Оценка объекта недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВАЯ РАБОТА

«Оценка объекта недвижимого имущества»

Введение

Актуальность темы. Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.

Оценка недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т.д.) в отношении следующих объектов:

- земельные участки;

- объекты жилой недвижимости (квартиры);

- объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);

- объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые, складские и промышленные площади);

- сооружения и передаточные устройства;

- объекты, незавершенные строительством.

Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее.

Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т.д.).

В условиях рыночных товарно-денежных отношений важную роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг.

Оценки осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно говорить о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса.

Исходя из этого, целью дипломной работы является изучения теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи:

- изучение теоретических аспектов понятия «недвижимое имущество»;

- изучение принципов, стандартов и подходов к оценке недвижимости;

- анализ оцениваемого объекта;

- расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

Объект исследования в данной курсовой работе является объект незавершенного строительства, общей площадью 150 кв. м, расположенного на земельном участке, площадью 200 кв. м в Ленинском районе г. Челябинска.

1. Теоретическая часть

1.1 Общие понятия оценки

собственность доходный затратный сравнительный

1. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

2. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

3. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

4. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

5. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

6. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

7. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

8. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

9. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

10. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

1.1.1 Понятие собственности, и иных вещных прав

Право собственности является естественным и неотъемлемым правом человека. Право собственности представляет собой разновидность вещных прав, которые закрепляют принадлежность вещей субъектам гражданских правоотношений. Право собственности и другие вещные права опосредуют отношения по присвоению материальных благ.

Право собственности в объективном смысле - это совокупность правовых норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ конкретным лицам (возникновение, осуществление, прекращение, защиту прав собственника, а также их возможность владеть, пользоваться и распоряжаться этими материальными благами. Институт права собственности опосредует «статику» отношений принадлежности материальных благ. «Динамик», т.е. переход материальных благ от одних лиц другим опосредует обязательственное право.

Право собственности в субъективном смысле - это субъективные права собственника по осуществлению принадлежащим имуществом по своему усмотрению и в своем интересе полного хозяйственного господства, включающее в себя право владения, пользования и распоряжения.

Содержание права собственности раскрывается в п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ и включает в себя

1. Правомочие владения,

2. Правомочие пользования,

3. Правомочие распоряжения.

Правомочие владения - основанная на законе возможность иметь имущество в своем хозяйстве, фактически обладать им.

Правомочие пользования - основанная на законе возможность использования имущества путем извлечения из него полезных свойств.

Правомочие распоряжения - основанная на законе возможность определять юридическую судьбу имущества путем продажи, дарения и т.д. вплоть до уничтожения.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду, передавать в качестве вклада в уставный капитал и т.д.), отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Одним из правомочий по распоряжению имуществом является передача имущества в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Например, по договору аренды текущий ремонт имущества по общему правилу осуществляет арендатор, не являющийся собственником имущества.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Например, по договору продажи предприятия с момента подписания акта передачи предприятия до регистрации перехода права собственности риск случайно гибели несет покупатель, который не является собственником до регистрации перехода права собственности.

Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- сервитуты (право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом);

- право хозяйственного ведения имуществом;

- право оперативного управления имуществом (ст. 216 Гражданского кодекса РФ)

- и другие.

Виды вещных прав установлены законом и не могут устанавливаться договором.

Для ограниченных вещных прав как для права собственности характерны следующие признаки:

- связь с вещью, выраженная в господстве над нею,

- право следования за вещью. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество,

- абсолютный характер защиты (против любого и каждого),

- бессрочный характер прав.

Для права хозяйственного ведения и права оперативного управления характерны следующие признаки:

- это ограниченные вещные права.

- принадлежат юридическим лицам.

- объектами этих прав являются предприятия как имущественные комплексы.

Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают не в собственность юридическому лицу, а в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения. Собственником этого имущества становится учредитель предприятия (государство, муниципальное образование).

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.

Право хозяйственного ведения - это право государственного или муниципального унитарного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом государства или муниципального образования в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Субъектами этого права являются исключительно государственные и муниципальные унитарные предприятия, за исключением казенных предприятий.
Предприятие, обладающее имуществом на праве хозяйственного ведения, не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, обладает определенными правами, в частности:

- решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации,

- назначает директора (руководителя) предприятия,

- осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества,

- имеет право на получение части прибыли от использования имущества (ст. 295 Гражданского кодекса РФ).

