Оценка объекта недвижимого имущества
Понятие собственности и иных вещных прав. Характеристика доходного, сравнительного, затратного подхода, их отличительные особенности и главные подходы к реализации. Основание для проведения оценки, график его проведения, допущения и ограничения.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 03.06.2012 |
| Размер файла | 117,7 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Ж. Дополнительные улучшения
2.10.1 Расчет стоимости
Представленная ниже информация о сопоставимых объектах-аналогах по производственным зданиям получена оценщиком в результате исследования рынка:
Сопоставимый объект 1. Челябинская область, г. Челябинск, ул. Л. Чайкиной д. 17 Тип недвижимости: коммерческое. Площадь объекта, м2: 114. Цена: 4 970 тыс. руб. Тел. 233 26 88.
Сопоставимый объект 2. Челябинская область, г. Челябинск, ул. Бр. Кашириных д. 87а. Тип недвижимости: коммерческое. Площадь объекта, м2: 181. Цена: 9 955 тыс. руб. Тел. 235 48 46.
Сопоставимый объект 3. Челябинская область, г. Челябинск, Троицкий тракт д. 11а. Тип недвижимости: коммерческое. Площадь объекта, м2:200. Цена: 6 400 тыс. руб. Тел. 235 48 46.
Сопоставимый объект 4. Челябинская область, г. Челябинск, ул. Пушкина д. 70. Тип недвижимости: коммерческое. Площадь объекта, м2: 145. Цена: 1 525 тыс. руб. Тел. 726 19 09.
Обоснование корректировок, примененных в Таблице 13
Таблица 12 Обоснование корректировок
|
Корректировка по элементу сравнения |
Объект сравнения |
Обоснование корректировки |
|
|
1. Совершенная сделка или предложение |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 |
Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом. Следует отметить, что мы анализировали рынок предложений на продажу. Среднестатистически считается, что предложения таких объектов от стоимости в продаже отличаются от 0 до 30%. |
|
|
2. Переданные имущественные права |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 |
Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными. Корректировка не применялась. |
|
|
3. Условия рынка (время предложения) |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 |
Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты - аналоги. |
|
|
4. Поправка на площадь |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 |
Поправка на площадь обусловлена тем, что при прочих равных условиях, большие по площади помещения имеют более низкую удельную цену. Для расчета поправки применяется формула Мисовца: Кпл. объекта = (Площадь объекта - Площадь аналога)*(-0,022356) |
|
|
5. Местоположение объекта |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 |
Было принято решение использовать доступную информацию по аналогам находящимся в г. Челябинск. Поправка на местоположение в% определенна исходя из разницы в ценах продаж на объекты недвижимости в зависимости удаления от центра. |
|
|
6. Состояние объекта |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 |
Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Корректировка -20%. |
|
|
7. Назначение помещения |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 |
Поправка на назначение помещения определена в процентах исходя из разницы в ценах продаж на аналогичные объекты с различным назначением помещения. Все аналоги схожего назначения, поправка не вводилась. |
|
|
8. Расположение объекта |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 |
Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные). |
|
|
9. Корректировка на недостроеность объекта |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 |
Поправка на недостроеность объекта определена в 25% исходя из готовности объекта к эксплотации. Процент готовности объекта составляет 75%. |
Таблица 13 Вводимые поправки на аналоги
|
Элемент сравнения |
Ед. изм. |
Оцениваемый объект |
Объекты сравнения |
||||
|
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
||||
|
Цена продажи |
руб./м2 |
4 9700 000 |
9 955 000 |
6 400 000 |
15 250 000 |
||
|
Общая площадь |
м2 |
1 199,1 |
114 |
181 |
200 |
145 |
|
|
Цена 1 м2 площади |
43 596 |
55 000 |
32 000 |
105 172 |
|||
|
Совершенная сделка или предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
|||
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
43 596 |
55 000 |
32 000 |
105 172 |
||
|
Переданные имущественные права |
Полное |
полное |
полное |
полное |
полное |
||
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
43 596 |
55 000 |
32 000 |
