Долевое строительство и его финансирование

69

Экономический факультет

Заочное отделение

Кафедра экономики и менеджмента

080109 «Бухгалтерский учет, анализ и аудит»

Контрольная работа

По дисциплине «Бухгалтерский учет в строительстве»

Тема: Долевое строительство и его финансирование

2009 г

Содержание

Введение

1. Договор участия в долевом строительстве

2. Учет затрат у инвестора

3. Практическая часть

Заключение

Список используемой литературы

Введение

С момента начала экономических преобразований в России прошло уже более десяти лет. За это время было создано огромное количество юридических лиц и зарегистрировано столько же индивидуальных предпринимателей. Все они обычно нуждаются в офисах: кто-то в скромных и маленьких, кто-то приобретает или арендует огромные площади. Медленно, но верно растет благосостояние наших граждан, в связи с чем возрастает спрос на новые жилые дома и квартиры. Все это способствует развитию строительного бизнеса. Что касается ближайшей перспективы, то, судя по тем надеждам, которые возлагаются на большими темпами развивающуюся ипотеку, особенно если говорить о приобретении жилья, можно с уверенностью сказать, что и дальше этот вид деятельности будет процветать.

Законодатели тоже обратили свое внимание на необходимость совершенствования нормативного регулирования строительной отрасли и тех вопросов, которые касаются реализации недвижимости. 2005 год был "урожайным" на новые законы. Так, с начала этого года действует Градостроительный кодекс РФ (принят 29.12.2004 N 190-ФЗ); с 1 марта 2005 года работает новый Жилищный кодекс; в декабре 2004 года принято целых четыре закона (NN 189-ФЗ, 196-ФЗ, 214-ФЗ и 217-ФЗ), внесших существенные изменения в закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". А самое главное - с апреля 2005 года действует закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Изменения произошли и в организации государственного контроля за деятельностью строителей. Так, до недавно произошедшей реорганизации федеральных органов исполнительной власти существовала Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора РФ (Госархстройнадзор). Но ее функции не были переданы ни одному из вновь образованных федеральных министерств или агентств. Поэтому пока на федеральном уровне никто не осуществляет строительный надзор. А вот горный, промышленный, экологический, энергетический и атомный надзор теперь возложен на один орган - Федеральную службу по экологическому, технологическому и атомному надзору.

Нормотворческий процесс в строительной отрасли, скорее всего, продолжится и далее. Например, сейчас идет активное обсуждение вопроса о возможности отмены лицензирования строительной деятельности.

Таким образом, правовая основа деятельности строительных компаний (заказчиков-застройщиков, подрядчиков), а также инвесторов существенно изменилась.

Что касается вопросов бухгалтерского учета и налогообложения, то, во-первых, они всегда были сложными из-за специфики этого бизнеса, а во-вторых, и здесь законодатели нам не дают расслабиться. Внесены принципиальные изменения в главу 25 "Налог на прибыль организаций" Налогового кодекса РФ (закон от 06.06.2005 N 58-ФЗ) и в главу 21 "Налог на добавленную стоимость" (закон от 22.07.2005 N 119-ФЗ).

Чтобы помочь руководителям, финансовым, юридическим и бухгалтерским службам строительных компаний сориентироваться в этой массе изменений.

1. Договор участия в долевом строительстве

В том случае если инвестирование в строящийся объект осуществляется несколькими инвесторами, то привлечение их средств осуществляется на основании договора участия в долевом строительстве.

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

С 1 апреля 2005 года вступил в силу Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Указанный закон распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Форма договора

Договор заключается в письменной форме.

Участники договора

Участниками долевого строительства являются граждане и юридические лица, вкладывающие денежные средства в строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (то есть, по сути, являющиеся инвесторами) на основании договора участия в долевом строительстве, в целях возникновения права собственности на объекты долевого строительства.

Условия договора

Статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости предусмотрен перечень существенных условий, которые должен содержать договор участия в долевом строительстве. При отсутствии в договоре нижеперечисленных условий такой договор считается незаключенным.