Право оперативного управления - это право казенного предприятия или учреждения владеть, пользоваться и распоряжаться в отношении закрепленного за ними имущества в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.

Субъектами права оперативного управления являются казенные предприятия и учреждения.

Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе:

1. Изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению;

2. Определять порядок распределения доходов казенного предприятия.

1.1.2 Основные виды правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав

Правоустанавливающими документами являются:

- договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация, определение долей, раздел имущества и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки;

- акты ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию, утверждённые органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами;

- свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом;

- решения судов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу, постановления апелляционной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение, утверждённое определением суда);

- справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членство гражданина в кооперативе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати кооператива).

1.2 Характеристика доходного подхода

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе всей оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.

Исходя из определения, в этом подходе мы имеем дело с установлением цены на основе ощущаемой ценности товара. Ценность товара определяется как текущая стоимость ожидаемых выгод. Под выгодой может пониматься не только реальный доход, приносимый объектом при сдаче в аренду, но и неявные выгоды, связанные, например, с использованием объекта собственником для своих нужд. В последнем случае стоимость объекта определяется текущей стоимостью арендной платы, которую собственник мог бы получить от сдачи объекта в аренду.

Цена владения (пользования) объектом может определяться не только через величину арендной платы. Это может быть любое, выраженное в денежной форме, определение потребительской полезности или ценности недвижимости как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома мы можем рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность, тем более что долевое строительство дает много преимуществ перед строительством типичного, генерирующего условно постоянный поток дохода, объекта коммерческой недвижимости. Следует отметить и то, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а наиболее эффективного использования объекта. При решении данной проблемы определяют цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. В данном случае расчет цены осуществляется на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта, на оплату коммунальных услуг, на содержание аппарата управления, на рекламу и маркетинг и прочее. Необходимо учесть также денежные отчисления для покупки (постройки) в будущем нового объекта взамен изношенного. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставка дисконта при доходном подходе играет также роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. С точки зрения теории спроса и предложения подход по доходам отражает точку зрения покупателя, формирующего спрос на товары.

Данный подход используется при определении:

1. Инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.

2. Рыночной стоимости.

1.2.1 Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

- объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

1.2.2 Метод капитализации прибыли

Метод прямой капитализации - метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту. Метод капитализации доходов применяется, если:

- Потоки доходов равновелики и стабильны длительный период времени;

- Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод капитализации доходов основан на следующих принципах оценки:

- принцип ожидания: стоимость приносящих доходов объектов недвижимости определяется тем, какую частоту выручки от его использования или перепродажи ожидает потенциальный покупатель, владелец, инвестор. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого в будущем потока доходов.

- принцип спроса и предложения: данный принцип характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Исходя из этого принципа, можно определить как сами денежные потоки и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения.

- принцип замещения: отражает поведение информированного покупателя, который не заплатит больше минимальной цены, взимаемой за аналогичный объект с той же полезностью, на том же сегменте рынка, что и оцениваемый. Если конкретный инвестор анализирует поток доходов, то максимальная цена за него будет установлена в сопоставлении с ценами за потоки доходов от других объектов, характеризующихся схожим риском и качеством получения дохода.

Оценка текущей стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации осуществляется следующим образом:

I. Определяется ежегодный чистый доход, который представляет собой величину ожидаемого годового валового дохода, полученного от оцениваемого объекта после вычета всех операционных расходов;

II. Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, вычисляется ставка капитализации путем деления ЧОД оцениваемого объекта на цену продажи этих аналогов:

Ст. кап. = ЧОД / цена продажи;

III. На третьем этапе метода прямой капитализации доходов определяется стоимость недвижимости путем деления величины ЧОД на коэффициент капитализации.

1.3 Характеристика сравнительного подхода

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.

Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающего возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения.

Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия (акции). При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли-продажи предприятия в целом или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и т.д. Это в конечном счете облегчает работу Оценщика, доверяющего рынку.

Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает, прежде всего, будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен.

В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.

Преимущества сравнительного подхода:

- если есть достаточная информация об аналогах, получаются точные результаты;

- подход отражает рынок, учитывая реальное соотношение спроса и предложения на подобные объекты, так как основан на сравнении оцениваемого предприятия с аналогами, уже купленными недавно или акции которых свободно обращаются на финансовых рынках;

- в цене предприятия отражаются результаты его производственно - хозяйственной деятельности.

Недостатки сравнительного подхода:

- базируется только на ретроспективной информации, практически не учитывает перспективы развития предприятия;

- сложно, а иногда невозможно собрать финансовую информацию об аналогах (из-за недостаточного развития фондового рынка многие акционерные общества не дают свои котировки на фондовый рынок, а закрытые акционерные общества, которых очень много, не раскрывают финансовую информацию);

- требуется вносить существенные корректировки из-за сильных различий предприятий между собой (различаются оборудование, ассортимент, стратегии развития, качество управления и т.д.).

Сравнительный подход реализуется посредством трех методов.

1. Метод рынка капитала основан на реальных ценах акций открытых предприятий, сложившихся на фондовом рынке. Базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционерного общества. Используется для оценки неконтрольного пакета акций.

2. Метод сделок - для сравнения берутся данные по продажам контрольных пакетов акций компаний либо о продажах предприятий целиком, например, при поглощениях или слияниях. Метод применяется при покупке контрольного пакета акций открытого предприятия, а также для оценки закрытых компаний, которые работают на том же сегменте рынка, что и открытые, и имеют аналогичные финансовые показатели. Включает анализ мультипликаторов.

3. Метод отраслевых коэффициентов - предполагает использование соотношений или показателей, основанных на данных о продажах компаний по отраслям и отражающих их конкретную специфику. Отраслевые коэффициенты рассчитываются специальными исследовательскими институтами на основе длительных статистических наблюдений за ценой продажи предприятий и их важнейшими производственно-финансовыми характеристиками.

1.3.1 Подбор объектов аналогов

Основные критерии выбора сопоставимы объектов (аналогов):

Права собственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (в случае его полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

Условия и время продажи.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

Местоположение.

Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

Физические характеристики.

Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта, и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

1.3.2 Внесение корректировок

По логике, вносимые корректировки должны отражать ценообразующие факторы, то есть факторы, из-за которых различаются цены на выставляемые в продажу объекты. Однако, большинство оценщиков вместо изучения рынка и выявления механизмов ценообразования пользуются уже заранее заготовленными факторы, о которых узнали из учебников и курсов повышения квалификации, а иногда и из требований к оценщикам банков, муниципалов и прочих контролирующих структур. Корректировки в строгой последовательности забиваются в эксельрасчетную форму и живут там долгие годы, предоставляя оценщикам право лишь менять их величину, а иногда способ расчетов.

1.3.3 Денежные поправки

Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

1.3.4 Процентные поправки

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

1.3.5 Согласование стоимостей аналогов

Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов производится по двум направлениям: элементам сравнения и единицам сравнения.

В качестве элементов сравнения обычно рассматриваются следующие показатели: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, месторасположение, физические характеристики.

Часто сопоставимые объекты различаются по объемно-планировочным решениям: размеры в плане, высота этажей и т.п. При сопоставлении таких объектов используются единицы сравнения: цена за 1 кв. м или 1 куб. м здания, цена за единицу, приносящую доход (посадочное место в ресторане, в кинотеатре, торговое место на рынке) и т.д.

Внесение поправок в цену сопоставимых объектов производят в стоимостном (рублевом) или в процентном выражении. Если сопоставимый объект имеет лучшие параметры сравнения, чем оцениваемый-то в его цену вносятся отрицательные поправки, если же сопоставимая недвижимость хуже.

При внесении поправок каждая последующая корректировка должна осуществляться на основе результата предыдущей корректировки.

Для расчета величины поправок возможно использование следующих методов.

1. Методы на основе анализа парных продаж.

2. Экспертные методы расчета поправок.

3. Статистические методы.

1.4 Характеристика затратного подхода

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.

