Финансирование жилищного строительства коммерческими банками

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ВЫСШЕГО И СРЕДНЕГО СПЕЦИАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

ТАШКЕНТСКИЙ ФИНАНСОВЫЙ ИНСТИТУТ

«Кредитно - экономический»ФАКУЛЬТЕТ

КАФЕДРА «банковское дело»

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

фИНАНСИРОВАНИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КОММЕРЧЕСКИМИ БАНКАМИ

на соискание степени бакалавра по направлению 5340700 -«Банковское дело»

КУНДУЗОВ ЖАМШИД АБДУРАХМОНОВИЧ

Научный руководитель: Бабаева Г.Я.

ТАШКЕНТ 2014

Содержание

Введение

1. Теоретические основы финансирования жилищного строительства

1.1 Понятие,виды и источники финансирования

1.2 Методы финансирования жилищного строительства

1.3 Роль Государства в реализации строительных проектов

2. Практика финансирования жилищного строительства в Республике Узбекистане и ее анализ

2.1 Организации системы ипотечного кредитования в Республике Узбекистан

2.2 Финансирование жилищного строительства на примере ОАКБ «Кишлок курилиш банк»

3. Развитие механизма финансирования жилищного строительства и современных методов привлечения финансовых ресурсов

3.1 Зарубежныйопыт финансовогообеспечения жилищного строительства

3.2 Пути развития национальной системы финансирования жилищного строительства

Заключение

Список использованной литературы

Приложения

Введение

финансирование жилищный ипотечный кредитование

Актуальность темы. В каждой развитой стране с устоявшейся рыночной экономикой жилье является важнейшим составным элементом национального богатства, а вложения граждан в недвижимость представляют собой едва ли не большую часть, материальных активов семейных хозяйств. Постоянно растущий уровень жизни населения влечет за собой повышающиеся требования к качеству жизни, в том числе размере и комфортности жилища. Это делает жилищное строительство одной из приоритетных отраслей для различных форм финансирования и кредитной деятельности.

Основным фактором, тормозящим процесс воспроизводства основных фондов, является отсутствие долгосрочных инвестиций. В современных условиях основой жилищного финансирования становятся финансово-кредитные механизмы, базирующиеся на комплексном использовании собственных средств юридических и физических лиц, государственных бюджетных источников, а также кредитных ресурсов.

«…Не случайно в экономически развитых странах в структуре инвестиций на долю жилищного строительства, по данным экспертных центров, приходится от 20 до 40 процентов общего объема инвестиционных вложений.Жилищное строительство и развитие связанных с ним отраслей экономики сегодня являются одним из важных звеньев формирования и устойчивого развития финансовой системы, источником надежной ресурсной базы и активов банков И.А.Каримов. «Современное жилищное строительство как локомотив комплексного развития и преобразования села, улучшения качества жизни населения» Выступление Президента Республики Узбекистанна открытии международной конференции 17.04.2013г. Ташкент //http://uza.uz/ru/politics/23165/…».

Финансовые организации, в том числе коммерческие банки, размещая денежные ресурсы на строительство жилой недвижимости формируют определенные финансовые взаимодействия с компанией застройщика, заемщиком, получающего ипотечный кредит, а также воздействуют на весь финансовый рынок, оказывая тем самым огромное влияние на экономику. В этой связи актуальным является не только освоение новых форм финансирования строительства жилья, но и внедрение новых методов и механизмов эффективного финансового взаимодействия с субъектами при строительстве и реализации жилой недвижимости, в основе которых лежат количественные методы анализа платежных потоков и формирование оптимальных параметров договора. Основная проблема повышения эффективности финансового взаимодействия участников строительства жилья сводится к формированию и управлению параметрами финансового договора таких как: процентная ставка; срок; методы погашения задолженности; риски между которыми существуют сложные функциональные связи.

Целью нашей выпускной квалификационной работы является проведение анализа структуры финансирования жилищного строительства в нашей стране. Реализация указанной цели предусматривает решение следующих задач:

· рассмотреть понятие, виды, источники и методы финансирования строительства жилья;

· ознакомиться с организацией ипотечного кредитования в нашей стране;

· оценить роль государства в осуществлении строительных проектов;

· провести анализ отечественного опыта финансирования строительства жилья;

· рассмотреть зарубежный опыт финансового обеспечения жилищного строительства;

· предложить пути развития национальной системы финансирования жилищного строительства;

Объектомвыпускной квалификационной работы является система финансирования строительства жилой недвижимости.

Предметомизучения являются финансовые механизмы взаимодействия между субъектами, возникающие в процессе финансирования строительства жилья.

Теоретическая значимость работызаключается в развитиитеории и методологии в области финансирования жилищного строительства, определении источников финансирования,факторов, влияющих на структуру их формирования, а также построенииметода финансирования жилищного строительства.

Практическая значимость работы состоит в возможности применения отдельных ее положений, выводов в практике формирования рациональных схем и выбора эффективных инструментов финансирования в жилищном строительстве.

Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений к работе.

Во введении раскрывается актуальность темы, обозначаются цели, определяются задачи, объект, предмет, теоретическая и практическая значимость выпускной квалификационной работы.

В первой главе рассматриваются теоретические основы финансирования жилищного строительства.

Во второй главе рассматривается практика финансирования в Республике Узбекистан и на основе статистических данных приводится их анализ.

В третеьй главе рассматриваются возможные пути развития механизма финансирования жилищного строительства. Обобщается зарубежный опыт финансового обеспечения жилищного стротельства, предлагаются пути развития национальной системы финансирования жилищного строительства.

Заключение посвящено выводам и предложениям по развитию системы финансирования.

