Особенности формирования архитектуры жилья в условиях муниципального финансирования

Граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий и по иным основаниям, предусмотренным законодательством Союза ССР и РСФСР.

«Социальное, или муниципальное жилье - жилье, которое строит город для очередников, для остро нуждающихся людей, для малообеспеченных слоев населения, такое жилье, конечно, должно соответствовать всем СНиПовским нормам» [11].

Постперестроечный период характеризуется появлением понятия муниципального жилья. Такое понятие возникает благодаря организации муниципалитетов, которые заменяют теперь районную администрацию.

«Было бы целесообразно единовременным актом, проведение которого будет регламентироваться дополнениями к Постановлению правительства Российской Федерации от 7 марта 1995 г. N235 “О передаче объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность” передать государственный жилищный фонд в муниципальную собственность, определив параллельно технологию его финансирования, опираясь на Федеральный Закон “О финансовых основах местного самоуправления в Российской Федерации”. Именно таким образом была реализована политика муниципализации жилищного фонда в Восточной Германии»[12].

На основании всего вышеперечисленного делаем вывод, что муниципальным жильем называется жилой фонд, построенный на деньги муниципалитета и на данный момент принадлежащий муниципалитету. Муниципальное жилье строится для работников муниципальных предприятий (медицинские работники, учителя, милиционеры, работники администрации и другие работники госбюджетной сферы), а также для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В настоящее время конституцией Российской Федерации определено, что жилищно-коммунальное обслуживание - это задача местных органов власти. Муниципализация ведомственного жилья обусловлена необходимостью переключения ресурсов предприятий с непрофильной и экономически нецелесообразной деятельности по его содержанию на производственные задачи.

«В Концепции реформы ЖКХ в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ 28 апреля 1997 г., подчеркивается необходимость в процессе реформы повышения роли местного самоуправления и завершения процесса передачи в муниципальную собственность ведомственных объектов жилищно-коммунального хозяйства» [11].

Рассмотрение правовых актов, касающихся передачи объектов коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность, позволяет утверждать, что сегодня необходимо разработать к ним дополнения, более строго и всесторонне регламентирующие порядок передачи жилых домов в муниципальную собственность. В них необходимо строго определить сроки передачи ведомственных объектов в государственную и муниципальную собственность.

1.3 Принципы заселения граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий

Коммунальное расселение - наиболее невыгодный тип расселения, проявивший свои негативные стороны в нашей стране с 20-х по 70-е года, когда в квартиру заселялось сразу несколько семей. Послевоенное строительство было не слишком интенсивным и не привело к кардинальному улучшению ситуации. Сухая статистика иллюстрирует бедственное положение, в котором оказались люди: в каждой ленинградской квартире в 1951 году ютилось приблизительно 3,3 семьи, причем считалось, что ленинградцы находились в лучших условиях, чем другие граждане страны. Люди того времени постоянно жили в стрессовой ситуации. В этих условиях от людей требовалась чрезвычайная изощренность, чтобы создать хоть какую-то видимость обособленности и решить проблему сосуществования в одной комнате людей разного пола и возраста. Супружеские и сексуальные отношения становились весьма затруднительными, утрачивали спонтанность и становились предметом основательного планирования.

В послевоенный период было построено большое количество жилья. Но для перехода к более рациональной полицентрической системе нужны были серьезные экономические и социально-политические предпосылки.

Посемейное расселение. Принцип расселения семьи в отдельную квартиру сам по себе универсален. Семья, состоящая в очереди на получение жилья или на расширение жилой площади, получает квартиру в расчете общей и полезной площади на каждого члена семьи. Однако очереди так длины, что порой проходит очень много времени, прежде чем семья получит свою жилплощадь.

Ипотечное кредитование.

В настоящем исследовании обратимся к возможным путям создания социально-ориентированной системы ипотечного кредитования и жилищного строительства в г. Нижний Новгород.

Словарь используемых терминов.

ИПОТЕКА - это залог недвижимого имущества, строений с целью получения ипотечного кредита.

ЗАКЛАДНАЯ - именная неэмиссионная ценная бумага удостоверяющая право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой и право залога имущества.

ОБЛИГАЦИЯ эмиссионная ценная бумага обеспеченная закладными и обращающая на вторичном рынке ценных бумаг.

ЭМИССИЯ ЦЕННЫХ БУМАГ (ОБЛИГАЦИЙ) зарегистрированная в Федеральной комиссии по ценным бумагам совокупность облигаций обеспеченных закладными.

РЕФИНАНСИРОВАНИЕвыкуп инвестором (областным бюджетом

Нижегородской области) облигаций у первоначального их владельца - Уполномоченной компании по реализации городской Программы ипотечного жилищного кредитования и передача денежных средств этой компании для дальнейшего жилищного строительства.

ОБЛАСТНЫЕСТАНДАРТЫИПОТЕЧНОГОЖИЛИЩНОГО

КРЕДИТОВАНИЯутвержденные областными нормативно-правовыми актами критерии, на основании которых производится предоставление кредита и его рефинансирование.

ИНФРАСТРУКТУРА УПРАВЛЕНИЯ ПРОГРАММОЙ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ - субъекты определенные в программе ипотечного кредитования и их взаимодействие.

СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ комплекс мероприятий по управлению жилищным строительством и ипотечным кредитованием г. Нижний Новгород.

УЧАСТНИКИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ работники предприятий ОАО «ЛУКОЙЛ» участвующие в корпоративной программе ипотечного жилищного кредитования и претендующие на получение льготного ипотечного кредита.

ПРИОРИТЕТНАЯ ОЧЕРЕДЬочередь, сформированная на основе

определенных в корпоративных ипотечных стандартах приоритетов.