Необходимое условие для использования затратного подхода - точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

1. Оценка стоимости воспроизводства или стоимости замещения оцениваемого здания;

2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

3. Расчет выявленных видов износа;

4. Оценка рыночной стоимости земельного участка;

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как за траты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается, прежде всего, объектов доходной недвижимости.

1.4.1 Совокупный износ

При оценке любого объекта затратным подходом определяется, так называемый, совокупный износ. Обычно этот износ разделяют на физический, функциональный и внешний. С одной стороны это дань традиции, с другой сознание того, что определение износа по составляющим упрощает процесс расчета и, в ряде случаев, снижает ошибку, так как существует некоторая вероятность того, что погрешности частично скомпенсируют друг друга.

1.4.2 Методы определения физического износа

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

- нормативный (для жилых зданий);

- стоимостной;

- метод срока жизни.

1.4.3 Методы определения функционального износа

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и / или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на: устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

· недостатки, требующие добавления элементов;

· недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

· сверхулучшения.

1.4.4 Методы определения внешнего (экономического) износа

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

- метод капитализации потерь в арендной плате сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.

- метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

- метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ).

2. Расчетная часть

2.1.1 Основание для проведения оценки

На основании договора от 25 марта 2012 г. №18-25/12, ЗАКАЗЧИК поручает, а ОЦЕНЩИК производит оценку рыночной стоимости. Обосновать рыночную стоимость объекта незавершенного строительства, общей площадью 150 кв. м, расположенного на земельном участке, площадью 200 кв. м в Ленинском районе г. Челябинска по ул. Гагарина 6.

2.1.2 Наименование объекта оценки

Объектом оценки является объект незавершенного строительства, одноэтажное отдельно стоящее здание общей площадью 150 кв. м, расположенного на земельном участке, площадью 200 кв. м в Ленинском районе г. Челябинска.

2.1.3 Имущественные права на объект оценки

Оцениваемый объект:

Одноэтажное отдельно стоящее прямоугольное здание. Площадь: общая 150 кв. м. Инвентарный номер: 3421. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Россия, г. Челябинск. Ленинский р-н, ул. Гагарина 6, принадлежит на праве частной собственности:

Иванову Ивану Ивановичу, дата рождения: 01.10.1973 г. Место рождения: Россия, г. Челябинск ул. Гагарина 68. кв. 58., Пол: мужской. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации: серия 75 97 №114452, код подразделения 742-048, дата выдачи 15.04.1998 г. Орган, выдавший документ: Центральным УВД г. Челябинска. Адрес постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск, ул. Жукова, д. 26, кв. 56.

Государственная регистрация права произведена Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.02.2009 г. сделана запись регистрации: №74-74-20/030/2008-35, выдано свидетельство о государственной регистрации: серии 74 АБ №933540 (дата выдачи 12.02.2009 года.);

2.1.4 Дата оценки

Оценка объекта оценки выполнена на дату оценки 25 марта 2012 г.

Под датой проведения оценки подразумевается календарная дата, по состоянию на которую, определяется стоимость объекта оценки.

2.1.5 Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки.

2.1.6 Назначение оценки

Результаты оценки будут использованы для сделки принятия управленческих решений.

2.1.7 Вид стоимости

По договору находим рыночную стоимость.

2.1.8 Форма отчета

В договоре предусмотрена письменная форма отчета.

2.1.9 График проведения оценки

В договоре указан срок с 20 мая 2012 г. по 25 мая 2012 г.

2.1.10 Дата составления отчета об оценке

Отчет составлен 25 марта 2012 г.

2.1.11 Допущения и ограничения, на которых основывается оценка

Юридическая экспертиза чистоты прав собственности не производиться. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования, а также при анализе текущего и будущего использования предполагалось, что уровень управления данной собственностью будет на уровне, не ниже среднерыночного. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчёта или оцениваемого имущества, кроме, как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчёта, были получены из надёжных источников и считаются достоверными, тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации. Мнение Оценщика относительно рыночной и других видов стоимости, отличных от рыночной стоимости действительно только на дату оценки и для целей указанных в Отчёте. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном конкурентном рынке по цене, равной указанной в Отчёте.

