Экономика и управление на предприятии (городское хозяйство)

1. Выделение земельных участков для размещения объектов, сдача помещений в аренду.

2. Налоговые льготы по местным налогам и льготные кредиты.

3. Выдача муниципального заказа.

4. Гарантии по займам.

5. Установление обязательного (минимального) ассортимента социально значимых товаров.

6. Снижение для жизненно важных предприятий тарифов на коммунальные услуги.

7. Ставки арендной платы.

8. Административный контроль за соблюдением прав потребителей, правил торговли, санитарии, охраны окружающей среды.

В составе администрации муниципального образования обычно создается структурное подразделение по регулированию потребительского рынка, в состав которого могут входить специалисты по защите прав потребителей. В некоторых городах введена должность заместителя главы администрации по потребительскому рынку.

134.Управление социальной сферой города (принципы, функции, методы, структура)

См. вопрос № 96



135.Управление городской системой образования (принципы, функции, методы, структура)

См. вопрос № 94

Деятельность городских (муниципальных) образовательных учреждений регулируется типовыми положениями об образовательных учреждениях соответствующих типов и видов, утверждаемыми Правительством РФ, и разрабатываемыми на их основе уставами этих образовательных учреждений. Учредителями муниципальных учреждений образования являются городские органы управления образованием. На основании их решений органы управления муниципальным имуществом закрепляют за учреждениями образования в оперативное управление объекты собственности и в бессрочное бесплатное пользование - участки земли.

Органам городского управления в целях осуществления государственной политики в области образования переданы полномочия по планированию, организации, регулированию деятельности местных (муниципальных) органов управления образованием, определению их структуры и полномочий, назначению и увольнению руководителей местных органов управления образованием на территории города.

На территории муниципального образования (города) могут располагаться образовательные учреждения различного профиля и форм собственности. По формам собственности образовательные учреждения бывают муниципальными, государственными, ведомственными и частными. По профилю они делятся:

-- на дошкольные;

-- общеобразовательные (начальное, основное, полное среднее образование);

-- начального и среднего профессионального образования;

-- высшего профессионального образования;

-- дополнительного образования детей и взрослых;

-- внешкольные (дома и дворцы детского творчества и др.);

-- специальные (коррекционные) для воспитанников с отклонениями в развитии;

-- учреждения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;

-- учреждения специальных видов обучения (музыкальные, художественные и др.).

В настоящее время проводится политика реформирования сферы образования, которая затрагивает и систему городских образовательных учреждений. Предусматривается переход к 12-летнему среднему образованию, введение единого стандартизированного выпускного экзамена, позволяющего без вступительных экзаменов поступать в любой вуз; в случае набора нужного числа баллов (ЕГЭ). Эти изменения неоднозначно воспринимаются в обществе, но продолжают тенденцию к вхождению России в мировую практику образования. Расширяются возможности выбора вариативных форм образования (лицеи, гимназии, колледжи, профильные классы и т.д.).

Параллельно с системой бесплатного образования развивается платное образование во всех звеньях -- от детских садов и до университетов. Этот процесс имеет ряд негативных сторон: бесплатное образование становится менее доступным, снижается его качество, нарастает процесс его коммерциализации, усиливающий неравенство граждан. Поскольку реформа в сфере образования ведет к разрушению прежней единообразной системы учебных заведений, происходит дифференциация содержания образования с его разноуровневым обучением. Старые формы управления образованием утрачивают эффективность, а новые только создаются. В результате возникают проблемы бюрократизация управления: отсутствие четких требований, предъявляемых к управленцам; неопределенность специфического содержания управления образованием; негативные последствия распада, ранее существовавшие системы управления (нарушение системы материального снабжения отсутствие контроля и прогноза количественных и качественных характеристик образовательных услуг). Все это оказывает негативное влияние на муниципальную (городскую) систему образования.

Изменения в действующей системе образования требуют совершенствования управленческой деятельности органов городского и местного самоуправления, нацеленной на развитие системы образования с помощью специальных форм, методов и средств, дающих возможности поднять эффективность образования на должный уровень.

136.Управление городской системой здравоохранения (принципы, функции, методы, структура)

См. вопрос № 95

Муниципальная система здравоохранения включает в себя:

- находящиеся в муниципальной собственности лечебно-профилактические и иные учреждения системы здравоохранения;

- ведомственные учреждения (как переданные, так и не переданные в муниципальную собственность);

- фармацевтические учреждения, располагающиеся на территории города;

- муниципальные органы управления охраной здоровья населения.

