Финансирование жилищного строительства коммерческими банками

В контексте проведенного исследования интерес с научной точки зрения представляет формулировка четкого определения такой экономической категории, как ипотечный рынок. С одной стороны, ипотечный рынок рассматривается как объект, обслуживающий движение финансового капитала в форме ипотечных ценных бумаг и который выступает сегментом рынка ценных бумаг, а с другой - как сфера аккумулирования долгосрочных денежных накоплений с целью предоставления ипотечных кредитов путем эмиссии ипотечных облигаций, вследствие чего он является частью рынка ссудных капиталов. Ипотечные облигации используются на вторичном ипотечном рынке в процессе секьюритизации активов, а на первичном - залоговые, однако и закладная, и ипотечные облигации, и другие производные ипотечные ценные бумаги являются финансовыми обязательствами, обеспеченными недвижимостью, что является основанием выведения рынка ипотечной недвижимости в отдельный сегмент. Таким образом, по нашему мнению, рынок ипотечного кредитования Узбекистана представляет собой составную часть рынка ипотечного капитала, однако, не исчерпывает его (см.рис.6).

В условиях становления эффективной финансовой системы Республики Узбекистана и построения собственной структуры ипотечного жилищного кредитования особенно важным представляется изучение его развития в зарубежной практике с помощью методологии мировых и исторических аналогий. Помимо анализа традиционных мировых лидеров

Рис. 6 Структура ипотечного рынка УзбекистанаКурпаяниди К.И. Государственный регламент инновационного процесса: зарубежный опыт и практика Узбекистана // Экономический анализ: теория и практика. Москва. 2014. №9. С.60.

в области ипотечного кредитования (США, стран Европейского Союза и т.д.) и особенностям функционирования различных институциональныхструктур. На рис.7 приведена классификация самых известных, используемых и популярных в мире моделей ипотечного жилищного кредитования, которая, по нашему мнению, наиболее полно и с приемлемой степенью детализации увязывает между собой все наиболее существенные характеристики данных рынков. По способу финансирования модели бывают: целевыми, депозитными, инвестиционными. Инвестиционные модели, в свою очередь делятся на одноуровневые и двухуровневые. Но возможны и смешанные модели, на основе вышеуказанных. Целевая модель ориентирована на финансирование из государственных средств и предназначена лишь для определённой категории населения. Поэтому, по степени открытости она является закрытой. Депозитная модель предполагает получение средств за счет создания системы целевых депозитов.Потенциальный заемщик - клиент банка заключает с банком контракт. Согласно этому контракту клиент берет на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит некую оговоренную сумму. Банк, в свою очередь, берет на себя обязательство после завершения клиентом накопления предоставить ему ипотечный кредит. Таким образом, основным принципом этой модели является следующее: любой заемщик -- это бывший вкладчик, а любой вкладчик получает право стать заемщиком. Одноуровневая, или как её чаще называют, европейская система использует в качестве источника средств не депозиты, а ресурсы организаций, действующих на фондовом рынке и заинтересованных в инвестировании в долгосрочные активы.Для получения средств этих инвесторов банки продают на фондовом рынке ипотечные облигации. В сущности, ипотечные облигации - это банковские облигации, отличающиеся одной важной особенностью: обеспечение конкретными активами - ипотечными кредитами и, соответственно, заложенной по этим кредитам недвижимостью. Двухуровневая, модель чаще всего называется американской. Идея ее заключается в том, что банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации - кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита. С момента продажи банк не несет никаких рисков по этому кредиту и, в сущности, может про него просто забыть. Если по кредиту возникнет дефолт, то убытки будет нести кондуит.Кондуит собирает купленные кредиты в пулы и продает их инвесторам в виде MBS (Mortgage Backed Securities) - ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т.е. предоставляет страховку от кредитного риска.При использовании этой системы роль и функции ипотечных банков меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки, работающие по модели вторичного рынка, из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. На их балансе нет ни привлеченных средств, ни кредитов. В сущности, от банков в них осталось одно название.Наиболее распространенной моделью ипотечного кредитования являются универсальные коммерческие банки, которые «в качестве кредитных ресурсов для предоставления долгосрочных ипотечных кредитов используют средства физических и юридических лиц, размещаемые на расчетных счетах и депозитах. Основная проблема, возникающая в рамках данной модели, на наш взгляд, заключается в необходимости поддержания текущей ликвидности универсальных коммерческих банков, а также согласования краткосрочных пассивов и долгосрочных активов, что становится особенно острой проблемой в случае увеличения доли жилищных ипотечных кредитов в кредитном портфеле банка. Поэтому зачастую при крупных коммерческих банках образуются специализированные филиалы или дочерние специализированные ипотечные банки, основная задача которых - ипотечное кредитование.Широко распространена система, когда «крупные коммерческие банки осуществляют кредитование населения через банки, владеющие разветвленной территориальной сетью, которую они используют в качестве своих ипотечных брокеров или агентов. Тенденция специализации банковских операций и их выделения в специализированные кредитные институты прослеживалась на протяжении развития ипотечного кредитования в XIX веке. Специализированные ипотечные банки были созданы в основном в европейских странах, прежде всего в Германии, Дании, Швеции, а так же в ряде других стран, в которых было принято соответствующее законодательство. «Ипотечные банки - это, как правило, узкоспециализированные кредитные институты, которые представляют долгосрочные кредиты населению на основе средств, привлекаемых путем эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами».

