Организация терминальных услуг в Московском регионе

Завершение действия режима таможенного склада в обычном порядке, т.е. не связанном с каким-либо несоблюдением правил его использования, осуществляется путем помещения товаров под иной таможенный режим до истечения срока хранения, а точнее - не позднее дня завершения установленного срока нахождения товаров под таможенным режимом таможенного склада (п.41 Положения). При таком завершении режима таможенного склада:

- таможенное оформление производится в соответствии с заявляемым таможенным режимом в порядке, установленном его регламентацией;

- количество товаров, предназначенных к помещению под иной таможенный режим, определяется на момент заявления соответствующего таможенного режима;

- определяется таможенная стоимость товаров в соответствии с таможенным законодательством;

- производится обязательное взвешивание товаров, в отношении которых установлены комбинированные или специфические ставки таможенных пошлин за единицу веса товара;

- фактический вывоз со склада товаров, заявленных под иной таможенный режим, осуществляется не позднее трех дней с момента выпуска (условного выпуска) таких товаров в соответствии с выбранным таможенным режимом.

Если же по истечении установленного срока нахождения товаров на таможенном складе они не заявляются под иной таможенный режим, режим таможенного склада, тем не менее, завершается «автоматически», а товары помещаются на склад временного хранения, владельцем которого является таможенный орган.

Разрешенные операции может совершать с товарами, находящимися под режимом таможенного склада, владелец таможенного склада и/или лицо, поместившее товар под данный режим. С товарами, помещенными под режим таможенного склада, могут проводиться операции по обеспечению их сохранности (в частности чистка, проветривание, сушка, создание оптимального температурного режима хранения, помещение в защитную упаковку, нанесение защитной смазки и консервантов и иные операции), а также, при наличии письменного разрешения таможенного органа, операции по подготовке к продаже и транспортировке (например, дробление товарных партий, упаковка, переупаковка, маркировка, погрузка, сортировка и другие).

Регламентацией режима установлены следующие основные условия проведения указанных операций:

- они могут производиться только в пределах таможенного склада, а в исключительных случаях, с письменного разрешения таможенного органа, - в пределах территории, вплотную прилегающей к таможенному складу, специально обозначенной и являющейся зоной таможенного контроля (при хранении находящегося под режимом таможенного склада товара без его фактического хранения в пределах таможенного склада - на территории, определенной в качестве места хранения товаров);

- данные операции не должны изменять характеристик (качеств) этих товаров, связанных с изменением их классификации по ТН ВЭД России на уровне десятого знака цифрового кода;

- ни при каких обстоятельствах не могут осуществляться действия, связанные с переработкой и ремонтом товаров, помещенных под таможенный режим таможенного склада.

«Товары, помещенные под таможенный режим таможенного склада, могут быть заявлены к помещению под иной таможенный режим любым лицом, независимо от того, какое лицо помещало эти товары под таможенный режим таможенного склада, при условии, что данное лицо может выступать в качестве, достаточном в соответствии с законодательством РФ для совершения с товарами действий, предусмотренных таможенным законодательством РФ, от собственного имени» www.castoms/ru Приказ ГТК РФ от 24.07.01 № 720

Можно сделать вывод, что регламентацией режима фактически допускается (при условии соблюдения общих требований использования режима) совершение с товарами, помещенными под режим таможенного склада, сделок, влекущих передачу прав на данные товары в течение срока их хранения.

Использование режима таможенного склада дает участникам ВЭД ряд преимуществ. Во-первых, к товарам, помещенным под этот таможенный режим, не применяются запреты и ограничения экономического характера, установленные в соответствии с законодательством России о внешнеторговой деятельности. А во-вторых, данный режим позволяет в определенных случаях избежать таможенных платежей.

Так, режим таможенного склада предполагает, что иностранные товары, ввезенные на территорию России, хранятся под таможенным контролем без уплаты пошлин и налогов (ст. 215 Таможенного кодекса). Правда, действие такой льготы распространяется только на те иностранные товары, которые будут вывезены из России в течение трех лет (п. 1 ст. 218 Таможенного кодекса). Если это условие будет нарушено, с импортера взыщут не только ввозные платежи, но и пени за их просрочку.

Максимальный срок хранения товаров в режиме таможенного склада установлен статьей 218 Таможенного кодекса и составляет три года. В течение этого срока можно переместить товар с одного таможенного склада на другой. Однако сделать это можно только с разрешения таможенных органов. При этом течение срока хранения товаров на таможенном складе не прерывается и не приостанавливается.

Ценовая политика коммерческих и таможенных складов в последние годы одинакова: цены медленно, но верно растут. Это связано в первую очередь с тем, что количество складских помещений в пределах городских территорий уменьшается, территория застройки используется под более рентабельные проекты. Спрос же на складские помещения, напротив, растет.

Однако следует отметить и положительный момент: при уменьшении количества складских помещений и увеличении цен качество предоставляемых услуг заметно растет. А повышение уровня услуг, в свою очередь, экономит деньги.

Если выделить из общей сети транспортировок грузов элементарную транспортную цепочку, то очевидно, что для того, чтобы грузы могли быть перевезены из пункта отправления в пункт назначения, их необходимо сначала погрузить на транспортное средство, организовать транспортный процесс, а после прибытия к пункту назначения - разгрузить с транспортных средств.

