Оценка объекта недвижимого имущества

В городе сохраняется множество комплексов старого формата, в которых небольшие отделы и салоны практически не объединены общей идеей или товарной группой. В большинстве челябинских ТЦ арендаторы подбираются стихийно. По прогнозам специалистов, лишь через 3-4 года на рынке появится достаточное количество торговых и торгово-развлекательных объектов с детально проработанными архитектурной и арендной концепциями. Помимо названных факторов, в понятие «качественный комплекс» эксперты включают наличие большого ассортимента товаров, кондиционирования, просторных и освещенных коридоров, хорошего напольного покрытия, уборных и мест общепита, детской комнаты, а также достаточного количества вертикальных коммуникаций. Существующие челябинские ТРК не имеют четкого ценового позиционирования. Однако эксперты уверены, что «размытость» в данном вопросе уйдет в прошлое при появлении в непосредственной близости друг от друга новых торговых точек. В этом случае основным преимуществом станет выбор целевой аудитории. По мнению специалиста, конкуренция между комплексами обострится, если их будут разделять 15 минут езды на общественном транспорте.

Новые торговые и торгово-развлекательные объекты возводятся в Челябинске постоянно. В прошлом году введены в эксплуатацию вторая и третья очереди ТРК «Фокус», открыт ТЦ «Сити-Радуга», а также реализован еще ряд проектов. В начале мая текущего года начал работу ТРК «КУБа» (50 000 кв. м), во второй половине года планируется ввод первой очереди центра целевой покупки «Квартал» (16 000 кв. м), а также открытие в ноябре первой очереди ТРЦ «Фиеста» (43 000 кв. м). Вторая очередь центра намечена к вводу в эксплуатацию в 2009-м, в ее рамках начнут функционировать гипермаркет DIY и большая развлекательная зона. В следующем году планируется открытие ТРЦ «Родник» - самого большого на данный момент объекта размером 140 000 кв. м, а также завершение ряда других проектов.

Тем не менее, в Челябинске сохраняется дефицит качественных площадей этого сегмента, что особенно заметно на фоне возрастающего интереса к ним со стороны федеральных торговых сетей. На рынке уже присутствует большинство продуктовых ритейлеров: «Перекресток», «Карусель», «НАШ гипермаркет», «Пятерочка», «ДИКСИ», «Патерсон» и т.д. В 2009 году открылся немецкий METRO Cash & Саrrу. А челябинский рынок бытовой техники и электроники представлен практически всеми федеральными компаниями. Доля сетевых операторов в Челябинске в среднесрочной перспективе составит 65-80%, что соответствует уровню города-миллионника с развитым рынком торговой недвижимости.

Федеральные игроки предъявляют высокие требования к качеству помещений. В настоящий момент стандартом современного ТК считается передача арендатору площадей в виде shell& соrе («под чистовую отделку»): бетонная стяжка на полу, стены из ГКЛ и отсутствие потолка. Так, чтобы учесть пожелания операторов, при разработке будущего ТРК «КУБа» несколько раз менялась общая планировка комплекса. Сейчас 65% торговых площадей этого объекта арендуют федеральные компании.

Еще один тренд - высокий спрос на торгово-развлекательные услуги со стороны потребителей. Уровень дохода населения растет, вследствие чего увеличиваются потребность и возможность тратить деньги на покупки и отдых. Так, в городе есть комплекс площадью около 20 000 кв. м, специализирующийся на развлекательной составляющей. Сегмент ТРК в Челябинске находится на ранней стадии формирования. Первый крупный комплекс такого рода открылся два года назад, и на последующие два года развитие данного формата может стать основным направлением в торговой недвижимости. Но необходимо с осторожностью привлекать в качестве «якоря» развлекательного оператора. На северо-западе есть концептуальный ТРК «Фокус» - комплекс хороший, но с проблемами. Часть площадей была продана крупным арендаторам, они сделали отдельные входы и тем самым перенаправили большой поток посетителей. Кроме того, у объекта имелась значительная развлекательная составляющая - она занимала второй и третий этажи. В настоящее время арендатор съехал, и сейчас в комплексе эти площади пустуют.

По данным на 1 января 2011 года, совокупное предложение арендопригодных торговых площадей в городе Челябинске составило чуть более 400 000 кв. м, что на 62% превысило аналогичный показатель предыдущего года. Прогнозируется, что в 2008-м эта цифра будет равняться 528 000 кв. м. Средняя арендная ставка на 3 июля 2011 года отмечена на уровне 1 100 руб./кв. м/мес., включая НДС. А в августе 2011-го она составила 1 400 руб./кв. м/мес., включая НДС. Самые высокие арендные ставки зафиксированы в ТЦ «Сити-Радуга», ТК «Никитинский» и ТК «Экспресс».