Предмет договора

Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором, который должен быть единым для всех участников долевого строительства. О санкциях за нарушение срока читайте ниже.

Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Уплата цены договора может производиться участником долевого строительства путем:

- единовременного внесения платежа, просрочка которого в течение более чем трех месяцев является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке;

- внесения платежей в предусмотренный договором период. Нарушение срока внесения платежа более чем трех раз в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

Законом также определено, что в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Гарантийный срок на объект долевого строительства

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такой недостаток выявлен в течение гарантийного срока.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Проценты начисляются со дня внесения участником денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком.

Права и обязанности сторон

Обязанности застройщика

Обязанностями лица, выполняющего функции застройщика, являются:

- получение в установленном порядке разрешения на строительство;

- оформление (подтверждение) права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства;

- опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, содержащей полную и достоверную информацию, не позднее чем за 14 дней до дня заключения договора с первым участником;

- предоставление проектной декларации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- ежеквартальное внесение изменений в проектную документацию в части сведений, касающихся величины собственных денежных средств, финансового результата текущего года, размера кредиторской задолженности. Изменения подлежат опубликованию в течение 10 дней со дня внесения изменений;

- представление для ознакомления любому обратившемуся лицу: учредительных документов застройщика; свидетельства о государственной регистрации и о постановке на учет в налоговом органе; отчетности о финансово-хозяйственной деятельности; аудиторского заключения; утвержденных годовых отчетов, бухгалтерских балансов в соответствии с пунктом 2 статьи 20 Закона N 214-ФЗ;

- представление для ознакомления по требованию участника долевого строительства: разрешения на строительство; технико-экономического обоснования проекта строительства объекта; заключения государственной экспертизы проектной документации; проектной документации, включающей в себя все внесенные в нее изменения; документов, подтверждающих права застройщика на земельный участок;

- в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществление строительства объекта;

- использование денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства объектов долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

- получение разрешения на ввод в эксплуатацию объектов долевого строительства;

- передача по передаточному акту соответствующего объекта долевого строительства участнику долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее предусмотренного договором срока. Причем этот срок должен быть единым для всех участников долевого строительства;

- передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям;

- передача в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов, подтверждающих факт постройки объекта (разрешение на ввод в эксплуатацию объекта), для государственной регистрации права собственности участников на объект долевого строительства.

По договору участия в долевом строительстве обязательства застройщика считаются выполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Права застройщика

Застройщик вправе:

- привлекать денежные средства участников долевого строительства;

- предъявлять требование о расторжении договора в судебном порядке при нарушении участником долевого строительства обязательств по уплате цены договора.

Ответственность застройщика

Застройщик несет ответственность перед участниками долевого строительства за качество возводимого объекта и соблюдение срока строительства.

Так, при нарушении срока передачи объекта застройщик обязан уплатить неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если строительство объекта не может быть завершено в срок, не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока застройщик направляет участнику предложение об изменении договора.

При создании объекта с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного договором использования, по требованию участника застройщик должен произвести, если иное не установлено договором: безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, либо соразмерное уменьшение цены договора, либо возмещение расходов участника на устранение недостатков.

Ежеквартально застройщик должен сдавать в уполномоченный орган, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства, отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе о выполнении своих обязательств по договорам по формам и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Обязанности дольщика

Обязанностями участника долевого строительства (дольщика) являются:

- уплата обусловленной договором цены;

- при получении сообщения от застройщика о завершении строительства объекта и его готовности к передаче принятие объекта в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Принятие объекта долевого строительства при наличии разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию оформляется путем подписания передаточного акта.

По договору участия в долевом строительстве обязательства дольщика считаются выполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Права дольщика

Участник долевого строительства (дольщик) имеет следующие права.

Требовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков в случае, если лицо (застройщик) не имеет права на привлечение денежных средств граждан в соответствии с Законом N 214-ФЗ.

Обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения при нарушении застройщиком требований к проектной документации.