Рис. 7 Классификация моделей ипотечного жилищного кредитованияКурпаяниди К.И. Государственный регламент инновационного процесса: зарубежный опыт и практика Узбекистана // Экономический анализ: теория и практика. Москва. 2014. №9. С.64.

Применение метода международных сравнений, в данном случае позволило оценить будущую траекторию движения рынка ипотеки в Узбекистане, учитывая выбранные инструменты, степень государственной поддержки, различия в времени уже сформировалась основа для развитиясистемы ипотеки. Некоторые исследователи сегодня придерживаются того мнения, что «национальная модель развивается попринципам двухуровневой объекте и субъекте ипотеки.Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, новое направление в современной национальной экономике Узбекистана, к настоящему американской модели». С приходом кризисаотдельные представители научного сообщества,аналитики и градостроители уверенно констатировали тот факт, что американская модель ипотечного кредитования уступила место немецкой модели. Другие обосновывают целесообразность и предлагают механизм внедрения в Узбекистане комбинированной модели ипотечного кредитования на базе использования «американской» и «европейской» моделей ипотеки. На сегодняшний день в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, чтов регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Этому есть вполне логичное и обоснованное объяснение. Как показывает зарубежный опыт, ипотека популярна, прежде всего, в тех странах, где хорошо развит средний класс, а это означает, что с ростом благосостояния граждан Узбекистана популярность ипотеки в нашей стране будет только расти.Ярким примером тому является деятельность «Кишлок курилиш банк»а, рассмотрению которой, мы посвятим следующий парараф.

2.2 Финансирование жилищного строительства на примере «?ишло? ?урилиш банка»

Немаловажную роль в финансировании жилищного строительства играют коммерческие банки. В этом отношении весьма важным представляется анализ участия банков в финансировании строительных проектов. Рассмотрим финансирование жилищного строительства на примере одного из отечественных банков, а именно на примере «Кишлок Курилиш банк»а. ОАКБ «?ишло? ?урилиш банк» был создан на базе Акционерного коммерческого банка "Галла-банк" в соответствии с Постановление Президента Республики Узбекистан №ПП-1083 от 30.03.2009. В соответствии с постановлением главы государства «О дополнительных мерах по расширению масштаба строительства жилья в сельской местности» (№ПП-1354 от.17.06.2010 г.) ОАКБ «Кишлок курилиш банк» стал учредителем инжиниринговой компании «Кишлок курилиш инвест» с филиалами в каждом регионе республики для оказания содействия индивидуальным застройщикам в строительстве жилья по типовым проектам посредством выполнения функций заказчика. Следует отметить, что изначально было предусмотрено два варианта строительства типового индивидуального жилья: собственными силами застройщика или подрядным способом. Это было закреплено в Положении «О порядке льготного ипотечного кредитования Акционерным коммерческим банком «Кишлок курилиш банк» индивидуального жилищного строительства по утвержденным типовым проектам» (ПКМ №148 25.05.2009). Однако позже, с созданием специализированной дочерней инжиниринговой компании «Кишлок курилиш инвест» и принятием Положения «О порядке осуществления индивидуального жилищного строительства с участием инжиниринговой компании «Кишлок курилиш инвест» (ПКМ №280 от 26.10.2009 г.), началось комплексное строительство индивидуального жилья по типовым проектам.В соответствии с указанным Положением организацию строительства следует разделить на следующие этапы:

· выделение земельного участка для строительства индивидуального жилья;

· заключение договора между индивидуальным застройщиком и инжиниринговой компанией;

· заключение кредитного договора между индивидуальным застройщиком и банком;

· заключение договора между инжиниринговой компанией и подрядчиком;

· осуществление строительства индивидуального жилья и сдача его в эксплуатацию.

Индивидуальный застройщик обращается с заявкой в соответствующий региональный филиал инжиниринговой компании по месту жительства с указанием выбранного им земельного участка и типового проекта, а также способа оплаты стоимости предстоящего к строительству жилого дома (за счет ипотечных кредитов, собственных средств или других источников, не противоречащих законодательству).

