«Нововведения в законе о долевом строительстве, принятые летом 2017 года, безусловно найдут свое отражение в картине рынка. Очевидно, что застройщик в последние годы вынужден жертвовать во благо безопасности дольщика, о чем свидетельствую постепенные ужесточение закона: растет как финансовое давление, так и степень ответственности перед надзорными органами. Да, правки в законе будут способствовать комфорту дольщиков, однако те же дольщики вряд ли станут приветствовать рост цен на квартиры …» Алексей Зубик. Коммерческий директор компании BSA

Солидаризируется с позициями вышеупомянутых экспертов и Директор департамента продаж и оформления компании "Магистрат", Ольга Павлова. Она также отмечает прямую зависимость между ужесточением регуляторных требования и повышением цен на реализацию строительных проектов.

«Отныне на каждый отдельный строительный проект строительная фирма будет вынуждена оформлять обособленное юридическое лицо, что нельзя не учитывать при вычислении издержек, поскольку строительные компании не часто реализуют лишь один проект. Скорее всего следствием этого станет размножение дочерних компаний застройщика и связанный с ним рост внутригрупповых расходов. Безусловно, строительный рынок и деятельность девелоперов в частности нуждаются в особом контроле, однако при условии того, что Россию настиг экономический спад, нагрузка рынка новой волной требований и формальностей может привести к уходу с рынка молодых строительных компаний, а также росту цен на жилищную площадь …» Директор Департамента продаж и оформления компании "Магистрат". Ольга Павлова.

«Конечно, обременение застройщиков новыми законодательными требованиями непременно приведёт к закономерным расходам. В непростых экономических условиях не каждому застройщику по силам покрыть десять процентов от проектной стоимости. В связи с этим, многие, в особенности молодые компании, будут вынуждены брать на себя серьезные риски, кредитуя свой бизнес. Именно поэтому нам стоит ожидать закономерного удорожания реализации строительных проектов, компенсировать которое строительная организация будет способна либо за счет повышения стоимости квадратного метра жилья, либо за счет жертвования собственной выручкой…»

Управляющий партнер "Метриум Групп". Мария Литинецкая.

Вице-президент по правовым вопросам концерна ЮИТ, Валентина Епифанова, подтверждает реальность угрозы для строительного рынка в виду новых поправок к 214-ФЗ. Помимо этого, Валентина Епифанова считает необходимым отметить, что новые поправки созданы в угоду национальным банкам и финансовым организациям, а не застройщиками и инвесторам.

«При новых условиях банки стали осуществлять нетипичные для себя прежде функции контроля за строительными сметами, вследствие чего застройщик вынужден становить заложником банка, у которого открыт счет. Данный принцип, безусловно, даст необходимые гарантии лицам, инвестирующим средства в реализацию строительного проекта, но в тоже время станет причиной значительного увеличения расходов на строительство не только за счет финансирования банком, но и посредством увеличения расходов самих строительных компания на обеспечение новой системы…»

Вице-президент по правовым вопросам Концерна ЮИТ.

Валентина Епифанова.

Стоит отметить, что мнение В. Епифановой не является голословным. Оно в целом соответствует текущему положению дел и отражает сущность законодательных трендов. Позиция Елены Епифановой разделена множеством экспертов и представителей отрасли. Например, руководитель аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости», Алексей Чемоданов, убежден, что постепенный отказ от долевого финансирования решит проблему с обманутыми инвесторами, однако при новой конфигурации способностью к выживаемости будут обладать лишь «крупные» и «средние» строительные компании, обладающие большой клиентской базой и солидным опытом в строительстве. В подобных условиях монополизация рынка остается лишь вопросом времени. Кредитование строительных проектов является привлекательным и перспективным направление бизнеса для отечественных банков, однако рынок может потерять добросовестных застройщиков, что скорее всего приведет к снижению темпов комплексного освоения территории и ухудшению качества объектов недвижимости.

Исходя из анализа экспертных оценок можно констатировать, что отечественными строительными компаниями новые поправки к ФЗ N 214 воспринимаются отрицательно. Установленные требования не отвечают интересам застройщиков и не способствуют улучшению условий ведения бизнеса. Тем не менее, данное условие позволяют автору полагать, что-либо между строительным кланом и законодательными органами может существовать коммуникационные барьеры, либо властные органы намерено пренебрегают интересами застройщиков, в первую очередь интересы дольщиков и финансовых организаций.

Весомую роль в конфигурировании законодательного акта сыграла совместная работа Правительства Санкт-Петербурга и представителей отраслевого сообщества. В начале 2018 года рабочей группой «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» коллегиальным был подготовлен проект о внесении поправок в 214-ФЗ.

25 января 2017 года в Смольном прошло очередное заседаний рабочей группы. Под руководством начальника аппарата вице-губернатора Санкт-Петербурга И. Н. Албина, А. А. Золотова, в составе 48 участников был подготовлен рекомендательный пакет изменений к 214-ФЗ. На заседании присутствовали представители крупных петербургских застройщиков, профессиональных объединений, а также руководители городских комитетов и служб.

25 января при рассмотрении пакета законодательных правок на заседании рабочей группы присутствовали следующие участники. Со стороны власти Санкт-Петербурга: исполняющий обязанности директора Комитета по строительству Санкт-Петербурга, Барановский Е. П., начальник отдела инвестиционной политики и энергосбережения Комитета по строительству Илларионова Е. В., заместитель председателя Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, Мельникова С. А., помощника депутата Государственной Думы Романова М. В, Чернышёв К. В., заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре, Стененко М. В. Со стороны бизнеса: директор по развитию ООО «ЛСР», Михальченко О. В, генеральный директор ООО «Setl city», Еременко И. А., генеральный директор ООО «Градостроительные решения», Морозова О. С., генеральный директор ООО «Симос», Фурман А. Ю., директор проектного управления группы компаний «RBI», партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры», Некрестьянов Д. С. Со стороны профессиональных объединений и организаций: генеральный директор саморегулируемой организации «Объединение строителей Санкт-Петербурга», Белоусова А. И., исполнительный директор НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», Бодрова Е. С., вице-президент Российского союза строителей по СЗФО, Бритов О. А.

