Организация терминальных услуг в Московском регионе

Стандартные условия аренды складских помещений:

- Условия расторжения договора - по соглашению между арендатором и арендодателем.

- Пересмотр/ежегодное увеличение - обычно в контексте услуг по логистике, связанных с арендной платой повсеместным количеством и изменением системы транспортировки.

- Условия регистрации - обязательная регистрация всех договоров аренды, срок действия которых превышает 1 год.

Иностранные корпорации, активно действующие на российском рынке, расширяются, а отечественные компании, переходящие на западную модель работы, все чаще ищут высококачественные помещения и услуги. Многонациональные корпорации, занимающиеся производством в России или же предоставляющие свою продукцию на рынке в большом объеме, такие как: Макдоналдс, Кока-Колла и Мастер-фудс - уже решили проблему недостатка предложения путем приобретения своих собственных складских помещений. Большинство других многонациональных компаний предпочитают арендовать площади.

Наиболее востребованными являются помещения от 100 до 2.000 кв.м, несмотря на то, что ставки на данные площади в 2003 году подпрыгнули на 20 -25%. Основной спрос поступает от международных компаний, расширяющих свой бизнес на российском рынке или строящих складские площади для собственного использования. IKEA, например, объявила о своих планах построить 150.000 кв. м складских площадей в Московской области.

Активное развитие розничной торговли и роста товарооборота при дефиците качественных складских площадей заставляет торговые компании обзаводиться собственными складскими площадями. За последнее время несколько розничных компаний объявили о намерениях построить собственные складские помещения. Среди компаний, заинтересованных в развитие собственных складских площадей, следует отметить "Евросеть", которая приобрела земельный участок 18 га и планирует возвести склад класса "А" площадью 75 тыс. кв. м. Компания Sun Interbrew построит терминал площадью 12 тыс. кв. м. Торговая сеть "Комус" объявила о планах строительства складского терминала площадью 50 тыс. кв. м. Интерес крупных ритейлеров к складской недвижимости закономерен: инвестиции в строительство собственных складских центров положительно влияют на увеличение капитализации компании.

Основную часть предложения объектов складской недвижимости составляют складские комплексы (52%). При этом доля производственно-складских (27%) и офисно-складских (20%) комплексов является средней по своему количественному составу. Заметим, что доля логистических центров в количественном отношении является минимальной (1%). На рынке складской недвижимости тенденция заполнения объектов арендаторами задолго до фактического выхода объекта на рынок проявляется более явно, чем в других сегментах рынка коммерческой недвижимости. Так, сформированное в 2005 году предложение качественных складских площадей было поглощено уже на этапе строительства. Ввод новых площадей в 2006 году не ослабил давления спроса. Уровень вакантных площадей низок и составляет: для класса "А" - порядка 0,5%, для класса "В" - около 1,5%.

Из-за высокого спроса на рынке и отсутствия должного количества вакантных площадей арендные ставки на складские помещения в Московском регионе остаются одними из самых высоких в Европе.

При этом в течение 2006 года наблюдалась стабилизация уровня арендных ставок. Средние арендные ставки квадратного метра в помещениях класса "А" составляли 140 - 160 долларов США в год, класса "В" - 110 - 130 долларов США в год, в классе "С" - 80 - 100 долларов США в год.

В то же время операционные расходы выросли до 30 долларов США за кв. м, что явилось прямым следствием роста расходов на содержание и обслуживание складских комплексов.

Следует отметить, что сейчас наблюдается применение более гибкого подхода к формированию арендных ставок в зависимости от объема арендуемой площади, срока аренды, а также самого арендатора. Увеличивается также доля договоров предварительной аренды и сроков арендных договоров.

Предложение по продаже качественных складских помещений на рынке Московского региона сильно ограничено (практически отсутствует). При этом на продажу выставляются, как правило, производственно-складские или офисно-складские помещения советского периода постройки, которые можно отнести к классу "С".Стоимость квадратного метра в таких комплексах составляет порядка 500 - 700 долларов США за кв. м и более.

В целом стоимость зависит от расположения и качества объекта. Близость к МКАД и крупным магистралям увеличивает цену.