Таким образом, формируется непрерывный транспортный процесс, в котором операции погрузки и разгрузки транспорта осуществляются на специально приспособленных и оснащенных объектах - складах С 1 и С 2. Это пункты начала и окончания транспортного процесса Т. Склады С 1 и С 2 представляют собой специально оснащенные технические объекты с современной технологией и оборудованием для наиболее эффективного выполнения операций погрузки и разгрузки транспорта. Это на случайно выбранные места осуществления погрузки и выгрузки грузов из транспортных средств, не приспособленные и плохо оснащенные для выполнения погрузочно-разгрузочных работ. Это должны быть обязательно склады, так как грузы обычно загружаются на транспорт после некоторого накопления и после разгрузки с транспортных средств не в тот же момент направляются для использования, а в течение некоторого времени хранятся на складе, где с ними выполняются комплектовочные, сортировочные и тому подобные операции.

Таким образом, хорошо организованный транспортный процесс должен всегда начинаться и заканчиваться на специальных объектах - механизированных или автоматизированных складах (грузовых терминалах) - хорошо оснащенных и приспособленных для наиболее эффективного выполнения погрузочно-разгрузочных и других работ по преобразованию параметров грузопотоков. На этих специальных складских объектах выполняются также операции по комплектованию транспортных партий грузов, сортировке, упаковке, временному хранению грузов и т.д. Они приспособлены также по своему устройству для эффективного выполнения прямой перегрузки грузов с одного вида транспорта на другой, минуя зону хранения грузов.

Погрузочные и разгрузочные участки 1-4 относятся как к складским системам С 1 и С 2, так и к соответствующим транспортным системам Т 1, Т, Т 2.

На железнодорожном транспорте принято понятие «грузовые фронты», которое постепенно менялось по мере его осмысливания и развития комплексного подхода к организации транспортных процессов. Первоначально под грузовым фронтом понималось только число вагонов, подаваемых одновременно под погрузку или выгрузку. Постепенно, по мере понимания того, что для погрузки и выгрузки грузов из вагонов нужны некоторые устройства, сооружения, машины и механизмы, это понятие несколько расширили, и ему стали придавать такие параметры, как длина, число и производительность погрузочно-разгрузочных машин, продолжительность работы в течение суток. Но все это уже параметры не грузового фронта, а погрузочно-разгрузочных участков складов, на которых начинаются и заканчиваются процессы перевозок грузов, так как слово «фронт» подразумевает некоторую линию, разделяющую две системы.

Следует отметить, что процесс перевозок не заканчивается в тот момент, когда грузы разгружены из вагонов и пересекут эту «линию фронта»: грузы должны быть перевезены на места хранения в склад или перегружены на другой вид транспорта по прямому варианту, при этом начинают использоваться еще и другие участки склада, а не только участок разгрузки. То же самое относится и погрузочному участку 2 склада С 2.

Понятие «терминал» наиболее часто используют применительно к пунктам переработки контейнеров, хотя в действительности оно имеет более широкий смысл не следует его относить к каким-либо отдельным родам грузов, например к контейнерам. Менее распространены выражения «контейнерный склад» или «контейнерная база», хотя применительно к тарно-штучным (генеральным) грузам часто используют названия «склад штучных грузов» или «складская база по переработке штучных грузов» и т.д.

В связи с этим представляется целесообразным сначала осудить понятие «терминал» и рассмотреть, чем оно отличается от понятий «склад» и «база». За рубежом еще используют понятие «центр» применительно к терминалам, на которых перерабатывают штучные грузы (например, «Логистический центр», «Распределительный центр»), но никогда не говорят «Контейнерный центр».

Понятие «терминал» происходит от английского слова «terminal» и обозначает конечный пункт чего-либо, например, транспортного процесса. Хорошо организованный транспортный процесс должен начинаться и заканчиваться на специальных объектах, приспособленных и оснащенных для наиболее эффективного преобразования грузопотоков. Эти объекты представляют собой механизированные и автоматизированные склады различного типа, назначения и организации погрузочно-складских и транспортных работ. Цель этого преобразования грузопотоков состоит в том, чтобы обеспечить наиболее эффективное дальнейшее транспортирование или использование грузов, товаров, материалов.

Склады являются важными компонентами логистических систем, так как они помогают лучше организовывать грузопотоки. Они могут располагаться на промышленных или торговых предприятиях, а на магистральном транспорте - находиться в составе специализированных погрузочно-складских комплексов по переработке грузов и перевалке их с одних видов транспорта на другие.

Грузовым терминалом можно назвать отдельно стоящий погрузочно-складской комплекс на магистральном транспорте в составе промышленного, строительного или торгового предприятия или расположенный отдельно от этих предприятий и предназначенный для выполнения логистических операций по преобразования грузопотоков. На магистральном транспорте такие объекты иногда называют транспортно-складскими или транспортно-грузовыми комплексами, желая подчеркнуть их взаимосвязи и непосредственное участие в транспортных процессах.

На железнодорожном транспорте понятие «грузовой терминал» полностью вытесняет и заменяет более старое понятие «грузовой двор». На морском транспорте грузовой терминал может представлять собой грузовой район порта.

Для преобразования грузопотоков терминал имеет определенное устройство, техническое оснащение и технологию работы всех его составных частей.

Называть грузовыми терминалами склады промышленных предприятий, расположенных на общей промплощадке предприятия, вряд ли целесообразно, так как они не представляют собой самостоятельных технических объектов, тесно связаны с основными технологическими процессами производства и относятся к объектам производственной логистики предприятий.

Таким образом, склады, осуществляющие преобразование грузопотоков в логистических системах, могут размещаться или на грузовых терминалах, или на промышленных предприятиях наряду с другими производственными объектами.