При создании объекта с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного договором использования, по своему выбору потребовать от застройщика, если иное не установлено договором: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (не менее 5 лет).

До подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям о качестве, и до устранения застройщиком недостатков по качеству отказаться от подписания передаточного акта (ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

В одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств (проценты начисляются со дня внесения участником денежных средств), в случае:

- неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

- прекращения или приостановления строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

- существенного изменения проектной документации строящегося объекта долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта;

- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта;

- неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ;

- существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

- в иных предусмотренных договором случаях.

Обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства после подписания передаточного акта о его передаче.

Уступить свои права требования по договору участия в долевом строительстве, но только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном главой 24 ГК РФ.

Государственная регистрация договора

В соответствии со статьей 17 Закона N 122-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном статьей 25.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента регистрации.

Статьей 25.1 Закона N 122-ФЗ установлено, что на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с данным федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства, а при регистрации договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, представляются также разрешение на строительство, проектная декларация.

Проектная декларация

Статьей 19 Закона N 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика по опубликованию проектной декларации в средствах массовой информации и (или) размещению в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в уполномоченный орган, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Проектная декларация включает в себя:

- информацию о застройщике;

- о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения - для застройщика юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства - для застройщика - индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;

- о государственной регистрации застройщика;

- об учредителях (участниках) застройщика;

- о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

- о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия;

- о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

- информацию о проекте строительства, например:

а) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

б) о разрешении на строительство;

в) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

г) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

д) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

е) и другие.

Уступка прав требований

Согласно статье 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Так, например, Закон N 214-ФЗ в статье 4 предусматривает, что в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

Для перехода по сделке к другому лицу прав кредитора - участника долевого строительства не требуется согласия должника (в рассматриваемом случае - застройщика), если иное не предусмотрено договором, но должник должен быть письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу. В противном случае новый кредитор несет риск вызванных этим для него не благоприятных последствий (исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору).

Если иное не предусмотрено договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Участник долевого строительства, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Согласно пункту 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Уступка прав требования совершается в простой письменной форме.

Поскольку в соответствии со статьей 17 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то и договор о переуступке участниками долевого строительства своих прав по договору другому лицу также подлежит государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ).

Законом N 39-ФЗ также предусмотрено право инвесторов на передачу по договору своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ (ст. 6).

До введения в действие с 1 апреля 2005 г. Закона N 214-ФЗ переуступка оформлялась путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между дольщиком и третьим лицом. Но регистрации договора об уступке прав требования в соответствии со статьей 389 ГК РФ не требовалось, так как сам договор долевого участия в строительстве регистрации не подлежал.

В случае если участник долевого строительства оплатил застройщику не всю сумму по договору, то, как уже сказано выше, он может переуступить свои права требования по договору только одновременно с переводом долга.

В соответствии со статьей 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

Обеспечение исполнения обязательств

Закон N 214-ФЗ предусматривает, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика с момента государственной регистрации договора участия долевого строительства у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства объекта земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект.

Также при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства сразу же считается находящимся в залоге у участников долевого строительства.

При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав объекта, строительство которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения тоже считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

Залогом вышеуказанного имущества и прав обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

- возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом N 214-ФЗ и (или) договором;

- уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

- наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

- прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Договор простого товарищества (совместной деятельности)

Несмотря на то что Закон N 214-ФЗ специально регулирует правоотношения сторон при участии в строительстве нескольких соинвесторов, он не отменяет действие Закона N 39-ФЗ, согласно статье 4 которого участником инвестиционной деятельности (инвестором) могут быть создаваемые на основе договора о совместной деятельности объединения юридических лиц, не имеющие статуса юридического лица. Несколько лиц могут объединить свои усилия путем заключения договора совместной деятельности (простого товарищества) и затем уже как одна сторона (единый инвестор) заключить договор с заказчиком на организацию процесса строительства.

Если же речь идет об инвестировании в строительство физическими лицами для личного потребления, то взаимоотношения с ними могут быть оформлены только договором долевого участия в строительстве с застройщиком.

