В апреле 2006 года скьюритизация потребительских кредитов проводилась банком «Русский Стандарт». В июне того же года Внешторгбанк выступил инициатором и поставщиком первого выпуска ценных ипотечных бумаг. Эмиссия ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, также прошла по классической трансграничную схему секьюритизации.

В августе 2006 года Городской ипотечный банк завершил сделку по секьюритизации. Это стало первой сделкой с банковскими активами с ипотечным покрытием, осуществляемой в соответствии с требованиями закона, которая дает квалифицированным американским инвесторам право покупать эти ценные бумаги. Ценные бумаги были размещены среди инвесторов в Европе и США.

Рынок секьюритизации очень перспективен, и число таких операций будет увеличиваться. Согласно прогнозам ведущих экспертов рынка ипотечного кредитования, сегодня на рынке ипотеки в России сложились следующие тенденции:

1 Стабилизация цен на недвижимость, наблюдаемая с осени прошлого года, благоприятна для роста ипотеки.

2 Ожидается, что на рынке будет развиваться ипотечная недвижимость.

3 Новые здания по ипотечным кредитам становятся все более доступными из-за того, что банки формируют базы проверенных разработчиков, что значительно упрощает процесс выдачи кредита.

4 Все больше и больше банков кредитуют на покупку загородного жилья и земли.

Особый интерес представляет, в частности, PPP (Public-Private Partnerships) - различные виды государственно-частного партнерства, в которых осуществляется концепция взаимодействия государства и частного капитала.

Что касается Национального проекта «Доступное и комфортное жилье» - он является развитием коммунальной инфраструктуры земли для жилищного строительства, а также строительством очень доступного и комфортного жилья. Известно, что такие объекты были построены в Канаде: Королевская Оттавская больница в Оттаве (The Royal Ottawa Hospital in Ottawa, Ontario), платная дорога номер 407 в Торонто, Онтарио (The 407 ETR toll road in Toronto, Ontario) и Мост Конфедерации на острове Принца Эдуарда (Confederation Bridge construction in Prince Edward Island). Ипотечный комитет АРБ выступает за скорейшее внедрение таких форм взаимодействия между государственным и частным капиталом. Эта форма для нас является новинкой.

Комитет является членом рабочей группы, недавно созданной при Министерстве регионального развития Российской Федерации, для развития форм государственно-частного партнерства и реализации существующего позитивного опыта, накопленного в западных странах.

Требуется активизировать усилия по разработке системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Основным источником финансирования дополнительных объемов ипотечных кредитов должно стать их секьюритизация.

Программа увеличения объема рефинансирования ипотечных кредитов фактически направлена на реализацию Национального приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье для граждан России». Рефинансирование пользуется полной поддержкой властей, что еще больше снижает риски инвесторов. За последние два года система рефинансирования развивалась в основном за счет трансграничной секьюритизации и выпуска ценных бумаг с ипотечным покрытием с использованием SPV - на Западе. Существует уверенность, что процессы секьюритизации ипотечных кредитов в России быстро набирают обороты.

Российский банковский сектор становится все более привлекательным для нерезидентов. Сегодня российский рынок является одним из самых быстрорастущих. По оценкам McKinsey, нигде в мире до 2015 года доходы банков не росли так быстро, как в России. Если доход банков в странах Восточной Европы растет в среднем на 24,3% в год, в Бразилии - на 19%, в Китае - на 15%, в Индии - на 10%, в России этот показатель составил 41%. Средние темпы роста доходов в России в ближайшие 10 лет, по мнению экспертов, составят примерно 15-20%, то есть в три раза больше, чем в среднем по миру.

В одном из недавних исследований Goldman Sachs было выявлено 15 наиболее вероятных покупателей банковских активов в России. Это ABN AMRO, Commerzbank, Deutsche Bank, BNP Paribas, Societe Generale, Credit Agricole, Banca Intesa, Unicredit, Dexia, DnB Nor, SEB, Fortis Bank, HSBC, Nordea. Темпы роста вкладов физических лиц, размещенных в этих банках, также превышают средний показатель по банковскому сектору. В течение указанного периода депозиты физических лиц увеличились в 2,2 раза (в то время как за аналогичный период прошлого года - на 38,2 процента). Доля банков в этой группе увеличилась в общем объеме вкладов физических лиц (с 3,4 до 6,3 процента).

Доля вкладов физических лиц в обязательствах этих банков по-прежнему ниже, чем в среднем по банковскому сектору (26,9%), что, по мнению экспертов, указывает на высокий потенциал роста депозитных операций банков-нерезидентов в России. Отмечается активация банков с участием иностранного капитала на рынке межбанковского кредитования. За 9 месяцев прошлого года объем средств, привлеченных иностранными банками в этом сегменте рынка, увеличился на 38,7 процента и размещенных - на 75 процентов. 23,7 процента от общего объема привлеченных межбанковских кредитов и 23,9 процента размещенных относятся именно к этим банкам.

Сейчас, когда в России на самом высоком государственном уровне основным условием успешной реализации Национального жилищного проекта является рост объема жилищного строительства, не только максимальное использование существующих производственных мощностей строительной отрасли, Актуальным, но также изучением и распространением и внедрением прогрессивных строительных технологий. Проект национального жилья направлен на достижение очень конкретных высоких показателей:

- увеличение объема ввода в эксплуатацию нового жилья до 80 миллионов квадратных метров;

- оказывать помощь в приобретении или строительстве жилья для молодых семей;

- совершенствование нормативной базы.

Поэтому вывод недвусмыслен: реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье» невозможна без масштабного внедрения новых передовых технологий, в частности, канадских технологий. Россия, как и Канада, является лесной страной, а древесина в качестве строительного материала широко доступна в нашей стране.