С индивидуальным застройщиком, оплачивающим стоимость строящегося жилого дома за счет ипотечного кредита, заключается предварительный договор.С индивидуальными застройщиками, оплачивающими стоимость строящегося жилого дома за счет собственных средств или других источников, не противоречащих законодательству, заключается непосредственно основной договор на выполнение функций заказчика по строительству жилья.Ипотечные кредиты предоставляются на срок до 15 лет с одногодичным льготным периодом. Размер ипотечного кредита устанавливается в размере, не превышающем 1000-кратного размера минимальной заработной платы, установленной законодательством. За пользование ипотечным кредитом банком взимаются проценты в размере 7 процентов годовых. Проценты будут начисляться на фактический остаток кредитной задолженности до полного погашения заемщиком полученного им ипотечного кредита. Ипотечные кредиты выдаются на договорной основе и на условиях возвратности, платности, обеспеченности, целевого использования и срочности заемщикам (созаемщикам).

После принятия кредитной комиссией положительного решения о предоставлении ипотечного кредита, оформляется кредитный договор. На сегодняшний день предусмотрено оформление двух видов ипотеки в качестве обеспечения обязательств гражданина по выданному кредиту для строительства типового жилья: ипотека строящегося жилого дома вместе с земельным участком или ипотека построенного жилого дома. При этом, ипотека строящегося жилого дома вместе с земельным участком оформляется до оформления кредита и строительства жилья.

Инжиниринговая компания на основании положительного решения кредитной комиссии банка заключает с гражданином (индивидуальным застройщиком) основной договор на строительство жилья. После этого инжинириговая компания проводит конкурсные торги и заключает договор подряда с подрядной организацией, объявленной победителем по результатам конкурсных торгов.

Финансирование строительства жилого дома открывается после предоставления банку инжиниринговой компанией:

-адресного списка строек, согласованного с Министерством экономики Республики Узбекистан (образец см. приложение №2);

-титульного списка строек;

-копии договора, заключённого между заказчиком и подрядчиком;

-разрешения комитета «Госархитектстрой»я на проведение строительно-монтажных работ;

-копии заключения государственной экологической экспертизы (при необходимости). После получения указаний филиалами банка об открытии финансирования, первоначальные взносы индивидуальных застройщиков переводятся на специальный счёт №22626"Целевые средства предприятий и организаций", открытому филиалам инжиниринговой компании для каждого массива, в порядке, оговорённому в основном и кредитном договорах. По поручению филиала инжиниринговой компании и на основании договора подряда, со специального счёта №22626 филиала инжиниринговой компании подрядчикам перечисляется аванс в размере, не превышающем 25% от общей стоимости строительно-монтажных работ. Инжиниринговая компания должна предоставить банку платёжные поручения отдельно для каждого массива. Если в одном массиве строительно-монтажные работы осуществляются несколькими подрядными организациями, то платёжные поручения должны быть предоставлены индивидуально по каждому подрядчику. Кредитные средства поступившие со ссудного счёта на специальный счёт инжиниринговой компании №22626 расходуются по целевому назначению поэтапно, согласно условиям договора между инжиниринговой компанией и подрядчиком. В целях обеспечения бесперебойности процесса строительства и финансирования, временно свободные средства на счетах массивах могут быть использованы на условиях возвратности в качестве оборотных средств для массивов, где первоначальные взносы сформированы не полностью. Текущее финансирование осуществляется дважды в месяц до 95 процентов от объема выполненных работ, с пропорциональным удержанием выданного аванса и выплатой оставшейся части стоимости объекта в размере 5 процентов после истечения гарантийного срока при подтверждении филиалом инжиниринговой компании.Ежемесячное текущее финансирование строительства жилых домов осуществляется в оплату фактически выполненных объемов строительно-монтажных работ.При недостаточности целевых средств для финансирования договора, заключенного с победителем конкурсных торгов по незавершенному строительством объекту, инжиниринговая компания вправе осуществить финансирование за счет собственных средств, а при недостаточности собственных средств - за счет привлечения средств банка на основе отдельного договора. Расходы на проектно-изыскательные работы осуществляются также со специального счёта №22626. Административные и другие расходы инжиниринговой компании осуществляются с основного счёта №20208 после перечисления на него средств со специального счёта. Лимиты затрат на проектно-изыскательные работы а также на административные и другие расходы инжиниринговой компании устанавливаются Кабинетом Министров Республики Узбекистан.

Построенные жилые дома после выполнения всех предусмотренных объемов строительно-монтажных работ и благоустройства отведенного земельного участка принимаются в эксплуатацию приемочной комиссией, созданной в установленном законодательством порядке. Построенные по заявкам индивидуальных застройщиков жилые дома передаются им в собственность после окончательного расчета с инжиниринговой компанией, учитывая предоставленные льготные ипотечные кредиты банка и другие средства, в том числе средства индивидуального застройщика. При этом перевод на специальный депозитный счет финансирования инжиниринговой компании N 22626 средств первоначального взноса, средств ипотечного кредита, а также средств, накопленных на сберегательном вкладном счете в размере, равном остальной части стоимости строящегося жилого дома, осуществляется филиалом банка на основании письменного поручения заемщика в порядке, предусмотренном в договоре, заключенном между индивидуальным застройщиком и филиалом инжиниринговой компании.