По величине арендных ставок Челябинск занимает второе место среди городов Уральского федерального округа.

Стоит отметить, что с приходом крупных сетей на челябинский рынок появилась гибкая ставка аренды - с процента от товарооборота.

Несмотря на то, что данный показатель наиболее высок в центре города, эта территория все еще полна устаревших ТК и торговых рядов. Наибольшее количество современных комплексов сосредоточено в спальных районах. Одним из перспективных направлений участники рынка называют северо-запад - именно здесь строятся современные жилые дома, активно прирастает город. Там находится ТРК «Фокус», в ближайшее время откроется ТРЦ «Фиеста». Популярный комплекс «Горки» расположен в восточном направлении. До сих пор существуют районы, практически лишенные качественных торговых площадей: Металлургический (единственный ТК «КС»), Тракторозаводский (ТЦ «Башня») и Ленинский. Однако изменение сложившейся расстановки сил - дело времени.

Из-за сложностей получения земельных участков в центре города строительство новых ТК идет по двум основным путям: за счет редевелопмента бывших промышленных объектов либо освоения окраин, городов-спутников и населенных пунктов области.

Среди успешных проектов редевелопмента можно назвать ТРЦ «Фиеста» (на территории бывшей швейной фабрики), ТРК «КУБа» (бывший часовой завод «Молния»), ЦЦП «Квартал» (здание кожевенного завода), ТРЦ «Горки» (один из цехов завода «Строммашина»), ТК «Калибр» на месте одноименного предприятия и проч. Помимо удачного местоположения, при редевелопменте существует возможность экономии на инфраструктуре. Пригодные для этого заброшенные здания советской постройки можно купить по цене 15 000 - 30 000 руб. за кв. м. При грамотном подходе объект обеспечит рентабельность в 15-20%.

Второй способ - уход из центра - также достаточно распространен. Так, МЕТRО Саsh & Саrrу располагается на юго-востоке между городом-спутником Копейском и Челябинском, по соседству в 2009-м начнется возведение первого челябинского ТЦ «МЕГА». В начале июля текущего года инвестиционная группа «Пионер» приступила к строительству четырехэтажного ТРЦ «Кристалл» (площадью 33 000 кв. м) в центре города Миасса Челябинской области. В городах с населением от 100 000 человек выручка с одного квадратного метра площади на 19-21% выше, чем в областном центре-миллионнике. Поэтому открытие магазинов в области дает ощутимый прирост оборота.

Особенно привлекательны для девелоперов и торговых операторов города-спутники Челябинска, например Копейск. Сейчас здесь строится первый современный ТК площадью 11 000 кв. м. По мере насыщения городского пространства объектами они непременно станут появляться на подобной периферии. Здесь можно учесть и тот факт, что определенная доля населения перебирается в пригороды. В самом Челябинске квартиры дорогие, а в Копейске их стоимость на 15-30% дешевле, да и ехать туда близко. В этом городе-спутнике уже начали возводить хорошее жилье, а следовательно, будет развиваться торговая недвижимость.

С целью повышения инвестиционной привлекательности региона администрации ряда городов Челябинской области разработали проект создания агломерации, в рамках которой Челябинск объединится с соседними муниципальными образованиями. В нее войдут Копейск, Еманжелинск, Коркино, Еткуль, Аргаяш и сельские поселения Сосновского и Красноармейского районов. Слияния муниципалитетов или прямого присоединения территорий к областному центру при этом не произойдет.

Такое новообразование должно помочь Челябинску вывести ряд производств за пределы города во избежаyие экологического коллапса, а также пополнить запас свободных участков под новую застройку. Кроме этого, в числе преимуществ называется развитие систем водоснабжения и дорожной инфраструктуры. Проблема совершенствования транспортной инфраструктуры области назрела во многом из-за того, что до 1990-х годов масса городов в регионе были закрытыми, и при решении этого вопроса в первую очередь ориентировались на нужды промышленных предприятий. Сейчас властями разработана концепция социально-экономического развития Челябинской области до 2010 года, которая предусматривает ввод первого участка метрополитена и строительство транспортного кольца вокруг центра Челябинска.