Рабочая группа провела анализ содержания текущей редакции нормативного акта и, заслушав тезисы представителей класса застройщиков и некоммерческих организаций, выработала единую позицию от Санкт-Петербургу. Поскольку рабочая группа, является одним из структурных подразделений штаба по улучшению условий бизнеса при Г. С. Полтавченко, доведение позиции до высшего законодательного органа было обеспечено за счет сил Губернатора Санкт-Петербурга. А. А. Золотовым было изначально отмечено, что приоритетной целью реформы является защита интересов участников долевого строительства. Однако, члены рабочей группы выразили обеспокоенность по поводу нововведений 214-ФЗ, вступающих в силу с июля 2018 года, которые устанавливают новые требования и ограничения к строительным компаниям, а также к регламенту их работы.

Для того, чтобы определить характер проекта изменений, предложенных властью и бизнесом, а также чтобы понять, насколько потенциальные изменения удовлетворяют позициям предпринимателей, выделенным ранее, обратимся к пояснительной записке к проекту Федерального Закона.

«Права участников долевого строительства будут обеспечены защитой, только в том случае, если в обмен на уплату ими денежных средств им будут в установленное время сданы объекты долевого строительства высокого качества, и при этом, надежды дольщиков относительно параметров среды расположения объекта долевого участия будут подтверждены. Именно поэтому законодательные ограничения по отношению к строительным компаниям не должны становиться причиной фактической невозможности окончания работ по возведению жилых объектов, требования закона не должны повышать вероятность ухудшения работы сектора жилищного строительства в целом, поскольку это негативно отразится в первую очередь на участниках долевого строительства, при это возможность предоставлена им компенсации будет исключена. Помимо этого, стоит учитывать, что дополнительные расходы застройщика станут причиной повышения стоимости жилья и других объектов долевого строительства для их покупателей, поэтому необходимо избегать регуляторных требований, необоснованно повышающих издержки застройщиков. »

Из пояснительной записки Санкт-Петербургской рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» законодателю.

Изучение содержания пояснительной записки к законодателю позволило выяснить, что по мнению членов Санкт-Петербургской рабочей группы, текущая редакция закона сулит для отрасли жилищного строительства большое количеством рисков. Например, невозможность своевременного и качественного возведения объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, а также оснащения придомовой территории. Вероятность увеличения случаев невыполнении застройщиками требований договоров, по оформленным в публичных интересах с субъектами Российской Федерации и субъектами местного самоуправлении, а также по договорам с участниками долевого строительства.

Члены рабочей группы убеждены в существенном увеличении цен на квадратный метр жилья, который связан с увеличением издержек, вызванных ужесточением условий ведения бизнеса. Чрезмерное регулярное давление может привести к необоснованным приостановлениям деятельности и, как следствие, к появлению «брошенных» дольщиков.

Проект изменений получил одобрение Заседания Союза строительных объединений и организаций, прошедшего 14 февраля 2018 годав контактном центре Союза, при участии вице-губернатора Санкт-Петербурга И. Н. Албина, а также исполняющего обязанности председателя комитета по строительству. По отношению к текущей редакции закона И. Н. взыскался следующим образом:

«Мы проявляем обеспокоенность по отношению к поправкам, ранее внесенным в 214-ФЗ, в них мы видим не только пользу для покупателей недвижимости, но также и негативные последствия для строительного рынка, для компаний, работающих на рынке жилищного строительства. Игнорировать эту проблему ни в коем случае нельзя» Албин И. Н. Вице-губернатор Санкт-Петербурга.

Правительству и застройщикам удалось достигнуть компромисса по части распределения средств участников долевого строительства на возведение объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Данная идея способна позволить осуществлять обеспечение проекта не только за счету части аффилированных структур, но и при помощи банковского кредитования. Сегодня застройщиком за счет собственных ресурсов приобретаются территории под строительство, обеспечиваются гарантийные положения по сданным жилым объектам, оплачивается выполнение договорных требований о создании инфраструктурных объектов.

«…Очевидно, что данные нововведения очень значительны, поскольку позволяют в максимальной степени обеспечить удовлетворение прав дольщиков на комфортные жилищные условия. Помимо этого, нами была проделана работа по наделению застройщиков новыми возможностями в защите своих прав, в том числе и в судебном порядке. Например, при возникновении замечании, полученных от регулирующих органов. Актуальная редакция закона оставляет застройщиков достаточно уязвимыми, что повышает вероятность срыва строительства и, как следствие, банкротства.» А. А. Золотов. Руководитель рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства»

Здесь автор должен дать свой комментарий, указанном нововведению и адресовать читателя к части исследования, где автором были рассмотрены проблемы взаимодействия застройщиков с органами власти Санкт-Петербурга. Проблемой в формировании Фонда социальных обязательств застройщиков стали, разноглася по поводу установленного размера взноса строительными компаниями. Препятствовали согласию и разночтения, касательно стоимости возведения квадратного метра жилого объекта. По данным аудиторского агентства KPMG, этот параметр оценивается в 46 000 рублей, однако, застройщиками предлагается иная цифра: 51 925 рублей. Автор делает предположение, что, возможно, по мнению органов власти, снижение финансового бремени с застройщиков, за счет расширения перечня возможностей привлечения средств участников долевого проекта, позволит перераспределить часть средств в пользу развития социальной и транспортной инфраструктуры. Подобную оценку в экспертном интервью исследователю также дал GR-специалист «СПБ-реновация», В. Л. Ефремов.