2.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

2.2.1 Сведения о заказчике оценки

Иванову Ивану Ивановичу, дата рождения: 01.10.1973 г. Место рождения: Россия, г. Челябинск ул. Гагарина 68. кв. 58., Пол: мужской. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации: серия 75 97 №114452, код подразделения 742-048, дата выдачи 15.04.1998 г. Орган, выдавший документ: Центральным УВД г. Челябинска. Адрес постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск, ул. Жукова, д. 26, кв. 56

2.2.2 Сведения об оценщике

Настоящий отчет выполнен следующими специалистами:

Оценщик - Биктемеров Эльдар Рашитович, с 26 января 2008 года являющийся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» за регистрационным №00864, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Челябинский юридический техникум» по программе «Оценка земли и имущества» А №0000959 от 01.10.2010 г., Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОСАО «Ингосстрах», страховой полис №08710В4076578 выдан «28» января 2008 г. Стаж работы в оценочной деятельности 4 лет.

Оценщик - Адрианова Надежда Сергеевна, с 28 февраля 2008 года являющийся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» за регистрационным №01403, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Южно - уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП №099950 от 31.01.2008 г., Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОАО «Военно-страховая компания», Челябинский филиал, страховой полис №09710В4000470 выдан «16» февраля 2009 г. Стаж работы в оценочной деятельности 4 года.

2.2.3. Данные об оценочной организации

ООО «Легион», в лице директора Биктемеров Эльдар Рашитович, действующего на основании Устава.

Реквизиты организации: 454021, г. Челябинск, ул. Черкасская, 15-63, ИНН 7445568350, р\с 40702810207110003475 в ОАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК», к\с 30101810400000000621, БИК 047501621. Тел.: 232 34 75, e-mail: legion@mail.ru. ОГРН 1097448002454, присвоен 07 апреля 2009 г.

Юридический адрес: 454021, г. Челябинск, ул. Черкасская, 15-63.

На основании трудового договора в ООО «Когорта» работают:

Оценщик - Биктемеров Эльдар Рашитович, с 26 января 2008 года являющийся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» за регистрационным №00864, имеющий диплом о профессиональной переподготовке « «Челябинский юридический техникум» по программе «Оценка земли и имущества» А №0000959 от 01.10.2010 г. Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОСАО «Ингосстрах», страховой полис №08710В4076578 выдан «28» января 2008 г. Стаж работы в оценочной деятельности 4 лет.

Оценщик - Адрианова Надежда Сергеевна, с 28 февраля 2008 года являющийся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» за регистрационным №01403, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Южно - уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП №099950 от 31.01.2008 г., Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОАО «Военно-страховая компания», Челябинский филиал, страховой полис №09710В4000470 выдан «16» февраля 2009 г. Стаж работы в оценочной деятельности 4 года.

2.3 Допущения и ограничительные условия

Сертификат качества оценки, являющейся частью настоящего Отчёта, ограничивается следующими условиями:

1. Юридическая экспертиза чистоты прав собственности не производилась.

2. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования, а также при анализе текущего и будущего использования предполагалось, что уровень управления данной собственностью будет на уровне, не ниже среднерыночного.

3. Заказчик должен принять условие без моего письменного согласия не упоминать моё имя или мой отчет, полностью или частично, в каком либо документе, передаваемом третьим лицам, не связанным с задачей оценки. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

4. Оценщик не несёт ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого принимается со слов Заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговорённых в Отчёте.

5. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчёта или оцениваемого имущества, кроме, как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

6. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчёта, были получены из надёжных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации.

7. Мнение Оценщика относительно рыночной и других видов стоимости, отличных от рыночной стоимости действительно только на дату оценки и для целей указанных в Отчёте. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

8. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном конкурентном рынке по цене, равной указанной в Отчёте.

2.4 Применяемые стандарты оценочной деятельности

Подписавший данный Отчёт (далее - Оценщик) настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

1. Факты, изложенные в Отчёте, верны и соответствуют действительности.

2. Содержащиеся в Отчёте анализ, мнение и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчёта.

3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

4. Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчёте.

