Однако, как следует из практики, несмотря на значительное влияние таких нерациональных факторов, ценообразование на рынках недвижимости все же подчиняется достаточно устойчивым закономерностям, обнаружить которые и должен оценщик.

Неэластичность предложения на рынках недвижимости. В отличие от многих других рынков на рынках недвижимости объем предложения не может быть заметно быстро увеличен при росте цен. Это свойство, называемое ценовой неэластичностью предложения, объясняется тем, что для создания новых недвижимостей обычно требуется достаточно продолжительное время, исчисляемое месяцами или годами, что прежде всего объясняется ограниченностью свободных земельных участков.

Контрольные вопросы и задания

· Раскройте связи рынков финансов и недвижимости.

· По каким показателям можно оценить эффективность инвестиций в недвижимые объекты

· Каковы особенности инвестиций в недвижимость?

· Что такое прямые инвестиции?

· Дайте характеристику основных элементов рынка недвижимости.

· Какие факторы формируют спрос на землю?

· Раскройте содержание информационной структуры рынка недвижимости.

· В чем заключаются особенности рынка недвижимости?

· Раскройте функции рынка недвижимости.

· Какие функции на рынке недвижимости выполняют государственные органы и организации?

· Назовите субъектный состав рынка недвижимости.

· Дайте характеристику субъектов земельного бизнес;

· Перечислите собственников, владельцев и пользователей недр, лесного и водного фондов.

· Что такое риэлторская деятельность?

· Назовите основные функции гильдии риэлторов.

· Приведите классификацию инвесторов на рынке недвижимости.

· Какие права имеет инвестор?

· Каковы возможные способы инвестирования в недвижимость России для иностранных лиц?

· Дайте характеристику классификации рынков недвижимости фасетным способом.

· Приведите классификацию земельных рынков.

· Дайте понятие сегмента рынка недвижимости.

· Назовите сегменты рынка земли в Подмосковье.

· Как сегментируется рынок жилья?

· Каким образом формируется первичный рынок жилья?

· По каким признакам сегментируется рынок нежилых помещений?

Тема 4 Основные положения по управлению недвижимостью.

4.1 Цели и принципы управления недвижимым имуществом

Управление недвижимостью, как и в любой другой сфере предпринимательской деятельности, невозможно без четко сформулированных целей, которые служат:

· исходным моментом любых управленческих действий;

· основой построения критериев оценки результатов предпринимательской деятельности;

· основой анализа проблем -- несоответствия желаемого и достигнутого состояния -- и выработки новых решений.

В самом общем виде цель -- это будущее желаемое состояние или совокупность достигаемых человеком результатов в процессе и по завершению направленных действий. Цель появляется на основе мотивов и выступает в форме потребностей, на удовлетворение которых направлен всякий труд.

Недвижимые объекты приобретают в собственность для удовлетворения личных или общественных потребностей либо для предпринимательской деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух видов: финансово-экономические и не стоимостные (товарищеские, общественные, благотворительные и др.).

По отношению к высшей цели все другие цели (промежуточные, субцели) выступают как средство ее достижения.

Изменение целей управления возможно в случаях:

1. Реализации целей в предшествующий период, когда они полностью оправдались или достижение их оказалось нецелесообразным.

2. Изменения внешней среды -- политических, социально-экономических и рыночных условий, законодательства и других факторов.

3. Изменения интересов и предпочтений собственника. Жизненной стадии объекта недвижимости и т.п.

Правильно поставленные цели по управлению недвижимостью должны отвечать следующим требованиям:

· измеримость -- количественная и качественная оценка степени достижения (стоимостные и нестоимостные измерители);

· реальность -- поэтапная достижимость с учетом возможностей и существующих ограничений;

· четкость и конкретность -- точная и ясная формулировка содержания, объема и времени.

Основные стадии управления недвижимостью представлены на схеме 11.

Основные цели управления рынком недвижимости:

· реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

· установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

· защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

· обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

· создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства; ¦ оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

· справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

· создание благоприятных условий решения жилищ ной проблемы в стране и регионах.