В состав грузового терминала могу входить крытые складские корпуса, открытые складские площадки для контейнеров и тяжеловесных грузов, железнодорожные и автомобильные подъездные внутренние пути, служебно-технические и административно-бытовые здания, охраняемые стоянки для автомобилей, гаражи и ремонтные мастерские для транспортных средств, тары, контейнеров, подъемно-транспортных машин, топливо-заправочные и экипировочные устройства для транспортных средств, таможенный пост, внешние и внутриплощадочные инженерные сети, причалы и пирсы (у морского терминала), устройства освещения, пожарной и охранной сигнализации и связи, ограждение территории и контрольно-пропускные пункты, комнаты отдыха для водителей автомобилей и машинистов локомотивов, объекты общественного питания, торговли и развлечений и т.д..

Таким образом, грузовой терминал - это более широкое понятие, чем склад. Склады являются элементами, составными частями терминалов наряду с другими сооружениями и объектами, входящими в состав терминала.

Грузовые терминалы можно классифицировать по следующим признакам:

по видам транспорта, взаимодействующим через грузовой терминал: железнодорожно-морской (ЖМ), железнодорожно-автомобильно-морской (ЖАМ), железнодорожно-автомобильный (ЖА), железнодорожный (Ж), автомобильный (А), железнодорожно-водный (ЖВ) и т.д.;

по роду грузов, перерабатываемых на терминале: контейнерный терминал, терминал для сыпучих грузов (угля, руды и т.д.); на морском транспорте сейчас начали называть склады сыпучих грузов балкерными терминалами - по названию судов - балкеров, перевозящих сыпучие грузы), терминал жидких грузов (например, нефтяной терминал и др.), терминал тарно-штучных (генеральных и сухих) грузов;

по организационно-правовому статусу: самостоятельное юридическое лицо (коммерческое или унитарное предприятие, акционерное общество и т.д.), структурное подразделение транспортного или другого, более крупного предприятия;

по составу объектов и комплексу выполняемых логистических операций (по этому признаку возможны десятки типов терминалов; например, контейнерный терминал может содержать только контейнерные площадки или еще и крытые склады штучных грузов);

по компоновке генерального плана и направлениям грузопотоков: линейные, поперечные, продольные, тупиковые, кольцевые и т.д.

по характеру грузопотоков: внешнеторговые (с таможенным складом и таможенным оформлением грузов) и для внутренних перевозок (без таможенного поста).



2. Организация терминальных услуг в регионе (на примере г. Москвы)

2.1 Анализ текущей ситуации на рынке терминальных услуг Московского региона

Рынок терминальных услуг является одним из самых молодых секторов коммерческой недвижимости, что характерно не только для России, но и для других стран. Современная логистика как комплексная система перемещения грузов появилась всего 10-12 лет назад, и неудивительно, что сфера товарного обращения складской недвижимости в Московском регионе до некоторых пор развивалась медленно. Это было обусловлено низким спросом и немногочисленностью потенциальных клиентов, ориентированных на высококлассные складские площади. Тогда это побудило девелоперов проявлять осторожность в распространении новых проектов, и только сейчас иностранные застройщики, до сих пор активно работающие в Центральной Европе, стали рассматривать стратегию своего внедрения на московский рынок.

Рынки недвижимости Москвы и Московской области оказывают взаимное влияние на развитие друг друга, особенно в районах граничных территорий этих субъектов федераций. Осуществление все большего контроля над рынком достаточно ограниченным числом его профессиональных участников, способствует ускорению этого процесса.

Российские -- “Перекресток”, “Дикси”, “Пятерочка” и т. д., а также международных компаний “Нестле”, “Проктер & Гэмбл”, “Пепси”, “Кока-Кола”, “Шварцкопф & Хенкель”. Они предпочитают строить склады там, где производят свою продукцию. Фирмы, которые предлагают складские услуги, часто сами являются девелоперами проектов, и только мелкие операторы арендуют складские помещения. Такая ситуация вполне отвечает традициям становления рынка недвижимости. Сначала всегда модернизируют жилой и офисный сектора, а лишь затем торговый, причем складами, потребность в которых напрямую связана с эффективностью торговли, занимаются в последнюю очередь. Тем не менее этот сегмент рынка (пока еще небольшой) бурно развивается и весьма популярен как у западных, так и у российских инвесторов.

Таким образом, к основным внешним факторам, влияющим на развитие рынка терминальных услуг, относятся: динамичное развитие экономики Московского региона, а также увеличение доходности инвестиционных вложений.

Кроме того, на динамику рынка терминальных услуг в Московском регионе оказывает влияние экономический рост и развитие потребительского рынка, а именно:

- рост торгового оборота, выход на рынок новых торговых компаний и расширение географии существующих торговых операторов;

- увеличение внешнеторгового оборота.

Следует отметить, что разработка и реализация государственных программ по развитию транспортной системы также способствует формированию разветвленной складской и логистической структуры вблизи основных транспортных магистралей и грузопотоков.

Развитие рынка терминальных услуг Москвы в 2006 г. происходило на фоне роста экономики и развития рынка коммерческой недвижимости. По сути, рынок промышленно-складской недвижимости можно условно разделить на два: рынок складской недвижимости и рынок промышленной недвижимости. Рынок складской недвижимости характеризует достаточно низкое по объему и по качеству предложение на фоне постоянно растущего спроса на качественные складские площади. Недостаток предложения в этом сегменте рынка побуждает арендаторов складских площадей обратить свое внимание на производственные помещения.

Большинство складских помещений, существующих на рынке, не соответствуют стандартам качества, и лишь небольшой процент площадей может быть определен как класс А и Б в соответствии с западной системой классификации. Рынок промышленных помещений Москвы находится на начальной стадии развития. Планы правительства Москвы по выводу производств за пределы МКАД несколько тормозят активизацию этого сегмента рынка коммерческой недвижимости.