105 172 |
||
|
Условия рынка (время предложения) |
Март 2012 г. |
Март 2012 г. |
Март 2012 г. |
Март 2012 г. |
Март 2012 г. |
||
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
43 596 |
55 000 |
32 000 |
105 172 |
||
|
Поправка на площадь объектов оценки |
м2 |
150 |
114 |
181 |
200 |
145 |
|
|
Корректировка |
% |
-0.8 |
0.7 |
1 |
-0.1 |
||
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
43 247 |
55 385 |
32 320 |
105 067 |
||
|
Местоположение |
г. Челябинск, Гагарина д. 6 |
г. Челябинск, ул. Л. Чайкиной д. 17 |
г. Челябинск, ул. Бр. Кашириных д. 87а. |
г. Челябинск, Троицкий тракт д. 11а. |
г. Челябинск, ул. Пушкина д. 70. |
||
|
Корректировка |
% |
+10 |
-5 |
+10 |
-20 |
||
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
47 572 |
52 616 |
35 552 |
84 054 |
||
|
Состояние объекта |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
||
|
Корректировка |
руб. |
0 |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
47 572 |
52 616 |
35 552 |
84 054 |
||
|
Назначение помещения |
Комер- Ческое |
Комер- ческое |
Комер- ческое |
Комер- ческое |
Комер- ческое |
||
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
47 572 |
52 616 |
35 552 |
84 054 |
||
|
Расположение объекта |
Отдельно стоящее |
встроенное |
встроенное |
встроенное |
встроенное |
||
|
Корректировка |
% |
+20 |
+20 |
+20 |
+20 |
||
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
57 086 |
63 139 |
42 662 |
100 865 |
||
|
Корректировка на недост- роеность объекта |
75% |
100% |
100% |
100% |
100% |
||
|
Корректировка |
% |
-25 |
-25 |
-25 |
-25 |
||
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
42 814.5 |
47 354.25 |
31 996.5 |
75 648.75 |
||
|
Выводы: |
|||||||
|
Общая валовая коррекция |
+14.2 |
-9.3 |
6 |
-25.1 |
|||
|
Весовой коэффициент |
0.25 |
0.25 |
0.25 |
0.25 |
|||
|
Стоимость объекта |
руб./м2 |
49 454 |
|||||
|
Стоимость объекта |
руб. |
7 418 100 |
Вывод: Рыночная стоимость производственной базы, расположенной по адресу: Россия, г. Челябинск ул. Гагарина 6 по состоянию на дату оценки, выполненная сравнительным подходом, с учетом округления соответствует: 7 418 000,00 (семь миллионов пятьсот тридцать шесть тысяч) рублей, в том числе НДС.
2.11 Согласование результатов
При определении обоснованной рыночной стоимости объекта оценки были применены все три подхода к оценке рыночной стоимости - затратный, сравнительный и доходный.
В итоге были получены следующие результаты:
Таблица №14 Результаты оценки (руб.)
|
Идентификация объекта оценки |
Торговое помещение, расположенное по адресу: Россия, г. Челябинск ул. Гагарина 6 |
|
|
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная: |
||
|
- сравнительным подходом |
7 418 000 |
|
|
- доходным подходом |
3 115 000 |
|
|
- затратным подходом |
3 643 000 |
Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяется по следующим критериям:
1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.
3. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.
При согласовании результатов применялся метод экспертной средневзвешенной оценки. При этом методе каждому из использованных в оценке подходов придаются различные весовые коэффициенты, отражающие долю каждого метода в определении итоговой стоимости:
Анализируя применимость каждого подхода при оценке объектов, оценщик пришел к следующим выводам:
При оценке данных объектов результаты, полученные при использовании сравнительного подхода, в наибольшей степени отражают его рыночную стоимость.
На основе анализа применимости каждого метода для оценки объекта были рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов к определению итоговой стоимости.
Таблица 15 Доля каждого из использованных подходов к определению итоговой стоимости
|
Показатели |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
|
|
Достоверность информации, % |
50 |
10 |
40 |
|
|
Полнота информации, % |
50 |
10 |
40 |
|
|
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, % |
50 |
10 |
40 |
|
|
Способность учитывать конъюнктуру рынка, % |
50 |
10 |
40 |
|
|
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта, % |
50 |
10 |
40 |
|
|
Весовые показатели достоверности подхода оценки, % |
50 |
10 |
40 |
Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:
V=V1*Q1+V2* Q2+V3*Q3 (9)
где:
V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.,
V1, V2, V3 - стоимость объекта, определенная затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно, руб.