Договор простого товарищества заключается в письменной форме.

Условия договора

Предмет договора

По договору простого товарищества несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно статье 1041 ГК РФ сторонами договора простого товарищества, заключенного для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только коммерческие организации. Если недвижимость, в которую осуществляется инвестирование, не будет использоваться для предпринимательской деятельности, то сторонами простого товарищества могут быть и некоммерческие организации (см. также пункт 3 Обзора практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве, Информационное письмо ВАС РФ от 25.07.2000 N 56, далее - Обзор N 56).

Единство цели всех участников договора является основным квалифицирующим признаком договора простого товарищества.

Существенные условия

В договоре простого товарищества должны быть отражены следующие условия:

- цель создания простого товарищества;

- размер и вид вклада каждого товарища и причитающаяся ему доля при распределении результатов;

- порядок пользования общим имуществом простого товарищества;

- обязанности товарищей по содержанию общего имущества и порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей;

- порядок ведения общих дел товарищей, в частности, ведение отдельного баланса и отчетности, как бухгалтерской, так и налоговой;

- порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей.

Если целью создания простого товарищества было только строительство объекта недвижимости, то по окончании строительства и достижения цели создания простого товарищества участники договора вправе требовать передачи причитающейся им доли собственности в построенном объекте.

Итак, существенные условия и характерные признаки этого вида договора следующие.

Объединение вкладов и создание общего имущества товарищей. При этом вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами (ст. 1042 ГК РФ).

Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства (ст. 1043 ГК РФ).

Предусмотрено ведение одним из участников отдельного бухгалтерского баланса для учета операций по договору и общего имущества товарищей.

Ведение общих дел (представление интересов) осуществляется одним из товарищей или каждым из товарищей, в зависимости от условий договора. При совместном ведении дел для совершения каждой сделки требуется согласие всех товарищей.

Прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно (ст. 1048 ГК РФ).

Ответственность товарищей по общим обязательствам распределяется следующим образом:

- в случае если договор простого товарищества не связан с предпринимательской деятельностью, то по обязательствам, возникшим из договора, товарищи отвечают всем своим имуществом пропорционально доле, а по внедоговорным обязательствам у товарищей возникает солидарная ответственность;

- если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам независимо от оснований их возникновения (1047 ГК РФ).

Ответственность товарищей

ГК РФ различает ответственность товарищей по общим обязательствам в зависимости от цели заключения договора (для извлечения прибыли или в других целях).

Если договор заключен для извлечения прибыли, то необходимо учитывать, что ответственность товарищей перед третьими лицами будет солидарной. Это означает, что третье лицо (заказчик-застройщик), имеющее денежное требование к основному должнику (стороне инвестиционного контракта), вправе предъявить такое требование к любому из товарищей.

В случае если договор простого товарищества не связан с предпринимательской деятельностью, то по обязательствам, возникшим из договора, товарищи отвечают всем своим имуществом пропорционально доле, а по внедоговорным обязательствам у товарищей возникает солидарная ответственность.

Обязанности товарищей

Основной обязанностью товарищей являются внесение вкладов и совершение совместных согласованных действий для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Совершая сделки с третьими лицами в рамках совместной деятельности, товарищ должен действовать на основании доверенности, выданной ему остальными товарищами, или договора простого товарищества, заключенного в письменной форме. Товарищи не вправе в отношениях с третьими лицами ссылаться на ограничения прав одного из них (совершившего сделку) по ведению общих дел товарищей, за исключением случаев, когда они докажут, что в момент заключения сделки третье лицо знало или должно было знать о наличии таких ограничений.

Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Обязанности товарищей по содержанию общего имущества и порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей, определяются договором простого товарищества.

Решения, касающиеся общих дел товарищей, принимаются товарищами по общему согласию, если иное не предусмотрено непосредственно договором.

Ведение общих дел и права товарищей

При ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если договором не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участниками договора простого товарищества. При совместном ведении дел для совершения каждой сделки требуется согласие всех товарищей.

