Оценка недвижимости

Например, нередко можно встретить предложения цехов-гигантов, которые пытаются реализовать предприятия-банкроты. Чаще всего такие производственные помещения в плохом состоянии, с ветхими инженерными коммуникациями и не вполне понятным юридическим статусом.

Много в городе и спорных объектов, где установить собственника крайне сложно. После беспорядочной приватизации появилась масса объектов, связываться с которыми специалисты не рекомендуют - как в случае продажи, так и в случае аренды.

Следовательно, эти объекты также оказываются исключенными из рыночного оборота. И, наконец, владельцы производственных площадей в центре города и в пределах "ближнего круга" (Выборгская сторона) осознали ценность своего недвижимого имущества - и перепрофилируют производства в торговые комплексы и бизнес-центры.

Административные здания предприятий после реконструкции обычно пригодны для размещения офисов. А производственные корпуса чаще всего сносят, находя освободившимся земельным участкам новое применение. Естественно, что такие программы перепрофилирования сокращают предложение в секторе промышленной недвижимости и способствуют росту цен.

Многие приватизированные предприятия уже не спешат избавляться от излишков собственности: часть помещений, которые сначала предлагались к продаже, со временем начали сдавать в аренду, а теперь все чаще используют под собственные производственные нужды.

Риэлтеры уверены, что в будущем, при сохранении экономической стабильности, предложение производственных помещений будет падать, а цены на такие объекты - по-прежнему расти.

Возможно, решение проблемы - в создании новых промышленных зон. Пока ограниченность предложения в городе заставляет предпринимателей работать с областными властями и предприятиями. Там и цены низкие и более гибкая политика, которую проводит областное правительство. Впрочем, в Новосибирске постепенно - не без помощи городских властей - также формируются новые промышленные зоны.

Ситуация на рынке офисной и коммерческой недвижимости в г. Новосибирск.

На рынке офисной аренды Новосибирска сегодня сложилась непростая ситуация. С одной стороны в ряде офисных зданий класса «В», расположенных в Центральном и Железнодорожном районах города, свободных площадей практически не осталось, что связано с увеличением деловой активности. А с другой стороны, наполняемость бизнес-центров класса «А» не более 60%. Если такие помещения и находят арендаторов, то лишь при условии существенных скидок.

В настоящее время в бизнес-центрах класса «В» в центральной части Новосибирска свободных площадей практически не осталось. Стоимость аренды 1 кв. м. в месяц офиса класса «В» составляет 600-700 рублей за 1 кв.м. в месяц.

В удаленных от центра районах класс «В» можно снять за 400-450 рублей за 1 кв.м. в месяц. В 2009 году эта цена была между 500 и 800 рублей, в 2008 от - 800-1000 рублей. До введения новых офисов класса «В» у собственников БЦ класса «А» в сложившейся рыночной ситуации появился шанс переключить на себя поток арендаторов за счет снижения арендных ставок. Офисы класса «А» предлагаются в аренду по цене от 800 до 1000 рублей за 1 кв.м. в месяц. И по-прежнему они сдаются с большим дисконтом.

В самых лучших местах с полным комплектом опций - охраной, парковками, сервисом и коммунальными платежами - офисы класса «А» можно снять и за 550 рублей кв.м в месяц при условии, что площадь арендованного помещения будет более 100 кв.м.

2.3 Схема процесса обоснования варианта развития объекта недвижимости с позиции капитализации его рыночной стоимости

Основные этапы процесса оценки:

Этапы проведения оценки приведены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256, обязательном к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Структурная схема обоснования процесса недвижимости приведена на рисунке 1.

Рисунок 2 - Структура процесса оценки:

Проведение оценки включает следующие этапы:

1) получение задания на оценку:

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

- объект оценки;

- имущественные права на объект оценки;

- цель оценки;

- предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

- вид стоимости;

- дата оценки;

- срок проведения оценки;

- допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

2) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки:

- получение необходимых документов для проведения оценки.

- осмотр объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик объекта, изучение его фактического технического состояния.

- анализ прав собственности на объект оценки, а также возможных обременений и сервитутов.

- выявление и анализ природных, экономических, социальных, экологических и других факторов в масштабе региона, города и района расположения объекта оценки, которые могут оказывать влияние на потребительские качества и стоимость объекта оценки.

- анализ рынка объекта оценки, выявление и представление информации по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости.

- анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.

3) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов. При проведении оценки не обязательно использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, но нужно обосновать отказ от использования того или иного подхода;

4) определение стоимости объекта оценки затратным подходом, основанном на расчете затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания;

5) определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом, основанном на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах;

6) определение стоимости объекта оценки доходным подходом, основанном на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки;

7) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки:

- в соответствии со стандартами оценки производится определение итоговой стоимости объекта оценки путем согласования результатов, полученных различными подходами.

- в случае применения нескольких методов оценки в рамках одного подхода, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

8) составление отчета об оценке:

- по итогам проведения оценки составляется отчет об оценке, где указывается обоснованная стоимость объекта.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревания. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Согласно Международным Стандартам Оценки, применение всех трех методов оценки не является обязательным. Исполнитель вправе ограничится теми методами, применение которых оправдано или возможно в условиях конкретного объекта недвижимости.



3. Применение оценочных подходов в целях расчета рыночной стоимости объекта недвижимости

3.1 Обоснование подходов и методов, используемых при проведении оценки

Оценка стоимости недвижимости позволяет определить рыночную стоимость того или иного объекта. Существует три базовых подхода к определению стоимости объекта, в рамках которых используются различные методы, это: доходный, сравнительный и затратный подходы. При проведении оценки изначально рассматривается каждый из них, но выбираются те, которые являются оптимальными в каждом конкретном случае, что определяет специфика и характер объекта недвижимости.

