Анализ ипотечного кредитования Исилькульского отделения Сберегательного банка Российской Федерации №2231

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

ВВЕДЕНИЕ

ипотечный кредитование банк

Сегодня в числе первоочередных задач социально-экономического развития Российской Федерации стоит задача формирования рынка доступного жилья через повышение спроса населения с помощью развития жилищного кредитования при одновременном увеличении объемов жилищного строительства. Решение жилищной проблемы путем повышения доступности жилья для населения и увеличения доли собственников является важнейшей социально-экономической предпосылкой стабилизации современного российского общества. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства жилья основным источником средств, направляемых на улучшение жилищных условий, становятся сбережения граждан и банковские кредиты.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление - предмет внимания всех структур власти. Это система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

В настоящее время существует целый спектр проблем, которые препятствуют развитию ипотечного кредитования. К факторам, негативно влияющим на развитие ипотеки, относятся прежде всего общая нестабильность экономики, низкий уровень доходов большинства населения по сравнению со стоимостью жилья, высокие налоги и инфляция. Но самая серьезная проблема - это недостаточная помощь со стороны государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах.

Ограниченное предложение жилья является одной из существенных причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитования, поскольку дефицит жилья увеличивает его стоимость. Для того, чтобы ипотечный кредит стал доступным для большинства населения, необходимо в первую очередь, сделать доступным жилье. Иначе стимулирование ипотечного кредита приведет к еще большему росту цен.

Актуальность данной темы заключается в том, что доступность жилья самым непосредственным образом влияет на состояние демографических показателей страны, рост ее населения. Для России, учитывая ее географические масштабы, решение данной задачи имеет первостепенное значение. В частности, в этом кроется ключ к решению проблемы острой нехватки рабочих рук в таких регионах сосредоточения основной ресурсной базы, как Сибирь, Дальний Восток и ряде других, связанной именно с тем, что государство не может обеспечить гражданам доступность жилья в этих регионах. Доступность жилья - очень болезненная проблема. Если ее не решать, она останется серьезным тормозом экономического роста и более того, источником социальной напряженности в обществе.

Доступность жилья является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально - экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам.

Объектом исследования дипломной работы выступает ипотечное кредитование физических лиц, осуществляемое банками на территории Российской Федерации, в том числе Исилькульское отделение №2231 дополнительный офис 082 Сбербанка России.

Предмет представляет собой проблемы деятельности банков Российской Федерации в сфере ипотечного кредитования, в частности Исилькульское отделение №2231 дополнительный офис 082.

Целью данной работы является исследование особенностей ипотечного кредитования в России, а также в Исилькульском отделении Сбербанка России.

Поставленная цель определила следующие задачи:

определить условия функционирования рынка ипотечного кредита, механизм взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования;

изучить законодательство Российской Федерации, регламентирующее деятельность субъектов;

описать условия и порядок предоставления ипотечного кредита в Исилькульском отделение №2231 дополнительный офис 082 Сбербанка;

обозначить круг проблем развития ипотечного кредитования в Российской Федерации в целом, и ипотечного кредитования в Исилькульском отделение №2231 дополнительный офис 082 Сбербанка;

разработать рекомендации по устранению выявленных проблем развития ипотеки.

Дипломная работа состоит из оглавления, введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. Во введении сформулированы цели и задачи, выделен объект и предмет исследования, указана структура работы. В первой главе даны определения основных понятий, изучены теоретические аспекты данной темы, приведена структура, формы и виды ипотечного кредита. Вторая глава посвящена характеристике условий и организации процесса ипотечного кредитования в Омском отделении Сбербанка, анализу основных экономических показателей Банка и рынка ипотечного кредитования, актуальные на сегодняшний день. В третьей главе обозначен спектр проблем развития современной ипотеки в России, рассмотрена на конкретном примере выдача ипотечного кредита, разработаны рекомендации в рамках проблем ипотечного кредитования. Заключение посвящено подведению итогов проделанной работы, резюмированию проводимых исследований.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Понятие ипотечного кредитования и его правовое регулирование

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI век до н.э.). Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (с греческого - подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать специальные книги, которые называли ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволяющая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности [20, с. 430].

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени каждой страны.

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своих обязательств, приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества [3, с.6].

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимое имущество.

Предмет ипотеки всегда находится в пользовании должника. Он же

остается собственником, пользователем и фактическим владельцем

этого имущества, но лишается права распоряжения им без согласия кредитора на время залогового периода.

договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества. Права ипотечных кредиторов по одному имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки.

в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из сказанного можно вывести следующие принципы ипотеки:

Принцип гласности - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге.

Принцип специальности - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме.

Принцип достоверности - запись в публичных книгах означает, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных.

Принцип старшинства - преимущества одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу.

Принцип неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам [23,с.40].

Таким образом, ипотечный кредит - кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование - целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Классификация ипотечных кредитов возможна по ряду признаков:

По объекту недвижимости (земельные участки; недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, потребительского назначения; воздушные, морские суда, космические объекты; объекты незавершенного строительства);

По целям кредитования (кредиты на приобретение готового жилья; кредиты на строительство, регистрацию, капитальный ремонт индивидуального жилья; строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций);

По виду кредитора (банковские, небанковские);

По виду заемщиков (как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые заемщикам и строителям; кредиты предоставляемые будущему владельцу жилья; по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлтерских фирм, людям, проживающим в данном регионе, всем желающим);

По способу рефинансирования (выпуск ипотечных облигаций, предварительные накопления заемщиков, собственные, привлеченные и заемные средства, продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку);

По срокам кредитования (краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные);

По способу амортизации долга (постоянный ипотечный кредит, кредит с переменными выплатами, кредит с единовременным погашением согласно особым условиям);

По виду процентной ставки (кредит с фиксированной процентной ставкой, кредит с переменной процентной ставкой);

- По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 50% до 100% стоимости заложенного имущества [23,с.120].

Ипотечное кредитование обладает определенным инструментом. Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизации кредита). График амортизации долга показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени, кроме этого, в нем отражается, какая часть платежа идет на выплату процентов, а какая на выплату основной суммы долга.

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты подразделяются на:

Постоянные ипотечные платежи предусматривают периодические равновеликие выплаты. Данный порядок погашения кредита дает заемщику стабильность в размере его расходов по кредиту.

Ипотека с переменными выплатами.

«Шаровые» платежи - предусматривают крупный итоговый платеж по долгу. Данный порядок погашения удобен заемщику небольшими ежемесячными платежами, но увеличивает сумму выплачиваемых процентов за весь период кредитования и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы в конце кредита. Кроме того, так как не происходит постепенного погашения долга, возрастает риск невозврата выданного кредита по истечению срока кредитования. Подобные кредиты могут быть структурированы следующим образом: неосуществление процентных выплат вплоть до истечения срока кредита; выплаты только одних процентов, а затем «шаровой» платеж; частичная амортизация итоговым «шаровым» платежом.

Платежи с фиксированной суммой выплаты основного долга - равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга - равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Сумма процентов по ним изменяется. Ежемесячный платеж заемщика уменьшается, что снижает нагрузку на него. Общая сумма выплачиваемых процентов будет меньше, но не меньше будет и сумма возможного ипотечного кредита, т.к. она рассматривается с учетом первых платежей, а они больше, чем в случае с самоамортизирующимся процентом.

Нарастающие платежи предусматриваются переменные платежи, в первые годы платежи остаются низкими, зато в последующие годы увеличиваются, что позволяет полностью самортизировать кредит [12,с.48].

Первоначально ипотечный кредит практически во всех странах возникал как государственный. Частные ипотечные банки появились позже.

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на предоставлении кредита под залог недвижимого имущества.

Отличительной особенностью ипотечных банков является то, что формирование их ресурсов происходит посредством выпуска на длительные сроки собственных долговых обязательств - закладных листов. Закладные листы обеспечены недвижимым имуществом, заложенным по договору ипотеки, и гарантируют своим держателям доход в виде фиксированного процента.Это предполагает создание в стране нормально функционирующего рынка закладных, где можно в любое время продать закладное обязательство и получить обратно свой капитал. Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица, своей подписью он подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

Как правило, закладные листы выпускаются сроком на 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам обычно снижается процент по кредиту. Ипотечные банки при предоставлении ипотечного кредита кроме

основных процентов по кредиту взимают процент за предоставление, который в большинстве случаев составляет 0,25% в месяц. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан

подготовить условия предоставления, и не имеет права изменить их, невзирая на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

В зависимости от направлений кредитования ипотечные банки можно разделить на:

земельные банки, предоставляющие кредит под залог земли;

мелиоративные банки, предоставляющие кредит на мелиоративные работы;

коммунальные банки, предоставляющие кредит под залог городской недвижимости.

