4. Актив, приносящий доход по ставке 7% годовых, будет продан через пять лет за 40% его нынешней стоимости. Рассчитайте коэффициент капитализации при условии аннуитетного возмещения инвестиций.

5. Определите цену недвижимости с существующей закладной по ипотечному кредиту в размере 60 000 долл., выданному в размере 60% стоимости на пятнадцать лет под 12% годовых с ежемесячными платежами без учета изменения стоимости.

Вариант № 8

Односемейный жилой дом, расположенный на оживленной магистрали, сдается в аренду за плату на 25 долл. меньше, чем похожие дома на более тихих улицах. Валовой рентный мультипликатор в этом массиве составляет 120. Каков размер одноразовой долларовой корректировки на это устаревание по местоположению (экономическое устаревание).

недвижимость рынок дисконтирование экономический

Общий физический износ……………………………........	16 000 долл.
Общая сумма устранимого физического износа…….......	8 000 долл.
Отложенный текущий ремонт…………………….……...	2 000 долл.
Общее функциональное устаревание в том числе:
устранимое функциональное устаревание…………..…	2 800 долл.
неустранимое функциональное устаревание………..…	4 000 долл.
устаревание, вызванное сверхпрочным фундаментом	1 000 долл.
экономическое устаревание………………………..…...	5 000 долл.

Определите сумму общего неустранимого устаревания жилого объекта недвижимости, используя затратный подход.

2. Определите цену недвижимости с существующей закладной по ипотечному кредиту в размере 100 000 долл., выданному в размере 70% стоимости на десять лет под 20% годовых с ежемесячными платежами без учета изменения стоимости.

3. Необходимо определить свободную от задолженности доходную недвижимость, которая в течение трехлетнего срока владения приносит чистый ежегодный доход 20 000 долл. К концу этого срока стоимость недвижимости может увеличиться на 40%. Инвестор требует 20%-ю конечную отдачу на собственный капитал.

4. Рассчитайте рыночную стоимость земельного участка, который по ожиданиям экспертов может через два года стоить 50 000 долл. Доходность по данным проектам составляет 18%.

5. Определите цену недвижимости с существующей накладной по ипотечному кредиту в размере 300 000 долл., выданному в размере 60% стоимости на двадцать лет под 15% годовых с ежемесячными платежами без учета изменения стоимости.

Вариант № 9

1. Рассчитайте общий накопленный износ здания, используя данную информацию:

Объект продан за 420 000 долл. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 60 00 долл. Информация, полученная от службы анализа затрат, показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 200 000 долл.

2. Инвестором планируется получение потока арендной платы от долевого участия в многоквартирном доме в следующем объеме:

первый год……………………………………………	14 000 долл.
второй год……………………………………………	10 000 долл.
третий год……………………………………………	6 000 долл.

Среднесрочная доходность по таким проектам составляет 15%. Рассчитайте норму возврата капитала для этого проекта.

3. Рассчитайте стоимость жилого объекта недвижимости площадью 1000 м 2 в соответствии с затратным подходом.

Стоимость воспроизводства дома, включая прямые и косвенные затраты…………………………………………	70 долл/м 2
Стоимость воспроизводства гаража площадью 200 м 2 ...	35 долл/м 2
Стоимость воспроизводства всех сооружений во внутреннем дворике…………………………………...	7 000 долл.
Общий физический износ……………………...….	4 000 долл.
Устранимый физический износ…………………..	3 000 долл.
Общее функциональное устаревание………...…..	8 000 долл.
Устаревание, вызванное отсутствием системы кондиционирования……………………………………	2 000 долл.
Стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж…………………………………………………..	45 000 долл.

4. Односемейный дом, расположенный на оживленной магистрали, сдается в аренду за плату 200 долл. в месяц, меньше чем похожие дома на более тихих улицах в том же жилом массиве. Валовой рентный мультипликатор составляет 110. Каков размер одноразовой долларовой корректировки на это устаревание по местоположению (экономическое устаревание)?

5. Инвестиции в объект недвижимости составляют 40 000 долл. Рыночная стоимость участка земли 10 000 долл. Ожидаемая ставка процента 14%. Здание полностью изнашивается за пять лет. Рассчитайте коэффициент капитализации.

Вариант № 10

1. Рассчитайте общий накопленный износ здания, используя данную информацию:

Объект продан за 180 000 долл. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 45 000 долл. Информация, полученная от службы анализа затрат, показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 270 000 долл.

2. Оцените сумму накопленного износа жилого объекта недвижимости, используя затратный подход:

Общий физический износ………………………………..	14 000 долл.
Устранимый физический износ………………………….	4 000 долл.
Общее функциональное устаревание…………………...	7 000 долл.
Устаревание, вызванное сверхпрочным фундаментом………………………………………………...	4 000 долл.

3. Прокладка трамвайных путей вдоль проспекта повлияла на то, что арендная плата за каждую из пяти квартир, выходящих окнами на проспект, снизилась на 30 долл. в месяц. Валовой рентный мультипликатор в данном жилом массиве, рассчитанный на основе месячного дохода, составляет 120. Оцените экономическое устаревание.