Доходный подход:

Доходный подход оценки недвижимости это - совокупность методов оценки стоимости недвижимости. Они складываются на основе определения возможных доходов от эксплуатации недвижимого имущества.

При стабильных денежных потоках применяется метод капитализации, при котором показатель доходности за один финансовый период пересчитывается в величину стоимости. Если денежные потоки нестабильны, то применяется метод дисконтирования, где прогноз поступления денежных средств на выбранный период, при помощи ставки дисконтирования, приводится к текущей стоимости объекта.

Тот и другой метод предусматривает, что стоимость оцениваемого объекта способна в будущем генерировать денежные потоки. В обоих случаях, будущие доходы объекта недвижимости пересчитываются в его стоимость, учитывая при этом риск, характерный для данного объекта.

Отличаются эти методы только самим способом расчета финансового потока. Положительным моментом в применении доходного подхода является то, что он полностью отвечает концепции рыночной стоимости. В качестве недостатка этого подхода может выступить его высокая субъективность, особенно при определении ставки дисконтирования.

Таким образом, проведение оценки объекта доходным подходом возможно, существенных ограничений для его применения не выявлено.

Сравнительный подход:

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта. Они основываются на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, имеющими информацию о ценах сделок с ними. Объектом-аналогом по отношению к оцениваемому объекту для проведения оценки считается тот объект, у которого имеются сходные оценки по основным экономическим, техническим, материальным и другим показателям, определяющим стоимость. Сравнительный подход применяется при наличии достоверной и доступной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Используя сравнительный подход к оценке, исполнитель должен:

- определить единицы сравнения и сделать сравнительный анализ объекта оценки, а также каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По объектам-аналогам может быть взято несколько единиц сравнения.

Исполнитель должен обосновать выбор единиц сравнения. Также он обязан объяснить отказ от применения других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и увязанных с факторами спроса и предложения;

- скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в увязке соотношений характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Исполнитель обязан при внесении изменений ввести и обосновать шкалу корректировок и дать объяснение, почему значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны быть постоянными и не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

Исполнитель так же обязан согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. В обязанности исполнителя входит обоснование схемы согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Таким образом, проведение оценки объекта сравнительным подходом возможно, существенных ограничений для его применения не выявлено.

Затратный подход:

Затратный подход представляет собой комплекс методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, которые необходимы для воспроизводства или замещения оцениваемого объекта, с учетом износа и постепенного старения. Затраты на воспроизводство объекта оценки - это затраты, которые необходимы для воспроизведения точной копии объекта оценки при условии использования применявшихся при его создании технологий и материалов.

Затраты на замещение объекта - это затраты, которые необходимы для создания подобного объекта, но с применением материалов и технологий, действующих на дату оценки.

Данный подход используется, когда возможно заменить объект оценки другим объектом, являющимся его копией, или имеющий похожие полезные свойства.

Если у оцениваемого объекта происходит уменьшение его стоимости из-за физического состояния, экономического или функционального старения, то при затратном подходе следует учитывать износ и все виды амортизаций.

Таким образом, проведение оценки объекта затратным подходом возможно, существенных ограничений для его применения не выявлено.

Выбранная методика:

Таким образом, в данном случае было принято решение об оценке объектов недвижимости всеми тремя подходами, так как полученная таким образом величина наиболее полно будет отражать стоимость объекта оценки и учитывать все факторы, влияющие на нее.

3.2 Оценка объекта недвижимости при его текущем использовании

3.2.1 Оценка с использованием затратного подхода

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Применение затратного подхода для определения рыночной стоимости объектов незавершенных строительством в предположении, что строительство завершено, предполагает определение:

1. Полных затрат на воспроизводство (замещение) оцениваемого здания.

2. Величины накопленного износа.

3. Стоимости земельного участка под зданием.

4. Стоимости оцениваемого объекта по затратному подходу.

Определение полных затрат на воспроизводство.

В соответствии с ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»:

- затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

- затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».

Для определения величины полных затрат на воспроизводство оцениваемого здания был использован метод переработки существующей сметы. В качестве информационной базы выступал сводный сметный расчет стоимости строительства (ССР).

Применение данного метода предполагает следующую последовательность действий:

1. Расчет величины затрат по сводному сметному расчету.

2. Определение величины предпринимательской прибыли.

3. Расчет полных затрат на воспроизводство оцениваемого объекта.

Расчет величины затрат по сводному сметному расчету.

При определении величины затрат на строительство нежилого производственного здания площадью 13791,1кв.м. использованы данные ССР.

Таблица 3.1 - Определение величины общей сметной стоимости по строительству производственного здания площадью 13 791,1 кв. м.в ценах 1984 года:

№ п/п	Наименование объектов, смет и затрат	Общая сметная стоимость в соответствии со ССР, тыс. руб.
1	Подготовка территории строительства	1 108,09
2	Основные объекты строительства	20 921,75
4	Объекты энергетического хозяйства	1 926,08
5	Объекты транспортного хозяйства и связи	563,10
6	Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения	2 680,55
7	Благоустройство и озеленение территории	129,78
9	Временные здания и сооружения	343,20
10	Прочие работы и затраты	722,63
11	Содержание дирекции	230,40
12	Проектные и изыскательские работы	720,94
13	Итого:	28 783,43
14	Непредвиденные работы и затраты 2%	802,03
15	ВСЕГО по сводному сметному расчету	29 585,46

Далее, учитываются косвенные издержки, т.е. затраты, необходимые в тех рыночных условиях при строительстве. При определении величины косвенных издержек учитывался тот факт, что затраты на отвод земельного участка под строительство, затраты на благоустройство и внешние инженерные сети уже включены в ССР, они соответствуют текущим рыночным требованиям и их дополнительный учет и корректировка не требуется.