Таблица 11.- Компании, заявившие о строительстве складских комплексов в Московской области с целью использования для собственных нужд. www. statinform.ru

В Москве 90% договоров аренды основаны на ставках, включающих НДС, операционные расходы и коммунальные платежи. Арендные ставки для класса А, как правило, не включают НДС, но включают операционные расходы. Некоторые владельцы складских помещений класса А сейчас выставляют счета от поставщиков коммунальных услуг своим арендаторам по факту расхода, отдельно от оплаты аренды, однако такая практика пока не имеет широкого распространения. Ставки аренды складских помещений в Москве являются одними из самых высоких в Европе. Компенсация затрат арендодателя на отделку помещений, осуществляется только в отношении офисов при складских помещениях класса А. Уровень заполняемости в помещениях класса А близок к 100%. Как правило, всегда существует клиентский лист ожидания на площади такого класса. Это создает достаточно серьезные препятствия для развития бизнеса. Неудовлетворенный спрос на помещения класса А составляет около 1.000.000 кв. м. Арендные ставки на помещения класса А в Москве составляют от 130 до 170 долларов/кв. м/год и 100-120 долларов - на помещения класса В. В большинстве случаев ставки на помещения класса А колеблются в районе 130-140 долларов/кв. м/год. Арендные ставки на помещения класса С варьируются от 40 до 60 долларов/кв. м/год. Хотя предложение складских помещений в России растет, уровень цен остается одним из самых высоких в Европе. Так, например, цена за квадратный метр в Европе составляет около 65-90 долларов в год. Те же самые площади в Москве могут стоить 140-170 долларов. На данный момент, только лондонские ставки выше, чем в Москве. Такие высокие ставки не всегда гарантируют соблюдение международных стандартов. Это является причиной того, что многие западные экспортеры предпочитают хранить свой товар за рубежом, и, каждый раз продавая определенное количество продукции, позволяют своим российским импортерам/партнерам решать вопросы, связанные с дистрибуцией и таможней.

- рост торгового оборота, выход на рынок новых торговых компаний и расширение географии существующих торговых операторов;

- увеличение внешнеторгового оборота;

Следует отметить, что разработка и реализация государственных программ по развитию транспортной системы также способствует формированию разветвленной складской и логистической структуры вблизи основных транспортных магистралей и грузопотоков.

В 2005 году Raven Russia приобрел у компании «Кулон» два построенных складских комплекса: объекты на улице Дорожная (14 тыс. кв. м) и на Новорижском шоссе (27 тыс. кв. м). В 2006 году фонд выкупил у компании «РосЕвроДевелопмент» первую очередь подмосковного логопарка «Крекшино». Затем фонд стал владельцем еще одного крупного складского комплекса в Подмосковье - объекта компании «Эспро» площадью 300 тыс. кв. м. Следующим проектом компании станет строительство складского комплекса класса «А» общей площадью 300 тыс. кв. м в Ногинском районе Московской области. www.bisinesspress.ru Портал электронных средств массовой информации для предпринимателей. Деловая пресса № 36(414) от 20.09.03 г.

Заметным событием стал выход на российский рынок австрийской группы C.R.E.D.O. с проектом крупного логистического парка в Ступинском районе (52 км от МКАД), площадь которого составит 110 тыс. кв. м. Компания FM Logistic продала складской комплекс в Химках площадью 80 тыс. кв. м западному инвестиционному фонду AIG European Real Estate Fund. Следует отметить, что рынок терминальных услуг Московского региона находится в активной стадии формирования, для которой характерен рост объема складских площадей. Несмотря на более длительные сроки окупаемости по сравнению с офисной и торговой недвижимостью, рынок терминальных услуг остается одним из самых перспективных сегментов рынка коммерческой недвижимости.

К основным внутренним факторам, действующим внутри сегмента рынка терминальных услуг и влияющим на его активное развитие, относятся:

- превышение спроса на качественные складские помещения над предложением;

- дефицит предложения на рынке складских помещений: построенные складские помещения сдаются в аренду еще на этапе строительства;

- прогнозируемое сохранение арендных ставок на текущем высоком уровне в течение ближайших 1 - 1,5 лет;

- повышение активности профессиональных инвесторов;

- появление на рынке известных иностранных девелоперов индустриальной недвижимости;

- увеличение количества объектов, построенных для собственных нужд;

- активные действия районных администраций по привлечению крупных международных промышленных компаний в конкурсные проекты по созданию особых экономических зон (ОЭЗ).

На рынке терминальных услуг тенденция заполнения объектов арендаторами задолго до фактического выхода объекта на рынок проявляется более явно, чем в других сегментах рынка коммерческой недвижимости.

Сегодня в Москве существует всего 8-10 складских комплексов, отвечающих требованиям международных стандартов. Ставки аренды в них достигают $150160 за 1 кв. м в год. В Москве и Московской области процент свободных площадей класса А составляет порядка 2%, класса А- около 6% и 9% свободных площадей класса В. Более 60 % спроса на аренду производственно-складских помещений составляют заявки на площади от 1 до 5 тыс. кв. метров. Сейчас наблюдается рост спроса на крупные промышленные/складские помещения площадью порядка 10,000 кв. м. и растущий спрос на помещения свыше 20,000 кв. м.