Рынок ипотечного капитала - часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости. Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке и рефинансируемом на вторичном ипотечном рынке.

Таким образом, рынок ипотечного капитала делится на первичный (непосредственно охватывает деятельность кредитных институтов по кредитованию физических и юридических лиц под залог объектов недвижимости) и вторичный (охватывает процесс купли - продажи закладных, выпущенных на первичном рынке).

Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам - с другой. Специфика

ипотечных операций, в частности их обязательное нотариальное оформление и последующая регистрация вызывает определенные требования к механизму ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования представляет собой совокупность взаимосвязанных и взаимозависимых элементов.

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось в 90-х годах прошлого века. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции Российской Федерации (1993г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1994г.) и второй (1996г.) частей Гражданского кодекса Российской Федерации. Кодекс обеспечивает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положение о праве собственности и других вещных правах на другие жилые помещения; основания для обращения взысканий за задолженное жилое помещений, а также ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество. Во исполнение требования Гражданского Кодекса Российской Федерации 12.06.1996г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство ипотечного жилищного

кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

ФАИЖК призвано выполнять следующие функции (зафиксированы в программе «Свой дом»):

содействовать развитию ипотечного жилищного кредитования путем рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками;

привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;

содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечные кредиты) в ликвидные (наличность);

стандартизации и унификации процедур ипотечного кредитования;

представление интересов ипотечных структур в правительстве и других госучреждениях [5,с.26].

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе [3,с.38]:

определены основные требования о содержании договора об ипотеке и закладной;

определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке;

установлены понятия о последующей ипотеке и условиях, на которых она допускается;

заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;

уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий, сооружений;

четко отражены правоотношения в области жилых домов и квартир.

В январе 2000 г. Правительством была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору

схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования является приемлемой, если она удовлетворяет требованиям юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

В ноябре 2003 г. был принят закон №152 «Об ипотечных ценных бумагах». Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и пробелы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные ценные бумаги как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество, наподобие акционерного, которое может совершать количество операций. Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги. Реализация закона связана с инструкциями ЦБ, от которых во многих зависит эффективность принятого закона. Инструкция «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» (112-И), принятая 31.03.2004 г., устанавливает три обязательных дополнительных норматива - Н 17 (обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала); Н 18 (соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%); Н 19 (объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка). Также ЦБ считает необходимым усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами, т.к. иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные ценные бумаги, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, т.к. мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия [4,с.46].

Итак, ипотека как продукт потребительского кредитования возникла еще до нашей эры и продолжает развиваться на сегодняшний день.

Первоначально ипотечный кредит возникал как государственный, позже появились и частные банки. В настоящее время ипотечная деятельность в России как государственных, так и частных банков регулируется федеральным законодательством.

1.2 Основные модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

На основании ипотечного законодательства на различных уровнях предпринимаются попытки привлечь денежные средства населения. Для этого и федеральные власти, и власти РФ, а также основные участники рынка ипотечного кредитования разрабатывают различные схемы по привлечению источников финансирования ипотечных кредитов. В настоящий момент в регионах Российской Федерации предоставлен широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако, по основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов кредитования:

кредитование через ипотечный банк;

финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных;

продажа жилья в рассрочку строительными фирмами;

программы льготного кредитования отдельных категорий граждан.

Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного строительства была разработана в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала шесть схем ипотечного кредитования.

Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита

производится поэтапно, по мере строительства объекта. Программа

рассчитана на коммерческих застройщиков.

Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в том случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

Схема «Комбинвест». Кредит выдается в случае, если рыночная стоимость нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

Схема «Фьючерсинвест». Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья.

Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается оформление закладной на принадлежащее им жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции.

Схема «Семейные жилищные накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение жилья.

В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска кредитных операций банками широко применялась схема «Аренда с правом выкупа», которая предполагает переход квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика. Но эта схема невыгодная для заемщика, т.к.

он несет затраты на оформление кредита, при невозможности внести очередной платеж заемщик может лишиться части выплаченных средств, а в

случае банкротства банка заемщик теряет свои средства и надежду на

получение квартиры.

Другим способом снижения риска является наличие поручителя, как правило, это предприятие, на котором работает заемщик. Существует несколько вариантов взаимодействия коммерческих банков и предприятий:

жилищные ссуды предприятий своим работникам;

продажа жилья работникам с рассрочкой платежа;

кредитование работников предприятий на покупку или строительство жилья под поручительство этих предприятий.