Поэтому нас интересует канадская технология малоэтажного деревянного домостроения. Такое качественное и доступное жилье особенно важно для регионов России. По словам Президента Российской Федерации В.В. Путин, «жилье для всех семей в России является вопросом фундаментальных условий их жизни. Его решение традиционно влияло и продолжает влиять на общий экономический и политический климат в стране, поэтому проблемы глубже и шире, чем просто жилищная политика или экономической стороны строительной отрасли».

2.2 Методы нейтрализации ипотечных рисков

Выдавая ипотечный кредит, заемщик должен быть подготовлен к дополнительным финансовым расходам - речь идет не только о расходах, связанных с получением ипотеки и ее регистрации, но и о страховании, которое может стоить больших денег. Обязательное и необязательное, страхование ипотечного риска являются одним из требований Федерального закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Однако только страхование залога (т.е. квартиры) является здесь обязательным, что отмечено в Федеральном законе. В жизни банки, заинтересованные в минимизации возможных рисков, требуют от заемщика оформлять еще несколько видов страхования. Как правило, в соответствии с вышеупомянутым страхованием подразумевается угроза гибели или потери возможности работать, а также угроза утраты права собственности на квартиру (титула). Вместе со страхованием залога все эти меры представляют собой комплексное страхование. Остановимся на каждом виде страхования подробнее:

1 Страхование залога (угроза повреждения имущества) подразумевает страхование в случае пожара, несчастного случая, взрыва, наводнения, спонтанных и незаконных действий и другого ущерба, который может быть подвержен вашей собственности. В страховых компаниях этот вид страхования будет стоить в среднем от 0,1% до 0,4% от стоимости самого имущества.

2 Личное страхование (угроза гибели или трудоспособности). Этот вид страхования позволяет банку получать страховые выплаты в следующих случаях:

- временная нетрудоспособность (в течение 30-120 дней в году) в результате несчастного случая;

- инвалидность I и II группы, которая наступила в результате аварии;

- инвалидность I и II группы, которая наступила в результате общего заболевания;

- смерть застрахованного лица в результате несчастного случая;

- смерть застрахованного лица вследствие болезни.

В случае страхового случая страховая компания передает определенную сумму страхового возмещения банку-кредитору, который кредитуется по кредиту. Люди старшего возраста, а также профессионалы, чья профессия ассоциируется с риском для жизни, обычно работают по более высокой ставке. Таким образом, тарифы в разных компаниях варьируются от 0,2% до 1,4% от стоимости недвижимости (помимо возраста и профессии, пол заемщика также имеет значение).

3 Страхование титула (угроза утраты права собственности на имущество). Другими словами, этот вид страхования защищает предмет залога от возможных юридических рисков. Таким образом, страхование титула необходимо для получения страхового возмещения банком в случаях, когда сделка, на основании которой страхователь приобрел право собственности на недвижимость, был признан недействительным, поскольку совершена:

- в противоречие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);

- без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (п.1 ст. 170 ГК РФ);

- с целью прикрыть другую сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ);

- недееспособным гражданином (ст. 171 ГК РФ) или ограниченно дееспособным гражданином (ст. 176 ГК РФ);

- несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (ст. 172 ГК РФ) или несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ);

- неправоспособным юридическим лицом (ст. 173 ГК РФ);

- физическими или юридическими лицами, ограниченными в полномочиях на совершение сделки (ст. 174 ГК РФ);

- дееспособным гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК РФ);

- под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ);

- под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Кроме того, потеря титула может угрожать и жилье, которое приобретается на первичном рынке, если недобросовестный разработчик продал одну и ту же квартиру нескольким покупателям.

Как правило, договор страхования титула заключен на срок до трех лет, поскольку по российскому законодательству в настоящее время можно оспорить завершенную сделку. Что касается стоимости страхования, то это составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости имущества.

Всестороннее страхование в целом, условия, предлагаемые различными компаниями, схожи.

Таким образом, страхование от всех рисков будет стоить заемщику 1,5-2% от суммы кредита в год.

В то же время тарифы в пределах указанной суммы могут варьироваться в зависимости от определенных факторов.

Например, стоимость страхования залога зависит от наличия отделки в квартире, года постройки дома, его технического состояния, наличия перепланировки, а стоимость страхования титула определяется «историей квартиры» - То есть, сколько транзакций было сделано с этой квартирой. Определенная сложность для страховых компаний - страхование жизни и трудоспособности заемщика, в котором должны учитываться все риски, связанные со здоровьем, профессией и хобби.

Если сумма кредита превышает 100 тысяч долларов, то банки предлагают пройти медицинский осмотр заемщику.

Каждый год страховой договор продлевается, и сумма, подлежащая страхованию, постепенно уменьшается, так как сумма вашего долга перед банком уменьшается.

Имейте в виду, что, как правило, банкам не нужно возобновлять договор страхования титула через 3-5 лет, соответственно, страховая премия может быть уменьшена до 0,4%.

Бывает, что страховые компании не позволяют заемщикам возместить убытки. В частности, если это касается страхования титула, ущерб не может быть уплачен, если сделка по продаже была зарегистрирована в состоянии наркотического или алкогольного опьянения, а также в случае неуплаты налогов и необходимых сборов. Страховщики отказывают в страховании следующих рисков:

- риски, связанные с действиями властей, военными и террористическими действиями;

- постепенное разрушение здания в связи с проектом фонда;

- ущерб, причиненный радиоактивными материалами;

- в случае намерения со стороны застрахованного лица.

Часто страховые компании имеют свои «черные» списки недобросовестных разработчиков, поэтому заемщик может получить отказ заключить договор страхования, если он покупает объект у такого застройщика.

Наступление страхового случая. Таким образом, бенефициаром по договору страхования является банк - он получит платеж от страховой компании, если произойдет страховое событие. В противном случае вся финансовая ответственность будет зависеть от заемщика или его поручителей. Если произошло страховое событие, самое первое, что нужно сделать заемщику, - это связаться со страховой компанией и банком-кредитором.