Рентабельность инвестиций в сегменте складской недвижимости несколько ниже, чем в сегменте офисной недвижимости или ритейла. Инвестиции в производственные помещения практически отсутствуют, за исключением единичных случаев.

В связи с улучшением экономической ситуации в стране, наблюдавшейся в прошлом году, высокой активностью рынка недвижимости, инвестированием в новые проекты, в 2006 году на рынке Московской области ожидалось появление большого количества складских площадей высокого класса. Однако отметим, что на данный момент лишь небольшое количество проектов строительства складских комплексов, таких как НЛК Химки и Индустриальный Парк Шереметьево , благополучно завершены. В 2006 году уже немало девелоперских компаний получили разрешение на осуществление строительства и в настоящее время ведут работы на выбранных участках. В 2000-2004 годах в Москве и Московской области наблюдался рост рынка складской недвижимости класса А, А- и В. В настоящее время увеличивается интерес инвесторов и основных игроков на рынке недвижимости к операциям со складской недвижимостью класса А. Последние несколько лет объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости Московского региона неуклонно увеличивается. На рынке появляются новые международные инвесторы и девелоперы, а среди российских игроков наиболее заметной группой остаются финансово-промышленные холдинги, для которых недвижимость является непрофильным активом. За 2006 год складской рынок стал лидером по инвестиционной привлекательности в секторе коммерческой недвижимости. На развитие складского сегмента большое влияние оказала активность западных фондов: одним из крупнейших игроков московского региона стал британский фонд Raven Russia.

В 2005 году Raven Russia приобрел у компании "Кулон" два построенных складских комплекса: объекты на улице Дорожная (14 тыс. кв. м) и на Новорижском шоссе (27 тыс. кв. м). В 2006 году фонд выкупил у компании "РосЕвроДевелопмент" первую очередь подмосковного логопарка "Крекшино". Затем фонд стал владельцем еще одного крупного складского комплекса в Подмосковье - объекта компании "Эспро" площадью 300 тыс. кв. м. Следующим проектом компании станет строительство складского комплекса класса "А" общей площадью 300 тыс. кв. м в Ногинском районе Московской области.

Заметным событием стал выход на российский рынок австрийской группы C.R.E.D.O. с проектом крупного логистического парка в Ступинском районе (52 км от МКАД), площадь которого составит 110 тыс. кв. м. Компания FM Logistic продала складской комплекс в Химках площадью 80 тыс. кв. м западному инвестиционному фонду AIG European Real Estate Fund.

Следует отметить, что рынок терминальных услуг Московского региона находится в активной стадии формирования, для которой характерен рост объема складских площадей. Несмотря на более длительные сроки окупаемости по сравнению с офисной и торговой недвижимостью, рынок складских площадей остается одним из перспективных сегментов рынка коммерческой недвижимости.

К основным внутренним факторам, действующим внутри сегмента складской недвижимости и влияющим на его активное развитие, относятся:

- превышение спроса на качественные складские помещения над предложением;

- дефицит предложения на рынке терминальных услуг: построенные складские помещения сдаются в аренду еще на этапе строительства;

- прогнозируемое сохранение арендных ставок на текущем высоком уровне в течение ближайших 1 - 1,5 лет;

- повышение активности профессиональных инвесторов;

- появление на рынке известных иностранных девелоперов индустриальной недвижимости;

- увеличение количества объектов, построенных для собственных нужд;

- активные действия районных администраций по привлечению крупных международных промышленных компаний в конкурсные проекты по созданию особых экономических зон (ОЭЗ).

Важным событием для рынка терминальных услуг Московского региона стало начало программы "Пром-Сити" www.bisinesspress.ru Портал электронных средств массовой информации для предпринимателей. Деловая пресса № 32(410) от 16.09.03 г., инициированной правительством Москвы для вывода производственных территорий из центральных районов города. В рамках этой программы до 2020 года создадут новые промышленные зоны в таких районах, как Бутово и Молжаниново. На данных территориях предполагается строительство складских зон с таможенными терминалами.

Планируемое строительство Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) также повлияет на увеличение складских площадей вдоль данной транспортной магистрали по мере строительства. Начало строительства трассы намечено на 2007 год, окончание - 2020 год.

В последнее время в Подмосковье ведется строительство таких высококачественных логистических комплексов, как "Ленинградский терминал", ЛТ "Пушкино", терминал "Крекшино". Заявлено о запуске и других крупных проектов, во многом определяющих судьбу рынка складской недвижимости на ближайшие годы.

Следует отметить еще один факт, способный повлиять на рынок терминальной и логистической недвижимости: начиная с 2006 года, правительство Московской области выделяет землю для создания новых промышленных зон на конкурсной основе. Для этого в Подмосковье уже отобраны 60 земельных участков общей площадью 13 тыс. га.

Для создания в Московской области 60 промышленных округов подмосковные чиновники обещают привлечь в ближайшие пять лет 340 млрд. руб. (около 12,5 млрд. долларов США) частных инвестиций. За счет привлеченных инвестиций в Московской области к 2010 году планируется создать 8 логистических центров, 4 технопарка, 32 индустриальных парка, 6 агропромышленных, 7 многофункциональных парков и несколько офисно-деловых центров.

Несмотря на постоянно растущие объемы строительства, предложение качественных складских площадей не может покрыть существующий спрос. При этом наблюдается практически низкий уровень предложения готовых помещений. Ожидается, что в ближайшее время в секторе складской недвижимости появится больше девелоперов, предлагающих объекты на открытом рынке, при этом число российских компаний, арендаторов помещений высокой категории, увеличится.