При финансировании индивидуального жилищного строительства инжиниринговой компанией средства, поступившие на специальный депозитный счет финансирования инжиниринговой компании N 22626 в оплату стоимости строящегося индивидуального жилого дома, направляются на погашение (средств) кредитов банка, полученных инжиниринговой компанией на строительство индивидуальных жилых домов.

Средства, поступившие на специальный депозитный счет финансирования подрядчика N 22626, используются по целевому назначению на осуществление строительства жилых домов. При этом указанные средства направляются на погашение задолженности по ссудам, на приобретение строительных материалов и оборудования, на оплатустроительных работ и услуг, которые выполняются на основании соответствующих договоров, на оплату труда рабочих в строительстве (с учетом налогов и других обязательных платежей).Приостановление операций по специальному депозитному счету финансирования подрядчика N 22626, а также обращение взыскания и наложение ареста на денежные средства, находящиеся на этом счете, до приемки в эксплуатацию построенных жилых домов не допускаются. Механизм финансирования схематично представлен на рис. 8.

Рис. 8 Схема финансирования индивидуального жилищного строительства по типовым проектам в сельской местностиСоставлена автором

Рассмотрим пример текущего финансирования на примере одного из массивов Наваийской области: Открытие финансирования начинается после того, как средства первоначального взноса индивидуальных застройщиков для данного массива сформированы полностью. После этого, филиал получает указание об открытии финансирования, где указаны объёмы допустимых затрат. Далее, филиал банка, по поручению инжиниринговой компании, перечисляет подрядным организациям аванс в размере не превышающем 25% от суммы договора подряда.

Стоимость дома определяется в результате проведения тендерных торгов. В стоимость дома входит не только сумма договора подряда, но сумма проектно-изыскательных работ и содержания заказчика.

Размер ипотечного кредита не должен превышать 75% сметной стоимости проекта. В случае когда средства первоначального взноса и максимальный размер кредита не покрывают сметную стоимость проекта, не хватающая часть средств должна покрываться за счёт собственных средств индивидуального застройщика, и данные средства называются средствами окончательного взноса(пример табл.1).

Таблица 1

Определение размера окончательного взносаСоставлена автором

Из данных таблицы 2, мы видим допустимые объёмы для финансирования строительства в массиве «Хазара» Карманинского района Навоийской области. В текущем году в данном массиве будет построено 77 домов по типовым проектам. В строительстве массива участвуют 7 подрядных организаций. Отметим, что для каждого массива открывается отдельный специальный счёт финансирования №22626, на который перечисляются собственные и кредитные средства индивидуальных застройщиков.

Таблица 2

Основные параметры строительства в массиве «Хазара» Карманинского района Навоийской областиСоставлена автором на основе адресного списка строек на 2014 год

C открытием финансирования подрядным организациям был перечислен аванс в размере 15%. Следовательно, после предоставления подрядчиками счёт-фактуры о стоимости выполненных работ за период февраль-март, текущее финансирование будет осуществляться с равномерным удержанием аванса и 5% гарантийной суммы. Пример в табл.3. Допустимым объёмом финансирования является 80% от суммы выполненных работ по форме №3. Текущее финансирование не будет осуществляться до предоставления банку инжиниринговой компанией разрешительных писем(см. приложение №3) с указанием объёма финансирования.

Таблица 3

Расчёт объёма текущего финансированияСоставлена автором на основании счетов-фактур и разрешительных писем инжиниринговой компании

Проанализируем пример из таблицы 3. За февраль-март месяцы подрядная организация «Кизилтепа Лесторг» выполнила строительно-монтажные работы на сумму 301,57 млн. сумов. Инжиниринговая компания поставила подрядчику строительные материалы на сумму 38,752 млн. сумов. При равномерном удержании выданного аванса в размере 15% и гарантийной суммы 5%, допустимый объём финансирования составит 241,26 млн. сумов. После вычета суммы выданных строительных материалов останется 202,507 млн. сумов которые будут выплачены подрядчику. Финансирование осуществляется со специального счёта инжиниринговой компании №22626, открытого для массива «Хазара». Средства первоначального взноса индивидуальных застройщиков были израсходованы для выдачи аванса и на проектно-изыскательные работы, следовательно дальнейшее финансирование будетосуществляться за счёт кредитных средств, а именно за счёт ипотечных кредитов выдаваемых индивидуальным застройщикам. Данные средства будут сначала перечислены со ссудных счетов №14901 на специальный счёт массива №22626, а затем по поручению инжиниринговой компании будут перечислены подрядным организациям.