При определении величины корректировочных коэффициентов на косвенные издержки, учитывались рекомендации Комитета по управлению Государственным имуществом Новосибирской области, изложенные в Распоряжении №1266-р от 20.09.2002г.

Согласно данного документа, учет величины косвенных издержек осуществлялся путем введения корректирующего коэффициента равного 1,1 и учитывающего затраты на покупку мощностей то теплу и электроэнергии (в том числе силовой).

Кроме того, осуществлялся пересчет сметной стоимости строительства объекта в уровень цен на дату оценки с использованием индексов удорожания стоимости строительства в зависимости от уровня цен базового периода применяемой нормативно - методической документации.

Для пересчета цен из уровня 1984 года в уровень 1991 года использовался средний индекс регионального центра по ценообразованию в строительстве Администрации Новосибирской области который составляет 1,61. Пересчет в уровень фактических цен на 27.05.2011 г. был произведен на основании сборника КО-ИНВЕСТ №62 «Индексы цен в строительстве», согласно которого индекс пересчета в цены на дату оценки составил 4,786 (см. Таблицу 2).

Таблица 3.2 - Определение величины затрат на воспроизводство производственного здания площадью 13 791,1 кв. м. в ценах на дату оценки:

Наименование объектов, смет и затрат	Значение
Всего по сводному сметному расчету (в ценах 1984 года), тыс. руб.	29 585,46
Стоимость здания по состоянию на 1991 год (индех пересчета 1,61)	56 206,46
Затраты на воспроизводство здания на 27.05.2011 года (индекс пересчета 4,786) без НДС	227 969,58
Косвенные издержки, коэф.	1,1
ВСЕГО затрат на воспроизводство, тыс.руб.	250 766,53

Определение величины предпринимательской прибыли:

Предпринимательская прибыль - это устанавливаемая рынком величина, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

Таким образом, предпринимательская прибыль должна компенсировать вложение средств в строительный проект с учетом времени отвлечения средств и содержать в себе компенсацию за риск строительства.

Предпринимательская прибыль отличается от сметной прибыли строительной организации, которая включается в общую смету строительства и которую инвестор должен уплатить строительной организации при строительстве.

Так как помимо этого, инвестор должен получать по завершении строительства (например, при продаже объекта) еще и премию за отвлечение своих средств на проект.

В противном случае, нет разницы между строительством объекта и покупкой точно такого же готового объекта, но при строительстве инвестор получает в свое распоряжение объект лишь по прошествии срока строительства, то есть в будущем, и, если не учесть премию на отвлечение средств, в расчетах не учитывается временная стоимость денег.

Величина прибыли принята исполнителем на уровне 20% от величины всех издержек строительства согласно методике Комитета по управлению Государственным имуществом Новосибирской области изложенной в Распоряжении №1266-р от 20.09.2002г.

Определение величины полных затрат на воспроизводство:

Для определения величины полных затрат на воспроизводство промышленного здания, общей площадью 13791,1 кв.м. к полученной сумме затрат применялся корректирующий коэффициент, учитывающий величину предпринимательской прибыли.

Таблица 3.3 - Определение величины полных затрат на воспроизводство производственного здания площадью 13 791,1 кв. м. в ценах на 27.05.2011 г.:

Наименование объектов, смет и затрат	Значение
Всего затрат, тыс.руб.	250 766,53
Величина предпринимательской прибыли, коэф.	1,2
ИТОГО полные затраты на воспроизводство, по состоянию на дату оценки, руб.	300 919,84

Определение величины общего накопленного износа:

Под накопленным износом понимается уменьшение стоимости недвижимости в результате воздействия различных неблагоприятных факторов. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ может быть трех типов:

- физический износ возникает в результате воздействия природно-климатических факторов и факторов жизнедеятельности человека.

- функциональный износ возникает в результате несоответствия объекта современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности.

- износ внешнего воздействия (внешний) возникает вследствие негативного изменения внешней среды объекта, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами.

Здание учитывает все требования, предъявляемые к зданиям подобного типа, соответствует рыночным требованиям, предъявляемым к зданиям производственно-офисного назначения, в силу этого величина функционального износа здания на дату оценки принята равной нулю.

Величина внешнего износа также принята равной нулю, поскольку оцениваемое здание находится в районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.

Величина общего накопленного износа рассчитывается по формуле:

Ифиз - физический износ, 0%;

Ифункц - функциональный износ, 0%;

Ивнеш - внешний износ, 0%.

Физический износ оцениваемого здания, определялся исполнителем на основании визуального осмотра и данных нижеприведенной таблицы показателей физического износа зданий, опубликованной в методическом пособии «Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатации зданий и сооружений», - Санкт-Петербург, 1997 г.

Таблица 3.4 - Показатели физического износа зданий:

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Характеристика технического состояния
0-20	Хорошее	Повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами
21-40	Удовлетвори-тельное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют капитального ремонта, который целесообразен именно сейчас.
41-60	Неудовлет-ворительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.
61-80	Плохое	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов.