Сроки Шмален Г. Основы и проблемы экономики предприятия. -- М.: Финансы и статистика, 2006 окупаемости в терминальном бизнесе в среднем 5 лет, что способствует привлечению реальных инвестиций, причем преимущественно зарубежных. Например, Hines, крупная американская компания, специализирующаяся на девелопменте и управлении коммерческой недвижимостью, полным ходом ведет подготовку к запуску проектов терминальных комплексов в Подмосковье -- на реализацию первой очереди уже выделено порядка 60 млн. долл. При этом Hines не намерена ограничиваться одним объектом, и речь идет уже о нескольких объемом 100-200 тыс. кв. м каждый. Планируется, что первое здание будет готово к концу 2007 г. Этот пример достаточно показателен, однако есть и ряд других инвестиционных и девелоперских организаций, которые находятся на различных стадиях разработки складских проектов.

Объем качественных складских площадей на начало 2007 года оценивается на уровне 2 млн. 106 тыс. м2. В 2006 году было введено в эксплуатацию примерно 456 тыс. м2, что значительно ниже запланированного к выходу объема: большинство крупных объектов сдается в эксплуатацию с задержкой заявленных сроков. В 2007 году, как полагают специалисты, www.translogist.ru сохранится рост объемов строительства качественных складских площадей, что стимулируется высоким спросом, а также резким увеличением объема инвестиций. www/statinform.ru

В 2006 году основной объем нового предложения складов - более 70% - приходился на южное, юго-восточное, а также на северное и северо-западное направления. Северо-запад пользуется популярностью в связи с большим объемом грузопотоков, идущих из Европы, а также близостью международного аэропорта Шереметьево. Южное и юго-восточное направления - из-за большого регионального грузопотока, а также меньшей загруженности магистралей (трассы «Дон», «Крым»). www.translogist.ru

Наибольшее количество складов представлено на северном, южном и юго-восточном направлениях. Это связано с близостью к международным аэропортам "Шереметьево" и "Домодедово", а также к основным магистралям, по которым осуществляются грузоперевозки из различных регионов России и из Европы. Минское и Киевское направления продолжают привлекать инвесторов и девелоперов в связи с реконструкцией аэропорта "Внуково" и расширением Киевского шоссе.

Наиболее перспективным для дальнейшего строительства складов является западное направление, поскольку сейчас там еще не так много складских объектов, в то же время грузопоток по Минскому и Киевскому шоссе довольно велик. Наименее развитым остается восточное направление (в отличие от юго-восточного), что связано в первую очередь с недостатком широких удобных трасс и высокой транспортной загруженностью существующих (Горьковское шоссе загружено в связи с развитием г. Балашихи).

В настоящее время общий объем складских помещений в Московском регионе составляет порядка 5 млн. кв. м. Значительная часть складских площадей в Московском регионе относится к классам "С" и "D", в связи с этим наблюдается дефицит складских помещений, отвечающих требованиям крупных отечественных и иностранных торгово-промышленных и логистических компаний: в сегменте складов класса "A" и "B" спрос существенно опережает предложение.

В мировой практике рынок терминальных услуг состоит из складов, строящихся под свои собственные нужды (25%) и частные комплексы, предлагающие площади в аренду (75%). У нас данная картина с точностью наоборот.
Основные игроки на рынке складского хозяйства:

Сегодня у нас большинство складских помещений возводятся крупными и средними компаниями для собственных нужд. К таким компаниям относятся российские - Вимм-Билль-Данн, комбинат "Черкизовский" и др., западные - Pepsi, ИКЕА и др. Данные компании считают, что пользоваться услугами частных складских комплексов не выгодно, а предоставляющиеся в них логистические услуги слишком дороги. Это подталкивает данные компании объединяться в холдинги с транспортными и другими сервисными компаниями.

Существующие на данный момент офисные комплексы российских и иностранных компаний (пропорция 60% - 40%). К активным игрокам на этом рынке можно отнести следующие фирмы: Кулон, ЭКО-ОФИС, TRASKO, REG Development и др.

Правительство запланировало на 2004 год строительство складских центров в пределах Московской области общей площадью более 1 000 000 кв. м.

На рынке присутствуют российские и иностранные логистические компании. Данное направление еще слабо развито на нашем рынке. Российские компании предоставляют "скудный" перечень услуг не очень высокого качества, в то время как иностранные фирмы помогают решить любые вопросы, связанные со складским хозяйством. Главными игроками на рынке логистических услуг являются следующие компании: FM Logistics, Rewico, Tablogix.

Проанализируем предложения складских комплексов за период 2005 - 2006 год, заявленных в СМИ и базах данных крупных агентств недвижимости (база из 60 объектов, классы - А, В, C, D).

Таблица 6. - Классификация складских комплексов (офисно-складских) по площадям, заявленные на рынке 2005-2006. www.statinform.ru

Класс	Общее кол-во складских площадей, кв.м на фев. 04	Общее кол-во офисных площадей, кв.м на фев. 04	ИТОГО заявленных площадей на февраль 2004	Свободные складские площади, кв.м. на фев. 04	Свободные офисные площади, кв.м. на фев, 04	ИТОГО свободных площадей на февраль 2004	Минимальные складские площади под аренду, кв.м.	Минимальные офисные площади под аренду, кв.м.
А	336420	26780	363200	52990	6700	59690	1000	200
В	407590	52300	459890	78521	15000	93521	2000	500
С	103600	11400	115000	55200	5585	60785	100	40
D	32775	13100	45875	15300	6160	21460	50	15
ИТОГО	880385	103580	983965	202011	33445	235456

Из данной таблицы мы получаем следующий расчет. На конец февраля 2006 на рынке "предложения" складских помещений имеется 24% свободных площадей. Нельзя упускать из вида, что эти площади заявлены СМИ и крупными агентствами недвижимости. Так же на рынке присутствуют другие площади класса С-Д, которые сдаются собственниками промышленных зон на прямую или через очень мелкие агентства. Информацию о данных площадях получить сложно.