Также застройщикам хотят разрешить иметь счета в нескольких уполномоченных банках. Конкретный жилой проект будет привязан к одному конкретному счету. Но у застройщика должна быть возможность сменить обслуживающий его банк. Это позволит избежать навязывания невыгодных условий со стороны банка и рисков, связанных с отзывом лицензии. Еще один важный момент: в поправках предусмотрена возможность после ввода дома в эксплуатацию использовать средства со счета для финансирования следующих проектов. Сейчас компания не вправе тратить деньги, пока последняя квартира не будет принята дольщиком. Это создает питательную среду для потребительского экстремизма: гражданин под надуманными предлогами может не принимать квартиру годами. Петербургские предложения касаются и момента вступления закона в силу: новые требования не должны затронуть уже начатые проекты комплексного освоения территорий.

В рамках проведения исследования автор работы провел беседу с тремя экспертами на предмет эффективности взаимодействия застройщиков Петербурга и органов власти в рамках реформирования 214-ФЗ в 2018 году. Далее в тесте будут приведены выдержки из экспертного интервью с Бритовым О. А. и Фроловым С. Т. Выбор экспертов опосредован тем, что они принимали участие в заседания рабочей группы в период подготовки изменений в законодательный акт. Также, участие в интервью принял GR-специалист застройщика «СПБ-Реновация», Ефремов В. Л.

В 2018 году в Санкт-Петербурге рабочей группой «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» был разработан рекомендательный пакет нововведений в 214-ФЗ. Как Вы считаете, насколько эффективна роль подобных форм взаимодействия власти и бизнеса в рамках совершенствования строительного законодательства.

БритовО. А: Роль подобного рода организаций чрезвычайно высока. А петербургский опыт уникален тем, что рабочей группе удалось в кратчайшие сроки довести наши наработки до высших инстанций. Буквально через три недели документ был подписан Г. С. Полтавченко. Есть все основания полагать, что в скором времени он будет лежать на столе у В. И. Матвиенко. Этим достижением мы гордимся. Конечно, форма коллективного обсуждения является той формой, при которой достижение компромисса между законодателями, строителями, дольщиками и застройщиками происходит максимально быстро и с наиболее выгодным для всех сторон эффектом. Индивидуальное лоббирование интересов в Российской Федерации либо ни к чему не приводит, либо приводит к поляризации закона в пользу частных интересов. Примером тому служит набившее оскомину положение закона «Одно разрешение на строительство - один объект», которое было «протиснуто» двумя-тремя людьми, буквально за одну ночь. Теперь эту проблему приходится коллегиально. Дольщикам, кстати говоря, данное положение также пользы не принесет, поскольку застройщикам приходится отказываться от строительства социальных объектов (школ, детских садов, поликлиник). Именно поэтому принцип совещательности является настолько важным, а профессиональные ассоциации являются наилучшей формой, позволяющие привести стремления участников рынка к единому знаменателю.

Фролов С. Т: В одиночку подобные проблемы решать невозможно. Если застройщик по собственной инициативе попробуют внедрить изменения в законодательство, боюсь, его никто не станет слушать не станет. Он будет искать единомышленников, которые бы разделяли с ним его видение, в каком направлении должна развиваться отрасль. Именно для этого и существуют подобные рабочие группы, где представители самых разных организаций, общественных и профессиональных, могут сесть за один стол переговоров и договориться.

Предварительный анализ позиций участников рынка позволил установить, что содержание текущей редакции 214-ФЗ во многом носит ужесточающий характер по отношению к застройщикам. На ваш взгляд, при работе рабочей группы удалось ли учесть интересы всех участников, привлечённых к данной процедуре?

Бритов О. А: Должен заметить, что в последние годы к застройщикам сформировалось достаточно странное отношение. Дольщики и чиновники склонны уличать в строительных компаниях жуликов и мошенников. Так сложилось исторически. Но удивительно другое. Например, знаете ли Вы, какой процент составляет доля обманутых дольщиков в Санкт-Петербурге? Около 2%. Это очень низкий процент. Однако даже наличие такого мизерного процента способно настолько негативно влиять на имидж застройщиков. Тем не менее, ужесточением нововведения могут казаться для недобросовестных застройщиков. Для всех участников межведомственной группы было очевидным, что исполнение простых требований закона не приведет к кризису, но в значительной степени обезопасит застройщиков от ненужных судебных исков и санкций от надзорных органов.

Фролов С. Т: Могу Вас заверить, что перед началом работы комиссии мы условились, что будем руководствоваться прежде всего этическими принципами. Нашей целью было создание таких условий, которые позволили бы избавить рынок от недобросовестных застройщиков. Должен отметить, что инициатива была поддержана не только законодателями, но и самими застройщиками, потому-как последние также заинтересованы в честной и добросовестной конкуренции.

Ранее автором было установлено. Что учреждение компенсационного фонда вызвало неоднозначную реакцию у рынка. Однако, регламент формирования фонда остался неизменен. Участниками рабочей группы данный вопрос не выносился на рассмотрение. Исследователь обратился к экспертам с вопросом о том, какую позицию занимают они по отношению к данной инициативе.

Сегодня по отношению к компенсационному фонду мнения застройщиков разделились: одни считают, что фонд значительно снижает риск возникновение «неодостроев», другие - видят в нем потенциальную угрозу высоких финансовых издержек. Насколько полезен компенсационный фонд для бизнеса и дольщиков на Ваш взгляд?

Бритов О. А:В первую очередь, разумеется, фонд существует для того, чтобы обеспечить защищенность дольщиков от потери их денег. Но и для застройщиков он является страховым случаем. Уверен, что и Вам понятно, что гораздо проще изыскать 10% средств из текущего бюджета, чем прибегать к обременительным долговым обязательствам. Иные строительные компании находят выход в процедуре банкротства. А потом их в России день с огнем не сыщешь. В итоге простые люди остаются у разбитого корыта, а ответственность за решение проблем, разумеется, тяжким бременем ложится на власть, пусть даже решение подобного рода проблем не является её обязанностью. К счастью, таких компаний в 2018 году практически не осталось. Застройщик прекрасно понимает, что инвестирую в фонд, он защищает не только свой бизнес.