Состав системы здравоохранения представлен на рисунке. Система управления учреждениями здравоохранения носит иерархический характер с прямым подчинением нижестоящего уровня управления вышестоящему.

Медицинские учреждения в городах, как правило, представлены многопрофильной поликлиникой (лечебно-профилактическим учреждением), стоматологической поликлиникой, несколькими или одним стационаром, пунктом скорой медицинской помощи. В систему здравоохранения городов входят также аппарат управления данной сферой (например, комитет здравоохранения), центр госсанэпидемнадзора, возглавляемый главным санитарным врачом, аптеки (в том числе расположенные при поликлиниках), врачебно-фельдшерские центры предприятий, организаций и учреждений. На территории города могут быть также расположены медицинские образовательные учреждения, научно-исследовательские центры, частные фирмы, оказывающие медицинские услуги.

Главной целью организации системы муниципального здравоохранения является удовлетворение потребностей населения в услугах сферы здравоохранения, отнесенных к предметам ведения городских властей, на уровне не ниже государственных минимальных социальных стандартов.

Решение вопросов местного значения в сфере здравоохранения возложено на муниципальные районы или городские округа. К ним отнесены вопросы организации скорой медицинской помощи (за исключением санитарной авиации), первичной медико-санитарной помощи в амбулаторно-поликлинических и больничных учреждениях, медицинской помощи женщинам в период беременности, родов и послеродовой период. Иные, более сложные виды медицинской помощи могут оказываться через муниципальную систему здравоохранения в виде государственных полномочий, передаваемых органам местного самоуправления одновременно с соответствующими финансовыми средствами.

Органы городского управления организуют управленческие структуры в форме отделов (комитетов, управлений) здравоохранения. В небольших администрациях городов либо выделяется ставка специалиста по вопросам здравоохранения в комплексном отделе социальной политики, либо полномочия по управлению здравоохранением возлагаются на главного врача территориального медицинского объединения.

При городских и муниципальных органах здравоохранения могут создаваться комиссии для коллегиального обсуждения вопросов охраны здоровья местного населения, рассмотрения муниципальных программ здравоохранения, в частности для определения видов, объемов и объектов медицинской помощи, источников ее финансирования, порядка предоставления бесплатной медицинской помощи, контроля за выполнением установленных норм и правил.

Муниципальные органы управления здравоохранением осуществляют свою деятельность в соответствии с планами, сформированными с учетом региональных планов развития здравоохранения, анализа состояния здоровья населения муниципального образования, имеющихся местных ресурсов.

Органы городского и местного самоуправления осуществляют оптовую закупку лекарственных средств для лечебно-профилактических учреждений, контроль за деятельностью всех фармацевтических учреждений на территории муниципального образования, независимо от формы собственности.

Федеральным законодательством для ряда категорий населения установлена широкая система льгот при оплате лекарственных средств (бесплатный отпуск отдельных лекарств по рецептам врачей, а также лекарственных средств при лечении в медицинских стационарах), для чего требуются крупные бюджетные расходы. Однако государство далеко не полностью компенсирует муниципальным органам расходы, связанные с льготной и бесплатной выдачей лекарственных средств.

Для муниципальных учреждений городская администрация может выдавать муниципальный заказ на лекарственное обслуживание населения и устанавливать предельный размер надбавок к оптовым ценам на лекарственные средства. В условиях бюджетного дефицита органы местного самоуправления вынуждены жестко подходить к установлению льгот на лекарственные средства, ограничивать сумму муниципального заказа.

Одной из важных задач органов городского управления является организация санитарного благополучия населения. Во взаимодействии с государственными органами санитарно-эпидемиологического надзора органы местного самоуправления разрабатывают и реализуют местные программы обеспечения санитарного благополучия населения. Это доведение информации о санитарно-эпидемиологическом благополучии районов проживания, рациональных нормах питания, продукции, работах, услугах, об их соответствии санитарным нормам и правилам.

137.Управление занятостью населения города (принципы, функции, методы, структура)

См. вопрос № 101

138. Управление торговлей и общественным питанием в городе (принципы, методы, функции, структура)

См. вопросы № 97 и 98

Муниципальное регулирование торговли и общественного питания и бытового обслуживания населения имеет специфику. Социально-экономическими предпосылками развития сети торговли являются ориентация на рыночные отношения и прогнозируемый рост благосостояния населения, следствием которого служит повышение платежеспособного спроса.

