Система сертификатов участия основана на российской концепции доверительного управления, которая в отличие от концепции доверительного имущества (доверия) по общему праву не влечет за собой передачу права собственности на имущество, переданное в доверительное управление.

Одновременно с приобретением сертификатов участия их владельцы приобретают долю в общей собственности ипотечного покрытия и автоматически заключают договор доверительного управления с эмитентом, выступающим в качестве доверительного управляющего по ипотеке. Управляющий управляет ипотечным покрытием, право собственности, на которое принадлежит совместно держателям сертификатов участия.

Свидетельства об участии в ипотеке являются зарегистрированными ценными бумагами и могут быть выпущены только в бездокументарной форме. Ипотечный сертификат участия не является проблемой и, следовательно, не подлежит регистрации в Федеральной службе по финансовому рынку.

Банки, эмитирующие ипотечные облигации (долгосрочные облигации), согласно российскому законодательству (статья 7 Закона об ИЦБ) - это очевидное заимствование из немецкой системы. В ней ипотечные кредиты (длинные активы) остаются на балансе специализированного ипотечного банка, а для их рефинансирования он выпускает свои ипотечные облигации (долговые обязательства).

В то же время банк берет на себя риски дефолтов и досрочных погашений. Другими словами, он просто продает свои долговые обязательства и сообщает, что у него сформировался некоторый залог для их реализации. В этом случае кредитный рейтинг таких банковских обязательств равен кредитным рейтингам банка-эмитента. Как правило, немецкие ипотечные банки являются дочерними банками крупных универсальных банков, что значительно увеличивает их кредитный рейтинг.

В России нет банков с высоким кредитным рейтингом - подавляющее большинство российских коммерческих банков имеют рейтинг ССС в рамках кредитного агентства Standard & Poor's (S & P).

Если кредитный рейтинг ипотечных облигаций, выпущенных коммерческими банками, не превышает кредитный рейтинг банка-эмитента, большинство западных институциональных инвесторов никогда не будут покупать такие ценные бумаги просто потому, что они запрещены законом от инвестирования в ценные бумаги ниже уровня инвестиций (BBB в нотации S & P). Российские институциональные инвесторы не запрещены.

Однако им не выгодно покупать ценные бумаги с таким низким кредитным рейтингом.

Кроме того, немецкая концепция в российском законодательстве присутствует в деформированной форме. Крупные немецкие специализированные банки со значительным собственным капиталом образуют единое ипотечное предложение, которое фактически действует как все ипотечные активы (кредиты) банка, а затем эмитирует долгосрочные облигации. Обратим внимание на две особенности данного механизма:

A) Законодательство предусматривает только «экономическое» условие превышения размера единого «ипотечного покрытия» по общему объему всех выпусков ИЦБ (закладные листы, Pfandbriefe);

B) оговаривается приоритетное право владельцев ИЦБ относительно ипотечного покрытия при банкротстве банка (не связанного с обеспечением в качестве метода обеспечения). В Законе об ИЦБ этот вид облигаций описывается крайне безуспешно: основной принцип единства ипотечного покрытия был нарушен (в случае специализированного банка). В российском законодательстве предлагается модель, предполагающая разделение ипотечных активов банка-эмитента на несколько строго очерченных ипотечных покрытий, каждая из которых юридически жестко привязана к одной или нескольким облигациям с ипотечным покрытием. Такая «привязка» достигается путем передачи ипотечного покрытия в качестве обеспечения держателям облигаций.

Такой механизм «разделения» ипотечных активов, по сути, чужд содержимому банковского бизнеса, лишает банки-эмитенты гибкости управления активами и приводит к необоснованной фрагментации банковского баланса (по активам и обязательствам). По моему мнению, эти ошибки являются основной причиной длительной подготовки подзаконных актов.

Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР), поскольку безуспешное регулирование ипотечных облигаций банков значительно усложняет первый выпуск таких облигаций и гармонизацию всех экономических условий. В результате некоторые положения подготовленных документов поднимают законные вопросы. В частности, кажется, что разрешение банкам-эмитентам не включать часть денег, полученных при погашении ипотечных кредитов в ипотечном покрытии, является прямым нарушением требований законодателя.

Можно сделать вывод, что российский законодатель в Законе об ИЦБ, желающий объединить все лучшее от американских и европейских систем рефинансирования ипотеки, не мог учесть все тонкости зарубежного опыта и предусмотреть все трудности его реализации на практике .

Это объясняется тем, что ипотечное кредитование и формы рефинансирования тесно взаимосвязаны со спецификой юрисдикции каждой страны и финансовыми национальными традициями, налоговыми нормами, жилищной политикой. Российский законодатель, пытаясь содействовать одновременному всестороннему развитию финансового рынка, не смог определить, кто должен быть более сосредоточен на Законе об ИЦБ: держателе ценных бумаг, кредитных организациях или ипотечных агентах. В результате в Законе об ИЦБ много трудностей и противоречий.

Задача законодателя заключается в том, чтобы убрать из закона большое количество чрезмерно подробных норм. Чтобы избежать путаницы в правилах, очевидно, что Закон об ИЦБ следует разделить на части:

а) разделение ипотечных ценных бумаг, выпущенных кредитными организациями;

б) раздел, регламентирующий деятельность ипотечных агентов (с выделением отдельного подраздела правил по ипотечным ценным бумагам государственного агентства.

Таким образом, в России можно будет одновременно запустить полные аналоги европейских и американских моделей ипотеки Рефинансирование и рынок, развивающийся в соответствии с законами саморегулирования, будет отдавать предпочтение той или иной модели, делая ее использование преимущественным.