Как один из видов финансирования жилищного строительства с участием банков можно рассматривать кредитование строительных организаций - застройщиков жилья под будущее поступление от инвесторов (или дольщиков) [22,с.49].

Сегодня можно выделить четыре типа участников рынка ипотеки:

Банки, имеющие приличный портфель закладных (Сбербанк Российской Федерации, Внешторгбанк и т.д.);

Вновь входящие на рынок банки (Банк Москвы, Собинбанк, «Союз» и др.);

Мелкие региональные агенты;

Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

Основными источниками ипотечного финансирования в Российской Федерации являются:

бюджетные организации;

средства кредитных институтов;

средства кредитных нефинансовых институтов;

иностранные займы и инвестиции [22,с.50].

Финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных.

Анализируя вышесказанное, приходим к выводу, то формирование федеральной системы ипотечного жилищного кредитования РФ происходит на основе двухуровневой системы рефинансирования ипотечных кредитов. В настоящий момент в регионах Российской Федерации представлен широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако по основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов кредитования - кредитование через ипотечный банк; финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка; продажа жилья в рассрочку строительными фирмами; программы льготного кредитного кредитования отдельных категорий граждан.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ СБЕРЕГАТЕЛЬНОГО БАНКА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА ПРИМЕРЕ ИСИЛЬКУЛЬСКОГО ОТДЕЛЕНИЯ №2231 ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОФИС 082

2.1 Общая характеристика банка, миссия, цели, задачи, организационная структура

Сбербанк России - это крупнейший банк Центральной и Восточной Европы по величине активов и капитала первого уровня;

-Банк, занимающий 9 место в мире по рентабельности капитала и 152 место по капиталу первого уровня среди 1000 лучших банков мира, 381 - е место в списке 2000 крупнейших компаний в мире;

-Лидер российского рынка банковских услуг, на долю которого приходится 56% рынка вкладов, 37,6% рынка кредитования частных клиентов, 30,3% рынка кредитования юридических лиц, 27% активов банковской системы России;

-Банк, через который получают зарплату каждый восьмой работающий в экономике страны и пенсию - каждый четвертый пенсионер;

- Один из крупнейших налогоплательщиков страны.

Исилькульское отделение Сбербанка Российской Федерации №2231 дополнительный офис 082 является территориальным банком Западно - Сибирского отделения Сберегательного банка России и образовалось на основании Постановления Правления Сбербанка Российской Федерации №236 от 20 июня 1991 года.

Банк имеет лицензию на проведение банковских операций и на проведение операций с иностранной валютой.

Исилькульское отделение Сбербанка Российской Федерации №2231 дополнительный офис 082 имеет собственную печать, штампы, бланки с наименованием банка, действует на основании положений, разработанных в соответствии с Уставом Акционерного Коммерческого Сбербанка Российской Федерации.

Юридический адрес: 646130 Омская область ПГТ Крутинка ул. Кооперативная 1.

В своей деятельности отделение руководствуется законодательством России, нормативными актами Сбербанка Российской Федерации и территориального банка.

Центральным звеном в осуществлении активных операций является управление кредитования. В его функции входит распределение кредитных ресурсов по видам ссуд и заемщикам, организация выдачи и погашения кредитов, ведение кредитных дел, заключение договоров, проверка кредитоспособности клиентов, а так же анализ структуры кредитного портфеля отделения банка и разработка предложений по выбору направлений кредитования; контроль за формированием резерва на возможные потери по ссудам.

Отдел валютных операций осуществляет контроль за ведением бухгалтерского учета вкладных операций в иностранной валюте; продаже и покупке иностранной валюты, платежных документов.

Особое внимание в отделении уделяется расчетно - кассовому обслуживанию юридических лиц. Расчетно - кассовый отдел осуществляет открытие и ведение расчетных и текущих счетов юридических лиц, предпринимателей, проведение расчетов и кассовых операций.

Анализом в банке занимается экономический отдел. В его функции входит: изучение конъюнктуры районного финансового рынка; анализ финансовой деятельности структурных подразделений и отделения банка в целом; составление сводных финансовых планов, смет расходов и затрат филиала банка и контроль за их выполнением; осуществление планирования и прогнозирования деятельности отделения банка.