Q1, Q2, Q3, - удельные весовые показатели затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.
Согласование результатов произведено в табличной форме и представлено в Таблице 16.
Таблица 16 Согласование результатов оценки
|
Подход |
Рыночная стоимость, полученная одним из подходов, руб. |
Весовой коэффициент |
Скорректированная величина рыночной стоимости, руб. |
|
|
Сравнительный |
7 418 100 |
0.1 |
741 810 |
|
|
Доходный |
3 114 687 |
0.4 |
1 245 875 |
|
|
Затратный |
3 643 970 |
0.5 |
1 821 985 |
|
|
ИТОГО |
1 |
3 809 670 |
Заключение
На основе имеющихся данных, проведенного анализа и выполненных расчетов, приведенных в данном отчете можно сделать следующее заключение:
Рыночная стоимость представленной к оценке торгового помещения, расположенной по адресу: Россия, Россия, г. Челябинск ул. Гагарина 6 на дату оценки 25 марта 2012 г. с учетом округления составляет: 3 810 000 (три миллиона восемьсот десять тысяч) рублей, в том числе НДС.
Данный Отчёт выполнен на основании договора от 25 марта 2012 г.
№18-03/12.
Выполнил: оценщик ___________________________ Андриянова Н.С.
Выполнил: оценщик ___________________________ Биктемеров Э.Р.
Директор ООО «Легион» _______________________ Биктемеров Э.Р.
Список используемой литературы
собственность доходный затратный сравнительный
1. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Федеральные стандарты оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.
3. Свод стандартов оценки РОО, 2005
4. Рынок ценных бумаг: Учебник/под ред. В.А. Галованова, А.И. Басова. - М.:
5. Финансы и статистика, 1996.-320 с.
6. Черняк А.В. оценка городской недвижимости. - М.: Русская деловая литература, 1996.
7. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие под редакцией Абдуллаева Н.А., Колайко Н.А. Издательство «ЭКМОС», 2000.
8. Колайко Н.А. «Оценка бизнеса», ВШПП, Москва, 2000 г.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Общие понятия оценки. Понятие собственности и иных вещных прав. Основные виды правоустанавливающих документов. Характеристика доходного и затратного подхода. Цель и процедура оценки, основание для ее проведения. Определение рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [1,2 M], добавлен 14.11.2011Процедура и состав работ, задачи и цели проведения оценки, ее допущения и ограничивающие условия. Характеристика объекта оценки. Расчет стоимости молота ковочного методом затратного, сравнительного и доходного подходов, согласование результатов оценки.
курсовая работа [74,4 K], добавлен 11.12.2012Условия для определения рыночной стоимости интеллектуальной собственности, подходы к ее оценке. Механизмы проведения доходного, сравнительного и затратного методов определения итоговой величины стоимости объекта. Износ интеллектуальной собственности.
реферат [18,1 K], добавлен 23.05.2009Теоретические основы стоимости недвижимого имущества, основные принципы ее расчета. Сущность качественных и количественных характеристик объекта недвижимости. Особенности сравнительного, затратного и доходного методов определения стоимости недвижимости.
курсовая работа [48,2 K], добавлен 08.06.2013Понятие и объекты интеллектуальной собственности, сравнительное описание основных подходов к их оценке: затратного, сравнительного и доходного. Порядок проведения оценки объектов промышленной стоимости: изобретений, полезных моделей, товарных знаков.
контрольная работа [47,0 K], добавлен 04.05.2014Применяемые стандарты оценочной деятельности. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. Расчет стоимости объекта в рамках сравнительного подхода. Отказ от использования затратного подхода.
курсовая работа [1,3 M], добавлен 13.01.2015Понятие и характеристика недвижимого имущества как товара. Неподвижность, связь с землей, полезность, долговечность как частные признаки недвижимости. История становления оценочной деятельности в России. Содержание доходного подхода оценки недвижимости.
контрольная работа [116,6 K], добавлен 19.06.2013Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.
курсовая работа [145,9 K], добавлен 14.12.2010Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013Международные стандарты, применяемые в оценочной деятельности. Особенности недвижимости как объекта оценки. Подходы к оценке стоимости объекта оценки. Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков. Требования к методам оценки.
курсовая работа [43,8 K], добавлен 16.12.2012