Сегодня по инвестиционному потенциалу регион входит в первую двадцатку ведущих субъектов России. Согласно данным «Эксперт РА - АК&М», в рейтинге инвестиционного климата Челябинская область относится к группе 2В (средний потенциал - умеренный риск).

По мере появления более качественных торговых комплексов крупные арендаторы будут перебазироваться в них. Постепенно первые челябинские ТЦ, строившиеся без концепции, станут невостребованными, что приведет к необходимости их редевелопмента. Уже сегодня для участия в создании многих проектов коммерческой недвижимости Челябинска привлекаются федеральные консалтинговые компании, и на рынке формируется пул профессиональных игроков. Также в регион выходит новый формат cпециализированных торговых комплексов, посвященных определенным товарным группам, соответствующим одной направленности (строительство и ремонт, дизайн интерьеров, спортивные товары и т.д.). Проявит себя и общий региональный тренд к укрупнению форматов. Наконец, к 2012 году исследователи рынка ожидают появление районных и микрорайонных торговых центров (центров шаговой доступности) площадью до 10 000 кв. м.

2.7 Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

2.7.1 Определение наилучшего и наиболее эффективного использования

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое:

- Законодательно разрешено;

- Физически осуществимо;

- Финансово целесообразно;

- Максимально продуктивно.

Документы, устанавливающие права собственности на рассматриваемый объект, расположение, строительные характеристики объекта позволяют определить наиболее эффективный вариант применения оцениваемых объектов как производственной базы.

2.7.2 Процедура оценки

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

- осмотр объекта оценки;

- интервью с собственником объекта оценки;

- анализ рынка, к которому относится объект оценки;

- выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

- обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- составление и передача Заказчику отчета об оценке.

2.7.3 Выбор и обоснование подходов и методов оценки

Обязательные к применению стандарты оценочной деятельности требуют по возможности применять все три основных подхода к оценке. В настоящем отчете при оценке недвижимого имущества Оценщику удалось выполнить данное требование.

В рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж. Основанием для выбора данного подхода явилось наличие доступной и достоверной информации по продажам аналогичных объектов на рынке недвижимости Челябинской области.

В рамках затратного подхода при оценке нежилых зданий определялась стоимость воспроизводства. Исходными данными для расчета являются функциональное назначение, общие геометрические характеристики (площадь, объем, этажность) объекта оценки, группа капитальности, перечень основных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Расчёт производился по УПВС, с определением совокупного износа здания.

В рамках доходного подхода применялся метод дисконтированных денежных потоков. Основанием для выбора данного подхода явилось наличие доступной и достоверной информации по аренде аналогичных объектов на рынке недвижимости г. Челябинск.

2.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода

2.8.1 Теоретические и методологические основы затратного подхода

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та, за которую он может приобрести (путем покупки земельного участка и строительства здания, без чрезмерной задержки) объект недвижимости аналогичной полезности и предназначения.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости недвижимости:

- Оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;

- Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) расположенных на земельном участке улучшений;

- Установление величины накопленного износа;

- Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений с учетом износа.

- Корректировка восстановительной стоимости на дополнительно произведенные затраты, существенно влияющие на окончательную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, евроремонт, устройство территории и т.д.);

- Суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом всех ценообразующих факторов.

2.8.2 Определение стоимости земельного участка

Необходимо отметить, что земельный участок (местоположение), даже при отсутствии оформленных на него прав, может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае, если землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота.

Для определения стоимости земельного участка используются следующие методы:

- метод прямого сравнения продаж;

- метод соотношения;

- метод выделения;

- метод предполагаемого использования;

- метод остаточной стоимости.

При оценке рыночной стоимости прав на земельный участок оценщик использовал сравнительный подход. В рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж. Основанием для выбора данного подхода явилось наличие доступной и достоверной информации по продажам аналогичных объектов на вторичном рынке.

При оценке земельных участков метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Для сравнения выбрано три земельных участка, с таким же целевым назначением. Характеристики сравниваемых земельных участков приведены в таблице 3.

Таблица 3 Характеристики сравниваемых земельных участков

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации	www.domchel.ru, тел. 8 912 328 57 26	www.domchel.ru, тел. 8 906 870 50 49	www.domchel.ru, тел. 8 906 870 50 49
Местоположение	г. Челябинск Комсомольский пр-кт.	г. Челябинск, ул. 40 лет Победы.	г. Челябинск, ул. Российская.
Стоимость предложения, руб.	800 000	3 400 000	3 200 000
Размер участка, соток	1.3	2.7	3
Дата продажи (предложения к продаже)	Март 2012 г.	Март 2012 г.	Март 2012 г.
Право на земельный участок	аренда	аренда	аренда
Дополнительные улучшения	Возможность подведения всех коммуникаций	Возможность подведения всех коммуникаций	Возможность подведения всех коммуникаций
Физические характеристики	рельеф поверхности ровный	рельеф поверхности ровный	рельеф поверхности ровный
Назначение участка	Под производственную территорию	Под производственную территорию	Под производственную территорию

Описание вносимых поправок:

Условия финансирования.