4. Рассчитайте коэффициент капитализации для аннуитетного возмещения капитала при прогнозируемом снижении стоимости актива за четыре года до 25% и 12%-й ставке дохода на инвестиции.

5. От объекта недвижимости стоимостью 100 000 долл. ожидается поток арендной платы в 20 000 долл. на протяжении пяти лет. Затем планируется перепродажа объекта за 120 000 долл. Рассчитайте текущую отдачу по проекту.

Методические указания к выполнению контрольной работы № 2

Варианты расчетно-графической работы № 2 составлены по двум темам: “Рыночный подход в оценке недвижимости” и “Затратный подход в оценке недвижимости”.

Особое место в рамках сравнительного или рыночного подхода занимает метод валовой ренты, который основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР).

Определяется МВР как отношение цены продажи к рентному доходу. В рамках затратного подхода оценки недвижимости особое внимание следует обратить на методы оценки износа.

Физический износ определяется по формуле

,

где Qф - общий физический износ здания, %;

qi - фактической износ i-го конструктивного элемента, %;

Ji- удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей

стоимости здания, %;

n - номер конструктивного элемента.

Итоговый тест

1. Двухкомнатная квартира с балконом была продана на 500 000 у.е. дороже, чем такая же без балкона. Трехкомнатная квартира с балконом была продана на 460 000 у. е. дороже, чем такая же без балкона. Однокомнатная квартира с балконом была продана на 520 000 у. е. дороже, чем такая же без балкона. Используя эту информацию * определить величину корректировки на наличие балкона;

а) 490000;

б) 460 000;

в) 520 000;

2. Объект оценки -- коттедж. Сопоставимый объект был продан за 1 000 000 у. е. Сопоставимый объект имеет на 50 м2 большую площадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади земельный участок. Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие большего земельного участка дает поправку в 25% к стоимости объекта, наличие гаража - 100 000 у. е., каждый лишний квадратный метр площади соответствует поправке в 8 000 у. е. Определить стоимость коттеджа:

а) 1 250 000;

б) 1 075 000;

в) 750 000;

г) 800 000.

3. С использование коэффициента капитализации необходимо оценить четырехзвездочную гостиницу в центральной части города, эксплуатация которой приносит годовой чистый операционный доход 1 300 000 у, е. Имеется информация о недавних продажах аналогичных гостиниц: гостиница 1 была продана за 8 400 000 у.е., ее использование приносит ЧОД в 1 000 000 у.е.; гостиница 2 была продана за 8 000 000 у.е., ее использование приносит ЧОД в 1 200 000 у.е.; гостиница 3 была продана за 11 550 000 у.е., ее использование приносит ЧОД в 1 500 000 у.е.:

а) 9 780 000;

б) 10 278 000;

в) 8 436 200;

г) 12 000 000.

4. Доход, приносимый металлическим коммерческим ларьком, составляет 100 000 у.е. в год. Величина арендной платы за земельный участок под ларьком 75 000 у.е. в год. Ставка дохода на инвестиции для ларьков составляет 13%. Монтаж ларька обходится в 140 000 у.е. На том же месте можно построить кирпичный ларек. Стоимость строительства составит 300 000 у.е., а величина ежегодного дохода повыситься до 105 00 у.е. Определить лучший вариант организации торговой точки, считая, что срок службы обоих сооружений сравнительно велик.

а) кирпичный ларек;

б) металлический ларек.

5. К недвижимому имуществу (недвижимости) по законодательству РФ относятся:

а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, леса, здания, сооружения;

б) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, леса, здания, сооружения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы;

в) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, леса, здания, сооружения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

6. Какие из перечисленных ниже прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации:

а) право собственности;

б) право хозяйственного ведения;

в) право оперативного управления;

г) ипотека;

д) сервитут;

е) все вышеперечисленное.

7. Право собственности на земельный участок распространяется на:

а) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения;

б) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, находящиеся под ним полезные ископаемые и другие природные ресурсы;

в) поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся в границах этого участка.

8. Из нижеперечисленных утверждений отметьте только те, которые являются неправильными на Ваш взгляд:

а) сервитут -- это право ограниченного пользования чужим земельным участком;

б) сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута;

в) обременение земельного участка сервитутом лишает собственника участка права распоряжения этим участком;

г) собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком, которая может быть учтена в расчете совокупного дохода;

д) сервитутом не могут обременяться здания и сооружения.

9. Признается ли недвижимостью в законодательстве РФ предприятие?

а) нет, не признается;

б) да, признается, как имущественный комплекс в целом.

10. Государственный земельный кадастр содержит информацию:

а) о землях, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных властей;

б) о категориях земель, качественных характеристиках и народнохозяйственной ценности земель;

в) о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам;

г) о категориях земель, качественных характеристиках и народнохозяйственной ценности земель, а также о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам.

11. В соответствии со ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственности» право собственности содержит:

а) право владения, право применения, право пользования и право распоряжения;

б) право владения, право распоряжения и право управления;

в) право пользования, право владения и право распоряжения.

12. Способы приобретения права собственности могут быть:

а) первоначальные;

б) производные;

в) последовательные;

г) все вышеперечисленные.