Рис. 9 Пример заявки на получение кредитных ресурсовСобрание нормативных докуметов ОАТБ «Кишлок курилиш банка». «SHARQ» Ташкент - 2010

Рассмотрим пример выдачи ипотечного кредита. Ипотечные кредиты для индивидуального строительства выдаются с открытием кредитной линии, пропорционально выполненным строительно-монтажным работам. Допустим подрядчик «Кизилтепа лесторг» за период февраль-март выполнил работы на сумму 301,57 млн. сумов. Допустимая сумма финансирования равна 241,26 млн. сумов. Подрядчик строит 7 домов, и во всех домах за данный период выполнил одинаковые работы.

Таблица 4

Сравнительная характеристика ипотечных кредитов Составлена автором

Следовательно сумма 241,26 делится на 7, получится 34,465 млн. сумов на каждого застройщика в данном периоде. Ресурсы для ипотечных кредитов предоставляются филиалу после подачи филиалом в головной банк заявки на русурсы. (пример заявки на рис.9) Таким же образом будет осуществляться последующее финансирование до 95% суммы договора подрядных работ. Оставшиеся 5% процентов будут выплачены после истечения гарантийного срока.

Рис. 10 Динамика объёма ипотечных кредитов (млрд.сум) Составлена автором на основе статистических данных банка

Ипотечные кредиты Кишлок курилиш банка, выдаваемые для индивидуального строительства в сельской местности имеют ряд особенностей, что отличает их от обычного ипотечного кредита.

Во-первых: Дома строятся комплексно на условиях «Под ключ»

Во-вторых: Льготы по налогообложению распространяются на всех заёмщиков, а не только на определённые категории населения.(налогооблагаемая база уменьшается на сумму, направленную на погашению процентов и основного долга по кредиту)

В-третьих: Участок земли предоставляется бесплатно. Право на владение выносится решением районного хокима.

В-четвёртых: Налог на имущество не взимается до полного погашения ипотечного кредита.

В-пятых: Предназначен только для сельских жителей.

Рис. 11 Динамика удельного веса ипотечных кредитов в совокупном кредитном портфеле банкаСоставлена автором на основе статистических данных банка

На рис.10. и на рисунке 11. мы видим динамику объёмов ипотечных кредитов и динамику ипотечных кредитов в совокупном кредитном портфеле банка. В 2009 году банком было выдано для индивидуального жилищного строительства в сельской местности ипотечных кредитов на сумму 31,39 млрд. сумов. В совокупном кредитном портфеле данная цифра соответствовала 15,79%. В 2010 году 254,36 млрд. сумов и 51,54 % кредитного портфеля. В 2011 году 364,92 млрд. сумов, соответствовали 40,06 % от всех кредитов. В 2012 году 531,82 млрд. сумов занимали 37,61 % кредитного портфеля. В 2013 году 635,92 млрд. сумов составили 29,74 % от всех выданных банком кредитов. Несмотря на ежегодно растущие объёмы строительства и кредитования, начиная с 2010 года ипотечные кредиты для индивидуального жилищного строительства занимают всё меньшей удельный вес структуре кредитного портфеля банка.Однако из данных таблицы 6 мы можем сделать вывод, что с 2010 по 2012 годы ипотечные кредиты для строительства домов по типовым проектам в сельской местности занимали наибольший удельный вес в кредитном портфеле банка. В таблице 5 проведён анализ кредитных вложений по ипотечным кредитам. Из данных таблицы видно, что больше всего просроченных ссуд приходится на 2010 год. Причиной этому, на мой взгляд, является резкое увеличение объёмов строящихся домов с 847 в 2009 году до 6800 домов в 2010 году. Строительство некоторых объектов 2010 года было завершено лишь в 2013 году, что конечно же,вызвало недовольство индивидуальных застройщиков - заёмщиков, что привело к таким просроченным платежам. Однако с каждым годом, несмотря на всё более увеличивающиеся объёмы строительства, объёмы просроченных ссуд сокращаются по сравнению с предыдущим годом. Это свидетельствует о накоплении опыта, развитии и совершенствовании системы финансирования в целом.

Таблица 5

Анализ кредитных вложений по ипотечным кредитамСоставлена автором на основе финансовой отчётности банка

Таблица 6

Анализ кредитов банка по типу клиентовСоставлена автором на статистический данных банка

Перспективы дальнейшего развития и совершенствования жилищного ипотечного кредита в целях строительства и приобретения жилья будут зависеть от того, насколько полно механизм предоставления данных кредитов будут соответствовать экономическим интересам участников процесса строительства и финансовым возможностям покупателей жилищной недвижимости.

Рис. 12 Динамика количества ипотечных кредитов Составлена автором на основе статистических данных банка

Мировой опыт накопил значительные знания о механизмах финансового обеспечения жилищного строительства. Обобщению накопленного опыта и исследованию перспектив его использования в отечественных социально- экономических условиях посвящен следующий раздел работы.