Классификация торговых предприятий представлена на рисунке.



Огромное социально-экономическое значение имеет общественное питание. Благодаря предоставлению полноценного горячего питания по месту работы и учебы создаются условия для роста производительности и улучшения организации труда, обеспечения экономии общественного труда и средств, создания предпосылок для увеличения свободного времени членов общества, особенно женщин. Общественное питание можно рассматривать как отрасль, главной целью которой является предоставление услуг населению в форме общественно организованного питания в обмен на его денежные доходы.

Общественное питание в 1990-х гг. утратило свои позиции в обслуживании населения. Это видно по сокращению доли отрасли в расходах населения, числа предприятий и мест в них в расчете на 1 тыс. жителей, числа занятых работников и других показателей. Особенно это относится к общественному питанию, обслуживающему массовые слои населения по месту работы и учебы.

Основная задача общественного питания в городах и сельских поселениях на ближайшие годы -- восстановление его места в организации питания населения.

Типы предприятий общественного питания представлены на рисунке.



139.Управление правоохранительной системой города (принципы, функции, методы, структура)

См. вопрос № 102

140. Особенности недвижимости как объекта инвестиций. Формы инвестиций в недвижимость. Методы финансирования капитальных вложений

Согласно ГК РФ недвижимость - земельные участки, участки недр, водные объекты и все, что прочно связано с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Различают следующие отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования:

- неподвижность, прочная юридическая связь с земельным участком;

- уникальность каждого объекта по физическим характеристикам;

- фундаментальность - ее невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

- стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли - сложный или невозможный процесс, а значит без привлечения заемного капитала инвестиции в нее затруднительны;

- низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;

- делимость юридических прав - недвижимость может иметь нескольких собственников;

- необходимость инвестиционного управления - недвижимость требует управленческих затрат, т.к. здания, сооружения и плодородные характеристики почвы требуют постоянного поддержания в надлежащем состоянии

- долговечность объекта инвестирования;

- неэластичность предложения, т.к. запас недвижимости, выставляемой на продажу, в краткосрочной перспективе ограничен.

- потеря потребительских свойств постепенно по мере износа;

- возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

- тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

- специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления физического и морального износа, финансовый риск из-за пересмотра арендной платы;

- высокий уровень трансакционных издержек (на проведение сделок): информационные, посреднические, юридические услуги, сопровождающие сделку, гос.пошлина за регистрацию права в ЕГРП.

Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств. Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

* прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;

* текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;

* дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Формы инвестиций в недвижимость

В осуществлении инвестиций в недвижимость участвуют:

инвестор собственного капитала - обладает правом собственности на недвижимость, инициирует процесс инвестирования, выбирает формы инвестиций в недвижимость;

ипотечный кредитор - имеет право требования по долговым обязательствам к инвестору;

арендатор - является косвенным участником процесса инвестирования и способствует повышению доходов инвесторов;

государство - с одной стороны регулирует инвестиционную деятельность, с другой - может выступать как инвестор собственного капитала;

Инвестиции в недвижимость могут осуществляться в четырех формах: ипотека, опцион, право преимущественной аренды земли, лизинг.

Ипотека - заключается в предоставлении кредита под залог недвижимости. По договору об ипотеке залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований за счет стоимости заложенной недвижимости другой стороны. Договор ипотеки может быть удостоверен закладной и, если имущество до этого момента было свободно от залога, то имеет место старшая ипотека, а если недвижимость перезакладывается - то младшая ипотека. При нарушении долговых обязательств в первую очередь удовлетворяются требования кредиторов по старшей ипотеке, а затем - по младшей.

Опцион - право на обязательство купить или продать определенные объекты по определенной цене по истечении определенного срока. Опцион исполняется через три года, а общий его срок действия - тридцать лет.

Право преимущественной аренды земли - создается, когда права на недвижимость разделяются на право собственности на землю и право владения зданием на основе аренды. Аренда устанавливается на срок от 10 до 99 лет и после окончания, если арендатор не выплачивает арендные платы - здание переходит во владение собственника земли.

Лизинг - долгосрочная аренда на срок сопоставимый со сроком эксплуатации недвижимости и с возможностью полного выкупа. В России возможен лизинг объектов недвижимости на срок до тридцати лет.

141. Рынок недвижимости: содержание основных понятий. Законодательная и нормативная база развития рынка недвижимости

Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (см. вопрос № 140). Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.). В систему рынка недвижимости включаются отношения, возникающие:

¦ в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

¦ в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

¦ в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими и пользователями и пр.