По этому условию все аналоги объекта оценки имеют одинаковые условия. Таким образом, корректировка на условия финансирования не вводилась.

Совершенная сделка или предложение.

Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом. Все аналоги являются предложениями к продаже, корректировка не вводилась.

Условия рынка (время предложения).

Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты - аналоги.

Переданные имущественные права.

Все аналоги находятся в аренде. Поправка не вводилась.

Местоположение.

Земельные участки аналогичного назначения имеют разную привлекательность в пределах нескольких регионов. Поправка не вводилась.

Площадь участка

Поправка на площадь участка не применялась. Так как, по мнению оценщика у свободных земельных участков разница между площадями участка незначительно влияет на цену за единицу площади.

Назначение участка.

Поправка вводится исходя из того, что участки с разным назначением имеют разную стоимость. В данном случае все аналоги и объект оценки имеют одинаковое. Поправка не применялась.

Дополнительные улучшения участка.

Аналоги 1, 2, 3 - имеют идентичные дополнительные улучшения. Корректировка не водилась.

Результаты расчетов и корректировки сравниваемых участков по земельному участку, на котором расположен объект оценки приведен в таблице 4.

Таблица 4 Результаты расчетов и корректировки сравниваемых участков по земельному участку, на котором расположен объект оценки

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый участок	Объекты сравнения
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи	руб.		800 000	3 400 000	3 200 000
Размер участка	сот.	2	1.3	2.7	3
Стоимость за сотку	руб./сот		615 385	1 259 259	1 066 667
Совершенная сделка или предложение			предложение	предложение	предложение
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./сот		615 385	1 259 259	1 066 667
Условия рынка (время предложения)		Март 2012 г.	Март 2012 г.	Март 2012 г.	Март 2012 г.
Корректировка			0.00	0.00	0.00
Скорректированная цена	руб./сот		615 385	1 259 259	1 066 667
Переданные имущественные права		Аренда	Аренда	Аренда	Аренда
Корректировка	руб.		0	0	0
Скорректированная цена	руб./сот		615 385	1 259 259	1 066 667
Местоположение		г. Челябинск, ул. Гагарина	г. Челябинск, Комсомольский пр-кт.	г. Челябинск, ул. 40 лет Победы.	г. Челябинск, ул. Российская.
Корректировка	%		+20	+10	-10
Скорректированная цена	руб./сот		738 462	1 385 185	960 000
Площадь участка	сот.	2	1.3	2.7	3
Корректировка	%		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена	руб./сот		738 462	1 385 185	960 000
Назначение участка		Под стр. комер. объектов	Под стр. комер. объектов	Под стр. комер. объектов	Под стр. комер. объектов
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./сот		738 462	1 385 185	960 000
Дополнительные улучшения		Возможность подведения всех коммуникаций	Возможность подведения всех коммуникаций	Возможность подведения всех коммуникаций	Возможность подведения всех коммуникаций
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./сот		738 462	1 385 185	960 000
Выводы:
Общая валовая коррекция			1	1	1
Весовой коэффициент			0.34	0.33	0.33
Стоимость объекта	руб./сот	1 024 988
Стоимость объекта	руб./сот	2 049 976

Рыночная стоимость права аренды на земельный участок, площадью 200,0 м², рассчитанная методом сравнения продаж, на дату оценки с учетом округления составляет: 2 049 976 (Два миллиона сорок девять тысяч девятьсот семьдесят шесть) рублей.

2.8.3 Определение стоимости воспроизводства улучшений

В рамках затратного подхода при оценке нежилых зданий определялась стоимость воспроизводства. Исходными данными для расчета являются функциональное назначение, общие геометрические характеристики (площадь, объем, этажность) объекта оценки, группа капитальности, перечень основных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Расчёт производился по УПВС, с определением совокупного износа здания.

(1)

Где:

ПВС - Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта;

ПВС_ед. - полная восстановительная стоимость строительства единицы сравнения в ценах на дату оценки;

Vo - Строительный объем оцениваемого объекта (количество единиц сравнения)

При определении восстановительной стоимости объекта оценки затратным методом, оценщиком в качестве нормативной базы для расчета восстановительной стоимости использованы сборники УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости). Кроме этого, при расчётах использовались рекомендации «Общей части к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов», Москва, 1971 г., «Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости», Москва, 1995 г.

На основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) осуществляется подбор объекта-аналога, расчет корректировок на отличия объекта-оценки от объекта-аналога и вычисление стоимости строительства с разбивкой по конструктивным элементам в соответствии с рекомендациями технической части УПВС. Перевод в уровень цен на дату оценки, производится с применением стандартных индексов удорожания строительной продукции.

В восстановительную стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др. Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений учитывают все общестроительные работы, санитарно-технические устройства и электроосвещение внутри зданий, а в некоторых случаях также стоимость железнодорожных путей в пределах здания. В восстановительную стоимость включены также подъемники (лифты), находящиеся в зданиях.

Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции оцениваемого здания или сооружения, применяемых материалов для фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса здания, этажности, наружной и внутренней отделки здания и др. При условии совпадения технических характеристик, стоимость 1,0 м³ оцениваемого здания принимается равной стоимости 1,0 м³ здания по сборнику для данного территориального пояса с учетом капитальности и климатического района. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к восстановительной стоимости в порядке, указанном в соответствующих сборниках.

Расчет полной восстановительной стоимости единицы сравнения производится по формуле (2):

ПВС_ед. = УСП₆₉ ЧКр ЧИ_69,84-09 (2)

Где:

ПВС_ед. - полная восстановительная стоимость единицы сравнения, руб.;

УСП₆₉ - удельный стоимостной показатель (руб.) за единицу сравнения объектов оценки в ценах 1969 г.;

К_р - районный коэффициент;

И_{69, 84 - 09} - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на II квартал 2012 г., 98,68 (см. формулу 3);

Индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на II квартал 2012 г. определялся следующим образом:

(3)

Где:

И_69-84 - индекс перехода от цен 1969 года к ценам 1 января 1984 года, 1,18 (Приложение №1 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94);

И_84-04 - индекс перехода от цен 1984 года к ценам 31 декабря 2004 года по объектам гражданского строительства, 44,78 (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, «ЧелСЦена», часть 2, №12, декабрь 2004 г.);

И_00-04 - индекс перехода от цен 2000 г. к ценам 2004 года, 2,34 (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, ЧелСЦена», часть 2, №12, декабрь 2004 г.);

И_00-09 - индекс перехода от цен 2000 г. к ценам 2012 года, 4,37 (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, ЧелСЦена», часть 2, №4 апрель 2012 г.).

Таким образом, индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ от цен 1969 г. в цены 2012 г. на дату оценки составляет:

И_69,84-09=1,18Ч(44,78/2,34)Ч4,37 (4)

Результаты расчета ПВС здания приведены в таблице 6.

2.8.4 Оценка совокупного износа

Совокупный износ зданий и сооружений рассчитывался по формуле

Св. И = СЗ • {1 - (1 - ФИ / 100) • (1 - Фн.И / 100) • (1 - Вн.И / 100) (5)

Где:

СЗ - стоимость замещения, руб.;

Cв.И - совокупный износ, %;

ФИ - физический износ, %;

Фн.И - функциональный износ, %;

Вн.И - внешний износ, %.

Оценка физического износа оцениваемого помещения проводилась методом срока жизни. Данный метод основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от эффективного возраста здания и срока экономической жизни здания.

Такой подход регламентирован в следующих нормативных документах:

1. Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86. Госгражданстрой. М., 1965

2. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий Госстрой СССР. - М. Стройиздат, 1965

3. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения: ВСН 58-88 (р) М. 1990.

ФИ = Тэф./ Тэк. (6)

Где:

ФИ - накопленный физический износ здания или его элемента руб.

Тэф - эффективный возраст здания

Ттип. - срок экономической жизни здания.

Эффективный возраст оцениваемых зданий по мнению оценщика совпадает с хронологическим возрастом, срок экономический жизни 70-175 лет. Результаты расчета физического износа представлены в таблицах 6.

При оценке функционального и экономического износа учитывались следующие факторы:

- Планировка помещения полностью соответствует его назначению.

- Объект оценки в целом удовлетворяет основным требованиям потенциальных покупателей.

- По мнению оценщика, внешние факторы не оказали существенного негативного влияния на объект оценки.

В данной ситуации величина функционального и внешнего износа объекта оценки незначительна и может быть принята равной нулю.

Результаты расчета совокупного износа зданий приведены в таблицах 6.

2.8.5 Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя (ПП) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

- Экономические и политические факторы;

- Социальные и региональные факторы;

- Предпринимательский фактор;

- Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли.

Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка капитализации, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

ПП=У® + R безриск (7)

Где:

ПП - прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

У® - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

R безрисковая - очищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

Безрисковая ставка дохода на капитал отражает гарантированный доход, который может быть получен от инвестиций с низким уровнем риска. По данным сайта www. Cbr.ru эта ставка на дату оценки составляет 7.78%.

Ставки рынка ГКО-ОФЗ

Дата 25/03/2012

Краткосрочная ставка, % годовых 4.52

Среднесрочная ставка, % годовых 3.26

Долгосрочная ставка, % годовых 4.52+3.26=7.78

Диапазон остальных рисков в мировой оценочной практике принимается обычно от 0% до 5%

Таблица 5 Прибыль предпринимателя

Составляющие	Размер рисковой премии, %
Безрисковая ставка	7.78
Риск, связанный с маркетингом (предвидение изменений в спросе, соответствие потребностям рынка)	4
Риск, связанный с управлением инвестициями	3
Риск потери потребительских качеств объекта	2.5
Риск за низкую ликвидность	1.5
Ставка возврата капитала	3.25

Таким образом, прибыль предпринимателя составит:

ПП = 7.78 + 14.25 = 22.03%

Таблица 6.1 Расчет полной восстановительной стоимости улучшений в ценах 1969 г.

Наименование объекта	Торговое здание
Год ввода	-
Описание объекта	Общая площадь 150 кв. м., группа капитальности I
Источник	УПВС №33, табл. №1
Единица измерения	куб. м.
Объем (площадь, длина)	405
Удельный стоимостной показатель	26.5
Индекс поправочный не климатический район	1.09
Коэффициент поправочный к удельному стоимостному показателю	1
Поправка на группу капитальности	1
Итоговый удельный стоимостной показатель	27.59
Результаты расчёта	11174

Таблица 6.2 Расчёт восстановительной стоимости объекта оценки с учётом износа в ценах на I квартал 2011 г.

Наименование объекта	Торговое здание
Результаты расчёта ПВС, руб.	11174
Индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в ценах на 2 квартал 2011 г.	117.65
ПВС на I квартал 2011 г. без учёта износа	1314621.1
ПВС с учетом прибыли предпринимателя	1604232.1
ПВС с учетом НДС, руб.	1892993.9
Физический износ (%)	0
Функциональный износ (%)	0
Экономический износ (%)	0
Совокупный износ	0
ПВС улучшений с учетом износа, величины предпринимательской прибыли и НДС, руб.	1 592 993.9
Стоимость улучшений	1 592 993.9
Стоимость права аренды на земельный участок, руб.	2 049 976
Стоимость улучшений с учетом стоимости права на земельный участок, руб.	3 642 970

Рыночная стоимость торгового здания, расположенной по адресу: Россия,

г. Челябинск ул. Гагарина 6 по состоянию на дату оценки, выполненная затратным подходом, с учетом округления соответствует: 3 643 000 (Три миллиона шестьсот сорок две тысячи) рублей, в том числе НДС.

2.9 Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода

Доходный подход предполагает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи помещения в аренду. При оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, различием в рисках аренды и бизнеса принято пренебрегать.

Функциональное назначение помещения для аренды определяют, исходя из наилучшего и наиболее эффективного его использования.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные (в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов - потоки денежных средств, для различных объектов должны рассчитываться на одинаковой основе. В настоящем расчете использовались прогнозные данные.

Расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода осуществлялся методом дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Стоимость права пользования земельным участком (местоположение) автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным методом.

Применяется метод ДДП, когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

- объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость объекта на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

(8)

Где:

PV - текущая стоимость;

Ci - денежный поток периода t;

i - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M - остаточная стоимость.

Для расчета ДДП необходимы данные:

- длительность прогнозного периода;

- прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

- ставка дисконтирования.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

- Определение прогнозного периода;

- Прогнозирование величины денежных потоков;

- Определение ставки дисконтирования;

- Определение остаточной стоимости (реверсии);

- Определение рыночной стоимости объекта оценки.

2.9.1 Определение прогнозного периода

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2.9.2 Прогнозирование величины денежных потоков

Для того чтобы объект начал приносить доход, необходимы определенные капиталовложения. Предполагаем, что первый год прогнозного периода уйдет на подготовку объекта к сдачи в аренду. Начиная со второго года, объект начнет приносить доход от сдачи в аренду. По данным исследований арендная ставка в среднем увеличивается на 10% в год. Величина капиталовложений взята как разница в стоимостях объекта незавершенного строительства при стопроцентной готовности и при фактическом проценте готовности.

Далее определяем величину чистого операционного дохода.

2.9.3 Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход - рассчитанная устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительного (эффективного) валового дохода всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого операционного дохода начинается с определения потенциального валового дохода от использования имущества.

Потенциальный валовой доход - это общий валовой доход от недвижимости при 100% загрузке.

Далее в процессе оценки объекта определялся эффективный (действительный) валовой доход, который представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование объекта на полную мощность.

2.9.4 Анализ ставок аренды

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов зданий, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми зданиями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектом оценки, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам аналогичных объектов сводятся в таблицу.

Таблица 7 Данные объектов по арендам аналогичных объектов

Данные	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации	www.domchel.ru	www.domchel.ru	www.domchel.ru
Адрес	г. Челябинск ул. Гагарина д. 16	г. Челябинск ул. Чайковского 10	г. Челябинск ул. Бажова 15
Совершенная сделка или предложение	Пред.	Пред.	Пред.
Переданные имущественные права	Аренда.	Аренда.	Аренда.
Рыночные условия = время	Март 2012 г.	Март 2012 г.	Март 2012 г.
Площадь объекта	150	186	169
Дополнительные улучшения	-	-	-
Расположение объекта	встроенная	встроенная	встроенная

Далее приводится описание поправок к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами.

Поправки к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемыми объектами, приведены в Таблице 8 (таблица корректировок по арендным платежам).

Таблица 8 Обоснование корректировок

Корректировка по элементу сравнения	Объект сравнения	Обоснование корректировки
1. Совершенная сделка или предложение	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается разница между сделкой и предложением. Обычно составляет 0-20%.
2. Переданные имущественные права	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными, составляет 5-10%. Корректировка не вводилась.
3. Условия рынка (время предложения)	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты - аналоги.
4. Поправка на площадь	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на площадь обусловлена тем, что при прочих равных условиях, большие по площади помещения имеют более низкую удельную цену. Поправка не вводилась, поскольку оцениваемые помещения могут быть сданы в аренду как полностью, единым объектом, так и по частям, нескольким арендаторам.
5. Местоположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Было принято решение использовать доступную информацию по аналогам находящимся в г. Челябинск. Поправка на местоположение в% определенна исходя из разницы в ценах продаж на объекты недвижимости в зависимости удаления от центра.
6. Состояние объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Корректировка -20%.
7. Дополнительные улучшения	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на дополнительные улучшения определена в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с наличием данных улучшений или их отсутствием. Поправка не вводилась.
8. Расположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные).

Обоснование корректировок, примененных в Таблице 8

Таблица 9 Расчет арендной ставки

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Арендная ставка	руб./м2		250	500	340
Общая площадь	м2	150	150	186	169
Совершенная сделка или предложение		Пред.	Сов.	Сов.	Сов.
Корректировка	%		-10	-10	-10
Скорректированная цена	руб./м2		225	450	306
Переданные имущественные права		Полное.	Полное.	Полное.	Полное.
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		225	450	306
Условия рынка (время предложения)		Март 2012 г.	Март 2012 г.	Март 2012 г.	Март 2012 г.
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		225	450	306
Местоположение		Г. Челябинск ул. Гагарина 6	ул. Гагарина д. 16	ул. Чайковского д. 10	ул. Бажова д. 15
Корректировка	%		0	+15	+20
Скорректированная цена	руб./м2		225	517.5	367.2
Состояние объекта		Хорош.	Хорош.	Хорош.	Хорош.
Корректировка	руб.		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		225	517.5	367.2
Дополнительные улучшения		-	-	-	-
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		225	517.5	367.2
Расположение объекта		Отдельност.	Встроенное.	Встроенное.	Встроенное.
Корректировка	%		+20	+20	+20
Скорректированная цена	руб./м2		270	621	440.64
Выводы:			-	-	-
Общая валовая коррекция			+10	+25	+30
Весовой коэффициент			0.30	0.35	0.35
Арендная ставка	руб./м2	453

2.9.5 Определение коэффициента капитализации

Определение коэффициента капитализации произведено с использованием метода рыночной экстракции, сущность которого заключается в выборе нескольких объектов (не менее трех), принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и объект оценки при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи / цена предложения и фактическая / предлагаемая ставка арендной платы.

Далее проводится расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.

Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента капитализации, определенного для рынка / сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в соответствующем разделе Отчета. Для оцениваемого объекта величина коэффициента капитализации определена как среднее значение по сопоставимым объектам (таблица 10).

Таблица 10 Обоснование корректировок

Характеристики	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена предложения	8 400 000	18 600 000	7 500 000
Поправка на торг	-7%	-7%	-7%
Предполагаемая цена продажи	7 812 000	17 298 000	6 975 000
Сдаваемая площадь	150	186	169
Ставка арендной платы	250	500	340
Коэффициент использования площади	1	1	1
ДВД	450 000	1 116 000	689 520
Операционные расходы	-10%	-10%	-10%
ЧОД	405 000	405 000	405 000
Коэффициент капитализации	0.05	0.06	0.09
Средний коэффициент капитализации	0,07

Характеристики аналогов представлены в сравнительном подходе.

Таким образом, коэффициент капитализации для объекта оценки составляет 0,07.

2.9.6 Определение остаточной стоимости

Остаточная стоимость (реверсия), наряду с потоком доходов, является будущей выгодой от инвестиций. В более широком смысле реверсия есть ожидаемый возврат суммы капитала в конце периода инвестирования. Остаточная стоимость принимается равной чистому операционному доходу в последнем периоде пользования объектом, с учетом коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Предполагаем, что в последний периодпользования объектом коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. Расчет остаточной стоимости приведен в таблице 10.

2.9.7 Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода

Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода представлен в таблице 11.

Рыночная стоимость, полученная доходным подходом

Таблица №11 Определение рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков

Показатель	Ед./изм.	годы
		2012	2013	2014	2015	2016
Арендуемая площадь	м2	150	150	150	150	150
Арендная плата за месяц	руб./м2	453	498.3	548.13	602.94	663.23
Арендная плата за год	руб./м2	5 436	5 979.6	6 577.56	7 235.18	7 958.76
Потенциальный валовой доход	руб./год	815 400	896 940	986 634	1 087 977	1 193 814
Недоиспользование	%/год	25	25	25	25	25
Действительный валовой доход	руб./год	611 550	652 455	739 975.5	815 982.75	895 360.5
Операционные расходы	%	10	10	10	10	10
Чистый операционный доход	руб./год	550 395	587 209.5	665 977.95	734 384.48	805 824.45
Ставка капитализации	%					0.07
Ставка дисконтирования		0.8195	0.6715	0.5503	0.4509	0.3695
Коэффициент дисконтирования	%	0.22	0.22	0.22	0.22	0.22
Текущая стоимость денежных потоков	руб.	451 048.70	394 311.18	366 487.67	331 133.96
Стоимость реверсии	руб.					4 253 601.86
Себестоимость реверсии	руб.					1 571 705.89
Рыночная стоимость	руб.	3 114 687

Вывод: Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки, выполненная доходным подходом, с учетом округления соответствует: 3 115 000 (три миллиона сто пятнадцать тысяч) рублей, в том числе НДС.

2.10 Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

На этапе сбора исходной информации находят данные о сделках купли - продажи объектов, сходных с оцениваемым и предложений по продаже объектов недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты аналогии затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объекта с целью исключения различий между ним и объектом анализа; таким образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Все корректировки производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиком и основывающейся на долговременной статистике. (При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту анализа)

При применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность этапов:

- 1 этап - выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке недвижимости;

- 2 этап - проверка достоверности информации о сделках;

- 3 этап - определение единиц сравнения (1 м², м³, объект целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

- 4 этап - внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом;

- 5 этап - согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения для внесения корректировок к ценам объектов - аналогов, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

А. Совершенная сделка или предложение (поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки).

В данном случае на этапе сбора исходной информации оценщику не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым, для определения его рыночной стоимости. Поэтому было принято решение опираться на цены предложения. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное положение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Однако в данном случае следует произвести корректировку стоимости аналогов, которая будет учитывать разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки.

Б. Переданные имущественные права (поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом).

В. Рыночные условия = время (поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты анализа).

Г. Местоположение (степень привлекательности участка для текущего использования).

Д. Физические характеристики (выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках):

- отличие в площадях;

- отличие в объеме.

Е. Состояние объекта.