Товарищ, совершивший от имени всех товарищей сделки, в отношении которых его право на ведение общих дел товарищей было ограничено, либо заключивший в интересах всех товарищей сделки от своего имени, может требовать возмещения произведенных им за свой счет расходов. Однако при условии, что имелись достаточные основания полагать, что эти сделки были необходимыми в интересах всех товарищей. Товарищи, понесшие вследствие таких сделок убытки, вправе требовать их возмещения.

Каждый товарищ независимо от того, уполномочен он вести общие дела товарищей или нет, вправе знакомиться со всей документацией по ведению дел. Отказ от права на информацию или его ограничение, в том числе по соглашению товарищей, недействительны. Пострадавшая сторона в любой момент может применить последствия недействительности ничтожной сделки (ст. 166-168 ГК РФ).

Общие расходы и убытки товарищей покрываются в порядке, определенном соглашением сторон, а при его отсутствии - пропорционально стоимости их вкладов в общее дело. При этом ни один из товарищей не может быть полностью освобожден от участия в покрытии общих расходов или убытков (ст. 1046 ГК РФ).

Товарищ, ведущий общие дела, составляет и представляет участникам договора о совместной деятельности в порядке и сроки, установленные договором, информацию, необходимую им для формирования отчетной, налоговой и иной документации. При этом представление товарищем, ведущим общие дела, информации, включаемой в бухгалтерскую отчетность товарищей, осуществляется в сроки, определенные договором, но не позднее сроков, установленных Законом о бухгалтерском учете.

ПБУ 20/03 установлены правила и порядок раскрытия информации об участии в совместной деятельности в бухгалтерской отчетности коммерческих организаций (кроме кредитных организаций).

Для целей ПБУ 20/03 под информацией об участии в совместной деятельности понимается информация, раскрывающая часть деятельности организации (отчетный сегмент), осуществляемой в целях извлечения экономических выгод или дохода совместно с другими организациями и (или) индивидуальными предпринимателями путем объединения вкладов и (или) совместных действий без образования юридического лица.

Информация об участии в совместной деятельности подлежит раскрытию в бухгалтерской отчетности организации при наличии договоров, условиями которых устанавливается распределение между участниками обязанностей по финансовой и иной совместно осуществляемой деятельности в целях получения экономических выгод или дохода.

Положение определяет правила отражения хозяйственных операций в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности организации в случаях совместного осуществления операций, совместного использования активов и совместного осуществления деятельности.

Особенности выхода из договора

Договор простого товарищества носит личностно-доверительный характер.

В случае если один из участников совместной деятельности изъявит желание выйти из договора, он вправе истребовать внесенную в общую собственность индивидуально-определенную вещь обратно.

В то же время имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между участниками по соглашению между ними. Таким образом, участник может, если он не возражает, получить при разделе общей собственности товарищества не тот объект, который был его вкладом в капитал товарищества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

При выходе одного из участников совместной деятельности договор простого товарищества может быть расторгнут, а может и продолжать свою деятельность.

Договор простого товарищества расторгается в случае выбытия одного из участников по причинам признания недееспособным, ограниченно дееспособным, смерти, ликвидации, банкротства и так далее, если соглашением между остальными товарищами или договором не предусмотрено иное (см. ст. 1050 ГК РФ).

Одним из оснований прекращения договора может быть истечение срока его действия. Если же договор носит бессрочный характер (заключен без указания срока), любой из товарищей вправе не позднее чем за три месяца до предполагаемого выхода из договора заявить об этом (ст. 1051 ГК РФ). Такой выход следует рассматривать как отказ от дальнейшего исполнения договора, и последний считается расторгнутым в отношении выбывшего лица (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Договор простого товарищества может быть расторгнут по требованию одной из его сторон:

- если он согласно статье 450 ГК РФ существенно нарушен другой стороной (нарушение повлекло или повлечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора). Например, стороной по договору не был внесен вклад;