4.2 Формы государственного регулирования рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

· идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

· инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

· профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

· эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

· регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

· верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Схема 11. Планирование как функция управления недвижимостью.

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

а) государственные и муниципальные органы и организации;

б) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

· путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

· косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

· создание нормативной базы -- законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

· отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости -- лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

· установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

· контроль за соблюдением всеми участниками рынка Установленных норм и правил;

· введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

· поддержание правопорядка на рынке;

· выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения- Например, в России введены ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых, в поселениях с особым регулированием (г. Москве, Санкт-Петербурге и др.).

4.3. Экономические методы управления рынком недвижимости.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

а) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

б) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального банка);

в) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

г) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе;

д) реализации государственных целевых программ;

е) амортизационной политики;

ж) внешнеэкономической деятельности.

Высшей формой управления рынком недвижимости является государственное экономическое программирование, реализующее многочисленные цели, методы и способы регулирования. Целевые программы бывают обычные и чрезвычайные, а по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Правовое поле в сфере недвижимости сформировали программы приватизации государственного и муниципального имущества, приватизации жилищного фонда, "леса России" (1997-- 2000 гг.), развития малых и средних городов РФ (1997-- 2005 гг.), федеральная адресная инвестиционная программа на 1998 г. и др.

Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти, которая разделена на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в своей деятельности.

Федеральное Собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства -- положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом. Представительные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации) и ее субъектов обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции.

В последние годы Федеральным Собранием РФ приняты следующие основные законодательные акты, регулирующие отношения на рынке недвижимости:

· Гражданский кодекс РФ, части I, П и Ш (1995--2002 гг.);

· Лесной кодекс РФ (29 января 1997 г.);

· Водный кодекс РФ (23 ноября 1995 г.);

· Земельный кодекс РФ (30 октября 2001 г.);

· Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (24 июля 2002 г.);

· Федеральный закон "Об оценочной деятельности Российской Федерации" (29 июля 1998 г.);

· Федеральный закон "О разграничении государственной собственности на землю" (17 июля 2001 г.);

· Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" (2 января 2002 г.);

· Федеральный закон "О недрах" с изменениями и дополнениями (15 марта 1995 г.);

· Градостроительный кодекс РФ (7 мая 1998 г.);

· Федеральный закон "Об основах федеральной жилищной политики" (24 декабря 1992 г.);

· Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" (4 июля 1991 г.);

· Налоговый кодекс РФ, ч. I, II с изменениями и дополнениями (2000 г.);

· Закон РФ "О залоге" (29 мая 1992 г.);

· Закон РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" (3 июля 1991 г.);

· Закон РФ "О государственной регистрации прав и недвижимое имущество и сделок с ним" (21 июля 1997 г.);

· Федеральный закон "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества Российской Федерации" (23 июля 1997 г.).

По действующей Конституции РФ Правительство обладает широкими полномочиями по регулированию рынка недвижимости, которые во многом переданы Министерству государственного имущества и его территориальным комитетам. Они осуществляют право собственности на государственные предприятия и учреждения и другое имущество, в том числе и муниципальное. На Министерство государственного имущества возложены следующие основные функции и задачи:

· управление и распоряжение в установленном порядке объектами федеральной собственности на территории РФ и за рубежом;

· реализация на основе законодательства РФ государственной политики приватизации государственных и муниципальных предприятий, объектов недвижимости, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями;

· межотраслевая и межрегиональная координация приватизации государственного имущества, управления и распоряжения федеральной собственностью;

· руководство деятельностью своих территориальных органов;

· участие в создании инфраструктуры фондового рынка, обеспечивающей процессы приватизации и реализации государственной политики в области привлечения инвестиций.