13. Ответчиком по негаторному иску является:

а) лицо, которое незаконно добросовестно или недобросовестно владеет имуществом;

б) лицо, которое своим противоправным поведением не дает возможности собственнику осуществлять свои правомочия в полном объеме.

14. Срок исковой давности по вендикационному иску составляет:

а) З года;

6) 5 лет;

в) 15 лет;

г) срок не ограничен.

15. В качестве ограничения (обременения) объекта недвижимого имущества могут выступать:

а) сервитут;

б) аренда;

в) арест;

г) ипотека;

д) все вышеперечисленное.

16. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется:

а) по месту нахождения недвижимого имущества;

б) по месту регистрации собственника недвижимого имущества.

17. При несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним приоритет имеет:

а) запись на бумажном носителе;

б) запись на магнитном носителе.

18. При несоответствии записей Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и правоустанавливающего документа приоритет имеет:

а) Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

б) правоустанавливающий документ.

19. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом осуществляется:

а) по месту нахождения земельных участков и объектов недвижимого имущества, входящих в состав предприятия;

б) по месту фактического нахождения предприятия;

в) по месту регистрации предприятия как юридического лица.

20. В соответствии с ГК РФ в случае аренды здания или сооружения подлежат государственной регистрации договора аренды, заключенные на срок:

а) не менее года;

б) более 3 лет;

в) более 1 месяца.

21. Экономический принцип, гласящий, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, является принципом:

а) замещения;

б) соответствия;

в) прогрессии и регрессии;

г) полезности.

22. Что является результатом суммирования чистого операционного дохода и предполагаемых операционных расходов:

а) действительный валовой доход;

б) платежи по обслуживанию долга;

в) потенциальный валовой доход.

23. Что из нижеследующего не является компонентом общего коэффициента капитализации при выведении его с помощью Метода кумулятивного построения:

а) безрисковая ставка;

б) премия за низкую ликвидность;

в) премия за риск;

г) премия за управление недвижимостью;

д) все является.

24. Какой из подходов к оценке требует отдельной оценки стоимости земли:

а) рыночный;

6) затратный;

в) доходный;

г) все перечисленные.

25. В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» права, требования и обязательства (долги):

а) относятся к объектам оценки;

б) не относятся к объектам оценки.

26. Договор на проведение оценочных работ:

а) может быть заключен в устной форме;

б) заключается только в письменной форме и не требует нотариального удостоверения;

в) заключается только в письменной форме и требует обязательного нотариального удостоверения.

27. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор:

а) делением цены продаж на потенциальный или действительный валовой доход;

б) делением чистого операционного дохода на цену продажи;

в) делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход;

г) делением действительного валового дохода на единицу продаж.

28. Формой какого износа является устаревание конструкции (дизайна):

а) физического;

б) функционального;

в) внешнего;

г) экономического.

29. Износ может быть разделен на две категории:

а) внутренний и внешний;

б) устранимый и неустранимый;

в) наблюдаемый и рассчитываемый;

г) все перечисленное выше.

30. Является ли муниципальная собственность разновидностью государственной собственности?

а) да;

б) нет.

31. В какой момент сделки купли-продажи недвижимости к покупателю переходит право собственности на предмет сделки?

а) в момент подписания акта сдачи-приемки;

б) в момент фактической передачи;

в) в момент государственной регистрации.

32. Наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости должно удовлетворять следующим критериям:

а) физическая возможность;

б) правомочность;

в) экономическая осуществимость;

г) максимальная продуктивность;

д) все вышеперечисленное.

33. Восстановительная стоимость недвижимости -- это стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т. д.:

а) верно;

б) не верно.

34. Наилучшее и наиболее эффективное использование необходимо определить:

а) для незастроенного участка;

б) для участка с улучшениями;

в) все вышеперечисленное.

35. Что наиболее точно характеризует правильные действия оценщика при определении окончательной стоимости объекта?

а) усреднение показателей стоимости, полученных тремя методами;

б) принятие в качестве окончательной величины стоимости максимального значения;

в) принятие во внимание степени достоверности и уместности использования каждого из методов.

36. Дата оценки имущества:

а) дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества;

б) дата заключения контракта на услуги по оценке;

в) дата сдачи отчета об оценке;

г) дата, на которую запланирована продажа объекта оценки.

37. Ликвидационная стоимость имущества:

а) стоимость имущества при его вынужденной продаже;

б) сметная стоимость ликвидации (уничтожения) объекта оценки.

38. Предприятие выступает как:

а) объект различных сделок;

б) субъект различных сделок;

в) и то и другое.

39. Под правомочием владения понимается:

а) возможность содержать имущество в своем хозяйстве;

б) возможность эксплуатации имущества с целью получения выгоды;

в) возможность изменения принадлежности имущества, его состояния или назначения;

40. Законодательством предусмотрены следующие формы собственности (убрать лишнее):

а) частная;

б) коллективная;

в) муниципальная;

г) государственная.

41. При стабильном потоке доходов основным методом оценки является:

а) метод прямой капитализации;

б) метод дисконтированных денежных потоков;

в) оба эти метода.

42. Износ в оценочной деятельности -- это процесс распределения первоначальной цены актива на весь срок его службы без определения его текущей стоимости:

а) верно;

б) не верно.