Иное мнение в интервью высказал GR-специалист компании «СПБ-Реновация. Владимир Леонидович Ефремов. Представитель петербургского застройщика полагает, что фонда не является совершенным и нуждается в пересмотренные правил его формирования.

Ефремов В. Л.: Сам по себе фонд небезупречен и не до конца прозрачен. Но это не значит, что замысел плохой. Фонд должен существовать. Действительно, для компании, столкнувшейся с финансовыми неурядицами, фонд является чем-то вроде подушки безопасности. Но есть одна проблема. Деньги, однажды внесенные в фонд, остаются там навсегда. Взнос в данном случае не является залоговым активом. Теперь каждый строительный проект требует внесения крупной суммы средств, которая будет компенсирована взвинчиванием цены за жилплощадь.

Проведенное исследование позволяет автору положительно оценивать результат деятельности рабочей группы в рамках реформирования 214-ФЗ. Позиции отечественных застройщиков, выявленные при анализе вторичных данных, а также их основные претензии к текущей редакции 214-ФЗ, были учтены участниками совещательного органа. Пакет изменений, разработанный рабочей группой, рассчитан не только на обеспечение защиты прав участников долевого строительства, но и на совершенствование условий для предпринимательской деятельности в сфере жилищного строительства.

Санкт-Петербургский опыт взаимодействия застройщиков и органов власти в контексте реформирования 214-ФЗ в 2018 году имеет уникальные черты. Во-первых, как уже было отмечено автором ранее, выработанный комплекс корректировок имеет компромиссный характер, он сохраняет баланс интересов и прав между застройщиками и участниками долевого строительства. Во-вторых, экспертами отмечена оперативность разработки и продвижения инициативы города до законодателей. Оперативность реализации проекта обеспечена в том числе благодаря содействию и личному контролю высших представителей власти Санкт-Петербурга. Вышеуказанное позволяет автору сформировать очередной вывод в своей работе: в реализации проектов, инициированных бизнесом и органами власти в сфере строительства, участие высших должностных лиц имеет решающее значение.

2.3 Взаимодействие застройщиков и органов власти Санкт-Петербурга в развитии социальной инфраструктуры жилых территорий

Сегодня для Санкт-Петербурга присущи высокие темпы развития жилищно-строительной сферы, однако, при имеющемся дефиците бюджетных средств на развитие и поддержку социальной инфраструктуры, администрация города, при содействии СПб ГБУ «Управление строительными проектами», начиная с 2012 года осуществляют деятельность по поиску источников финансирования в программу комплексного улучшения социальной инфраструктуры мегаполиса. Так, за последние пять лет. Инвесторы заключили с Правительством Санкт-Петербурга121 контракт по возведение более чем 200 учреждений образования, здравоохранения, а также других жизненно-важных объектов. Общая сумма всех контрактов превышает 90 млрд рублей Результаты работы по привлечению внебюджетных инвестиций в развитие социальной инфраструктуры Санкт-Петербурга в 2017 году / СПБ ГБУ управление строительными проектами [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://www. gov. spb. ru/gov/admin/albin-igor-nikolaevich/news/127246/ (дата обращения: 06. 04. 18). В рамках данного сотрудничества сдано уже более 70 построек, реализованных силами местных строительных компаний.

В 2017 году серьезных успехов в Санкт-Петербурге удалось достигнуть в направлении развития социальной инфраструктуры. 2017 год отметился выдающимся показателем по количеству объектов, возведенных в рамках инвестиционных проектов. Этому успеху сопутствовало плодотворное сотрудничество петербургского правительства и коммерческих структур, осуществляющих свою деятельность на территории города. По прошествии 2017 года было зафиксировано, что благодаря использованию привлеченных инвестиций в Санкт-Петербурге было введено более 20 социальных объектов. В том числе: восемнадцать детских садов, рассчитанных 2900 детей; две средние школы, общей вместимостью 1220 мест, один объект системы здравоохранения, один пункт охраны. Помимо этого, после реконструкции была возобновлена работа трех общеобразовательных учреждений. Всего бюджет на развитие социальной инфраструктуры города пополнился более чем на 8 млрд руб Правительством Петербурга совместно с инвесторами в 2017 году введено в эксплуатацию 25 объектов социальной инфраструктуры / Официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www. uspspb. ru/novosti/rezultaty-raboty-po-privlecheniyu-vne/ (дата обращения: 06. 04. 18).

Наиболее активное участие в совершенствовании социальной инфраструктуры Санкт-Петербурга проявила строительная организация «ЛСР», под началом которой было возведено пять важных объектов, в числе которые одна начальная школа, два детских сада и два парка в Красногвардейском и Калининском районах. Отметился и застройщик «Северный город», обеспечивший строительство детских садов в Невском и Приморском районе, а также открывший в текущем году двери будущим воспитанникам в один из них (ЖК «Грин Сити» в Невском районе). Три учебных заведения для детей открыл застройщик «SetlCity». По два объекта на счету «Главстроя» и «Форума».

Наибольше количество новых объектов социальной инфраструктуры было возведено в Приморском районе, где силами застройщиков было открыто три детсада и три школы.

В 2017 году приоритетной задачей на 2018 год правительство Санкт-Петербурга ставило наращивание успеха в области поиска новых источников привлечения частных инвестиций. Как показывает практика, сотрудничество бизнеса и власти способствует форсированию темпов возведения сооружений социальной инфраструктуры, в том числе и благодаря повышению количества сооружений, безвозмездно переводимых на баланс города.

