Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Раздел 1. Теоретические основы ипотечного кредитования жилой недвижимости

1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования жилой недвижимости

1.2 Роль банковской системы в долгосрочные кредитования граждан

1.3 Мировой опыт жилищного ипотечного кредитования: уроки кризиса

Раздел 2. Современные тенденции на рынке жилищного ипотечного кредитования

2.1 Анализ современного состояния ипотечного кредитования жилой недвижимости в г. Москве

2.2 Методы нейтрализации ипотечных рисков

2.3 Ипотечные ценные бумаги в России

Раздел 3. Совершенствование функционирования системы ипотечного кредитования жилой недвижимости

3.1 Роль государства в становлении жилищного ипотечного кредитования

3.2 Основные направления развития жилищного ипотечного кредитования

Заключение

Список использованных источников

Приложение

Введение

Без решения социальных проблем, таких как увеличение доступности жилья для жителей Москвы, увеличение домовладельцев, стабилизация общества невозможна. Для решения этих проблем необходимо построить рыночную систему жилищного финансирования, которая изменит платежеспособный спрос горожан на жилье. Данное мероприятие будет служить нескольким социально-экономическим целям государства: повысит уровень жизни горожан, разовьёт банковский сектор, повысит общее настроение социума в плане решения криминальных проблем.

Актуальность этой темы выпускной квалифицированной работы основана на том, что среди способов обеспечения выполнения обязательств ипотечные кредиты, основанные на рыночных принципах, на современном этапе признаны приоритетными в реализации жилищной программы в России и для кредиторов - один из наиболее эффективных, надежных и наиболее распространенных способов обеспечения выполнения обязательств.

Значимая роль ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется тем, что это один из самых проверенных в мировой практике и верных способов привлечения внебюджетных вложений в жилищный сектор.

Ипотечное кредитование сегодня - это один из наиболее развивающихся секторов банковского предпринимательства в последнее время. Становление рынка обусловило появление множества ипотечных программ.

На нынешней стадии становления российской экономики банковская сфера уже не проходит период быстрого роста, поскольку это произошло на полтора года раньше. Тем не менее, кредитные учреждения продолжают постепенно увеличивать объем кредитных операций, пытаясь обеспечить постепенное насыщение российского рынка банковских услуг.

Целью исследования выпускной квалификационной работы выступает исследование теоретических основ и разработка практических рекомендаций ипотечного кредитования жилой недвижимости.

Объектом исследования выпускной квалифицированной работы является жилая недвижимость.

Предметом выпускной квалифицированной работы выступают экономические отношения по поводу совершенствования ипотечного кредитования жилой недвижимости.

Методологической основой исследования являются труды российских и зарубежных экономистов по вопросам ипотечного кредитования жилой недвижимости.

Выпускная квалификационная работа включает в себя: введение, три раздела, заключение, список использованной источников и приложения.

Во введении обосновывается актуальность работы, определяется предмет, основная цель и задачи исследования.

В первом разделе выпускной квалификационной работы рассматриваются теоретические основы ипотечного кредитования жилой недвижимсоти

Во втором разделе выпускной квалификационной работы

рассматривается современные тенденции на рынке жилищного ипотечного кредитования.

В третьем разделе квалификационной работы рассматривается совершенствование функционирования системы ипотечного кредитования жилой недвижимости

В заключении выпускной квалификационной работы подводится итог всей выполненной работы.

Раздел 1. Теоретические основы ипотечного кредитования жилой недвижимости

1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования жилой недвижимости

Понятие ипотеки появилось в начале VI в Греции, им греки обозначили форму ответственности должника перед кредитором со своей землей. На границе земельного участка заемщика стоял столб с надписью о том, что эта земля предоставляется в долг. Эта колонна называлась «ипотекой» в переводе с древнегреческого - «подпорка», «подставка». Хотя залог земли, как способ обеспечить выполнение обязательства, был известен в Древнем Египте.

Исторически сложилось, что ипотечное кредитование было обусловлено экономическими отношениями, как наиболее надежной формой обеспечения должника.

Наиболее распространенная форма обязательства, обеспеченного ипотекой, - это кредит. Кредит, обеспеченный недвижимостью, называется ипотекой. В случае невозврата долга и невыполнения других обязательств должником заложенное недвижимое имущество служит для удовлетворения требований кредитора или сразу переходит в его собственность или путем реализации залога и погашения обязательств должника за счет поступлений от продажи средств.

Отечественное законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, в которых кредитор приобретает право в случае невыполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой, для получения удовлетворения от заложенного недвижимого имущества перед другими кредиторами.

Удовлетворение прав кредитора на погашение долга может осуществляться как за счет поступлений от продажи заложенной недвижимости на аукционе, так и путем автоматической передачи права собственности кредитору.

Ипотека как форма обеспечения очень часто используется в банковском кредитовании.

Ипотечное кредитование жилой недвижимости является основным сегментом банковского бизнеса.

В узком смысле определения термина «ипотечное кредитование» означает ипотечное кредитование своего рода потребительского кредитования, которое является сегментом рынка.

В широком смысле ипотечное кредитование жилой недвижимости рассматривается как механизм, который не только может сочетать интересы заемщиков и кредиторов, поэтому включает инвесторов, девелоперов, страховых компаний.

Ипотечный рынок - это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями для домашних хозяйств с целью приобретения жилья, обеспеченного этим или другим жильем и финансовыми активами, размещенными на рынке с целью привлечения ресурсов для ипотечного кредитования.

Таким образом, рынок ипотеки формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг для предоставления и обслуживания ипотечных кредитов. Это его конкретная условность.

Концепция «ипотечного рынка» относительно недавно появилась в западной экономической литературе. И сначала он использовался в профессиональных публикациях о рынке прикладного характера, постепенно появляясь и в научном обращении.

Рынок ипотеки делится на первичные и вторичные. На первичном рынке ипотечные кредиты выдаются и могут быть проданы. На вторичном рынке права на получение процентного дохода на проценты продаются путем выпуска специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право.

Быстрое становление фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно оживляют новые типы таких ценных бумаг.

Ипотека является одной из форм залога, в которой заложенная недвижимая собственность остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет продажи этого имущества, ипотечный кредит - кредит выставившимся на безопасность недвижимости.

Ипотечный кредит - это кредит (заем), предоставляемый для покупки недвижимости, обеспеченной этой недвижимостью, в качестве обеспечения обязательства.

Права претензий по кредиту могут быть засвидетельствованы и переданы через залог - именную ценную бумагу вексельного типа.

Ипотечный кредит - это «долгосрочный кредит с обязательством вернуть его на контрактный период с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит) и обеспечение оплаты этого обязательства залогом недвижимости».

В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

1) земельные участки, за исключением земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с законом, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст.63 Закона об ипотеке);

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты

В настоящее время чаще всего с ипотекой ассоциируется приобретение недвижимости за счет собственных средств и заимствованием средств у банка под залог за приобретаемого или существующего недвижимого имущества.

С помощью ипотеки можно приобрести право собственности на квартиру на рынке первичного и вторичного жилья и отдельные жилые дома. Ипотека позволяет улучшить жилищные условия путем обмена квартирами с помощью ипотеки.

Для того чтобы приобрести объект недвижимости, необходимо иметь собственные средства - первоначальный взнос. Большинство банков требуют не более 15 - 20% собственных накоплений. Иногда, в соответствии с программами Банка, можно иметь всего 10% или, напротив, нужно иметь не менее 30% первоначального взноса. Остальную сумму, ипотечный кредит, вам выдает банк.

Главным обеспечением является приобретаемая недвижимость, но банк-кредитор может затребовать дополнительное обеспечение (поручительство, иное имущество).

Квартира, приобретенная по ипотеке, станет вашей собственностью и закладывается Банку. Вы можете жить в нем, регистрировать (прописывать) членов семьи - родителей и детей. Вы можете сдавать в аренду эту квартиру (только с разрешения Банка), но пока вы полностью не погасите свой кредит, вы не имеете права его продать, подарить.

Ипотека - разновидность имущественного залога, который является своеобразным обеспечением, которое служит для обеспечения выполнения денежного обязательства для получения ипотечного кредита.

В этом случае ипотека представляет собой тип залога, в котором заложенное имущество не передается кредитору, но остается у должника (залогодателя).

В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ ипотека - это залог недвижимого имущества. Общие правила о залоге, такие как залог без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю (ст. 336 ГК РФ); договор о залоге, его форма и регистрация (ст. 337 ГК РФ); возникновение права залога (ст. 341 ГК РФ); защита залогодержателем своих прав на предмет залога (ст. 347 ГК РФ) и т.д.; применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или специализированным Законом «Об ипотеке» не установлены иные правила.

Закладная - это ипотечная ценная бумага, удостоверяющая право временной передачи собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения оплаты долга. Основные положения о закладной, ее содержание, регистрация ее владельцев, осуществление прав по закладной подробно представлены в гл. 3 Закона об ипотеке.

Переданное право теряет свою силу, если долг погашается полностью в течение установленного срока. Таким образом, лицо, выдавшее ипотеку, продолжает физически владеть предметом ипотеки, но право собственности принадлежит банку до погашения ипотеки. Ипотека детализирует предмет залога и подлежит государственной регистрации.

Схематично механизм и принцип действия закладной выглядит так: банк за счет собственных средств выдает организации кредит на крупную сумму (например, 1 млн. долларов сроком на 15 лет под 15% годовых) и получает в залог недвижимое имущество. Однако поскольку банк не может приостановить свою деятельность из-за одного выданного крупного кредита, то он выпускает ценную бумагу, которая называется закладная.

Рассмотрим основные условия предоставления ипотечных жилищных кредитов.

1 Первоначальный взнос.

Одним из главных условий предоставления ипотечного кредита является необходимость заемщику произвести первоначальный взнос на оплату части жилья за счет собственных средств в размере, обычно не менее 30% его стоимости. Сумма первоначального взноса имеет большое значение.

Во-первых, заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных накопленных средств, которые он готов отправить на покупку жилья.

Во-вторых, в случае возможного банкротства (дефолт) заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки деньги, полученные от его реализации, должны быть достаточными, чтобы компенсировать потерю кредитора и расходы, связанные с процедурой продажи жилья. Сумма, оставшаяся после погашения кредита, за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

2 Погашение кредита.

Займы и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются в виде ежемесячных платежей, рассчитанных с использованием формулы аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полную выплату процентов на остаток основного долга, а также часть кредита, рассчитанная таким образом, чтобы все ежемесячные платежи по фиксированной процентной ставке были равны за весь кредитный период).

Это подходит как заемщику (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и кредитору.

3 Платежеспособность заемщика.

Размер ежемесячного платежа за кредит не должен превышать 30%-35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в случае их наличия) за соответствующий расчетный период.

В процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Если удельный вес платежей по кредиту и процентам значительно превышает 30%, то в случае непредвиденных обстоятельств (форс-мажорных обстоятельств) заемщик не может произвести другой платеж, что чревато последующим дефолтом.

4 Обеспечение кредита.

Жилье, приобретенное в кредит, служит залогом по кредиту - оно передается в качестве залога кредитору.

Это означает, что в случае невыполнения обязательств заемщиком на жилье с последующей продажей взимается плата, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту кредитору.

Взыскание может быть судебным или внесудебным. В последнем случае, достигнув соглашения о начале обращения взыскания и продажи залога, стороны могут избежать судебных издержек и реализовать жилую недвижимость на более выгодных условиях.

Жилище, переданное в залог, должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), оно не должно обеспечивать другое обязательство.

Желательно, чтобы жилье, приобретенное за счет займа, использовалось заемщиком в основном для личного проживания.

Аренда в ипотечном жилищном залоге возможна только с согласия кредитора, что конкретно предусмотрено в кредитном договоре.

Рассмотрим основные виды жилищных кредитов.

В зависимости от цели кредита различаются формы и методы его предоставления и погашения, а также связанные с данным кредитом риски.

Жилищный кредит может предоставляться на различные цели.

1 Приобретение готового жилья в качестве:

- основного места жительства;

- дополнительного места жительства;

- для сезонного проживания;

- для сдачи в аренду (наем) и т.д.

Эта классификация и разъяснение цели приобретения жилья необходимы для анализа рисков в процессе кредитования при принятии решения о его предоставлении.

2 Кредиты на строительство индивидуального жилья. Это особый класс жилищных кредитов для физических лиц, и в их обеспечении, как правило, есть два этапа:

- первый этап - для строительства отдельного дома, кредитные услуги предоставляются в виде кредитной линии, обеспеченной залогом прав на земельный участок;

- второй этап - после завершения строительства кредит перерабатывается в долгосрочный ипотечный жилищный кредит на земельный участок и построенное жилье.

Рассмотрим способы предоставления кредитов.

С учетом специфики жилищных кредитов различаются следующие основные способы их предоставления:

- выдача кредита одной суммой (в основном на приобретение готового жилья);

- поэтапное финансирование строительства жилого объекта.

Кредиты на строительство, как правило, выдаются только на период строительства индивидуального дома - 1-1,5 года.

Кредит может быть обеспечен земельным участком, принадлежащим физическому лицу заемщику, материальным активам заемщика, гарантиям или поручительствам.

Кредит выдается в рассрочку в соответствии с этапами реализации проекта строительства. Проценты начисляются по фактически имеющейся задолженности по кредиту.

В процессе строительства заемщик выплачивает только проценты по кредиту. Иногда на практике применяется этот вариант, когда в процессе строительства проценты начисляются, но не выплачиваются заемщиком, а прибавляются к балансу основного долга и капитализируются. Как правило, после завершения строительства строительный кредит модифицируется в долгосрочный ипотечный кредит, предоставляемый построенным индивидуальным домом и земельным участком, и погашается в течение 15-30 лет.

Рассмотрим способы погашения жилищных кредитов.

В зависимости от типа жилищного кредита существуют различные способы его погашения.

Таким образом, на протяжении всего срока кредита заемщик может выплачивать только проценты и погашать основной долг в конце кредитного периода. Для того чтобы погашение основного долга было менее обременительным, его платеж может быть распределен в равных частях на весь период кредитования.

Таким образом, каждый ежемесячный платеж заемщика условно состоит из двух частей - части основной суммы кредита и процентов по остатку долга. При постоянной процентной ставке все регулярные платежи по кредиту, выплачиваемые равномерно, равны по стоимости. В то же время для того, чтобы равномерно распределить бремя на заемщика, размер ежемесячного платежа не изменяется в течение всего срока погашения, а соотношение двух частей, составляющих ежемесячный платеж в процентах и ??основной долг, варьируется в течение всего периода кредитования.

Продолжительность кредитного периода напрямую влияет на доступность ипотечного кредита для заемщика. Увеличение срока кредита приводит к уменьшению суммы ежемесячного платежа в связи с погашением кредита. Это означает, что в тех же начальных условиях, в зависимости от возможности увеличения продолжительности погашения, заемщик может взять большую сумму.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор через ценные бумаги с ипотечным покрытием.

Рассмотрим и проанализируем основные этапы ипотечного кредитования жилой недвижимости.

Обеспечение долгосрочных ипотечных кредитов гражданам является ответственным и трудоемким процессом. Разделение его на этапы позволяет максимально унифицировать и специализировать работу сотрудников банка на этапах подготовки кредита, заключения кредитных операций и в будущем - на этапе погашения кредита.

Шесть этапов составляют весь процесс ипотечного кредитования.

1 Предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, условиях займа, собственных правах и обязательствах при заключении ссудной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает способность потенциального заемщика погашать кредит и проводит предварительную оценку возможности предоставления кредита этому заемщику.

2 Сбор и проверка информации о заемщике. На этом этапе собираются и подтверждаются данные, предоставленные заемщиком, а также сбор другой необходимой информации о занятости заемщика, источники и размер его дохода, а также наличие или отсутствие других финансовых обязательств. Вся эта информация необходима банку для правильной оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика.

3 Заполнение заявления-анкеты на кредит. Заявка представляет собой документ, в котором собраны все подтвержденные данные о платежеспособности заемщика, цели займа, предмета залога, других заемных средств, его кредитной истории, семейного положения и другой информации, на основании которых принимаются аналитические решения о возможности предоставления займа заемщику.

4 Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита. Специалисты банка анализируют полученную информацию о заемщике, оценивают гипотетические риски и определяют основные условия кредита, в которых риски, которые кредитор и заемщик несут при заключении кредитного соглашения, минимальны.

Максимальная доступная сумма жилищного займа определяется с учетом дохода заемщика, необходимых сумм собственных средств, которые должен иметь заемщик во время операции с кредитом, суммы первоначального платежа, расходов на заключение и оформление необходимых контрактов и других возможных затрат.

Заемщик имеет право выбрать дом, как до обращения к кредитору, и после.

В первом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения погашения кредита и рассчитывает сумму кредита на основе дохода заемщика, первоначального взноса и стоимости жилья.

Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может выбрать подходящее жилье и заключить сделку с продавцом с его продавцом при условии, что кредитор соглашается рассматривать приобретенное жилье как подходящую гарантию для кредита. Очень внимательно подходят к корректной оценке предмета ипотеки.

По итогу процедуры кредитор решает, продлить ли кредит заемщику или дать обоснованный отказ.

При принятии положительного решения кредитор рассчитывает сумму кредита и указывает другие важные условия его выдачи (срок, процентная ставка, процедура погашения).

5 Заключение кредитной сделки. На этой стадии заключается договор купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья, заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, а также приобретение жилья заемщиком и передача его кредитору в качестве обеспечения по ипотечному договору или по закону.

В случае положительного решения кредитор заключает кредитный договор с заемщиком, ипотечный договор, а заемщик зачисляет свои собственные средства на свой банковский счет, который он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Также на этой стадии заключаются договора страхования по предмету ипотеки, жизни заемщика, а также, по возможности, права владельца на приобретение жилья.

6 Обслуживание ипотечного кредита. На этом этапе кредитор принимает платежи от заемщика, ведет учетные записи по погашению основной суммы и процентов, выполняет все необходимые действия для обслуживания выданного ипотечного кредита, идентифицирует и своевременно решает возможные проблемы, связанные с погашением кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному контракту кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, что фиксируется в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или соглашения об ипотеке кредитор подает заявку на заложенное жилье либо в суд, либо вне судебного разбирательства.

Субъект ипотеки реализуется, и выручка используется для погашения долга перед кредитором (основная сумма долга, процентов, штрафов, процентов и т. д.), А также затраты на процедуру выкупа и продажи предмета ипотеки также понесены. Заемные средства идут заемщику.

1.2 Роль банковской системы в долгосрочные кредитования граждан

Нынешняя стадия развития банковского сектора имеет специфику интенсификации процессов структурирования банковского бизнеса. Банки расширяют спектр операций по широко востребованным сегментам банковских услуг, диверсифицируют ассортимент предоставляемых клиенту услуг.

В последнее время заметно возрастает потребность в развитии сегмента банковских услуг: ипотечное кредитование, то есть предоставление кредитов, обеспеченных залогом недвижимости.

Как отметил М. П. Логинов, в большинстве стран мира покупка жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и одной из самых важных областей экономической деятельности, ключевую роль играют банковские и другие кредитные структур.

Кредитные организации выполняют ограниченный круг операций, они сталкиваются с относительно меньшим количеством банковских рисков. В банковском регулировании возникает потребность в кредитных организациях, которые имеют право осуществлять определенные операции, предусмотренные Федеральным законом «О банках и банковской деятельности»; допустимые комбинации этих транзакций устанавливаются Банком.

Развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации в общем и на региональном уровне рассматривается как важный инструмент для влияния на экономическую ситуацию в государстве. В нынешних макроэкономических условиях еще более важно становление долгосрочных ипотечных жилищных кредитов для граждан не в рамках некоторых кредитных организаций, а в форме единой системы с законодательным и нормативным регулированием со стороны власти.

Компонентом ипотечного кредитования является деятельность кредитных организаций, которые совместно осуществляют активные и пассивные операции.

Активные операции включают размещение средств в ипотечных кредитах, пассивные операции - сбор средств для инвестиций в кредиты. Деятельность этих организаций имеет ограничения в выдаче ипотечных кредитов, которые характеризуются низким уровнем риска. Обычно фиксированные ограничения на деятельность институтов ипотечного кредитования могут касаться видов банковских операций и операций, требований к структуре баланса, в том числе путем установления специальных значений для стандарта ликвидности.

Для поддержания текущей ликвидности такая кредитная организация должна иметь возможность совершать такие банковские операции и операции, как размещение привлеченных средств и покупку, и продажу иностранной валюты в установленных пределах.

С точки зрения граждан взять ипотеку страшно, потому что настораживают высокие процентные ставки. Практика демонстрирует, что приемлемым уровнем для граждан является ставка в 10-14 процентов.

В такой ситуации Центробанк Российской Федерации должен играть решающую роль. Банк может создавать условия, которые снижают ставки по ипотечным кредитам. К таким условиям относятся:

- изменение показателей оценки обеспеченности кредитов,

- изменение их классификации по группам риска,

- уменьшение размеров резервирования под ипотечные ссуды,

- снижение норм отчислений в фонд обязательных резервов по ипотечным депозитам и др.

Еще одним фактором, препятствующим развитию ипотечного кредитования, является высокий уровень ипотечных рисков. Большинство авторов, изучающих проблемы ипотечного кредитования, затрагивают тему ипотечных рисков.

В настоящее время наиболее серьезным является угроза неплатежа или кредитного риска, определяемый как вероятность несвоевременного (просроченного) платежа или невыплаты обязательств по ипотечному кредиту в сроки, предусмотренные кредитным договором.

Следует упомянуть другую сторону деятельности институтов ипотечного кредитования - рефинансирования инвестиций в ипотечные кредиты. Долгосрочные долговые инструменты, ипотечные облигации могут использоваться как такой инструмент.

Средства, полученные от размещения облигаций, используются ипотечной организацией для увеличения собственного портфеля ипотечных кредитов с целью выпуска последующих облигаций. Экономическая безопасность размещенных облигаций будет их собственным портфелем выданных ипотечных кредитов или выкуплена, если кредитное учреждение работает в рамках двухуровневой модели ипотечного кредитования.

Создание единого механизма привлечения долгосрочных инвестиций путем выпуска ипотечных облигаций и их инвестиций в долгосрочные ипотечные кредиты через специализированные организации ипотечного кредитования позволило бы объединить интересы граждан, кредитных организаций, строительного комплекса, государства, имеющего интерес в стабильном социально-экономическом развитии.

Учрежденное Правительством Российской Федерации Агентство по ипотечному кредитованию жилой недвижимости играет немаловажную роль в организации вторичного рынка ипотечных кредитов, в привлечении долгосрочных активов для рефинансирования кредитных организаций. Аналогичные агентства создаются на региональном уровне для реализации ипотечных программ.

Основная роль государственных институтов в формировании перспективной системы жилищных кредитов - обеспечить надежную законодательную и нормативную базу, которая может создавать социальные гарантии для граждан и защищать права кредиторов и инвесторов.

По юридически сложившейся системе ипотечных кредитов можно говорить, когда достигается оптимальный баланс прав, что делает кредитный механизм эффективным и выгодным для банков и доступным и безопасным для граждан.

Очевидно, что на данном этапе современная российская правовая система еще не имеет окончательного правового механизма регулирования ипотечного рынка.

Несмотря на становление банковской системы и повышение ее эффективности, для более полного участия банков в экономических процессах, происходящих в российской экономике, и для подготовки к полномасштабной конкуренции с иностранными инвесторами в условиях финансового кризиса, во-первых, банки сами должны работать, чтобы оптимизировать свои издержки, по оптимизации балансов, повышению качества управления.

Во-вторых, и что более важно, необходима последовательная политика власти для укрепления банков, увеличения их капитализации, создания условий для формирования более длинных финансовых ресурсов и снижения кредитных рисков.

Шаги необходимы для дальнейшего развития системы рефинансирования, расширения гарантийного механизма и более полного выполнения Банком России функции кредитора последней инстанции. Такие всеобъемлющие шаги должны обеспечить, как минимум, уровень капитализации российских банков и избежание крупномасштабного кризиса банковской ликвидности.

Система ипотечного кредитования является инструментом решения одной из основных задач обеспечения граждан жильем, реализации взаимосвязанных социально-экономических и политических целей общества:

- система ипотечного кредитования способствует возникновению среднего класса, ориентируясь на социально-экономически активные слои общества,

- с помощью эффективно работающего механизма ипотечного кредитования инвестиции привлекаются к реальному сектору экономики страны;

- система ипотечного кредитования выполняет важную функцию укрепления правового сектора экономики. Ориентирован на законный доход граждан.

Энергичное введение ипотечного кредитования - это не просто крупномасштабный проект, но наилучший эффективный способ решения исторически важной социальной задачи - сделать жизнь граждан более комфортной.

По всему миру ипотечное кредитование уже давно стало классическим направлением банковского дела.

Осознавая важность развития ипотеки в нашей стране, многие российские банки уже приняли решение принять участие в этих программах или приступили к их реализации.

1.3 Мировой опыт жилищного ипотечного кредитования: уроки кризиса

Для построения системы жилищного ипотечного кредитования необходимо использовать опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, накопленных иностранными банками. Сравнительный анализ различных моделей ипотечного кредитования, функционирующих за рубежом, поможет выявить более подходящие подходы к системе ипотечного жилищного кредитования современной России. Основные модели, жилищные кредитные системы за рубежом, усечены, открыты и расширены, а модель сбалансированной автономии. Каждая модель системы ипотечного жилищного кредитования состоит из определенного набора основных элементов, характеристик, которые отличаются в зависимости от модели (Таблица 1).

Таблица 1 - Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования «Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования »

Элементы	Модели
	усеченно- открытая	расширенная открытая (американская)	Сбалансированная автономия (немецкая)
Принцип функционирования	Рыночный (модель зависит от общего состояния финансово- кредитного рынка страны)	Ссудно- сберегательный (модель автономна)
Объекты кредитования	Готовые и строящиеся дома и квартиры	Готовые и строящиеся дома и квартиры для одной семьи, дома для нескольких семей	Готовые и строящиеся дома и квартиры
Источники привлечения кредитных ресурсов	Собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты и т.п.)	Ипотечные ценные бумаги, обращающиеся на вторичном рынке, а также собственные и заемные средства банков	Жилищные накопления и сбережения заемщиков, собственные и заемные средства банков межбанковские кредиты
Основные кредиторы	Универсальные и ипотечные банки	Ипотечные и сберегательные банки	Коммерческие, ипотечные банки, стройсберкассы,сберкассы

Проведем анализ каждой модели.

Усеченно-открытая модель, это не самая сложная, но не самая лучшая модель жилищного ипотечного кредитования, она ограничена первичным ипотечным рынком закладных.

Банки, получившие по ипотечным кредитам от клиентов закладные, используют в данной концепции их лишь в качестве обеспечения некоторых задействованных извне ресурсов.

Таким образом, количество кредитных организаций специализированных учреждений - участников рынка ипотечного жилищного кредитования минимально, и это соответствует «усеченной» структуре ипотеки. Объектами кредитования в этой модели являются готовые и строящиеся дома и квартиры.

В усечено-открытой концепции банк на стадии формирования кредитных ресурсов теоретически не может использовать первичные ипотечные кредиты в качестве обеспечения для этих ресурсов.

Простая организационно-экономическая основа модели позволяет применять универсальные банки с отделами ипотечного кредитования. В этой модели система ипотечного жилищного кредитования редко фокусируется на любых стандартах, определяющих основные параметры ипотечных кредитов, включая их срочность и стоимость.

Ипотечные банки сами определяют параметры выданных ими кредитов, если в стране действует только эта модель жилищного ипотечного кредитования, а рынок ипотечных жилищных кредитов ограничен, банки искусственно сокращают сроки кредитования и завышают процентные ставки.

В Восточной Европе основными объектами ипотечного кредитования являются жилищное строительство и покупка частных домов. В то же время размер первоначальных взносов собственных средств, условий предоставления и условий ипотечных кредитов дифференцируется по странам (Таблица 2).

Таблица 2 - Условия предоставления ипотечных жилищных кредитов в Восточной Европе

Страна	Условия кредитования
	удельный вес кредита в стоимости жилья (%)	срок кредитования (лет)	Процентная ставка (%)
Болгария	70	30	1 - 2
Польша	70 - 84	30 - 60	2 - 10
Венгрия	88	35	2 - 6
Чехия и Словакия	Варьируется	30	2 - 5

В странах Западной Европы они были широко распространены, что сформировало отдельную группу кредитов для недвижимости. Это связано с тем, что ипотечные жилищные кредиты выдаются на более длительные периоды, и их положение существенно отличается от механизма предоставления потребительских кредитов.

Особенности модели:

- ресурсы для предоставления ипотечных кредитов могут быть образованы банком из различных источников, в том числе через собственные или заемные средства;

- процентные ставки по ипотечным кредитам напрямую зависят от ситуации на финансовом рынке страны.

Расширенная открытая модель. Отличительные особенности мы обнаружили в так называемой расширенной открытой модели, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования исходит из специального вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой для недвижимости.

Реализация расширенной открытой модели возможна только в случае развития инфраструктуры ипотечного рынка.

Как правило, при содействии государства и, по крайней мере, с его частичным контролем, для выпуска ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Государство контролирует наличие баланса между совокупной ценой выпущенных и обращающихся в настоящее время ценных бумаг на вторичном рынке и ценой ипотеки, продаваемой ипотечными банками эмитентам для обеспечения этой проблемы.

Что касается соответствия между общей стоимостью всех ипотечных кредитов, полученных от заемщиков, и суммы кредитных ресурсов, полученных от вторичного рынка, эта модель не требует баланса между ними, поскольку часть ресурсов ипотечных банков может быть получена из других источников, в том числе из собственных средств.

Рассмотрим ошибки США. Во-первых, в США не было стандартов кредитования, которые распространялись бы на всех участников ипотеки, кредиторов и инвесторов. Ипотечная компания выступает в качестве финансового посредника, который выделяет кредиты под залог и продает их другим кредиторам или инвесторам. Ипотечные компании предоставляют финансовые ресурсы местным рынкам ипотечного кредитования из внешних источников капитала; Кроме того, они объединяют отдельные займы в крупные кредитные пулы, более привлекательные для инвесторов.

В тех случаях, когда кредит продается, ипотечный банк обычно сохраняет право на получение основной суммы и процентов по кредиту от отдельных заемщиков. Эта функция ипотечного банка называется «обслуживанием» кредита. Поскольку многие организации-инвесторы не имеют достаточного опыта и квалифицированного персонала сотрудников ипотечных кредитов, они готовы заплатить банку за выполнение этой функции.

Существовали строгие правила для застрахованных банков, выдавших кредиты, а в небанковском секторе - так называемая тень - национальных стандартов кредитования не было. Федеральная резервная система (ФРС) могла бы устанавливать единые стандарты кредитования для всех, но этого не делала, потому что в то время все увлекались идеей саморегулируемых рынков. Это оказалось очень неправильной идеей. Несмотря на рост цен на жилье, неплатежеспособные заемщики могли обслуживать свои ипотечные кредиты, в том числе путем рефинансирования их с учетом этого роста. На самом деле, нет необходимости подтверждать доход заемщика, разрешалось очень высокое соотношение кредитов и доходов, требовалась постоянная реструктуризация этих кредитов для снижения потерь. Не всегда можно было эффективно завладеть ипотекой.

Полный анализ пулов кредитов не требовался нашими законами о ценных бумагах, прежде всего это относилось к раскрытию информации инвесторам и проведения должной проверки до принятия инвестиционного решения. Это заставило инвесторов поверить рейтинговым агентствам. Кроме того, у нас были долговые обязательства, обеспеченные залогом других ипотечных облигаций, как правило, с повышенным риском. Тем не менее, эти вопросы также получили рейтинг AAA.

На рынке были синтетические деривативы, которые вообще не были обеспечены ипотекой. Проблема выросла до неуправляемого размера. Отдельные вопросы в США могут состоять из 20-25 траншей (транш называется, часть ценных бумаг определенной выпуски, помещенной в рамках этой эмиссии в любую дату, в ходе обращения ценных бумаг этого выпуска, которая не совпадает с датой первого размещения). Инвесторам очень сложно проанализировать все эти транши. Это также отрицательно сказалось на рыночной дисциплине по проблемным кредитам, которым было дано очень много.

Рассмотрим причины ипотечного кризиса в США.В экономике США часто случались потрясения, вызвавшие волну падающего спроса на жилье и, следовательно, падение его стоимости. Мы помним о кризисе 1929 года, названном самими американцами Великой депрессией, а также о кризисе 70-х годов, вызванном резким увеличением энергии. Рост цен на нефть привел к высокой инфляции внутри страны и девальвации доллара, что привело к затянутому кризису во всей мировой экономике, в котором доллар был и остается основной валютой расчетов на биржах.

Дело в том, что бывшая мощная промышленная экономика США постепенно теряет свои позиции в производстве товаров по сравнению с азиатскими странами (в первую очередь, с Китаем), а занятость граждан обеспечивается в основном за счет сектора услуг и мощного банковской сферы. Именно банковский сектор экономики США «обеспечил» начало и становление ипотечного кризиса, взявшего свое начало в 2007-2008 годах.

После рецессии 2001 года глава Федерального резерва США Алан Гриспен снизил ставку с 6% до 1%, параллельно с этими мерами правительство уменьшило налоговую нагрузку на граждан и одновременно увеличило государственные расходы.

Мировой рынок стал гораздо более инертен, чем инфляционные процессы. Дело в том, что экономика США занимает 20% мирового производства, и это, конечно, является важным аргументом в пользу поддержки доллара. Однако удельный вес потребления американскими гражданами достигает 35%, что создает заметный дисбаланс в мировой экономике. Одним словом, США живут не по средствам.

Дешевые и доступные кредиты спровоцировали необоснованный спрос на покупку жилья. Рынок ипотеки вступил в настоящий бум, хотя на самом деле это было вызвано спекулятивными действиями на рынке жилья в США. С 2004 по 2008 год ипотечное кредитование продемонстрировало рекордный рост на 250%.

Уже в 2007 году снижение ипотечных кредитов было объявлено на 16%, что стало самым сильным падением за несколько десятилетий. Сохраняя рынок внутренней недвижимости, Соединенные Штаты начали замораживать процентные ставки по уже выпущенным кредитам сроком на 5 лет. Ситуация медленно начала улучшаться только после того, как в декабре прошлого года ставка снизилась до 3,5%.

Дома и квартиры активно покупались и продавались, что не показывало реального спроса на рынке недвижимости. Банки, почувствовав легкую прибыль, начали раздавать деньги буквально всем желающим, предложили самую широкую линию ипотечных кредитов с нулевым начальным депозитом и плавающей ставкой.

В январе 2011 года было решено уменьшить ставку до 3%, что отчасти оживило ипотечный рынок. Однако достигнутый баланс очень ненадежный: как только инфляция перейдет через отрицательную линию, необходимо будет повысить ставку. Строительный сектор прекратился и начал падать - спрос на новое жилье почти равен нулю. И именно этот сектор экономики требует срочной реорганизации.

Может ли Россия учиться на ипотечном кризисе своих трансатлантических соседей? Ставки рефинансирования в России по-прежнему растут и падают адекватно к обменному курсу рубля к крупнейшим мировым валютам. Из-за недоступности ипотечного кредитования для очень многих слоев граждан масштабы кредитования в ипотечном секторе все еще слишком малы. В США нет либеральных условий, которые предлагаются налогоплательщикам в США, программы ипотечного кредитования без основного вклада практически не развиваются.

Это можно считать плюсом для всей кредитной системы, но в то же время это минусы ипотеки. Большая часть экономики страны все еще находится в тени, поэтому клиенты, получающие зарплату «в конвертах», не могут участвовать в ипотечных программах, в то же время высокооплачиваемые специалисты могут ориентироваться на ипотечные пакеты, которые не предусматривают первого взноса. Замороженные ставки уже введены некоторыми банками на свой страх и угроза, однако их список еще не настолько широк, и фиксированные ставки не предоставляются, как правило, более 5 лет.

Из всего этого можно заключить, что в России довольно жесткий ипотечный рынок. Хватает сравнить, по крайней мере, с ипотекой в Туркменистане, где гарантом выплат являются программы страховых компаний, которые имеют значительную долю участия государства. В Туркменистане вы можете взять ипотеку сроком на 30 лет с 1% годовых.

Однако, несмотря на то, что Россия по-прежнему далека от таких отличных условий ипотечного кредитования, перед правительством стоит задача расширения ипотечного кредитования и привлечения крупных слоев граждан к покупке ипотечных кредитов. Будут ли российские банки продолжать снижать ставки по кредитам и смягчать условия поставки, и будут ли эти меры приводить к системному кризису, время покажет.

Раздел 2. Современные тенденции на рынке жилищного ипотечного кредитования

2.1 Анализ современного состояния ипотечного кредитования жилой недвижимости в г. Москве

В марте 2017 года рынок ипотеки в Москве вырос на 25% и составил 150 млрд. руб., как компания Frank Research Group подсчитала, половина ипотечных кредитов приходится на Сбербанк.

Лидеры по объему портфеля - Сбербанк России (2594,1 млрд. руб.), ВТБ 24 (789,2 млрд. руб.) и Банк ГПБ (240,9 млрд.).

На год раньше, в марте 2016 года, было выдано 119 миллиардов рублей. Таким образом, годовой прирост составил около 25%.

В абсолютном выражении объем ипотечных кредитов, выпущенных в марте, является рекордным результатом в истории российского ипотечного рынка.

Динамика ставок по ипотечным кредитам способствовала достижению рекордных объемов ипотечного кредитования.

В конце февраля - начале марта 2017 года несколько крупных ипотечных кредиторов, включая АИЖК, резко снизили процентные ставки.

Для ипотечных кредитов для приобретения строящегося жилья снижение составило 1,3-2,6 п.п.

В итоге, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам для 15 крупнейших ипотечных кредиторов на первичном рынке составила 10,65%. Для сравнения, в декабре 2016 года, с учетом всех сезонных скидок и минимальных ставок по ипотечным продуктам с государственной поддержкой, средневзвешенная ставка для 15 крупнейших ипотечных кредиторов составила 11,39%.

Так, достигнутый уровень ставок по ипотечным кредитам на первичном рынке жилья в первом квартале 2017 года был ниже соответствующего уровня в декабре 2016 года на 0,74 процентных пункта.

С учетом последних положительных тенденций и полной адаптации рынка ипотеки к новым условиям, мы сохраняем наши прогнозы по объемам выданных ипотечных кредитов в 2017 году.

По самым консервативным оценкам, рост ипотечного рынка составит 10-15%. В 2017 году будет выдано более 1 млн ипотечных кредитов на сумму 1,8 трлн рублей. Процентные ставки по ипотеке также имеют тенденцию к дальнейшему снижению вплоть до уровня ниже 10% уже к концу 2017 года

Психологическая веха в приобретении квартиры, а также других товаров в кредит, российские граждане уже преодолели.

Депутат и глава Ассоциации региональных банков Анатолий Аксаков собирается внести поправки в Госдуму в закон «Об ипотеке», которые сделают обязательным страхование ответственности заемщика.

Страхование ответственности заемщика должно снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов. Если заемщик больше не может погасить кредит, банк вынужден реализовать ипотечную квартиру. Но часто цена недвижимости во время продажи залога намного ниже, чем на момент заключения договора. Сумма от продажи недостаточно для покрытия долга. «Необходимо, чтобы такие ситуации были признаны страховыми случаями, а заемщики застраховали ответственность при получении ипотеки», - уверен Аксаков (Таблица 4).

Таблица 4 - Сравнительный анализ процентных ставок по жилищному ипотечному кредитованию 2017 г. РФ

По программе «Кредит на квартиру или долю» Дельтакредит	кв. в новостройке,на вторичном рынке	15%	От 600 000,руб	10%	До 25лет
«Вторичное жилье» ВТБ Банк Москвы	кв. в новостройке,кв. на вторичном рынке	10%	До 8 000 000, рубли	10,4%	1-30 лет
«Новостройка» ВТБ Банк Москвы	кв. в новостройке	10%	от 500 000, рубли	10,4%	1-30 лет
«Акция на новостройки» Сбербанк России	кв. в новостройке	6%	от 300 000, рубли	8,4%	1-7 лет

«Сравнительный анализ процентных ставок по ипотечному кредитованию 2017 г. РФ»

Значительно возросла и инвестиционная привлекательность ипотечного рынка. Ипотечное кредитование становится областью прибыльных инвестиций, как для банков, так и для их клиентов.

По данным Росреестра, в декабре 2016 года реальный рублевый доход жилой недвижимости увеличился на 81,6%.

- ипотека является менее рискованным продуктом по сравнению с другими видами потребительского кредитования. Статистика выглядит следующим образом: общий уровень задолженности и дефолтов по ипотечным кредитам составляет около 0,1 процента, а для других видов потребительского кредитования - от 8 до 12 процентов.

- на Западе существуют различные союзы и международные профессиональные ассоциации, предназначенные для поддержания чистоты членов ипотечного рынка, распространения инновационного и позитивного опыта, новых технологий и подходов. Они, в частности, разрабатывают и внедряют кодексы поведения для ипотечных кредиторов.

Ипотечный рынок России не стал исключением. Важно, чтобы отечественный рынок стал цивилизованным, а как демонстрирует опыт развитых ипотечных рынков, совместно с корректной борьбой за клиента должна вестись и борьба за чистоту рядов ипотечных кредиторов. В практике мира подобные кодексы широко распространены.

К примеру, в Великобритании это Ипотечный кодекс, в США - Кодексы штатов для ипотечных брокеров, в Германии - Закон о кредитных операциях потребителей, в Австралии - Кодекс практики, принятый Ассоциацией участников ипотечной отрасли. В России работа по формированию Кодекса ипотечного кредитора велась нами в течение всей второй половины 2006 года в составе Рабочей группы IFC «СУПЕР» (Стандарты Унификации Первичного рынка).

Этот Комитет целиком и полностью поддерживает работу над Кодексом, рассматривая ее как реальную возможность для клиентов банков - облегчить выбор законопослушных и надежных кредиторов, для операторов рынка - значительно повысить собственный имидж в глазах деловых партнеров, а ипотеке в целом завоевать доверие большей части граждан.

- 2006 год стал знаменательным годом для секьюритизация банковских активов в России. Ряд крупнейших банков уже начали работу в этой сфере.

Это трансграничная секьюритизация автокредитов, осуществляемая Банком «Союз» в июле 2005 года, финансовым консультантом которого была организация «Greenwich Financial Services», с которой Европейский трастовый банк. После успешного первого опыта автокредитов успешно реализуется секьюритизации потребительских кредитов Home Credit and Finance банком в декабре 2005 года.