Взаимодействие бизнеса и органов власти при реализации строительных проектов в Санкт-Петербурге

Бритов О. А. Вице-президент Российского союза строителе по СЗФО.

Единая система строительного комплекса - это софтовое решение, созданное с целью обеспечения быстрого и прозрачного предоставления услуг органами власти, а также для контроля проведения процедур в строительной отрасли О системе / Единая система строительного комплекса Санкт-Петербурга. [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://info. essk. gov. spb. ru (дата обращения: 08. 03. 18). Данный комплекс разработан при непосредственном содействии петербургского штаба по улучшению условий ведения бизнеса при губернаторе Санкт-Петербурга, Г. С. Полтавченко.

По заявлению разработчиков ЕССК Санкт-Петербурга, воплощает принцип «одного окна» для девелоперов. База данных системы содержит сведения о всех процедурах, реализуемых исполнительными органами государственной власти в области строительства. Сервис предоставляет для строительных компаний возможность отправлять заявления и документы на представление государственных услуг в цифровом варианте. Создаваемое информационное пространство в сфере строительства и инвестиций делает возможным сведение к минимуму количества административных барьеров, препятствующих воплощению строительных проектов, а также позволяет привлечь новый приток инвестиций в экономику Санкт-Петербурга. Так считают создатели сервиса Единая система строительного комплекса Санкт-Петербурга / Netrica. [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://netrika. ru/project/edinaya-sistema-stroitelnogo-kompleksa-sankt-peterburga (дата обращения: 08. 03. 18).

Данные сообщают, что внедрение данного технологического комплекса позволило на 30% увеличить скорость осуществления типовых административных процедур. Из 1257 заявлений, поданных застройщиками в 2017 году, 87% было удовлетворено Строить в Петербурге с единой системой станет проще, легче, веселее / Сетевое издание spbdnevnik. ru -- городской информационный портал Правительства Санкт-Петербурга. [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://netrika. ru/project/edinaya-sistema-stroitelnogo-kompleksa-sankt-peterburga (дата обращения: 08. 03. 18). На текущий момент исполнительные органы государственной власти, а также 18 административных районов города уже внедрили сервис. Что позволило укрепить в позицию в Национальном рейтинге состояния инвестиционного климата. Сегодня Санкт-Петербург занимает в данном табеле двадцатое место Национальный рейтинг состояния инвестиционного климата в субъетках РФ / Агентство стратегических инициатив [Электронный ресурс] - Режим доступа https://asi. ru/investclimate/rating/ ( дата обращения: 14. 03. 18).

В совершенствовании системы жилищного строительства и улучшении условий для взаимодействия между бизнесом, правительством и горожанами в Санкт-Петербурге весьма значительна роль его Губернатора - Г. С. Полтавченко Улучшение условий ведения бизнеса / Официальный сайт администрации Санкт-Петербурга . [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://www. gov. spb. ru/gov/otrasl/invest/uluchshenie-uslovij-vedeniya-biznesa/ ( дата обращения: 14. 03. 18). По его инициативе и под его личным контролем с 2013 года ведет работу штаб по улучшению условий ведения бизнеса. Данная организация производит подготовку совместных проектов органов власти и бизнес-акторов города по наиболее важным проблемам взаимодействия сторон. Помимо этого, штаб объединяет усилия Правительства Санкт-Петербурга и местных предпринимателей с целью обеспечения благоприятных условий ведения бизнеса в Санкт-Петербурге.

Особый исследовательский интерес представляет одно из структурных подразделений штаба, а именно - рабочая группа «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства». Руководителем рабочей группы является начальник аппарата вице-губернатора Санкт-Петербурга И. Н. Албина Алексей Александрович Золотов. Идея создания рабочей группы мотивирована целью увеличения эффективности строительного комплекса в Санкт-Петербурге Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства / Официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://www. gov. spb. ru/gov/otrasl/komstroy/uluchshenie-predprinimatelskogo-klimata-v-sfere-stroi/ (дата обращения: 15. 03. 18). Данное объединение на 80% состоит из представителей предпринимательского класса, что дает возможность в кратчайшие сроки идентифицировать и добиваться решения проблем застройщиков, связанных с административными процедурами.

На сегодняшний день в составе рабочей группы заседают 37 экспертов. Состав участников состоит преимущественно из представителей петербургских застройщиков, а также членов профессиональных ассоциаций и объединений. Среди них: Михальченко О. В, Директор по развитию ООО «ЛСР»; Еременко И. А., генеральный директор ООО «Setlcity», Морозова О. С., генеральный директор ООО «Градостроительные решения», Бодрова Н. П., директор НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов». Со стороны власти: Стененко В. А, зам. председателя Комитета по градостроительству и архитектуре; Cемчуков А. С. зам. председателя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга; Свистунов В. В, Начальник Юридического управления Службы Государственного строительного надзора и экспертизы. Права и интересы застройщиков представляет Смелова О. Н., Начальник отдела надзора за коммунальными объектами Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

Для анализа работы группой, направленной на нейтрализацию проблем в области взаимодействия органов власти и региональных застройщиков, автор считает необходимым ознакомиться с основными мероприятиями, запланированными органом на 2018 год План работы рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» Штаба по улучшению условий ведения бизнеса в Санкт-Петербурге на период с 01. 10. 2017 по 01. 10. 2018 / Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства / Официальный сайт администрации Санкт-Петербурга [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://www. gov. spb. ru/gov/otrasl/komstroy/uluchshenie-predprinimatelskogo-klimata-v-sfere-stroi/ (дата обращения: 15. 03. 18).

В порядке уменьшения количества административных барьеров и увеличения скорости прохождения процедур, установленных законодательством. На второе полугодие 2018 года запланирован пересмотр регламентов по предоставлению разрешений на осуществление возведения малоэтажных объектов недвижимости. (квартирные дома, индивидуальные дома, блокированная застройка) в целях подготовки предложений по оптимизации соответствующего регламента. Ответственными членами за реализацию инициативы назначены: Национальное предприятие «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса» и Служба государственного строительного надзора и экспертизы по городу Санкт-Петербург. Внесение корректировок в постановление Правительства Санкт-Петербурга № 438 «Об утверждении положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт- Петербурга при подготовке документации по планировке территории», регламентирующих подачу проектной документации в электронном виде, исключив требование о подаче бумажной версии. Ответственный за исполнение: Комитет по градостроительству и архитектуре.

В порядке оптимизации процессов подключения объектов жилой и социальной инфраструктуры к ресурсам энергообеспечения. Рабочей группой запланирована ревизия проекта изменения реестра объектов информационной системы Санкт-Петербурга «Единая система строительного комплекса Санкт-Петербурга» в области администрирования и накопления информации об объектах инженерной инфраструктуры, линейных объектах, объектам жилищной инфраструктуры и их территориальным присоединением к жилищным комплексам в целях осуществления анализа обеспеченности участков данными объектами, а также для последующего ресурсного планирования возведения указанных объектов в случае их дефицита.

Необходимо отметить, что несмотря на то, что постоянный список участников ограничивается 37 фамилиями, периодически заседания проходят в расширенном составе. Например, на итоговом заседании рабочей группы 21 декабря 2017 года присутствовало 48 человек. Как правило, расширение происходит за счет приглашения представителей средств информации, большую часть из них составляют корреспонденты профильных и деловых изданий. Например, газета «Деловой Петербург», газета «Строительный еженедельник», газета «Недвижимость и строительство». Участие СМИ в освещении процессов принятия решений, связанных с развитием жилищного строительства, а также разработки стимулирующих программ и мероприятий, позволяет сконструировать, пусть и однонаправленную, но всё же необходимую модель взаимодействия между ключевыми акторами жилищно-строительной сферы и гражданским обществом.

Таким образом, рабочую группу «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» можно условно считать коммуникационной средой, где возможно осуществление взаимодействия между властью, предпринимателями, занятыми в сфере строительства, а также гражданским обществом, которое олицетворяют жители и участники долевого строительства. В предложенной автором модели власть представляют отраслевые комитеты, государственные службы по надзору и экспертизе, а также депутаты Законодательного собрания. Сторона бизнеса представлена руководителями крупных застройщиков, а также лидерами профессиональных объединений. Однако, в описанной модели не является возможным считать гражданское общество полноценным субъектом коммуникации. В данном случае, защита интересов и горожан, а также удовлетворение их нужд, организовано за счет участия профильных органов (Например, Управления федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу). От жильцов может выступать и застройщик, отстаивая позицию своих покупателей, он вместе с тем добивается принятия выгодного для себя решения. Средства массовой информации в данной модели выполняют посредническую функцию, обеспечивая граждан информацией о принятии важных решений совещательным органом, и наоборот, могут доносить до законодателей и предпринимателей унифицированную позицию, разделяемую большим количеством людей.

Рис. 2.1. Модель взаимодействия сторон при рабочей группе «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства».

В настоящее время остается непонятным, каким иным образом может быть обеспечено непосредственное участие гражданских объединений в организациях, подобной рабочей группе «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства». Во-первых, гражданское общество, в контексте жилищного строительства, является весьма дезорганизованным и разнородным кластером, состоящим из множества отдельных субъектов и микро-групп, образованных на почве переживания самых разных социальных проблем. Не нуждается в доказательстве то, что вероятность консолидация жителей района «А», испытывающих проблемы с дефицитом парковочных мест с жителями района «Б», требующими продления путей следования общественного транспорта, мало вероятна, поскольку эти люди преследуют несовместимые цели, достижение которых требует уникальных подходов. Во-вторых, если допустить возможным участие различных инициативных групп в работе совещательных органах, наряду с властью и бизнесом, то вероятность выработки консолидированной повестки дня окажется весьма незначительной, поскольку подобный плюрализм может стать основание для противоречий и разногласий между участниками. С учетом вышеизложенного, автор намерен установить, возможно ли в настоящее время создание эффективной коммуникационной модели с участием бизнеса, граждан и органов власти, при которой баланс сил и интересов всех сторон оказался бы возможным.

Для решения поставленных автором задач требуется получение экспертной позиции. Автором был предложен ряд вопросов, непосредственно касающихся условий взаимодействия гражданского общества, власти и застройщиков. Экспертную оценку дал вице-президент Российского союза строителей в СЗФО, Олег Алексеевич Бритов, а также GR-специалист строительной компании «СПБ Реновация», Владимир Леонидович Ефремов.

Какое место занимает гражданская инициатива при решении проблем в сфере жилого строительства в Санкт-Петербурге?

Ефремов В. Л.: При ответе на этот вопрос я исхожу из принципа, что для власти проблема существует только тогда, когда есть жалобы жителей с описанием проблемы. Нельзя сказать, что это хорошо, но это и не плохо. Поэтому гражданская инициатива играет решительную роль. Это проявилось, например, в ситуации, когда ЖК «Юбилейный» был сдан и заселен без построенных подъездных дорог (что является ответственностью Правительства СПб). Именно поэтому на телевидении настолько популярен жанр выезда на стройплощадки или в квартиры новостроек, где снимаются репортажи о технике, выезжающей без надлежащего мытья колес или о сквозняках и плесени в доме, который был сдан три месяца назад.

Бритов О. А.: Думаю Вы согласитесь, что гражданское общество, как Вы его называете, которое по сути является совокупностью ущемленных в правах дольщиков и жильцов, определяет вектор развития строительного сектора и формирует социальный запрос. Власть и застройщики в данном случае выступают как обслуга этого запроса. Органы власти принимают запрос, приводят его к единой консолидированной позиции, а затем, в сотрудничестве с бизнесом осуществляет решение тех или иных проблем. Однако, мы вынуждены считать несправедливой ситуацию, когда при высоких достижения в объемах и качестве жилищного строительства, общий тренд развития задает всего 1-2 процента недовольных дольщиков.

Считаете ли Вы возможным создание такой модели взаимодействия, при которой паритет интересов бизнеса, дольщиков и власти был бы осуществим?

Ефремов В. П: Поскольку интересы и задачи указанных групп принципиально разные, то создать подобную модель взаимодействия, позволяющую привести к балансу мнения сторон, невозможно. Я выделяю несколько причин.

1. Для власти дольщики, как жители конкретной территории, ближе, так как дольщики борются за свои права путем направления письменных жалоб в компетентные органы власти (которые вынуждены реагировать письменно, что является поводом для новых жалоб, в том числе в вышестоящие органы власти и правоохранительные органы);

2. Зачастую новостной фон (в виде жалоб, обращения в СМИ и т. п. ) создают люди, негативно настроенные ко всему происходящему. В силу своей активности, именно они во многом формируют повестку дня, из-за чего складывается впечатление о проблемах везде и всюду - о нежелании власти решать проблемы такого рода.

3. Сегодня в обществе превалирует позиция о застройщиках, как о субъектах, зарабатывающих сверхприбыли на проблемах простых людей, могущих работать, используя лишь коррупционные схемы. В средствах массовой информации читательское внимание привлекает преимущественно негативная информация о строительной отрасли (появление новых обманутых дольщиков, вырубка каких-то «зеленых зон» и т. п. );

4. Власти невыгодно публично выражать поддержку строительному бизнесу, поскольку это негативно сказывается на имидже власти и репутации конкретного чиновника;

5. Проблемы дольщиков (в данном случае т. н. «обманутых», число которых менее процента от всех дольщиков) решаются полным переформатированием всей отрасли (без учета мнения самой отрасли), усилением государственного контроля и надзора путем создания новых механизмов и полномочий контролирующих органов. Такие меры не защищают рынок от появления новых проблем, но существенно осложняют работу застройщикам, работающим без создания каких-либо проблем.

Бритов: О. А.: Прежде всего, нужно разобраться, насколько необходима такая модель взаимодействия. Здесь, как и в случае со строительным объединениями, положительный эффект может быть достигнут при наличии консенсуса в групповой работе. Я сомневаюсь, что дольщики, интересы которых ограничены проблемами их подъезда, проявят интерес к созданию единой гражданской формы для презентации их интересов в органах власти или профессиональных объединениях.

Да, в Петербурге действуют организации по типу Фонда защиты обманутых дольщиков, однако, их функционал ограничен оказанием помощи в решении частных юридических споров. Они помогают людям, оказывая консультации при подготовке договоров и иных документов. Но эти же организации не задействованы при разработке проектов в сфере улучшения жилищно-коммунальных условий. Да и требуется ли их прямое участие? Я так не считаю. Задача нашего союза, органов власти и застройщиков, так скажем, обеспечить заочное участие гражданского общества в этой модели. Сегодня власть в лице комитетом проводит публичные слушания, принимает обращения и жалобы от жителей. Как я уже говорил ранее, изменения в отрасли во многом происходят под диктовку дольщика. Застройщики же просто обязаны прислушиваться к своему клиенту. Таковы правила бизнеса.

Интервью с экспертами, позволили автору подтвердить допущенное им предположение. На сегодняшний день невозможно обеспечить очное участие гражданских групп в процессах, связанных с конфигурированием системы жилищного строительства, в виду их разрозненности и неспособности к консолидации. Тем не менее, на государственном и местном уровне существует отработанная практика представительства интересов граждан с последующей интеграцией в повестку дня. Во-первых, основными «адвокатом» граждан являются органы системы власти. Силами комитетов и министерств происходит отбор и выработка концептуальных идей и предложений, поступивших от частных лиц и инициативны групп. Данный материал впоследствии становится идейным обоснования к проводимым реформам и проектам, реализуемым государством при содействии застройщиков. Во-вторых, сами застройщики, помимо преследования собственных выгод, обязаны учитывать позицию своих клиентов, обеспечивая лучшие условия для проживания в их домах.

В Санкт-Петербурге сегодня работа профильных комитетов, связанных со строительством, ориентирована на соблюдение требований Федерального законодательства, а также на технологическое обеспечение процессов, связанных с администрированием проектной деятельности в градостроительстве. Данная работа предполагает учет гражданской позиции и отработку поступающих предложений и жалоб. По словам GR-специалиста «СПБ Реновация, В. Л. Ефремова, в своей практике ему чаще всего приходится взаимодействовать со следующими ведомствами: Комитет по строительству (КС); Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА); Государственная служба архитектурно-строительного надзора; Государственная административная техническая инспекция (ГАТИ); администрации районов.

В Комитете по строительству Санкт-Петербурга прием горожан производится на двух уровнях: консультативно-правовое обеспечение (при участии специалистов), а также личный прием граждан руководителями исполнительных органов Обращения граждан / Официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://www. gov. spb. ru/gov/otrasl/energ_kom/obrasheniya-grazhdan/ (Дата обращения: 14. 03. 18). Комитетом рассматриваются письменные обращения о записи на прием к представителям органов исполнительной власти, включающие сведения о причинах, в связи с которыми горожанин вознамерился обратиться к лицу, принимающему решение. Анализ поданных материалов осуществляет работник подразделения исполнительного ведомства, реализующего прием граждан, и, по окончанию анализа, делает запись на встречу с руководителем исполнительного органа. Комитетом ежеквартально публикуются отчеты по обращениям, поступившим от граждан Статистика о работе с письменными обращениями граждан в Комитете по строительству за 3 квартал 2017 года / Обращения граждан / Комитет по строительству Санкт-Петербурга [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://www. gov. spb. ru/gov/otrasl/komstroy/obrasheniya-grazhdan/ (Дата обращения: 14. 03. 18). Например, за третий квартал 2017 года наиболее популярными темами обращений стали: вопросы, связанные с проблемами долевого строительства, прошения о необходимости введения в эксплуатацию новых мест в учреждения дошкольного и среднего образования, вопросы, связанные с благоустройством жилых территорий и возведением дорог.

Современные информационные технологии являются важным инструментом для формирования гражданского общества. Они позволяют информировать население, а также формируют единую коммуникативную среду, в которой её участники актуализируют общественные проблемы и предлагают собственные и коллективные решения по их устранению. Для жителей Санкт-Петербурга сегодня доступен электронный портал «Наш Петербург». Данный ресурс разработан по инициативе Губернатора Санкт-Петербурга. Он предоставляет возможность для горожан легко и оперативно осуществлять взаимодействие с администрацией города.

Функционал сайта позволяет публиковать сообщения о нарушениях, связанных с оказанием жилищно-коммунальным услуг, благоустройством городского ландшафта, состоянием дворовых территорий, а также случаях связанных, с незаконными объектами строительства и торговли, и ненадлежащем качестве строительных работО портале / Наш Петербург [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://gorod. gov. spb. ru/about// (Дата обращения: 14. 03. 18). На портале пользователь может получить информацию о об основных параметрах жилых домов Санкт-Петербурга, а также получить сведения о застройщиках и обслуживающих организациях. Благодаря работе проекта, подобного порталу «Наш Петербург» администрация города получает возможность устанавливать обратную связь с горожанами, благодаря чему становится возможным восполнить дефицит управленческой информации при принятия важных стратегических решений.

Таким образом, сегодня в Санкт-Петербурге остаются быть актуальными проблемы во взаимоотношениях между органами власти и застройщиками. В модели взаимодействия роль гражданской инициативы специфична. Несмотря на то, что участие гражданского общества в процессах, связанных с развитием жилищного сектора, по сути является заочным, опосредованным, представленным лишь при помощи профильных комитетов и служб по защите потребителей, оно оказывает значительное влияние на изменения, происходящие в отрасли. По заверениям экспертов, реформирование рынка происходит под диктовку требований обманутых дольщиков, доля которых в Санкт-Петербурге мизерна, по разным оценкам, она составляет от 0. 5 до 2 % от всего количества участников долевого участия. По мнению экспертов, данное условие не является положительным. Оно оказывает негативное воздействие на бизнес застройщиков и зачастую приводит к частым переформатированиям законодательства и нормативных требований. Необходимость в моратории на изменение строительного законодательства была отмечена всеми экспертами, принявшими участие в интервью.

Необходимо отметить, что проблемы во взаимодействии, отмеченные экспертами, не остаются без внимания органов власти. При участии высших должностных лиц Санкт-Петербурга сегодня реализуются стимулирующие стратегии, государственные программы и проекты. Немаловажна роль совещательных органов с участие представителей бизнеса и органов исполнительной власти. В последние годы оказались полезными и технологические решения, созданные по инициативе Правительства города. Благодаря системе Единого строительного комплекса Санкт-Петербурга удалось значительно сократить количество административных преград и повысить скорость принятия решений компетентными органами.

2.2 Опыт взаимодействия сторон при реформировании Федерального закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ

2.2.1 Ретроспективный обзор реформирования закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ

Для реализации исследовательского проекта на макроуровне необходим выбор оптимальной области анализа, в которой было бы возможным изучить во всех подробностях особенности и формы взаимодействия объектов изучения между собой. Очевидно, что для наиболее ясного понимания механики взаимодействия бизнес-агентов, органов власти и гражданских объединений является необходимым выбор наиболее проблемной плоскости отношений, основанием для существования которой является факт наличия конфликта интересов трех сторон. Автор данной работы полагает, что лишь при подобном условии станет возможным достоверно и в наибольшей степени объективно оценить, насколько совершенен механизм сотрудничества сторон в современных условиях, а также выявить основные проблемы, препятствующие развитию межгруппового взаимодействия.

Нормативная база, регулирующая вопросы строительства, безусловно является проблемным полем, на котором сталкиваются интересы законодателей, бизнес-акторов, а также дольщиков и жильцов. Исторически, большое количество споров и разночтений вызывает Федеральный закон N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и Федеральный закон иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон Российской Федерации от 30. 12. 2004 N 214-ФЗ / База данных Consultant [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www. consultant. ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (дата обращения: 19. 03. 18). К сфере регулирования данного акта относятся процедуры, связанные с привлечением финансовых средств юридических лиц, направленных на реализацию проектов с долевым участием: многоквартирных жилых домов или иных недвижимых объектов. Также тело закона содержит в себе права и требования к участникам процесса долевого строительства, правила и порядок возмещения и эмиссии оборотных средств.

214-ФЗ был Принят государственной думой 22 декабря 2004 года. Норма закона принуждала застройщиков оформлять договорные отношения с физическими лицами только при удовлетворении ряда нормативных требований. Первым требованием к застройщику стало обязательное получение разрешения на реализацию строительных работ застройщику надлежало обнародовать основную проектную декларацию, а также свидетельство об обязательной государственной регистрации права собственности. Помимо этого, закон устанавливал на девелопера ответственность за качество исполнения условий договора и распределения целевых средств.

Стоит отметить, что многие застройщики манкировали требованиями новоиспечённого закона, полагаясь на несовершенства и лакуны ранней редакции 214-ФЗ. В качестве иллюстрации приведем пример, когда при оформлении предварительного договора, застройщик, получая от дольщика средства, убеждал последнего в том, что финальная версия договора будет подписана уже после получения необходимой документации.

Халатное отношение к ведению бизнеса строительными компаниями не могло не привести к массовым недовольствам дольщиков и санкциям от надзорных органов. Негодование обманутых дольщиков нашло отражение в многочисленных митингах, которые были нередким явлением в период с 2008 по 2009 год. В последствии рынок избавился от большого количества недобросовестных девелоперов, которые потерпели банкротство. Частично решению проблемы обманутых дольщиков способствовало внесение правок в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Тем не менее, проблема оставалась быть актуальной.

Министерство регионального развития Российской Федерации в 2013 году разработало систему параметров, на основе которых стало возможным верифицировать граждан-инвесторов как обманутых дольщиков. Следует отметить, что ранее подобного единого стандарта не существовало, вследствие чего отдельные государственные субъекты были вольны действовать, полагаясь на свой устав. На сегодняшний день реестр обманутых дольщиков включает около восьмидесяти тысяч инвесторов.

На первом этапе автору необходимо выявить, как и в какой форме осуществлялось межгрупповое взаимодействие при решении проблем и вопросов в сфере реформирования Федерального закона N 214. Среди задач данного исследования автор выделяет следующие: поиск и нахождение институциональных форм сотрудничества выделенных объектов изучения; описание процедуры реформирования закона о долевом строительстве коллегиальным путем; выявление основных трендов и интересов сторон взаимодействия при реформировании нормативного акта; оценка степени удовлетворения.

Для защиты интересов застройщиков, обеспечения демократичного и всестороннего подхода к реформированию строительной отрасли в сфере строительства при содействии Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации было создано Национальное объединение застройщиков жилья. На сегодняшний день объединение является одним из ключевых медиаторов в коммуникационной модели между бизнесом, властью и обществом Национальное объединение застройщиков жилья [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www. uniteddevelopers. ru (дата обращения: 16. 03. 18).

Национальное объединение застройщиков жилья поддерживает проектную деятельность по реформированию действующего законодательства в сфере строительства на территории Российской Федерации. В рамках этой деятельности ассоциация принимает обращения от застройщиков, профильных ведомств, федеральных и муниципальных органов законодательной и исполнительной власти, а также от иных коммерческих структур, участвующих в процедурах реализации строительных проектов (банков, юридических и финансовых компаний). Ассоциация также реализует и функции совещательного органа: регулярно в ней проходят слушания и обсуждения, посвященные актуальным проблемам в сфере жилищного строительства и комплексного освоения территории.

Работа специальной межведомственной рабочей группы в сфере реформирования закона об участии в долевом строительстве - яркий и ценный, с научной точки зрения, пример слаженного взаимодействия между обществом, представителями власти и бизнесом. В рамках работы межведомственной группы принимаются обращения застройщиков, муниципалитетов, органов, Федеральных ведомств. Далее обращения, полученные в письменной или устной форме, выносятся на обсуждение, либо доводятся до компетентных органов Реформирование 214-ФЗ / Национальная ассоциация застройщиков жилья [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www. uniteddevelopers. ru/sitePage. do?name=leftmenu0&id=437(дата обращения: 16. 03. 18). Полученные обращения и распоряжения административных органов выносятся на коллегиальное обсуждение с присутствием представителей от сторон. В рамках проведения заседаний заслушиваются доклады, отчеты о проделанной работе. Протоколы заседания являются основой для принятия закона о внесении поправок в действующие нормативные документы.

Интересы гражданского общества в данной модели сотрудничества представлялись общественными организациями и представителями муниципальных образований, которые презентуют основные жалобы и запросы, с которыми к ним обращаются граждане. Далее в тексте работы автором будет более подробно описана система доведения просьб граждан до законодателя.

Автор данной работы считает необходимым дать описание процессу взаимодействия сторон в рамках принятия поправок к 214-ФЗ, поскольку мы имеем один из редких исторических случаев взаимного сотрудничества сторон, что безусловно является проявлением цивилизованного и демократического процесса решения проблем в сфере социально-экономического развития. В качестве примера обратимся к работе межведомственной группы в сентябре 2015 года. Итогом работы межведомственной группы в сентябре 2015 года стал перечень положений, который впоследствии стал основой поправок к редакциям № 20 и №21 закона от 03. 07. 2016. На сегодняшний день закон претерпел еще две редакции, однако работа межведомственной рабочей группы на базе Национального объединения застройщиков жилья стала основой для самой масштабной реформы закона о долевом строительстве за последние годы. По данным базы «Консультант», редакция 214-ФЗот 01. 05. 2016 привнесла 73 изменения. Для сравнения, между первой и двадцатой редакциями закона было внедрено всего 52 поправки Сравнение редакций Федерального закона «Об участии в долевом строительстве Многоквартирных домов и иных объектов недвижимости И о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» N 214-ФЗ от 30. 12. 2004 / База данных Consultant [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://vk. cc/82dL0A (дата обращения: 19. 03. 18).

Базой для проведения заседания межведомственной комиссии было выбрано Национальное объединение застройщиков жилья. Накануне заседания группы ассоциация совместно с застройщиками и другими представителями осуществляла выработку основных проблем и идей по реформированию законодательства, после чего позиции участников легли в основу докладов заседаний. Среди материалов работы межведомственной группы можно найти письма от таких строительных компаний как ООО «Эталон-инвест», холдинговой компании «Группы Компаний «Стрижи»», ООО «ЛСР», а также объединения строителей Смоленской области. Также автор имеет в распоряжении основные тезисы представителей банковский сферы (ПАО «Сбербанк», АО «Газпромбанк», Республиканское ипотечное агентств Саха (Якутия) Позиции застройщиков и иных организаций по изменению законодательства о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости / Реформирование 214-ФЗ / Национальное объединение застройщиков жилья [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www. uniteddevelopers. ru/sitePage. do?name=leftmenu0&id=437 (дата обращения: 19. 03. 18).

В рамках работы межведомственной группы было проведено два заседания. Как уже писал автор, итогом работы стал перечень пожеланий и рекомендуемых изменений, которые позже легли в основу 20 и 21 редакции 214-ФЗ. Согласно базе сервиса «Консультант», Советом Федерации было одобрено 73 поправки. Автор работы считает необходимым произвести анализ принятых изменений с целью определения направленности реформы, а также характера её воздействия на субъекты, определяемые положением закона. Анализ 20 и 21 редакций 214-ФЗ позволил распределить принятые поправки по нескольким категориям: по отношению к застройщикам, по отношению к органам власти, по отношению к физическим лицам.

По отношению к застройщикам изменения закона можно классифицировать на «стимулирующие» и «формализующие» деятельность. Так, по отношению к застройщику автором было выявлено 46 поправок, из них 29 - формализующие, 9 -стимулирующие, значение остальных 8 поправок не установлено. К категории формализующих поправок автор относит те новые положения, которые повышают степень ответственности застройщиков перед физическими лицами (участниками долевого строительства и жильцами, контролирующими властными органами, а также банками, поручителями и страховыми компаниями. К числу формализующих условий автор причисляет и новые требования по отчетности перед дольщиками, а также предписания к порядку получению специальных разрешений и оформлению документов, регулирующих процесс строительства и взаимоотношений между застройщиками. Обратимся к тексту редакции 214-ФЗ № 21 от 03. 07. 2016 и рассмотрим примеры формализующих и стимулирующих поправок.

П. 2. ст. 3 документа устанавливает новые правила для получения застройщиком права на привлечение средств на реализацию проектов по строительству. Среди прочих: требования к уставному капиталу проекта и установления минимальной доли участия застройщика, отсутствие записи в реестре недобросовестных застройщиков, отсутствует решения арбитражного суда о приостановлении его деятельности; отсутствие недоимки по налогам.

Автор считает необходимым уделить особое внимание статье 3. 1. предписывающей строительной компании реализовывать политику информационной и публичной открытости перед дольщиками и жильцами объектов, ранее реализованных застройщиком. Согласно новому требованию, девелопер, привлекающий деньги участников долевого проекта, обязан предоставлять постоянный доступ к сведениям о своей деятельности за счет ведения официального сайта в сети-интернет, а также при помощи иных методов и форм информирования, реализуемых в глобальной сети интернет. На официальном ресурсе девелопера для каждого возводящегося объекта недвижимости, реализуемого с долевым участием, должна наличествовать следующая информация: проектная декларация, разрешение на ввод объектов капитального строения, фото и видеоотчеты процесса возведения объектов долевого финансирования. Автор считает данное нововведение, принятое в 2016 году, очень важным в контексте взаимодействия граждан и строительных компаний. В данном случае государство обеспечивает интересы и права членов долевого строительства, посредством использования доказательной инициативы.

Еще одним примером изменения, влекущим за собой повышение степени формализации работы застройщика, является требование п 1. ст. 18, предписывающее новые требования к использованию застройщиком средств, привлеченных в рамках проекта долевого строительства. 21 редакция 214-ФЗ возлагает на застройщика обязанности по ведению контроля и учета пополнения и распределения средств, применительно к каждому новому объекту строительства. Однако, необходимо отметить, что в рамках данного пункта введен ряд поправок, легализующих некоторые статьи расходов застройщиков, а также способствующих созданию условий для сотрудничества строительной компании, органов местной власти. Например, ч. 9, п. 1, ст. 18 дозволяет застройщикам возмещать затраты на оформление документов на проведение планировки местности, на возведение или реконструкцию в пределах такой местности объектов социальной инфраструктуры, необходимых для возведения детских образовательных заведений, больниц, поликлиник, пеших троп, а также объектов транспортной инфраструктуры. Таким образом, данное нововведение упрощает процедуру взаимодействия строительных компаний и местных органов муниципальной власти в рамках развития программы по комплексному освоению территории и развитию социальной и транспортной инфраструктуры регионов муниципальных образований. Далее рассмотри стимулирующие поправки, вступившие в силу в состав 21 редакции 214-ФЗ.

Для начала необходимо дать пояснение, какие поправки автор склонен расценивать как стимулирующие деятельность. К подобной категории изменений относятся те новые положения федерального закона, действие которых повышает степень застрахованности застройщиков от недобросовестных действий участников проекта долевого строительства, а также финансовых организаций. К стимулирующим изменения так же следует отнести и те условия, которые снимают степень ответственности застройщика перед субъектами долевого строительства, не отвечающих требованиям закона, а также нормативным документам, регулируемым 214-ФЗ. Например, в случае отказа участника долевого строительства от подписания передаточного документа о передаче квартиры и комплекса объектов домового имущества с девелопера снимается обязательства по уплате участнику долевого строительства компенсации в том случае, если факта несоблюдения договорных обязательств застройщиком установлено не было.

Нововведения 21 редакции ориентированы на поддержку и повышение степени безопасности ответственных и добросовестных застройщиков. п. 1. 2. ст. 9 освобождает застройщика от риска одностороннего расторжения контракта участником долевого строительства во внесудебном порядке в том случае, если девелопер ответственно исполнял обязательства по договору. Выступает новый закон на стороне застройщиков также и при взаимодействии с недобросовестными страховыми компаниями: п. 14. 1 ст 15. 2 закрепляет за застройщиком права неисполнения договора между ним и страховой компанией, в случае, если такая компания не соответствует требованиям, установленным законодательством.

Реформа Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», проведенная в 2015 году, безусловно является одной из самых масштабных за всю историю нормативного документа. Масштаб реформы как по количеству принятых изменений, так и по количеству лиц и ведомств, задействованных в ей осуществлении. Однако, анализ принятых поправок, выработанных на основе материалов межведомственной группы, позволяет сделать вывод, что содержание новой редакции закона оказалась неравнозначным для участников процесса долевого участия. Из анализа, проведенного автором данной работы, установлено, что 74 % из всех поправок, принятых по отношению к застройщику, обладают формализующим характером: отягчающим условия видения бизнеса и обязующим застройщиков исполнять новые бюрократические процедуры, которые снижают мобильность в повседневной работе. Описанное наблюдение может свидетельствовать о том, что застройщики, как участники взаимодействия, оказались наиболее уязвленной стороной, что для законодателей защита интересов участников долевого строительства является первостепенной, а стимулирование развития строительной отрасли - отходит на второй план. Обратившись к письмам застройщиков, адресованным в адрес рабочей группы, автору удалось установить, что инициатива об установлении новых формализующих требований поступала в том числе и от представителей бизнеса. Автор предлагает обратиться к содержанию писем застройщиков.

Из имеющего письма ООО Холдинговая компания «Стрижи» к президенту Национального объединения застройщиков жилья, Казинцу Л. А, следует, что в качестве наиболее приоритетных направлений реформирования 214-ФЗ организация выделяла следующие: разработку Министерством строительства РФ методик осуществления контроля за использованием застройщиками средств, привлеченных дольщиками на реализацию строительного проекта; разработка министерством правил аккредитации аудиторских компаний; узаконение обязанности застройщиком получения разрешения от регионального контролирующего органа при оформлении договора долевого участия; улучшение гарантий по финансовому страхованию застройщиков. Строительная компания заверяет, что реализация данной инициативы позволит обезопасить рынок от деятельности недобросовестных застройщиков и защитить участников проектов долевого строительства от нецелевого расходования средств, привлеченных на возведение объектов жилой недвижимости.

Схожую по содержанию и направленности инициативу предлагала компания MRGroup. В качестве главных проблем законодательства компания выделяет: неправомерное использование бюджета, формируемого участниками долевого строительства; привлечение денежных ресурсов для реализации строительных проектов не в соответствии с требованиями, указанными в содержании 214-ФЗ; пренебрежение соблюдением требований по оформлению градостроительной документации, необходимой для отчетности перед органами, осуществляющими контроль за соблюдением закона при осуществлении строительных проектов.

В качестве причин проблем, обозначенных MRGroup, компания видит отсутствие ответственности застройщиков за незаконный расход средств участников долевого строительства, а также отсутствие системы контроля целевого распределения денежных средств вкладчиков. В качестве эффективных законодательных мер по устранению выделенных проблемы строительная компания предлагала следующие шаги: внедрить новые методы, регламентирующие порядок и правила расходования средств застройщиками, увеличить ответственность строительных компаний за нецелевое расходование денег, рассмотреть новую систему финансовой отчетности, разработать порядок оформления документации при оформлении договоров долевого участия.

В поддержку позиции застройщиков выступила и Торгово-промышленная палата г. Тольятти. Организация так же предлагала к рассмотрению принятие мер по повышению степени контроля за нецелевым расходованием средств участников проектов долевого строительства. Также палата в своем письме подчеркнула необходимость принуждения строительных компаний к созданию комплексной системы информирования участников долевого строительства о процессах, связанных с возведением объектов жилой недвижимости, посредством создания информационных ресурсов в сети-интернет.

Безусловно, важным фактом является то, что позиции застройщиков не вступают в противоречие с основными замечаниями представителей органов муниципальной власти различных субъектов Российской Федерации. Например, Правительство Рязанской области в письме заместителю Министра строительство и жилищно-коммунального хозяйства заявляло, что на основе жалоб, поступивших от дольщиков 26 проблемных объектов, органом было уставлено, в 30% случаях, установленных в ходе строительства нарушений, имеют место случаи, при которых недобросовестными застройщиками средства дольщиков привлекались по «серым схемам» - в обход действующего закона. Очевидно, что именно по этой причине правительство Рязанской области, обращаясь к Министерству строительства выступило с предложением об ужесточении требований к расходу средств дольщиков, а также о создании карательной системы за незаконное и нецелевое использование привлеченных средств. Аналогичную идею можно наблюдать в содержании писем Министерства строительства Калининградской области.

В ходе проведения ретроспективного анализа реформирования 214-ФЗ автору удалось выяснить, что, в целом, инициативы застройщиков и профессиональных объединений были тождественны друг другу, а меры, предлагаемые застройщиками в рамках реформирования закона, имели одну идейную направленность. Они были ориентированы на создание легитимного поля, исключающего недобросовестное поведение застройщиков, способствующее формированию условий честной и здоровой конкуренции, а также защипите участников долевого строительства.

Однако, в период с 2016-2017 года в структуру 214-ФЗ законодателями были внесены изменения, которые были негативно встречены предпринимательским сообществом. Значительную роль в совершенствовании законодательства сыграло сотрудничества органов власти Санкт-Петербурга и местных застройщиков. Далее автор рассмотрит механизм взаимодействия власти и бизнеса при разработке пакета изменений в структуру новой редакции закона.

2.2.2 Анализ работы Санкт-Петербургской группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» в рамках разработки пакета изменений в структуру N 214-ФЗ

В параграфе 2. 2. 2. Будет предложен анализ опыта взаимодействия органов власти Санкт-Петербурга и строительного сообщества в рамках разработки пакета изменений в Федеральный закон об участии в долевом строительстве. Автор предлагает к вниманию описание процедуры по рассмотрению и принятию инициатив к проекту о внесение поправок в нормативный акт, анализ экспертных оценок представителей отрасли, а также результаты экспертного интервью, проведенного автором самостоятельно.

По заверению вице-президента Российского союза строителей в Северо-Западном Федеральном округе, Бритова О. А, работа группы «Улучшение предпринимательского климата» в рамках внесения поправок в 214-ФЗ является ярким примером слаженного взаимодействия органов власти и представителей бизнеса.

«Петербургский опыт уникален тем, что рабочей группе удалось в кратчайшие сроки довести наши наработки до высших инстанций. Буквально через три недели документ был подписан Г. С. Полтавченко. Есть все основания полагать, что в скором времени он будет лежать на столе у В. И. Матвиенко. Этим достижением мы гордимся.» Бритов О. А. Вице-президент Российского союза строителей по СЗФО.

Анализируя изменения в структуре 214-ФЗ, привнесенные в период с 2016 по 2017 год, автор пришёл к выводу, что нововведения существенно усложняют условия для ведения строительного бизнеса, в особенности они могут негативно повлиять на малые предприятия и молодых застройщиков. В частности, большое сомнение в отраслевом сообществе вызвала инициатива создания компенсационного фонда Денег нет. Компенсационный фонд не решает проблемы долевого строительства / Forbes [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www. forbes. ru/biznes/353897-deneg-net-kompensacionnyy-fond-ne-reshaet-problemy-dolevogo-stroitelstva (дата обращения: 22. 03. 18). Сущность нововведения заключается создании отдельного резервного капитала, средства из которого будут направлены на завершение строительства в том случае, если застройщик по какой-либо причине не сможет выполнять требования договора. Формирование фонда обеспечивается за счет выделения застройщиком 1. 2% средств от всех оформленных договоров долевого участия. Однако, наиболее трудновыполнимым условием является обязательное пополнения данного фонда за счет внесения 10% от стоимости реализации проекта самим застройщиком. С целью определения оценки данным реформам, обратимся к экспертным позициям Новые правки в закон о долевом строительстве - что ожидает застройщиков и рынок новостроек в 2018г. ? / НОВОСТРОЕВ [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://novostroev. ru/articles/novye-pravki-v-zakon-o-dolevom-stroitelstve-chto-ozhidaet-zastroyshchikov-i-rynok-novostroek-v-2018g/ (дата обращения: 22. 03. 18).

«Мне понятна цель принятых поправок в 214-ФЗ. Новая версия закона предполагает повысить ответственность застройщиков, тем самым максимально оградив дольщиков от рисков. Тем не менее, я вынужден отметить, что среди новшеств есть и те, которые не кажутся очевидно положительными. Например, в новой версии закона сам термин «застройщик» обзавелся более конкретной трактовкой, которая, все-же, оставляет вопросы. В частности, закон относит к категории застройщиков только юридическое лицо или его дочерние организации, опыт работы в строительстве которых не должен составлять менее двух лет. Данная трактовка в принципе исключает возможность появления на рынке новых компаний …»

Андрей Колочинский. Управляющий партнер ГК "ВекторСтройФинанс"

Управляющий партнер ГК"ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский также отмечает, что новый принцип, при котором на одного застройщика приходится одно разрешение на строительство может существенно удорожить реализацию строительных проектов, а также привести к появлению долгостроев на локальных рынках.

Комментируя июльские поправки к 214-ФЗ, коммерческий директор компании BSA Алейсей Зубик отмечает, что несмотря на ужесточение закона по отношению к девелоперам, крупные игроки рынка скорее всего смогут адаптироваться к ним в 2018 году, однако, стремясь приспособиться к новым условиям, застройщик будет вынужден компенсировать издержки повышением конечной цены за квадратный метр.