На 2018 года запланировано введение еще более двадцати объектов общественного пользования. Двух школ, восемнадцати детских садов и четырёх встроенных объектов, реализация которых потребует более девяти миллиардов рублей. Однако, предлогом для партнерства является не только финансирование и возведение социальных объектов, но и передача городу земель под строительство, права на владение которыми принадлежат застройщику.

Однако, в 2018 году реализация цели, поставленной Правительством Санкт-Петербурга по части поиска внебюджетных средств, оказалась под угрозой срыва. Дело в том, что администрации не удалось договориться с застройщиками по вопросам финансирования объектов социальной инфраструктуры. Городской комитет по строительству впервые за последние несколько лет планирует увеличить финансирование проектов по возведению сооружений социальной инфраструктуры, используя имеющиеся средства из бюджета города Смольный оплатит социалку. В 2018 году чиновники планируют ввести в эксплуатацию в 5 раз больше школ и детсадов, чем в 2017-м / Деловой портал [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://www. dp. ru/a/2018/03/12/Smolnij_oplatit_socialku (дата обращения: 09. 04. 18). В наступившем году депутаты намерены завершить работы по строительству 61 объекта. Планируется возведение образовательных, медицинских и культурно-досуговых учреждений. Данный показатель более чем в пять раз превышает аналогичный за 2017 год.

Причиной, в связи с которой чиновникам и девелоперами не удалось достичь договоренности, является спор по поводу функционирования Фонда социальной ответственности (ФСО). Решение о создании данного фонда было принято в 2017 году по инициативе вице-губернатора Санкт-Петербурга, Игоря Албина. В начале 2017 года Комитетом по строительству Санкт-Петербурга было проведено исследование дефицита и профицита мест в социальных объектах во всех районах Петербурга. Выявленные данные показали, что на момент начала года в Санкт-Петербурге имел место дефицит более 22000 мест в детских дошкольных учреждениях, а также профицит в среднеобразовательных учреждениях в 3600 мест. По замыслу чиновников, данный фонд должен был позволить ликвидировать дефицит обеспечения жителей Санкт-Петербурга количеством сооружений социальной инфраструктуры Поборники. С 2018 года петербургским застройщикам придется отчислять на социальную инфраструктуру по 11 тыс. рублей с каждого 1 м2 нового жилья / Деловой портал [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://www. dp. ru/a/2017/12/03/Socialnaja_desjatina (дата обращения: 09. 04. 18).

В декабре 2017 года было проведено заседание Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» во главе с начальником аппарата вице-губернатора Санкт-Петербурга И. Н. Албина, А. А. Золотовым. Одной из тем, поднимаемых на заседании рабочей группы, стал вопрос о разработке механизма функционирования Фонда социальной ответственности застройщиков Петербурга. Незадолго до проведения мероприятия, Комитетом по строительству Санкт-Петербурга был разработан документ под названием «Механизм формирования инфраструктурных затрат застройщиков» В Санкт-Петербурге разрабатывают механизм формирования инфраструктурных затрат застройщиков / Официальный сайт администрации Санкт-Петербурга [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://www. gov. spb. ru/gov/admin/albin-igor-nikolaevich/news/125140/ (дата обращения: 09. 04. 18). В содержании документа были изложены ключевые показатели развития жилищного строительства и необходимой инфраструктуры.

Из данных, предоставленных Комитетом градостроительства и архитектуры Санкт-Петербурга, стоит обратить внимание на следующие показатели. Всего в 2017 году за счет ресурсов местных застройщиков было реализовано 212 социальных объектов, общая стоимость которых превышает 90 млрд. рублей. 75% сооружений были переданы городу строительными компаниями на безвозмездной основе. 17% было выкуплено у собственников, еще 8% - сдано в аренду. На ноябрь 2017 года к сдаче готовилось еще 153 объекта, по передаче которых договоренность уже была успешно достигнута. 76% сооружений город получит в дар, 16% будет выкуплено, 8% - арендовано. Безусловно, данные показатели подтверждают высокую степень вовлеченности застройщиков в развитие социальной инфраструктуры мегаполиса.

Данные Комитета по градостроительству и архитектуре сообщают о высокой значимости внебюджетных инвестиций в сокращение (увеличение) дефицита (профицита) обеспеченности горожан объектами начальных и среднеобразовательных учреждений в перспективе до 2020 года. Так, например, дефицит мест в детских садах города планируется сократить с 22512 мест в 2017 году до 14673 мест в 2020 году. Что касается школ, то в этом направлении планируется увеличение профицита к 2020 году с 3627 мест до 26678. Следует отметить, что даже при сохранении темпов ввода социальных объектов в эксплуатацию в краткосрочной перспективе, полной ликвидации дефицита наличия мест в детских садах достигнуть не удастся. Очевидно, что решение проблемы требует большего количества времени, а также внедрения новых стимулов участия девелоперов Механизм формирования инфраструктурных затрат застройщиков / презентация проекта Комитета по со строительству [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://komstroy. spb. ru/media/uploads/userfiles/2017/11/01/mechanism. pptx / (дата обращения: 11. 04. 18).

Прежде чем перейти к детальному рассмотрению механизма формирования инфраструктурных затрат застройщиков, отметим, что вышеизложенные проблемы и инициативы являются ответом на требования горожан Санкт-Петербурга. В данном случае автор ссылается на отчеты Администрации Санкт-Петербурга об обращениях граждан за 2017 год. В первом квартале 2017 года в комитет поступило 250 письменных обращений горожан, связанных с исполнением Закона Санкт-Петербурга от 16. 04. 2008 № 238-39 «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» Статистика о работе с письменными обращениями граждан в Комитете по строительству за 1 квартал 2017 года / Обращения граждан / Официальный сайт администрации Санкт-Петербурга - Режим доступа: https://www. gov. spb. ru/gov/otrasl/komstroy/obrasheniya-grazhdan/obzory-obrashenij/ (дата обращения: 12. 04. 18). Люди, проживающие в данных микрорайонах, разделяющие цели данной программы, заявляли о чрезмерно завышенных сроках реализации процедур по совершенствованию жилой территории районов в рамках описанной программы. Из отчетов по первому кварталу очевидно, что решение проблемы доступности мест в образовательных учреждениях является одной из главных проблем муниципальных образований города. Наиболее типична данная проблема для Пушкинского, Красносельского и Приморского районов города. Родители выражали недовольство в связи с долгим ожиданием предоставления мест в близлежащий детский сад, а также в связи с нарушением порядка очереди на поступление детей в учебные заведения.

Отчет по обращениям граждан во втором квартале 2017 года также свидетельствует о необходимости форсирования темпов строительства образовательной инфраструктуры Статистика о работе с письменными обращениями граждан в Комитете по строительству за 2 квартал 2017 года / Обращения граждан / Официальный сайт администрации Санкт-Петербурга - Режим доступа: https://www. gov. spb. ru/gov/otrasl/komstroy/obrasheniya-grazhdan/obzory-obrashenij/ (дата обращения: 12. 04. 18). Во втором квартале от горожан было получено 90 обращений по вопросам совершенствования инфраструктуры новостроек. Из полученных обращений следует, что резкий прирост населения Невского района стал условием возникновения острой нехватки мест в детсадах, поликлиниках и средних образовательных учреждениях. В 2017 году в прилегающие к территории района 15 новостроек планировалось заселение большого количества молодых и многодетных семей, что, безусловно требовало, создания дополнительных мест за счет возведения новых инфраструктурных объектов.

Проблема дефицита мест в образовательных учреждениях нашла отражение и отечет третьего квартала. В блоке «Социальная сфера» 43,5 % писем включали в себя вопросы, имеющие отношение к образовательной теме. Существенное место в корреспонденции уделялось проблемам образования. Здесь так же не теряет актуальности проблема поступления в детские сады. Петербуржцы жаловались на сроки предоставления мест и на нарушение принципа очередностиСтатистика о работе с письменными обращениями граждан в Комитете по строительству за 3 квартал 2017 года / Обращения граждан / Официальный сайт администрации Санкт-Петербурга - Режим доступа: https://www. gov. spb. ru/gov/otrasl/komstroy/obrasheniya-grazhdan/obzory-obrashenij/ (дата обращения: 14. 04. 18).

Отчет по обращениям граждан за четвертый квартал 2017 года. В разделе «Образование. Наука. Культура» в 38 % обращениях были упомянуты проблемы поступления детей в дошкольные учреждения города. Таким образом, можно констатировать, что инициатива Правительства Санкт-Петербурга по созданию механизма распределения инфраструктурных затрат застройщиков имеет под собой экономическое и социологическое обоснование. В целом, данная инициатива является ответом на запрос, формируемый населением города. Однако, необходимо заметить, что экономическая часть проекта не является однозначной и взаимовыгодной для всех участников. Рассмотрим содержание экономической части проекта детально.

В качестве ключевых показателей эффективности модели Правительства видит следующее. При среднем обеспечении одного человека 28 кв. м. жилья, требуется достижение следующих нормативов: на 1000 жителей должно приходиться не менее 6533 мест в дошкольных образовательных учреждениях и 12832 мест в общеобразовательных заведениях. Данные нормативы исходят из расчета, при котором полное обеспечение одного места в детском саду будет обходиться в 2. 2 млн. рублей, а в школе - полтора миллиона рублей.

При сохранении темпа ввода жилья в 3,2 млн. м. кв., Комитет по строительству предлагает застройщикам следующие параметры расчета затрат на возведение сооружений социальной инфраструктуры: возведение одного квадратного метра дошкольного образовательного учреждения потребует от девелопера внесения 4469 рублей, а стоимость квадратного метра площади школы равна 6550 рублям. Общий ценовой порог участия застройщика составит 11000 рублей из расчета на один квадратный метр возводимой площади.

Порядок ценообразования стал именно тем камнем преткновения, из-за которого договоренность по работе Фонда социальной ответственности застройщиков в 2018 году не была достигнута. По мнению застройщиков города, стоимость квадратного метра социального объекта в 11000 рублей является весьма обременительной для большинства строительных компаний. В зависимости от планировки сооружения, а также его общей площади, расходы застройщика на строительство социальных объектов могут составить едва ли не всю выручку, полученную от реализации одного проекта жилой недвижимости. Кроме того, органы власти не учитывают разницы между показателями расходов на обеспечение возведения квадратного метра жилья эконом-касса. По данным аудиторского агентства KPMG, этот параметр в оценивается в 46000 рублей, однако, застройщиками предлагается иная цифра: 51925 рублей Механизм формирования инфраструктурных затрат застройщиков / презентация проекта Комитета по со строительству [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://komstroy. spb. ru/media/uploads/userfiles/2017/11/01/mechanism. pptx / (дата обращения: 11. 04. 18).

Обратимся к позициям российских застройщиков, чтобы узнать об их отношении к Фонду социальной ответственности, а также о том, каким они видят наиболее выгодный вариант сотрудничества. Президент группы компаний RBI, Эдуард Тиктинский полагает, что несмотря на то, что возведение школ и детских садов должно полностью возлагаться на город, идея модели формирования инфраструктурных затрат является вынужденной мерой, поскольку реализация жилищных комплексов, неоснащенных социальной инфраструктурой, будет осложнена, а её стимулирование придется осуществлять за счет изменения ценовой политики.

«Я считаю, что строительство социальной инфраструктуры должно осуществляться за счет городских ресурсов. От застройщика требуется ответственное исполнение контрактных обязательств и своевременная уплата налогов, за счёт которых и должно осуществляться создание школ, больниц и детских садов. Но в последнее время мы наблюдаем противоположную ситуацию: правительство не может реализовывать политику развития социальной инфраструктуры в полном объеме, в связи с чем ему приходится возлагать эту ответственность на застройщиков. Застройщикам ничего не остается, кроме как прийти на помощь власти, ведь жилищные комплексы, обделенные инфраструктурными объектами, окажутся малопригодными для комфортного проживания, что неминуемо приведет к понижению спроса. Вне всякого сомнения, новые жилищные комплексы должны располагать важными социальными объектами, в том числе школами, детскими садами и дорогами. В подобной ситуации идея создания фонда социального участия, куда застройщики вносили бы свои отчисления, кажется привлекательной и выгодной в первую очередь для Санкт-Петербурга. Однако, на сегодняшний день данная инициатива нуждается в обсуждении и совершенствовании. Необходимо сообща разработать прозрачные и безукоризненные стандарты формирования фонда. Есть и еще один вопрос. Рационально ли устанавливать единый размер взноса, применительно к разным районам города, поскольку все они отличаются по степени инфраструктурной оснащенности. Остается вопросом и то, будет ли застройщикам гарантировано то, что в течение ближайших нескольких лет единый размер взноса не будет изменен правительством в одностороннем порядке…» Эдуард Тиктинский, президент Группы компаний RBI.

Крайне негативную позицию по отношению к фонду социальных обязательств застройщиков занял генеральный директор СК «Дальпитерстрой», Аркадий Скоров. Он считает, что в конечном счете, расходы на обеспечение застройщиками фонда придется компенсировать участникам долевого строительства.

«Думаю, что в Правительстве города поняли, что все финансовые нагрузки, все возможные отчисления в развитие социальной среды затронут участников долевого строительства. Тех Сашу и Машу, которые (по замыслу правительства города) должны обзаводиться собственностью и воспитывать потомство в хорошо развитых условиях. Если стоимость жилья будет беспрерывно увеличиваться, то люди просто перестанут рожать детей, вместе с тем, детские сады и школы вовсе окажутся ненужными! Демография во многом зависит от степени грамотности экономических решений…» Аркадий Скоров, генеральный директор СК «Дальпитерстрой.

В экспертном интервью с исследователем лоббист компании «СПБ реновация», Владимир Леонидович Ефремов, так же отметил, что Фонд социальной ответственности не является совершенным проектом. Он нуждается в совершенствовании принципов внесения отчислений и формирования размера взноса.

«Безусловно, Смольный стремится решить проблему дефицита социальных объектов в Санкт-Петербурге, и эта проблема действительно актуальна и понятна: строительство ЖК в условиях отсутствия поблизости школ и детских садов приведет к тому, что объект просто на просто окажется невостребованным и мало пригодным для нормальной жизни. Однако, мне непонятно, почему при обязательной и своевременной уплате налогов в казну, застройщики до сих пор остаются основными инвесторами в социальную инфраструктуру города. Что касается ценового коридора в 4000 - 11000 рублей, то, на мой взгляд, размер взноса должен определяться индивидуально, применительно к тому району, в котором застройщик ведет строительные работы. В зависимости от метража постройки, расходы застройщика на строительство могут составить едва ли не всю выручку, полученную от реализации одного объекта недвижимости…»

Владимир Ефремов,GR-специалист «СПБ Реновация.

Сегодня в Санкт-Петербурге проблема недостаточности развития социальной инфраструктуры остается быть актуальной. Деятельность правительства по привлечению инвестиций в систему развития социальной инфраструктуры мотивирована стремлением к удовлетворению гражданского запроса, формируемого жителями города. Однако результаты анализа проектной документации и экспертных оценок сообщают, что решение проблемы требует создания более совершенной модели государственно-частотного партнёрства, чем предложенный Правительством Санкт-Петербурга Фонд социальных обязательств застройщиков. Принципы тарификации, установленные в теле проектной документации, не позволяют считать сотрудничество правительства города взаимовыгодным на существующих основаниях. Автор делает допущение, что содействие органов власти Санкт-Петербурга в лоббировании права застройщиков на привлечение средств участников долевого строительства на возведение объектов социальной инфраструктуры, ориентировано на создание выгодных условий для сотрудничества по проекту Фонда социальных обязательств.

В рамках второй главы автором был рассмотрен опыт взаимодействия бизнеса и органов власти Санкт-Петербурга в контексте развития системы жилищного строительства, а также улучшения условий для ведения бизнеса в сфере строительства. В рамках работы автору удалось рассмотреть проблемы взаимодействия, основные формы сотрудничества, действия, направленные на стимулирование индустрии, а также позитивные тенденции в межгрупповом сотрудничестве.

Автором были использованы следующие методы эмпирического исследования: экспертное интервью, анализ документов, анализ экспертных оценок, кейс-метод.

В параграфе 2.1. автором были выявлены ключевые показатели отрасли жилищного строительства в Санкт-Петербурге в последние годы. Автором было установлено, что в последние три года рынок демонстрирует позитивный рост темпов ввода объектов жилой недвижимости в эксплуатацию. В 2017 году, по сравнению с 2016 годом, рост составил 21%.

Однако для Санкт-Петербурга, как и для всей России, остаются быть актуальными проблемы взаимодействия бизнес-субъектов с органами власти, в числе которых: наличие большого количества административных барьеров, бюрократических процедур, неустановленных законодательством, существенно усложняющих получение разрешения на строительство, нестабильность законодательства и хаотичное применение санкций по отношению к разным застройщикам. Однако эти проблемы не остаются без внимания. Решение проблем взаимодействия осуществляется под контролем и по инициативе высших должностных лиц, в том числе, при участии Губернатора Санкт-Петербурга, Г. С. Полтавченко и аппарата вице-губернатора, И. Н. Албина.

Так, созданной по инициативе И. Н. Албина рабочей группе по улучшению предпринимательского климата, состоящей из представителей профессионального сообщества и органов местной власти, за несколько лет удалось добиться существенного прогресса в решении проблем отрасли. Значительно снижена продолжительность ожидания выдачи разрешений на строительство: с 237 дней до 90.

В улучшении взаимодействия между бизнесом и властью немаловажна роль информационных технологий. Благодаря единой системе строительного комплекса, созданной по инициативе Губернатора Санкт-Петербурга, удалось в несколько раз сократить количество барьеров, отмеченных экспертами: скорость выполнения процедур по правительственному администрированию строительных проектов увеличилась на 30%.

Экспертами было отмечено, что участие первых лиц Правительства города в продвижении инициатив строительного бизнеса - это то, что выгодно отличает Санкт-Петербургский опыт сотрудничества бизнеса и власти. Благодаря им в кратчайшие сроки до законодателей была доведена консолидированная инициатива города и строителей по реформированию Федерального закона об участии в долевом строительстве.

В интервью с экспертами, которые принимали участие в заседаниях по разработке пакета правок к Федеральному закону, ими было отмечено, что при разработке поправок было учтено большинство инициатив, предложенных застройщиками.

Однако анализ экспертных оценок позволяет установить, что реформирование закона во многом происходит под диктовку требований обманутых участников долевого строительства, доля которых от общего количества дольщиков составляет не более 2%. По мнению экспертов, это является причиной существенного ограничения условий ведения бизнеса, что неизбежно отражается на стоимости реализуемого жилья.

В параграфе 2. 3. автором произведен анализ государственно-частного партнерства в рамках развития социальной инфраструктуры города Санкт-Петербург. Несмотря на положительный опыт взаимодействия, сегодня правительству города и местным застройщикам не удается достигнуть компромисса в формировании фонда на строительство социальных объектов. Это связано с чрезмерно завышенными параметрами тарификации взносов застройщиков. Однако, как было отмечено GR-специалистом застройщика «СПБ-Реновация», принявшим участие в экспертном интервью, сегодня строительные компании вынуждены идти на встречу городу, поскольку государственно-частное партнерство позволяет застройщикам заручиться необходимой поддержкой местной администрации.

Заключение

Целью работы являлось осуществление анализа проблем взаимодействия строительных компаний и органов власти Санкт-Петербурга в рамках развития системы жилищного строительства, а также улучшения предпринимательского климата. Работа состоит из двух глав. Теоретической - в рамках которой автором были рассмотрены основные подходы к взаимодействию сторон, а также практической, которая содержит в себе анализ опыта сотрудничества застройщиков и органов власти Санкт-Петербурга в контексте совершенствования системы жилищного строительства и улучшения условий ведения бизнеса.

Достижение поставленной автором цели требовало решения восьми ключевых задач. Автор предлагает описать основные выводы работы, применительно к каждой из них.

1. Осуществление теоретического исследования с целью выявления основных методов и подходов к взаимодействию бизнес-структур с органами власти.

В тексте первой главы предложено описание коммуникационных концепций, включающих в себя различные методы, используемые при осуществлении взаимодействия с органами государственной и муниципальной власти. Автором было описано два актуальных подхода: Governmentrelations и лоббизм. Обращение к тому или иному подходу зависит от целей бизнес-субъекта, факторов внешней среды, специфики бизнеса, а также срочности принятия мер, направленных на удовлетворение нужд компании.

Разница между Governmentrelations и лоббизмом опосредована конечной целью их использования. Технологии GR эффективны в рамках установления долгосрочных и взаимовыгодной отношений с органами власти, тогда как конечной целью лоббиста является склонение определенных лиц принять решение в интересах компании, либо отрасли.

2. Выявление проблем, характерных для жилищного строительства в Санкт-Петербурге и системы взаимодействия строительных компаний и органов власти.

В ходе исследования было выявлено, что в последние несколько лет рынок отличается положительной динамикой темпов ввода объектов жилой недвижимости в эксплуатацию. В 2017 году, по сравнению с 2016, рост составил 21%. Застройщикам и Правительству Санкт-Петербурга также удалось достигнуть роста объёмов строительства объектов социальной инфраструктуры в рамках государственно-частного партнёрства.

Однако сегодня для Санкт-Петербурга актуальны проблемы взаимодействия бизнес-субъектов с администрацией города, в их числе: наличие большого количества административных барьеров, бюрократических процедур, неустановленных законодательством, значительно замедляющих процесс получения разрешения на строительство, нестабильность законодательства и хаотичное применение санкций по отношению к разным застройщикам. Экспертами, принявшими участие в интервью, отмечалось, что индустрия нуждается в моратории на изменение строительного законодательства. Частые изменения законодательных требований к осуществлению строительных проектов требуют серьезных временных и финансовых затрат на адаптацию, что неминуемо ведет к возникновению значительных издержек, влекущих за собой удорожание строительных работ и, как следствие, рост цен на квадратный метр.

3. Рассмотрение процедур, реализуемых Правительством Санкт-Петербурга с целью стимулирования жилищного строительства и улучшения условий ведения бизнеса. 4. Выявление актуальных форм взаимодействия строительного бизнеса и органов власти.

Развитие системы жилищного строительства и укрепление института взаимодействия бизнеса и власти реализуется при непосредственном участии Губернатора Санкт-Петербурга, Г. С. Полтавченко и аппарата вице-губернатора, И. Н. Албина.

Совершенствование системы жилищного строительства осуществляется как при помощи законодательной инициативы, так и при помощи разработки и дальнейшей реализации специальных стратегий и дорожных карт, разработанных в том числе при участии представителей бизнеса. В 2014 году Г. С. Полтавченко инициирована «Стратегии экономического и социального развития Санкт-Петербурга до 2030 года», в рамках которой запланирована реализация трех программ, ориентированных на комплексное развитие территории и улучшение условий ведения бизнеса. Благодаря распоряжениям, издаваемым на местном уровне, удалось достигнуть уменьшения количества дней, необходимых для подключения к сетям инженерной инфраструктуры: с 283 дней до 81. Значительно повысилась и энергоэффективность объектов.