5. Оценка рыночной стоимости выполнена в соответствии с Федеральным Законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 27.07.2006 г. №157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утверждёнными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №254 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №255 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №256 от 20 июля 2007 г., Кодекса этики Российского Общества оценщиков и «Международными стандартами оценки МСО 2000» с учетом опыта оценки объектов движимого имущества и методики, одобренной «Институтом профессиональной оценки» Финансовой Академии при Правительстве Российской Федерации, г. Москва.

2.5 Описание объекта оценки

2.5.1 Местонахождение и местоположение объекта оценки

Таблица 1 Местонахождение и местоположение объекта оценки

Местоположение	г. Челябинск Ленинский р-н ул. Гагарина 6.
Градостроительная зона и соответствие зонированию	Жилая зона.
Развитость инженерной инфраструктуры	Водоснабжение, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, телефон, радио, сигнализация.
Подъезд, транспортная доступность	Транспортная доступность отличная (субъективная оценка).
Экономическое местоположение	Объект находится в жилой зоне г. Челябинска.
Типичное использование окружающей недвижимости	Жилое помещение.
Рельеф и почвы	Рельеф ровный.
Состояние окружающей среды (локальное)	Загрязненность воздуха в пределах нормативных показателей по Ленинскому району, уровень шума средний, территория освещается, систематически убирается.
Социальная инфраструктура	Жилая зона
Внешнее благоустройство	Территория характеризуется средним озеленением, имеется парковка для машин, подъездные пути - асфальтированная дорога в отличном состоянии.

2.5.2 Техническое описание объекта оценки

Техническое описание объекта оценки представлено в таблице 2.

Таблица 2 Техническое описание объекта оценки

Характеристика объекта	Описание
Жилая зона. Инвентарный номер: 5674, расположенный по адресу: Россия, г. Челябинск., ул. Гагарина 6
Год постройки (ориентировочно)
Проект	Оцениваемый объект, спроектирован как торговое здание
Текущее назначение здания	Торговое здание
Площадь	150
Высота помещений	2.7
Строительный объем помещения	405
Строительные характеристики
Фундамент	Ленточный из сборных бетонных блоков, сборных ж/б фундаментных плит.
Стены	Шлакоблок.
Перекрытия	Сборные ж/б плиты.
Перегородки	Кирпичные.
Кровля	Волнистые асбестоцементные плиты по деревянным стропилам.
Полы	Мозаичный, дощатый, окрашен масленой краской, паркетный, линолеумный.
Проемы оконные	Деревянные
Проемы дверные	Деревянные
Внутренняя отделка	Простая
Группа капитальности	Й
Системы инженерного обеспечения
Водопровод	Да
Электросеть	Да
Канализационная сеть	Да
Отопление	Да
Телефон	Да
Сигнализация	Да
Внешнее окружение
Транспортная доступность	Отличная
Рельеф	Ровный
Затопляемость	Нет
Опасность окружающей среды	Нет

Качественные и количественные характеристики установлены на основании технического паспорта на здание и личного осмотра.

2.6 Анализ рынка объекта оценки

Анализ рынка коммерческой недвижимости Челябинска

Торговая недвижимость города-миллионника Челябинска только начинает набирать обороты. Интерес со стороны федеральных арендаторов заставляет местных девелоперов использовать новые концепции торговых объектов, оставляя устаревшие полурыночные форматы.

С 1999 года в Челябинске наблюдается значительный рост товарооборота. По данным Sdelka, за 10 месяцев 2010 года данный показатель достиг отметки в 202 600 000 000 рублей (причем розничный оборот на 80% формируется организациями, и только 20% занимает доля продажи товаров на городских рынках). Этот фактор стимулирует развитие рынка торговой недвижимости города.

Рынок торговой недвижимости города находится в стадии развития, уровень заполняемости практически всех ТЦ составляет 95-96%. В среднесрочной перспективе о насыщении этого сегмента речи пока не идет. Несмотря на наличие определенной конкуренции, остро стоит вопрос качества. В Челябинске, даже при учете некачественных торговых площадей, процент обеспеченности низкий. А если принимать в расчет только качественную торговую недвижимость, то можно говорить о 193 кв. м на тысячу человек.