- если у инициатора расторжения имеется уважительная причина, затрудняющая его дальнейшее участие в договоре (сложное финансовое положение и т.д.). Это условие применяется, если договор был заключен с указанием срока или цели договора в качестве отменительного условия (ст. 1052 ГК РФ). Например, по условиям договора вкладом индивидуального предпринимателя являлось его трудовое участие по выполнению работ по строительству объекта. При этом договором предусмотрено, что в случае невозможности выполнения работ физическим лицом договор прекращается (отменительное условие). Например, в период выполнения работ физическое лицо заболело и не имеет возможности дальнейшего осуществления работ, и соответственно, достижение цели договора по созданию объекта недвижимости невозможно. В этом случае болезнь участника договора будет являться уважительной причиной для расторжения договора. В данном случае инициатор расторжения договора обязан возместить остальным товарищам реальный ущерб, нанесенный расторжением договора.

Если выход одного из товарищей не повлек расторжения договора, лицо, участие которого в договоре прекратилось, отвечает перед третьими лицами по общим обязательствам, возникшим в период его участия в договоре, так, как если бы оно осталось участником договора простого товарищества в силу положений статьи 1053 ГК РФ. Вид и размер ответственности определяются по правилам статьи 1047 ГК РФ.

Раздел общего имущества участников после прекращения договора простого товарищества зависит от того, на каком правовом основании это имущество было передано или находилось в распоряжении товарищей. Если оно принадлежит товарищам на праве общей долевой собственности, его раздел осуществляется по правилам статьи 252 ГК РФ.

Уступка доли

По договору простого товарищества участник может реализовать свою долю в простом товариществе только при условии соблюдения статьи 250 ГК РФ (право преимущественной покупки другими товарищами). А передача своих прав новому лицу возможна только при согласии всех участников договора.

Данное положение законодательства подтверждается арбитражной практикой (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве"): "Уступка права требования по договору о совместной деятельности без согласия всех участников невозможна, поскольку это противоречит статье 388 ГК РФ. Согласно пункту 2 статьи 388 ГК РФ не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. Поскольку по договору о совместной деятельности личность его участника имеет существенное значение, уступка требования по нему возможна только в том случае, если согласие на уступку предусмотрено договором или последующим соглашением его участников".

Различия договора долевого участия и договора о совместной деятельности

Таким образом, если в качестве инвесторов строительства выступают несколько юридических лиц, то организовать договорные отношения можно через заключение договора совместной деятельности (с последующим заключением участниками этой деятельности договора с заказчиком-застройщиком) или договора долевого участия в строительстве (каждый соинвестор заключает договор с застройщиком в соответствии с законом N 214-ФЗ). Необходимо учитывать следующие различия во взаимоотношениях сторон по этим видам договоров:

- участники договора долевого участия не ведут отдельного баланса по осуществляемым ими инвестициям;

- различен порядок передачи прав участников по договору участия в долевом строительстве и договору простого товарищества.

В отличие от участников совместной деятельности, руководствуясь положениями статьи 6 Закона N 39-ФЗ и Законом N 214-ФЗ, инвестор свободно передает свои права по договору на осуществление капитальных вложений и на их результаты другим физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления. Статья 11 Закона N 214-ФЗ предусматривает лишь требование о том, что уступка допускается только после уплаты дольщиком цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ (глава 24).

По договору же простого товарищества участник может реализовать свою долю в простом товариществе только при условии соблюдения статьи 250 ГК РФ: право преимущественной покупки другими товарищами, согласие всех других товарищей на передачу прав и обязанностей новому лицу.

По договору участия в долевом строительстве участники ограничиваются внесением вклада в общее имущество в целях создания нового объекта или реконструкции уже существующего, при этом, как таковой, деятельности участниками не ведется. Совместной эксплуатации построенного объекта в рамках этого договора также не происходит. С момента создания нового объекта может появляться новое объединение в целях совместной эксплуатации. В договоре же простого товарищества участники совместно действуют для достижения определенной в договоре цели, что предполагает помимо внесения вкладов иные действия в общих интересах (например, совместная эксплуатация построенного объекта).