Таблица 7.- Характеристики складских комплексов, ( заявленные на рынке 2005-2006). www.iformterminal.@.ru

характеристики	Класс А	Класс В	Класс С	Класс D
высота потолков	9-14 м	4-8 м	3-7 м	3-18 м
пол	ровный пол с антипылевым покрытием.	асфальт, бетон без покрытия, пол с антипылевым покрытием.	асфальт, бетон без покрытия.	асфальт, бетон без покрытия.
пожарная система	система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (спринклерная).	система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (спринклерная).
температурный режим	полностью регулированный.	от 10 до 18 градусов (температура зимой).	от 10 до 18 градусов (температура зимой).	от 8 -14 градусов (температура зимой).
ворота	тепловые завесы на воротах, автоматические докового типа с гидравлическим пандусом, регулированные по высоте.	пандус для разгрузки автотранспорта.	кран-балка, пандус, дебаркадер.	кран-балка, пандус, дебаркадер.
инженерные системы	центральное кондиционирование, приточно-вытяжная вентиляция.	естественная, принудительная, приточно-вытяжная вентиляция.	естественная.	естественная.
охрана	охранная сигнализация и система видеонаблюдения.	охранная сигнализация и система видеонаблюдения.
коммуникации	Голден Телеком, МГТС,Comstar и др.	Голден Телеком, МГТС.	Голден Телеком, МГТС.	МГТС.
территория	достаточная для простоя и маневрирования большегрузных автопоездов.	достаточная для простоя и маневрирования большегрузных автопоездов.
месторасположение	на центральных магистралях МКАД, наличие ж/д.	на центральных магистралях МКАД, наличие ж/д.	на центральных магистралях МКАД, желательно наличие ж/д.	на центральных магистралях МКАД, желательно наличие ж/д.
охрана	круглосуточная.	круглосуточная.	круглосуточная.	круглосуточная.
стоянка	100 - 150 дол в мес.	50 - 100 дол в мес.	бесплатно.	бесплатно.

Основными игроками на рынке складской недвижимости класса А и В являются:

- Профессиональные девелоперы в области складской недвижимости.

- Промышленные предприятия, сдающие в аренду часть своих площадей.

- Складские помещения, принадлежащие городу.

2.1.2 Классификация складов www.iformterminal.@. ru

Класс А:

- Новое здание, построенное с применением новых строительных материалов, включая коммуникации и оборудование, отвечающее всем международным стандартам.

- Удобный подъезд и близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям.

- Близость к МКАД (макс. 15 км), размещение вдоль основных трасс или Бетонки (А107 Кольцевая Дорога).

- Одноэтажное здание.

- Шаг колонн более 12 м.

- Выровненный пол с непылящим покрытием.

- Рабочая высота не менее 10 метров.

- Наличие для арендаторов склада офисных помещений не менее, чем класса В.

- Максимальная площадь, занимаемая зданием, не более 50% от общей площади земельного участка.

- Круглосуточная работа.

- Круглосуточная охрана, система видеонаблюдения.

- Функционирующая система спринклерного пожаротушения.

- Регулируемый режим влажности и температуры.

- Выделенные телефонные линии.

- Наличие достаточного количества парковочных мест для грузового и легкового транспорта.

- Наличие таможенного поста.

- Договора аренды, прошедшие государственную регистрацию.

Класс В. Обычно реконструированное здание с высотой потолка 5-8 метров, оснащенное всеми необходимыми к оммуникациями и оборудованием. Часто многоэтажное здание. На т ерритории складского комплекса имеются также офисные помещения. Складские помещения класса В должны соответствовать 8-11 вышеописанным критериям.

Класс С. Как правило, данная категория складских помещений представлена нереконструированными промышленными помещениями, отапливаемыми или неотапливаемыми ангарами, отвечающими менее 7 из вышеперечисленных критериев.

Рынок терминальных услуг сохраняет свой высокий внутренний потенциал. Рентабельность инвестиций в складскую недвижимость находится на уровне 16-17 % годовых. Однако эти показатели могут корректироваться вследствие роста уровня предложения. На сегодняшний день заполняемость складских помещений европейского уровня в Москве практически приближается к 100%.

Такой объем современных складских помещений является довольно низким для развивающегося рынка, особенно учитывая тот факт, что Москва - один из крупнейших городов Европы, и для дальнейшего роста необходимо увеличение числа площадей. По количеству складских помещений на душу населения Москва в 6 раз уступает Праге и в 4 раза Будапешту. Большинство высококачественных складских площадей появилось на рынке не более 5 лет назад, и большинство из них не являются вновь построенными. По большей части, они состоят из реконструированных производственных помещений, переоборудованных складов советского времени и прочих, пригодных под складирование площадей. В ряде случаев неиспользуемые и пустующие промышленные предприятия советских времен продолжают быть потенциальным источником новых предложений в складском секторе. Заполняемость складских помещений, расположенных в складских комплексах, оставшихся с советских времен, а также помещений, оборудованных под склады на территории промышленных предприятий, колеблется в диапазоне от 70% до 95% в зависимости от нескольких параметров:

- Месторасположение.

- Площадь помещения.

- Этаж.

- Наличие охраны.

- Наличие парковки.

- Наличие профессионального оборудования.

- Дополнительные услуги.

Сейчас конкуренция в сегменте рынка складских помещений класса А достаточно низкая, принимая во внимание почти 100% занятость существующих помещений. На рынке складских помещений спрос превышает предложение, по этой причине все объекты, находящиеся в настоящее время в стадии реализации, могут быть сданы в аренду до завершения строительства.