Величина физического износа в рамках приведенных диапазонов принимается исходя из характеристик физического состояния конструктивных элементов объекта.

Износ был оценен в 40% на существующее здание без надстройки.

Таким образом, общая величина накопленного износа оцениваемого здания на дату оценки принята равной 40%.

Таблица 3.5 - Расчет затрат на воспроизводство производственного здания площадью 13 791,1 кв. м в ценах 27.05.2011 г. с учетом накопленного износа:

Показатель	Значение
Полные затраты на замещение, тыс. руб.	300 919,84
Накопленный износ, %	40
Накопленный износ, тыс. руб.	120 367,94
Затраты на замещение оцениваемого здания с учетом накопленного износа (округлено), тыс. руб.	180 155,91

Расчет рыночной стоимости земельного участка.

Необходимость расчета стоимости земельного участка при определении стоимости недвижимости обусловлена тем, что под недвижимым имуществом понимается фрагмент земной поверхности со всеми находящимися на нем зданиями, строениями и сооружениями.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. №568-р.

При проведении оценки необходимо использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Исполнитель вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В данном случае было принято решение об использовании Метода сравнения продаж, т.к. данный метод является прямым и позволяет наиболее точно отразить все факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки.

В таблице 3.6 представлены следующие аналоги земельных участков, сопоставимые с оцениваемым участком.

Таблица 3.6 - Описание продаж аналогов земельного участка:

Объекты	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Источник информации		http://kn.ngs.ru/view/258911/?dv=20110516	http://kn.ngs.ru/view/45957/?dv=20110516	http://kn.ngs.ru/view/248107/?dv=20110516
Контактный телефон	(383) 377-74-55	(383) 276-09-76	(383) 299-87-20	(383) 363-18-18
Тип объекта	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Правовой статус	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Разрешенное использование	Производственное помещение	Коммерческое	Производственная база (действующий завод)	Производственно-складская база
Местоположение	г. Новосибирск, Первомайский район	г. Новосибирск, Первомайский район	г. Новосибирск, Первомайский район	г. Новосибирск, Первомайский район
Площадь земельного участка, кв.м.	9 401	12 900	10 000	18 486
Наличие улучшений на земельном участке	Условно свободный	Условно свободный	Условно свободный	Условно свободный
Цена предложения, тыс. руб.		26 600	12 000	80 636
Цена предложения за 1 кв м, руб.		2 000	1 200	4 000
Дата предложения		05.05.2011 г.	16.05.2011 г.	16.05.2011 г.

При расчете стоимости земельного участка была использована средневзвешенная по площади стоимость одного квадратного метра земельных участков аналогов. На основании цен аналогов в таблице 3.6, в таблице 3.7 приведен расчет рыночной стоимости земельного участка.

Таблица 3.7 - Расчет рыночной стоимости земельного участка:

Наименование показателя	Значение показателя
Цена предложения за 1 кв. м, руб.	2,881
Площадь земельного участка, кв.м.	9 401
Рыночная стоимость земельного участка, тыс.руб.	27084,281

Итоговая величина рыночной стоимости по затратному подходу определялась путем суммирования затрат на воспроизводство производственного здания площадью 13 791,1 кв. с учетом накопленного износа и стоимости земельного участка.

Таблица 3.8 - Расчет итоговой величины рыночной стоимости производственного здания площадью 13 791,1 кв. м.:

Показатель	Значение
Затраты на воспроизводство оцениваемого здания с учетом накопленного износа (округлено), тыс. руб.	180 155,91
Рыночная стоимость земельного участка, тыс. руб.	27 084,28
Итоговая величина рыночной стоимости объекта , тыс. руб.	207 240,19

Таким образом, рыночная стоимость без НДС оцениваемого объекта по затратному подходу, включая стоимость земельного участка, по состоянию на27 мая 2011 г.составляет 207 240,19тыс. руб.

3.2.2 Оценка с использованием сравнительного подхода

Сравнительный подход применяется для оценки производственного здания, строения и (или) сооружения. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с подобными производственными зданиями, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с подобными промышленными зданиями допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого промышленного здания;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого промышленного здания;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого промышленного здания;

- расчет рыночной стоимости промышленного здания путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с промышленными зданиями и подобными сооружениями.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на данное здание;

- физические характеристики (площадь, год постройки, текущее состояние и др.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие инженерных сетей, коммуникаций и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с промышленными зданиями, в том числе, относятся:

- условия финансирования сделок с промышленными зданиями (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

- условия платежа при совершении сделок с промышленными зданиями (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

- обстоятельства совершения сделки с промышленными зданиями(было ли промышленное здание представлено на открытом рынке в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

- изменение цен на промышленные здания за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого данного промышленного здания устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с подобными промышленными зданиями. Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, квадратный метр, местоположение), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В таблице 3.9 представлены аналоги по продаже для расчета рыночной стоимости производственного здания общей площадью 13 791,1 кв. м. При расчете стоимости одного квадратного метра оцениваемого здания была использована средневзвешенная по площади стоимость одного квадратного метра зданий аналогов.

Таким образом, рыночная стоимость без НДС оцениваемого промышленного здания по сравнительному подходу по состоянию на 27 мая 2011 г. составляет 135 354 тыс. руб.