По договору простого товарищества необходимо распределять прибыль и убытки между товарищами, по договору инвестирования, как таковой, такой обязанности нет. Однако если по условиям договора долевого участия цена договора может быть изменена после его заключения, то все инвесторы должны будут довнести взносы пропорционально размеру своих инвестиций.

По нашему мнению, исходя из вышеизложенных прав и обязанностей сторон по совместной деятельности и долевому участию в строительстве последний вариант для инвесторов предпочтительнее.

2. Учет затрат у инвестора

Инвесторы финансируют строительство объекта путем перечисления инвестиционных взносов заказчикам-застройщикам в соответствии с заключенными с ними договорами.

Учет получаемых средств на бухгалтерских счетах

В рамках договора реализации инвестиционного проекта заказчик-застройщик получает от инвестора средства на финансирование капитальных вложений. Эти деньги имеют целевое назначение и могут отражаться по кредиту счета 86 "Целевое финансирование" в корреспонденции со счетом 55 "Специальные счета в банках", субсчет "Средства целевого финансирования, полученные от инвестора". Однако на практике полученные денежные средства от инвесторов в большинстве случаев отражаются по дебету счета 51 без использования счета 55.

Порядок и размеры финансирования должны быть оговорены в договорах на реализацию инвестиционных проектов.

Данные средства используются только на инвестирование строительства в соответствии с назначением, определенным в договоре с инвестором.

В полученных от инвестора денежных средствах на финансирование строительства содержится оплата стоимости услуг заказчика-застройщика по организации строительства. Поэтому эти средства в размере сметной стоимости услуг заказчика-застройщика являются для него предоплатой. Стоимость услуг заказчика-застройщика отражается по дебету счета 86 "Целевое финансирование" и кредиту счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", субсчет 62-1 "Авансы полученные".

НДС и налог на прибыль

С полученных от инвестора до 1 января 2006 года денежных средств в части сметной стоимости услуг по организации строительства, оплаченных авансом, заказчик-застройщик обязан был исчислять и уплачивать в бюджет НДС на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 162 НК РФ. Суммы налога, исчисленные и уплаченные с авансов, подлежали вычетам лишь после оказания услуг (выполнения работ) (п. 6 ст. 172 НК РФ).

Обратите внимание. С 1 января 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 22 июля 2005 г. N 119-ФЗ. Этим законом подпункт 1 пункта 1 статьи 162 НК РФ, на основании которого полученные авансы подлежали обложению НДС, признан утратившим силу. Одновременно с этим изменен момент определения налоговой базы. С 2006 года моментом определения налоговой базы признается наиболее ранняя из двух дат: день отгрузки или день оплаты (частичной оплаты), а такой момент определения налоговой базы, как "по оплате", перестает существовать. Таким образом, полученные авансы продолжают облагаться НДС, но только уже на основании другой нормы законодательства.

Инвесторы используют для финансирования строительства собственные средства, остающиеся в их распоряжении после уплаты налогов, поэтому дополнительному обложению налогом на прибыль данные средства не подлежат. Привлеченные средства других инвесторов и соинвесторов также не подлежат налогообложению в соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ.

Полученные заказчиком согласно заключенным договорам денежные средства от организаций-дольщиков в порядке долевого участия в строительстве, в том числе жилья, также являются источником целевого финансирования и не облагаются налогом на прибыль.

При этом следует учитывать, что размер денежных средств, полученных от каждого соинвестора (дольщика), в момент подписания актов выполненных этапов работ либо сдачи объекта "под ключ" (в зависимости от условий договора, заключенного между заказчиком и инвесторами строительства) не должен превышает фактических затрат по строительству переданной части объекта организации-дольщику. Доходы в виде средств дольщиков, аккумулированных на счетах заказчиков (застройщиков), подлежат включению в состав внереализационных доходов в случае, если получатель фактически не использовал такие средства до момента завершения строительства объекта в сроки, установленные в договоре о долевом участии в строительстве.