43. Какой подход обычно применяется для оценки недвижимости особого назначения?

а) подход сравнительного анализа продаж;

б) затратный подход;

в) доходный подход;

г) все вышеперечисленные подходы.

44. Достаточно ли положить на счет 50 тыс. руб. для приобретения через 7 лет дома стоимостью 700 тыс. руб.? Банк начисляет процент ежеквартально, годовая ставка -- 18 %.

а) да;

б) нет.

45. Стоимость земельного участка, купленного за 15 тыс. руб., ежегодно увеличивается на 14%. Сколько будет стоить участок через 4 года после при обретения?

а) 28 000 руб.;

б) 25 330 руб.;

в) 22 000 руб.;

г) 35 000 руб.

46. Какую сумму целесообразно заплатить инвестору за объект недвижимости, который можно эффективно эксплуатировать 5 лет? Объект в конце каждого года приносит доход по 350 тыс. руб. Требуемый доход на инвестиции - 20%.

а) 1 800 000 руб.;

б) 1 920 000 руб.;

в) 1 750 000 руб.;

г) 2 000 000 руб.

47. Рассчитайте текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые четыре года составляет 400 тыс. руб., затем он уменьшится на 150 тыс. руб. и сохранится в течение трех лет, после чего возрастет на 350 тыс. руб. и будет поступать еще два года. Ставка дисконта - 10%.

а) 2 936 450;

б) 2 527 000;

в) 3 000 000;

г) 2 937 000.

48. Объект в течение восьми лет обеспечит в конце года поток арендных платежей по 280 тыс. руб. После получения последней арендной платы он будет продан за 11 500 тыс. руб. Расходы по продаже составят 500 тыс. руб. Рассчитайте совокупную текущую стоимость предстоящих поступлений денежных средств, если вероятность получения запланированной суммы аренды и продажи требует применения ставок дисконта в 10 %.

а) 6 628 191 руб.;

б) 7 344 283 руб.;

в) 5 695 488 руб.;

г) 4 381 537 руб.

49. Коттедж стоимостью 400 тыс. руб. куплен в рассрочку на 10 лет под 20% годовых. Какова стоимость ежегодного равновеликого взноса при погашении долга?

а) 101 234 руб.;

б) 100 000 руб.;

в) 95 351 руб.;

г) 92 427 руб.

50. Какую сумму в течение 10 лет необходимо в конце года откладывать под 30% годовых, чтобы купить дачу за 600 тыс. руб.?

а) 202 000 руб.;

б) 194 174 руб.;

в) 203 426 руб.;

г) 185 200 руб.

51. Сколько надо положить на счет в банк под 12% годовых, чтобы через 10 лет купить квартиру за 800 тыс. руб.?

а) 260 000 руб.;

б) 257 648 руб.;

в) 286 300 руб.;

г) 294 135 руб.

52. Какой из нижеприведенных видов стоимости является синонимом понятия «стоимость в обмене»:

а) собственная стоимость;

б) стоимость для конкретного производства;

в) ликвидационная стоимость;

г) рыночная стоимость.

53. Стоимость бизнеса (предприятия) для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется:

а) стоимостью действующего предприятия;

б) инвестиционной стоимостью;

в) обоснованной рыночной стоимостью;

г) балансовой стоимостью.

54. Что из нижеперечисленного не соответствует определению ликвидационной стоимости:

а) стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия по отдельности;

б) разность между выручкой от продажи активов предприятия по отдельности;

в) стоимость, рассчитанная по конкретному факту;

г) стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора;

д) стоимость, рассчитанная для предприятия, которое находится в состоянии банкротства?

55. Соблюдение какого из нижеследующих условий является необязательным при определении наилучшего и наиболее эффективного способа использования недвижимости:

а) на данном рынке существуют достаточные экономические возможности для обоснования предложенного использования;

б) топография соответствует или может быть приведена в соответствие с предлагаемым вариантом использования;

в) население района не возражает против предложенного использования;

г) предложенный вариант использования соответствует существующим или возможным нормам зонирования.

56. Какое из нижеследующих утверждений неправильно:

а) коэффициент капитализации для здания включает доход на инвестиции и возврат стоимости инвестиции;

б) общий коэффициент капитализации включает доход на инвестиции и возврат самих инвестиций;

в) коэффициент капитализации для земли включает доход на инвестиции и возврат самих инвестиций;

г) норма отдачи включает только доход на инвестиции

57. Существуют следующие виды износа (необходимо выбрать правильный ответ):

а) физическое устаревание, функциональное устаревание, ускоренный износ;

б) физическое устаревание, функциональное устаревание, устаревание по местоположению, внешнее воздействие;

в) устаревание окружающей среды, неустранимое устаревание, физическое устаревание, долгосрочный износ.

58. Что из нижеследующего не является корректировками, применяемыми при оценке объекта методом сравнительного анализа продаж:

а) корректировка экономического коэффициента;

б) процентная корректировка;

в) корректировка по единицам сравнения;

г) долларовая корректировка.

59. Рост коэффициента абсолютной ликвидности показывает:

а) снижение кредитоспособности.

б) увеличение оборачиваемости средств.