Таблица 3.9 - Описание продаж аналогов производственных зданий:

Объекты	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Источник информации		http://kn.ngs.ru/view/281007/?dv=20110526	http://kn.ngs.ru/view/264659/?dv=20110526	http://kn.ngs.ru/view/297546/?dv=20110526	http://kn.ngs.ru/view/297545/?dv=20110526	http://kn.ngs.ru/view/272359/?dv=20110526
Контактный телефон	(383) 377-74-55	(383) 299-89-19	(383) 276-09-76	(383) 217-41-11	(383) 217-41-11	(383) 287-20-78
Тип объекта	Промышленное здание	Производственное помещение	Производственное помещение	Производственное помещение	Производственное помещение	Производственное помещение
Правовой статус	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Разрешенное использование	Производственное помещение	Производственное помещение	Производственная база	Производственно-складская база	Производственно-складской комплекс	Здание под пищевое, швейное, производство
Местоположение	г. Новосибирск, Первомайский район	г. Новосибирск, Первомайский район ориентир - р-н Матвеевки	г. Новосибирск, Первомайский район	г. Новосибирск, Первомайский район	г. Новосибирск, Первомайский район	г. Новосибирск, Первомайский район
Площадь здания, кв.м	13 791,1	4 623	4 600	4 723	2 520	2 243
Площадь земельного участка, кв.м.	9 401	8 000	8 000	8 000	11 700	12 678
Наличие улучшений на земельном участке	есть	есть	есть	есть	есть	есть
Цена предложения, тыс.руб.	135 354	45 000	50 000	45 000	27 000	21 000
Цена предложения за 1 кв м, руб.	9 815	9 000	10 000	10 000	10 000	9 000
Дата предложения	Расчет по средневзвешенной стоимости одного квадратного метра стоимости аналогов-	16.05.2011 г.	16.05.2011 г.	24.05.2011 г.	24.05.2011 г.	24.05.2011 г.

3.2.3 Оценка с использованием доходного подхода

В данном случае было принято решение об использовании в рамках доходного подхода метода прямой капитализации дохода.

Это обусловлено тем, что оцениваемый объект не первый год находится в эксплуатации, способен генерировать поток дохода на протяжении еще достаточно длительного периода времени и, учитывая тенденции рыночной конъюнктуры, может быть отнесен к стабильно функционирующим объектам, для оценки которых и применяется обычно метод прямой капитализации дохода. По методу прямой капитализации стоимость имущества определяется отношением чистого дохода от его использования к соответствующему коэффициенту капитализации.

Стоимость объекта по методу прямой капитализации дохода рассчитывается по следующей формуле:

(3.2)

Сдп- стоимость объекта оценки по доходному подходу;

ЧОД - ежегодный чистый операционный доход, приносимый объектом оценки;

Ккап. - коэффициент капитализации.

Расчеты по методу прямой капитализации включают определение:

Потенциального валового дохода.

Действительного (эффективного) валового дохода.

Операционных расходов и чистого операционного дохода.

Коэффициента капитализации.

Текущей стоимости объекта недвижимости.

Потенциальный валовой доход определяет валовые поступления, которые были бы сразу получены, если бы все имеющиеся в наличии арендные площади были сданы в аренду, и арендаторы выплатили бы всю сумму арендной платы. Это максимальный доход, который может получить собственник от данного объекта недвижимости.

При расчете рыночной стоимости доходным подходом была использована информация о среднерыночных ставках аренды помещений, сходных с оцениваемым объектом по типу помещения и местоположению.

В таблице 9 представлены следующие аналоги по аренде для расчета рыночной стоимости производственного здания общей площадью 13 791,1 кв. м.

Среднерыночная арендная ставка для зданий, подобных оцениваемому, определялась как средневзвешенная по площади арендная ставка за один квадратный метр зданий аналогов. Расчет потенциального валового дохода представлен в таблице 10.

Таблица 3.10 - Расчет потенциального валового дохода:

Показатель	Значение
Общая площадь, кв.м.	13 791,1
Средняя арендная ставка, руб./кв.м. в месяц	150
Средняя арендная ставка, руб./кв.м. в год	1 800
Потенциальный валовой доход, руб. в год	24 823 980

Далее определялась величина действительного валового дохода, который определяет валовые денежные поступления от собственности, приносящей доход, за вычетом потерь от неполной занятости помещений и потерь при сборе арендной платы. Он получается путем вычитания из ПВД поправок на неполную занятость и потери при сборе арендной платы и добавления прочих денежных поступлений от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Поправки на неполную занятость и потери при сборе определяются как процент от потенциального валового дохода. По данным агентств недвижимости площади схожего назначения, представленные на рынке г. Новосибирска будут пользоваться спросом, соответственно этому было принято решение принять уровень недозагрузки оцениваемого объекта недвижимости на уровне 9%. Прочие доходы от использования объекта недвижимости включают оказание дополнительных услуг - парковочных стоянок, автомоек и т.п. Оцениваемый объект недвижимости не используется для оказания дополнительных услуг, поэтому прочие доходы не учитывались при определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таблица 3.11 - Расчет действительного валового дохода:

Показатель	Значение
Потенциальный валовой доход, руб. в год	24 823 980
Потери от недозагрузки площадей, %	9%
Прочие доходы от объекта недвижимости, руб. в год	0
Действительный валовой доход, руб. в год	22 589 822

Далее определялась величина операционных расходов по оцениваемому объекту. Операционные расходы - это расходы на эксплуатацию недвижимости, иные, чем обслуживание долга и подоходные налоги. Величина операционных расходов принималась согласно отчету Компании KnightFrank за 1-й квартал 2011 года и составила $ 18 долл. США / кв. м., (по курсу ЦБ РФ на 30.05.2011 г. $1 США эквивалентен 28,12 руб.). Таким образом, величина операционных расходов по всему зданию составила 6 980 503 руб. для всего оцениваемого объекта. Чистый операционный доход получается путем вычитания из действительного валового дохода операционных расходов.

Таблица 3.12 - Расчет чистого операционного дохода:

Показатель	Значение
Действительный валовый доход,руб./год	22 589 822
Операционные расходы, руб./год.	6 980 503
Чистый операционный доход, руб./год	15 609 318,52



Коэффициент капитализации представляет собой коэффициент пересчета доходов, полученных от объекта оценки в стоимость объекта оценки на дату оценки. Для выявления тенденций и определения интервалов значимых величин, наиболее часто используемых при определении рыночной стоимости объектов недвижимости в условиях нестабильной экономической ситуации, Новосибирским региональным отделением РОО проведен экспертный опрос, результаты которого опубликованы на сайте. Эти данные приведены в таблице.

Таблица 3.13 - Диапазоны значимых величин в текущий период:

Наименование объекта	Интервал значений, %
	Коэффициент капитализации
Офисно-торговые объекты	7-17
Производственно-складские	10-22
Земельные участки	6-15

Величину коэф. капитализации для оцениваемого здания примем по нижней из границ интервала, указанного в таблице, т.к. производственные помещения всегда востребованы, расположены в месте с удобным подъездом, рядом с трассой и пр. Таким образом, величина капитализации составит 10%. Стоимость объекта оценки методом прямой капитализации дохода определяется путем деления величины годовой величины чистого операционного дохода на общий коэффициент капитализации.

Таблица 3.14 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки по доходному подходу:

Показатель	Значение
Чистый операционный доход, руб./год	15 609 318,52
Коэффициент капитализации, %	10%
Рыночная стоимость объекта оценки, полученная при использовании метода прямой капитализации дохода, руб.	156 093 186,24

Таблица 3.15 - Описание аренд аналогов производственных зданий:

Объекты	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5	Аналог №6	Аналог №7
Источник информации		http://kn.ngs.ru/view/283541/?dv=20110526	http://kn.ngs.ru/view/283544/?dv=20110526	http://kn.ngs.ru/view/295978/?dv=20110516	http://kn.ngs.ru/view/180714/?dv=20110526	http://kn.ngs.ru/view/275190/?dv=20110526	http://kn.ngs.ru/view/227044/?dv=20110526	http://kn.ngs.ru/view/294053/?dv=20110526
Контактный телефон	(383) 377-74-55	8 952 928-83-30	8 952 928-83-30	(383) 217-41-11	(383) 363-18-18	8-913-719-82-09	(383) 363-18-18	(383) 223-33-41
Тип объекта	Промышленное здание	Складское помещение	Складское помещение	Комплекс универсальный	Складское помещение	Складское помещение	Производственно-складское помещение	Производственное помещение
Правовой статус	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Разрешенное использование	Производствен. помещение	Теплый капитальный склад	Теплый капитальный склад	Производственное помещение	Склад	Складской комплекс	Под производство или тёплый склад	Под пищевое производство
Местоположение	г. Новосибирск, Первомайский район .	г. Новосибирск, Первомайский район .	г. Новосибирск, Первомайский район .	г. Новосибирск, Первомайский район	г. Новосибирск, Первомайский район	г. Новосибирск, Первомайский район	г. Новосибирск, Первомайский район	г. Новосибирск, Первомайский район
Площадь здания, кв.м	13 791,1	1 700	2 000	12 000	2 000	4 800	6 000	1 200
Площадь земельного участка, кв.м.	9 401	-	-	16 700	20 000	30 000	-	-
Наличие улучшений на земельном участке	есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть
Арендная ставка Цена предложения за 1 кв. м, руб. В месяц		150	150	150	150	150	150	150
Дата предложения		16.05.2011 г.	16.05.2011 г.	16.05.2011 г.	16.05.2011 г.	16.05.2011 г.	16.05.2011 г.	13.05.2011 г.

3.2.4 Определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта

Согласование результатов оценки - это получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с использованием различных подходов. Для выбора итоговой величины стоимости, основывающейся, на факторах нескольких промежуточных результатов также использовался подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

Весовые коэффициенты каждого из подходов определялись по методу расстановки приоритетов.

Согласно данного метода сравниваются пары подходов на основе их влияния на итоговую стоимость объекта оценки.

По данным принимаемой системы уравнений формируется квадратная матрица А = аij:

Где аij - числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки подхода Хi над подходом Xj, например:

а_ij = 1,5 если Х_iX_j,;

а_ij = 1,0 если Х_iX_j,;

а_ij = 0,5 если Х_iX_j,;

В целях получения большей точности значение аij может варьироваться по степени отличия от единицы. Дальнейший процесс расчета итерационный.

Результаты представлены в таблице 3.16.



Таблица 3.16 - Расчет весовых коэффициентов подходов к оценке:

Название	Срав. подход	Доход.	Подход	Сумма	Вес. коэффициент
Сравнительный подход	1	1,5	1,5	4	0,45
Доходный подход	0,5	1	1,5	3	0,33
Затратный подход	0,5	0,5	1	2	0,22
Итого:				9	1,00

При построении матрицы учитывалось, что на данном этапе развития рынка недвижимости объекты предпочитают приобретать в собственность или брать в аренду, а не строить, поэтому удельный вес сравнительного подхода принят наиболее высоким, по сравнению с доходным и затратным подходами. Данные согласования стоимости приведены в таблице 3.17.