3. Развитие механизма финансирования жилищного строительства и современных методов привлечения финансовых ресурсов

3.1 Зарубежный опыт финансового обеспечения жилищного строительства

Проблемы обеспечения жильем населения со средними и небольшими доходами, путем вовлечения в процесс жилищного строительства частного и банковского капитала не являются исключительно только отечественной проблемой, а имеют место во многих странах мира. Эти проблемы возникали там, где складывалась неблагоприятная социально-экономическая ситуация, чаще всего порожденная трудностями в развитии экономики таких стран, сложившимися традициями, а также демографическими факторами.

Например, в Германии, несмотря на высокий уровень жизни, лишь 41 % населения (а в новых землях 26 %) живет в собственных домах, (во Франции этот показатель составляет 54 %, в Бельгии - 65 %, Великобритании - 67 %, Испании - 78 %, Ирландии - 81 %). В странах Латинской Америки дефицит жилья - одна из наиболее существенных проблем, порожденных демографическим всплеском и финансовым кризисом 1994-95 гг. Кризис финансовых учреждений и необходимость создания условий долгосрочной платежеспособности повлияли на жилищную политику США в 1932 - 1933 гг.Источник центр стратегических разработок: //www.csr.ru/index.php/ru/

Опыт большинства развитых стран свидетельствует о том, что существуют механизмы финансирования, позволяющие обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, а также привлечь инвестиции в жилищное строительство. Содержание этих механизмов, а также специфический характер их функционирования зависит, прежде всего, от общего развития в стране кредитно-финансового, страхового и фондового рынков, стабильности курса национальной валюты, уровня инфляции, платежеспособности населения и других факторов, определяющих общий масштаб и динамику развития рынков жилья.Многообразие всех названных факторов послужило основой для образования в мире десятков национальных разновидностей и вариантов организации жилищного финансирования, что осложняет обобщение накопленного опыта и использования его в узбекских условиях.При этом, в некоторых странах различные схемы и варианты организации жилищного финансирования реализуются одновременно и не исключают друг друга, ориентируясь на свою собственную нишу. Более того, очень часто различия в принципиальном плане не являются существенными. Именно поэтому, изучая и обобщая мировой опыт жилищного финансирования, важно прийти к пониманию того, что модели организации жилищного финансирования различаются, прежде всего, составом и структурой привлечения источников финансирования.

В укрупненном виде варианты финансирования жилищного строительства и покупки готового жилья сводятся к следующим трем группам:

• финансирование индивидуального строительства или покупки готового жилья при помощи различных схем накоплений, сбережений населения;

• кратко-, среднесрочное кредитование банками, а также не кредитными организациями строительства и приобретения жилой недвижимости;

• система долгосрочного жилищного кредитования под залог недвижимости (ипотечное кредитование) в различных вариантах.

В большинстве зарубежных стран система финансового обеспечения жилищного строительства формировалась в течение длительного времени и в настоящее время не остается статичной. Будучи частью финансового рынка система финансового обеспечения жилищного строительства в каждой стране в своем эволюционном развитии проходила несколько этапов.Для выявления типичных тенденций и общих принципов развития национальных систем финансового обеспечения жилищного строительства зарубежных стран, с целью возможного использования мирового опыта в наших условиях, попытаемся выделить несколько основных этапов их эволюционного развития в зависимости от того, какие финансово-кредитные механизмы наиболее целесообразно использовать применительно к тому или иному уровню развития экономики.

Можно выделить три следующих этапа развития систем финансового обеспечения жилищного строительства.

• Самофинансирования жилищного рынка

• Использование краткосрочного и среднесрочного кредита

• Модели ипотечного кредитования.

Самофинансирование жилищного рынка. На данном, первичном в своем развитии этапе жилищного рынка приобретение и строительство жилой недвижимости осуществляется за счет сбережений населения, собственных средств хозяйствующих субъектов, дотаций и субвенций государственного бюджета. Фактически покупатели жилой недвижимости и государство вынуждены выступать в качестве единственных инвесторов.

Самофинансирование жилищного рынка соответствует начальному периоду становления и развития рыночной экономики. Социально- экономические условия таких стран характеризуются экономической нестабильностью, высокой инфляцией, неразвитостью рынка ценных бумаг, высокой стоимостью жилья.

Можно выделить следующие типичные черты, характерные для первого этапа развития жилищного рынка и способов финансирования жилья.

• Падение темпов жилищного строительства

• Отсутствие рыночных механизмов жилищного финансирования

• Покупатели жилья обычно сами выступают в роли инвесторов

• Банковский кредит мало используется или представляет собою потребительский кредит

• Высокая стоимость жилья делает его доступным только для небольшой платежеспособной категории населения.

Использование краткосрочного и среднесрочного кредита характеризует второй этап развития системы финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья. На данном этапе финансовое обеспечение строительства начинает осуществляться за счет привлечения банковского кредита со сравнительно небольшими сроками его предоставления. Возможен залог финансируемой жилой недвижимости. Жилищный кредит предоставляется банками в сочетании с сбережениями населения, средствами предприятий и государственного бюджета. В качестве источника финансирования используется также ликвидная недвижимость. Ассигнования из государственного бюджета резко сокращаются. Средства госбюджета на цели жилищного строительства и приобретение жилья выделяются в рамках государственных социальных программ.

Второй этап развития систем финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья соответствует социально-экономическим условиям стран с экономикой переходного периода. Эти условия характеризуются экономической нестабильностью, высокой инфляцией, низкой платежеспособностью основной части населения, недостаточно развитой инфраструктурой жилищного рынка, слабой правовой базой в области финансирования строительства, недостаточным уровнем развития рынка ценных бумаг.

Для второго периода характерен дефицит финансовых ресурсов, и их высокая стоимость. Значителен риск невозврата средств, в связи с чем долгосрочный кредит, практически не применяется, а у банков нет достаточной мотивации участвовать в процессе жилищного финансирования. Можно также отметить отсутствие у государства эффективной политики в области жилищного финансирования.

Можно выделить следующие типичные черты, характеризующие второй этап развития жилищного рынка и способов финансирования жилья.

• Объемы кредитования находятся в пределах одной трети стоимости финансируемой жилищной недвижимости.

• Высокие процентные ставки и операционные доходы;

• Среднесрочный и краткосрочный характер предоставляемого кредита;

• Небанковские формы кредитования;

• Слабая стандартизация основных параметров кредитования;

• Высокие риски и залог не гарантируют кредитору выполнения обязательств со стороны заемщика.

Модели ипотечного кредитования составляют третий, современный этап развития системы финансового обеспечения жилищного строительства. Этот этап соответствует развитой рыночной экономике. Для стран, применяющих современные модели жилищной ипотеки характерна экономическая стабильность, низкий уровень инфляции, развитая инфраструктура ипотечного рынка, сформированная правовая и налоговая база ипотечного кредитования, способность государства защитить отношения собственности, достаточно эффективная работа кредитной системы и рынка ценных бумаг, действенная государственная политика в области ипотечного кредитования.

Для третьего этапа развития характерно раздельное финансирование жилой недвижимости за счет строительного кредита, собственных средств предприятий и населения, а также ипотечного кредита.

Можно сформулировать следующие типичные черты, характерные для третьего этапа развития системы финансового обеспечения жилищного строительства.

• преобладание долгосрочного характера кредитования;

• объем кредитования достигает 90 % от стоимости финансируемой недвижимости;

• залог недвижимости становится надежной гарантией возврата кредита;

• рефинансирование кредитов путем первичного и вторичного рынка закладных;

• применение механизмов трансформации сбережений населения в источники финансирования строительства и приобретения жилья.

Следует подчеркнуть, что современные модели систем финансового обеспечения жилищного строительства создавались в течение длительного времени и в своем развитии обязательно проходили рассмотренные этапы. Так, например, в Европе весь период становления современных моделей ипотечного кредитования составил более двух столетий.

Существенно также то, что нет четких границ перехода от одного этапа развития финансирования жилья к другому. Во многих странах мира, даже достаточно развитых, наряду с современными моделями ипотечного кредитования и финансирования строительства и приобретения жилья продолжают существовать и традиционные формы финансирования, типичные для самофинансирования и краткосрочного жилищного кредита.

Но, в результате конкуренции современные модели ипотечного кредитования преобладают в абсолютном большинстве стран мира с развитой рыночной экономикой. Это наиболее перспективный путь финансирования жилищного строительства и приобретения жилья и именно на него, прежде всего, следует ориентироваться при использовании мирового опыта в нашей практике.

В целях определения возможностей использования мирового опыта создания эффективной системы финансового обеспечения жилищного строительства и покупки жилья в Узбекистане, необходимо определить к какому именно этапу ее развития следует отнести сложившуюся сегодня узбекскую практику. Это позволит рекомендовать проверенные мировым опытом наиболее целесообразные для наших условий механизмы мобилизации финансовых и кредитных ресурсов.

3.2 Пути развития национальной системы финансирования жилищного строительства

В заключительной части работы на базе теоретического обоснования методических положений финансирования жилищного строительства, а также анализа и обобщения зарубежного и отечественного опыта можно предложить некоторые пути решения проблем изыскания и привлечения финансовых ресурсов для жилищного строительства и приобретения населением жилья в современных экономических условиях Узбекистана.