в) увеличение кредитоспособности;

г) повышение уровня самофинансирования

60. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 10 000 м2., из них 400 м2 не занято, остальная площадь сдана по средней для данной категории ставке -- 500 руб. за м2. Операционные доходы составляют 45% потенциального валового дохода. Определите величину чистого операционного дохода.

а) 743 980 ;

б) 1 512 000;

в) 800 350;

г) 2 160 000.

61. Оптовый рынок площадью в 4 га куплен за 12 млн у. е. и приносит ежемесячный доход по 50 у. е. с каждого квадратного метра. Определить коэффициент капитализации.

а) 0,23;

б) 0,13;

в) 0,20;

г) 0,17.

62. Определить износ здания, если стоимость его земельного участка 15 000 у.е., сметная стоимость строительства аналогичного здания равна 45 000 у. е., а оценочная стоимость всего объекта составляет 55 500у.е.

а) 4 100;

б) 7 100;

в) 6 200;

г) 4 500.

63. Здание с участком продано за 100 000 у.е. исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 40 000 у.е. Анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 80 000 у.е. Определить общий накопленный износ здания

а) 26 000;

б) 20 000;

в) 40 000;

г) 50 000.

64. Определить общую стоимость оцениваемого по затратному подходу объекта, если стоимость участка земли составляет 28 000 у.е., полная стоимость воспроизводства здания равна 90 000у.е., а общий износ здания оценивается в 20%.

а) 120 000;

б) 100 000;

в) 220 000;

г) 150 000.

65. Определите коэффициент капитализации, если имеется следующая информация по объекту капитализации: цена за которую объект был продан - 480 тыс. руб.; потенциальный валовой доход - 80 тыс. руб; действительный валовой доход - 58 тыс. руб.; операционные доходы - 10 тыс. руб.

а) 0,09;

б) 0,15;

в) 0,13;

г) 0,10.

66. На объекте отсутствует система безопасности, что трактуется как функциональный износ. Известно, что стоимость оборудования системы 11 500 руб. Стоимость монтажа при строительстве 4400 руб. Стоимость монтажа в существующем здании 5500 руб. Определите износ.

а) 16 000;

б) 18 000;

в) 17 000;

г) 20 000.

67. Определить износ здания, если стоимость его земельного участка 15 000 у.е., сметная стоимость строительства аналогичного здания равна 45 000 у. е., а оценочная стоимость всего объекта составляет 55 500у.е.

а) 6 500;

б) 7 000;

в) 5 000;

г) 4 500.

68. При покупке дома стоимостью 5 млн руб. предоставлена рассрочка на 9 лет. Определить ежемесячные платежи при ставке 12 % годовых.

а) 45 000;

б) 60 000;

в) 84 100;

г) 80 000.

69. Арендатор должен платить по 200 000 руб. в год арендной платы. Он хочет заплатить вперед за 5 лет при ставке процента равной 9 %. Определить сумму, которую ему необходимо заплатить.

а) 657 011;

б) 350 840;

в) 860 000;

г) 307 724.

70. Дом стоимостью 200 000 у. е. куплен в рассрочку. Рассчитать ежегодный взнос в погашение долга, если процентная ставка 10 %, а долг надо погасить за 7 лет равными частями.

а) 41 082;

б) 21 082;

в) 55 678;

г) 59 020.

Глоссарий

АННУИТЕТ - серия равновеликих платежей, получаемых или выплачиваемых через равные периоды в течение определенного срока. Различают обычный аннуитет, при котором выплаты производятся в конце каждого периода, и авансовый аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждого периода.

АРЕНДА - юридически оформленное право владения и (или) пользования, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недвижимости на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по целевому назначению.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА - плата за пользование чужим объектом недвижимости. Величина и периодичность выплаты арендной платы устанавливаются в договоре, заключаемом между арендодателем и арендатором.

БОНИТЕТ ПОЧВ - показатель качества почв, их плодородия и продуктивности.

БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ АННУИТЕТА (НАКОПЛЕНИЕ ЕДИНИЦЫ ЗА ПЕРИОД) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета будущей стоимости периодических равновеликих взносов при известной текущей стоимости взноса, процентной ставке и периоде.

БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ (НАКОПЛЕННАЯ СУММА ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета будущей стоимости известной текущей (сегодняшней) суммы по технике сложного процента.

ВЕЩНОЕ ПРАВО - право, дающее лицу юридическую власть над вещью. К вещным правам относятся: право собственности, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитут, право хозяйственного ведения имущества, право оперативного управления имуществом.

ВЗНОС НА АМОРТИЗАЦИЮ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ (ПЕРИОДИЧЕСКИЙ ВЗНОС В ПОГАШЕНИЕ КРЕДИТА) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета величины будущих периодических равновеликих платежей в погашение определенной текущей стоимости (кредита) при известном проценте, начисляемом, на уменьшающийся остаток кредита.

ВНУТРЕННЯЯ СТАВКА ДОХОДА - процентная ставка на вложенный капитал, при которой сумма текущих стоимостей доходов от инвестиций, равна инвестиционным затратам.

ВОЗВРАТ (ВОЗМЕЩЕНИЕ) КАПИТАЛА - возврат первоначальных инвестиций, который отражает потерю стоимости, за счет дохода или перепродажи объекта недвижимости.