Основными особенностями рынка недвижимости являются:

- локальный характер (сокращение числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

- уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

- низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (требуется много времени, чтобы найти покупателя, осуществить сделку, зарегистрировать право);

- несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

- разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческая недвижимость: офисы, склады), рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, девелоперы (проектные организации) рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции, оценщики.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной стоимости недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Также действуют: Земельный кодекс, Градостроительный кодекс, ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ», Жилищный кодекс.

142.Понятие стоимости и цены недвижимости. Оценка недвижимости и критерии рыночной стоимости

Стоимость недвижимости -- это мера того, сколько предполагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность (например, оценочная стоимость), или стоимость, принимаемая к учету (балансовая стоимость, остаточная стоимость).

Цена -- это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу.

Виды стоимости недвижимости подразделяются на две группы: стоимость обмена (объективная) и стоимость использования (субъективная).

1. Стоимость обмена носит объективный характер и предназначена для проведения операций с недвижимостью на рынке при покупке, продаже, передаче в залог, в том числе и под кредиты, сдаче в аренду и другим функциям.

К стоимости обмена относятся:

-- рыночная стоимость

-- ликвидационная стоимость

-- страховая стоимость

-- залоговая стоимость;

-- арендная стоимость

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже.

Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо полной стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Залоговая стоимость - оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости.

2. Стоимость использования отражает намерения владельца или арендатора. Стоимость использования основана на эффективности использования-недвижимости в форме дохода, полезности или удобств.

Стоимость использования (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на продажу. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

К стоимости использования могут быть отнесены:

-- инвестиционная стоимость;

-- балансовая стоимость;

-- стоимость для целей налогообложения.

Инвестиционная стоимость - расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Под балансовой стоимостью понимается первоначальная или восстановительная стоимость (после переоценки). В бух.балансе объекты отражаются по остаточной стоимости за вычетом начисленной амортизации.

Стоимость для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц определяется БТИ на основе кадастровой оценки.

Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют условия рыночного равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточного времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность.

Оценка недвижимости - операция по определению стоимости объекта. Величину стоимости объекта необходимо знать для:

* осуществления купли-продажи объекта;

* определения налогооблагаемой базы;

* решения вопросов ипотечного кредитования;

* лизинга;

* страхования;

* переоценки основных производственных фондов предприятия;

* осуществления приватизации;

* привлечения инвестиций и др.

Оценка - одна из важнейших функций маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость - значит определить рыночную стоимость объекта.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Метод сравнения предполагает обзор продаж аналогичных объектов на рынке и назначение цены на оцениваемый объект с учетом имеющихся улучшений и др. условий.

Затратный метод предполагает установление цены на основе калькуляции затрат по смете на строительство.

Метод капитализации основан на том, что цена объекта зависит от дохода, который собственник может получать от этой недвижимости в будущем, например, сдавая ее в аренду или используя для своей деятельности.

143.Теория капитализации. Оценка затрат на эксплуатацию недвижимости

Метод капитализации используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

Для определения доходности может быть использован относительный доход на инвестиции (интерес - так его называют во всех мире)

где FV - будущая стоимость объекта;

PV - текущая стоимость объекта.

Процентное соотношение между доходом и вложенным капиталом называют ставкой дохода на инвестиции. Если воспользоваться определенной рыночной ставкой дохода на вложенный капитал, то, зная величину потенциального дохода, который способен принести данный объект недвижимости за период владения (инвестиционный цикл), можно рассчитать необходимый объем инвестиций в данную недвижимость, характерную для данного рынка, т.е. определить её рыночную стоимость.

Взаимосвязь доходов и стоимости имущества выражается коэффициентами капитализации. Существует два вида коэффициентов капитализации:

1) нормы дохода,

2) нормы отдачи или нормы прибыли.

Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:

- текущих и будущих денежных поступлений (в т.ч. периодических платежей в виде арендной платы);

- доходов от прироста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит.

Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:

1. Принцип ожидания.

Исходя из этого принципа, рыночная стоимость объекта определяется как стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения данным объектом. В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.

2. Принцип спроса и предложения. Соотношение между спросом и предложением влияет на рыночную стоимость объекта.

3. Принцип замещения. Этот принцип характеризует точку зрения плохо информированного покупателя, который заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности на том же сегменте рынка.