Понятие ипотечное кредитование неразрывно связано с построением банковской схемы кредитования заемщика, с так называемой двухуровневой моделью. По такой схеме работают многие развитые в экономическом плане страны и конечно яркий пример тому США. Построение такой классической модели ипотечного кредитования базируется на двухуровневом принципе. Покупатели квартир обращаются в ипотечный банк за недостающей суммой для приобретения недвижимости. Банк проверяет платежеспособность заемщиков, проводя так называемый андеррайтинг, оформляет залог на недостающую сумму и принимает от покупателей закладные листы на сумму кредита. Далее банк формирует пул закладных и продает специализированным инвестиционным компаниям, которые в свою очередь оформляют эмиссионные ценные бумаги под обеспечение этих закладных и продают эти облигации на вторичном рынке другим заинтересованным инвесторам.

Данная модель бесспорно интересна с точки зрения развитой рыночной экономики, с крайне малыми колебаниями стоимостных показателей и как следствие небольшой инфляцией. Отработанная в течение десятилетий технология работы и сбалансированность интересов всех участников позволяет дать ощутимый эффект при работе данной схемы. Хорошо работая в стабильной без инфляционной экономике, когда у банков есть заинтересованность в отвлечении активов на длительный срок под низкий процент, получение в результате этих операций прибыли и, обеспечивая постоянное рефинансирование своих кредитных ресурсов в нестабильной и инфляционной среде, каковая имеется на сегодняшний момент в РФ, текущее функционирование вышеназванной системы замораживается и реализация ее в экономическом плане не представляется возможной. Российские банки не имеют длинных активов и их интерес обозначен в чисто спекулятивных операциях. Кроме этого привязка Российской экономики к доллару и большая ставка резервирования ЦБ делают не возможным получение банковских ипотечных кредитов по льготной (7-10%) годовые проценты. Хотя, надо отдать должное правительству РФ, в том, что оно неоднократно, начиная с 1995 года, делало попытки построить национальную модель ипотечного кредитования на федеральном уровне, определиться с уполномоченными структурами и накопить опыт работы с элементами ипотечного кредитования, особенно с закладными. Принятые правительственные нормативные документы определяют курс на построение именно двухуровневой модели, где уполномоченная государством структура - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» будет обеспечивать процесс рефинансирования на вторичном рынке эмиссионных ценных бумаг, обеспечением которых должны выступать выкупленные ОАО «АИЖК» у банков закладные, требование к доходности этих ценных бумаг - 18% годовых. Для РФ это коммерческая процентная ставка, а значит попытки реализовать эту модель приведут не к увеличению предоставления ипотечных кредитов населению и увеличению инвестиций в жилищное строительство, а к единичным случаям выдачи коммерческих кредитов в основном на покупку вторичного жилья. Население с крупными доходами никогда не будет принимать участие в массовом масштабе как прямой и потенциальный участник системы ипотечного кредитования, так как у него всегда найдутся средства приобрести недвижимость за полную стоимость. Хотя нельзя исключать возможность участия граждан с крупными доходами в коммерческих ипотечных программах с кредитом на небольшой срок и под процентную ставку в 20% и выше. Для малообеспеченных слоев населения существуют федеральные и региональные программы субсидирования приобретения жилья и его бесплатная передача. Участие этого слоя населения как заемщиков в системе ипотечного кредитования тоже проблематично. В результате сложившейся ситуации самый массовый слой населения со средним достатком остался в стороне. Как правило, представители этого слоя испытывают потребность в приобретении квартиры больших размеров, имеют денежные накопления, которых не хватает для улучшения своих жилищных условий, и имеют свою квартиру, в качестве капитала для участия в программе ипотечного кредитования. Как правило, эти люди находятся на этапе своей максимальной работоспособности и являются основным трудовым и интеллектуальным достоянием регионов РФ. Представители этого слоя являются прямыми и потенциальными участниками региональной системы ипотечного кредитования. Т.е. это потенциал, который и призван привести в движение финансовый рычаг региональной экономики ипотечного кредитования, дать толчок к промышленному и финансовому развитию региона.

Термин ипотечное кредитование всегда ассоциировался с благосостоянием и стабильностью, а для региональной экономики с подъемом промышленных отраслей и в первую очередь с подъемом строительного комплекса и сопутствующих отраслей, с увеличением бюджетных поступлений в виде налогов, с финансовой и социальной стабильностью в регионе. Развитие жилищного строительства и долгосрочного кредитования для приобретения жилья интересно и с экономической и с политической точки зрения. А именно, положительный эффект получают все стороны данного процесса: население - в виде приобретенной в собственность квартиры и появления новых рабочих мест, строители - в виде постоянно возрастающих объемов работы, местные бюджеты - виде налоговых поступлений и пополнение местной казны, политики - в виде получения голосов населения на выборах. Поэтому параллельно с попытками федеральных властей построить модель ипотечного кредитования, такие попытки делались и делаются на настоящий момент во многих регионах России. Это и кредитование населения через банк, предоставление ссуд и займов через муниципальный и региональный бюджет, либо через уполномоченные на это бюджетные и внебюджетные структуры, обычно - это различные, созданные для этих целей Фонды. Как правило - это сомнительные с юридической и финансовой точки зрения системы, особенно при нынешнем нормативно-законодательном поле РФ.

Особое внимание, вследствие всего вышесказанного необходимо уделить региональной практики различных жилищных кооперативов. Региональная практика создания систем долгосрочного и среднесрочного жилищного кредитования на основе таких кооперативов наиболее развита. Это не что иное, как прообраз немецкой ссудо-сберегательной модели. Попытки накопить денежные средства на недвижимость в условиях постоянного роста инфляции и пирамидальный принцип построения таких кооперативов привели к печальным итогам обрушения данной системы во многих регионах РФ и особенно Белоруссии. Результат - тысячи квадратных метров недостроя, причем в основном на стадии нулевого цикла и тысячи неудовлетворенных вкладчиков потерявших свои деньги.