1. Теоретические основы финансирования жилищного строительства

1.1 Понятие,виды и источники финансирования

Как и большинство основополагающих терминов, термин "финансы" имеет множество определений, выражающих различные взгляды исследователей на одно и то же явление. До сих пор существуют различные точки зрения на сущность финансов и, следовательно, различные формулировки данного понятия.

Ф И Н А Н С И Р О В А Н И Е
процесс образования капитала во всех его формах		обеспечение денежными средствами (денежное обеспечение) потребностей расширенного воспроизводства		снабжение денежными средствами, финансовыми ресурсами		выделение денежных средств, финансовых ресурсов на что-либо

Рис. 1 Различные определения понятия финансированияСоставлена автором

Не вдаваясь в подробности дискуссии о сущности финансов, приведем определение, данное в "Современном экономическом словаре": "Финансы (от лат. financia наличность, доход) - обобщающий экономический термин, означающий как денежные средства, финансовые ресурсы, рассматриваемые в их создании и движении, распределении и перераспределении, использовании, так и экономические отношения, обусловленные взаимными расчетами между хозяйствами-субъектами, движением денежных средств, денежным обращением, пользованием денег Лозовский Л.Ш. Стародубцева Е.Б.Современный экономический словарь. Москва Инфра-М2014. С.622".Соответственно и понятие "финансирование" имеет в юридической и экономической литературе немало трактовок.Наиболее емкие и точные определения приведены на рисунке 1. Необходимо отметить, что понятие "финансирование" довольно тесно связано с понятием "инвестирование". Однако они не тождественны. Если финансирование - это формирование денежных средств, то инвестирование это их использование (вложение). Оба понятия взаимосвязаны, однако первое предшествует второму. Ещё одной отличительной чертой является то, что целью инвестирования является получение прибыли, тогда как финансирование не всегда преследует таковые цели. Классификацию видов финансирования схематично можно представить в следующем виде:

КЛАССИФИКАЦИЯ ВИДОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ
В зависимости от условий и целей предоставления денежных средств		В зависимости от источника получения денежных средств		В зависимости от субъекта финансирования		В зависимос-ти от способа финансирования
Безвозмездное (бесплатное) -пожертвование -дарение -субсидия -субвенция -дотация -грант	Возмездное (платное) -заём; -кредит; -ссуда.		- внутреннее; - внешнее.		-самофинансирование; - государственное; - банковское; - партнерское и иное;		- прямое -косвенное

Рис. 2 Классификация видов финансирования Составлена автором

Также надо понимать разницу между финансированием и кредитованием. Кредитование можно охарактеризовать как финансирование в узком смысле слова. Сочетание же собственно финансирования и кредитования представляет собой финансирование в широком смысле слова. Кредитование, как и собственно финансирование, обеспечивает финансовые потребности процесса расширенного воспроизводства. Вместе с тем кредит выступает как относительно самостоятельное звено в финансовой системе, имеет особые специфические методы перераспределения временно свободных денежных средств. В связи с этим кредитные правоотношения следует рассматривать какчасть, подсистему финансовых правоотношений.Объектомфинансирования является то, на что направлен финансовый процесс. Это вновь создаваемые или модернизируемые инвестиционные ресурсы - основные фонды, оборотные средства,ит.д. Субъектамиявляются все участники процесса финансирования.Их можно разделить на следующие группы:

инвестор - это тот, кто выделяет ресурсы для реализации инвестиционного проекта. Инвестор определяет виды и размеры выделяемых инвестиционных ресурсов, сроки их использования в проекте, оценивает ожидаемый эффект от инвестиций и берет на себя ответственность за риск неполучения ожидаемого эффекта от инвестиций;

заказчик - это тот, кто определяет объект инвестирования и формулирует основные характеристики объекта (показатели эффективности, состав и характеристики результатов функционирования объекта и т.д.);

исполнители - это те, кто осуществляют инвестиционный процесс на всех его этапах (проектирование, создание и эксплуатацию объекта инвестирования).

Под формой (моделью) финансирования жилищного строительства следует понимать совокупность организационных, функциональных, правовых и финансовых механизмов, работающих в единой системе по выстроенной схеме взаимоотношений между субъектами жилищного рынка.

Совокупность объектов, субъектов, а также форм, источников, методов, инструментов и механизмов финансированияможно определить как систему финансирования.

Источники финансирования- это весь объем временно свободных денежных средств, которые направляются (или потенциально могут быть направлены) на финансирование инвестиций различными субъектами экономической деятельности, функционирующими как внутри национальной экономики, так и за ее пределами.

Собственные средства строительных предприятий.

Основным и фундаментальным источником финансирования жилищного строительства в мире являются собственные средства строительных компаний. Например, в США, в странах Западной Европы и даже в странах Центральной Америки средняя доля собственных средств вфинансировании жилищногостроительства достигает половины. Одна из

ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ

Собственные средства		Привлечённые средства		Заёмные средства
ь Уставной капитал ь Продажа активов ь Прибыль фонда ь Амортизация		ь Средства инвесторов ь Средства долевых участников ь Гос. поддержка ь Гос. заказ		ь Банковский кредит ь Выпуск долговых инструментов

Рис. 3 Источники финансирования жилищного строительстваСоставлена автором

особенностей строительной отрасли в любой стране -- значительная стоимость возводимого объекта-- ограничивает возможности строительных организаций в использовании собственного капитала, рост которого происходит, в основном, за счет получаемой чистой прибыли. Тенденция к смещению ориентиров в спросе в сторону более качественного жилья привели к значительному превышению стоимости возводимых жилых объектов над объемом имеющихся в распоряжении строительных компаний собственных средств.