Муниципальные органы власти также принимают участие в управлении недвижимостью. Например, в сфере регулирования лесных отношений в компетенцию районных (городских) администраций входят:

· учет лесного фонда;

· распределение утвержденного лимита лесосечного фонда по лесопользователям в соответствии с рекомендациями государственных органов управления лесным хозяйством, в том числе для обеспечения поставок древесины для государственных нужд;

· организация выполнения мероприятии по охране лесов от пожара и защите их от вредителей и болезней;

· осуществление совместно со специально уполномоченными органами охраны окружающей природной среды контроля в сфере использования, воспроизводства, охраны и защиты лесов;

· принятие совместно с владельцами лесного фонда решения о предоставлении участков лесного фонда в краткосрочное пользование; при этом участие владельцев лесного фонда в принятии такого решения ограничивается определением условий, соответствующих установленным лесоводственным требованиям;

· организация и проведение с участием местных подразделений государственного органа управления лесным хозяйством Российской Федерации лесных торгов и конкурс по предоставлению лесного фонда в пользование;

· ограничение, приостановление или прекращение права на пользование лесным фондом в установленном порядке

В управлении нежилыми зданиями и сооружениями действует четкое правило: решения по распоряжению недвижимостью принимает соответствующий собственник в установленном порядке -- физическое или юридическое лицо, органы власти РФ, субъектов Федерации и муниципалитеты.

Контрольные вопросы и задания

· Дайте понятие управления недвижимостью.

· Назовите виды регулирования рынка недвижимости.

· Какие функции реализуются в процессе управления недвижимостью?

· Представьте логическую схему планирования как функции управления недвижимыми объектами.

· Сформулируйте цели и принципы управления недвижимостью.

· Какие функции выполняет на рынке недвижимости государство?

· Перечислите примеры административного управления недвижимостью.

· Охарактеризуйте экономические методы управления рынка недвижимости государством.

· Какие полномочия имеют представительные органы власти по регулированию рынка недвижимости?

· Опишите полномочия государственных органов власти субъектов РФ по регулированию рынка недвижимости.

· В чем проявляется сущность планирования в управлении недвижимостью.

· Опишите влияние амортизационной политики государства на активизацию рынка недвижимости.

· Как влияет внешнеэкономическая деятельность на развитие рынка недвижимости.

Тема 5. оценка стоимости недвижимости

5.1 Сущность процесса оценки недвижимости, основные подходы в оценочной деятельности

Процесс оценки -- это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Процесс оценки обычно включает 8 этапов, показанных на рис. 5.1

Известны три общепринятых подхода оценки недвижимости. Это подход прямого сравнения продаж, затратный, доходный подход.

Подход прямого сравнения продаж основан на сопоставлении оцениваемого объекта и сопоставимых (т. е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно проданных на рынке.

В затратном подходе оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа -- снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Основа доходного подхода -- представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

Рыночный, затратный и доходный подходы будут подробно рассмотрены в последующих главах.

5.2 Доходный подход в оценке недвижимости

Доходный подход оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 5.1 Структура процесса оценки

Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном подхлде, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком подхода является то, что он в отличие от двух других подходов оценки основан на прогнозных данных.

На первом этапе при использовании доходного подхода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т. е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на. объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управления, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении -- так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, которые представляют собой обобщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами.

Ниже приведены принципы, которые наиболее значимы для доходного подхода, а также факторы и обстоятельства, анализ которых базируется на соответствующем принципе.

Принцип	Сфера влияния
Ожидания (основной принцип, на котором базируется оценка по доходу)	Весь спектр прогнозных данных: ценообразующие факторы, характеристики дохода, капитала, коэффициенты
Замещения	Выбор и анализ объектов-аналогов, анализ альтернативных инвестиций
Спрос и предложения	Учет и анализ факторов: полезность, дефицитность, конкурентоспособность, доступность рынка капитала, монопольный, государственный контроль, деловая активность, характеристики населения
Предельной продуктивности (баланса, вклада)	Анализ объекта недвижимости: экономическое соответствие элементов недвижимости, ее использование и тип землепользования

5.3 Метод прямой капитализации

Прямая капитализация используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. Если динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер, то используется дисконтирование денежного потока.

Так, оценивая относительно новое здание стабильно функционирующего офисного центра в плотно застроенном центре крупного города, оценщик вправе с достаточной уверенностью предположить, что доходы от аренды за прогнозный период не будут значительно меняться. Напротив, высокую нестабильность доходов следует предположить, например, при оценке недостроенного, но близкого к завершению коттеджного поселка в недавно застраиваемом районе, еще не успевшем завоевать необходимого признания.