ВТОРАЯ ИПОТЕКА - предоставление кредита под ранее заложенный объект недвижимости.

ДАТА ОЦЕНКИ - дата, на которую производится оценка стоимости объекта недвижимости.

ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО - имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

ДЕВЕЛОПМЕНТ - деятельность, связанная с развитием территории, включающая подготовку земель и проведение строительных, инженерных и иных операций с недвижимостью.

ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, от неплатежей арендаторов, а также от дополнительных видов доходов.

ДИСКОНТИРОВАНИЕ - процесс приведения ожидаемых будущих денежных потоков (поступлений или платежей) к их текущей стоимости, т. е. в сопоставимый вид на дату оценки.

ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНАЯ РЕНТА I - дополнительный доход, который образуется на лучших по естественному плодородию и местоположению землях.

ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНАЯ РЕНТА II - дополнительный доход, который образуется на земельных участках хозяйств, ведущих более интенсивное производство. Данный вид ренты связан с экономическим плодородием почвы.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, включающий метод дисконтированных денежных потоков, основанный на определении текущей стоимости ожидаемых будущих доходов от объекта недвижимости и метод прямой капитализации годового дохода.

ЕДИНИЦА СРАВНЕНИЯ - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.

ЕДИНИЧНАЯ ОЦЕНКА - определение рыночной или другой стоимости отдельного объекта недвижимости. Основанием для проведения оценки является договор, заключаемый между оценщиком и заказчиком.

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ - недвижимость, подавляющая часть доходов от которой составляет арендная плата от сдачи жилья.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, базирующийся на определении стоимости издержек на воспроизводство или замещение объекта с учетом всех видов износа.

ЗДАНИЯ - архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР (ГОСУДАРСТВЕННЫЙ) - систематизированный свод документированных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС - свод государственных законов, юридических и гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ - одна из форм платы за землю, которая устанавливается на рентной основе исходя из плодородия почв, других природных и экономических условий местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника, владельца или пользователя земли.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО - система государственных мероприятий, направленных на регулирование земельных отношений, учет и оценку земельных ресурсов, организацию использования и охраны земель, составление территориальных и внутрихозяйственных планов землеустройства.

ЗЕМЛИ ВОДНОГО ФОНДА - территории, занятые водными объектами, а также полосами отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

ЗЕМЛИ ЗАПАСА - государственные земли, не предоставленные муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам в собственность, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации.

ЗЕМЛИ ИСТОРИКО-КУЛЬТУРНОГО НАЗНАЧЕНИЯ - территории памятников истории и культуры, исторических промыслов и ремесел, исторических поселений, военных и гражданских захоронений.

ЗЕМЛИ ЛЕСНОГО ФОНДА - территории , покрытые лесом, вырубки, гари, прогалины, а также нелесные земли, используемые для ведения лесного хозяйства.

ЗЕМЛИ ОБОРОНЫ И БЕЗОПАСНОСТИ - территории, предоставленные для размещения и постоянной деятельности войсковых частей, образовательных учреждений, реализующих военные образовательные программы, предприятий и организаций федеральных органов исполнительной власти, выполняющих задачи по обороне и безопасности.

ЗЕМЛИ ОЗДОРОВИТЕЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ - территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов, обладающие природными лечебными ресурсами (минеральными источниками, лечебной грязью, особыми климатическими условиями).

ЗЕМЛИ ПОСЕЛЕНИЙ (ГОРОДОВ, ПОСЕЛКОВ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ) - территории в пределах черты поселений (городской черты).

ЗЕМЛИ ПРИРОДНО-ЗАПОВЕДНОГО ФОНДА - территории с природными комплексами и объектами, имеющими особое экологическое, научное, эстетическое значение (заповедники, природные парки, ботанические сады, памятники природы).

ЗЕМЛИ ПРИРОДООХРАННОГО НАЗНАЧЕНИЯ - территории водоох-ранных зон рек и водоемов, запретных и нерестовых охранных полос, лесов, выполняющих защитные функции, противоэрозионных, пастбищ и полезащитных лесонасаждений.

ЗЕМЛИ ПРОМЫШЛЕННОСТИ, ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ И ИНОГО НЕСЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ - территории, отведенные в установленном порядке предприятиям и организациям промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики.

ЗЕМЛИ РЕКРЕАЦИОННОГО НАЗНАЧЕНИЯ - территории, используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности населения.

ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ - территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства.

ЗОНИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ - разделение земельных массивов на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования.

ИЗНОС - в оценке любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости становится меньше стоимости замещения (воспроизводства).

ИЗНОС НЕУСТРАНИМЫЙ (НЕИСПРАВИМЫЙ) - в оценке износ объекта недвижимости, при котором затраты на устранение причин, его вызывающих, превышают соответствующее увеличение стоимости недвижимости.

ИЗНОС УСТРАНИМЫЙ (ИСПРАВИМЫЙ) - в оценке износ объекта недвижимости, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая в результате устранения причин данного износа стоимость всего объекта.

ИНВЕНТАРНЫЙ НОМЕР ОБЪЕКТА - номер, присваиваемый объекту, прочно связанному с земельным участком, при его регистрации.