Преимущества использования собственного капитала в строительстве очевидны: ресурсы являются бесплатными, не требуют возврата и дают полную свободу в их распоряжении. Однако, как показывает практика, собственных средств достаточно лишь для возведения фундамента дома. Для существенного роста капитала строительных компаний потребуются годы, а может быть и десятилетия.

В итоге, в условиях постоянного дефицита собственных оборотных средств все более актуальным становится поиск альтернативных источников финансовых ресурсов, в качестве которых выступают привлеченные и заемные средства.

Привлеченные средства.

Для простоты понимания внешние финансовые ресурсы, на наш взгляд, следует разбить на четыре вида:

· привлеченные средства инвесторов -- юридических лиц;

· привлеченные средства долевых участников (физических или юридических лиц);

· финансирование из бюджета;

· заемные средства финансово-кредитных учреждений.

Привлеченные средства инвесторов -- юридических лиц.

Данный вид финансовых ресурсов, в основном, имеет место в крупных городах, т. к. на данном этапе инвесторами выступают крупные холдинги корпорации, имеющие в своем распоряжении свободные денежные ресурсы и заинтересованные в их вложении в быстрорастущий рынок недвижимости.

Вложения в недвижимость по доходности могут догонять или даже обгонять различные варианты работы на финансовом рынке. Рынок недвижимости инертен. Для разворота ценового тренда требуются месяцы, А не минуты или часы, как это происходит на рынке акций. Это связано с тем, что спрос на недвижимость является осознанным. Людям всегда нужно где-то жить. И даже при неблагоприятном развитии ситуации инвестор, если он выбрал «правильную» компанию-застройщика, останется с квартирой, а не с обесценившимися бумагами.

Привлеченные средства долевых участников.

Среди преимуществ данного источника финансирования жилищного строительства можно выделить следующие:

· пополнение оборотных средств строительных организаций на раннем этапе строительства жилого дома, что, в свою очередь, обеспечивает непрерывность строительного процесса и снижает сроки строительства;

· гарантии того, что все квартиры в доме (или их большая часть) будут реализованы;

· исключение последующего этапа реализации жилья.

Однако основным недостатком данной схемы является сокращение нормы прибыли строительных компаний, что обусловлено более низкими (чем после сдачи дома) ценами, по которым реализуются квартиры долевым участникам. Кроме того, в ряде случаев использование данной схемы приводит к крайне негативным последствиям: замораживанию строительного объекта. Это возникает в результате финансового просчета и воздействия внешних факторов, таких как резкий скачок цен на стройматериалы и недвижимость.

Тем не менее, финансирование строительства за счет привлечения средств через систему долевого участия является наиболее распространенным явлением и обеспечивает значительную часть оборотных средств строительных организаций. Инвесторов-дольщиков также можно разделить на две группы: физические и юридические лица.

Наиболее существенными по объему являются финансовые средства физических лиц, вовлекаемые в процессе строительства жилого дома также путем заключения со строительной организацией договора о долевом участии. Впрочем, финансируя жилое строительство, разные группы дольщиков преследуют разные цели и решают неодинаковые задачи. Применяя финансовую терминологию, обозначим тех, кто осуществляет «прямые» инвестиции, а также «стратегических» и «портфельных» инвесторов.

Дольщики, принадлежащие к группе «прямых» инвесторов, финансируют строительства квартиры, чтобы потом в ней жить. «Стратегические» и «портфельные» инвесторы, напротив, не собираются заселяться в построенные на их деньги апартаменты. Цель «стратегов» - путем нескольких итераций приумножить количество квадратных метров будущей квартиры, то есть финансируют сначала строительство однокомнатной квартиры, затем двухкомнатной и т.д., пока не будет достигнут нужный результат. А «портфельные» инвесторы финансируют новое строительство с целью получить отдачу от вложенного капитала подобно крупным компаниям-инвесторам, о которых было сказано выше.

Приведенные выше источники финансирования очень похожи по целям инвестирования (вложение в строящееся жильё для получения готового по значительно меньшей цене для продажи или для того чтобы улучшить свои жилищные условия). Также существуют смешанные формы финансирования, когда дольщики вкладывают свои средства в паевые фонды, за счет которых компании, управляющие этими фондами инвестируют жилищное строительство. Инвесторы получают возможность наравне с покупкой акций ведущих компаний так же удобно и технологично инвестировать в рынок жилья. Деньги многих инвесторов объединяются в фонде, и на них приобретаются жильё. Фонд недвижимости владеет квартирами - инвесторы владеют паями. Покупая паи, инвесторы, возможно, смогут накопить на покупку квартиры или на первый взнос по ипотеке. Расчетная стоимость пая напрямую зависит от стоимости квадратного метра. Подобные инструменты позволяют получать выгоду от роста цен на недвижимость даже не имея достаточного количества средств на покупку целой квартиры.

Бюджетное финансирование инвестиционных проектов проводится, как правило, посредством финансирования в рамках целевых программ и финансовой поддержки. Предоставление государственных бюджетных инвестиций юридическим лицам, не являющимся государственными унитарными предприятиями, влечет за собой одновременное возникновение права собственности государства на долю в уставном капитале такого юридического лица и его имущества. Созданные с привлечением бюджетных средств объекты производственного и непроизводственного назначения в эквивалентной части уставных капиталов и имущества передаются в управление соответствующим органам управления государственным имуществом.

Финансирование из бюджета происходит несколькими путями:

· Прямое финансирование строительных компаний по тендеру для строительства домов специально для льготных категорий граждан либо домов, находящихся в государственной собственности.

· Долевое участие государства в строительстве жилых объектов с последующим получением готовых квартир (госзаказ)

· Открытие кредитных линий коммерческим банкам для обеспечения некоторых категорий граждан льготными ипотечными кредитами. (гос. поддержка)

При недостатке инвестиций со стороны компаний, дольщиков, государства а также собственных средств строительных организаций, строительным компаниям приходится применять инструменты банковского кредитования, как и любой другой бизнес-структуре, нуждающейся в пополнении оборотных средств.

Кредит предоставляется на срок с момента начала строительства (возможно с момента покупки земли под застройку) до момента получения застройщиком денег от продажи. В интересах банка стремиться к тому, чтобы уменьшить срок предоставления ссуды. С этой целью большие проекты могут разбиваться на этапы кредитования, и банк, вместо того чтобы выделять средства под проект в целом, будет кредитовать его отдельные этапы.

В качестве особенностей строительных кредитов можно отметить следующие:

Строящиеся объекты являются "незавершенным производством", а здания законченные, но не проданные - "готовой продукцией". В строительстве очень дорогостоящей статьей могут быть запасы. В этом отношении оборотный капитал строительной организации отличается от оборотного капитала, скажем, магазина розничной торговли. Магазин имеет много различных видов запасов сравнительно невысокой стоимости и быстрый товарооборот, тогда как строительная организация - несколько объектов высокой стоимости, длинный строительный период и, как следствие, медленную оборачиваемость.

Нередко строительные работы сопровождаются непредвиденными убытками, причинами которых являются:

· затягивание начала строительства и более долгий по сравнению с планом период строительства. Стоимость рабочей силы и арендуемого оборудования оказывается выше заложенной в смету из-за затягивания окончания строительства;

· неожиданное увеличение стоимости стройматериалов;

· выполненная работа не согласуется со стандартом и, следовательно, должна быть переделана;

· более низкая, чем ожидалось, продажная цена из-за общего снижения цен на недвижимость.

Поскольку застройщик намеревается выплачивать ссуду с процентами за счет средств, полученных от прибыльной продажи своих объектов, то вероятность их продажи с убытком должна серьезно обеспокоить кредитную организацию. Магазин розничной торговли может позволить себе продать часть товаров с убытком, так как другие товары могут принести прибыль, но строитель в этом отношении находится в худшем положении, так как у него может не оказаться других объектов для продажи.

В связи с тем что строительные предприятия являются рискованными, следует уделить особое внимание обеспечению кредита. Размер суммы, которую банк может предложить застройщику, будет зависеть от предлагаемого обеспечения кредита на случай, если дела пойдут плохо. Мелкие строительные фирмы обычно не имеют больших помещений или дорогостоящих материальных активов. Они не способны строить одновременно несколько зданий. Именно поэтому суммы кредитования а также процентные ставки по ссуде значительно разнятся в зависимости от размера и надежности строительных компаний.

При выборе источников финансирования жилищного строительства застройщики оценивают стоимость привлекаемых средств и их доступность. Распространенная зарубежная практика реализации проектов жилищного строительства предполагает, что организатор проекта девелопер (застройщик), как правило, из собственных средств и/или средств инвесторов финансирует разработку и согласование проектно-сметной документации и покупку/аренду земельного участка. Финансирование непосредственно строительных и монтажных работ, а также иных расходов осуществляется за счет привлеченного финансирования. Одним из наиболее важных элементов системы финансирования являются методы финансирования, рассмотрению которых мы посвятим следующий параграф.

1.2 Методы финансирования жилищного строительства

Под методом финансирования жилищного строительства понимают способ привлечения инвестиционных ресурсов в целях обеспечения финансовой реализуемости проекта. Методы финансирования бывают внутренние и внешние.

Внутреннее финансирование или самофинансирование это осуществление инвестирования только за счет собственных средств. Самофинансирование обеспечивается за счет предприятия, планирующего осуществление инвестиционного проекта. Оно предполагает использование собственных средств инвестора:

· уставного (акционерного) капитала,

· потока средств, формируемого в ходе операционной деятельности других бизнесов инвестора, прежде всего, чистой прибыли и амортизационных отчислений.

При этом формирование средств, предназначенных для реализации инвестиционного проекта, должно носить строго целевой характер, что достигается, в частности, путем выделения самостоятельного бюджета инвестиционного проекта.

Самофинансирование может быть использовано только для реализации небольших инвестиционных проектов. Капиталоемкие инвестиционные проекты, как правило, финансируются за счет не только внутренних, но и внешних источников.

Внешнее финансирование предусматривает использование внешних источников: средств финансовых институтов, нефинансовых компаний, населения, государства, иностранных инвесторов, а также дополнительных вкладов денежных ресурсов учредителей предприятия. Оно осуществляется путем мобилизации привлеченных (долевое финансирование) и заемных (кредитное финансирование) средств. К внешним методам финансирования относятся: акционирование, а также иные формы долевого финансирования, кредитное финансирование (инвестиционные кредиты банков, выпуск облигаций), бюджетное финансирование, смешанное финансирование (на основе различных комбинаций этих способов). Рассмотрим каждый из этих методов подробней.

Методы финансирования	Организационные формы финансирования	Инструменты финансирования
Самофинанси- рование	Использование прибыли, амортизационных отчислений Перераспределение денежных потоков между объектами инвестирования	Договора купли-продажи (земельного участка, строительных материалов) Договора подряда
Долевое финансирование	Акционерное финансирование	покупка долей в уставном капитале
	Долевое участие в строительстве жилья, в т.ч.:
	- населения	долгосрочные депозиты
	- инвесторов - юридических лиц	Инвестиционные договора Договора купли-продажи квартир,
	- коллективных инвесторов	Инвестиционные паи
Кредитное финансирование застройщиков и покупателей жилья	Инвестиционные кредиты	Кредитный договор с застройщиком
	Проектное финансирование (кредитование) в узком смысле	Кредитный договор с проектной компанией
	Ипотечные кредиты покупателям жилья	Ипотечный кредитный договор с покупателем жилья
	Облигационныезаймы	Облигации
Бюджетное финансирование	Прямое бюджетное финансирование СМР в рамках госзаказа	Инвестиционные договора,
	Финансирование (субсидирование) отдельных категорий покупателей жилья	Субсидии Жилищные сертификаты
	Рефинансирование банков, кредитующих застройщиков, за счет средств бюджета и внебюджетных средств	Кредитные договора Залоговые кредитные пулы Выкуп ипотечных ценных бумаг
Смешанное финансирование	Проектное финансирование (в широком смысле)	Кредитные договора Долевые и долговые ценные бумаги
	Частно-государственное партнерство в масштабных проектах	Прямое бюджетное финансирование Государственные гарантии Налоговые льготы Субсидирование процентных ставок по кредиту

Рис. 4 Основные характеристики методов финансирования жилищного строительстваСоставлена автором

Акционирование (а также паевые и иные взносы в уставный капитал) предусматривает долевое финансирование жилищного строительства. Долевое финансирование может осуществляться в следующих основных формах:

Проведение дополнительной эмиссии акций действующей компании (может осуществляться посредством дополнительной эмиссии обыкновенных и привилегированных акций), являющейся по организационно-правовой форме акционерным обществом, в целях финансового обеспечения реализации проекта;

Дополнительная эмиссия акций используется для реализации крупномасштабных инвестиционных проектов, инвестиционных программ развития, отраслевой или региональной диверсификации инвестиционной деятельности. Применение этого метода в основном для финансирования крупных инвестиционных проектов объясняется тем, что расходы, связанные с проведением эмиссии, перекрываются лишь значительными объемами привлеченных ресурсов. Но, инвестиционные ресурсы акционерное общество получает по завершении размещения выпуска акций, а это требует времени, дополнительных расходов, доказательств финансовой устойчивости предприятия, информационной прозрачности и др. Процедура дополнительной эмиссии акций сопряжена с регистрацией, прохождением листинга, значительными операционными издержками. При прохождении процедуры эмиссии компании-эмитенты несут затраты на оплату услуг профессиональных участников рынка ценных бумаг, которые выполняют функции андеррайтера и инвестиционного консультанта, а также на регистрацию выпуска:

Для компаний иных организационно-правовых форм привлечение дополнительных средств, предназначенных для реализации инвестиционного проекта, осуществляется путем инвестиционных взносов, вкладов, паев учредителей или приглашаемых сторонних соучредителей в уставный капитал. Этот способ финансирования характеризуется меньшими операционными издержками, чем дополнительная эмиссия акций, однако в то же время более ограниченными объемами финансирования.

Создание нового предприятия, предназначенного специально для реализации инвестиционного проекта, выступает как один из способов целевого долевого финансирования. Такой способ финансирования может применяться:

частными предпринимателями, учреждающими предприятие для реализации своих инвестиционных проектов и нуждающимися в привлечении партнерского капитала;

крупными диверсифицированными компаниями, организующими новое предприятие, в том числе на базе своих структурных подразделений,

для реализации проектов расширения производства продукции,

Финансовое обеспечение инвестиционного проекта в этих случаях осуществляется путем взносов сторонних соучредителей в формирование уставного капитала нового предприятия, выделения или учреждения материнской компанией специализированных проектных компаний -- дочерних фирм, создания новых предприятий путем передачи им части активов действующих предприятий.

Кредитное финансирование жилищного строительства.

Основными формами кредитного финансирования выступают инвестиционные кредиты банков и целевые облигационные займы.

Инвестиционные кредиты банков выступают как одна из наиболее эффективных форм внешнего финансирования проектов в тех случаях, когда компании не могут обеспечить их реализацию за счет собственных средств и эмиссии ценных бумаг. Привлекательность данной формы объясняется, прежде всего:

-возможностью разработки гибкой схемы финансирования;

-отсутствием затрат, связанных с регистрацией и размещением ценных бумаг;

-использованием эффекта финансового рычага, позволяющего увеличить рентабельность собственного капитала в зависимости от соотношения собственного и заемного капитала в структуре инвестируемых средств и стоимости заемных средств;

-уменьшения налогооблагаемой прибыли за счет отнесения процентных выплат на затраты, включаемые в себестоимость

Инвестиционные кредиты являются, как правило, средне- и долгосрочными. Срок привлечения инвестиционного кредита сопоставим со сроками реализации инвестиционного проекта. При этом инвестиционный кредит может предусматривать наличие льготного периода, т.е. периода отсрочки погашения основного долга. Такое условие облегчает обслуживание кредита, но увеличивает его стоимость, так как процентные платежи исчисляются с непогашенной суммы долга.

Инвестиционные кредиты оформляются, как правило, в виде срочной ссуды со сроком погашения в интервале от трех до пяти лет на основе составления соответствующего кредитного соглашения (договора). В ряде случаев на этот срок банк открывает заемщику кредитную линию.

Для получения инвестиционного кредита необходимо соблюдение следующих наиболее распространенных условий:

подготовка для банка-кредитора бизнес-плана инвестиционного проекта, который служит инструментом принятия решений по кредитованию проекта исходя из эффективности проекта и возможности возврата кредита;

имущественное обеспечение возврата кредита;

предоставление банку-кредитору исчерпывающей информации, подтверждающей устойчивое финансовое состояние и кредитоспособность заемщика;

выполнение гарантийных обязательств -- ограничений, накладываемых на заемщика кредитором;

обеспечение контроля кредитора за целевым расходованием средств по кредиту, предназначенного для финансирования конкретного инвестиционного проекта.

Следующим методом финансирования является выпуск предприятием -- инициатором проекта корпоративных облигаций, средства от размещения которых предназначены для финансирования определенного инвестиционного проекта. Выпуск и размещение корпоративных облигаций дает возможность привлечь средства для финансирования инвестиционных проектов на более выгодных по сравнению с банковским кредитом условиях:

не требуется необходимое банкам залоговое обеспечение;

предприятие-эмитент имеет возможность привлечь значительный объем денежных средств на долгосрочной основе при меньшей стоимости заимствования, при этом оно получает прямой доступ к ресурсам мелких инвесторов;

погашение основного долга по облигациям, в отличие от традиционного банковского кредита, происходит, как правило, по окончании срока обращения займа, что делает возможным обслуживание долга за счет доходов, генерируемых проектом;

проспект эмиссии облигаций содержит лишь общее описание инвестиционного проекта, что исключает необходимость представления кредиторам детального бизнес-плана инвестиционного проекта;

предприятие-эмитент не обязано предоставлять каждому из потенциальных покупателей облигаций внутреннюю финансовую информацию помимо той, которая содержится в проспекте эмиссии, а также отчет о ходе реализации инвестиционного проекта;

в случае возможных осложнений, связанных с реализацией инвестиционного проекта предприятие-эмитент может осуществить выкуп собственных облигаций, причем цена выкупа может быть меньше сумм, полученных при первичном размещении облигаций;

в силу раздробленности держателей облигаций минимизируется вероятность вмешательства кредиторов во внутреннюю деятельность предприятия;

предприятие-эмитент получает возможность оперативного управления задолженностью.

Вместе с тем привлечение средств путем выпуска целевого облигационного займа предъявляет ряд требований к компании-эмитенту. Прежде всего, компания-эмитент должна иметь устойчивое финансовое состояние, обоснованный и рациональный внутренний бизнес-план инвестиционного проекта, нести издержки, связанные с эмиссией и размещением облигаций. Как правило, для прохождения сложной процедуры эмиссии облигаций компании прибегают к услугам профессиональных участников рынка ценных бумаг -- инвестиционных компаний и банков, затраты на оплату услуг которых достигают 1-4% номинала выпуска для больших объемов облигационного займа. Кроме того, при выпуске облигаций, являющихся, как и акции, эмиссионными ценными бумагами, эмитенты уплачивают пошлину за государственную регистрацию этого выпуска.

Внешнее финансирование дает возможность хорошо структурированным и экономически обоснованным проектам быть реализованными даже в том случае, когда организаторы проекта не в состоянии предоставить необходимый объем финансирования и взять на себя все риски связанные с реализацией проекта. Разработанный механизм разделения инвестиционных затрат, рисков и вознаграждения между заинтересованными сторонами позволяет повысить вероятность привлечения необходимых средств, и соответственно, реализацию проекта. Внешнее финансирование позволяет мобилизовать значительные средства для реализации отдельных проектов, однако требует значительной работы по выявлению и минимизации рисков. Каждый проект имеет свой набор рисков; простых универсальных правил для работы с ними не существует. Основные характеристики методов финансирования схематично показаны на рис.4. При выборе метода финансирования очень важную роль играют экономические, законодательные, демографические и другие особенности страны. В этой связи, целесообразно рассмотреть роль государства в реализации строительных проектов.

1.3 Роль государства в реализации строительных проектов

В странах с переходной экономикой государство предусматривает различные способы регулирования деятельности, связанной с финансированием строительных проектов, особенно если речь идет о финансировании, которое осуществляют физические лица.

Например, в Бразилии в 2001 г. законодательные органы ввели правовой инструмент для отделения средств клиентов от капитала застройщика и их предохранения на случай несостоятельности последнего. Активы строящейся недвижимости юридически отделены от всего капитала застройщика (и зарегистрированы таким же образом). Наблюдательная комиссия, включающая представителей клиентов, отвечает за проверку хода строительства. В случае банкротства застройщика покупатели, в принципе, могут завершить строительство.

В Алжире использовался государственный гарантийный фонд для покрытия платежей, сделанных клиентами в адрес застройщика. Закон от 1993 г. о строительстве предусматривал программу продажи жилищных единиц до завершения строительства, а также возможность для застройщика требовать авансовые платежи от клиентов. Застройщик должен застраховать авансовые платежи от собственного банкротства за счет гарантийного фонда. В этих целях в 1997 г. был основан фонд, который начал действовать в 2000 г. Решение о предоставлении гарантий и определении размера выплаты принимается комитетом этого фонда, в состав которого не могут входить застройщики или заинтересованные стороны. Как правило, в качестве обеспечения фонд рассматривает строящуюся недвижимость. Застройщики платят членские взносы и взносы, определенные на основе риска в размере от 1 до 2% за каждый проект (основные критерии -- размер собственных средств застройщика, количество авансовых платежей, сведения о предыдущей деятельности застройщика и его положение, качество обеспечения). Фонд также оказывает содействие клиентам, проверяя соответствие затрат ходу строительства, и застройщиков, которые используют авансовые платежи. В конце 2004 г. (после пяти лет функционирования) было обеспечено 800 программ ($ 500 млн). Теперь в распоряжении фонда есть база данных о деятельности застройщиков, необходимая для создания любой доступной рейтинговой системы застройщиков. Фонд пока не выполняет функцию сертификации, но в конечном счете будет заниматься установлением критериев качества. Регулирующие органы в ряде случаев вводят требование о минимальном размере капитала для застройщика в целях банковского кредитования и привлечения средств граждан. Так, Центральный банк Китая недавно принял ряд мер, упорядочивающих строительное финансирование: застройщики должны предоставлять банкам в обязательном порядке минимум 35% собственного капитала. Аналогично, в России правительство установило, что минимальный размер собственных денежных средств застройщика должен составлять 7% средств, привлеченных на основании договоров участия в долевом строительствеИсточник центр стратегических разработок: //www.csr.ru/index.php/ru/.

Финансирование жилищного строительства в Узбекистане имеет свои особенности. Главная заключается в том, что в этом деле важную роль играет государство, которое в соответствии с «узбекской моделью» развития является главным реформатором и инициатором тех масштабных социально-экономических преобразований, направленных, в первую очередь, на повышение благосостояния и уровня жизни населения. Немаловажными статьями расходов государственного бюджета являются расходы на обеспечение граждан жильем. (Расходы государственного бюджета по направлениям бюджетной политики на 2001год и период до 2013 года, касающиеся жилищного строительства представлены в приложении №1.)

Жилищное строительство занимает особое место в формировании инвестиционной программы Республики Узбекистан, которая является составной частью прогнозов социально-экономического развития республики и отражает приоритетные направления государственной инвестиционной политики. Программа формируется на трехлетний период, с учетом цикла от проектно-изыскательских работ до ввода объекта в эксплуатацию для обеспечения выполнения общегосударственных программ социально-экономического развития страны, с учетом сроков реализации инвестиционных проектов и источников финансирования, с ежегодным уточнением основных показателей и обновлением адресной части Программы.

Источниками финансирования Программы являются:

а) централизованные инвестиции, включающие в себя:

-средства государственного бюджета;

-средства государственных внебюджетных фондов;

-иностранные кредиты, предоставляемые под гарантию Правительства;

-другие источники, устанавливаемые решениями Правительства;

б) нецентрализованные инвестиции, включающие в себя:

-собственные средства предприятий всех форм собственности;

-кредиты коммерческих банков, включая иностранных;

-средства физических лиц, включая иностранных;

-другие, не противоречащие законодательству, источники

Финансирование инвестиционного проекта за счет централизованных источников осуществляется строго в пределах выделенных лимитов капитальных вложений по каждому объекту, на основе согласованного с Министерством экономики и Министерством финансов Республики Узбекистан адресного списка строек и утвержденного в установленном порядке титульного списка стройки. Утвержденный в установленном порядке адресный список строек является основанием для подрядчика при привлечении кредитов банков для строительства, предусмотренных в адресном списке строек объектов в соответствии с утвержденными лимитами капитальных вложений. Не допускается использование заказчиком выделенных средств на цели, не предусмотренные титульным списком стройки. Расчеты между участниками реализации инвестиционного проекта осуществляются в порядке, предусмотренном договором между ними. Для осуществления расчетов ежемесячно не позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным периодом, заказчиками представляются в финансовый орган отчеты об использовании централизованных капитальных вложений по установленной форме, с подтверждающими документами. При строительстве объекта "под ключ" заказчиком в финансовый орган представляется заявка на выделение средств для авансирования и текущего финансирования строительства объекта в пределах 50 процентов от стоимости согласно графику финансирования.

В соответствии с постановлением Президента Республики Узбекистан от 16 февраля 2005 г. N ПП-10 "О дальнейшем развитии жилищного строительства и рынка жилья" и в целях привлечения и аккумулирования финансовых средств для широкого внедрения системы льготного долгосрочного ипотечного кредитования индивидуальных заемщиков на строительство, реконструкцию и приобретение жилья для собственных нужд населения постановлением Президента Республики Узбекистан № ПП-69 от 06.05.2005 при Министерстве Финансов был организован «Фонд поддержки ипотечного кредитования» основными задачами которого являются:

-привлечение и аккумулирование долгосрочных кредитов, инвестиций и грантов международных и зарубежных финансовых институтов, других источников пополнения средств Фонда для развития ипотечного кредитования;

-открытие, на договорной основе, кредитных линий акционерному коммерческому банку "Ипотека-банк" и другим банкам, участвующим в ипотечном кредитовании, для последующего предоставления ими кредитов индивидуальным заемщикам на строительство, реконструкцию и приобретение жилья для собственных нужд (далее - индивидуальный заемщик);

-обеспечение мониторинга за строго целевым использованием средств, предоставляемых Фондом банкам;

-формирование ежегодных и квартальных балансов поступлений и использования средств Фонда.

В 2006-2008 годах акционерному коммерческому банку «Ипотека-банк» фондом было выделено 4500 млн. сум ресурсов для предоставления банком льготных ипотечных кредитов населению.

Однако в целях дальнейшего расширения ресурсной базы финансирования строительства индивидуальных жилых домов по типовым проектам в сельской местности постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан №151 от 25.05.2011г. было принято решение о ликвидации Фонда поддержки ипотечного кредитования при Министерстве финансов Республики Узбекистан путем передачи его активов в установленном порядке ОАКБ "Кишлок курилиш банк":

с оформлением заемных обязательств ОАКБ "Кишлок курилиш банк" перед Министерством финансов Республики Узбекистан на сумму, равную обязательствам Фонда перед Министерством финансов по привлеченным льготным долгосрочным кредитным ресурсам;

в остальной части - с увеличением доли Министерства финансов Республики Узбекистан в уставном капитале ОАКБ "Кишлок курилиш банк".



Рис. 5 Динамика строительства жилья в Республике Узбекистан, финансируемого из Государственного бюджета Источник: Инвестиционная программа РУз.за 2009-2013 годы.

С 2013 года в программе строительства индивидуальных жилых домов по утверждённым типовым проектам участвуют не только «Кишлок Курилиш Банк», но и другие банки страны такие как, Национальный банк ВЭД и АКИБ «Ипотека банк». Это было определено в Постановлении Кабинета Министров Республики Узбекистан «О дополнительных мерах по обеспечению эффективной реализации Программы по строительству индивидуального жилья по типовым проектам в сельской местности» от 1 мая 2013 года № 116.

Особое внимание следует уделить тому, что советом директоров Азиатского банка развития в 2011 году была одобрена Программа многотраншевого финансирования проекта «Развитие жилищного строительства в сельской местности в Узбекистане» на общую сумму 500 миллионов долларов США, из которых в 2012 году выделено в рамках первого транша 160 миллионов долларов, в 2013 году предоставлен второй транш займа на сумму 200 миллионов долларов, и до 2015 года планируется освоить ещё 240 миллионов долларов.Источник интернет ресурсы: http://uzbekistan.russiaregionpress.ru/archives/20194

На рис.5. изображена динамика строительства жилья финансируемого из государственного бюджета. Провести детальный анализ по данной диаграмме является очень сложной задачей, т.к. на объём жилья, вводимого в том или ином году, помимо самого логически объяснимого фактора как спрос на жильё, влияет очень большое количество факторов таких как, состояние бюджета страны, приритетные направления социально-экономического развития в стране, рост численности населения и т.д. Однако, из данной диаграммы видно, что резких скачков или резких падений в выделении средств из бюджета для строительства жилья не происходит. Следовательно, можно сделать вывод о том, что жилищное строительство является одним из приоритетных направлений социально-экономического развития в нашей стране.

Рассмотрев теоретические вопросы финансирования жилищного строительства, перейдём к анализу практики финансирования жилищного строительства в нашей стране.

2. Практика финансирования жилищного строительства в Республике Узбекистан и ее анализ

2.1 Организации системы ипотечного кредитования в Республике Узбекистан

Значимым направлением социально-экономического развития Республики Узбекистан в начале XXI века выступает формирование рынка доступного жилья путем создания условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса домашних хозяйств на жилую недвижимость. Интеграция Узбекистана в мировую экономику предполагает, в том числе, встраивание отечественного рынка ипотечного кредитования в мировую финансовую систему. В странах современного мира ипотечное кредитование является важным элементом кредитного механизма национальной финансовой системы.

Начало ипотечного кредитования (ИК) в Узбекистане берет с 1996 года, с Программы строительства многоквартирных жилых домов с использованием именных жилищных облигаций. В 2005-2013 гг. принимается ряд нормативных актов по либерализации ИК:

- Постановление Президента «О дальнейшем развитии жилищного строительства и рынка жилья» (ПП-10 от 16 февраля 2005 г.);

- создание акционерного коммерческого ипотечного банка «Ипотека-банк» (ПП-10 от 16 февраля 2005 г.) на базе специализированных банков и принятие Закона «Об Ипотеке», внесение изменений и дополнений в нормативные документы, в том числе в Гражданский кодекс;

- Указ Президента «О дополнительных мерах по материальной и моральной поддержке молодых семей» (УП-3878 от 18 мая 2007 г.);

- ежегодная программа по утверждению объемов строительства многоквартирных жилых домов в Республики и объемов ипотечного кредитования;

- принятие Государственной программы «Год семьи», предусматривающей строительство многоэтажных жилых домов;

- принятие нормативных документов по ипотечному кредитованию населения и строительства многоквартирных жилых домов 2012-2013 гг., по программе «Жилье - молодым семьям».

Исходя изприведенных нормативных актов, в проведеннём нами изучении особенностей и отличительных черт системы ипотечного кредитования в Узбекистане определены ее основные элементы и их взаимосвязь; проанализированы характерные черты и современное состояние национального рынка ипотечного кредитования; обоснованы основные подходы к трансформации отечественной модели ипотечного кредитования с учетом международного опыта и условий Узбекистана.Проведенный нами обзор понятийного аппарата ипотеки показал, что в некоторых случаях для обозначения одной и той же категории исследователями используются различные термины, в то же время ряд понятий употребляется некоторыми учеными с неодинаковыми значениями. Исследование вопроса сущности ипотеки в современной научной литературе и законодательстве разных стран дает основание сделать вывод о том, что термин «ипотека» рассматривается с правовой и экономической точек зрения, а также в качестве инструмента секьюритизации. С юридической точки зрения, главным акцентом в толковании сущности ипотеки является обеспечение права кредитора в удовлетворении его требований за счет предмета ипотеки. С экономической точки зрения ипотека неотъемлемо связана с выполнением финансового обязательства. Мы считаем, что толкование ипотеки как залога недвижимого имущества для обеспечения кредита является достаточно узким, поскольку, во-первых, не раскрывает сути ипотеки как вещественного права на удовлетворение требований за счет предмета ипотеки, во-вторых, ограничивает использование ипотеки только кредитными отношениями. Поэтому, сформулируем определение ипотеки применительно для Узбекистана. По нашему мнению, ипотека представляет собой экономические отношения, обуславливающие тесную взаимосвязь залога недвижимости, который возникает при получении долгосрочной ссуды и кредита под данный залог, и позволяющие удовлетворять права кредитора, в случае невыполнения заемщиком обязательств, за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами заемщика с учетом ранга ипотеки. На основе данного определения было усовершенствовано понятие «ипотечный кредит». Ипотечный кредит - это долгосрочное обязательство, обеспеченное залогом недвижимого имущества или имущественных прав на недвижимость с сохранением права ипотекодателя на владение и пользование ним.