Большинство новых терминалов, представляемых на рынке, и общая обеспеченность города складскими помещениями улучшится в ближайшие несколько лет. Уровень инвестиций в данном секторе возрастет, несмотря на то, что период окупаемости здесь дольше, чем при эквивалентном вложении в сферу торговой и офисной недвижимости; прибыль же все еще достаточно высока по международным стандартам. Также ввиду того, что, в конечном счете, уровень доходов в других сферах снизится, инвестирование в область складской недвижимости будет увеличиваться. Число промышленных хозяйственников в Москве довольно ограничено и зависит от существующего плана развития города, наблюдается также тенденция к снижению количества функциональных блоков в городе.

Минувший год оказался одним из самых бурных в истории российской складской недвижимости. Прежде всего это касается Москвы и Московской области, которые, бесспорно, выступают локомотивом развития данного сектора. Огромный спрос на качественные склады заставляет инвесторов вкладывать деньги в этот вид недвижимости, который до недавнего времени казался совершенно неинтересным по сравнению с торговыми и офисными помещениями

По данным компании Praedium, объем инвестиций в склады относительно 2005 года увеличился в два раза, что объясняется активной деятельностью в данном сегменте международных инвестиционных фондов. Их интерес вызван в первую очередь начальной стадией развития рынка и огромным неудовлетворенным спросом, а также относительно высокой доходностью проектов. Острый дефицит качественных складских площадей обусловлен растущим уровнем потребления и его следствием - активным развитием торговой недвижимости. Увеличилось количество заявленных девелоперами масштабных многофазовых проектов общей площадью 200-600 тыс. м2. Причем их инициаторами выступают как российские, так и иностранные девелоперы. В то же время, несмотря на высокие темпы развития складского сегмента, в прошлом году многие запланированные проекты так и не были реализованы. Вернее, сроки их введения в эксплуатацию постоянно переносятся.

Возрос интерес девелоперов к строительству индустриальных парков, предполагающих комплексное развитие территории. Например, в Клинском районе Подмосковья заявлено строительство первого международного экоиндустриального парка. Он будет включать в себя логистический комплекс, а также производственные, жилые и офисные помещения.

Один из самых крупномасштабных проектов - технологистический комплекс «Томилино», расположенный в 6 км от МКАД по Рязанскому, Новорязанскому шоссе. В 2006 году в «Томилино» было сдано в эксплуатацию 50 тыс. м2 качественных складских площадей.

Другой важнейший объект - логистический парк «НЛК-Крекшино» www.vch.ru Виртуальная таможня. , расположенный на Киевском шоссе в 20 км от МКАД. В августе прошлого года была введена вторая очередь проекта. Завершение строительства логистического парка площадью более 130 тыс. м2 заявлено на конец 2007 года.

Стоит отметить еще один крупный проект - складской комплекс класса А «Ленинградский терминал». www.vch.ru Виртуальная таможня Логистический парк расположен на Ленинградском шоссе в 13 км от МКАД. Общая площадь объекта составит 200 тыс. м2. Сейчас завершается строительство второй фазы.

Наконец, отдельно следует сказать о логистическом парке класса А «Пушкино» www.vch.ru Виртуальная таможня, который находится на Ярославском шоссе в 15 км от МКАД. В 2006 году в рамках проекта введено в эксплуатацию 180 тыс. м2 складских площадей.

Среди важнейших трендов в складском сегменте эксперты выделяют следующие:

Высокая инвестиционная активность, в том числе в регионах.

Увеличение числа крупных складских проектов, соответствующих международным стандартам.

Увеличение масштабов строящихся и заявленных складских проектов.

Избирательный подход девелоперов к выбору арендаторов с учетом последующей продажи объекта.

Аренда складских помещений крупными логистическими компаниями, а также формирование практики сделок sale & leaseback (продажа собственной площади с обратной арендой).

Использование арендных ставок triple net, операционные расходы начисляются на базе open book (формирование арендной ставки на базе чистой арендной ставки, прибавление операционных расходов в соответствии с фактическими расходами).

Заключение долгосрочных предварительных договоров аренды на ранней стадии строительства объектов.

Появление новых крупных провайдеров логистических услуг (Logicon, Monblan, GTI, Cargo Care), а также бурный рост существующих.

Объем качественных складских площадей на начало 2007 года оценивается на уровне 2 млн 106 тыс. м2. В 2006 году было введено в эксплуатацию примерно 456 тыс. м2, что значительно ниже запланированного к выходу объема: большинство крупных объектов сдается в эксплуатацию с задержкой заявленных сроков. В 2007 году, как полагают специалисты, сохранится рост объемов строительства качественных складских площадей, что стимулируется высоким спросом, а также резким увеличением объема инвестиций.

Таблица 12.- Наиболее значительные объекты, сданные в эксплуатацию в 2006 г.