В 2007 году рынок аренды складской недвижимости продолжает расти, в особенности предполагается существенный рост спроса на помещения класса А. Москва играет доминирующую роль делового центра страны, хотя многие девелоперы стремятся развивать бизнес в другие регионы Российской Федерации. Анализ значительного количества проектов строительства складских помещений класса А выявил пять основных наиболее привлекательных направлений в Московской области: Ленинградское шоссе (М10), Каширское шоссе (М4), Варшавское шоссе (М2), Новорижское шоссе (М9) и Новорязанское шоссе (М5).

Капитальные вложения в складскую и промышленную недвижимость становятся более привлекательными для инвесторов. На протяжении последних 10 лет инвесторы предпочитали вкладывать средства в строительство офисной и жилой недвижимости. Сегодня многие аналитики ожидают достижения пиковых показателей активности рынка офисной и жилой недвижимости, поэтому инвесторы в целях диверсификации портфелей рассматривают возможность инвестирования в сектор складской недвижимости. Крупные западные логистические компании проявляют интерес к России, мотивированные запросами своих международных клиентов.

Анализ рынка складских помещений класса С не дает точного количества предлагаемых площадей данного класса, так как большинство помещений либо не сертифицированы или не имеют зарегистрированных прав собственности и по этой причине не афишируют своей коммерческой деятельности.

Емкость рынка современных складских помещений составляет порядка 3,5 млн. кв. м. По некоторым оценкам, в 2004 году на рынок выйдет около 400 тыс. кв. м. складских площадей европейского уровня. Однако практически все площади уже закреплены за арендаторами по предварительным договорам аренды.

По оценкам специалистов, спрос на складские площади класса А и В составляет примерно 700.000 - 750.000 кв. м. На основании анализа основных направлений развития рынка можно заключить, что в ближайшем будущем максимальным спросом будут пользоваться помещения класса А. В 2006 году спрос на современные складские площади формировали преимущественно логистические операторы, что в свою очередь определило интерес к складским помещениям, расположенным вблизи основных шоссе. Наиболее часто востребованная на рынке площадь складских помещений 500 - 1500 кв. м. Однако сейчас наблюдается рост спроса на крупные промышленные/складские помещения площадью порядка 10.000 кв. м и растущий спрос на помещения свыше 20.000 кв. м, что объясняется стремлением многих логистических компаний расширять свою деятельность в России в 2005-2006 годах.

Основными арендаторами современных складских помещений сегодня являются:

- Логистические компании - 65%;

- Крупные российские и иностранные ритейлоры - 25%;

- Отечественные производители - 10%.

Девелоперы, ведущие дела в России, классифицируют склады аналогично системе, принятой для офисных помещений. Компания Jones Lang LaSalle, например, выделяет склады класса А (высококлассные) и В (советского образца - ангары, многоэтажные складские и промышленные постройки, используемые для хранения).

Что касается складов класса А и В, то компания определяет их следующим образом: они построены после 1990 г., имеют площадь не менее 5 тыс. кв. м, к ним ведут удобные подъездные пути, иногда рядом проходит железнодорожная ветка. Подобные здания можно разделить, если необходимо разместить в них несколько арендаторов или пользователей.

Обязательные условия:

- круглосуточный доступ и расположение, при котором обеспечен подъезд большегрузных еврофур;

- огороженная и постоянно охраняемая территория, доступ на которую ограничен. Так, внутри кольца окружной железной дороги движение транспорта разрешено только по специальным пропускам;

- автономная электроподстанция и тепловой узел (это необходимо практически всегда);

- площадка для маневрирования крупнотоннажного транспорта -- не менее 25 м свободного пространства перед воротами внутри огороженной территории;

- прямоугольная планировка (предпочтительно);

- рабочая высота потолков от 7 м (9 или 10 м);

- одноуровневое расположение помещений на первом этаже, на втором этаже и выше могут находиться вспомогательные (офисные) службы, но не складские;

- минимум колонн (чем их меньше, тем больше гибкость использования склада) -- не более одной на 100 кв. м;

- выровненный пол (технология суперфлэт), чаще всего со специальным антипылевым покрытием для удобства работы автопогрузчиков с грузами высокостеллажного хранения;

- большое количество ворот -- минимум одни на 500 кв. м;

- система пожаротушения (спринклерная) -- наряду с прочими документами для оформления собственности следует иметь разрешение и от пожарной инспекции;

- погрузочно-разгрузочные площадки регулируемой высоты (dock levelers), пол на уровне кузова фуры (примерно 1,2 м);

- использование в строительстве передовых технологий (металлокаркасы и стеновые панели типа сандвич);

- принудительная вентиляция (желательно). В некоторых современных складских объектах окна предусмотрены в крыше -- они дают приток свежего воздуха и естественное освещение, при этом в стенах окон нет.

Склады класса В обычно обладают многими из вышеперечисленных характеристик, но это старые здания, возведенные еще в советское время. Они менее функциональны, не всегда оборудованы всеми необходимыми системами и сделаны не из новейших материалов.

Сегодня застройщиками высококлассных складских помещений выступают либо их будущие собственники, либо структуры, оказывающие логистические услуги. Сделки по покупке их в собственность крайне редки. При этом большинство хозяев так называемых спекулятивных складских площадей, то есть фирм, которые делают свой бизнес на сдаче их внаем, -- российские компании.