Если в перспективе ожидается неопределенная ситуация относительно будущих доходов, то целесообразно использовать также метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективные и текущие данные по продажам и арендным соглашениям применительно к объектам-аналогам.

Величина стоимости определяется по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Основой метода является тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка отношения значений арендного дохода к ценам продажи для каждого из выявленных объектов недвижимости одинакового использования распределяются вокруг определенной величины, которая и является основным индикатором для выбора ставки капитализации.

Таким образом, стоимость определяется делением спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки Капитализации, которая или выявляется на основе ретроспективной и текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или рассчитывается как ставка дохода на капитал, скорректированная на условия компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период владения. Ниже будет приведен еще ряд методов определения показателей дохода.

Второй метод капитализации, как уже отмечалось, определяет стоимость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости. При этих расчетах используется ставка дисконтирования, в качестве которой применяется соответствующая ставка дохода на капитал» иначе называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

Ставка капитализации R0 используется в методе прямой капитализации в cсоответствии с формулой

где V -- стоимость;

NОI -- репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода.

Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации прежде, всего отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив. Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам интересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (собственный капитал, заемный капитал). Финансовые интересы отражают естественную экономическую ситуацию, когда для приобретения актива в виде недвижимости привлекаются заемные средства. Соответственно доходной недвижимости возникает потребность в оценке этих интересов, каждому из которых соответствует своя ставка капитализации (табл. 5.1).

Таблица 5.1

Ставки капитализации

Обозначение ставки	Наименование ставки	Отражаемый интерес
R0	Общая	Стоимость недвижимости = NOI / R0
Re	Для cобственного капитала	Стоимость собственного капитала = = Доход на собственный капитал / Re
Rt	Для заемных средств	Стоимость заемных средств = = Доход на заемные средства / Rt
Rm	Для земли	Стоимость земли = = Доход, приходящийся на землю / Rm
Rb	Для улучшения	Стоимость улучшения = = Доход, приходящийся на улучшение / Rb

Как и ставка капитализации, норма прибыли для инвестиционного проекта в целом должна учитывать отдельные финансовые интересы, включенные в структуру капитала. Каждому из этих интересов соответствует своя норма прибыли:

Y0 -- норма прибыли (отдачи), учитывающая доход на всю сумму инвестиций;

Ye -- норма прибыли, учитывающая доход, приходящийся на собственный капитал инвестора;

Ym -- норма прибыли, учитывающая доход, который приходится на заемные средства (только процентные платежи), иначе называемая ставкой процента по кредиту.

Реконструированный отчет о доходах и расходах для оценки составляется, чтобы в итоге получить очищенный доход относительно того интереса, который помимо определения величины рыночной стоимости, оценщику необходимо проанализировать всю доступную бухгалтерскую документацию по объекту оценки и по возможности по сопоставимым объектам. Имеется в виду как текущая отчетность, так и данные за несколько предыдущих отчетных периодов.

Основные документы -- баланс и отчет о доходах. Кроме того, полезными источниками информации являются результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, страховых полисов, отчеты по налоговым платежам, результаты переоценок и т. д.

В результате проведенного анализа оценщик должен составить корректные прогнозные оценки по доходным и затратным статьям для построения реконструированного отчета о доходах и расходах применительно к оцениваемому объекту. Если для оценки используется метод дисконтированного денежного потока, то статьи отчета заполняются для каждого года прогнозного периода, если используется метод прямой капитализации, -- то для последующего относительно даты оценки года, В последнем случае используются репрезентативные величины доходов и расходов, соответствующие типичному году прогнозного периода, и сглаживаются разовые нетипичные по величине поступления или выплаты за весь прогнозный период или оставшийся срок жизни короткоживущих элементов улучшений. Ниже следует описание статей отчета в соответствующей последовательности. Потенциальный валовой доход -- это доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. Это первая статья отчета. Рассчитывается на ежегодной основе. Прочие доходы - это доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей, например за пользование дополнительными услугами -- прачечной, игровыми автоматами, автомобильной стоянкой и т. д. Не следует включать в прочие доходы результаты предпринимательской деятельности владельца (бизнеса).