В стандартный перечень работ по эксплуатации недвижимости входят:

* техническая эксплуатация инженерных систем и помещений здания;

* коммунальные услуги;

* уборка помещений и прилегающих территорий, включая парковку;

* обеспечение охраны здания;

* ведение бухгалтерии по эксплуатации здания;

* управление отношениями с арендаторами.

В рамках города могут быть выделены:

* управление отдельными объектами недвижимости;

* управление имущественными комплексами;

* управление территориально-имущественным комплексом города в целом.

На уровне отдельного объекта критерием эффективности управления может считаться, например, максимизация доходов от объекта в течение какого-либо периода.

На уровне имущественного комплекса необходимо обеспечить органическое сочетание в развитии отдельных элементов комплекса.

144. Эксплуатация недвижимости. Затраты на содержание недвижимости, их состав и структура

Собственники при использовании коммерческой недвижимости с целью получения дохода несут затраты по ее эксплуатации и техническому обслуживанию либо самостоятельно, либо опосредованное, через подрядчиков: управляющие и эксплуатирующие организации.

Под эксплуатацией понимается следующий состав работ.

1. Мониторинг технического состояния объекта недвижимости посредством проведения ежедневных, плановых, сезонных и внеплановых технических осмотров специалистами.

Контролю технического состояния подлежат следующие элементы, конструкции и системы:

- прилегающая территория (благоустройство, ландшафт, дорожное покрытие, газоны, озеленение, парковка, разметка, ограждения, рекламоносители); - фасад (отделка и конструктивные элементы); - конструкции и покрытия кровли;- элементы внутренней отделки (пол, потолок, стены); - системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации (элеваторный узел, водомерный узел, сантехническое оборудование, канализационные стояки, колодцы); - электротехнические системы (проводка, электрораспределительные щиты, ГРЩ, освещение, электрооборудование);- системы вентиляции и кондиционирования;- противопожарные, охранные системы; - системы внутренних коммуникационных сетей.

2. Техническое обслуживание:

а) Ежедневное техническое обслуживание: комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы его инженерных систем.

б) Планово-предупредительные и регламентные работы - имеют сезонную или нормативную периодичность.

в) Текущий ремонт с целью восстановления исправности (уменьшения физического износа) систем инженерной инфраструктуры и поддержания заданных эксплуатационных показателей с периодичностью в один - два или пять и более лет.

3. Нормативные мероприятия: выполнение требований законодательных и отраслевых нормативных актов по эксплуатации, ведение технической документации. Вот перечень некоторых из них:

- правила по устройству и эксплуатации электроустановок;

- правила техники безопасности при эксплуатации электроустановок;

- правила эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей;

- правила техники безопасности при эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей потребителей;

- правила пожарной безопасности (ППБ);

- правила по охране труда (ОТ);

- правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда

4. Клининг: обеспечение заданного стандарта чистоты, проведение санитарно-гигиенических мероприятий.

5. Обеспечение ресурсами: снабжение процесса эксплуатации расходными материалами и оборудованием.

6. Планирование и бюджетирование: разработка плана мероприятий и бюджета эксплуатации.

Цели и задачи эксплуатации

Стратегической целью эксплуатации является обеспечение увеличения стоимости недвижимости (реверсивной стоимости) путем управления показателями физического износа посредством ежедневной реализации (тактические задачи) режимов и стандарта эксплуатации, которые, в свою очередь, обеспечивают текущую жизнедеятельность объекта недвижимости.

145. Формирование и состав муниципальной собственности. Управление и распоряжение муниципальным имуществом

Муниципальная собственность -- имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям (ГК РФ).

Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления» определяет, что в состав муниципальной собственности входят:

- средства местного бюджета;

- муниципальные внебюджетные фонды;

- имущество органов местного самоуправления;

- муниципальные земли и другие природные ресурсы;

- муниципальные предприятия и организации;

- муниципальные банки и другие финансово-кредитные организации;

- муниципальный жилищный фонд и нежилые помещения.

В собственности поселений могут находиться:

1) имущество, предназначенное для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом, для освещения улиц населенных пунктов поселения;

2) автомобильные дороги, мосты и иные транспортные инженерные сооружения;

3) жилищный фонд;

4) пассажирский транспорт;

5) пожарное оборудование и снаряжение;

6) объекты культурного наследия местного (муниципального) значения;

7) имущество, предназначенное для развития массовой физической культуры и спорта;

8) имущество, предназначенное для благоустройства и озеленения территории поселения;

9) имущество, предназначенное для сбора и вывоза бытовых отходов и мусора;

10) имущество предназначенные для организации ритуальных услуг и содержания мест захоронения;

11) земельные участки;

12) обособленные водные объекты.

