происходящие в г.Новосибирске.

Анализ промышленной недвижимости г. Новосибирска.

Сегодня спрос на приобретение и аренду промышленной недвижимости превышает предложение в два-три раза. С весны цены выросли уже на 15-20%. Специалисты агентств недвижимости считают, что стоимость помещений, пригодных для размещения производств, будет увеличиваться и дальше.

Для размещения мелких и средних производств обычно арендуются или покупаются помещения площадью от 100 до 2 000 кв. м. Главное требование покупателей и арендаторов - наличие необходимой инфраструктуры: дорог и электросетей. Многие коммерсанты готовы к сотрудничеству с владельцами промышленных предприятий, но количество сделок с участием крупных производств невелико. Заводы или комбинаты наращивают мощности и самостоятельно используют свои площади, а не выставляют их на рынок, как это происходило раньше.

Настоящий ажиотаж в секторе "промышленной" недвижимости начался прошлым летом. Цены и арендные ставки почти повсеместно сравнялись с докризисным уровнем и даже превысили его. Подорожание происходило в первую очередь за счет "вымывания" дешевых предложений.

По оценкам специалистов компании "Адвекс-РОССТРО", увеличение цен продажи и арендных ставок с начала этого года составило около 30%. В "Бекаре" также отмечают рост цен, но - не более чем на 20%. Потенциальные производители ищут цеха от 100 до 2 000 кв. м, а продавцы стремятся отдавать площади большими "кусками" - от 2 000 до 3 000 кв. м.

Средняя цена спроса при сделках купли-продажи - $120-150/кв. м, предложения - $150-180/кв. м. Еще сложнее обстоят дела в секторе аренды: спрос составляет $4-5 за кв. м в месяц, цены предложения - в полтора раза выше. И это при том, что аренда в сущности не слишком выгодна производителю - требуется время и серьезные инвестиции, чтобы наладить выпуск продукции.

Естественно, такой дисбаланс спроса и предложения вызывает трудности с реализацией объектов. Тем не менее владельцы недвижимости неохотно идут на уступки - в надежде на дальнейший рост цен. В результате в этом секторе сложилась довольно любопытная ситуация: при наличии значительного количества свободных производственных площадей, потенциальные арендаторы страдают от дефицита помещений.

Самый востребованный товар в секторе аренды промышленной недвижимости - производственные помещения до 200 кв. м. Ведь для мелкого производителя аренда - это возможность для развития своего дела, а большие площади ему ни к чему. Но количество заключенных договоров по-прежнему невелико.

Основной спрос на небольшие помещения исходит от пищевиков - владельцев пекарен, мясо- и овощеперерабатывающих, кондитерских производств. А значит, к требованиям бизнеса прибавляются требования СЭС. Для таких производителей поиск в городской черте пригодного помещения площадью 200-300 кв. м особенно сложен.

То, что на заводах пустуют многие помещения, - не секрет. Но кроме ценовых несоответствий находится еще множество обстоятельств, которые мешают успешному заключению договора между арендатором и арендодателем.