Возможны потери арендной платы от вакансий и недосбора платежей, например вследствие смены арендаторов, нарушения графика арендных платежей неполной занятости площадей. По трети иногда оцениваются в виде коэффициента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы от вакансий и неплатежей к величине потенциального валового дохода. Такая оценка удобна, когда существуют характерные значения этой величины для какого-либо из видов использования недвижимости.

Действительный валовой доход - это потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и прочие доходы.

Операционные расходы - это периодические ежегодные на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения. Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

Переменные операционные расходы -- это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы:

· коммунальные;

· на текущие ремонтные работы;

· заработная плата обслуживающего персонала;

· налоги на заработную плату;

· на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

· на рекламу и заключение арендных договоров;

· на консультации и юридическое обслуживание;

· на управление.

Расходы на управление включаются в отчет независимо от того, кто управляет объектом -- собственник или нанятый управляющий. Оценщик должен из данных по сопоставимым объектам определить, какой вид вознаграждения управляющему типичен на данном рынке для подобных объектов. Иногда оплата труда управляющего определяется в процентах от действительного валового дохода.

Отчисления в фонд замещения необходимы, поскольку владельцу приходится заменять элементы здания, узлы и оборудование, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания. Эти замены требуют значительных единовременных денежных затрат. Стабилизация подобных расходов осуществляется через создание фонда возмещения путем ежегодных отчислений под процент, характерный для местных кредитно-сберегательных учреждений, т.е. создается денежный поток, эквивалентный предстоящим единовременным затратам.

При построении отчета о доходах и расходах полезен анализ такого экономического показателя, как коэффициент эксплуатационных расходов, равный отношению эксплуатационных расходов к потенциальному (или действительному) валовому доходу. Этот показатель специфичен для каждого вида доходной недвижимости, и его величина для конкретного рынка более или менее стабильна. Отклонение этого коэффициента от типичных значений связано, скорее всего, с нестандартным способом управления.

Чистый операционный годовой доход NOI равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических, или финансовых, или правовых интересов. Капитализируя этот доход (с учетом реверсии), получаем стоимость объекта недвижимости, или стоимость права собственности.

Доход на собственные средства равен чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодного обслуживания долга или дохода, который приходится на заемные средства.

Доход на собственные средства используется при анализе доходной недвижимости, которая приобретается с привлечением заемных средств.

5.4 Метод дисконтирования

Анализ дисконтированного денежного потока DCFA предполагает использование операции дисконтирования как способа капитализации ожидаемых будущих доходов в стоимость. Расчет текущей стоимости выглядит следующим образом:

По сравнению с прямой капитализацией, где используются одномоментные параметры, этот метод при определенных условиях более предпочтителен, так как требует учета и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период.

Применение DCF - метода требует знания:

· величины и динамики будущих доходов;

· времени получения этих доходов;

· величины стоимости актива или изменения стоимости в конце инвестиционного периода (спрогнозированного времени владения активом);

· значения ставки дохода на капиталовложения (ставки дисконтирования, нормы прибыли);

· уровня риска, характерного для инвестирования подобных активов.

Динамика будущих доходов определяется на основе данных о текущих доходах и ретроспективной информации о доходах и влияющих на них рыночных факторах. В итоге оценщик должен определить тенденции в изменении будущих доходов за спланированный им прогнозный период. Обычно прогноз заключается в определении годового темпа изменения дохода относительно текущего значения. Ошибка в прогнозе дохода тем более значима, чем короче период владения. То же самое относится и к прогнозу относительно возможной цены продажи в конце периода владения: чем длительнее этот период, тем эта ошибка меньше влияет на величину текущей стоимости.

На российском рынке недвижимости еще не сложились условия для корректной оценки типичного периода владения, т. е. нет данных для определения временных предпочтений инвесторов. Кроме того, политическая и экономическая нестабильность значительно сокращает возможность длительных прогнозов. Исходя из потребностей метода и условий его применения среди российских оценщиков сложилась практика оценивать период владения в диапазоне 3--5 лет.