Органы местного самоуправления управляют муниципальной собственностью. Они вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать иные сделки.

Органы местного самоуправления в соответствии с законом могут в интересах населения устанавливать условия использования земель, находящихся в границах муниципального образования. Доходы от приватизации объектов муниципальной собственности поступают в полном объеме в местный бюджет. Муниципальная собственность признается и защищается государством равным образом с государственной, частной и иными формами собственности.

В настоящее время в ряде субъектов РФ приняты законы о местном референдуме, которые позволяют сообществу граждан муниципального образования непосредственно осуществлять процесс управления муниципальной собственностью.

146. Экономика землепользования. Городское и сельскохозяйственное землепользование. Платность землепользования

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей.

Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что не позволяет точно оценивать ее стоимость. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи и с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала.

В ходе приватизации земли существенно сократилась доля государственной собственности. Введение Земельного кодекса РФ ускорило этот процесс: по-прежнему уменьшается площадь земли, находящейся в собственности государства (федеральной собственности, собственности субъектов РФ, собственности муниципалитетов) и юридических лиц, увеличивается площадь земли, находящейся в собственности граждан.

Земля (далее будет идти речь о землях населенных пунктов) является одним из важнейших экономических ресурсов муниципального образования и имеет свойственную природу. С одной стороны, это природный ресурс и физическая подоснова городской (сельской) планировки. С другой стороны, это стоимость. В зарубежных странах платежи за пользование землей составляют значительную долю финансовых ресурсов муниципалитетов. В России отношение к земле как к стоимости пока только формируется, а доля доходов от ее использования (земельный налог и арендная плата) не превышает 4-5% доходов местных бюджетов.

Формирование муниципальной собственности на землю не завершено. Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю», принятый в 2001 году, относит к муниципальной собственности:

¦ земли особо охраняемых природных территорий местного значения, водного фонда, находящимися в муниципальной собственности;

¦ земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов и иные земли, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности;

¦ земельные участки, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в частной собственности, не приобретенные собственником имущества в установленном порядке;

¦ земельные участки, под поверхностью которых находятся участки недр местного значения.

Упомянутый Федеральный закон разграничил по формам собственности (федеральной, региональной, муниципальной) земельные участки в границах населенных пунктов, принадлежащие приватизированным предприятиям, в зависимости от того, какому уровню публичной власти принадлежало предприятие до приватизации. Такой подход лишает органы местного самоуправления права голоса при решении вопросов землепользования в промышленных зонах населенных пунктов.

Согласно Конституции РФ, земли поселений могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности. Они могут быть объектом купли-продажи. Предпочтительной формой собственности на землю является такая, при которой собственник объекта недвижимости является одновременно собственником соответствующего земельного участка.

Для превращения муниципального образования в реального земельного собственника органам местного самоуправления в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ необходимо проделать большую работу по разработке местной нормативной базы землепользования. В частности, на муниципальном уровне необходимо:

¦ разработать и принять правила землепользования и застройки территории;

¦ установить порядок управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности;

¦ определить порядок установления органами местного самоуправления публичных сервитутов на земельные участки, расположенные в черте поселения;

¦ установить нормы предоставления земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства;

¦ принять положения о муниципальном и общественном земельном контроле и т. д.

Платность землепользования и цена земли

Использование земли в РФ является платным и регулируется Федеральным законом «О плате за землю». Формами платы за использование земли являются земельный налог (от собственников) и арендная плата (от арендаторов). Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земли. Кадастровая стоимость земельного участка может устанавливаться в процентах от рыночной.

Факторы, влияющие на стоимость земельных участков и размер I арендной платы, показаны на рисунке.



147. Системы и модели ипотечного кредитования. Особенности российского ипотечного кредитования

Ипотека - это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору (залогодержателю) преимущественного удовлетворения претензий к должнику (залогодателю) за счет стоимости заложенного имущества. Залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуды обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).

Существует чистая ипотека (кредит на любые цели с залогом недвижимости) и целевая ипотека (кредит на покупку недвижимости, которая и будет предметом залога).

Существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает.