Юридический отдел контролирует выполнение положений и правильность оформления банковских сделок, составления договоров, ведет дела банка в судебных и административных учреждениях, занимается составлением разного рода актов, исковых заявлений, отзывов, протестов.

Контрольно - ревизионный отдел осуществляет проверку деятельности банка в соответствии с действующими нормами учета, установленными советом банка и инструкциями.

Управление информатики и автоматизации банковских работ осуществляет разработку новых программ; внедрение и эксплуатацию в филиале банка систем и средств автоматизации банковских операций; обеспечение функционирования электронного документооборота; организацию технического обслуживания средств вычислительной и банковской техники.

Отдел банковских карт осуществляет организацию работы филиала по проведению операций с применением банковских карточек.

Отдел безопасности и защиты информации осуществляет проверку целевого использования кредитов, проверку имущества, предоставляемого под залог, организацию охраны отделения банка.

Отдел ресурсов осуществляет управление денежными потоками и оптимизации перераспределения ресурсов внутри отделения банка; ведением валютной позиции; управление кассовыми остатками в рублях и иностранной валюте.

Отдел вкладов и расчетов населения решает оперативные вопросы, рассматривает входящую и исходящую корреспонденцию, в том числе письма, жалобы и заявления граждан, проводит техническую учебу с работниками банка.

Отдел по работе с персоналом осуществляет организацию вопросов планирования, подбора, рационального использования и учета персонала; повышение квалификации персонала; создание резерва кадров; рассматривает и утверждает положение об отделах, в состав управления, обеспечивает соблюдение трудовой дисциплины, создает приказы на поощрения или наказания работников.

Управление бухгалтерского учета и контроля является самостоятельным структурным подразделением отделения банка, в котором аккумулируются все операции, выполняемые банком.

Большое значение для нормальной деятельности банка, а так же совершенствование руководства имеет рациональная организационная структура его органов управления.

Общее руководство филиалом возложено на управляющего, который обеспечивает устойчивую и эффективную работу в соответствии с уставом Сбербанка, инструкциями и нормами, определяет стратегию деятельности филиала и организует работу на основе качественного обслуживания населения, обеспечивает сохранение коммерческой тайны деятельности банка. У управляющего имеется заместитель. Он контролирует работу всех отделов.

Главный бухгалтер является основным должностным лицом, отвечающим за правильность и своевременность организации учета и составления форм отчетности. Главный бухгалтер контролирует все поступления и платежи денежных средств, регулярных проведения внутренних ревизий.

Начальники отделов осуществляют руководство деятельностью отделов в рамках возложенных на них функций и несут персональную ответственность за качество выполняемых отделом работ и его деятельности.

В целом структура управления Исилькульского отделения Сберегательного Банка Российской Федерации №2231 дополнительный офис 082 соответствует специфике его деятельности.

Филиал уплачивает налоги, сборы и иные обязательные платежи в соответствующий бюджет и государственные внебюджетные фонды в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Филиал осуществляет банковские операции и сделки на основании Устава Банка, Генеральной лицензии, выданной Банком России, настоящего Положения, в соответствии с правилами, установленные Банком, с учетом запретов и ограничений, а так же доверенностью, выданной его руководителю Банком.

В отделениях Банка осуществляются следующие операции:

прием, выдача вкладов и других видов сбережений;

прием платежей от клиентов;

ведение счетов клиентов;

выдача и оплата, покупка продажа, хранение платежных документов и ценных бумаг облигации, чеки, аккредитивы, векселя, акции и др. и иные операции с ними;

проведение операций по обмену валюты и других валютных операций в установленном Сбербанком России порядке;

привлечение и размещение средств, управление ценными бумагами по поручению клиентов (трастовые операции);

операции с пластиковыми картами;

долгосрочное и краткосрочное кредитование юридических и физических лиц, находящихся на обслуживаемой территории, при этом запрещается выдача кредитов для погашения ранее полученных ссуд и запрещается выдача кредитов юридическим лицам в случае превышения основного оценочного показателя роста просроченной задолженности установленного Сбербанком России и др.

Оказание банковских услуг клиентам осуществляется за определенную

плату, размер устанавливается Сбербанком России для населения. Для

юридических лиц - отделением банка на договорной основе с учетом рекомендаций Сбербанка России или по тарифам, устанавливаемым Территориальным банком.

Миссия Банка - обеспечивать потребность каждого клиента на всей территории г. Омска в банковских услугах высокого качества и надежности, обеспечивая устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережение вкладов населения и их инвестирование, содействуя развитию экономики России. Лозунг Банка - быть «домашним» для частного вкладчика, респектабельным в глазах корпоративного клиента, опорой и помощником для государства, признанным авторитетом на международном уровне.

Стратегическая цель Банка - выйти на качественно новый уровень обслуживания клиентов, сохранить позиции современного первоклассного конкурентоспособного крупнейшего банка г. Омска. Это предполагает создание системы, устойчивой к возможным экономическим потрясениям в России и за рубежом, путем оптимального распределения пропорций между тремя основными направлениями деятельности - работой с физическими лицами и государством. Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи:

обеспечить внедрение эффективных методов работы с клиентами и повышение качества их обслуживания. Сохранить лидирующую роль на розничном рынке;

усилить работу с корпоративными клиентами. Привлечь в Банк и закрепить на долгосрочную перспективу максимальное количество первоклассных клиентов;

опираясь на широкую клиентскую базу, обеспечить сбалансированное состояние структуры активов и пассивов, внедрить современные методы управления ими. Внедрить в Банке полнофункциональную систему управления рисками;

создать гибкую, адекватную быстроменяющейся обстановке систему

управления Банком, основанную на экономических рычагах управления и оптимальной системе распределения полномочий. Повысить управляемость Банком путем расширения самостоятельности филиалов Банка и совершенствования технологии принятия решений;

оптимизировать филиальную сеть Банка с учетом как экономических, так и социальных факторов.

Организационная структура включает в себя функциональные подразделения и службы Банка, каждое из которых имеет определенные права и обязанности. Выбор оптимальной организационной структуры Банка важное условие эффективной организации труда в целом, его успешной коммерческой деятельности.

2.2 Условия и организация процесса ипотечного кредитования в Исилькульского отделения Сберегательного Банка Российской Федерации №2231 дополнительный офис 082

Порядок ипотечного кредитования физических лиц в Исилькульском отделении Сбербанка Российской Федерации разработан согласно следующим законодательным и нормативным документам:

- Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 г. №51 - ФЗ, от 26.01.1996 №14 - ФЗ, от 26.11.2001 г. №146 - ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) [1,с.47];

- Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188 - ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) [2,с.22];

- Семейный Кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 г. №223- ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями);

- Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г.№102 - ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями);

- Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122 - ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) [5,с.17];

- Правила кредитования физических лиц Сбербанком России и его

филиалами ред. 3, с учетом изм. №229 - 3/3 - р от 04.03.2005 г. [7,с.25];

- Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости (с учетом Изменений №1040 - 3/ 1 - р от 20.03.2006 г.; № 1040- 3/2 - р от 09.02.2007 г.) [8,с.20];

- Положение Банка России «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета» от 26.06.1998 года №39 - П;

- «Положение о страховых компаниях, участвующих в страховании имущества, являющегося предметом залога» от 14.06.2002 года №954 - р;

- «Методика расчета процентов и неустоек и округления рассчитываемых величин при проведении кредитных операций» от 13.02.2003 года №1061 - р и др.

Наименование «Жилищный кредит» является обобщающим и включает в себя следующие кредитные программы, подразделяющиеся в зависимости от способа обеспечения и требований, предъявляемых к кредитуемому объекту недвижимости [3,с.9]:

«Кредит на недвижимость» - программа кредитования под различные виды обеспечения, за исключением залога кредитуемого объекта недвижимости;

«Ипотечный кредит» - программа кредитования под залог кредитуемого объекта недвижимости, либо под совокупное обеспечение, в состав которого входит залог кредитуемого объекта недвижимости;

Кредит «Ипотечный +» - выделяется в составе «Ипотечного кредита» и выдается на цели строительства/приобретения объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Банка. ( Приложение 1)

Жилищный кредит предоставляется:

по месту регистрации заемщика / одного из созаемщиков;

по месту нахождения предприятия (клиента Банка) - работодателя заемщика / одного из созаемщиков, при условии оформления ипотеки в силу закона приобретаемого / строящегося объекта недвижимости;

по месту нахождения или по месту строительства объекта недвижимости.

В отличие от других видов кредитования ипотечный жилищный кредит может быть предоставлен только на приобретение жилья, при этом основным обеспечением по нему является залог (ипотека) приобретаемого жилья.