Еще один вид комплексов, которые можно отнести к высшему слою класса А, -- интеллектуальные склады. Спекулятивных проектов такого качества на московском рынке пока не существует. Что касается объектов, возведенных собственниками, то они нечасто разглашают данные о своих площадях, поэтому говорить о том, сколько их на самом деле, сложно. Как правило, они строятся будущими владельцами зданий, которым в силу специфики своего бизнеса нужен высокоэффективный склад, оснащенный различными системами, регулирующими его работу. Его компания причисляет подобные сооружения, отвечающие западным стандартам, к классу А. По оценкам экспертов, в настоящее время существует порядка 180 тыс. кв. м таких складов.

2.2 Аналитическая справка по уровню ставок и цен продаж на площади терминалов Московского региона

Спрос на качественные складские помещения остается стабильно высоким, несмотря на активное строительство в данном сегменте. По разным оценкам, неудовлетворенный спрос составляет от 1,5 до 2,5 млн. кв. м. В связи с высокими темпами роста розничной торговли, уровень дефицита спроса имеет тенденцию сохранения.

Основной спрос на качественные складские помещения по-прежнему формируют российские и международные компании, предоставляющие логистические услуги. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью менее 3 тыс. кв. м - порядка 60% запросов арендаторов приходится на этот сегмент.

Основными арендаторами складских помещений остаются крупные сетевые супермаркеты, продавцы электронных товаров, логистические компании и, непосредственно, производители.

Иностранные компании, как правило, выбирают качественные помещения "А" класса и предпочитают крупные специализированные складские комплексы. Российские компании раньше ориентировались на более экономичные варианты, отдавая предпочтение складам среднего и низкого качества, сейчас и они стали делать ставку на эффективную организацию складского пространства.

Наибольшим спросом в 2006 году продолжали пользоваться следующие направления:

- юг (Каширское и Симферопольское шоссе) и юго-восток (Новорязанское шоссе) - основные транспортные артерии поставок товаров из российских регионов;

- северо-запад (Ленинградское шоссе) и запад (Минское и Киевское шоссе) - основные транспортные артерии импорта товаров из Европейского союза и Скандинавии.

В ближайшем будущем не ожидается уменьшения спроса на качественные складские помещения, что объясняется ростом инвестиционной привлекательности Московского региона, развитием бизнеса присутствующих на рынке производителей и выходом на рынок новых российских и международных компаний.

В отношении цен на рынке сложилась следующая ситуация. В 2006 г. максимальные ставки на складские помещения держались на уровне 2005 г. и достигали 120-140 долл. США за кв. м в год. Это явилось результатом недостатка качественных площадей, поэтому они не изменились и на конец второго квартала 2006 г. Некоторые девелоперы строящихся сейчас объектов объявляют 140-160 долл. США за кв. м, но, как считают в Jones Lang LaSalle, реальных сделок по таким расценкам пока не было и вряд ли они будут подписаны.

Арендные ставки для складских помещений более низкого достоинства 70-90 долл. США за кв. м в год (в среднем). Ожидается, что в 2007 г. они будут увеличиваться из-за ограниченности предложения. Однако темпы их роста замедлятся, поскольку сразу несколько новых проектов будут завершены в течение года. Кроме того, арендные ставки и так находятся на достаточно высоком уровне, который не является экономически оправданным для многих арендаторов.

Рынок складской недвижимости еще далеко не сложился, поэтому в ценовом отношении еще рано говорить о его прямой зависимости от расстояний и месторасположения. Пока арендаторам приходится довольствоваться тем, что предлагают сегодня, в то время как девелоперам надо строить то, что будет иметь ценность через много лет. И хотя сейчас предложение во многом отстает от спроса и сдается практически любое складское помещение, положение скоро изменится.

Сегодня можно утверждать, что в отношении арендных ставок Москва достигла той предельной точки, откуда путь лежит только вниз. Однако, если обычно падение цен в таких случаях бывает достаточно резким, то здесь этого скорее всего не произойдет. Степень незаполненности рынка такова, что пройдет еще много времени, и они значительно опустятся. Сейчас спрос не просто превышает предложение -- он сильно его опережает, и рынок сможет поглотить большие объемы площадей без существенных колебаний цен. В результате, когда на рынок начнут поступать сотни тысяч квадратных метров площадей, это приведет лишь к плавному снижению арендных ставок, которое может длиться два-три года, после чего они стабилизируются, сократившись со 150 до 110-120 долл. США за 1 кв. м в год. И тот факт, что западные девелоперы не боятся вкладывать в эту сферу десятки миллионов долларов, доказывает, что даже такие ставки позволят им выйти на приемлемый уровень окупаемости.

Что касается прогноза по дальнейшему развитию рынка складских помещений, то, по оценке компании Colliers International, до конца этого года будет сдано в эксплуатацию около 15 тыс кв. м складов международного стандарта, а в 2004 г. возможно строительство еще около 30 тыс. кв. м, причем с целью последующей сдачи площадей в аренду, а не для собственных нужд.

Компания Jones Lang LaSalle заинтересована в солидных иностранных девелоперах, которые будут осуществлять крупные (площадью от 20 тыс. кв. м) высококлассные проекты. Кроме того, в 2007 г. предполагается завершить несколько небольших объектов. Дальнейший расцвет этого сегмента рынка ожидается в 2007 -- 2008 гг. и будет в основном зависеть от обсуждаемых в настоящее время комплексных разработок. Вероятно, строительство некоторых крупномасштабных складских комплексов в перспективе обусловит падение ставок арендной платы на рынке складов в целом. При этом спрос на помещения высокого класса со стороны иностранных и российских компаний будет только расти.

Во многих крупных складских комплексах европейского класса А, В предоставляются логистические услуги. Названия компаний, предоставляющих данные услуги, были перечислены в разделе "Игроки". Это основные операторы на сегодняшний момент в этом секторе рынка.

В спектр услуг таких компаний входят следующие услуги: