Ценообразование в строительстве

Размещено на http://www.allbest.ru/

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Издательство 2010



Содержание

Введение

1. Анализ современного состояния строительного комплекса России

2. Инвестиционно-строительный комплекс России на современном этапе

3. Особенности ценообразования в строительстве

4. Современная методическая и нормативная база определения стоимости строительной продукции

5. Состав и содержание сметной документации

6. Методы определения сметной стоимости строительства

7. Методические основы определения сметной стоимости строительства

8. Формирование цены контракта на выполненные строительно-монтажные работ с учетом инфляционных процессов

9. Принципы и методы оценки экономической эффективности функционирования строительных фирм

Глоссарий

Литература

Приложения



Введение

В условиях становления и развития рынка инвестиционных ресурсов и конкуренции важной и актуальной задачей является изучение и анализ методов формирования цены на строительную продукцию, поиск новых, более совершенных решений, а также выбор правильной ценовой стратегии пользователем (заказчиком, подрядчиком).

Учебное пособие подготовлено на основе анализа и обобщения накопленного за последние годы опыта ценообразования в соответствии с Государственными требованиями к программам профессиональной переподготовки оценщиков в РФ. Данный курс является самостоятельным разделом экономической науки и изучает особую сферу экономических отношений, связанную с функционированием цен. Он базируется на экономической теории и научных исследованиях российских ученых.

В учебном пособии отражены теория и практика ценообразования, что позволяет студентам лучше понять методологию и методы ценообразования в строительстве.

Ознакомление с материалом учебного пособия позволит студентам овладеть навыками формирования цен и экономической оценкой их применения, а также управления покупательским спросом.



1. Анализ современного состояния строительного комплекса России

Одной из крупнейших отраслей народного хозяйства является строительство. Наряду с машиностроением эта отрасль обеспечивает расширенное воспроизводство производственных мощностей и основных фондов для всех отраслей хозяйства. Результатом или продукцией строительства являются здания и сооружения разного функционального назначения.

Строительство как отрасль материального производства имеет свои специфические особенности, которые отражены на рис. 1.

Строительство обслуживается более чем 70 отраслями экономики, при этом используется около 50 % продукции промышленности строительных материалов, 18% металлопроката, 40% пиломатериалов, более 10 % продукции машиностроения.

Строительный комплекс России представляет совокупность подрядных организаций, предприятий промышленности строительных материалов, механизации, транспорта, проектных и научно-исследовательских институтов, лизинговых фирм, учебных заведений и других предприятий и организаций, имеющих разные формы собственности.

В составе строительного комплекса можно выделить пять групп предприятий и организаций (по необходимым элементам любого производственного процесса), которые представлены на рис.2.

С переходом на новые экономические отношения строительный комплекс претерпел значительные организационно-экономические изменения. Распались устоявшиеся, управляемые из единого центра связи, ушли в прошлое директивные плановые показатели.

В настоящее время практически все строительные организации, производственные предприятия материально-технической базы строительства, транспортные и другие организации, обслуживающие отрасль, организационно не связаны, за исключением лишь определенных крупных корпораций.

Также существенно увеличилась доля хозяйственного способа строительства, при котором организацию процесса возведения, реконструкции, капитального ремонта зданий и сооружений осуществляет непосредственно инвестор-застройщик.

В силу новых экономических отношений комплексность федерального и в несколько меньшей степени - регионального управления капитальным строительством отсутствует. В регионах в последние годы произошли значительные изменения по усилению централизованного регулирования строительства. На территориальном уровне в составе региональных органов исполнительной власти созданы органы по управлению строительством. В их функции, как правило, входит контроль за соблюдением законодательства России и субъектов Федерации о градостроительстве и архитектуре, градостроительных норм и правил; формирование цен на строительную продукцию, проведение экспертизы инвестиционных проектов, выполнение функций заказчика по строительству и ремонту объектов, финансируемых из средств федерального и регионального бюджетов; организация и поведение подрядных торгов на строительство объектов, финансируемых за счет бюджетных средств; участие в развитии системы кредитования жилищного строительства и др.

Деятельность предприятий строительной сферы контролируется и регулируется из единого регионального центра.

Основные экономические показатели, характеризующие строительную деятельность в период проведения рыночных реформ, приведены в табл. 1.

Таблица 1 Строительная деятельность в РФ в 1990 - 2001 гг.

Показатели	1990 г.	1995 г.	1996 г.	1997 г.	1998 г.	1999 г.	2000 г.	2001 г.
Удельный вес в ВВП, %: строительства	9,5	8,5	-	-	-	5,9	-	8,2
инвестиций в основной капитал	22,4	16,8	17,1	15,8	15,48	14,64	14,6	17,69
Среднегодовая численность занятых в строительстве, тыс.чел.	9 020	6 208	5 875	5 654	5 054	5 080	5 050	5015
Удельный вес их в численности занятых в экономике, %	12,0	9,3	9,1	8,7	7,9	7,9	7,85	7,1
Число строительных организаций (на конец года)	70 862	127789	134620	136908	137112	136659	129220	118200
Численность промышленно-производственного персонала, занятого в промышленности строительных материалов, всего, тыс. чел.	1097	973	868	783	713	718	684	677
Число действующих предприятий по производству строительных материалов	2074	7925	9216	9586	9626	9771	9430	9273
Число действующих проектно-изыскательских организаций	3943	11017	11459	12038	11831	11327	11221	10952

За годы рыночных реформ на 38 % сократился удельный вес строительства в ВВП, при этом удельный вес занятых в строительстве в общей численности занятых в экономике снизился на 44 %. Несоответствие темпов падения объемов подрядных работ и численности занятых свидетельствует о снижении эффективности деятельности вследствие понижения уровня организации, механизации, диверсификации производства, производительности труда, занятия видами деятельности, не относящимися к строительству, неполной загруженности части работников, занятости в «теневой» экономике.

Основные показатели экономики страны за 2005-2008 гг. (табл. 2.) свидетельствуют об устойчивых положительных макроэкономических тенденциях.

Таблица 2. Динамика основных социально-экономических показателей РФ (% к предыдущему году)

Показатели	2005 г.	2006 г.	2007 г.	2008 г.
Валовый внутренний продукт	110,0	105,0	104,3	107,1
Объем промышленной продукции	109,0	104,9	103,7	107,0
Продукция сельского хозяйства	105,0	106,8	101,7	101,5
Грузооборот всех видов транспорта	104,8	103,1	105,6	107,4
В том числе железнодорожного	114,0	104,9	105,2	110,2
Инвестиции в основной капитал	117,4	110,0	102,6	112,5
Объем подрядных работ	111,5	109,8	102,7	114,4
Ввод в действие жилых домов:
площадь, млн м2	30,3	31,7	33,8	36,3
% к предыдущему году	94,6	104,6	106,7	107,2
Продукция промышленности строительных материалов	113,0	106,0	103,0	106,4
Реальная заработная плата	122,5	119,8	116,2	110,4
Индекс потребительских цен	120,2	118,6	115,1	112,0
Внешнеторговый оборот	132,1	105,4	105,9	125,1
В том числе:
экспорт	143,5	99,5	102,5	126,2
импорт	110,9	119,5	112,5	123,1

Динамика структуры макропоказателей строительной деятельности России в 2000 - 2008 гг. свидетельствует о наметившихся негативных тенденциях в экономики Росси (табл. 3). Общий экономический спад, проявившийся в условиях глобального экономического кризиса, существенно отразился на строительной отрасли. Со снижением покупательной способности денежных доходов населения уменьшился спрос на строительную продукцию.



Таблица 3 Динамика структуры макропоказателей строительной деятельности России в 2000 - 2008 гг.

Год	2000г.	2001г.	2002г	2003г.	2004г.	2005г.	2006г.	2007г.	2008г.
Численность занятых, всего в экономике России, млн. чел.	64,3	64,7	65,4	67,2	67,1	68,6	69,2	70,8	70,6
в том числе в строительстве, млн. чел.	5,0	5,0	5,0	4,4	4,0	4,7	4,8	5,3	5,2
Доля, %	7,7	7,7	7,6	12,9	11,8	13,5	13,7	14,9	14,6
ВВП, всего	7305,6	9039,4	10863,4	13243	17048	21625	26903	33111	41668
Ввод в действие жилых домов, млн. м2	30,3	31,7	33,8	36,4	41,0	43,6	50,6	61,2	64,1
Площадь жилья в среднем на одного жителя, м2	19,3	19,7	20,0	20,2	20,5	20,9	21,3	21,5	22,0
Валовая добавленная стоимость, всего	6 472	7945	9 657,2	1165,5	-	1853,3	2296,4	2847,6	3538,5
в том числе строительство	428,8	604,4	713,5	716,2	-	1012,0	1231,7	1680,9	2356,7

По данным Росстата России

Строительный комплекс относится к числу ключевых отраслей экономики России и во многом определяет решение социальных, экономических и технических задач ее развития.

Устойчивое и быстрое развитие экономики в среднесрочной перспективе возможно только на основе роста объемов инвестиций в производственные основные фонды темпами, значительно опережающими темпы роста производства в реальном секторе экономики.



2. Инвестиционно-строительный комплекс России на современном этапе

Начиная с 2002 по 2008 год экономическое положение в России характеризуется как стабильное, имеющее тенденции роста основных показателей. Данное утверждение распространяется и на отрасль строительства.

В рассматриваемом периоде произошло падение объемов инвестиций в основной капитал в сопоставимых ценах, а следовательно, и в строительную отрасль. В фактически же действовавших ценах наблюдается существенный рост инвестиций в основной капитал (табл. 4).

Таблица 4 Инвестиции в основной капитал в РФ за 1992 - 2008гг.

Год	Инвестиции
	Всего	в том числе строительство
1995	267,0*	2,098
1998	407,1 *	28,118
1999	670,4	46,408
2000	1165,2	74,918
2001	1504,7	78,978
2002	1762,4	95,638
2003	2186,4	106,711
2004	2865,0	99,592
2005	3611,1	129,450
2006	4730,0	176,218
2007	6716,2	266,409
2008	8781,6	399,776

По данным Росстата России

* В фактически действовавших ценах до 1998 г., трлн. р.

В 2007 г. в экономику России поступило 120941 млн. долл. США иностранных инвестиций, что на 36,4 % больше, чем в 2003 г.

Отметим, что инвестиции непосредственно в строительную отрасль составили 0,6 % общего объема (инвестиции же в сферу оптовой и розничной торговли, ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования - 25,9%, обрабатывающие производства - 24,1 %).

Основные страны-инвесторы в 2007 г. - Кипр, Нидерланды, Люксембург, Германия, Великобритания, США, Франция. На долю этих стран приходилось 80,7 % общего объема накопленных иностранных инвестиций, в том числе на долю прямых приходилось 77,6 % общего объема накопленных прямых иностранных инвестиций (табл. 5).

Таблица 5 Объем накопленных иностранных инвестиций в экономике России по основным странам-инвесторам на конец 2007 г.,

Источник инвестиций	Накоплено
	всего	%к итогу
Основные страны-инвесторы в том числе: Кипр	20654	17,1
Нидерланды	18751	15,5
Люксембург	11516	9,5
Германия	5055	4,2
Великобритания	26328	21,8
США	2839	2,3
Франция	6696	5,5
Виргинские о-ва (Брит.)	2140	1,8
Швейцария	5340	4,4
Австрия	5175	4,3
Всего инвестиций	120941	100

По данным Росстата России

Основная часть иностранных инвестиций, как и в прежние годы, поступила в промышленность (79,0 %), в том числе 23,8 % - в пищевую промышленность, 42,2 - в машиностроение и металлообрабатывающую промышленность, 4,6 - в развитие систем связи, 4,0 - в сферу культуры, 5,7 - в торговлю и общественное питание, 4,6 % - в другие отрасли.

Конкуренция в отрасли растет. Однако данные о числе действующих строительных предприятий (табл. 6) свидетельствуют, что данная тенденция характерна только для тех регионов, где идет увеличение темпов строительства, спрос превышает предложение жилья, так как общее количество предприятий изменяется незначительно.

Таблица 6 Число действующих строительных организаций в РФ за 1992-2008 гг.

Год	Организации
	Всего	Штат до 100 человек
1992	69 049	49 664
1995	127764	117603
1998	137156	130846
1999	136 788	131101
2000	129340	123 716
2001	118374	112 820
2002	1 12 971	107 589
2003	113 476	111 345
2004	113 987	109 796
2005	112640	108424
2006	122441	118249
2007	131075	126672
2008	155036	150370

По данным Росстата России

Объем основных фондов в строительной отрасли составил по Российской Федерации в 2007 г. 211,1 млрд. р., или около 2,0% стоимости основных фондов всех отраслей экономики; степень износа основных фондов в организациях отрасли - 43,9% (машин и оборудования - 57 %). Удельный вес машин с истекшим сроком службы в процентах от общего числа машин составляет 47,4 %. В 2008 г. продолжалась сложившаяся тенденция к росту объемов жилищного строительства. В 2008 г. организациями всех форм собственности построено 64,1 млн. м2 общей площади жилых домов, или 189,6% к уровню ввода аналогичного периода 2002 г.



Таблица 7 Ввод в действие жилых домов, млн. м2 общей площади

Год	Построено	Удельный вес в общем вводе жилых домов, %
	всего	населением за свой счет и с помощью кредитов	ЖСК	населения	ЖСК
1992	41,5	4,9	2,1	11,8	5,0
1995	41,0	9,0	1,7	22,0	4,2
1998	30,7	12,1	0,8	39,4	2,5
1999	32,0	13,7	0,7	42,9	2,1
2000	30,3	12,6	0,7	41,6	2,4
2001	31,7	13,1	0,6	41,2	2,0
2002	33,8	14,2	0,6	41,9	1,7
2003	36,4	15,2	0,5	41,6	1,4
2004	41,0	16,1	0,5	39,2	1,3
2005	43,6	17,5	0,6	40,2	1,4
2006	50,6	20,0	0,6	39,5	1,2
2007	61,2	26,3	0,9	43,0	1,5
2008	64,1	27,4	0,6	42,7	0,9

По данным Росстата России

Одновременно с отмеченной тенденцией наблюдается рост объемов жилья, построенного населением за свой счет и с помощью кредитов. Так, в 1990 г. величина этого показателя в России находилась на уровне 6 млн. м2, а в январе-декабре 2008 г. населением за свой счет и с помощью кредитов построено 27,4 млн. м2жилья. В результате доля жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов, в общем объеме ввода жилых домов возросла за 1990 - 2008 гг. с 9,7 до 41,8 %, или в 4,56 раза.

Изменение структуры собственности существенным образом повлияло на динамику средней площади построенных квартир - показатель, характеризующий изменение запросов потребителей. Поданным статистики за 1990 - 2008 гг. значения этого показателя по России претерпели серьезные изменения. Так, если в 1990 г. средняя общая площадь построенных квартир составляла 59,1 м2, то в 2008 г. - уже 85,3 м2. Аналогичная ситуация с квартирами, построенными ЖСК и населением за свой счет и с помощью кредитов: за анализируемый период их средняя площадь увеличилась на 22,1 % и 65,2% соответственно.

По данным Росстата России

Вырос разрыв между средней площадью квартир, построенных населением и всех построенных квартир: с 28,7 % до 47,4 % в 2004 г.

Вместе с тем состояние жилищного фонда сегодня не отвечает потребностям населения. Велико количество аварийных и ветхих домов, площадь которых достигла 87,8 млн. м2. Около 4,5 млн. российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий (табл.9).

Таблица 9 Динамика изменения общей площади ветхого и аварийного жилищного фонда РФ за 2000-2008 г.г.

Годы	Площадь, млн.кв.м	Абсолют Прирост (цепной)	Абсолют Прирост (базисный)	Темп роста (цепной)
2000	65,6	-	-	-
2001	87,9	22,3	22,3	133,9
2002	87,4	-0,5	21,8	99,4
2003	91,6	4,2	26	104,8
2004	93,0	1,4	27,4	101,5
2005	94,6	1,6	29	101,7
2006	95,9	1,3	30,3	101,4
2007	99,1	3,2	33,5	103,3
2008	99,5	0,4	33,9	100,4

В целом по Российской Федерации сохраняется устойчивая тенденция роста подрядных конкурсов и обеспечения эффективности их проведения (табл. 10).

Выполненный объем работ по договорам строительного подряда в 2008 г. составил 4528,1млрд. р., или 494,6 % к уровню 2002 г. Однако сегодня на условиях подрядных конкурсов размещается не более 40 % общего числа заказов на выполнение работ для государственных и муниципальных нужд.

Экономическая ситуация в строительных организациях регионов неоднородна: более благополучна она у подрядных организаций в Центральном, Северо-Западном и Южном федеральных округах, наименее благополучной ситуация в этом отношении наблюдалась в Дальневосточном округе.

Таблица 10 Объем работ, выполненных по договорам строительного подряда РФ за 1992-2008 гг.

Год	Объем работ
	Всего, млрд р.	В процентах
		к предыдущему году	к 1990 г.
1992	1,6*	64	63
1995	163,7*	94	41
1998	240,9*	94	30
1999	329,9	106	32
2000	558,5	117	38
2001	776,9	110,0	42
2002	915,5	103	43
2003	1 164,8	114	49
2004	1 053,6	90,45	56,9
2005	1754,4	113,2	57,7
2006	2350,8	118,1	68,1
2007	3293,3	118,2	80,5
2008	4528,1	112,8	90,8

В фактически действовавших ценах до 1998 г., трлн. р.

Среди факторов, негативно влияющих на деловую активность подрядных организаций, основными остались финансовые: неплатежеспособность заказчиков, высокая стоимость материалов, конструкций и изделий.

Говоря о внешней среде строительных предприятий, нельзя не упомянуть ценовые факторы. Прежде всего, необходимо отметить положительное влияние финансового кризиса 1998 г., в результате которого существенно увеличились конкурентоспособность отечественной экономики и спрос на строительную продукцию. К сожалению, большинство отечественных строительных компаний не в полной мере воспользовались благоприятной рыночной конъюнктурой, сформированной августовским кризисом, для обеспечения себе долгосрочных конкурентных преимуществ.

Ориентированность менеджмента многих строительных предприятий и компаний-производителей строительных материалов на получение краткосрочной выгоды, отсутствие у них долгосрочных стратегий развития, а также неэффективность государственного механизма регулирования строительной деятельности свели на нет создавшуюся благоприятную ситуацию. Результат - внушительное повышение цен на строительные материалы и строительную продукцию.

Средняя фактическая стоимость (в масштабе цен, действующих с 1 января 1998 г.) строительства 1 м2 общей площади жилых домов с 1995 по 2004 гг. увеличилась по Российской Федерации в 7,57 раза, в том числе в городах и поселках городского типа в 8,03 раза; в сельской местности в 4,75 раза (табл. 11).

Таблица 11 Средняя фактическая стоимость строительства 1 м2 общей площади жилых домов с учетом индивидуальных жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов, по РФ

Год	Стоимость строительства
	Всего	в том числе
		в городах и поселках городского типа	в сельской местности
1995	1012	1 059	848
1998	2424	2641	1714
1999	3169	3544	2001
2001	5638	6390	3178
2004	7630	8312	4751

В масштабе цен, действующих с 1 января 1998 г.

В настоящее время мы имеем две ярко выраженные тенденции: рост спроса и снижение предложения. Пока на рынке наблюдается кризис ликвидности, сегодня спекулянты, играя на том, что квартиры есть и у застройщиков, и у подрядчиков, и у поставщиков строительных материалов, добиваются скидок 10-20% от цены застройщика, а два-три месяца назад эта скидка доходила до 40 %. Цена зависит от соотношения спроса и предложения и от себестоимости строительства. Одним из показателей спроса является коэффициент превышения цены квадратного метра над средней заработной платой. Сегодня этот показатель - 2,60. В 2003 году этот показатель равнялся 2,6, и после этого наблюдался продолжительный рост цен на недвижимость: за пять лет средняя цена квадратного метра жилой площади выросла в 3,4 раза (табл. 12).

Таблица 12 Сравнение средних цен на жилье и средней заработной платы жителей РФ в 1999-2009 гг.

Год	Средние цены на жилье, руб. за м2	Среднемесячная заработная плата, руб.	Превышение цены 1 м2 жилья над средней заработной платой, раз
1999	5 384	1 629	3,31
2000	6 837	2 364	2,89
2001	10 925	3 463	3,15
2002	13 873	4 784	2,90
2003	15 693	6 046	2,60
2004	21 310	7 502	2,84
2005	27 647	9 407	2,94
2006	37 320	10 607	3,52
2007	52820	12127	4,35
2008	54180	15065	3,59
2009	46000	17721	2,60

Таблица 13 Средняя фактическая стоимость строительства 1 м2 (руб.)

Показатели	Жилые дома квартирного типа без пристроек, надстроек и встроенных помещений и без жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств
	всего	в сельской местности	в городах и поселках городского типа
2008г.
I квартал	21720	22056	21707
II квартал	23360	24219	23336
I полугодие	22612	23038	22598
III квартал	26475	27759	26420
IV квартал	28692	26173	28868
Год	26622	25886	26662
2009г.
I квартал	28814	28597	28826
II квартал	28763	29994	28673
I полугодие	28790	29358	28754

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что в настоящее время цена на недвижимость достигла дна. По нашим расчетам, за 2010-2011 годы рост квадратного метра жилой площади РФ превысит 50 %.

В 2004 году российскими специалистами было проведено исследование реальной стоимости различных стадий жилищного строительства в сравнении с аналогичными показателями строительных рынков Польши и Венгрии. Полученные данные, практически полностью совпадающие в трех странах по всем ценовым группам, позволили сделать предположение: структурно процесс ценообразования в жилищном строительстве ничем не отличается от таких же процессов в европейских странах.

Таблица 14 Стоимость различных стадий жилищного строительства РФ в сравнении с аналогичными показателями строительных рынков Польши и Венгрии в 2007 г.

Показатели	Эконом-класс, строительство на новых площадках	Бизнес-класс, строительство на площадках после вывода промзон	Элитные комплексы в центре города
	Польша	Венгрия	Россия	Польша	Венгрия	Россия	Польша	Венгрия	Россия
Земля	10,2	9,3	11,7	13,5	13,3	12,4	20,3	27,3	14,3
Инфраструктура	3,0	5,0	6,1	2,0	5,1	6,2	1,0	6,5	5,3
Строительство (твердая цена)	63,8	63,3	54,6	56,2	54,8	50,3	44,2	37,0	39,8
Непрямые расходы (мягкая цена)	8,0	9,0	9,7	7,7	8,5	9,8	8,5	6,5	12,0
Стоимость финансов	4,7	4,3	2,0	5,2	4,5	4,2	4,2	3,8	4,8
Прибыль застройщика	10,3	11,8	15,9	15,4	14,6	17,1	21,8	22,3	23,9
Общая стоимость строительства	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0
НДС/прочие налоги/ сборы	7,0	25,0	18,0	7,0	25,0	18,0	7,0	25,0	18,0

Строительный бизнес - крайне закрытый, нет четких статистических данных, а значит, попытка анализа ситуации - возможности или невозможности кризиса на рынке - сводится к нулю. Значительная часть доступной информации о ситуации на рынке недвижимости связана с интересами риэлторских или строительных компаний, естественно заинтересованных в росте цен.

По некоторым данным, рентабельность строительного бизнеса составляет 200%, а то и все 400%. И по всем законам рынка при таких показателях рентабельности должен был бы появиться поток инвестиций, предложение жилья - резко возрасти, рентабельность - снизиться до средних значений, цены - упасть. Этого не происходит.

В жилищном секторе на вложенный собственный капитал можно получить до 50% прибыли в год. Это достигается за счет того, что продажи квартир активно ведутся на самых ранних стадиях строительства, и застройщик имеет возможность окупать большинство расходов за чужой счет.

Проведенный выше анализ подтверждает вывод о положительной экономической ситуации в инвестиционно-строительном комплексе. Однако существуют проблемы инвестиционно-строительного комплекса.

Во-первых, необходимо принять меры по формированию рынка доступного жилья путем консолидированного и эффективного использования ассигнований, направляемых из федерального, региональных и муниципальных бюджетов, привлечения средств из внебюджетных источников, в том числе личных средств граждан, развития системы ипотечного жилищного кредитования.

Во-вторых, часть отечественных строительных материалов еще уступает по качеству лучшим зарубежным образцам, низок удельный вес конкурентоспособной продукции по отдельным позициям. Ограничен ассортимент выпускаемых отечественных теплоизоляционных материалов на основе стекла, базальта, перлита и других природных минералов, санитарно-технических изделий, низкоэмиссионного, теплоотражающего и архитектурного стекла.

В-третьих, степень износа основных фондов в отрасли достигла 54%, причем ежегодное выбытие превышает ввод. Это приводит к старению основных фондов, особенно их активной части, а также к фактическому сокращению производственных мощностей. Средний возраст основной части машин и оборудования 17 лет.

Технический уровень большинства российских предприятий все еще значительно отстает от современных требований. Низкими темпами осуществляется перевооружение предприятий по производству цемента, теплоизоляционных, стеновых и кровельных материалов.

В-четвертых, промышленность строительных материалов и изделий является одной из наиболее топливо- и энергоемких отраслей народного хозяйства. Удельный вес топлива и энергии в структуре затрат на производство и реализацию продукции в целом по отрасли составляет более 16%, а в цементной промышленности достигает 41%. Поэтому энергосбережение в промышленности строительных материалов является одной из первостепенных задач.

В-пятых, в 2003 - 2004 гг. разрабатывались новые и совершенствовались действующие нормативные акты по безопасности труда в строительстве. Однако по данным федеральной инспекции труда Минтруда России в 2007 г. на строительных объектах погибли 911 человек, в 2008 г. по предварительным данным ситуация находится на том же уровне.

Приведенные данные свидетельствуют о необходимости усиления работы в области охраны труда в строительстве. Вместе с тем совместно с органами управления строительством субъектов Российской Федерации необходимо принять меры по укреплению служб охраны труда в строительных организациях, расширению сети базовых организаций по охране труда в строительстве.

3. Особенности ценообразования в строительстве

Ценообразование в строительстве - это механизм образования стоимости услуг и материалов на строительном рынке. Политика ценообразования в строительстве является частью общей ценовой политики и базируется на общих для всех отраслей принципах ценообразования. Цена - это экономическая категория и инструмент развития отрасли, представляющая собой денежное выражение стоимости единицы строительной продукции.

Цена услуг и продуктов в условиях рынка является одним из наиболее важных показателей, существенно влияющих на экономическое положение фирмы. Все основные показатели производственной деятельности фирмы (объем капитальных вложений, себестоимость продукции, производительность труда, фондоемкость и др.) связаны с ценами и зависят от них. Цена является основой планирования и финансирования капитальных вложений, расчёта эффективности инвестиционных проектов, организации внутрипроизводственных экономических отношений, оценки итогов деятельности фирмы, исчисления экономического эффекта от внедрения новой техники.

Цена влияет на развитие строительного производства, повышение его эффективности через свои функции. Главная функция цены - это количественное выражение стоимости создаваемой строительной продукции. Тем самым, как измерительный инструмент, цена определяет затраты общественно необходимого труда по организации материальных процессов и финансовых операций. Кроме того, она выполняет и стимулирующую функцию по снижению трудовых, материальных и денежных затрат в строительстве и повышению его эффективности.

Первые два фактора учитываются при ценообразовании. Третий фактор реализуется в зависимости от целей ценообразования фирмы (ценовой политики фирмы).

При установлении цен на продукцию строительства организация должна определить цели ценообразования.

В строительстве ценообразование имеет общие для всех отраслей принципы и единый методический подход. В условиях рынка оно проходит определенные этапы.

Первый этап. Цена рассматривается как переменный фактор, оказывающий прямое воздействие на выручку от продажи товаров, структуру производства, методы работы и т.п. Рассчитывая цену, необходимо четко определить для себя, каких целей хочет добиться предприятие при этой цене.

Второй этап. Цена и спрос находятся в обратной зависимости. Необходима оценка эластичности спроса по цене. При этом обычно имеют в виду, что спрос определяет максимальную цену.

Третий этап. Издержки производства определяют минимальную цену товара. На данном этапе - постоянные, переменные, валовые издержки при различных объемах выпуска. Цена должна покрывать все издержки и обеспечивать нормальную прибыль.

Четвертый этап. Разница между максимальной ценой, определяемой спросом, и минимальной ценой, определяемой издержками, и представляет "поле игры" для принятия решения об уровне цены. На этом "поле игры" изучают цену и качество товаров конкурентов и определяют положение и преимущества своего товара по отношению к аналогам конкурентов. Тогда в результате сравнения можно ориентироваться на более высокую цену или более низкую.

Пятый этап. Определять цену можно различными методами, способами. Выбор зависит от целей предприятия, от особенностей товара, финансового состояния, и поэтому предприятия стремятся выбрать такой метод, который позволяет более правильно определить цену на конкретный товар.

Шестой этап. На основе выбранного метода определяется исходный уровень цены.

На этом этапе определяется окончательный уровень цены с оформлением соответствующих документов. При определении цены необходимо учитывать интересы производителя и потребителя. Только в условиях конкуренции формируется уровень цен выгодный и той и другой стороне. Именно такие рыночные цены становятся ориентиром для формирования других цен на аналогичные товары, хотя последние могут отличаться с учетом дополнительных ценообразующих факторов.

Ценообразование - важнейший инструмент регулирования взаимоотношений между субъектами хозяйствования, от умелого использования которого зависит их экономическое благополучие. Действовавшая ранее система ценообразования в строительстве была основана на фиксированных (неизменных, как правило, в течение 10-15 лет) оптовых ценах, тарифах на применяемую в строительстве продукцию. Она, в основном, отвечала требованиям директивного планирования, была сориентирована на сохранение стабильного уровня сметных цен в строительстве и не требовала уточнения сметной документации вследствие текущих изменений ценовых факторов. Такая система стала непригодна для условий рыночной экономики.

Цена - это отпускная стоимость товара (продукции, работы, услуги), стоимость товара в денежном выражении. Цена зависит от многих факторов: величины затрат, средней нормы прибыли и рентабельности производства, соотношения спроса и предложения на конкретный товар, покупательной силы национальной валюты и т.д.

Механизм ценообразования в строительстве учитывает индивидуальный характер строительной продукции и условия взаимодействия в инвестиционном процессе основных участников строительного процесса. Он имеет специфические особенности.

В основном, используются следующие формы цен: прейскурантные оптовые цены; максимальные и договорные. Прейскурантная цена - это цена, основанная на общественно необходимых затратах труда и утвержденная государством. Это - «твердая» цена, действующая в виде прейскурантов на типовые здания и сооружения и на укрупненные элементы строительства. Под влиянием научно-технического прогресса и взаимоотношений в обществе, данные цены периодически пересматриваются. Максимальная цена - это лимитная сметная цена отдельных зданий, сооружений и их комплексов: предприятий, массивов, поселков и т. п. Ее уровень во многом определяется проектными организациями и утверждается министерствами и ведомствами, выдавшими задание на проектирование. В процессе рабочего проектирования лимитные цены подлежат снижению.

Реальная стоимость строительной продукции определяется в первую очередь договорной ценой, которая может отличаться от сметной стоимости в сторону превышения в результате действия ряда рыночных факторов (фактор времени, фактор риска).

Договорная цена может быть твердой (окончательной) или открытой, уточняемой по условиям договора в ходе строительства.

Твердая (фиксированная) цена является более приемлемой как для заказчика, так и для подрядчика. При этом следует отметить, что инвестора больше интересует не стоимость строительства, а результат инвестиционно-строительного проекта.

Свободная (договорная) цена на строительную продукцию обеспечивает подрядчику возврат затрат в полном объеме и причитающуюся прибыль в размере обусловленной нормы, а инвестору (заказчику) - определение объема инвестиций на строительство объекта.

Основной для установления договорных цен должны являться сметные расчеты или расчетная стоимость строительства, определяемая в составе технико-экономического обоснования и технико-экономического расчета.

Проектные организации на основе системы нормативов и цен составляют сметные расчеты (сметы) а также определяют стоимость проектно-изыскательских работ.

Подрядные организации определяют для себя стоимость строительно-монтажных работ и реализуют по этой стоимости работы, с учетом прочих лимитированных затрат.

Заказчик оплачивает строительную продукцию по стоимости, включающей стоимость строительства, проектно-изыскательских работ (с учетом затрат на экспертизу проектно-сметной документации), затрат на подготовку кадров.

Сметная стоимость объекта - это цена отдельного объекта, определяемая сметой, составленной на основе проекта.

Цена строительной продукции - полная сметная стоимость, определяемая сводным сметным расчетом (строительно-монтажные работы, затраты на приобретение оборудования, инструмента, инвентаря и другие затраты, необходимые для функционирования объекта).

В процессе ценообразования в строительстве присутствуют два этапа, на которых происходит расчет цены: проектирование и строительство. На первом этапе определяется предварительная (базисная цена, цена инвестора (заказчика), договорная, контрактная и т.п.) цена, которая используется в договорных отношениях. При этом могут использоваться как различные укрупненные показатели (УСП, прейскуранты на потребительскую единицу и др.), так и сметные нормы и цены. Участие государства на этом этапе выражается в юридической регламентации процедур заключения контрактов, особенно в случаях, когда речь идет об использовании бюджетных инвестиций. Поэтому есть смысл в централизации и обобщении нормативной базы, используемой на этом этапе.

На втором этапе, когда определяется фактическая цена (цена предложения, цена реализации), должна использоваться нормативная база конкретной подрядной организации (фирменные нормативы). Причем подрядчик имеет право использовать ресурсный метод для формирования стоимости работ.

Одна из специфических особенностей ценообразования в строительстве заключается в том, что нормативы (как государственные, так и предприятия) устанавливаются по видам работ на отдельные элементы цены.

Цена реализации строительной продукции (Ц) определяется по общей формуле:

Ц = З + Пр + Нк,

где З - затраты;

Пр - прибыль;

Нк - косвенные налоги.

Для совершенствования механизма ценообразования в строительстве необходима современная автоматизированная нормативная база, отражающая объективный уровень затрат на выполнение работ. Такая система должна быть увязана с межгосударственной системой стран СНГ и ориентирована на строительные нормативы европейского уровня.

Дальнейшее развитие ценообразования в строительстве, прежде всего, необходимо для разработки и реализации современной ценовой политики, создания благоприятного инвестиционного климата и совершенствования схем финансирования строительства. В ближайшей перспективе совершенствование данного направления предполагается обеспечить за счет:

- разработки нормативной базы в текущем уровне цен для формирования инвесторских смет и определения стартовых цен при проведении торгов на строительство объектов;

- создания банка данных о стоимости объектов;

- разработки фирменных нормативов, необходимых для расчета цены предложения;

- дальнейшей разработки ресурсно-сметных норм на новые виды работ, обусловленные внедрением новых технологий, материалов, конструкций и т.п.;

- дальнейшего совершенствования методики формирования договорной цены;

- разработки и передачи пользователям программного обеспечения по расчету контрактных цен в строительстве и разработки сметной документации в текущем уровне цен;

- разработки методических указаний по составлению сметной документации и определения стоимости строительства в базисных и текущих ценах;

- утверждения инструкции по определению в текущих ценах затрат, не включаемых в подрядные работы при строительстве объектов по договорным (контрактным) ценам;

- систематического пополнения и совершенствования нормативно-справочной базы для расчетов договорных цен, расчетов за выполненные работы;

- совершенствования нормативного метода ценообразования на предприятиях промышленности строительных материалов с уточнением нормативной базы общепроизводственных и общехозяйственных расходов.

4. Современная методическая и нормативная база определения стоимости строительной продукции

Составление смет в строительстве требует разработанной и согласованной методической и сметно-нормативной базы. В условиях развития рыночных отношений, начиная с 1992 г., Госстрой России проводил работу по выпуску нормативных документов для определения стоимости строительной продукции: свода правил (СП), руководящих и методических документов в строительстве (РДС, МДС). По мере совершенствования сметного дела Госстрой Российской Федерации постановлением от 08.04.2002 г. № 16 «О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве» с 01.09.2003 г. отменил сметно-нормативные базы 1984 и 1991 г. и обязал перейти на новую сметно-нормативную базу 2001 г. в ценах по состоянию на 01.01.2000 г.

Действующая в настоящее время система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя государственные, отраслевые, территориальные, а также фирменные сметные нормативы и расценки. Основным государственным методическим документом является новая Методика Госстроя России по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004, далее Методика).

Методика принята и введена в действие с 9 марта 2004 г. вместо Свода правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации (СП 81-01-94), Методических указаний по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-1.99) и ряда других МДС и методических указаний.

В Методике даны общие сведения о системе ценообразования и сметного нормирования в строительстве, положения по определению стоимости строительства, порядок составления сметной документации и определения стоимости строительства в составе предпроектных проработок.

В восьми приложениях к Методике приведен ценный материал по рекомендуемым коэффициентам для учета в сметах влияния условий производства работ, предусмотренных проектами, даны единые образцы (взамен форм) сметных документов, показана расшифровка основных видов прочих работ и затрат, включаемых в сводный сметный расчет стоимости строительства, уточнены другие вопросы составления смет. Существенные изменения внесены Методикой в перечень основных видов прочих работ и затрат по главам 1 и 9, включаемых в сводный сметный расчет стоимости строительства.

Вместе с тем не все то, что было пересмотрено, есть в новой Методике (в частности, «Порядок определения сметных затрат по оплате труда рабочих»).

Госстроем России приняты также новые Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве (МДС 81-33.2004), введенные в действие с 12 января 2004 г. вместо МДС 81-4.99. Методика исчисления сумм накладных расходов в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов, естественно, сохранилась, но изменены многие нормативы, как укрупненные, так и по видам работ. В МДС 81-33.2004 дополнительно даны нормативы накладных расходов по видам ремонтно-строительных работ. Внесены изменения и в структуру накладных расходов по статьям затрат.

Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве (МДС 81-25.2001) сохранились, за исключением материала приложения 3 к ним (нормативы сметной прибыли по видам строительных и монтажных работ), которые с выходом письма Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству «О порядке применения нормативов сметной прибыли в строительстве» от 18.11.2004 г. № АП-5536/06 утратили силу.

В практической работе для строителей весьма полезны Методические рекомендации по определению размера средств на оплату труда в договорных ценах и сметах на строительство и оплате труда работников строительно-монтажных и ремонтно-строительных организаций (МДС 83-1.99). Документ разработан в соответствии с решением Госстроя России от 24.02.1999 г. № 5 «О ходе выполнения работ по реформированию сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве». В Методических рекомендациях отражены практические предложения по оплате труда работников строительных организаций в соответствии с договорными ценами, сметами на строительство и договорами подряда. В них также приводятся: общая нормативно-расчетная база определения средств на оплату труда в договорных ценах и сметах на строительство; база организации заработной платы в строительно-монтажных и ремонтно-строительных организациях; методы определения размера средств на оплату труда, характеристика систем и форм оплаты труда, принципы разработки и применения единой тарифной сетки для оплаты труда работников любой строительной организации с конкретными примерами.

Достаточно ценным с практической точки зрения является материал приложений к МДС 83-1.99 (перечень работ с тяжелыми и вредными, особо тяжелыми и особо вредными условиями труда, районные коэффициенты к заработной плате работников по регионам Российской Федерации и др.).

Отметим также Методические указания по разработке сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств (МДС 81-3.99). Они разработаны структурными подразделениями Госстроя России во главе с Центральным научно-исследовательским институтом экономики и управления в строительстве, приняты и введены в действие с 01.01.2000 г. постановлением Госстроя России от 17.12.1999 г. № 81. В них подробно, с конкретными примерами расчетов освещены все вопросы разработки сметных норм и расценок в расчете на 1 маш.-ч эксплуатации строительных машин и механизмов. Даны рекомендуемые показатели годового режима работы строительных машин и автотранспортных средств в маш.-ч и поправочные коэффициенты по температурным зонам. На основе приведенного в МДС 81-3.99 методического материала можно решать любые вопросы, касающиеся затрат машинного времени в маш.-ч и стоимости эксплуатации машин в расчете на 1 маш.-ч, включая оплату труда рабочих, управляющих машинами (руб.).

Перечень других нормативных документов по строительству, используемых в сметном нормировании, приведен в списке литературы в конце этой книги.

В новой структуре федеральных органов исполнительной власти бывший Госстрой России с 01.12.2004 г. вошел в состав Министерства регионального развития Российской Федерации в качестве Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Вопросами ценообразования и сметного нормирования в строительстве занимается соответствующий департамент, а по регионам - региональные центры по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) и комитеты по строительству при администрациях регионов.

Основным нормативным документом в строительстве, как известно, являются СНиП (Строительные нормы и правила) в 4 частях.

Действующая система ценообразования и сметного нормирования включает ч. 4 СНиП - Сметные нормы и правила, Государственные федеральные сметные нормативы и другие нормативы, необходимые для определения сметной стоимости строительства.

Сметные нормативы - это обобщенное название комплекса сметных норм, цен и расценок, объединенных в различные сборники.

Отдельной сметной нормой называется совокупность ресурсов (затраты труда рабочих в чел.-ч, время работы строительных машин в маш.-ч, потребность в материалах в натуральных показателях), установленная на принятый измеритель строительных, монтажных и других работ.

Главной функцией сметных норм является определение нормативного количества материальных и трудовых ресурсов, необходимых для выполнения единицы измерения соответствующего вида работ, как основы для последующего перехода к стоимостным показателям (расценкам).

Состав и потребность ресурсов в сметных нормах должны соответствовать современному техническому уровню в строительном производстве, прогрессивным проектным решениям с использованием достижений промышленности строительных материалов. Сметные нормы, как и нормы затрат труда, должны быть технически и экономически обоснованы, отражать реальные условия выполнения работ. Использование сметных норм и расценок начинается в проектных организациях при разработке проектно-сметной документации, проекта организации строительства (ПОС) и проекта производства работ (ППР).

Сметными нормами предусмотрено производство работ в нормальных условиях. При выполнении работ в особых условиях к соответствующим элементам сметных норм и расценок применяются коэффициенты, приводимые как в приложении 1 МДС 81-35.2004, так и в Общих указаниях к сборникам расценок.

Суммарный результат умножения элементов сметной нормы на соответствующие цены ресурсов дает единичную расценку - стоимость прямых затрат на измеритель работы.

Сметно-нормативная база ценообразования в строительстве 2001 года включает элементные сметные нормы и единичные расценки (в сметных ценах 01.01.2000 г.) на:

• строительные и специальные строительные работы;

• ремонтно-строительные работы;

• монтажные работы (литера «М»);

• пусконаладочные работы (литера «П»).

Сметные нормативы подразделяются на государственные (федеральные), производственно-отраслевые, территориальные и фирменные. При этом различают элементные (на единицу измерения ресурсов и работ) и укрупненные (на комплекс работ и относительные показатели в процентах) нормативы. Соответственно составляются единичные (на измеритель работ) и укрупненные (на комплекс работ) расценки.

К действующим элементным сметным нормам относятся:

• государственные элементные (ГЭСН-2001);

• производственно-отраслевые (ПОСН);

• территориальные элементные (ТЭСН);

• фирменные (ФСН);

• единичные расценки (прямые затраты на единицы измерения работ) в сборниках федеральных единичных расценок (ФЕР-2001), территориальных единичных расценок (ТЕР-2001);

• сметные цены в сборниках цен на материалы, изделия, конструкции; цены на перевозки грузов для строительства; средние сметные цены на основные строительные ресурсы (сборники «ССЦ», «Стройка», «Строймаркет» и др.).

К действующим укрупненным сметным нормативам относятся:

• относительные сметные нормативы, выраженные в процентах и коэффициентах:

• нормативы накладных расходов по основным видам строительства и видам работ;

• нормативы сметной прибыли (общеотраслевые и по видам работ);

• сметные нормы затрат на строительство и разборку временных титульных зданий и сооружений (ГСН 81-05-01-2001, ГСНр 81-05-01-2001);

• сметные нормы дополнительных затрат при производстве работ в зимнее время (ГСН 81-05-02-2001, ГСНр 81-05-02-2001);

• резерв средств на непредвиденные работы и затраты (п. 4.96 МДС 81-35.2004);

• индексы (коэффициенты) изменения стоимости работ, устанавливаемых к базовому уровню цен;

• укрупненные сметные нормативы, расценки и показатели стоимости (сборники и удельные показатели):

• укрупненные показатели на виды работ (УПВР);

• укрупненные показатели базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР);

• укрупненные показатели базисной стоимости строительства зданий и сооружений (УПБС);

• прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЗС);

• укрупненные сметные нормативы (УСН) и расценки (УР) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;

• укрупненные ресурсные нормативы (УРН) и укрупненные показатели ресурсов (УПР);

• укрупненные расценки на конструкции и виды работ жилищно-гражданского строительства (УР-2001 СПб);

• прейскурант на наружные сети водопровода и канализации (ПР-2001 СПб);

• укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам (УПБС-2001);

• дельные показатели стоимости строительства (УПСС) в текущих ценах, публикуемые в официальных изданиях, например в журнале «Ценообразование и сметное нормирование в строительстве» (ЦиСН) РЦЦС СПб.

Основными элементными сметными нормами являются нормы сборников ГЭСН-2001. Они предназначены для определения состава и потребностей материальных и трудовых ресурсов на измеритель работ. Используются в сметных расчетах ресурсным методом и разработки единичных расценок. ГЭСН-2001 обязательны для всех предприятий и организаций, осуществляющих строительство с привлечением средств государственного бюджета всех уровней и целевых внебюджетных фондов. В других случаях они могут иметь рекомендательный характер.

Показатели ГЭСН-2001 могут служить основой для разработки производственных норм расхода материалов и их списания.

Главной базой для определения цены в строительстве являются ГЭСН. Сборники ГЭСН предназначены:

• для определения состава и потребности в ресурсах, необходимых для выполнения строительных работ,

• разработки единичных расценок (сборников ЕР) различного назначения (федеральных, территориальных, отраслевых, фирменных), укрупненных сметных нормативов, применяемых при строительстве новых, реконструкции, расширении и техническом перевооружен действующих предприятий, зданий и сооружений;

• для определения продолжительности выполнения работ,

• составления различной технологической документации и списания материалов в бухгалтерском учете.

ГЭСН отражают среднеотраслевой уровень строительного производства на принятую технику и технологию выполнения работ и могут применяться организациями-заказчиками и подрядчиками независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности. Разработаны 49 сборников ГЭСН на каждый вид работ. Например: 1 - земельные работы, 4 - скважинные работы, 6 - бетонные работы.

Таблицы ГЭСН содержат следующие нормативные показатели:

• затраты труда рабочих-строителей (монтажников, пусконаладочного персонала), в чел.-ч;

• средний разряд работы (показатель «средний разряд работы» характеризует средний разряд звена рабочих-строителей, выполняющих полный комплекс работ);

• затраты труда машинистов, в чел.-ч;

• состав и время эксплуатации строительных машин, механизмов, механизированного инструмента, в маш.-ч;

• перечень материалов, изделий, конструкций, используемых в процессе производства работ, и их расход в физических (натуральных) единицах измерения.

ГЭСН предусматривают выполнение строительных работ в нормальных условиях, не осложненных внешними факторами.

При производстве работ в условиях, осложненных внешними факторами, предусмотренными проектом, а также в других более сложных производственных условиях по сравнению с предусмотренными в сборниках ГЭСН (в том числе при реконструкции, расширении и техническом перевооружении предприятий, зданий и сооружений), к нормам затрат труда рабочих-строителей, машинистов по эксплуатации строительных машин и механизмов следует применять коэффициенты (табл.15).