При прогнозе цены продажи в конце периода владения редко представляется возможность определить абсолютное значение этой величины. Естественно определять относительное изменение стоимости, опираясь на выявленные тенденции изменения ценообразующих факторов, т. е. цена перепродажи определяется как (1±Д)V, где Д -- долевое изменение стоимости за период владения, а V - первоначальная (текущая) стоимость. Тогда

Определить цену будущей продажи можно также, используя метод прямой капитализации, применяя ставку капитализации к доходу, следующему после периода владения.

ПРИМЕР. Недвижимое имущество приносит чистый операционный доход за первый год, равный 20000 долл. Определить возможную цену продажи в конце 5-летнего периода исходя из темпа роста дохода на 5% в год и ставки капитализации для реверсии, равной 20%.

Для получения стоимости в конце 5-го года нужно доход за 6-й

год разделить на ставку капитализации (доходы в конце года):

NOI6 = 20000(1+0,05)5 = 25526;

FV = 25526/0,2 = 127630 долл.

Применимость этого способа оценки величины реверсии ограничивается возможностью прогноза ставки капитализации. При прогнозировании будущей стоимости следует учитывать фактор физического разделения недвижимости: земля и улучшения. Земля не подвержена износу, и, как правило, со временем ее стоимость или растет, или не изменяется, если система землепользования рациональна;, а земля используется наиболее эффективным образом. Для строений, помимо всех прочих ценообразующих факторов, наиболее существенен износ, неизбежно приводящий к потере стоимости.

Определение ставки дисконтирования ожидаемой нормы прибыли на доступные альтернативные инвестиционные возможности с сопоставимыми рисками. Определение значения этой величины представляет собой наиболее сложную проблему оценки.

В практике оценочной деятельности наиболее популярны следующие три метода расчета ставки дисконтирования: метод суммирования, метод рыночного анализа и метод инвестиционной группы.

Контрольные вопросы и задания

· Охарактеризуйте основные этапы процесса оценочной деятельности на рынке недвижимости.

· Какие основные подходы в оценке недвижимости распространены в отечественной и зарубежной практике.

· Каковы границы распространения доходного подхода в недвижимости.

Охарактеризуйте метод прямой капитализации.

· Каковы основные преимущества метода дисконтирования

Тема 6. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

6.1 Сущность затратного подхода в оценке недвижимости и границы его применения

В затратном методе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправданно, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности. Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затопляемый и никогда не используемый подвал -- неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости этого здания.

Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы. В стоимости замещения не будут отражены затраты по строительству указанного выше подвала, поскольку они не воссоздают современные потребительские свойства объекта.

Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходиться решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода.

Главное преимущество затратного метода, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного метода. В этих условиях затратный метод, опирающийся на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способен дать надежные результаты оценки недвижимости. Важно и то, что эти результаты по технике их обоснования адекватны стереотипу экономического мышления многих российских хозяйственных руководителей. Расчеты стоимости, выполненные на знакомой нормативно-методической основе, воспринимаются ими с большим доверием, чем полученные путем гипотетических умозаключений оценщика.

Как известно, сравнительный анализ затрат и результатов повсеместно используется при выборе инвестиционных решений. Поэтому затратный метод успешно применяют при технико-экономическом, обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости реконструируемых объектов и незавершенных строек.

Практически в каждой серьезной работе по оценке недвижимости оценщику приходится решать многоцелевую задачу наилучшего и наиболее эффективного использования земли. По существу, он последовательно подбирает и оценивает варианты различных инвестиционных решений, используя при этом сочетание затратного и доходного методов.

Специфической областью применения затратного метода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждении, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи, и анализ издержек их воспроизводства остается единственной приемлемой альтернативой оценщика.

Важными и постоянно расширяющимися сферами применения затратного метода выступают рынок страховых услуг и система дифференцированного налогообложения недвижимости. Страховую компанию интересует не полная рыночная стоимость имущественного комплекса, а лишь та его часть, которая может быть утрачена вследствие страхового случая. Стоимость воспроизводства этой части имущества представляется наиболее разумным вариантом его страховой оценки.

Указанные достоинства придают ему свойства универсального инструмента оценщика, работающего на российском рынке. Однако применяя затратный метод, оценщику надо учитывать и ограничительные условия, вытекающие из его сути.