С точки зрения экспертов ООО «Межрегиональной ипотечной компании» и ООО «Агентство жилищных услуг», работающих пять лет на рынке создания систем жилищного строительства и долгосрочного кредитования, региональная и корпоративная система ипотечного кредитования - это целостная система, состоящая из взаимодействия уполномоченных административных, корпоративных, финансовых и строительных услуг. На сегодняшний момент, и это доказано практикой работы во многих регионах РФ, существуют единственно возможные принципы на основе которых возможно построить финансово и юридически устойчивую систему.

Основной принцип - это не предоставление заемщику живых денежных средств, а предоставление ему рассрочки по оплате недвижимости. Общие технологические аспекты такой модели следующие:

- покупатель квартиры получает право собственности на эту квартиру и вселяется в нее сразу после оплаты не менее 10% от всей стоимости квартиры, а оставшуюся часть оплачивает в течение 10-15 лет, в виде предоставленной рассрочки по оплате под 7-10% процентов в год;

-покупатель имеет право сдать в зачет стоимости новой квартиры свою старую; - на погашение рассрочки по оплате Покупатели должны тратить не более 20% своего совокупного (семейного) дохода;

- в обеспечение возврата рассрочки покупатель должен предоставить поручителей на сумму рассрочки и застраховать свою жизнь. Залог квартиры для покупателя недвижимости означает, что право собственности на эту недвижимость ограничено либо в силу закона, либо в силу договора ипотеки, т.е. покупатель не может продать ее, сдать в аренду, либо произвести ее отчуждение иным способом без согласия продавца (залогодержателя), пока не погасит всю сумму рассрочки (ипотечного кредита).

Опыт внедрения такой модели в 30 регионах РФ свидетельствует о том, что при правильной организационно-технической работе системы она постепенно трансформируется в самодостаточную систему, которая формирует и обеспечивает функционирование всего регионального рынка жилья.

Вышеназванная система технологична, в том плане, что настраивается на работу с различными участниками системы жилищного строительства и долгосрочного кредитования, а именно, администрацией, региональными законодательными органами, заинтересованными предприятиями, банками, застройщиками и др.

Настоящее Предложение определяет возможные пути построения социально-ориентированной городской системы ипотечного жилищного кредитования г. Нижний Новгород на основе вышеназванных принципов, создание системной инфраструктуры управления проектом лигитивной с точки зрения законодательства РФ и позволяющий максимально уйти от прямого бюджетного финансирования и перейти на внебюджетные ресурсы.

Основной стратегической целью ипотечного кредитования является создание системы льготного ипотечного кредитования населения г. Нижнего Новгорода, стоящего в очереди на улучшение жилищных условий в Администрации г. Нижний Новгород, за счет привлечение в строительство жилья внебюджетных средств, в том числе средств застройщиков, собственных средств граждан, субсидий и ипотечных кредитов.

Для создания городской системы ипотечного жилищного кредитования необходимо в первую очередь решить следующие задачи:

-разработать и принять на городском законодательном уровне Программу ипотечного жилищного кредитования г. Нижний Новгород, пакет нормативных документов определяющих субъектов Программы и характер их взаимодействия;

-определиться с инфраструктурой управления городской системой ипотечного жилищного кредитования;

-создать механизм наполнения Программы оборотными ресурсами для строительства жилья, управления застройкой и предоставления льготных

ипотечных кредитов.

Краткие выводы по Главе 1

Рассмотрев социокультурные предпосылки становления муниципального жилья, необходимо отметить, что его появление ознаменовало собой новую эпоху в развитии человеческого общества. Муниципальное жилье - своего рода признак современных крупных городов.

На основе вышеприведенного анализа делаем следующие выводы:

В отечественной практике муниципальное жилье являлось одним из градообразующих факторов. В таблице 1.4 на генплане города Нижнего Новгорода показывается существующая городская среда, где цветовым пятном выявляется сложившаяся жилая застройка, на 70 % состоящая из муниципального жилья. Таблица показывает, что муниципальное жилье строилось как в историческом центре города, так и на периферии. В различные периоды времени строительство муниципального жилья происходило в различных районах города. Так, например, был построен крупный жилой массив при размещении Горьковского автомобильного завода в первую пятилетку 1928-1932 гг.;

В зарубежном строительстве муниципальное жилье строилось в меньших масштабах и располагалось на периферии городских территорий;

Массовость муниципального жилья в нашей стране позволила избежать появления дифференциации городской среды. В тоже время за рубежом строительство муниципального жилья отдельными группами привело к яркому разделению городского сообщества;

Этажность муниципального жилья увеличивается, что обусловлено экономической целесообразностью - большее количество квартир при меньших земельных участках городских территорий. С течением времени, как видно из таблицы 1.5, этажность муниципальных зданий изменилась с 2-3 этажей до 20-25 этажей. Наиболее резкое, значительное изменение этажности муниципального жилья произошло, когда новые технологии позволили строить дома повышенной этажности. Этот факт изменил облик городов. Строительство домов повышенной этажности привело к новым требованиям по эксплуатации зданий - устройству лифтов, мусоропроводов и усиленных мер пожарной безопасности, но вместе с тем позволило решить жилищный вопрос, привело к удешевлению отдельно взятой квартиры, вследствие чего увеличилась норма жилой площади, приходящаяся на одного человека;

После индустриализации муниципального строительства в нашей стране произошло обезличивание жилья. В регионах осуществлялась привязка типовых проектов к местности без каких-либо проектных изменений;

В планировочном аспекте схемы отечественного муниципального жилья были схожи с западными аналогами;

В художественном аспекте принцип построения фасадов муниципальных зданий основывается на модульности;

По композиционным характеристикам наиболее распространенными оказались дома компактные и линейные по своей структуре. Примеры планировочных структур муниципального жилья сведены в таблицу 1.3. Видно, как в зависимости от периода постройки жилого дома меняются его параметры. Сложная схема построения плана жилого дома появляется в конце 20-х годов прошлого столетия в качестве эксперимента. В последствии от нее отказываются в связи с отсутствием комфорта проживания и необходимостью комплексного подхода при строительстве сложных по своей структуре домов. Только в начале 70-х возрождается данный вид планировочной структуры. Использование сложной планировочной структуры происходит крайне редко и в этом кроется проблема однообразия муниципальных жилых зданий;

Принятая в России классификация квартир по числу комнат (а не спален), отличается от европейской. Квартира в массовых стандартных домах включает в себя одну-три комнаты, кухню, санузел, коридор, балкон (лоджию). Комнаты относятся к жилой площади, остальные помещения - к нежилой (вспомогательной). Комнаты используются в однокомнатной квартире как помещение широкого назначения, в двух-трехкомнатных квартирах одна комната может использоваться как гостиная, остальные - как спальни. Кухня одновременно является столовой.

ГЛАВА 2. Особенности формирования архитектуры муниципального жилья

«Современная архитектура, согласно позиции Кисё Курокавы, развивается по трем направлениям. Первое - бремя исторических прецедентов и традиционное слияние деятельности и потребности, которые должны быть расструкторизированы и разведены. Вторая тенденция связана с нарастанием стандартизации. И наконец, третье - это повсеместный отказ от традиционных местных и этнических принципов в пользу, так называемых, международных или универсальных принципов. Реализация этих принципов в пространстве японского города уже привела, по мнению Курокавы, к распространению «рациональных, гигиенических, практичных «бетонных коробок» [2, с. 149]. Анализ, проводимый в предыдущей главе подтверждает эти посылы. С развитием индустриальных методов строительства пропали особенности региональной архитектуры. Проанализируем теперь особенности формирования архитектуры муниципального жилья.

2.1 Основные типы жилых зданий, сформировавшиеся в рамках муниципального заказа

Типы жилых домов в основном принято делить на две группы в зависимости от этажности:

- безлифтовые (одно-пятиэтажные);

- лифтовые (6-16этажные) жилые дома.

Данный принцип деления жилых домов возник под воздействием экономических факторов. Так же различают типы жилых домов по виду коммуникаций:

- секционные;

- коридорные;

- галерейные;

- блокированные.

Кроме того, муниципальное жилье можно разделить по адресности предоставляемого жилья:

- для малоимущих граждан;

- для муниципальных служащих;

- маневренный жилой фонд.

По длительности проживания муниципальные дома можно разделить на:

- постоянные;

- временные.

История муниципального жилья пока небольшая, складывалась в ХХ веке, но здесь как жилище в целом, так и муниципальное жилье можно разделить в зависимости от конструктивного решения на каркасные, каркасно-панельные, монолитные, панельные, крупноблочные, объемно-блочные.

Деление в зависимости от наличия лифтов принято в отечественной практике в связи с экономической целесообразностью, поскольку в каждом проекте дома учитывался, и в настоящий момент принимается в расчет, верхний предел этажности в каждой группе жилых домов (пятиэтажные, девятиэтажные,…). В проектировании муниципального жилья основным фактором формирования как планировочного, так и внешнего облика является сборник СНиП. Именно здесь указывается необходимое число лифтов для каждой группы и типов жилых домов.

Самым распространенным типом жилого дома в зависимости от вида горизонтальных коммуникаций является секционный тип жилого дома. Квартиры в таком доме формируются вокруг лестнично-лифтового узла. Многосекционный дом образуется при сочетании нескольких секций. Широкое распространение эти дома в отечественной практике получили в результате индустриализации строительства, унификации конструктивных элементов жилых зданий, градостроительной маневренности. Большое количество подобных зданий отрицательно сказалось на архитектуре массовых объектов. Большинство из них является панельными и крупнопанельными, что приводит к разрушению архитектурной среды и формированию немасштабных человеку внутриквартальных пространств. Этажность секционного дома может варьироваться от трех этажей и выше. Наиболее популярные секции жилых домов представлены в таблице 2.1. Сборно-панельные жилые дома по характеру своего построения, конструктивного шага, декоративных приемов отделки фасадов очень похожи друг на друга. Отказ от региональных норм проектирования в погоне за количеством метров жилой площади привел к тому, что дома построенные индустриальным методом в разных городах ничем не отличаются. Чем позднее построен жилой дом тем выше его этажность.

Также среди муниципальных домов распространенным типом считается коридорный тип жилого дома. Доступ к квартирам в таком доме обеспечивает общий коридор. Коридорная система планировки характерна в основном для маневренного муниципального жилого фонда. Хотя попытки усовершенствовать коридорную систему проводились в различных странах, массового применения эта система не получила. «Большое распространение коридорный дом имел в эпоху становления капиталистического производства, когда в массовом порядке строилось дешевое жилье для рабочих» [3, с. 14]. Ле Корбюзье продемонстрировал возможность двухсторонней ориентации коридорных домов. Такие дома имеют коридор через этаж, а квартиры размещаются в двух или трех уровнях. Данный тип зданий называют домами-дуплексами. Межуровневая связь в квартирах такого типа обеспечивается внутриквартирными лестницами. Пример планировочных структур таких домов приведен в таблице 2.2. В таблице проводится сравнительный анализ двухуровневых и одноуровневых квартир, сравниваются квартиры имеющие различную ориентацию по сторонам света. Дома, сведенные в таблицу, различаются по планировочной структуре. Таким образом выявляется многовариантность решений при планировании квартир в различных климатических условиях, при различных условиях инсоляции. Одновременно проводится сравнительный анализ по отечественным и зарубежным жилым зданиям.

Галерейный тип жилого дома по планировочной схеме близок к коридорному. Различие в том, что в коридорном доме квартиры располагаются по обе стороны от коридора, а в галерейном по одну. Таким образом, галерея получает естественное освещение. Галерейный тип дома имеет меньшую ширину корпуса, поэтому он применяется в основном в теплых климатических районах. Примеров российского муниципального жилья в галерейных домах нет. Высотность таких домов проектируется выше двух этажей.

В строительстве жилых домов применяют и смешанные структуры. Так возникают коридорно-секционные дома, галерейно-секционные и т. д.

В коридорных и галерейных домах преобладают небольшие одно-, двухкомнатные квартиры для расселения одиноких и малосемейных.

Блокированных муниципальных зданий практически нет. Данный тип жилого дома включает в себя от двух до четырех квартир, вход в которые осуществляется с уровня земли. Блокированные дома пригодны и для городской застройки. Данный факт прекрасно демонстрирует проект «растущего» жилого дома в Монреале (Канада). «Узкий по фронту трехэтажный дом с габаритами в плане 4,2 Ч 10,8 метров. Его архитектурный облик базируется на характерной для Монреаля традиционной архитектурной стилистике» [13, с. 3]. Данный тип жилого дома кажется наиболее перспективным с позиции улучшения комфорта жильцов, повышения их социального статуса.

Выявим принципы формирования жилого пространства для муниципальных зданий.

Первый принцип организации квартиры - функциональное зонирование. После многочисленных экспериментов с жилой структурой квартиры наиболее удачным является двухчастное зонирование. Помещение внутри жилой ячейки распределены таким образом, что индивидуальная зона (жилые комнаты, спальни, сопутствующие им ванная, гардеробная) отделяется от общесемейной зоны (кухня, столовая, гостиная, уборная, кладовая). Существует трехчастное зонирование, когда планировочная структура состоит из трех самостоятельных зон: коллективная, индивидуальная и блок подсобных помещений (кухня, ванная, уборная, кладовая, столовая, гардеробная и т. д.). В четырехчастной схеме предусматривают еще большую дифференцированность помещений. Здесь происходит разделение не только коллективной зоны, но и зоны отдыха.

Второй принцип - принцип индивидуальности, адресности жилища. Принцип, при котором учитываются потребности людей в нем проживающих. Так как муниципальное жилье рассчитано на очень широкий круг потребителей, нет возможности учесть требования каждой семьи. Для расчета количества комнат в квартире берутся среднестатистические семьи. Следует учитывать и смену поколений в семье. При проектировании жилья абстрактному потребителю, как в случае с муниципальным жильем, следует применять гибкую планировку. Этот прием позволяет квартире претерпевать структурные изменения в зависимости от потребностей семьи.

Как ни распространена сейчас прямоугольная в плане форма жилых помещений, совсем не следует считать, что она является единственно возможной. Эксперименты, бесспорно, доказывают относительную независимость формы плана жилых помещений от их функциональной роли. Об относительной независимости говорится здесь потому, что существует еще количественная связь формы и абсолютных размеров помещений в плане с их функциональным назначением. Круглые, восьмиугольные, шести- пяти- и четырехугольные помещения в плане, если их абсолютная площадь не менее 35-- 40 м2 оказываются практически равноценными прямоугольным. При внутреннем радиусе 3,5 м и больше в круглых или многогранных помещениях достаточно хорошо организуются те функциональные процессы, которые должны протекать в жилище. В помещениях такой формы и таких размеров не хуже, чем в прямоугольных, расставляется обычная стандартная мебель, и располагается оборудование.

Гибкая планировка жилища и форма комнат тесно связаны с проблемой психологического комфорта в квартире. Психолог из Таллинна Т. Нийт считает, что принятый в практике усредненный тип квартиры, практически одинаковый для всех, вызывает неблагоприятное понижение социальной активности членов семьи. В качестве альтернативы этот автор подчеркивает положительную роль учета важной социальной потребности человека -- приватности жилища, т. е. возможности для жителя, с одной стороны, уединиться, ограничить доступ к себе или к группе лиц, или, напротив, при желании увеличивать контакты. Для обеспечения приватности Т. Нийт считает существенным создание «открытого дизайна» квартиры -- гибкой структуры жилища и возможность дополнять и изменять ее силами семьи. При этом, комнаты традиционной формы (квадрат, прямоугольник) при большой плотности заселения автор относит к наиболее неудачным вариантам для достижения приватности.

Таким образом, задачей архитекторов должно явиться дальнейшее исследование гибкой планировки и определение наилучшей формы комнат с учетом инсоляции, освещения, микроклимата и воздухообмена помещений разной формы и психо-эмоционального воздействия на человека разных пропорций и геометрических решений комнат. Причем, очевидно, данная работа должна вестись дифференцировано применительно к функциональным особенностям разных типов жилых зданий.

Третий принцип - принцип экономичности - один из основополагающих при строительстве муниципального жилья. Поскольку строительством муниципального жилья занимается государство, то деньги, выделенные из бюджета городским властям, требуют рационального распределения. Экономический фактор формирования муниципального жилья важен еще и потому, что на выделенные государством деньги необходимо построить максимально возможное количество квартир. Вопросы экономики простираются на все области строительства здания. Рассматривается проектировщик (на данный момент выбираемый на конкурсной основе, в отличие от советского периода, когда государственный заказ выполнялся каким-либо НИИ), выбирается строительная фирма тоже на конкурсной основе, закладываются недорогие, а в большинстве случаев дешевые материалы, используется простая технология возведения здания, выбирается простая конструктивная схема здания. При строительстве также стараются уменьшить теплопотери здания, это позволяет снизить эксплутационные затраты.

Четвертый принцип - возведение зданий индустриальными методами. Данный принцип позволяет строить жилье в больших объемах за достаточно короткие сроки. Существует большое количество методов возведения жилых зданий. Среди них такие как: полносборное домостроение, сборно-монолитное домостроение, монолитное домостроение, объемно-блочное домостроение. Строительство зданий индустриальными методами основано на использовании одинаковых элементов, общего строительного модуля, типовых проектов. Для проектирования и строительства жилых домов используется стандартизация и унификация элементов и типизация.

Строительная стандартизация. Стандартизация включает в себя каталогизированные элементы и детали зданий, призванные облегчить и сократить работу архитектора. В конце 60-х годов был создан и внедрен принципиально новый метод комплексной застройки в Москве на основе Единого каталога унифицированных индустриальных изделий. «Каталог представляет собой научно обоснованную систему унифицированных и архитектурных изделий и оборудования жилых и общественных зданий» [6, с. 142].

Строительная типизация. Это набор наиболее совершенных и экономичных конструктивных элементов зданий. Использование уже готовых элементов позволяет значительно снизить время возведение зданий и их стоимость. Также могут использоваться типовые проекты жилых домов. Важно, однако, учитывать тот факт, что перенасыщение типовыми проектами в свое время погубило человеческую среду и комфорт проживания в нашей стране.

Строительная унификация. «Научно обоснованное сокращение числа параметров зданий и их элементов путем устранения функционально неоправданных различий между ними» [14, с. 20]. Уменьшение количества типовых элементов делает индустриальный метод возведения зданий наиболее экономичным.

Пятый принцип - принцип экологического проектирования. Поскольку жилище должно отвечать социальным требованиям и соответственно оберегать здоровье проживающих в нем людей, то и само жилище должно быть максимально экологическим. Для определения типа жилого дома, его объемно-планировочной структуры необходимо учитывать следующие аспекты:

- естественная инсоляция всех квартир, соответствующая нормативным требованиям;

- анализ природно-климатических условий для определения ориентации, конфигурации и конструктивного решения здания;

- нормативная удаленность от неблагоприятных в экологическом плане территорий (предприятия, кладбища, свалки, аэропорты, ж/д станции и т. д.);

- расчет и строительство ограждающих конструкций из энергосберегающих материалов;

- озеленение внутриквартальных территорий. Зеленые насаждения в жилых районах имеют существенное значение.

Шестой принцип - строительство муниципальных зданий в комплексе с обслуживающими предприятиями. Данный принцип предполагает объединение нескольких зданий в одну жилую структуру. Предусматривается наличие или строительство гаражей, магазинов, комбинатов бытового обслуживания, детских садов, школ, а также домов культуры. На данный момент в России нет комплексной застройки муниципальным жильем. Дома строятся отдельно. За рубежом также нет многочисленных примеров комплексной застройки муниципальным жильем, но те примеры, которые в последнее время появляются, говорят о достаточно внимательном подходе. Например, жилой комплекс для малообеспеченных слоев населения Нуази-ле-Гран в Манрле-Валле (город-спутник Парижа). «Он состоит из четырех корпусов и образует Т-образную планировочную структуру» [15, с.54]. Кроме этого в состав комплекса входят подземный гараж и муниципальный детский сад.

Седьмой принцип - комфортность муниципального жилья. Комфорт, та составляющая жилого помещения, которая превращает его в дом. «Жилище - это не только архитектурная, техническая, функциональная, но и социальная составляющая» [3, с. 23]. Наличие комфорта муниципальных квартир - редкая составляющая по многим причинам. Во-первых, качество строительства как в России, так и за рубежом зависит от финансирования. Во-вторых, понятие муниципального жилья не предусматривает человека-собственника. Отсутствие собственности на квартиру делает человека в некоторой степени инертным. Об этом феномене достаточно подробно рассказывает в своей статье А. Высоковской. Главная мысль статьи сводится примерно к следующему: «человек присваивает то, чем пользуется, но, не имея на права и возможности распоряжаться присвоенным, постепенно разрушает его (жилье, прим. автора). Так псевдохозяин безынициативно и не заинтересованно наблюдает, как изнашиваются дома, город, исчезает высочайшая городская культура» [2, с. 166].

В муниципальном домостроении ситуация сложилась таким образом, что ни дома-коммуны, ни малоэтажное строительство не позволяли решить проблемы массового жилищного строительства из-за своей экономической и социальной нецелесообразности. С 1924-1925 гг. развивается строительство самых распространенных типов муниципальных домов - секционных жилых зданий. «Первая типовая жилая секция для многоэтажного строительство появилась в Москве в 1925 году» [6, с. 24].

В Нижнем Новгороде первые каменные секционные дома появляются с середины 20-х годов. «До этого времени жилье для рабочих было деревянным. в основном это были рубленные восьмиквартирные дома с покомнатным заселением» [4, с. 18].

В 1925-1927 гг. строятся два четырехэтажных жилых дома по улице Коминтерна (Н. Новгород). Дома П-образные в плане, вмещали в себя 80 квартир. На лестничную клетку выходили две двухкомнатные квартиры. Ванные комнаты отсутствовали. Дом был выполнен из красного кирпича. На территории Соцгорода (Н. Новгород) в 1933 году появились первые типовые пятиэтажные дома (проект ИННОРС).

Закономерности формирования секционных типовых муниципальных зданий. Рассмотрим некоторые примеры муниципальных жилых зданий построенных по типовым проектам.

Типовая серия 1-335, разработанная для пятиэтажных зданий в 1954-1956 гг. Пространственные и планировочные характеристики серии 1-335 обусловлены стремлением создать квартиру наименьшей площади. Квартиры данной серии характерны маленькими кухнями, проходной общей комнатой. Данный пятиэтажный жилой дом подходит практически для любого климатического пояса. В композиции фасадов просматривается рациональность индустриального метода строительства. Расстояние между панелями намеренно акцентируется. Этот прием называют «честный шов». Практически во всех типовых домах последующего периода «честный шов» является основным композиционным средством.

Типовая серия 11-49. Девятиэтажное панельное здание. Данная серия имеет два вида секций - меридиональную и широтную. На лестничную клетку в широтной секции выходят две трехкомнатные и одна двухкомнатная и одна однокомнатная квартиры. В меридиональной - одна трехкомнатная и три двухкомнатных квартиры. Шаг между несущими конструкциями - 2,70-3,30 м. Проект 1967 года.

Типовая серия И-209-А. 14-ти этажный высотный дом. В отличие от предыдущей серии конструктивный шаг - 6,20 м. Лестнично-лифтовой узел наиболее удобный, чем в других сериях: лифты размещены напротив лестницы. Имеется два пассажирских лифта. Кухни еще используются наиболее экономичные. Используются раздельные санузлы, расположенные рядом с кухней. На лестничную клетку выходит семь квартир, планировочный минус - не используются боковые фасады для ориентации. Проект 1967 года.

Типовая серия 11-68-02. Проект 9-ти этажного, коридорно-секционного дома. Все квартиры односторонние, выход из квартир сделан в общий коридор. По одну сторону коридора располагаются однокомнатные квартиры, по другую - двухкомнатные. Конструктивный шаг одинаковый по всему плану - 6,50 м. Балконы имеют стреловидную форму и расположены только с одного фасада. Проект 1968 года.

Типовая серия 11-68-01/16ю. 16-ти этажный высотный дом. Квартиры выходят в коридор. Шаг внутренних стен - 6,50 м. Основной фасад очень простой. Он состоит исключительно из балконов. Боковой фасад решается вертикальным выделением блока балконов. На этаже располагаются семь квартир. Имеется два лифта и незадымляемая лестница. Проект 1970 года.

Типовая серия П 3. 16-ти этажный секционный дом. Конструктивный шаг - 3,00-3,60 м. На этаже располагается четыре квартиры, планировочная структура которых позволяет ориентировать дом на север-юг. Балконы располагаются по углам секции, что позволяет их группировать в многосекционном доме. Проект 1970 года.

Типовая серия П 46. Наиболее выразительный дом из рассматриваемых типовых серий. Архитектурный образ этого здания складывается из расположений балконов на фасаде здания. Секция складывается только из одно- и двухкомнатных квартир. На лестничную клетку выходят четыре квартиры. Два лифта и лестница второго типа. Проект 1971 года.

Типовая серия П 30. 12-этажное здание представляет из себя в плане простой прямоугольник. Борьба с ненужными деталями превратила этот дом в совершенно плоскую пластину. Лоджии вдавлены в основной объем здания. Конструктивный шаг - 3,00-4,20 м. Торцы здания абсолютно глухие. Разница между основным и задним фасадом едва различима. Проект 1971 года.

Типовая серия П 4. Данная 22-этажная башня в плане представляет крест. Торцы этого здания глухие, что позволяет пристраивать следующие блоки. Однако такие здания применялись только как точечные. На этаже располагаются семь квартир, четыре лифта и одна лестница второго типа. Квартиры в основном трех- и четырехкомнатные. Конструктивный шаг стен - 2,70-3,60 м. Проект 1972 года.

Типовая серия П 44. 16-ти этажный дом, по планировочной структуре похожий на серию П 3. На лестничную клетку, как и во всех сериях П, выходят четыре квартиры. Отличие от серии П 3 заключается в более широких балконах, увеличенных спальнях. Также для данной серии были разработаны угловые секции. Это дало возможность применять данную серию в различных градостроительных схемах. Также основным отличием служит отделка фасадов серии П 4. Здесь используется голубая и белая плитки, иногда коричневая. Оконные проемы обрамлены белыми полосами, что зрительно увеличивает секцию. Проект 1973 года.

Типовая серия И-522-А. 16-ти этажный дом, при проектировании данной серии часть элементов заимствована из серии 11-68-01. композиция этого здания завязана на смещении объемных блоков по линии фасада. В результате получаются здания с доминирующими вертикальными членениями. Однако несмотря на интересный силуэт, план секции имеет несколько минусов: неудобное и темное пространство лестнично-лифтового узла, в квартирах меньшая освещенность из-за сдвигов блоков, глухие бетонные торцы возникающие по той же причине. С другой стороны плюсом являются широкий конструктивный шаг 6,50 м, и расположение на этаже только четырех квартир. Проект 1972 года.

Типовая серия П 55. 12-16-ти этажный жилой дом. Секция имеет ширину от 7 до 11 метров. Композиция фасада построена на изменении его профиля. Данный проект проигрывает и с экономической и с архитектурной стороны. Чрезмерные затраты на возведение этого здания оборачиваются в итоге плохо продуманными межкомнатными связями. Конструктивный шаг - 3,00-4,20 м. На этаже расположено четыре квартиры. Проект 1976 года.

Все представленные серии строились по одному принципу. Практически в большинстве на этаже располагается по четыре квартиры. Это наиболее распространенные типы жилых зданий в столице России. На их основе создавались типовые проекты для провинциальных городов. Различие между этими домами заключается в нюансных изменениях, которые возникали благодаря принятию новых СНиП.

Выявлены следующие планировочные основы формирования структуры муниципальных зданий:

-Планировочная структура жилых зданий может быть представлена как компактная или линейная;

-Компактная схема зданий строится с расчетом на граждан со средним и высоким достатком, характеризуется малым количеством квартир на этаже;

-Линейная схема зданий предполагает расселение граждан с низким доходом, характеризуется большим количеством квартир на этаже;

-На планировочную структуру здания влияет инсоляция и количество комнат в квартирах, а также количество квартир на этаже;

-Наиболее распространенным типом муниципального жилого дома является секционный и коридорно-секционный типы домов;

-Количество и местоположение вертикальных коммуникаций продиктованы планировочной особенностью жилого дома. В секционных типах домов характерно расположение вертикальных коммуникаций в центральной части, а в коридорных типах домов характерно боковое расположение.

2.2 Градостроительный аспект проектирования

Проблема размещения жилища возникает уже на уровне системы расселения - этой самой первой категории градостроительства. В главном градостроительном документе - генеральном плане города - определяются территории, предназначенные для размещения жилья, в том числе и районы муниципального первоочередного строительства. Наряду с учетом ландшафтных геологических, гигиенических, транспортных и других характеристик территорий для строительства жилищ большое значение имеет рациональное взаиморазмещение жилой и производственных зон.

«Видный советский ученый-градостроитель Н. Милютин в 1930 г. выдвинул идею поточно-функциональной схемы планировки города, в которой были четко и в определенном порядке разграничены функции различных его зон. В последующие годы идеи зонального города Н. Милютина нашли воплощение в реальной практике градостроительства» [7, стр.53]. Селитебные районы в городе могут иметь различную планировочную организацию. Это может быть квартальная застройка, микрорайонная или так называемая межмагистральная территория (жилой район) без внутреннего «структурирования», состоящая из нескольких групп жилых домов.

Жилой район - структурный элемент селитебной территории города площадью, как правило, от 80 до 250 га, в пределах которого размещаются учреждения и предприятия с радиусом обслуживания не более 1500 м, а также часть объектов городского значения [16, с. 11].

Микрорайон - структурный элемент жилой застройки площадью, как правило, 10-60 га, не расчлененный магистральными улицами и дорогами, в пределах которого размещаются учреждения и предприятия общественного пользования с радиусом обслуживания не более 500 м [16, с. 12].

Другой принцип организации городской застройки - иерархия: жилой дом и двор, группа жилых домов, улица местного значения, улица районного значения и городская магистраль. Тип населенного места - город, село или поселок, их размер и структурное построение определенным образом влияют на образ жизни людей.

Задача архитекторов - средствами архитектуры по возможности ослабить отрицательные особенности сельских и городских поселений, сохранив и создав условия для реального осуществления их положительных качеств и возможностей.

В современном градостроительстве широкое распространение получают промышленно-селитебные зоны. В них легко решаются проблемы транспорта, а в зоне между производством и жильем размещается вся система культурно-бытового обслуживания, работающего на обе стороны.

Также актуальным является размещение строящихся зданий в исторической части города. Здесь мы сталкиваемся с проблемой вписывания в окружающую среду, в сложившуюся городскую ткань застройки зданий, пафос архитектуры которых часто зависит от конкуренции, от слишком больших денег и тщеславия архитекторов. В связи с этим хотелось бы обратиться к тезисам «цели планировки центральной части города», опубликованные Сенатом Берлина [монография, с. 80]. Эти документы явились результатом двухлетней работы и посвящены проблеме «Деловой центр и реконструкция исторического центра города». Приведу лишь основные аспекты, которые вполне применимы и к муниципальному жилью:

- объединение города на основе диалога;

- поступательное, поочередное, постепенное развитие города;

- новая типология жилых и общественных зданий в центральной части города (в историческом центре города);

- исторический центр: выявление городской текстуры посредством реконструкции на основе диалога.

На основе всего выше перечисленного можно выделить зоны размещения жилья:

- в исторической зоне;

- промышленно-селитебная;

- селитебная («спальные» районы).

На формирование архитектуры жилья в градостроительном плане влияют следующие факторы:

- размеры участка строительства;

- архитектурно-художественные особенности окружающей застройки;

- условия зрительного восприятия.

Застройка в городской среде также влияет на организуемое пространство и формирование композиций жилых объемов. В градостроительных зонах в зависимости от внешних факторов застройка может быть нескольких типов:

- периметральная;

- строчная;

- групповая;

- сетчатая;

- ковровая;

- одиночная.

Жизненную среду жилых районов формируют не только вид застройки, композиционные особенности жилья, но и окружающее пространство:

- дворы;

- сады;

- площадки отдыха;

- парки.

В настоящий момент муниципальное жилье в нашей стране в процентном отношении по сравнению с негосударственным жильем становится все меньше. Его местоположение в городах переносится на периферию. Эти тенденции связаны со стоимостью земельных участков.

За рубежом также существуют примеры комплексной застройки. «Курнев» - крупный жилой комплекс смешанной застройки в Париже. Комплекс сооружен в соответствии с программой HLM (муниципальное жилье за умеренную плату). «Особое значение придавалось экономичности объемно-планировочного решения. Группы II и III, расположенные по обеим сторонам главной транспортной магистрали, включают 2633 квартиры. В комплексе имеются торговый центр и различные торговые киоски, а также учреждения общественного обслуживания. К ним относятся школы, детский сад, ясли и спортивный стадион» [17, с. 108]. В состав общественных учреждений входят также кинотеатр на 1000 мест, кафе и ресторан, культурный центр и центр медицинского обслуживания. В процентном соотношении высота застройки следующая: 5-этажные здания - 13,8 %, 9-этажные - 11,4 %, 16-этажные - 70,4 %, 27-этажные - 4,4 %. В микрорайоне применены индустриальные методы строительства, достигнута высокая экономичность и создана комплексная инфраструктура.

В Соединенных Штатах прослеживается полное расслоение жилой застройки. То есть существуют престижные районы для граждан с высоким уровнем дохода, районы для средних слоев населения и гетто для бедняков. Строительство даже новых комплексов не исправило ситуации. «Хилиард-центр» в Чикаго (социальная программа Проутт-Айгоу), запроектированный Гольдбергом в 1961-1966 гг., представляет комбинацию из нескольких цилиндрических башен. Небольшие квартиры для престарелых расположены в двух 16-этажных корпусах, и квартиры для семейных в двух 22-этажных корпусах. Фасад образован вертикальными складками. Материал стен бетон. «Комплекс задуман как «островок порядка» среди хаоса трущоб» [18, с. 177]. Однако угрюмое окружение подчинило себе его облик.

Пример другого комплекса «Riverbend-houses» (1963-1968), запроектированного Л. Дэвисом и С. Броди, говорит о том, что даже муниципальное жилье может выгодно отличатся от своего окружения. Небольшой участок, мощная автомагистраль и трассы трех улиц негативно характеризуют данное место. Архитекторы сделали все, чтобы смягчить неудобства окружения, открыть жилища к простору реки. «Вместо обычных изолированных домов-ящиков архитекторы создали здесь непрерывную систему связанных между собой жилых корпусов с «улицами в воздухе» - пешеходными платформами и галереями на разных уровнях, переброшенными над проездами и подводящими к лестницам и лифтам» [18, с. 177].