Ипотечный кредит - только одна из составляющих ипотечной системы, общую характеристику которой можно выразить в виде [19,с.36]:

Инвестор Подсистема вторичного рынка Рынок ценных бумаг Кредитор_____________________________ Подсистема первичного рынка Рынок ипотечных кредитов Заемщик, Инвестор_________________________ Подсистема недвижимости Рынок недвижимости Продавец жилья		Внешняя среда Политические факторы Экономические факторы Правовые факторы Исторические факторы Другие факторы

Рис. 1. Ипотечная система

Кредит предоставляется в валюте Российской Федерации или иностранной валюте на срок не более 30 лет наличными деньгами или в безналичном порядке.

Максимальный размер кредита рассчитывается исходя из платежеспособности созаемщиков и не должен превышать 90% стоимости объекта недвижимости (его части) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке (далее - проводимых работ).

Перечень документов при оформлении Жилищного кредита:

Заполненная анкета, с подписями поручителей (Приложение 2);

Заполненные справки о заработной плате:2-НДФЛ за последние 6 месяцев, ксерокопии трудовых книжек, заверенные отделом кадров на заемщика и поручителей;

Оригиналы паспортов заемщика и поручителей и их ксерокопии (все заполненные страницы, а также - страницы «семейное положение» и «дети», даже если чистые);

Выписка со счета пластиковой карты о поступлении з/п за последние 6 мес.;

Военный билет (мужчинам до 27 лет);

Реквизиты организаций по месту работы заемщика и поручителей вписать в анкету, либо на отдельном листе (р/счет, банк, БИК, ОГРН, юр. и почт. адреса);

Сберкнижка: вклад «Универсальный»;

Зачислить первоначальный взнос на СБЕРКНИЖКУ (не менее 30%) в момент подачи заявки на получение кредита.

Требования к Заемщикам предъявляются следующие:

Заемщиком может быть любой дееспособный гражданин Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющий официально подтвержденный ежемесячный доход. Обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику / созаемщиком 75 лет. По заявлению заемщика / созаемщиков Банк вправе предоставить отсрочку в погашении кредита (с увеличением срока кредитования) на период строительства, реконструкции объекта недвижимости, но не более чем на 3 года с даты заключения кредитного договора. В случае установления отсрочки по погашению кредита в период действия кредитного договора оформляется дополнительное соглашение к нему. Отсрочка по уплате процентов за пользование кредитом не предоставляется. В случае увеличения срока кредитования процентная ставка за пользование кредитом по договору с даты, следующей за датой предоставления отсрочки, устанавливается исходя из общего срока кредитования с учетом предоставляемой отсрочки.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору Банк принимает различные виды обеспечения:

поручительства граждан Российской Федерации, имеющих постоянный источник дохода;

поручительства юридических лиц;

залог недвижимого имущества;

залог незавершенного строительством недвижимого имущества;

залог мерных слитков драгоценных металлов с обязательным хранением закладываемого имущества в Банке;

залог эмиссионных и неэмиссионных ценных бумаг;

залог транспортных средств и иного имущества (в качестве единственного обеспечения не принимается, если иное не установлено другими нормативными документами Сбербанка России по кредитованию физических лиц);

гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

При этом недвижимое имущество может использоваться в качестве единственного обеспечения.

Залог кредитуемого объекта недвижимости оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора (с оформлением закладной).

Закладываемый Объект должен принадлежать заемщику /созаемщикам на праве собственности. Права на Объект недвижимости должны быть зарегистрированы в установленном порядке.

Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

жилое помещение является отдельной квартирой или отдельной изолированной комнатой, на которую в установленном порядке оформлено право собственности как на отдельный объект недвижимости;

жилое помещение подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения;

жилое помещение обеспечено горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни [21,с.16];

жилое помещение имеет исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах).

В случае приобретения жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки на момент его приобретения заемщиком, подключения жилого помещения к центральным системам водо - газоснабжения при условии оценки жилого помещения независимым оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности. Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям: не находиться в аварийном

состоянии; не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт; иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли - продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких - либо ограничений (обременений) прав на нее, в т.ч. прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника - залогодателя (ст. 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Стоимость предмета залога должна соответствовать техническим и иным потребительским свойствам жилого помещения.

Покупка жилого помещения за счет кредитных заемных средств - один из распространенных и наиболее актуальных способов приобретения жилой недвижимости. Это покупка жилого дома, квартиры или комнаты с использованием целевого кредита или займа, выданного на приобретение жилого помещения.

Выдачу гражданам кредита банком или иной кредитной организацией с целью приобретения жилого помещения также называют ипотечным жилищным кредитованием [16,с.25].

Необходимым условием получения кредита является страхование заемщиком (с указанием в качестве выгодоприобретателя Банка) следующих видов риска:

страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения;

страхование жизни и риска потери трудоспособности заемщика.

Страховая сумма по договору страхования жизни и потери трудоспособности устанавливается не менее чем в размере задолженности по кредитному договору.

Таким образом, при заключении договора страхования имущества от рисков повреждения и уничтожения должно соблюдаться условие, что

размер страховой суммы не должен превышать оценочной стоимости квартиры, определенной независимым оценщиком.

Расходы, оплачиваемые Заемщиком:

оплата услуг нотариуса за нотариальное удостоверение документов, а также их копий, требуемых при подаче документов на государственную регистрацию;

уплата сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесение

изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке; оплата страхования;

оплата услуг независимых оценщиков, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности, которые определяют рыночную стоимость квартиры.

В договоре ипотеки (договоре купли продажи и ипотеки) предусматривается условие об обязательном согласовании с Банком перепланировки кредитуемого объекта недвижимости, влекущие его конструктивное изменение и изменение стоимости в случае реализации (например: объединение двух квартир; перепланировка двухкомнатной квартиры в однокомнатную и наоборот; и т.п.).

На срок, установленный для оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости, заемщик / созаемщики обязаны предоставить иные формы обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.

До выдачи «Ипотечного кредита» на цели индивидуального строительства надлежащим образом оформляется залог земельного участка (залог права аренды на земельный участок), на котором строится или будет построен объект недвижимости.

В случае, если супруг (-а) заемщика не является созаемщиком, Банк оформляет его (ее) поручительство по всем обязательствам заемщика по кредитному договору в качестве дополнительного обеспечения (или, при необходимости, с составе основного обеспечения). По «Ипотечному кредиту» и кредиту «Ипотечный +» в качестве дополнительного обеспечения

исполнения всех обязательств заемщика / созаемщиков по кредитному договору обязательно оформляются поручительства членов семьи заемщика / созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которых предполагается зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом / строящемся объекте недвижимости.

В качестве дополнительного обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору Банк вправе принимать залог имущественных прав по

договору инвестирования строительства (договору уступки права

требования).

Срок рассмотрения документов не должен превышать 18 рабочих дней с даты предоставления заемщиком / созаемщиками полного пакета документов до даты принятия кредитным комитетом Банка решения о выдаче / отказе в выдаче кредита.

Платежеспособность заемщика / созаемщика определяется с учетом следующего:

срок кредитования в месяцах (t) не включает период отсрочки погашения кредита;

в зависимости от величины среднемесячного дохода (Дч) применяются следующие коэффициенты (К):

К= 0,8 при Дч в сумме до 21 000 рублей (эквивалента в иностранной валюте) включительно;

К= 0,9 при Дч в сумме свыше 21 000 рублей (эквивалента в иностранной валюте) [8,с.48].

Банк вправе принимать в расчет платежеспособности заемщика / созаемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы следующие виды доходов:

доходы, получаемые им по другим местам работы, если трудовой договор (гражданско - правовой договор) заключен на срок свыше 1 года, при условии подтверждения указанных доходов и произведенных удержаний соответствующей справкой;

доходы, получаемые им от занятия частной практикой, либо от иных

источников, разрешенных законодательством, документально подтвержденные;

доходы супруги (-а) заемщика учитываются аналогично доходам заемщика);

сумму пенсии, досрочно назначенную по старости или за выслугу лет получаемую заемщиком / созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет - для женщин, 60 лет - для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.

Процесс ипотечного кредитования состоит из нескольких этапов и выглядит следующим образом:

Первый этап:

Рассмотрение заявки заемщика, предварительная квалификация заемщика.

На данном этапе происходит первое обращение заемщика в Банк, консультация кредитного инспектора. Кредитный инспектор (на основании представленных документов и данных, содержащихся в программном обеспечении) проводит предварительную квалификацию заемщика в соответствии с Положением о кредитовании физических лиц. Если вышеуказанные условия выполняются, то для рассмотрения возможности кредитования заемщику предлагается заполнить заявление - анкету.

Второе обращение - предоставление заемщиком полного комплекта документов.

б) Принятие заявки заемщика и пакета документов.

Принятие заявки заемщика осуществляется в соответствии с Положением о кредитовании физических лиц. Подготовленный пакет документов заемщик передает кредитному инспектору.