Первое ограничительное условие связано с наличием принципиальных различий между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений. Характерными примерами в этом отношении могут служить такие капиталоемкие постройки прошлого десятилетия, как Байкало-Амурская магистраль, заводы "Атоммаш", "Крастяжмаш" и многие другие объекты, современная рыночная стоимость которых отнюдь не компенсирует затраты на их строительство. Это ограничение в оценочной практике снимается благодаря исключению из полной восстановительной стоимости объекта величины внешнего износа, о чем пойдет речь ниже.

Второе ограничительное условие, упоминаемое в профессиональной литературе, связано с тем, что затратный метод якобы не учитывает влияние строительного лага -- интервала времени, необходимого для воссоздания улучшений аналогичной полезности. В действительности потенциальный инвестор (покупатель) в расчетах предусмотрит строительный лаг как дисконтированную потерю ожидаемого дохода, которую он, очевидно, учтет в текущей восстановительной стоимости оцениваемого объекта в виде предпринимательской прибыли. При этом надо иметь в виду, что затратным методом воспроизводится не инвестиционная, а рыночная стоимость. Рынок же оценивает недвижимость по совокупности покупательского спроса безотносительно к динамике денежных потоков конкретного инвестора.

6.2 Методы оценки износа объектов недвижимости

Определение понятий. Износ - многоаспектное понятие. В зависимости от сферы применения в него вкладывается различное смысловое содержание. С позиции оценщика недвижимости, под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными словами, износ определяется как разница, между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Физический и функциональный типы износа определяются состоянием самого объекта, внешний -- воздействием окружающей среды. Соответственно каждый из износов первых двух типов разделяется на устранимый и неустранимый характер.

Устранимым называется такой вид износа, расходы по ликвидации которого не превышают достигаемое в результате этого увеличение стоимости имущества. Если расходы по устранению больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым. Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятия по его устранению, а с точки зрения их экономической целесообразности.

Поскольку накопленный износ по совокупности всех его типов в тои или иной мере зависит, от срока жизни объекта недвижимости, рассмотрим содержание основных оценочных понятий.

Срок физической жизни -- отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капитальности зданий. В оценочной практике он выступает естественным ограничителем срока их экономической жизни.

Срок экономической жизни -- время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающей затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам. В отечественной практике при технико-экономическом основании проекта определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания. Обычно он указывается в паспортах типового и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природе близок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться для ориентировочных расчетов.

Фактический возраст -- время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту госкомиссии.

Эффективный возраст -- время, которым оценивается продолжительность жизни здания исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость. При определении эффективного возраста в полной мере проявляются профессиональные способности оценщика, так как от него требуется рыночная оценка этого показателя, которая может существенно отличаться в ту или иную сторону от практического возраста здания.

Оставшийся срок экономической жизни -- определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни.

Методы оценки износа. В отечественной практике определение физического износа зданий всегда было и остается прерогативой Бюро технической инвентаризаций и экспертов проектно-технологических институтов по обследованию строительных конструкций. В этой работе они руководствуются межотраслевыми или ведомственными инструкциями, например Правилами оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86 (р). М.,ГГС, 1988). В них перечислены визуальные признаки физического износа отдельных конструктивных элементов, дана их количественная оценка. В сомнительных случаях предусмотрено вскрытие недоступных визуальному наблюдению участков строительных конструкций, что нарушает нормальный режим эксплуатации зданий и требует значительных затрат на устранение нанесенных ему повреждений.

Если целью оценки является определение восстановительной, инвентаризационной стоимости здания, то общая величина его износа определяется суммированием величин физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Этот методический прием выражается формулой

где Qф -- общий физический износ здания, %;

qi -- фактический износ i-го конструктивного элемента, %;

Ji -- удельный вес стоимости конструктивного элемента в

общей стоимости здания, %;

n -- номер конструктивного элемента.