Если в данном случае идет речь о страховании жизни и трудоспособности, то компании следует предоставить:

- оригинал полиса;

- листок нетрудоспособности (или свидетельство о смерти и копию патологоанатомического исследования);

- заключение медицинской экспертизы и выписку из медкарты.

Если дело касается залога имущества в случае его повреждения или уничтожения, то потребуются:

- документы, подтверждающие право на собственность;

- заключения из полиции, МЧС или противопожарной службы;

- справка о возбуждении уголовного дела.

Наконец, при проблемах с титульным страхованием необходимы:

- страховой полис;

- удостоверение личности;

- документы, подтверждающие права на имущество;

- судебные документы.

В России жилищное ипотечное кредитование довольно сложно, и это основной фактор, который мешает его развитию.

Об этом свидетельствуют следующие данные: удельный вес ипотечного кредитования в ВВП США составляет 55%, в странах ЕС - более 30%, а Россия не превышает 1%. Изучение опыта иностранного рынка ипотечного кредитования в области снижения ипотечных рисков в настоящее время очень актуально.

Система и страхование являются одним из способов нейтрализации системы страхования ипотечных рисков. Гарантии программ ипотечного кредитования широко распространены во многих странах мира, поскольку они позволяют приобретать жилье для широкого круга граждан, у которых нет достаточных сбережений для первоначального платежа. Впервые гарантия ипотечного страхования была широко распространена в тридцатых годах прошлого века в США и Канаде.

Правительства этих стран сталкиваются с необходимостью срочно принять меры для стимулирования рынков ипотечного кредитования для решения жилищной проблемы.

После глубокого экономического кризиса тридцатых годов прошлого века крупнейшие банки, прошедшие дефолт, не хотели предоставлять жилищные кредиты населению. Если бы они это сделали, им был задан очень высокий процент от пяти до семи лет и первоначальный взнос в размере 40-50% для условий, неприемлемых для людей, потерявших свои сбережения в связи с ростом инфляции и крахом банков.

Одной из мер, направленных на оживление ипотечного рынка, было создание в Соединенных Штатах в 1934 году Федеральной жилищной администрации. Основной задачей нового агентства было предоставление банкам гарантий по ипотечным кредитам в случае дефолта заемщиков. Новый институт ипотечного страхования стал основным средством обеспечения их доступности, поскольку он позволил банкам предоставлять кредиты с первоначальным взносом до 5-10% от стоимости жилья, уменьшал риски банков и позволял выдавать кредиты в большем количестве.

Суть гарантийного ипотечного страхования заключается в том, что банку предоставляются дополнительные гарантии кредитору для погашения расходов в случае неисполнения заемщиком, если средств от продажи заложенного имущества недостаточно для покрытия убытков.

Механизм гарантированного ипотечного страхования описан в новой редакции Федерального закона «Об ипотеке», ст. 31 предусматривает возможность страхования заложенного имущества и ответственности заемщика за невыплату займа. В этой статье описывается страховой случай для ипотечного страхования и ограничивается размер страховой суммы (20% от стоимости заложенного имущества).

Гарантийные программы страхования ипотеки являются предпосылкой для развития стабильного и надежного рынка ипотечного кредитования в любой стране. Некоторые российские банки готовы предоставить жилищные кредиты с первоначальным взносом менее 20%, но при отсутствии программы гарантирования ипотечного страхования эти кредиты выдаются банками по собственной опасности и риску, что значительно повышает рискованность банков «Кредитный портфель и довольно единый.

Разработка и реализация программ ипотечных гарантий дает возможность стимулировать становление кредитного рынка. По информации, на 30% расширит круг потенциальных заемщиков, желающих приобрести жилье по схеме ипотечного кредитования, снизит риски банков и рынка в целом, будет способствовать стандартизации выдачи кредитов и появлению специализированных кредитных продуктов для определенных групп граждан, таких как молодые семьи или военные.

Следующим способом уменьшения ипотечных рисков в развитых странах является функционирование кредитного бюро одного из самых важных учреждений, что позволяет в принципе снизить риски в области кредитования. Наличествует три основные модели построения кредитного бюро: американский, французский и немецкий. В США бюро предоставляют информацию о кредитных историях любому юридическому или физическому лицу за определенную плату. Однако объем этой информации очень ограничен, чаще всего это составляет только оценку в пунктах.

Во Франции информация в обязательном порядке предоставляется Национальному банку, а кредитные бюро - это один из его департаментов, и, соответственно, эта информация распространяется через Национальный банк. В Германии только члены кредитных бюро могут получить доступ к кредитным историям, то есть компаниям, которые заранее выплатили свое участие и имеют безупречную репутацию. В то же время, несмотря на важность кредитной истории, западные бюро не «покрывают» весь рынок: существует множество организаций, предоставляющих клиентам с высоким уровнем риска.

Существенной трудностью для банков является оценка платежеспособности заемщика в отсутствие легальных доходов у значительного числа российских граждан. Это проблема не только на ипотечном рынке, но и кредитного рынка в целом, что препятствует снижению ставок. Создание системы кредитных бюро, на которую банки возлагают большие надежды, является своего рода долгосрочными инвестициями в становление розничного кредитования, они окажут значительное влияние на рынок всего за несколько лет. В краткосрочной перспективе требуется изменение законодательной базы, что позволит вывести доход граждан из тени.

С 1 июня 2000 года в России действует закон «О кредитных историях», который предоставляет банкам возможность обмениваться информацией о кредитоспособности своих клиентов, что поможет избежать выдачи кредитов «проштрафишимся» гражданам. В целом, это должно упростить проверку банков заемщиками, а гражданам - кредит. Созданы первые национальные бюро Национального бюро кредитных историй Ассоциации российских банков и ЭкспирианИнтерфакс, но пока еще не определено, что будет регулировать деятельность соответствующих структур, и ни один из актов не был рассмотрен.