Рассмотрим проблемы в о области ипотечного кредитования и возможные пути решения подробней;

1) Просроченные ссуды:

В аналитической части работы в таблице 5 представлены данные касательно кредитных вложений и просроченных платежах. Причины невозврата кредитов могут быть весьма различны, однако в нашем случае основной причиной является несвоевременная сдача жилья в эксплуатацию, или же ненадлежащее качество строительных работ. Хотя банк не несёт ответственности за качество и сроки сдачи жилья, недобросовестное отношение заёмщиков оказывает негативное влияние, в первую очередь, на финансовое состояние банка. Решением данной проблемы может послужить более жёсткий контроль за качеством строящегося жилья, который должен осуществляться со стороны инжиниринговой компании и местных органов власти (хокимияти, технадзор, и.т.д).

Размер просроченных ссуд так же прямо зависит от размера выдаваемого кредита. Исходя из этого, на наш взгляд, должны существовать различные варианты выбора размера кредита на строительство дома. Добиться этого можно было бы, путём внедрения различных опций в проект строящегося дома. В табл. 7 приведён авторский вариант опций, возможных для применения в проекте строящегося дома. В опции 2 цена дома была снижена за счёт исключения

Таблица 7

Варианты строительства и кредитаСотавлена автором

из сметы суммы работ внутренней отделки. Соответственно, размер первоначального взноса и размер кредита будут так же пропорционально уменьшены. Преимуществом этой опции является сокращение первоначального взноса и размера кредита, соответственно сокращение выплат по кредиту, что в свою очередь, делает кредит более доступным, и значит, сокращаются риски невозврата кредита. В опции 3 цена дома так же снижена за счёт исключения суммы работ внутренней отделки, однако размер кредита остаётся максимальным. Преимуществом данной опции является минимальный размер первоначального взноса. Работы по внутренней отделки могут быть доделаны за счёт сэкономленных средств первоначального и окончательного взноса, или же исходя из личных финансовых возможностей индивидуального застройщика.Сэкономленные кредитные ресурсы банк может направить на финансирование дополнительного объёма жилья, что в свою очередь, увеличит масштабы строительства. Допустим, что с каждого кредита, выдаваемого индивидуальному застройщику по вышеупомянутым вариантам, банк экономит по 12105 тыс. сум. Тогда в масштабе 2014 года с 11000 домов могло быть сэкономлено 133155 млн. сум. Данных средств хватило бы для финансирования дополнительно 1188 домов, что значит увеличение объёма строительства почти на 11%.

2) Стоимость залога и сроки по кредиту:

Таблица 8

Основные параметры ипотечных кредитов в европейских странахИсточник центр стратегических разработок: //www.csr.ru/index.php/ru/

Как следует из приведенных в таблице 8. данных, по странам Европы основные параметры ипотечного кредита варьируются в довольно широких пределах. Сумма предоставляемого ипотечного кредита по Италии составляет всего 62 ООО евро. В то время как в Германии кредит выдается в размерах до 174 ООО евро. Сроки предоставления ипотечного кредита также значительно расходятся в пределах от 10 лет по Италии, до 30 лет по Швеции, Австрии, Нидерландам, Германии и Дании. В Узбекистане срок ипотечных кредитов составляет, как правило, 10-15 лет а залоговое обеспечение должно составлять 125% от суммы кредита. В 2009-2010 годах при финансировании строительства домов по типовым проектам сумма первоначального взноса (25%) и максимальный размер кредита (1000 мзрп.) полностью покрывали проектную стоимость дома. И сумма залога соответствовала проектной стоимости дома. В последующие годы, с увеличением проектной стоимости домов, вышеуказанных источников финансирования оказалось недостаточно, поэтому и появились средства окончательного взноса. Однако, за сумму залога до сих пор принимается проектная стоимость дома. Это, в свою очередь, повышает стоимость обязательной страховки при закладывании имущества. Данный вопрос, по моему мнению, требует рассмотрения и пересмотра Правлением банка.Увеличение срока по ипотечному кредиту сделало бы его более доступным, т.к. сократило бы размер ежемесячных выплат.

3) Отсутствие выбора в порядке погашения кредита:

До нынешнего года клиентам Кишлоккурилиш банка предлагался выбор между дифференцированным и аннуитетнымметодом погашения кредита. Не вдаваясь с сущность и алгоритмывычисления платежей данными способами, и исходя из практики банка, можно сказать, что многие клиенты предпочитали аннуитетный метод платежей. Т.к. сумма ежемесячных платежей при последнем нижечем при дифференцированном. Однако кредитные ресурсы, выдаваемые банку Министерством финансов, так же имеют принципы срочности, платности и возвратности. Особенностью аннуитетного метода является то, что в первой половине периода расчетов большая часть платежа направляется на погашение процентов, во второй половине соотношение выравнивается и только в последней трети срока распределение платежа смещается в пользу тела кредита. Это означает, что в случае погашения кредитов большей частью клиентов аннуитетнымы платежами, банк не сможет своевременно выполнить свои обязательства перед Министерством финансов. На наш взгляд, данный вопрос можно было бы решить путём согласования с Министерством финансов и корректировки графика возврата целевых средств Кишлоккурилиш банком.