Таблица 3.17 - Определение итоговой величины рыночной стоимости производственного здания площадью 13 791,1 кв. м.:

Наименование объекта оценки	Рыночная стоимость, полученная с использованием	Итоговая величина рыночной стоимости, тыс. руб.
	затратного подхода, тыс. руб.	сравнительного подхода, тыс. руб.	доходного подхода, тыс.руб.
Весовой коэффициент	0,22	0,45	0,33	1,00
Производственное здание площадью 13 791,1 кв. м.	207 240,19	135 354	156 093	158 012,79

Можно прийти к выводу: стоимость производственного здания по состоянию на 27 мая 2011 г. года составляет: 158 012,79тыс. рублей.

3.3 Оценка объекта недвижимости при выбранном варианте развития. Оценка с использованием затратного подхода

При определении величины затрат на строительство нежилого производственного здания площадью 16 273,5 кв.м. данные ССР.



Таблица 3.18 - Определение величины общей сметной стоимости по строительству производственного здания площадью 16273,5 кв. м.в ценах на 27.05.2011 г.:

№ п/п	Наименование объектов, смет и затрат	Общая сметная стоимость в соответствии со ССР,тыс. руб.
1	Подготовка территории строительства	10 031
2	Основные объекты строительства	190 222
4	Объекты энергетического хозяйства	17 809
5	Объекты транспортного хозяйства и связи	5 206
6	Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения	23 604
7	Благоустройство и озеленение территории	1 217
9	Временные здания и сооружения	3 455
10	Прочие работы и затраты	11 136
11	Содержание дирекции	2 702
12	Проектные и изыскательские работы	6 935
13	Итого:	267 282
14	Непредвиденные работы и затраты 2%	7 103
15	ВСЕГО по сводному сметному расчету	275 086

Определение величины полных затрат на воспроизводство:

Для определения величины полных затрат на воспроизводство промышленного здания, общей площадью 16 273,5 кв.м. к полученной сумме затрат применялся корректирующий коэффициент, учитывающий величину предпринимательской прибыли.

Таблица 3.19 - Величины полных затрат на воспроизводство производственного здания площадью 16 273,5 кв. м. в ценах на 27.05.2011 г.

Наименование объектов, смет и затрат	Значение
Всего затрат, тыс.руб.	275 086
Величина предпринимательской прибыли, коэф.	1,2
ИТОГО полные затраты на воспроизводство, по состоянию на дату оценки, тыс. руб.	330 103



Таблица 3.20 - Расчет затрат на воспроизводство производственного здания площадью 16 273,5 кв.м. в ценах 27.05.2011 г. с учетом накопленного износа:

Показатель	Значение
Полные затраты на замещение, тыс. руб.	330 103
Накопленный износ, %	32,8
Накопленный износ, тыс. руб.	108 274
Затраты на замещение оцениваемого здания с учетом накопленного износа (округлено), тыс. руб.	221 829,78

Расчет рыночной стоимости земельного участка.

Необходимость расчета стоимости земельного участка при определении стоимости недвижимости обусловлена тем, что под недвижимым имуществом понимается фрагмент земной поверхности со всеми находящимися на нем зданиями, строениями и сооружениями (см. пункт 3.2 Расчет рыночной стоимости земельного участка, описание продаж аналогов земельного участка приведено в Таблице 3.6).

На основании цен аналогов в таблице 3.6, в таблице 3.21 приведен расчет рыночной стоимости земельного участка.

Таблица 3.21 - Расчет рыночной стоимости земельного участка:

Наименование показателя	Значение показателя
Цена предложения за 1 кв. м, руб.	2,881
Площадь земельного участка, кв.м.	9 401
Рыночная стоимость земельного участка, тыс.руб.	27 084,281

Итоговая величина рыночной стоимости по затратному подходу определялась путем суммирования затрат на воспроизводство производственного здания площадью 16 273,5 кв.м. с учетом накопленного износа и стоимости земельного участка.



Таблица 3.22 - Расчет итоговой величины рыночной стоимости производственного здания площадью 16 273,5 кв.м.:

Показатель	Значение
Затраты на воспроизводство оцениваемого здания с учетом накопленного износа (округлено), тыс. руб.	221 829,78
Рыночная стоимость земельного участка, тыс. руб.	27 084,28
Итоговая величина рыночной стоимости объекта, тыс. руб.	248 914,06

Таким образом, рыночная стоимость без НДС оцениваемого объекта по затратному подходу, включая стоимость земельного участка, по состоянию на27 мая 2011 г.составляет 248 914,06 тыс. руб.

Оценка с использованием сравнительного подхода.

В таблице 9 представлены аналоги по продаже для расчета рыночной стоимости производственного здания общей площадью 16 273,5 кв.м.

При расчете стоимости одного квадратного метра оцениваемого здания была использована средневзвешенная по площади стоимость одного квадратного метра зданий аналогов.

Таблица 3.23 - Расчет итоговой величины рыночной стоимости производственного здания площадью 16 273,5 кв.м. по сравнительному подходу:

Показатель	Значение
Стоимость одного кв. м. по средневзвешенной	9 815
Площадь здания, кв. м.	16 273,5
Стоимость здания, тыс. рублей	159 724,4

Таким образом, рыночная стоимость без НДС оцениваемого промышленного здания по сравнительному подходу по состоянию на 27 мая 2011 г. составляет 159 724 тыс. руб.

Оценка с использованием доходного подхода. В таблице 3.9 представлены следующие аналоги по аренде для расчета рыночной стоимости производственного здания общей площадью 16 273,5 кв.м.