Единственное достоинство изложенного метода состоит в том, что его результаты внешне выглядят достаточно убедительно и их трудно перепроверить. Однако они всегда субъективны вследствие разного уровня квалификации экспертов. Процедура определения износа таким способом требует больших затрат времени, труда, денежных средств и может проводиться изредка, с продолжительными интервалами. Ее результаты к моменту оценки здания, как правило, безнадежно устаревают. Кроме того, они совершенно не учитывают функционального и внешнего износа, так что дают весьма скудный объем информации для оценщика недвижимости.

В мировой оценочной практике износ, понимаемый как снижение рыночной стоимости имущества, определяется тремя классическими методами:

· сравнения продаж;

· эффективного возраста;

· разбиения.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

Пример использования изложенной методики представлен в табл. 6.1

Достоинство рассмотренного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик только выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды. Естественно, чем достовернее рыночная информация и чем большее число сравнимых продаж проанализирует оценщик, тем точнее полученный им результат.

Однако в российских условиях это достоинство метода превращается в его недостаток, При отсутствии активного рынка недвижимости и конфиденциальности сделок метод лишается информационной базы. Другой его недостаток состоит в обезличенности выявленного износа, т. е. в отсутствии дифференциации по типам и видам износа, что ограничивает использование этого показателя в управлении недвижимостью. И наконец метод достаточно трудоемок, ибо требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но также по определению стоимости земельных участков и восстановительной стоимости улучшений всех сравниваемых объектов.

Таблица 6.1

Определение накопленного износа методом сравнения продаж

Показатель	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Откорректированная цена продажи сопоставимых объектов, тыс. руб.	250	300	370
Стоимость участка земли, тыс. руб.	50	70	120
Рыночная цена здания, тыс. руб.	200	230	250
Текущая восстановительная стоимость здания, тыс. руб.	260	310	340
Накопленный износ, тыс. руб.	60	80	90
Износ в процентах от восстановительной стоимости	23,1	25,8	26,5
Средний процент износа	25,1

Метод эффективного возраста гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка. Он основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:

И = (ЭВ/ЭЖ)ВС,

где ЭВ -- эффективный возраст;

ЭЖ--срок экономической жизни;

ВС -- восстановительная стоимость.

Квалифицированный оценщик способен при определении эффективного возраста здания учесть воздействие факторов функционального износа и влияние изменения окружающей среды, но все его предположения будут иметь интуитивный характер. В спорных ситуациях ему трудно убедить настороженного оппонента, и результаты такой оценки юридически уязвимы. Кроме того, метод эффективного возраста, как и метод сравнения продаж, не дает различий между типами и видами износа, а также по срокам жизни отдельных элементов здания.

Метод разбиения лишен этих недостатков. Он состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

· устранимый физический износ;

· неустранимый физический износ;

· устранимый функциональный износ;

· неустранимый функциональный износ;

· внешний износ.

Для оценки устранимого физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:

· короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания;

· долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен оставшейся экономической жизни здания.

При оценке исходят из принципа однократного и последовательного учета влияния на стоимость здания отдельных видов износа.

Оценка начинается с измерения устранимого физического износа. Обычно он вызывается плохой эксплуатацией здания, и потому его часто называют отложенным ремонтом. Оценочное содержание этого понятия состоит в предположении, что потенциальный покупатель при осмотре недвижимости сделает корректировку цены покупки на величину стоимости отложенного ремонта, который он должен будет произвести после приобретения имущества для восстановления его начальных потребительских свойств.

Теперь измеряют неустранимый физический износ короткоживущих элементов. Он определяется разностью между полной и восстановительной стоимостью элемента и суммой его устранимого износа, умноженной на процентное отношение фактического возраста к общей физической жизни элемента. Эта зависимость выражается формулой:

где НФИк.ж.э. - неустранимый физический износ короткоживущего элемента;

ВСэл - полная восстановительная стоимость элемента на дату оценки;

УФИэл - устранимый физический износ элемента;

ФВэл - фактический возврат элемента;

ФЖэл - срок физической жизни элемента.

Стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах определяется произведением остаточной восстановительной стоимости здания (за вычетом стоимости отложенного ремонта и остаточной восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом) и процентного отношения фактического возвраста к общей физической жизни здания. Эта зависимость выражается формулой.