Раздел 3. Совершенствование функционирования системы ипотечного кредитования жилой недвижимости

3.1 Роль государства в становлении жилищного ипотечного кредитования

Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала жилищной политике и заключалась в основном распределении бюджетных средств на строительство государственного жилья и бесплатном предоставлении гражданам линии для улучшения жилищных условий.

К началу экономических реформ в России не было рыночного механизма, предполагавшего независимое участие граждан в решении жилищной проблемы, рынок жилья практически отсутствовал, кредиты населению составили небольшую долю в общем объеме жилищного финансирования и были предоставлены главным образом разработчикам жилищно-строительных кооперативов для строительства нового жилья, а также не покупать готовое жилье.

За период реформ в области жилищного ипотечного финансирования многое поменялось. Стала иной структура эксплуатации жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Возросла удельный вес частного сектора, а государство перестало быть участником на этом рынке. Главным результатом реформ стал существенный рост доли жилья, который образовался за счет средств индивидуальных застройщиков, увеличившихся троекратно.

Рынок жилья появился и быстро развивается в результате продолжающейся политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество жилых помещений, принадлежащих гражданам, структура жилищного фонда изменилась в форме собственности. В настоящее время 57% всего жилищного фонда в России находятся в частной собственности. По оценкам, 1,5-2% частных квартир участвуют в сделках купли-продажи в крупных городах России каждый год.

В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточилось главным образом на проблемах определенных категорий и групп граждан, которые сами не могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы, основная удельный вес граждан с относительно стабильными доходами и желанием приобрести жилье не может этого сделать из-за отсутствия достаточных сбережений и долгосрочных кредитов.

Государственная задача в новой среде - поддерживать эффективный спрос различных групп граждан на рынке жилья путем создания условий для развития рыночных механизмов для мобилизации внебюджетных ресурсов сообщества и направления их в кредитно-финансовый сектор посредством разработки долгосрочной системы ипотечного кредитования, перехода от жилищной практики к бюджетному законопроекту и его последующее бесплатное распространение на приобретение свободного рынка открытого жилья за собственные и кредитные средства.

Следует отметить, что в государстве есть функция жилищных условий социального найма тех граждан, которые по доходам не могут приобрести дом в собственности, даже с долгосрочными кредитами и грантами, покрывающими часть стоимости жилья. Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:

1 Ограниченный платежеспособный спрос граждан. По оценкам Минэкономразвития России, даже с самыми «либеральными», почти несуществующими параметрами (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет размером 70% от цены жилья по цене один квадратный метр);

2 Малые объемы и низкое качество нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации объясняют недостаток предложения и высокую стоимость квартир на рынке жилья;

3 Медленные темпы развития и совершенствования законодательства о недвижимости и несоответствие правовых актов между собой. Так, например, очевидно, что большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство.

Следует также отметить, что на сегодняшний день многие федеральные законы, содержащие правила, регулирующие каким-то образом отношения, связанные с недвижимостью, имеют много упущений и недоработок;

4 Недостаточная развитость инфраструктуры жилищного рынка и жилищного строительства. Традиционными участниками рынка жилья являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, агентства недвижимости и оценки.

При фактической доступности этих структур технологическая схема их взаимодействия не отлажена, и, как следствие, общая эффективность системы невелика, а затраты на совершение транзакций слишком высоки.

5 Психологические факторы, основной из которых является национальная особенность большинства граждан, не желающих жить в долгах.

6 Большое количество административных барьеров, строительные компании, заемщики и ипотечные компании оказываются лицом к лицу с серьезными административными препятствиями.

Например, строительным компаниям нужно получить не менее 40 утверждений и разрешений на регистрацию нового проекта, что влечет за собой большое количество затрат;

7 Множество субсидий в этой области и их «слабый таргетинг». Эта же причина негативно сказывается на развитии рынка вторичного жилья.

8 Большие процентные ставки.

С серьезной оценкой уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем коррелируют с ВВП. В странах ЕС этот показатель составляет 34%, в США - 53%, мы даже не достигли 1%.

Количество кредитов в 2003 году составило 27 тысяч, поэтому, если мы попытаемся сделать расчеты, мы получим примерно такой же размер среднего кредита - 18 тысяч долларов США. В большинстве крупных городов и даже в пригороде вы не можете купить квартиру на эту сумму.

В лучшем случае для повышения существующих жилищных условий будет достаточно дополнительной платы. Но это не ипотека, а обычный потребительский кредит.

Кроме того, даже приведенные данные, скорее всего, завышены. Например, показатель 27 тысяч относится не к количеству фактически выданных кредитов, а только к числу решений, принятых банком для их предоставления, что не является одним и тем же.

Что касается Москвы, то все попытки создать ипотеку в столице привели к выпуску 3000 банковских кредитов и около 200 небанковских кредитов. Именовать это ипотекой в масштабе огромного мегаполиса, где одновременно продается несколько десятков тысяч квартир, просто несерьезно.

Итак, принимая во внимание все вышесказанное, оказывается, что покупать дом в России сегодня, мягко говоря, сложно.

По мнению некоторых экспертов, для увеличения спроса на ипотечные кредиты необходимо снизить ставки кредита ниже «психологического» барьера на 10% и упростить процедуру его получения. Возможно, это может каким-то образом уменьшить всю непривлекательность ипотеки, в ее нынешнем выражении, для потенциального клиента. Однако говорить о снижающихся ставках сложно, ипотека является рыночным механизмом.

Сумма платежей по кредиту рассчитывается по сложным процентам, а общая сумма может превышать стоимость квартиры 1,5 и более раз. Кроме того, платить проценты, но кредит добавляет дополнительные расходы: страхование квартиры, жизнь и инвалидность - это все еще 0,5-2% от общей суммы.

Поэтому попробуйте и убедите граждан, что они в этом нуждаются.

Что касается упрощения процедуры, банкиры против этого довольно весомого аргумента - «андеррайтинга» (это оценка кредитором вероятности погашения кредита).

При оформлении кредита банком оцениваются три момента:

- платежеспособность заемщика;

- готовность погасить кредит (анализ кредитной истории),

- оценка стоимости закладываемого имущества.

Но определить реальную платежеспособность клиента в нынешних российских условиях практически невозможно, а свидетельство об официальном доходе в этом случае совершенно бесполезно. Объективная сложность заключается в отсутствии кредитных историй граждан (хотя страховые компании могли бы участвовать в этом риске).

Не факт, что имущество, закладываемое сегодня, останется достаточным залогом для кредита, в будущем дом может стать непригодным, рядом с ним можно построить шумную автомагистраль или даже снести в связи с городскими потребностями.

Таким образом, выясняется, что банки решают выдавать ипотечные кредиты своим собственным сотрудникам или сотрудникам организаций, которые являются корпоративными клиентами. Западная модель хороша для среднего класса с уровнем платежеспособности, и нет необходимости в каких-либо усилиях государства, достаточно только создать правовое поле, и сами механизмы рынка будут работать.

Однако в России только очень маленький сегмент граждан способен обеспечить себя жилой площадью с помощью «сегодняшней ипотеки». Основная часть граждан при текущем состоянии дел вообще не может приобретать квартиры сразу или даже через несколько лет.

Сейчас цена строительства квадратного метра в столице составляет 1000 -- 1200 долл. США, и, таким образом, хорошая квартирка может обойтись в десятки тысяч условных единиц.

С рассрочкой при среднем московском доходе в 15-20 тысяч рублей не самая подъемная сумма. И когда между человеком и желаемой квартирой строится цепочка из частного инвестора, инвестиционной корпорации, ипотечного агентства, банка, страховой компании, его приобретение в кредит становится невозможным, равно как и покупка на свободном рынке.

По мнению экспертов, именно с того момента, как рынок ипотечных облигаций разовьется, может начаться реальный ипотечный бум.

Кроме того, в рамках этого исследования рассмотрим теорию о том, что, несмотря на ряд благоприятных законодательных инициатив, на самом деле ничего не изменится. И, как подчеркивают специалисты, становление событий в соответствии с этим сценарием вполне реально.

Законы принимаются, но теперь мы сталкиваемся с проблемой их практической реализации. Поскольку любой мудрый законопроект может быть легко похоронен, если на его пути будут либо технические, либо бюрократические препоны.

Документы должны быть представлены в ряд не связанных между собой организаций, часто расположенных в разных населенных пунктах. Недавние попытки законодателя упростить эту процедуру, конечно, заметны, но недостаточно.

Кроме того, динамика ипотечного рынка может быть серьезно скорректирована «внешними силами», например, инфляцией. Развитие событий в третьем сценарии - когда конверсия на ипотечном рынке все равно состоится, хотя и не так динамично и эффективно, как хотелось бы, - соответствовать самому реальному.

Хотя поправки к Федеральному закону «Об ипотечных ценных бумагах», устраняющие препятствия для их эмиссии, в России и приняты, для получения возможности компаниям выпускать ипотечные облигации, необходимо принять ряд подзаконных актов.

В частности, ФСФР должна разработать около десятка документов, которые будут регулировать правила торговли ипотечными ценными бумагами на фондовой бирже.

Кроме того, необходимо обеспечить возможность повышения кредитного качества ипотечных облигаций в соответствии с общепринятой международной практикой.

Зачем нужны изменения в законодательстве. К примеру, в России отсутствую специальные обеспечительные счета, дающие инвестору уверенность в том, что денежные средства, которые приходят по ипотечным кредитам, достигнут его счетов, а не потеряются в закоулках финансовых цепочек.

Чтобы создать положительный механизм работы рынка ипотечных облигаций, необходимо предоставить институциональным инвесторам, в первую очередь пенсионным фондам и страховым компаниям, возможность инвестировать в эти ценные бумаги.

В целом инвесторы, заинтересованные в ценных бумагах, обеспеченных ипотекой, - это пенсионные фонды, страховые компании, банки. Инвестиционные фонды, паевые инвестиционные фонды. Итак, для создания и развития системы ипотечных жилищных кредитов необходимо предусмотреть решение ряда основных задач:

1 Совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей выполнение обязательств по ипотечному кредитованию;

2 Создание и реализация универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

3 Создание инфраструктуры, обеспечивающей четкий и надежный механизм регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участниками рынка ипотечного кредитования;

4 Налоговые льготы как для бенефициаров ипотечных кредитов, с одной стороны, так и для коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, предусматривающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов;

5 Создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

6 Завершение разработки нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;

7 Формирование нормативно-правовой базы для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

8 Разработка комплексной схемы реализации ипотеки, которая будет основываться не только на интересах должностных лиц.

Ипотечное кредитование жилья (невзирая ни на что) является одной из наиболее проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищный сектор.

Ипотека позволяет вам согласовывать интересы граждан - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительном комплексе - в ритмической загрузке продукции и, конечно же,экономического роста, находящегося в интересах государства что будет способствовать широкому ипотечному кредитованию граждан.

Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана определенная нормативная база, что само по себе дает надежду на «светлое будущее» для ипотеки в нашей стране. Тем не менее, имеется уверенность, что работа по формированию законодательства об ипотеке только началась.

3.2 Основные направления развития жилищного ипотечного кредитования

На сегодняшний день в экономических современных реалиях основным способом решения жилищного вопроса граждан является ипотечное кредитование. Приоритетом государства является обеспечение граждан комфортным и доступным жильем. Имеющиеся доходы большинства людей не позволяют улучшить жилищные условия собственными средствами, в связи с чем для решения данной проблемы необходимо становление и совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования, которая является доминирующим ресурсом финансирования приобретения жилья.

На 2030 год для решения основных проблем дисбаланса на рынке жилья предусмотрено, что основная потребность в улучшении жилищных условий будет сформирована в связи с качественными изменениями в жилищных стандартах.

Предусматривается также, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом для покупки жилья в собственности, цен на жилье, ипотечных жилищных условий и доходов домашних хозяйств позволит приобрести жилье для 60 процентов граждан.

Предполагается, что уровень ежемесячного дохода заемщика превысит уровень ежемесячных расходов на погашение ипотечного жилищного кредита не менее чем в 3 раза за покупку жилья, отвечающего стандартам обеспечения жилого помещения.

Получение ипотечного кредита заемщиком станет стандартным процессом. Предполагается сократить время, необходимое для сбора необходимых документов, и принять решение до одной недели, одновременно повышая качество принимаемых решений.

Необходимо сообщить заемщику о правах и обязанностях по получению кредита в процессе погашения кредита в случае просрочки и других ключевых событий, предусмотренных кредитным договором банка до получения ипотечного кредита. Предварительные консультации заемщиков будут входить в обязанности кредитора в соответствии с требованиями профессионального сообщества.

Предполагается создать стабильность на ипотечном рынке. Его финансирование должно быть обеспечено за счет долгосрочных ресурсов институциональных инвесторов, включая пенсионные схемы и резервы страховых компаний.

Предполагается, что привлечение долгосрочных ресурсов на ипотечный рынок будет осуществляться банками как самостоятельно, путем накопления долгосрочных обязательств, так и на рынке капитала путем выпуска ценных бумаг с ипотечным покрытием и других векселей с ипотечным покрытием из банковских остатков и через специальные ипотечные агенты, перепродажу ипотечных пулов рефинансирующим организациям. В долгосрочной перспективе до 60 процентов рынка будут финансироваться за счет ипотечных ценных бумаг.

Крупные игроки представят рынок рефинансирования, собственный капитал которых позволит им накапливать большие объемы ипотечных пулов для получения прибыли и последующей секьюритизации активов.

Организации рефинансирования будут накапливать пулы ипотечных кредитов и собирать деньги с рынка капитала для тех банков, масштабы которых и (или) опыт не позволяют им проводить секьюритизацию самостоятельно.

В то же время крупные банки будут самостоятельно привлекать капитал с рынка как за счет депозитной базы, которая будет преимущественно среднесрочной и долгосрочной, так и путем эмиссии ипотечных облигаций. Необходимо привлекать средства на ипотечный рынок как с внутреннего, так и с внешнего рынка.

В то же время основная удельный вес инвесторов на внутреннем рынке должна быть представлена консервативными институциональными инвесторами, что позволит привлекать средства на длительные периоды по низким ставкам.

Инвестирование средств в ипотечные ценные бумаги физических лиц в результате снижения процентных ставок по депозитам также будет дополнительно развиваться, что будет способствовать росту внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг.

Повышение эффективности функционирования рынка и снижение издержек и рисков должно быть достигнуто за счет унификации и стандартизации технологий, документации, информационного взаимодействия и подходов к оценке рисков. Стандартизация будет осуществляться в нескольких областях: технологические стандарты; стандарты обмена информацией; стандарты документации; стандарты квалификационных экономических требований; стандарты оценки и управления рисками.

Региональная и местная дифференциация рынка ипотечного кредитования будет продолжаться. Ипотечные жилищные кредиты и другие формы ипотечного кредитования будут преимущественно развиваться в районах с положительными демографическими показателями.

Четкая дифференциация территорий по видам требуемых и предоставленных ипотечных жилищных кредитов будет определяться типом поселения (крупные города, умеренные города, небольшие городские и сельские поселения), уровнем развития рынка жилья (классическая ипотека, ипотека для жилищного строительства) и историческими особенностями развития регионов жилых домов, индивидуальных домов и других форм малоэтажных зданий.

Цель развития ипотечного кредитования и других форм ипотечного кредитования - обеспечить к 2030 году доступность приобретения и строительства жилья через ипотечные жилищные кредиты для 60 процентов семей. Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи:

- преодоление нынешнего кризиса и формирование условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисов;

- построение эффективного первичного рынка ипотечного кредитования, обеспечивающего согласование интересов кредиторов и заемщиков;

- создание крепкой схемы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на ипотечный рынок;

- создание надежной и эффективной инфраструктуры для рынка ипотечного кредитования;

- становление ипотечных жилищных кредитов и других форм ипотечного кредитования, а также финансирование жилищного строительства.

Интенсивное и инновационное становление рынка ипотечного кредитования невозможно без улучшения качества взаимодействия между участниками первичного рынка.

Наиболее важными проблемами современного состояния первичного рынка являются ограниченная конкуренция, завышенные тарифы, небезопасные права кредиторов, низкая финансовая грамотность заемщиков, отсутствие общей информационной базы для заемщиков, отсутствие общей и специализированной информации как для заемщиков, так и для кредиторов, отсутствие гибкого подхода к различным социально-экономическим группам граждан, низкий уровень качества оценки имущества, а также отсутствие инструментов для проверки информации, предоставляемой заемщиком.

Решение задачи создания эффективного первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечения баланса интересов кредиторов и заемщиков должно начинаться на первом этапе и полностью завершаться на втором этапе реализации этой стратегии.

Для решения этой проблемы необходимо регулировать нормативную и исполнительную систему защиты прав кредиторов и заемщиков, в том числе вносить изменения в законодательные рамки, направленные на повышение информационной открытости рынка ипотечных жилищных кредитов и повышение качества оценки рисков, а также унифицировать процедуру андеррайтинга, создавать единые информационные базы по заемщикам и недвижимости, а также разрабатывать и внедрять новые механизмы распределения и хеджирования рисков.

Для решения проблемы повышения эффективности первичного ипотечного рынка необходимо внедрить и исполнить следующие мероприятия:

- поправки к гражданскому законодательству Российской Федерации, направленные на совершенствование норм, регулирующих отношения между заемщиками и кредиторами, с целью достижения баланса их интересов;

- совершенствование законодательства Российской Федерации в отношении реабилитационных процедур, применяемых к гражданам-должникам, и обеспечение реструктуризации задолженности граждан, находящихся под судебным контролем;

- увеличить доступность ипотечных жилищных кредитов для заемщиков путем сокращения суммы первого взноса от ипотечного страхования, а также доработки нормативной базы для развития ипотечного страхования;

- формирование системы целевых жилищных сбережений с целью увеличения доступности ипотечных жилищных кредитов, развития унификации и стандартизации процедур андеррайтинга, выдачи и обслуживаниия ипотечных жилищных кредитов;

- разработка процедур и механизмов внесудебного урегулирования споров, которые возникают в процессе ипотечного жилищного кредитования, на базе банковских союзов, ассоциаций и других профессиональных ассоциаций участников рынка ипотечного кредитования;

- увеличение доступности информации и ее раскрытия в соответствии с международными стандартами, а также создание единого стандарта для предоставления данных по рынку жилья и ипотеки в формах, согласованных с участниками рынка, с целью разработки моделей поведения для более точного ценообразования на ипотечные жилищные кредиты;

- повышение финансовой грамотности граждан на рынке ипотечного жилья, включая государственную информационную кампанию, в частности создание консультативных центров, публикацию популярных брошюр, организацию циклов передачи и публикаций в средствах массовой информации;

- разработка единой формы информации, раскрываемой заемщику по кредитным, валютным и другим рискам для данного ипотечного жилищного кредита в соответствии с международной практикой защиты прав заемщиков.

Чтобы снизить конечную стоимость кредита и улучшить качество портфелей кредитных организаций, необходимо изменить существующую рыночную инфраструктуру и внедрить новые элементы инфраструктуры.

Сбалансированный набор элементов инфраструктуры, основанный на принципе минимизации затрат на взаимодействие, должен обеспечить снижение издержек и рисков для участников рынка.

В ходе эволюционной трансформации рынка планируется внедрение новых технологий и дальнейшая специализация участников рынка, что позволит более эффективно перераспределять риски.

Кроме того, дальнейшее становление инфраструктуры ипотечного рынка и рост конкуренции должны способствовать разработке профессиональных критериев качества работы участников инфраструктуры, а также разработке профессиональных правил и этики работы участников рынка.

Сочетание участников рынка профессиональных сообществ и процессов институционализации поможет улучшить систему раскрытия информации для заемщиков и участников рынка ипотечного жилья (Таблица 7).

Таблица 7 - Целевые показатели развития рынка РФ 2016-2017 гг.

Целевые показатели	2009 (факт)	2016	2017	2020	2030
Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств (процентов)	17	23	30	50	60
Количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов (тыс. штук)	130	490	741	868	873
Доля сделок с ипотекой на рынке жилья (процентов)	12	20	26	40	50
Отношение задолженности по ипотечным жилищным кредитам к валовому внутреннему продукту (процентов)	2,6	3,8	7,2	10,7	15,5
Превышение среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) над индексом потребительских цен, +/- процентных пунктов	+5,6	+3,3	+2,5	+2	+1
Средний срок ипотечного жилищного кредита в рублях (лет)	16,5	17,6	21,5	30	32
Минимальный первоначальный взнос по ипотечному жилищному кредиту (с учетом ипотечного страхования) (процентов)	30	30 (10)	30 (10)	30 (10)	30 (10)
Доля ипотечных жилищных кредитов с ипотечным страхованием в общем объеме ипотечных жилищных кредитов	-	10	20	20	20
Доля ипотеки, финансируемой за счет выпуска ипотечных ценных бумаг в общем объеме ипотеки (процентов)	21	45	50	55	66

Основные проблемы развития ипотечного кредитования и рассмотрение возможных путей их решения.

Рынок ипотеки не имеет широких масштабов развития. Отношение задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП на 2017 год составляет около 2,5%, что довольно низкий показатель, если сравнивать с развитыми странами.

По данным Всемирного банка, эталоном для стран со средним уровнем развития является удельный вес ипотечных кредитов в ВВП на уровне 25%.

Существует также неравномерное становление ипотечного кредитования в региональном контексте. Главная задача - предоставить всем гражданам услуги в соответствии с их потребностями.

Ипотечное кредитование должно быть доступно во всех регионах страны, каждому лицу.

Основной проблемой в развитии ипотечного кредитования является привлечение ресурсов, для этого типа кредитования требуется большая сумма денег, что является основной задачей для банков по сбору средств для реализации этой деятельности.

В России присутствует нехватка длинных ресурсов, использование в качестве источника депозитной базы связано с необходимостью контроля за уровнем ликвидности, поскольку в случае оттока депозитов могут возникнуть проблемы с выполнением обязательств. Еще одним методом формирования ресурсного обеспечения ипотечных кредитов банками является выдача ипотечных ценных бумаг. На наш взгляд, это направление является эффективным инструментом для восстановления объема ликвидных средств, уже вложенных в кредиты.

Требуется дальнейшее становление системы реструктуризации ипотечных кредитов как метода решения проблемы неспособности заемщиков выполнять свои обязательства перед банками.

Возможность реструктуризации играет значительную роль, особенно в нестабильной экономической ситуации.

Основным участником является Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов. Реструктуризация ипотечных кредитов предназначена для обеспечения социальной защиты граждан, позволяющих им сохранить свои дома.

Для банков этот инструмент позволяет обеспечить ликвидность, избавиться от необходимости продавать заложенную недвижимость. В целом система направлена на то, чтобы помочь заемщикам в сложных ситуациях.

Возможность и доступность реструктуризации кредита способствуют повышению привлекательности ипотечного кредитования, поскольку они делают это кредитование психологически более приемлемым для заемщиков.

Важно разработать систему реструктуризации, внедрить новые кредитные продукты в этой области, сделать их использование доступными для клиентов, улучшив условия предоставления.

Очень важно предоставить населению полную информацию о доступных возможностях для решения своих проблем. Также необходимо сотрудничать с банками и активно участвовать в разработке системы. Банки должны быть заинтересованы, прежде всего, в восстановлении платежеспособности клиентов и только в безнадежных случаях обратиться к продаже заложенного имущества.

Важной проблемой являются низкие доходы граждан. В России около 5% граждан имеют возможность приобретать жилье за свой счет, а потребность в нем - у более, чем 40% граждан. На сегодняшний день только небольшое число людей может позволить себе взять долгосрочный кредит на более-менее крупную сумму.

Повышение доходов граждан, повышение их покупательной способности и, в общем, повышение уровня жизни должны быть приоритетными областями государственной политики. Рост доходов заставит людей думать об улучшении условий их жизни и положительно повлияет на качество жизни в нашей стране.

Заключение

В данной выпускной квалификационной работе было проведено исследование системы ипотечного кредитования в России, его особенности, история возникновения, приведён сравнительный опыт разных стран и выявлены существующие проблемы в данной сфере. Стоит отметить, что несмотря на формальное наличие данного вида кредитования в стране, имеется ряд проблем, которые необходимо решить.

Как показано в этой работе, ипотека является неотъемлемой составляющей рыночной экономики любой страны. Несмотря на усилия государства, целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья до настоящего времени. Был произведен ряд реформ по обеспечению населению доступных жилых площадей, тем не менее, до сей поры существует пропасть до конечной цели данных программ, и система ипотечного кредитования должна служить помощником в её достижении.

Ипотечное кредитование представляет собой сложную и обладающую собственной спецификой форму кредитования, не только экономическую, но и социальную категорию, которой необходимо огромное внимание со стороны законодательных органов, кредитных учреждений и государства. Важно понимать и учитывать комплексно все характеристики данного вида кредитования, его важность и особенность, как для банковского сектора, так и для населения.

Таким образом, в настоящее время созданы концептуальные и правовые рамки для ипотечного кредитования, которые составляют правовую основу для ипотеки.

В системе мер по развитию и совершенствованию ипотечного жилищного кредитования важное место занимает выбор инструментов ипотечного кредитования, которые понимаются как механизм расчета выплат заемщика по кредиту, в том числе способы погашения основного долга и выплачивать проценты по кредиту.

На данный период времени в нашей стране существует значительная нормативно-правовая база, которая регулирует систему ипотечного кредитования, хотя социально-экономическая основа ипотеки была серьезно подорвана глобальным финансовым кризисом, который затронул Россию.

Процесс ипотечного кредитования исполняется в соответствии с нормативными документами, которые имеют разный статус и регулируют различные аспекты финансово-кредитных, правовых и социальных отношений, возникающих на ипотечном рынке.

Изучение формирования и развития рынка ипотечного кредитования жилой недвижимости показывает, что сегодня основной тенденцией на рынке ипотечного кредитования является активное снижение банковских ставок.

Данный период является благоприятным для активизации потребительского спроса на ипотечное кредитование и стимулирование данного рынка.

Для развития и совершенствования ипотечного кредитования необходимы следующие меры:

- повышение доступности ипотечных кредитов для граждан;

- формирование инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования;

- создание налогового режима для участников системы ипотечного жилищного кредитования;

- становление эффективного рынка ипотечных эмиссионных бумаг.

Основным источником ресурсов для ипотеки современной России должны быть сбережения, которые предназначены для решения жилищной проблемы, а также временно свободные накопления предприятий, переданные ипотечным банкам на кредиты, которые обеспечивают становление этих предприятий.

Например, строительные организации предоставляют им временно свободные ресурсы для выдачи ипотечных кредитов в процентном отношении ниже, чем кредитная ставка банка, для покупки продуктов этих организаций. Рациональное сочетание этих двух схем получения кредитных ресурсов при активном участии органов местного самоуправления может обеспечить высокие результаты ипотеки.

Нынешняя неопределенность кредитного механизма, наряду с другими негативными социальными и экономическими факторами, значительно тормозит становление ипотечных кредитов в России.

Важно понимать, что существующая экономическая реальность не является пригодной для мгновенного введения и реформы ипотечного кредитования.

Для того, чтобы механизм ипотечного кредитования работал должным образом, необходимо учитывать не только уровень инфляции, но также функционирование ее финансовой системы, банковскую деятельность, рынок недвижимости, размер и структуру доходов граждан, традиции, противоречивых реалий его экономики.

Ипотечное кредитование является действенным механизмом решения ряда проблем, связанных с благоустройством социальной жизни, экономическим спадом, и отвечает общей направленности в сторону развития государства.

Рынок недвижимости развивается циклично, и, как следствие, рано или поздно возобновится рост цен на недвижимость, а также ставок по ипотечным кредитам. Приобретенную сегодня дешевую квартиру можно в будущем продать гораздо дороже, а ипотеку рефинансировать.

Список использованных источников

1 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016).

2 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. 03.07.2016 N 361-ФЗ).

3 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. 03.07.2016 N 361-ФЗ).

4 Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)» от 21.12.2013 N 353-ФЗ ( в ред. 03.07.2016 N 231-ФЗ).

5 Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих становление системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (ред. от 08.05.2002).

6 Распоряжение Правительства РФ от 19.07.2010 N 1201-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года.

7 Артемов С. А. Система государственного ипотечного жилищного кредитования. - Энгельс: Наука и образование, 2010. - 152 с.

8 Афонин А. В Ипотека. Как правильно оформить? Как просчитать все риски. А. В. Афонина. - М.: Эксмо, 2011 - 250 с.

9 Афонина А.В. Все об ипотеке. Получение и возврат кредита. М.: Омега-Л, 2008. -- 205 с.

10 Базавон А.И. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства М.: Статут, 2012. - 185 с.

11 Грудцина Л.Ю. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства. М. Н. Козлова - М.: Эксмо, 2006 - 250 с.

12 Елисеева Т. А. Оптимизация нормативов ипотечного кредитования. - М.: Юриспруденция, 2010 - 356 с.

13 3енец Н. Возможности ипотечного кредитования // Экономист. 2015. № 4. - С.23

14 Иванов В. В. Информация о товаре «ипотечное кредитование». М.: Маркетинг, 2000. - 131 с.

15 Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 2012г А. А. Лупу, И. Ю. Оськина.

16 Колосова Т.Ю. Ипотека. Пошаговая инструкция по оформлению и получению. Н. А. Захарова, А. В. Афонина - М.: Эксмо- Пресс, 2012 - 128 с.

17 Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО. - 2010.- №5 - С.23.

18 Лакхбир Хейр Рынки ценных бумаг, обеспеченных ипотекой и активами. - М.: ООО «Альпина Паблишер», 2012 - 205 с.

19 Мурзин А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент. М.: Феникс, 2013. - 382 с.

20 Печатникова С.М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка //Экономика строительства. 2015. № 4. - С.54

21 Русецкий А. Е. Государственная регистрация ипотеки. - М.: Феникс, 2016 - 250 с.

22 Русецкий А. Е. Ипотека. Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. Москва : Эксмо, 2010. - 173 с.

23 Симионова Ю. Ф, Ипотека для всех. - М.: Феникс, 2006. - 350 с.

24 Русецкий А. Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. -- М.: Эксмо, 2007. - 180 с.

25 Недвижимость в России. Правовое регулирование и судебная практика. Л. И. Шевченко - М.: Инион Ран, 2007 - 190 с.

26 Радченко И.С. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. Под редакцией - Гросс - Медиа, 2004 - 320 с.

27 Сагайдак А. Э., Лукьянчикова А. А. / Методическое пособие для выполнения заданий по самостоятельной работе. - М.: ГУЗ, 2009 - с.180 с.

28 Толкушин А.В. Ипотека в России. В. Б. Иванов, А. Н. Кузьминов, С. И. Мутовин, О. В. Никифорова, З. В. Подобедова - М.: Юрист, 2002 - 240 с.

29 Журнал «Твоя Ипотека»

30 Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости. - Спб. - ИТМО, 2008 - 250с.

31 Шабалин В. Г. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями. В 2 частях. Часть 2. Сопровождение сделок. Новостройки. Ипотека. О. Н. Самохина, Е. А. Шамонова, А. К. Кузьмина. - М.: Омега-Л, 2013. -- 552 с.

32 Чепенко Е. Ипотека для граждан. Комментарий к законодательству, схемы и пояснения. Изд. Фонд содействия государственной регистрации недвижимости. - М.: Фонд содействия государственной регистрации недвижимости 2007. - 350 с. Шелков О.В. Ипотечное кредитование. История, теория, перспективы, практические рекомендации - М.: Дикта. 2007- 340 с.

33 Ясеновец И. Кредитный анализ ипотечных ценных бумаг и устойчивости ипотечного рынка // РЦБ. 2015. № 5. - С.33

Приложение

Рейтинг банков по объему ипотечных портфелей на 01.01.2017

Таблица А.1 - Рейтинг банков по объему ипотечных портфелей на 01.01.2017

Место в рейтинге на 01.01.2017	Наименование банка	Рег.номер	Объект кредитного портфеля ИП, млн руб.	Темп прироста кредитного портфеля ИП за период с 01.01.2016 по 01.01.2017, %	Рейтинг кредитоспособности RAEX (Эксперт РА) по состоянию на 01.03.2017
			на 01.01.2017	на 01.01.2016
1	ПАО Сбербанк	1 481	188 389	232 776	-19%
2	АО "Россельхозбанк"	3 349	54 303	65 186	-17%
3	ВТБ 24 (ПАО)	1 623	45 103	47 778	-6%
4	ПАО Банк "ФК Открытие"	2 209	8 074	3 756	115%
5	АО "Райффайзенбанк"	3 292	6 543	7 337	-11%
6	АО "Банк Интеза"	2 216	5 812	8 658	-33%
7	ПАО КБ "Центр-инвест"	2 225	5 377	4 425	22%
8	Банковская группа БИНБАНКа	323	3 663	2 125	72%
9	ПАО "АК БАРС" БАНК	2 590	3 255	2 793	17%
10	КБ "Кубань Кредит" ООО	2 518	3 076	1 743	76%
11	ПАО СКБ Приморья "Примсоцбанк"	2 733	2 966	2 551	16%
12	ПАО "Промсвязьбанк"	3 251	2 919	5 675	-49%
13	ПАО РОСБАНК	2 272	2 582	3 785	-32%
14	"Азиатско-Тихоокеанский Банк" (ПАО)	1 810	2 029	2 582	-21%	B
15	ПАО "ЧЕЛИНДБАНК"	485	1 909	1 742	10%	A+ (I)
16	КБ "ЛОКО-Банк" (АО)	2 707	1 703	1 559	9%
17	ПАО Банк ЗЕНИТ	3 255	1 657	1 275	30%
18	ПАО КБ "УБРиР"	429	1 487	2 165	-31%
19	ПАО "Запсибкомбанк"	918	1 279	1 202	6%	A+ (II)
20	АКБ "Инвестторгбанк" (ПАО)	2 763	1 224	1 624	-25%

Рейтинг банков с наименьшей долей просроченной задолженности в ипотечном портфеле

Таблица Б.1 - Рейтинг банков с наименьшей долей просроченной задолженности в ипотечном портфеле

Рейтинг банков по объему предоставленных ипотечных кредитов в 2016 году

Таблица В.1 - Рейтинг банков по объему предоставленных ипотечных кредитов в 2016 году

Рейтинг банков по количеству предоставленных ипотечных кредитов в 2016 году

Таблица Г.1 - Рейтинг банков по количеству предоставленных ипотечных кредитов в 2016 году

N	Банк	Объем выданных ипотечных кредитов, млн руб.	Количество выданных ипотечных кредитов, штук	Объем купленных ипотечных кредитов у других кредиторов, млн руб.	Объем проданных ипотечных кредитов, млн. рублей	Прирост/снижение объема выданных кредитов по отношению к 2015 году, %
1	Сбербанк	722 000	475 000	-	-	7
2	ВТБ 24	293 687	153 359	0	0	48
3	Россельхозбанк	65 758	41 466	0	0	74
4	Газпромбанк	47 848	20 785	9 739	0	78
5	Дельтакредит	42 004	17 284	3 119	0	40
6	ВТБ Банк Москвы	41 898	19 704	0	2 539	48
7	Райффайзенбанк	36 972	12 703	0	0	431
8	Абсолют Банк	21 276	10 573	0	388	42
9	Возрождение	19 458	7 605	2 862	0	73
10	Банк Санкт-Петербург	17 633	9 520	0	3 841	36
11	Связь-Банк	15 542	8 311	0	4 438	47
12	Транскапиталбанк	13 636	5 799	766	0	42
13	АК БАРС	13 349	8 719	3 543	0	81
14	Промсвязьбанк	10 024	4 181	0	0	322
15	Открытие	9 820	3 920	0	0	15
16	Центр-Инвест	9 364	5 675	0	0	94
17	МКБ	8 294	1 761	0	0	73
18	Юникредит Банк	6 360	2 526	0	0	160
19	Уралсиб	6 065	3 499	0	0	298
20	Глобэкс	5 849	2 563	0	0	11
21	Запсибкомбанк	5 780	3 336	61	0	64
22	Банк Жилфинанс	5 489	3 352	0	1 636	-32
23	Российский капитал	4 007	1 785	55	0	646
24	Зенит	3 988	1 554	0	0	-7,70
25	Примсоцбанк	3 983	2 448	63	2 457	43
26	Левобережный	3 597	2 713	33	2 309	53
27	Металлинвестбанк	3 220	1 459	0	0	-
28	СМП Банк	2 312	595	322	57	1 463
29	Кубань Кредит	2 198	1 505	0	0	52
30	РНКБ	1 667	830	36	0	135
31	Автоградбанк	1 566	3 414	0	22	24
32	Челиндбанк	1 261	1 425	0	0	67
33	Кредит Урал Банк	1 192	1 165	0	0	175
34	Росэнергобанк	608	122	0	200	-
35	Генбанк	556	30	0	62	2 037
36	Севергазбанк	548	444	-	-	-
37	Инвестторгбанк	505	353	0	0	-70
38	Энергобанк	373	237	0	-	43
39	Русь	306	217	243	400	-31
40	Плюс Банк	259	199	3	265	-9
41	Хлынов	141	129	-	-	-
42	Башкомснаббанк	8	11	0	4	-53
43	Столичный кредит	6	3	0	0	63

Рейтинг банков по объему приобретенных прав требования по ипотечным займам на 01.01.2017 года

Таблица Д.1 - Рейтинг банков по объему приобретенных прав требования по ипотечным займам на 01.01.2017 года

N	Банк	Объем выданных кредитов (млн. руб)	Количество выданных кредитов	Текущий портфель ипотечных кредитов на балансе (млн. руб)	Текущий портфель ипотечных кредитов на обслуживании (млн. руб)	Доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитов физическим лицам	Актуальность
1	Сбербанк	2 878 956	2 675 000	2 480 000	-	-	01.01.2017
2	ВТБ 24	1 580 101	866 144	817 308	92 562	53	01.01.2017
3	Газпромбанк	375 844	179 383	228 507	-	72	01.01.2017
4	Россельхозбанк	232 848	170 740	147 203	-	45	01.01.2017
5	Дельтакредит	223 363	120 946	138 439	-	100	01.01.2017
6	Райффайзенбанк	143 846	53 450	69 635	1 963	39	01.01.2017
7	ВТБ Банк Москвы	123 761	58 677	105 959	-	34	01.01.2017
8	Уралсиб	116 218	84 284	25 779	11 065	32	01.01.2017
9	Открытие	99 097	46 375	48 130	25 060	47	01.01.2017
10	Связь-Банк	93 990	47 155	68 419	-	83	01.01.2017

Размещено на Allbest.ru