Среднерыночная арендная ставка для зданий, подобных оцениваемому, определялась как средневзвешенная по площади арендная ставка за один квадратный метр зданий аналогов. Расчет потенциального валового дохода представлен в таблице 3.24.

Таблица 3.24 - Расчет потенциального валового дохода:

Показатель	Значение
Общая площадь, кв.м.	16 273,5
Средняя арендная ставка, руб./кв.м. в месяц	150
Средняя арендная ставка, руб./кв.м. в год	1 800
Потенциальный валовой доход, руб. в год	29 292 300

Поправки на неполную занятость и потери при сборе определяются как процент от потенциального валового дохода. По данным агентств недвижимости площади схожего назначения, представленные на рынке г. Новосибирска будут пользоваться спросом, соответственно этому было принято решение принять уровень недозагрузки оцениваемого объекта недвижимости на уровне 9%.

Таблица 3.25 - Расчет действительного валового дохода:

Показатель	Значение
Потенциальный валовой доход, руб. в год	29 292 300
Потери от недозагрузки площадей, %	9%
Прочие доходы от объекта недвижимости, руб. в год	0
Действительный валовой доход, руб. в год	26 655993

Далее определялась величина операционных расходов по оцениваемому объекту. Операционные расходы - это расходы на эксплуатацию недвижимости, иные, чем обслуживание долга и подоходные налоги. Величина операционных расходов принималась согласно отчету компании KnightFrank за 1-й квартал 2011 года и составила $ 18 долл. США / кв. м., (по курсу ЦБ РФ на 30.05.2011 г. $1 США эквивалентен 28,12 руб.). Таким образом, величина операционных расходов по всему зданию составила 6 980 503 руб. для всего оцениваемого объекта.

Чистый операционный доход получается путем вычитания из действительного валового дохода операционных расходов.

Таблица 3.26 - Расчет чистого операционного дохода:

Показатель	Значение
Действительный валовый доход,руб./год	26 655 993
Операционные расходы, руб./год.	8 236994
Чистый операционный доход, руб./год	18 418 998,24

Коэффициент капитализации представляет собой коэффициент пересчета доходов, полученных от объекта оценки в стоимость объекта оценки на дату оценки. Эти данные приведены в таблице 3.13.

Величина коэффициента капитализации для оцениваемого здания была принята по нижней из границ интервала, указанного в таблице, т.к. производственные помещения всегда востребованы, расположены в месте с удобным подъездом, рядом с трассой и пр. Таким образом, величина коэффициента капитализации составит 10%.

Рыночная стоимость объекта оценки методом прямой капитализации дохода определяется путем деления величины годовой величины чистого операционного дохода на общий коэффициент капитализации.

Таблица 3.27 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки по доходному подходу:

Показатель	Значение
Чистый операционный доход, руб./год	18 418 998,24
Коэффициент капитализации, %	10%
Рыночная стоимость объекта оценки, полученная при использовании метода прямой капитализации дохода, руб.

Подобные документы

• Особенности современных приемов и методов оценки недвижимости

  Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Понятие "износ" в оценочной деятельности. Принципы оценки объектов недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах.
  
  курсовая работа [285,3 K], добавлен 14.12.2012
  

• Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере административного здания ООО "ОТК Строй" в г. Новосибирске)

  Классификация объектов недвижимости, общие принципы их оценки. Анализ ситуации на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска. Применение затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке рыночной стоимости административного здания.
  
  дипломная работа [1,8 M], добавлен 28.06.2012
  

• Оценка недвижимости на примере офисного здания

  Основные методы оценки офисной недвижимости. Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Сбор и анализ информации об объекте оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.
  
  курсовая работа [179,7 K], добавлен 23.06.2012
  

• Показатели рынка недвижимости

  Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости. Проблемы стабилизации финансов России. Прогноз изменений услуг на рынке недвижимости Тверской области. Структура объектов, количество сделок и средняя стоимость одной сделки на рынке недвижимости.
  
  курсовая работа [519,4 K], добавлен 26.10.2013
  

• Оценка недвижимости, методы и факторы, влияющие на ее стоимость

  Определение стоимости недвижимости, ее отличия от недвижимого имущества. Основные классификация объектов недвижимости, цели и объекты ее оценки. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Этапы процесса оценки.
  
  реферат [38,2 K], добавлен 18.10.2011
  

• Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

  Специфические черты формирования рынка недвижимости. Общая характеристика факторов, оказывающих влияние на становление и развитие рынка недвижимости, особенности соотношения спроса и предложения. Факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости.
  
  курсовая работа [26,8 K], добавлен 26.04.2011
  

• Оценка стоимости месторождения как объекта недвижимости

  Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
  
  курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013
  

• Оценка жилой недвижимости

  Классификация и принципы оценки недвижимости. Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на нее. Оценка двухкомнатной квартиры, расположенной в г. Новосибирске доходным, затратным и сравнительным методом. Пути улучшения методов оценки недвижимости.
  
  дипломная работа [190,3 K], добавлен 26.04.2011
  

• Информация при оценке объектов недвижимости

  Основные источники информации, используемые при проведении оценки объектов недвижимости. Оценка предприятия (бизнеса) и источники получения сведений. Необходимость анализа внешней и внутренней информации. Факторы, влияющие на стоимость предприятия.
  
  контрольная работа [26,7 K], добавлен 28.07.2010
  

• Рынок недвижимости в России

  Понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости. Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Этапы становления рынка недвижимости в России, анализ его современного состояния.
  
  курсовая работа [573,2 K], добавлен 08.02.2012
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам