Финансирование жилищного строительства коммерческими банками

4) «Замкнутый круг»:

Более образованные и юридически грамотные слои населения при невыполнении инжиниринговой компанией обязательств по договору, обращаются с исками в суды и во многих случаях выигрывают судебные дела. Но победа в суде не означает автоматическую выплату неустоек по строительно-монтажным работам. Дело в том, что наложение ареста на расчётные счета инжиниринговой компании не даст ожидаемого результата, т.к. практически весь оборот происходит на спец. счетах №22626, на которые невозможно наложить арест. Образовывается замкнутый круг, что опять же ущемляет права индивидуальных застройщиков. Данная проблема требует обязательного вмешательства и регулирования со стороны правительства.

5) Отсутствие индивидуального подхода и монополия инжиниринговой компании:

Строительство домов по типовым проектам ведётся во всех областях и регионах нашей республики. Проектные планы и цены одинаковы везде. На наш взгляд, было бы более целесообразным осуществление такого рода проектов с учётом всех особенностей каждого из регионов. Условия приемлемые для одного региона, могут быть неприемлемыми для другого. Т.е. необходим индивидуальный подход, в изучении особенностей каждого из регионов. Данной работой могли бы заняться другие инжиниринговые компании, что создало бы конкуренцию и повлияло бы на оживление рынка недвижимости.

6) «Рекомендации» международных организаций:

Участие Азиатского Банка Развития в программе по строительству домов по типовым проектам в сельской местности, конечно же, имеет свои преимущества, но, как говорится, «есть и обратная сторона медали».

До нынешнего года процентная ставка по ипотечному кредиту была фиксированной и не зависела от ставки рефинансирования Центрального Банка Республики Узбекистан. Однако по рекомендациям АБР с 2014 г. процентная ставка по кредиту, находящаяся на уровне 7%, сохранится таковой только на первые 5 лет срока кредита, а для остальных 10 лет процентной ставкой будет являться 90% от действующей ставки рефинансирования Центрального Банка. Это приведёт к удорожанию кредита, что вызовет недовольство заёмщиков. Дополнительные источники финансирования, конечно же, необходимы, но с учётом интересов всех участников проекта.

В Узбекистане имеется опыт разработки концептуальных документов по развитию национальной системы ипотечного кредитования. Однако, анализ практики жилищного кредитования и финансирования показал, что многие положения устарели, поскольку первоначальный опыт развития ипотеки был основан на копировании западных моделей без учета многих особенностей состояния узбекской экономики.

Между тем, в результате быстрого роста экономики существенно изменились социальные и экономические условия финансирования строительства. Возникла необходимость пересмотра отдельных положений ранее разработанной концепции и теоретического обоснования ее содержания в части финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья.

По нашему мнению, рассмотренные в ходе работы теоретические положения и выводы по анализу зарубежного и отечественного опыта вполне возможно объединить в единую концепцию.

С этой целью, рассмотрим основные положения развития концепции в части финансирования и кредитования жилищного строительства и приобретения жилья.

Исходным пунктом разработки концепции развития национальной системы финансирования строительства является сделанный в теоретической части работы вывод о том, что сложившаяся в Узбекистане система финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья, находится на стыке второго и третьего этапа мирового опыта становления национальных систем финансирования жилищного строительства.

Это означает, что концепция национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья в современных экономических условиях должна одновременно включать в себя не только перспективные модели привлечения средств, характерные для третьего этапа развития финансирования в этой области, но и объективно необходимые механизмы финансирования, которые в настоящее время успешно пока еще применяются в нашей стране, но более характерны для второго этапа.

По этой причине, для новой концепции финансирования жилищного строительства и приобретения жилья характерно будет сохранение множественности источников финансирования.

Судя по мировому опыту множественность источников финансирования будет сохраняться еще довольно долго. При этом основные направления реформирования системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья все больше будут предусматривать использование моделей ипотечного кредитования, применяемые экономически развитыми странами, накопившими значительный опыт в этой области.

Концепция развития национальной системы финансирования жилищного строительства должна также учитывать современные мировые тенденции развития жилищной ипотеки.

Ипотека позволяет решать не только жилищные проблемы. Например, в европейских странах она сыграла очень важную роль в подъеме национальных экономик. Особенно наглядно это проявилось во второй половине XX века. С помощью ипотеки укреплялись банки, строительные компании и другие организации, связанные с финансированием строительства и приобретения жилья.

Итак, магистральным направлением развития национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья должна стать ипотека. Но, как показал анализ мирового опыта пути развития ипотеки в разных странах могут быть разными и даже исключающими друг друга.

Во всем мире финансирование в жилищную сферу строится на трех базовых принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование,

государственная поддержка. Конкретные механизмы практической реализации данных принципов весьма отличаются. Например, различные модели контрактных сбережений особенно широко применяются в Германии, Чехии и других странах Евросоюза. В то время как в США преобладает ипотечная модель инвестирования в строительство жилья.

Американская система ипотечного кредитования основывается на двухуровневой модели ипотеки, в то время как европейскую систему характеризует одноуровневая система финансирования жилищного строительства. Это различие принципиальное, поскольку практическое применение той или иной системы предполагает создание разной инфраструктуры ипотечного рынка.

Применение комбинированных ипотечных систем становления развитой ипотеки возможно только временно. Такие смешанные системы нехарактерны для третьего этапа развития национальных систем финансирования жилищного строительства и приобретения жилья.

Пройдя всестороннюю апробацию и зарекомендовав себя с самых лучших сторон в странах со стабильной рыночной экономикой, эта Американская система в тоже время является совершенно непригодной для стран с нестабильной экономикой. В последнее время стал преобладатьболее прагматичный подход к рассматриваемой проблеме. Он состоит в понимании необходимости учета особенностей состояния узбекской экономики, исторического опыта страны и сложившейся практики.

Исходя из материалов проведеннойработы, по нашему мнению, на современном, переходном этапе развития национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья следует больше внимания уделять развитию одноуровневой модели финансирования жилищного строительства.

Принципиальная схема создания адаптированной к отечественным социально-экономическим условиям одноуровневой модели финансирования жилищного строительства и приобретения жилья должна состоять в следующем. Сбережения заемщика начинают работать в инвестиционном режиме уже на стадии накопления суммы, необходимой для получения ипотечного кредита. Таким образом, как накопительный вклад они не обесцениваются в результате инфляции за период накопления.

Инвестор может сократить период накопления средств для финансирования своего жилья путем получения жилищного кредита в банке, или потребительского кредита, в части предназначенной для финансирования жилищного строительства населением.

Концепция многоканальной одноуровневой модели организации финансирования жилищного строительства позволяет иметь ряд преимуществ перед действующей системой. Она может успешно функционировать в условиях относительной нестабильности экономики, минимизировать финансовые риски, позволит предоставлять долгосрочные ипотечные кредиты по ставкам ниже уровня инфляции. Следует также отметить, что возможность использования различных источников финансирования неизбежно приведет к их конкуренции. Это будет способствовать снижению ставок жилищного кредита и долгосрочного ипотечного кредитования.На принципах построения предложенной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья можно строить многоканальные ипотечные модели кредитования, учитывающие особенности разных регионов страны. Это соответствует мировой практике, имеющей большое разнообразие применяемых ипотечных схем финансирования и кредитования обеспечения населения жильем.

Важно, чтобы развивающиеся жилищное законодательство не ограничивало возможные альтернативы для инвесторов и застройщиков. Многоканальность привлечения различных финансовых источников поможет быстрее сокращать дефицит жилья и рост его стоимости.

Национальная система финансирования жилищного строительства и приобретения жилья пока не может функционировать и развиваться без непосредственного участия государства. Бюджетная поддержка программ финансирования жилищного строительства и приобретения жилья возможна в следующих основных формах:

• предоставление кредитов на цели жилищного строительства за счет средств бюджета;

• субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными банками, т.е. за счет бюджетных средств покрывается разница между действующей рыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и льготной процентной ставкой;

• защита интересов вкладчиков, заемщиков и кредиторов посредством разработки законодательных и нормативных актов;

• снижение рисков кредиторов путем предоставления государственных гарантийи становление системы обязательного страхования;

• субсидирование целевых сберегательных счетов вкладчиков, предназначенных на жилищное строительство и приобретение жилья;

• оплата полностью или частично первоначального взноса, т.е. предоставление малоимущим и другим льготным категориям заемщиков определенной суммы безвозмездно или по очень низкой с кредитной ставке.

Конкретные механизмы бюджетной поддержки программ финансирования жилищного строительства и приобретения жилья могут быть весьма многообразны, в зависимости от жилищной политики и состояния региональных и местных бюджетов. Поскольку ипотечные программы рассчитаны на 10 - 15 и более лет, то оказание гарантируемой бюджетной поддержки должно быть сохранено на весь период. Но при этом по мере развития ипотеки и улучшения макроэкономических показателей в стране бюджетная поддержка ипотечных программ должна сокращаться до полной самоокупаемости ипотеки.

Более того, цена на долгосрочные ипотечные кредиты в условиях относительной нестабильности экономики может быть подвергнута существенным колебаниям на финансовом рынке. В результате возможен рост рыночных процентных ставок с соответствующим увеличением бюджетной нагрузки. При этом невозможно заранее оценить сумму бюджетных средств, которая потребуется на реализацию программы субсидирования процентной ставки.

Те же проблемы возникают в случае, когда ипотечные программы строятся на предоставлении кредитов по льготным процентным ставкам. Таким образом, бюджетные ресурсы предоставляются гражданам по ставкам значительно ниже рыночных. В результате инвесторы вынуждены привлекать ресурсы на финансовым рынке по более дорогой цене, они оказываются незаинтересованными участвовать в этих программах за счет собственных средств. Это также ограничивает масштабы ипотечных программ.

На наш взгляд, более эффективное решение проблемы повышения доступности ипотечных кредитов заключается в предоставлении целевых субсидий гражданам, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Другие категории граждан свой первоначальный взнос, как правило25 % стоимости жилья, вполне могут сделать за счет жилищного или потребительского кредита.

Бюджетная поддержка носит целевой и адресный характер, механизм ее предоставления должен позволять осуществлять контроль заиспользованием бюджетных средств.

Возможны и другие формы государственной поддержки ипотеки. Кредитные организации вполне могли бы понизить ставки по ипотечным кредитам, если бы для них была уменьшена сумма налогообложения на прибыль, полученную от выдачи ипотечных кредитов, и предоставлена возможность получения дешевых долгосрочных денежных ресурсов под государственные гарантии.

Особую роль в становлении национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья имеет страхование. Следует заметить, что в настоящее время страховые компании активно работают над созданием новых программ страхования. Таких как, страхование от потери дохода заемщиком, страхование от невыполнения обязательств по возврату кредита, когда размер выручки от реализации залогового имущества не позволяет покрыть убытки кредитора.

Страхование ипотечных рисков, с одной стороны, увеличивает стоимость кредита, но в то же время, с другой стороны, способствует развитию ипотеки в стране, поскольку минимизирует риски кредитора, что позволяет обезопасить выдачу ипотечных кредитов и получить дополнительные гарантии их возврата в установленные договором сроки и в полном объеме. Снижение риска кредитора по мере становления в стране современной ипотеки приведет к удешевлению ипотечного кредита и уменьшению первоначального взноса инвесторов.

Заключение

Подводя итоги нашей работы, на основе изученного материала и проведённого анализа, мы можем сделать следующие выводы:

Основной формой улучшения жилищных условий населения в большинстве экономически развитых стран является ипотечное кредитование. В современных узбекских условиях классическая система долгосрочного ипотечного кредитования до сих пор не получила широкого распространения. Финансирование строительства и приобретение жилья осуществляется за счет собственных средств населения и хозяйствующих субъектов, а также путем реализации кредитных программ, адаптированных к условиям переходной экономики, то есть к ситуации дефицита финансовых ресурсов, низкому платежеспособному спросу населения. Эти кредитные программы в силу их специфики нельзя рассматривать ни как программы долгосрочного ипотечного кредитования, ни как жилищное или потребительское кредитование населения. Они являются временными схемами финансирования жилищного строительства экономики переходного периода и могут быть определены как целевые программы жилищного кредитования.

В этой связи в ходе работы обосновываются методические положения и практические рекомендации по решению проблем финансирования жилищного строительства, путем создания национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья, учитывающей мировой опыт и адаптированной к отечественным социально- экономическим условиям.

. На основе обобщения мировой практики национальных систем финансирования жилищного строительства и приобретения жилья, определены три общих этапа в их развитии:

- самофинансирования жилищного рынка;

- использование краткосрочных и среднесрочных кредитов;

- модели ипотечного кредитования.

Сложившаяся в Узбекистане система финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья, по нашим выводам, находится на стыке второго и третьего этапа ее развития.Современные модели ипотечного кредитования преобладают в абсолютном большинстве стран мира сразвитой рыночной экономикой. Это наиболее перспективный путь финансирования жилищного строительства и приобретения жилья и именно этот путь выбран нами при использовании мирового опыта в отечественной практике.

Анализ практики применения основных, наиболее типичных схем финансирования жилищного строительства, позволил сделать вывод о том, что они, в основном, способствуют решению жилищной проблемы в Узбекистане. Так как являются необходимым этапом развития цивилизованного рынка жилья, поскольку создают необходимые условия для трансформации переходных моделей в классические ипотечные схемы.

Рассмотренные в работе теоретические положения, а также выводы по анализу зарубежного и отечественного опыта позволили объединить их в единую концепцию национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жильянаследующих базовых принципах:

- Сложившаяся сегодня система финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья находится на стыке второго и третьего этапа мирового опыта становления национальных систем финансирования строительства.

- Для новой концепции финансирования жилищного строительства и приобретения жилья еще долго будет характерно сохранение множественности источников финансирования. К ним относятся собственные средства строительных организаций, жилищный кредит, потребительский кредит, денежные сбережения населения, направляемые на финансирование строительства, социальные выплаты из бюджетов всех уровней, ипотечное кредитование, а также привлечение денежных средств, путем выпуска ценных бумаг.

- Национальная система финансирования строительства и приобретения жилья не должна развиваться изолированно. Реализация этого концептуального принципа дает большие экономические преимущества. Интегрированные системы финансирования строительства национальных экономик позволяют уменьшить валютные и процентные риски, сделать прозрачной политику формирования цен на ипотечные кредиты, сокращать затраты по переводу денег для строительства из одной страны в другую.

- Применение в отечественной практике комбинированных ипотечных систем носит временный характер. Они не применяются на третьем этапе развития национальных систем финансирования жилищного строительства и приобретения жилья.

- На современном переходном этапе развития системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья следует больше уделять внимания развитию одноуровневой (европейской) модели финансирования жилищного строительства На принципах построения предложенной модели финансирования жилищного строительства можно строить многочисленные ипотечные модели кредитования, учитывающие социально-экономические особенности разных регионов страны. Это соответствует мировой практике, имеющей большое разнообразие применяемых ипотечных схем финансирования и кредитования программ обеспечения населения жильем.

Анализ многочисленных форм государственной поддержки ипотечных программ показал, что оказание гарантируемой государственной бюджетной поддержки должно быть сохранено на весь период их реализации, т.е. на 10 - 15 лет. Но при этом, по мере развития ипотеки и улучшения в стране макроэкономических показателей бюджетная поддержка должна постепенно сокращаться до полной самоокупаемости ипотеки.

В этой связи, предлагается предоставлять целевые субсидии гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий прежде всего на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Более обеспеченные категории граждан свой первоначальный взнос, как правило 25 % стоимости жилья, вполне могут сделать за счет жилищного или потребительского кредита.

В работе предлагаются и другие формы государственной поддержки ипотеки. Кредитные организации вполне могли бы понизить ставки по ипотечным кредитам, если бы для них была уменьшена сумма налогообложения на прибыль, полученную от выдачи ипотечных кредитов, и предоставлена возможность получения дешевых долгосрочных денежных ресурсов под государственные гарантии.

Изложенные принципиальные положения совершенствования финансирования составляют основное содержание концепции развития национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретенияжилья.Развитие системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья является перспективным направлением обеспечения населения доступным жильем, с безопасными и комфортными условиями проживания в нем.

Список использованной литературы

1. Законы, нормативно-правовые документы

1. Конституция Республики Узбекистан. Т.: Узбекистан, 2009.

2. Гражданский Кодекс Республики Узбекистан-1996г.

3 «О Центральном банке Республики Узбекистан»: Закон Республики Узбекистан от 21 декабря 1995 г.

4.« "О банках и банковской деятельности в Республике Узбекистан": Закон Республики Узбекистан от 25 апреля 1996 г.

5. «Об Инвестиционной деятельности» Закон Республики Узбекистан от 24.12.1998 № 719-I.

6. «О порядке льготного ипотечного кредитования Акционерным коммерческим банком "Кишлок курилиш банк" индивидуального жилищного строительства по утвержденным типовым проектам». ПостановлениеКМРУз.№148 от 25.05.2009 г.

7. «О порядке осуществления индивидуального жилищного строительства с участием инжиниринговой компании Кишлоккурилишинвест"» Постановление КМРУз.№280 от 26.10.2009 г.

8. «О порядке организации, финансирования и кредитования строительства, осуществляемого за счет централизованных источников. Постановление КМРУз №395 от 12.09.2003 г.

9. «О создании акционерного коммерческого банка "кишлоккурилиш банк»Постановление Президента Республики Узбекистан №ПП-1083 от 30.03.2009 г.

10. «О дальнейшем развитии жилищного строительства и рынка жилья»Постановление Президента Республики Узбекистан №ПП-10 от 16.02.2005 г.

11. «О Финансировании и кредитовании индивидуального жилищного строительства по типовым проектам». Постановление Совета ОАКБ «?ишло? ?урилиш банк» от 25.01.2011г.

12. «О дополнительных мерах по обеспечению эффективной реализации Программы по строительству индивидуального жилья по типовым проектам в сельской местности» Постановление Кабинета Министров Республики Узбекистан №116 от 01.05.2013г.

13. «О дальнейшем развитии жилищного строительства и рынка жилья» ПП-10 от 16 февраля 2005 г.

14.«О приоритетных направлениях дальнейшего реформирования и повышения устойчивости финансово-банковской системы республики в 2011-2015 годах и достижения высоких международных рейтинговых показателей»: Постановление Президента РУз № ПП-1438 от 26.11.2010 г.

15.«О мерах по дальнейшему повышению финансовой устойчивости и усилению инвестиционной активности банковской системы»: Постановление Президента РУз №ПП-1317 от 06.04.2010г.

2. Труды Президента Республики Узбекистан

1. Каримов И.А. 2014 год станет годом развития страны высокими темпами, мобилизации всех возможностей, последовательного продолжения оправдавшей себя стратегии реформ.- Ташкент: Узбекистан, 2014., 64 с.

2. Каримов И.А. Наша главная цель - решительно следовать по пути широкомасштабных реформ и модернизации страны. Ташкент: Узбекистан, 2013. 64 с.

3. Каримов И.А. Узбекистан на пороге достижения независимости. Т.: Узбекистан, 2011. 383 с.

4. Каримов И.А. Последовательное продолжение курса на модернизацию страны - решающий фактор нашего развития. Т.: Узбекистан, 2010. 134 с.

5. Каримов И.А. Мировой финансово-экономический кризис, пути и меры по его преодолению в условиях Узбекистана. Т.: Узбекистан, 2009. 48с.

6. Каримов И.А. Наша цель - независимость и процветание Родины, свобода и благополучие народа. Т. 8. Т.: Узбекистан, 2000. 416 с.

7. Каримов И.А. Избранный нами путь - это путь демократического развития и сотрудничества с прогрессивным миром. Т.11. Т.: «Узбекистон», 2003. 296 с.

8. Каримов И.А. Мирная жизнь и безопасность страны зависят от единства и твердой воли нашего народа. Т.12. Т.: «Узбекистан», 2004. 280 с.

9. Каримов И.А. Узбекистан на пороге XXI века: угрозы безопасности, условия и гарантии прогресса. М. Изд. дом "Дрофа" 1997. 315с.

2. Учебники, учебные пособия, монографии и научные статьи

1. Абрамов С. Управление инвестициями в основной капитал. «Питер», 2002, с. 544.

2.Базанов И. Происхождение современной ипотеки - М.: «Статус», 2004, 640 с.

3. Бард B.C. Финансово-инвестиционный комплекс - М.: Финансы и статистика, 1998, 304 с.

4. Вахрин П. И. Инвестиции. М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2002. с 124.

5. Вахрин П. И. Организация и финансирование инвестиций. М.: Маркетинг, 2000. с 136.

6. Даничев О.А. Экономические проблемы создания и развития рынка жилья-м.: Стройиздат, 1995, 175 с.

7. Игнатьев Г.В., Жуков И.В. Ипотечное кредитование как метод привлечения инвестиций в строительство. Красноярск: Универс ПСК «Союз», 1999, 192.

8. Ивасенко А.Г., ЭКОНОМИКА СТРОИТЕЛЬСТВА Учебник 3 изд. // -2008.

9. Ипотечно-инвестиционный анализ. Под ред. В.Е. Есипова - СПб., 1998 - 207 с.

10. Ким И.В. Оптимизация инвестиционных программ в строительстве - М.: Стройиздат, 1992, 290 с.

11. Кириллова В.А., Хагартян С.Р. Методологические подходы к определению индекса доступности жилья // Экономика строительства, 2000, № 12.

12. Копейкин Б.А., Рогожина Н.Н, Туманов А.А., Якубов М.О. «Финансирование жилищного строительства». М.: Фонд "Институт экономики города", 2007, 570 с.

13. Меркулов В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования. М.: Юридический центр, 2003, 360 с.

14. Морозова Ж.А. Строительство жилья - м.: Статус-Кво 97, 2004, 392 с.

15. Морозов Д.С. Проектное финансирование: управление рисками. М.: Анкил, 2001. 345 с.

16. Мулажанов Ф.И. Банковская система Узбекистана. Т: Узбекистан. 2005. 124 с.

17. Ольхова Р.Г. и др. Банк и контроль. М.: Финансы и статистика, 2006. 208 с.

18. Управление деятельностью коммерческого банка (Банковский менеджмент)/Под ред. О.И. Лаврушина. М.:Юристъ. 2002. 456 с.

4. Периодические издания, статистические сборники

1. Аналитический журнал: Ахбор рейтинг- Ташкент, выпуск №34, февраль 2014г. 22 с.

2.Основные показатели социально-экономического развития Республики Узбекистан: Статистический сборник. Ташкент.: Госкомстат РУз, 2013г.

4. Гулямов Д. Перспективы развития банковского дела в Узбекистане // Экономический вестник Узбекистана.2010г., №2. с. 5-12.

7. Кулаков А.Е. Управление активами и пассивами банка // Финансы и кредит. 2008. №17. с. 7-10.

5. Интернет-ресурсы, электронные учебники и учебные пособия

1.www.cbu.uz.

2.www.norma.uz.

3.www.e-report.ru - Мировая экономика.

4.www.atm.uz - Информационно-аналитический центр.

5.www.zsb.uz - Центр содействия бизнесу.

6.www.hamkor.uzpak.uz - Деловой партнер.

7.www.review.uz - Журнал «Экономическое обозрение».

8.www.search.re.uz - Поисковая система Узбекистана.

9.www.aci.uz - Сайт Узбекского Агентства Связи и Информатизации.

10.www.businessvoc.ru - Бизнес-словарь.

11.www.csr.ru - Центр стратегических разработок.

Приложение 1

Централизованные капитальные вложения в жилищное строительство за счет средств Государственного бюджетаИсточник: Инвестиционнвя программа Р.Уз. за 2001-2013 годы

млн.сум

Приложение 2

Приложение 3

Приложение 3

Размещено на Allbest.ru