Отличительными чертами нынешнего этапа становления в России системы ипотечного жилищного кредитования являются:

* спад жилищного строительства в результате кризиса;

* низкое качество кредитного портфеля, высокая доля невозвратов;

* рост процентных ставок по ипотечным кредитам;

* пересмотр условий договоров по ранее выданным кредитам.

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации, либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе. Например, переуступка прав требования по закладной третьим лицам.

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов были построены базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая (классическая) и одноуровневая, которые именуются еще по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

1. Классическая (двухуровневая) модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в США. По инициативе американского правительства были созданы специальные правительственные структуры, которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. Это т.н. американская схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Они свою очередь пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д.

2. В отличие от классической модели ипотечного кредитования при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита. Эту модель еще называют немецкой моделью ипотеки. Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.

В России за основу принята двухуровневая модель ипотечного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования.

148. Особенности недвижимости как объекта инвестирования. Формы инвестиций в недвижимость

См. вопрос № 140

149. Сущность и содержание предпринимательской деятельности граждан и юридических лиц. Цели и задачи предпринимательства. Объекты и субъекты предпринимательской деятельности

Под предпринимательством, или предпринимательской деятельностью, понимают инициативную самостоятельную деятельность граждан и их объединений, осуществляемую на свой риск и под свою имущественную ответственность, направленную на получение прибыли.

Цель предпринимательства - получение прибыли.

Основным субъектом предпринимательской активности выступает предприниматель. Однако предприниматель -- не единственный субъект, в любом случае он вынужден взаимодействовать с потребителем как основным его контрагентом, а также с государством, которое в различных ситуациях может выступать в качестве помощника или противника. И потребитель и государство также относятся к категории субъектов предпринимательской активности, как и наемный работник, и партнеры по бизнесу.

Субъекты предпринимательской деятельности - это лица, которые могут заниматься данной деятельностью. Предпринимательской деятельностью может заниматься любой гражданин, не ограниченный в правах; любой иностранный гражданин и лицо без гражданства в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации, а также объединения граждан - коллективные предприниматели.

Статус предпринимателя приобретается посредством государственной регистрации предпринимателя в порядке, предусмотренном законодательными актами Российской Федерации. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации запрещается.

Предпринимательская деятельность, осуществляемая без привлечения наемного труда, регистрируется как индивидуальная предпринимательская деятельность. Предпринимательская деятельность с привлечением наемного труда регистрируется как предприятие.

Если гражданин действует единолично и от своего собственного имени без создания предприятия, то по связанным с предпринимательской деятельностью обязательствам он отвечает всем своим имуществом, за исключением того, на которое не может быть наложено взыскание согласно законодательным актам. В случае, когда для предпринимательской деятельности создается или приобретается предприятие, являющееся юридическим лицом, то предприниматель действует от имени и под имущественную ответственность предприятия, т. е. по обязательствам предприятия - юридического лица отвечает само предприятие (в пределах уставного капитала), а предприниматель своим личным имуществом ответственности не несет.

Объекты предпринимательской деятельности - это виды деятельности, которыми занимается предприниматель.

Предприниматель может осуществлять любые виды хозяйственной деятельности, не запрещенные законодательством, включая коммерческое посредничество, торгово-закупочную, инновационную, консультационную и другую деятельность, операции с ценными бумагами. Однако для осуществления некоторых видов предпринимательской деятельности требуется специальное разрешение местного органа управления.

Например, согласно законодательству Российской Федерации для предпринимательской деятельности может потребоваться квалификационный аттестат и т.п. В разрешении может быть указан срок его действия.

В выдаче разрешения может быть отказано, если производство не соответствует установленным законодательством Российской Федерации экологическим или медицинским нормам. Кроме того, предусмотрен перечень видов деятельности, выполнять которые могут только государственные предприятия. Это - производство оружия, боеприпасов, взрывчатых веществ, пиротехнических изделий, а также ремонт боевого оружия, изготовление и реализация наркотических препаратов, переработка руд драгоценных металлов, радиоактивных и редкоземельных элементов и т.п.

Отдельные виды деятельности могут осуществляться только на основании специальных лицензий, порядок выдачи которых, как и перечень соответствующих видов деятельности, определяется правительством Российской Федерации или уполномоченными органами (например, банковская, биржевая, страховая, строительная деятельность и т.п.).

Действует ФЗ «О государственной поддержке малого предпринимательства в РФ».