ИНВЕСТИЦИИ - вложения финансовых и материально-технических средств, как в пределах Российской Федерации, так и за рубежом, с целью получения экономического (доход, прибыль), социального, экологического или политического эффекта.

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - изучение различных инвестиционных проектов на основе финансовых расчетов эффективности вложений капитала, в соответствии с потребностями и предпочтениями конкретного инвестора.

ИПОТЕКА - залог земельного участка или других объектов недвижимого имущества с целью получения кредита для финансирования сделок с этими объектами.

ИПОТЕЧНАЯ (КРЕДИТНАЯ) ПОСТОЯННАЯ - отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.

ИПОТЕЧНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - оценка недвижимости, основанная на раздельном учете стоимости и доходности собственного и заемного капитала.

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельных участков) в границах административно-территориального образования по оценочным зонам, выполненных на определенную дату.

КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР - персональный номер, присва-иваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

КАПИТАЛИЗАЦИЯ - процесс пересчета годового дохода, полученного от объекта недвижимости, в величину его стоимости на дату оценки.

КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ - совокупность затрат на созда-ние новых основных фондов, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение действующих основных фондов как производственного, так и непроизводственного назначения.

КАТЕГОРИИ ЗЕМЛИ - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ - недвижимость, приносящая доход, используемая под офисы, магазины или для оказания услуг (не включает жилье, объекты производственного или общественного назначения).

КОНТРАКТНАЯ АРЕНДНАЯ ПЛАТА - арендная плата, установленная в конкретном договоре аренды недвижимости.

КОРРЕКТИРОВКИ (ПОПРАВКИ) - прибавляемые или вычитаемые суммы, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости.

КОЭФФИЦИЕНТ ИПОТЕЧНОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ - отношение величины ипотечного долга к общей стоимости объекта недвижимости.

КОЭФФИЦИЕНТ НЕДОИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ПОТЕРЬ ПРИ СБОРЕ ПЛАТЕЖЕЙ - отношение величины потерь от неполного использования площадей и недосбора арендной платы к величине потенциального валового дохода.

КОЭФФИЦИЕНТ ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ - отношение операционных расходов к потенциальному или действительному валовому доходу.

ЛУЧШЕЕ И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ - физически возможное, законодательно разрешенное, финансово целесообразное использование объекта недвижимости, приводящее к его максимальной стоимости на рынке.

МЕТОД ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ - определение стоимости объекта недвижимости на основе суммирования текущей стоимости будущего потока доходов от объекта в прогнозируемый период и текущей стоимости выручки от перепродажи объекта в послепрогнозный период.

МЕТОД ИНВЕСТИЦИОННОЙ ГРУППЫ - способ расчета ставки капитализации с учетом величины и доходности собственных и заемных средств.

МЕТОД КОЛИЧЕСТВЕННОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ - оценка восстановительной стоимости на основе детального количественного и стоимостного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом.

МЕТОД КУМУЛЯТИВНОГО ПОСТРОЕНИЯ - способ расчета ставки капитализации, при котором к безрисковой ставке прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.

МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ - определение стоимости объекта недвижимости путем деления величины годового дохода на соответствующий этому доходу коэффициент капитализации.

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ - определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЕДИНИЦЫ - оценка восстановительной стоимости на основе расчета стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания.

МЕТОД РАЗБИВКИ ПО КОМПОНЕНТАМ - оценка восстановительной стоимости здания на основе суммы стоимостей создания его основных строительных компонентов - фундамента, стен, перекрытий и т.п.

МОДЕЛЬ ОЦЕНКИ КАПИТАЛЬНЫХ АКТИВОВ - метод расчета ставки дисконтирования на основе показателей фондового рынка: безрисковой ставки дохода, бета-коэффициента, среднерыночной доходности ценных бумаг с прибавлением премий для малых предприятий, за риск инвестирования в данное предприятие и за страновой риск.

МУЛЬТИПЛИКАТОР (КОЭФФИЦИЕНТ) ВАЛОВОЙ РЕНТЫ - среднестатистическое отношение рыночной цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида доходной недвижимости.

НАКЛАДНЫЕ РАСХОДЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС - уменьшение стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений в результате их физического, функционального и экономического износа.

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (НЕДВИЖИМОСТЬ) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. К недвижимости относятся объекты, расположенные на и под поверхностью земли, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно - здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.

НОРМАТИВНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ - одна из форм платы за землю, характеризующая стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. В соответствии с постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319 не должна превышать 75% рыночного уровня цен на землю.

НОРМАТИВНЫЙ СРОК СЛУЖБЫ - определенный нормативными документами срок службы зданий, сооружений и других строений.

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ - материальные (вещи) и иные объекты, а также права собственности и иные вещные права на эти объекты.

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ - текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода ( не включая обслуживание долга и подоходный налог).

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ ПЕРЕМЕННЫЕ - текущие операционные расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загруженности объекта недвижимости (оплата коммунальных услуг, переменная заработная плата и др.).

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ ПОСТОЯННЫЕ - текущие операционные расходы, величина которых не зависит от степени загруженности объекта недвижимости (налоги на недвижимость, платежи по страхованию и др.).

ОПЦИОН - предоставляемое собственником право покупки или аренды недвижимости в будущем на условиях, оговоренных в настоящее время.

ОСТАТОЧНАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЖИЗНЬ - период, в течение которого улучшения на земельном участке будут вносить вклад в стоимость объекта недвижимости.

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ - документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта недвижимости.

ОЦЕНКА - деятельность эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика.

ПЕРИОДИЧЕСКИЙ ВЗНОС В ФОНД НАКОПЛЕНИЯ (ФАКТОР ФОНДА ВОЗМЕЩЕНИЯ) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета величины периодических равновеликих взносов, необходимых для накопления известной будущей денежной суммы, при определенной процентной ставке и количестве периодов накопления.

ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД - доход, который способен приносить объект недвижимости при сдаче в аренду всех единиц объекта и получении всей арендной платы.

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА - целевое назначение, разрешенное использование и право собственности на земельный участок.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ - количество объектов недвижимости, которые собственники готовы продать на рынке по сложившимся ценам.

ПРИБЫЛЬ ЗАСТРОЙЩИКА (ИНВЕСТОРА) - предпринимательский доход (вознаграждение) инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

ПРИНЦИП ВКЛАДА - заключается в том, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

ПРИНЦИП ЗАМЕЩЕНИЯ - означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

ПРИНЦИП ИЗМЕНЕНИЯ ВНЕШНЕЙ СРЕДЫ - предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.

ПРИНЦИП КОНКУРЕНЦИИ - означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

ПРИНЦИП ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ - означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

ПРИНЦИП ОЖИДАНИЯ - определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.

ПРИНЦИП ПОЛЕЗНОСТИ - означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

ПРИНЦИП РАЗДЕЛЕНИЯ ЭЛЕМЕНТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА НИХ - означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

ПРИНЦИП СООТВЕТСТВИЯ - состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию. Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Регрессия имеет место, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта.

ПРИНЦИП СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ - означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

ПРОСТОЙ ПРОЦЕНТ- процент, начисляемый только на основную (первоначальную) денежную сумму, но не на ранее начисленные проценты.

РАСХОДЫ НА ЗАМЕЩЕНИЕ - расходы на замену быстроизнашивающихся компонентов объектов недвижимости, которые имеют место либо раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

РЕВЕРСИЯ - возврат инвестированного в объект недвижимости капитала в конце прогнозируемого периода. Рассчитывается как рыночная стоимость (цена продажи) объекта недвижимости на конец прогнозного периода.

РЕКОНСТРУИРОВАННЫЙ (ГИПОТЕТИЧЕСКИЙ) ОТЧЕТ О ДОХОДАХ - специальная форма финансового отчета, применяемая при прогнозировании будущих доходов от объекта недвижимости для оценки его стоимости методом дисконтированных денежных потоков.

РИСК - вероятность возможных потерь в виде появления непредвиденных расходов или неполучения доходов, предусмотренных прогнозом.

РЫНОЧНАЯ АРЕНДНАЯ ПЛАТА - величина арендной платы, установившаяся на рынке для определенного вида недвижимости.

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ УГОДЬЯ - земельные угодья, регулярно используемые для производства сельскохозяйственной продукции. Сельскохозяйственные угодья включают пашню, залежь, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища.

СЕРВИТУТ - вещное право ограниченного пользования чужой недвижимостью (земельным участком) в интересах определенного лица. Сервитут может устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда.

СЛОЖНЫЙ ПРОЦЕНТ - процент, начисляемый как на основную денежную сумму, так и на ранее рассчитанные, но невыплаченные проценты.

СМЕТА (СТРОИТЕЛЬНАЯ) - документ, определяющий стоимость строительства, составленный по установленной методике на основе проектных объемов работ, сметных норм и расценок.

СООРУЖЕНИЯ - инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства или различных непроизводственных функций.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, основанный на анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов, учитывающих различия с объектом оценки.

СРОК ОСТАВШЕЙСЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЖИЗНИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ - период от даты оценки объекта до окончания его экономической жизни. Ремонт и модернизация объекта недвижимости увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

СРОК ФИЗИЧЕСКОЙ ЖИЗНИ - период от завершения строительства объекта недвижимости до его сноса.

СТАВКА БЕЗРИСКОВАЯ - минимальная процентная ставка дохода, которую инвестор может получить на свой капитал, при его вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием риска невозвращения вложенных средств.

СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ - процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки.

СТАВКА (КОЭФФИЦИЕНТ) КАПИТАЛИЗАЦИИ - процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

СТАВКА СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА - процентная ставка дохода на основной вклад, используемая для приведения текущей денежной суммы к будущей стоимости.

СТОИМОСТЬ БАЛАНСОВАЯ - полная первоначальная стоимость основных фондов, принимаемая в расчет в момент их постановки на учет в бухгалтерском балансе.

СТОИМОСТЬ В ОБМЕНЕ - способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары. Стоимость в обмене носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке.

СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА (ВОССТАНОВИТЕЛЬ-НАЯ СТОИМОСТЬ) - затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату оценки.