Одним из эффективных способов снижения рисков при ипотечном кредитовании является создание паевых инвестиционных фондов (ИПИФ).

В России такой инструмент, который позволяет вам вкладывать средства в ипотечные кредиты, появился сравнительно недавно. Основной доход ИПИФ образуется за счет роста инвестиций, то есть роста стоимости недвижимого имущества по мере его создания. Кроме того, при заключении инвестиционных контрактов с разработчиком ИПИФ предполагается использовать скидку, которая впоследствии влияет на прибыльность средств.

ИПИФ - это прозрачный инструмент для привлечения инвестиций и, по мнению экспертов, альтернативы держателям акций, поскольку для строительных компаний более удобно иметь дело с одним крупным инвестором, чем со многими частными лицами.

Но в то время как в российской практике ресурсы (стоимость чистых активов), удерживаемые паевыми инвестиционными фондами в жилищном строительстве, малы и не заставляют разработчиков искать способы взаимодействия.

Кроме того, строгие требования к структуре активов закрытого паевого фонда со стороны Федеральной службы по финансовым рынкам предусматривают гарантии разработчика с точки зрения соблюдения условий строительства и целевого использования средств, а большинство застройщиков не могут предоставлять такие гарантии.

Для широкого применения ИПИФ в качестве инструмента привлечения финансовых ресурсов существуют некоторые препятствия для юридического и практического плана. ипотечный кредитование долг страхование

Строительные компании теоретически имеют несколько источников финансирования, за исключением собственных средств: банковских кредитов или облигаций, а также держателей денег. Привлечение денег граждан теперь ограничено низким эффективным спросом. Федеральный закон №214 ФЗ «Об участии в совместном строительстве ... » предъявляет строгие требования к разработчикам финансовой устойчивости и прозрачности компании, обязательной государственной регистрации контрактов и публикации данных по проекту.

Государственные программы не оказывают существенного влияния на объем строительства. Рост доли банковских кредитов в финансировании строительства затрудняется отсутствием ликвидных ипотечных прав для застройщиков прав на долгосрочную аренду (собственность) на землю или незаконченное строительство.

Обязательства разработчика и банка, участвующие в процессе финансирования, являются солидарными, что приводит к еще большему ужесточению требований банка к разработчикам, что не способствует росту объемов кредитования. Еще одним препятствием для банков будет неоднозначное толкование возможности обращения взыскания на предмет залога вышеупомянутым законом.

Для институциональных инвесторов страховых компаний и пенсионных фондов, имеющих «длинные» деньги, существуют строгие ограничения на инвестирование в недвижимость. Кроме того, на фонды недвижимого имущества распространяются ограничения на объекты инвестиций, удельный вес средств, вложенных в один проект, на объекты, построенные одной компанией, а максимальная стоимость одной квартиры не может превышать установленный порог, который направлен на диверсификацию рисков.

Строгий государственный контроль при определении структуры активов фондов недвижимости, а также опыт и профессионализм управляющих компаний должны обеспечить минимизацию рисков для акционеров ИПИФ. Структура активов фонда является прозрачной и открытой, что позволяет оценить привлекательность, возможную прибыльность и ликвидность инвестиционных объектов. Сами разработчики также заинтересованы в использовании ИПИФ. Для разработчиков, благодаря привлечению большого инвестора, угроза недофинансирования объекта снижается. Денежные средства фонда стоят застройщика дешевле, чем банковские кредиты или облигационный заем. ИПИФ может войти в проект на более раннем этапе, чем банк. Кроме того, инвестиции фонда могут стимулировать интерес к самому строительному проекту, они стимулируют продажи и укрепляют доверие к компании.

Практика создания ипотечных инвестиционных фондов довольно широко распространена в США и Франции, кроме того, в США создание взаимных компаний с ограниченной ответственностью является стандартным способом секьюритизации (в США это слово вошло в терминологию ипотеки в конце семидесятых в прошлом веке, а затем распространился на весь мировой финансовый рынок).

Следует отметить, что американская ипотека основана на трех компонентах: ипотечное страхование, гарантирующее ипотечные кредиты от риска невозврата, предоставление кредитов и покупка ценных бумаг, обеспеченных ими более привлекательными для банков и инвесторов, а также предоставление кредитов более доступным для граждан; рефинансирование покупки ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), выпущенных банками; секьюритизация выпуска других, более ликвидных ценных бумаг на основе банковских ИЦБ.

В России ипотечный рынок развивается в первую очередь в двухуровневой модели США, согласно которой банки должны быть в банках «первичного рынка», а на вторичном рынке - паевые фонды и пенсионные фонды, страховые компании, портфельные менеджеры, а также те же банки, но уже действующие в роли покупателей ИЦБ второго уровня.

Инициаторы развития института ипотечных ценных бумаг в России считают, что эта форма инвестиций будет востребована среди консервативных инвесторов (частные пенсионные фонды, компании по страхованию жизни, менеджеры пенсионных фондов), которые работают с «длинными деньгами» и полагаются на высокую надежность. Ипотечные ценные бумаги в этом случае расцениваются как альтернатива государственным ценным бумагам. Эксперты также придерживаются мнения, что граждане не будет иметь большого интереса к ипотечным фондам, поскольку рентабельность их акций будет относительно низкой, а риски значительны.

Наиболее распространенным типом ипотечных ценных бумаг в России является закладная. Впервые концепция ипотеки как свободно распространяемого рынка ценных бумаг появилась в 1998 году в Федеральном законе «Об ипотеке (залог недвижимости)». Таким образом, ипотека облегчается передачу прав кредитора и залогодержателя на обязательства, обеспеченные ипотекой. Привлекательность ипотеки также заключается в том, что она сама по себе может быть предметом ипотеки.

Следует отметить, что закладная является индивидуальной бумагой, неликвидной, трудно оценить риски, и быстро продавать неликвидные товары можно только со скидкой в ??цене. Поэтому потери для владельцев здесь неизбежны. Но рынок закладных в России не был построен. В этой связи особый интерес участников фондового рынка обусловлен другими инструментами ипотечных облигаций и ипотечных сертификатов участия.

Уровень доходности ипотечных облигаций как долгового инструмента зависит от уровня риска неплатежа, а также от срока погашения. Риск невыплаты ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее безопасностью.

Предоставление недвижимости по ипотечным облигациям предполагает, что они будут менее рискованными (и прибыльными), чем другие корпоративные облигации, но более выгодными, чем государственные. Одним из способов снижения риска дефолта, а, следовательно, и процентной ставки по ипотечным ценным бумагам являются государственные гарантии по ипотечным кредитам. Однако до сих пор они не используются.

Для широкого распространения ипотечного кредитования одной из основных задач эмитента является снижение кредитного риска секьюритизированных активов, которым подвергаются владельцы ИЦБ, и тем самым повысить кредитный рейтинг облигаций. Важным фактором повышения кредитного рейтинга ИЦБ является механизм разделения активов, секьюритизированных на балансе специального предприятия SPV (special purpose vehicle), который обычно не является юридически связанным с организатором секьюритизации.

Это предприятие становится владельцем активов и испускает ИЦБ. Согласно уставу, он не имеет права участвовать в другом бизнесе с целью снижения рисков. Таким образом, выпущенные ИЦБ подвергаются только кредитному риску секьюритизированных активов и никому другому.

В частности, они изолированы от бизнес-рисков организатора секьюритизации. Это важный фактор, который позволяет повысить кредитный рейтинг облигаций секьюритизации выше кредитного рейтинга организатора секьюритизации.

В мировой практике принимаются меры по снижению кредитных рисков:

- страхование непрерывности процентных платежей по ИЦБ (payment interruption insurance) - в случае неисполнения ипотечного кредита от предоставления ИЦБ страховщик начинает выплачивать проценты вместо заемщика до тех пор, пока залог не будет реализован;

- дополнительные гарантии или страхование, предоставляемые специализированными страховыми компаниями (financial assurance company);

- страховое покрытие облигаций (surety bonds) - обязательство страховой компании покрывать 100% всех видов убытков по облигациям независимо от причины таких убытков. Часто новые виды рыночных финансовых инструментов полностью покрываются таким страхованием до тех пор, пока рынок не «привыкнет» к таким инструментам;

- гарантированный кредит (letter of credit) - обязательство стороннего финансового учреждения (банка) выплатить всю основную сумму процентов и процентов в случае неисполнения эмитентом. Кроме того, из поступлений от секьюритизированных активов может быть сформирован специальный резервный фонд и (или) выдается гарантия самого органа по секьюритизации.

Часто проводимая структурирование эмиссии в нескольких траншах, то есть выпуск неравных классов ИЦБ для перераспределения риска дефолта и досрочного погашения, когда подчиненные (субординированные) классы имеют более низкий рейтинг и более высокий доход. В большинстве случаев субординированные транши не размещаются на рынке, а выкупаются инициатором. Поступления от активов распределяются сначала старшим траншам, а затем подчиненным в соответствии с остаточным принципом. По сути, вопрос состоит из более двух траншей, причем каждый последующий транш подчиняется всем предыдущим.

2.3 Ипотечные ценные бумаги в России

Эмиссия ипотечных ценных бумаг является одним из ключевых видов деятельности ОАО «АИЖК». Развитие рынка ипотечных ценных бумаг в России является важной составляющей приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье для граждан России».

Выполняя свои функции государственного учреждения развития, Агентство способствует формированию и развитию этого сегмента финансового рынка, разрабатывает новые технологии и инструменты для секьюритизации ипотечных активов, оказывает методологическую поддержку участникам ипотечного рынка при выдаче ипотечных ценных бумаг.

Секьюритизация является одним из наиболее эффективных механизмов привлечения долгосрочного финансирования, позволяя Агентству и другим участникам ипотечного рынка расширять свою деятельность на первичном рынке ипотечных кредитов, опираясь на рыночные источники ресурсов. Для инвесторов секьюритизация - это возможность

инвестировать в новый класс высоконадежных инструментов, обеспеченных самым качественным типом займов - ипотечными кредитами.

При выпуске ипотечных ценных бумаг приоритетом для агентства является обеспечение наивысшего кредитного качества старших траншей облигаций. С этой целью применяется лучшая практика международных рынков. Основой для надежности ипотечных ценных бумаг являются строгие требования к кредитам, включенным в ипотечный кредит.

Залоговое покрытие - ипотечные требования, выраженные в российских рублях, заверенные ипотекой и выданные в соответствии со стандартами АИЖК в более чем 70 регионах России. Основные требования к ипотечным кредитам, включенным в ипотечный кредит, устанавливаются Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» и другими законодательными актами.

Это соотношение суммы кредита к залоговой стоимости не превышает 70%, требования к обязательному страхованию заложенного имущества, исключение из расчета суммы ипотечного покрытия кредитов с задержками в оплате за кредит или страхование и т. д.

Дополнительные требования Установленных Стандартами Агентства и условиями выпуска документации. Кроме того, структура ипотечных облигаций включает элементы дополнительного повышения кредитного качества, такие как субординация, наличие резервного фонда, избыточный запас и т. д.

Выпуск облигаций с использованием специально созданного ипотечного агента позволяет исключить риски для инвесторов, связанные с деятельностью инициатора выпуска и самого эмитента. Все это позволяет получать международные рейтинги старших траншей облигаций на уровне не ниже суверенного. Все выпуски ипотечных облигаций, инициированные Агентством, успешно прошли кризисный тест, и даже в чрезвычайно сложной ситуации на первичном рынке ипотечных кредитов они подтвердили свою высокую надежность. Все платежи, предусмотренные документами выдачи, были выполнены и реализованы в срок и в полном объеме.

Стоимость системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в настоящее время трудно переоценить. Особенно это касается решения социальных проблем, в частности, предоставления гражданам доступного жилья.

В последнее время государство уделяет повышенное внимание, которое, однако, может только способствовать этому процессу через вовлеченные в него финансовые и экономические институты. Важнейшая их часть - ипотечное кредитование.

В российской среде ипотечные кредиты, благодаря рассрочке оплаты, являются возможностью для значительной части граждан страны, чтобы купить недвижимость в собственности. В контексте экономического кризиса было бы естественно ожидать снижения активности в секторе кредитования как от кредитных организаций, так и от желающих взять ипотеку. В целом, для системы ипотечного жилищного кредитования эти прогнозы оказались правильными.

Кризис не способствует развитию кредитования: зарплаты снижаются, цены на товары первой необходимости растут, скопления граждан постепенно тают, какие негативные изменения следует ожидать в ближайшем будущем. В результате спрос на потребительские кредиты в банках временами сокращался.

Совершенно иная картина вырисовывается в сфере жилищном ипотечном кредитование: интерес к ипотеке среди граждан ощутимо растет. По данным исследований, если в январе 2017 года желание приобрести жилье в ипотеку высказали 30% опрошенных, то в марте - 38%. Такая ситуация объясняется естественными последствиями кризиса, которые привели к снижению цен на жилье: в Москве, к примеру, жилье подешевело на 30-35% (в рублевом выражении), в регионах - в среднем на 10-15%. Тем не менее не все благополучно в ипотечном секторе.

Количество банков, выдающих ипотечные кредиты, уменьшается, повышаются ставки ипотечного жилищного кредитования, снижаются требования к заемщикам - это касается сокращения сроков кредитования, требований для подтверждения платежеспособности заемщика. В такой сложной ситуации государство пытается решить две взаимосвязанные проблемы: первая, социальная, заключается в том, чтобы создать приемлемые условия для граждан, чтобы купить жилье, вторая - экономическая - улучшение ипотечной инфраструктуры, что благотворно скажется на всей экономике в целом, однако, похоже, на данном этапе существует интерес к ипотечным кредитам среди граждан. Трудности возникают в банковской системе. Государственные меры, в первую очередь, будут направлены на повышение привлекательности выдачи ипотечных кредитов банкам.

Как будет рассмотрено более подробно ниже, этому должна способствовать эффективная система рефинансирования банков путем выпуска ценных бумаг с ипотечным покрытием. «Ипотечное кредитование не может полноценно развиваться без рынка ипотечных ценных бумаг. Секьюритизация ипотечных кредитов - это реальная возможность уменьшить риски ипотечного кредитования для финансовых учреждений.

Образование новых инструментов на российском финансовом рынке - ипотечные облигации - поможет решить рыночную ситуацию на рынке. Не секрет, что инструментов для инвестирования в Россию недостаточно».

В экономическом отношении российский финансовый рынок предрасположен к появлению такого инвестиционного инструмента, как ценные бумаги с ипотечным покрытием. На одном из его краев - суверенные долговые обязательства (ГКО-ОФЗ) с наивысшей надежностью и, соответственно, с наименьшей доходностью (рейтинг rusAAA).

С другой стороны, корпоративные облигации компаний первого (примерно rusBBB), второго (усредненный рейтинг rusB) и третьего (rusCCC и ниже) уровней.

Пустая ниша между суверенными и корпоративными финансовыми инструментами должна быть заполнена ценными бумагами с ипотечным покрытием. Тем не менее, несмотря на все предпосылки, объем выпуска ипотечных ценных бумаг на российском рынке несравнимо мал по сравнению с внешними рынками.

Таким образом, в конце 2012 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - наиболее крупная рефинансирующая организация в стране, которая покупает кредиты у банков, - оценило потенциальный объем ипотечных ценных бумаг в 2012 году как минимум на 200 млрд. рублей от 50 эмитентов - и до 600 миллиардов рублей в качестве высшего предела.

Для сравнения: в США много лет подряд рынок ипотечных ценных бумаг измеряется в триллионах долларов. В отличие от европейских стран, сделки секьюритизации на российском рынке все еще довольно редки. Финансирование ипотеки в России по-прежнему осуществляется в основном из ресурсов банковской системы, что кажется не столь эффективным, учитывая низкую капитализацию и ограниченный доступ к долгосрочным финансовым ресурсам в контексте общей потребности в ресурсах.

Из многих существующих схем секьюритизации российские банки предпочитают использовать трансграничную секьюритизацию (когда юридическое лицо не создается на территории Российской Федерации), что обусловлено объективными причинами: отсутствие достаточной раскрытости секьюритизации в российском законодательстве и инвесторов в ипотечные бумаги среди отечественных корпораций.

Развитие рынка ипотечных ценных бумаг в России сдерживается несовершенством нормативной базы в этой сфере, в частности, отсутствием подзаконных актов, направленных на реализацию Федерального закона от Федерального закона от 25.06.2012 N 83-ФЗ, от 29.12.2012 N 281-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Сравнительный анализ российского и зарубежного правового регулирования рынков ипотечных ценных бумаг помогает выявить конкретные недостатки российской системы секьюритизации.

Прежде чем приступить к подробному юридическому анализу, нужно иметь представление о том, какие схемы секьюритизации используются за рубежом. Если в России такие механизмы создаются только в других странах на протяжении многих лет, существуют различные модели привлечения инвестиций на ипотечный рынок жилья через ипотечные ценные бумаги.

В классической версии секьюритизации планируется выделить, распределить и передать определенные активы (как правило, существующие или будущие права требования), доступным инициатору секьюритизации, новой специально созданной организации, которая впоследствии выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими активами для размещения среди широкого круга инвесторов. Секьюритизацию подразделяют на внебалансовую («asset-backed»), что означает продажу портфеля активов специализированной структуре, которая финансирует приобретение активов при помощи выпуска долговых инструментов, и балансовую («Pfandbrief-stile»).

Эти виды секьюритизации соответствуют двум типам ипотечных ценных бумаг - ипотечным ценным бумагам (Mortgage Backed Securities - MBS) и ипотечным облигациям европейского типа, которые часто понимаются как немецкие ипотечные облигации пфандбриф (Pfandbriefe).

Если мы сравним англо-американские облигации, связанные с ипотекой, и немецкие (европейские) облигации, основные отличия заключаются в том, что первичные кредиторы (а не специальная организация, такая как англо-американские облигации) выпускают первичные кредиторы, а ипотечные кредиты остаются на балансе эмиссионного банка пфандбрифов (не списываются с баланса основного кредитора). Системы государственного регулирования, контроля и степень участия государства в рынке ипотечного кредитования также различны. Пфандбрифы - облигации, выпущенные немецкими ипотечными банками для финансирования сделок с недвижимостью для физических лиц и заемщиков государственного сектора (федеральное правительство, местные органы власти).

Если применять терминологию, которая обосновалась в России, это своего рода корпоративные облигации, в частности, банковские облигации. Обеспечение этих ценных бумаг является либо первой ипотекой по недвижимости, либо кредитами государственным учреждениям. Обобщенная схема эмиссии ипотечных облигаций европейского типа в упрощенной версии может быть представлена ??следующим образом:

1) ипотечный банк предоставляет кредиты заемщикам;

2) кредиты, отобранные в соответствии с определенными стандартными характеристиками (с целями и условиями кредита, процентными ставками, условиями предоставления и погашения кредита, качеством и единообразием залога, характеристиками возможных кредитных рисков) объединяются в пул, на основании которого банк выдает облигации с ипотекой;

3) ипотечное обеспечение исполняется за счет ипотечных требований на погашение основной суммы и процентов по кредитным договорам;

4) ипотечный банк продает облигации, обязуется выплачивать инвесторам платежи в связи с погашением заемщиками банка основной суммы и процентов по кредиту;

5) инвесторы покупают ипотечные облигации, платежи по которым осуществляются ипотечным банком в связи с платежами заемщиков банка на основной долг и проценты по ним;

6) ипотечные кредиты остаются на балансе ипотечного банка, но распределяются по отдельному регистру учета ипотеки;

7) ипотечный банк или орган, контролирующий его деятельность, назначает независимого поверенного, который осуществляет постоянный контроль соблюдения требований, установленных законодателем;

8) поверенный проводит периодическую проверку пула займов, включенных в обеспечение;

9) владельцы ипотечных облигаций имеют право прямого и преференциального доступа к ипотечному обеспечению в случае банкротства эмитента.Ипотечные ценные бумаги американского типа (MBS) выпускаются по-другому.

Существует несколько типов MBS. Классификация MBS для проверки распределения поступлений от активов MBS выглядит следующим образом:

1) платежи могут быть просто отправлены владельцам MBS после того, как сделаны выводы для административного и послепродажного обслуживания MBS. Такие ценные бумаги называются сквозными (сквозными) и составляют подавляющее большинство выпущенных МБС в мире;

2) все выбросы можно разделить на несколько классов, плата и риски могут быть перераспределены между этими классами в соответствии с определенными наборами правил и услуг.

Такие ценные бумаги называются структурированными (Collateralized Mortgage Obligation - CMO). Рассмотрим, например, схему сквозного (через или передаваемые ипотечные ценные бумаги) для выдачи MBS:

1) банк является первичным кредитором и предоставляет займы заемщикам и приобретениям право на получение платежей по кредиту и право залогодержателя (право на залог по залогу в случае невыполнения должником своих обязательств и получения удовлетворения его требования от стоимости заложенного имущества;

2) получение права требования на получение кредита от банка первичного кредитора, специально созданный орган (special purpose vehicle - SPV), ипотечное агентство приобретает права кредитора и права залогодержателя, в том числе права на выкупа по данному вопросу Ипотека в случае заемщика. В этом случае банк продолжает обслуживать кредиты. Тот же банк осуществляет процедуру обращения взыскания на залог в случае, если должник не выполняет свои обязательства;

3) SPV, собрав пул одного и того же типа кредитов, выпускает свои ценные бумаги на своей основе и продает их инвесторам. В Соединенных Штатах ведущая роль в этой деятельности принадлежит трем организациям, которые пользуются государственной поддержкой: Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Federal National Mortgage Association «Fannie Мае», FNMA), Корпорация ипотечного жилищного кредитования (Federal Home Loan Mortgage Corporation «Freddie Mac», FHLMC) и Государственная национальная ипотечная ассоциация (Government National Mortgage Association «Ginnie Мае», GNMA);

4) SPV - это организация, осуществляющая платежи от заемщиков перед инвесторами. Их основная задача - отправить полученные платежи инвесторам.

Существует только временная задержка между платежами по пуловым кредитам и платежам держателям ценных бумаг, которая обычно составляет 15-25 дней. «Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и сумма платежей по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, которые предоставляют этот вопрос .

Владелец ценной бумаги заранее не знает сумму ежемесячных поступлений». В США государственная гарантия на этот тип ценных бумаг освобождает инвестора от риска дефолта: банк первичного кредитора гарантирует продолжение платежей по кредиту даже в период от дефолта до реализации залога.

Если банк является неплатежеспособным, SPV назначает другого агента для продажи залога и продолжает выплачивать кредит самостоятельно, пока не будет обеспечено обеспечение. В гипотетической ситуации, если SPV окажется несостоятельным, тогда правительство США гарантирует продолжение платежей по кредитам - тройная защита инвесторов не удивительно, что эти бумаги практически не имеют риска дефолта и характеризуются самым высоким кредитным рейтингом;

5) SPV выплачивает комиссионное вознаграждение банку - первичному кредитору (за обслуживание кредитов) из поступающих средств.

Рассмотрим основных участников.

Банк является оригинатором. Одновременно выполняет функции сервисного агента. Он выпускает и поддерживает ипотечные кредиты. Поскольку агент обслуживания занимается принятием платежей от заемщиков, они регистрируются на специальном счете доверительного управления, обращения взыскания на залог по дефолтным кредитам.

Специальная инвестиционная компания - держатель баланса активов для ипотечных кредитов - покупает активы у банка-отправителя и выдает их в ценных бумагах.

Резервный сервисный агент. К нему обращаются в наступлении тех обстоятельств, если основной обслуживающий банк прекратит обслуживание займов.

Гарант. Предоставляет кредитную поддержку для секьюритизации.

Платежный агент. Исполняет напрямую работу с ценными бумагами - их транши и выдачу ипотечных ценных бумаг.

Андеррайтер. Выполняет функции оценки и поддержания цены ценных бумаг, а также участвует в структурировании транзакции.

Консалтинговые компании. Предоставляют рекомендации по налогообложению, юридическим аспектам.

Рейтинг компании. Основываясь на тщательном изучении характеристик пула долговых обязательств и финансовой устойчивости участников операции, рейтинг определяет выпущенные ценные бумаги с ипотечным покрытием.

Инвесторы вкладывают деньги в выпущенные ипотечные бумаги.

Так, эмиссия облигаций типа MBS позволяет удалить долгосрочные ипотечные кредиты с баланса банка - основного кредитора на баланс специализированного эмитента (SPV). При выдаче ипотечных облигаций, наоборот, ипотечные кредиты находятся на балансе кредиторского банка, являющегося эмитентом, а сама облигация называется корпоративной облигацией эмитента.

Давайте выделим еще несколько отличий ценных бумаг типа Pfandbriefe и MBS. Во-первых, высокий кредитный рейтинг Pfandbriefe достигается, в частности, за счет юридически регулируемого строгого государственного контроля над эмитентами - кредитными учреждениями. В Соединенных Штатах эта задача была выполнена через государственную гарантию для инвесторов MBS, а также ряд преимуществ и привилегий для основных эмитентов MBS.

Во-вторых, угроза досрочного погашения выпуска облигаций Pfandbriefe несет банк-эмитент, и когда выдается MBS, этот угроза несет инвестор. Риск досрочного погашения означает, что при определенных условиях заемщик будет погашать кредит досрочно, в то время как кредитор получит меньше процентов, которые он ожидал.

В-третьих, основное различие между рассматриваемыми типами ценных бумаг - распределение риска между эмитентом и инвестором. Если для ипотечных облигаций банк-эмитент несет ответственность за уплату номинальной стоимости и процентов по облигации, то в схеме выпуска MBS эмитент (SPV) не несет такой ответственности перед инвесторами, и угроза лежит исключительно на инвесторе.

Однако доход по этим двум типам ценных бумаг распределяется по-разному: для облигаций он рассчитывается как процентный и фиксированный (есть облигации с плавающей процентной ставкой), а MBS инвестор получает все платежи, выплачиваемые заемщиками по кредитам, которые образуют пул, минус компенсация банка за обслуживание кредита и SPV за посреднические функции. В большинстве западных стран одновременно существуют сосуществования ипотечных облигаций и MBS. Это связано с тем, что ни одна из двух моделей не может быть названа лучшей, подходящей для всех случаев и отвечающей интересам всех инвесторов и эмитентов, поскольку у каждого есть свои преимущества.

Амортизация. Эмитент исполняет досрочное погашение облигаций на дату выплаты купонов за счет средств, полученных для погашения основного долга по ипотечным кредитам, включенным в ипотечное покрытие, и суммы процентов, полученных по ним, за вычетом купонных затрат.

Возможность досрочного полного погашения с уменьшением номинальной стоимости облигаций до 20% от первоначальной номинальной стоимостиЗакон об ИЦБ определил два вида ипотечных ценных бумаг.

Ипотечные облигации являются облигациями, исполнение обязательств по которым обеспечено ипотекой ипотечного покрытия. В качестве эмиссионных ценных бумаг они подлежат регистрации в Федеральной службе по финансовым рынкам. Облигации могут быть выпущены как в документальной, так и в бездокументарной форме.

Согласно российскому законодательству, зарегистрированные ценные бумаги могут быть выпущены только в бездокументарной форме, а ценные бумаги на предъявителя существуют исключительно в документарной форме, если иное не предусмотрено законом.

Поскольку облигации являются долговыми ценными бумагами, они предоставляют своему владельцу право получать только номинальную стоимость таких облигаций и фиксированную процентную ставку.

Ипотечное покрытие заложено эмитентом в пользу всех держателей облигаций. Этот тип ипотечных ценных бумаг можно разделить на подвид - ипотечные облигации, выпущенные банками, и ипотечные облигации, выпущенные специализированными ипотечными агентами.

Следующим типом ипотечных ценных бумаг является свидетельство об участии в ипотеке. Это именная ценная бумага, определяющая долю ее владельца в праве на совместное владение ипотечным покрытием, а также право требовать от эмитента надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, права на получение наличных денег, полученных при исполнении Обязательства, требования к которым составляют ипотечное покрытие, и другие права, предусмотренные Законом об ИЦБ.