150. Условия предпринимательской деятельности. Инновации как необходимое условие предпринимательской деятельности. Внешняя и внутренняя среда предпринимательства

Для формирования предпринимательства необходимы определенные условия: экономические, социальные, правовые и другие. Экономические условия - это в первую очередь предложения товаров и спрос на них; виды товаров, которые могут приобрести покупатели; объемы денежных средств, которые покупатели могут истратить на эти покупки; избыток или недостаточность рабочих мест, рабочей силы, влияющие на уровень заработной платы работников, то есть на их возможности приобретения товаров.

На экономическую обстановку существенно влияют наличие и доступность денежных ресурсов, уровень доходов на инвестированный капитал, а также величина заемных средств, к которым готовы обратиться предприниматели для финансирования своих деловых операций и которые готовы предоставить им кредитные учреждения.

Чтобы предпринимательская деятельность стала эффективной и стабильной, необходимо создать определенный комплекс условий во всех сферах общественной жизни. В экономической сфере важнейшими условиями являются:

1) реальный плюрализм форм собственности, т.е. наличие разных типов и форм собственности, которые признаны действующим законодательством равноправными и могут конкурировать между собой в борьбе за сферы прикладывания капитала;

2) развитая инфраструктура поддержки предпринимательства (консультационных центров по вопросам управления предприятиями, курсов и школ подготовки предпринимателей, инновационных центров и т.п.;

3) обоснованная экономическая политика государства, в том числе политика поддержки предпринимательства, прежде всего мелкого;

4) государственное регулирование экономики с помощью экономических рычагов;

5) рациональная экономическая, внешнеэкономическая политика, в частности продуманная политика протекционизма, защиты отечественного товаропроизводителя.

В сфере права основными условиями предпринимательства является:

1) эффективная законодательная база относительно предпринимательства;

2) развитое антимонопольное законодательство и наличие достаточных механизмов его реализации;

3) эффективная система защиты интеллектуальной собственности (изобретений, патентов, лицензий и др.);

4) простая процедура регистрации, сокращение форм отчетности и контроля за их деятельностью, отсутствие взяточничества;

5) льготное налоговое законодательство.

Инновации служат специфическим инструментом предпринимательства, причем не инновации сами по себе, а направленный организованный поиск новшеств, постоянная нацеленность на них. В основе инновации лежат технические, социальные и организационные перемены (новые решения). Инновационное предпринимательство -- это особый новаторский процесс создания чего-то нового, в основе которого лежит постоянный поиск новых возможностей. Оно связано с готовностью предпринимателя брать на себя весь риск по осуществлению нового проекта или улучшению существующего, а также возникающие при этом финансовую, моральную и социальную ответственность. В общем плане инновационное предпринимательство можно определить как технический или экономический процесс, приводящий к созданию лучших по своим свойствам товаров (услуг) и технологий путем практического использования нововведений.

В экономической литературе выделяют пять основных видов инновационного предпринимательства: технологические инновации, производственные инновации, экономические инновации, торговые инновации, социальные инновации, инновации в области управления.

Предпринимательская среда подразделяется на внешнюю и внутреннюю.

Внешняя среда представляет совокупность условий и факторов, действующих независимо от самих предпринимателей:

- экономическое положение в стране и регионах;

- стабильность денежного обращения, устойчивость финансовых институтов (налогообложение, кредитование);

- наличие определенной экономической среды, рыночного пространства (банки, биржи и пр.);

- правовая среда, т.е. четко установленные права, обязанности и ответственность предпринимателей и других субъектов рыночных отношений;

- наличие в достаточном количестве природных ресурсов, демографическая ситуация в стране и регионах;

- научно-техническая, технологическая среда.

Внутренняя среда формируется непосредственно самими предпринимателями и во многом носит субъективный характер:

- наличие необходимого объема собственного капитала, источники заемных средств;

- выбор предмета деятельности;

- правильный выбор организационной, правовой формы предпринимательской структуры;

- подбор команды партнеров, кадров работников и управление персоналом (его симулирование);

- разработка обоснованного бизнес-плана;

- знание рынка и квалифицированное проведение маркетинговых исследований;

- разработка и внедрение обоснованной стратегии фирмы. Предвидение и расчет последствий предлагаемых рисков, их нейтрализация и страхование;

- организационно-технологическая структура фирмы;

- благоприятный моральный климат, условия работы сотрудников.

151. Сущность и основные области малого предпринимательства, внутрифирменное и государственное предпринимательство

Согласно ФЗ «О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации» к субъектам малого предпринимательства относятся коммерческие организации, отвечающие признакам: