Анализ ипотечного кредитования Исилькульского отделения Сберегательного банка Российской Федерации №2231

в) Рассмотрение пакета документов заемщика.

Кредитный работник производит проверку представленных заемщиком и поручителем документов и сведений, указанных в заявлении - анкете, рассчитывает платежеспособность заемщика и поручителя. При проверке сведений кредитный работник выясняет с помощью базы

данных по заемщикам - физическим лицам и запросов в другие филиалы Сбербанка России, предоставившие кредиты, кредитную историю заемщика, поручителя, размер задолженности по ранее полученным ими кредитам, предоставленным поручительствам.

Целесообразно, чтобы поручителями являлись физические лица, состоящие с заемщиком в родственных отношениях: супруги, родители, совершеннолетние дети, усыновители, попечители и т.п., независимо от

их платежеспособности (если они не являются единственными

поручителями по кредиту).

Кредитующее подразделение направляет пакет документов в юридическое подразделение и подразделение безопасности Банка.

По результатам проверки и анализа документов юридическое подразделение и подразделение безопасности Банка составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение.

В случае принятия в залог недвижимого имущества, транспортных средств и другого имущества кредитующее подразделение может привлечь к работе по определению оценочной стоимости этого имущества специалиста Банка по вопросам недвижимости, специалиста дочернего предприятия, либо независимого оценщика. По результатам оценки специалист составляет экспертное заключение, которое передается в кредитующее подразделение.

Кредитный работник анализирует и обобщает представленные из других подразделений Банка материалы, определяет максимально возможный размер кредита и готовит заключение о возможности предоставления кредита.

Кредитный работник вправе самостоятельно принять решение об отказе в выдаче кредита если:

подразделением безопасности и / или юридическим подразделением Банка даны отрицательные заключения о возможности предоставления кредита заемщику;

при проверке выявлены факты предоставления документов

или недостоверных сведений;

имела место отрицательная кредитная история, повлекшая проведение Банком претензионно - исковых мероприятий по принудительному возврату просроченной задолженности, списание ссудной задолженности по ранее выданным заемщику кредитам;

платежеспобность заемщика или предоставленное обеспечение возврата кредита не удовлетворяет требованиям Правил № 229-3-р.

В этом случае кредитный работник направляет заемщику письменно

уведомление за подписью руководителя (или другого уполномоченного лица) Банка об отказе в предоставлении кредита без указания его причин. Письмо регистрируется в канцелярии Банка (в журнале исходящей информации), после чего делается отметка в журнале регистрации заявлений и на заявлении - анкете, и помещается вместе с пакетом документов в дело отказов в выдаче кредитов.

Кредитный работник возвращает заемщику по его просьбе представленные им документы, за исключением заявления - анкеты. Материалы, собранные кредитным работником (ксерокопия паспорта и др., заключения других служб Банка, расчеты, ответы на запросы), заемщику не передаются. На оборотной стороне заявления - анкеты или отдельном листе составляется перечень возвращаемых документов, их возврат подтверждается подписью заемщика.

Подготовка и рассмотрение вопроса на кредитном комитете Банка осуществляется в соответствии с регламентом работы кредитного комитета Банка. На рассмотрение кредитного комитета Банка может быть представлено и отрицательное заключение кредитующего подразделения с предложением об отказе в выдаче кредита.

Второй этап: а) Подбор квартиры, оценка и юридическая проверка, подготовка к сделке.

В случае принятия предварительного положительного решения о возможности предоставления кредита поиск квартиры, отвечающей требованиям заемщика и Банка, возможно, с привлечением агентства недвижимости. При этом заемщик самостоятельно ведет поиск квартиры и все переговоры с продавцом и агентством недвижимости, оплачивает услуги последнего. Пункт действителен, если на момент обращения в Банк заемщик не имеет конкретного варианта покупки жилья.

В случае нахождения требуемого варианта заемщик осуществляет сбор и предоставление в Банк документов, дающих полную информацию о приобретаемой квартире для юридической проверки квартиры на соответствие условиям Банка (полный пакет документов предоставляется

не позднее, чем за 5 рабочих дней до предполагаемой сделки).

б) Оценка обеспечения.

На основании представленных заемщиком документов оценщик осуществляет оценку рыночной стоимости квартиры в срок не более 3 рабочих дней. Оценка производится на основании договора, заключенного между оценщиком и заемщиком, при этом оплату услуг оценщика производит заемщик. По завершении процедуры оценки заемщик и оценщик подписывают акт выполненных работ, отчет об оценке передается заемщиком кредитному менеджеру, после чего отчет об оценке направляется андеррайтеру. Отчет об оценке должен удовлетворять требованиям действующего законодательства Российской Федерации и требованиям, изложенным в «Порядке выбора Отчетов об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости для целей программ кредитования физических лиц на покупку жилой недвижимости».

в) Юридическая проверка обеспечения.

Юридическая проверка обеспечения - процедура, заключающаяся в выполнении мероприятий по правовому анализу представленной правоустанавливающей и правоудостоверяющей документации на приобретаемую квартиру.

Цели проведения юридической проверки обеспечения:

определение соответствия представленных документов формальным признакам, установленным действующим законодательством Российской Федерации, для определения наличия оснований приостановления или отказа в государственной регистрации права собственности покупателя - заемщика на приобретаемую квартиру и регистрации ипотеки в силу закона;

соблюдение прав и законных интересов лиц, участвующих в сделке купли - продажи в рамках программы ипотечного кредитования;

снижение юридических рисков признания сделки купли -продажи

недействительной по основаниям, предусмотренным законом. Юридическую проверку документов на квартиру на соответствие действующему законодательству Российской Федерации и требованиям Банка производит юридическая служба, которая по итогам проверки должна составить соответствующее заключение и представить его андеррайтеру в течение 3 рабочих дней с даты получения документов на квартиру.

В случае положительного заключения по результатам юридической проверки квартиры, андеррайтер оформляет заключение о целесообразности выдачи кредита. После принятия решения уполномоченным должностным лицом Банка, андеррайтер сообщает кредитному инспектору о принятом решении. После принятия положительного решения уполномоченным должностным лицом Банка, кредитный инспектор сообщает заемщику:

положительное решение Банка о выдаче ему кредита;

необходимость внесения на банковский счет заемщика средств для оплаты заемщиком суммы первоначального взноса либо оплаты заемщиком суммы первоначального взноса продавцу наличными денежными средствами.

Третий этап: Оформление кредитных документов. Проведение сделки купли - продажи квартиры. Открытие счетов.

Открытие заемщиком и продавцом в Банке рублевых счетов (в случае отсутствия открытых счетов): счетов в рублях - при выдаче кредита в рублях, счетов в рублях и в иностранной валюте - при выдаче кредита в

иностранной валюте и зачисление заемщиком на свой счет собственных денежных средств.

Кредитный инспектор приступает к оформлению и подписанию кредитных документов при условии:

принятия положительного решения о выдаче кредита заемщику, получения положительного заключения службы безопасности, проверки квартиры юридической службой Банка / андеррайтером и оценки квартиры оценщиком;

внесения заемщиком на открытый счет в Банке первоначального взноса

или получения копии расписки продавца (или его уполномоченного

представителя) о получении соответствующей суммы от заемщика, написанной собственноручно в присутствии кредитного менеджера и уполномоченного должностного лица Банка, заверенной кредитным менеджером, уполномоченным должностным лицом Банка, продавцом и заемщиком, как подтверждение факта написания расписки и ее подписания именно продавцом, либо нотариально заверенной расписки продавца о получении денежных средств в размере первоначального взноса за квартиру.

Если подписаны документы, заемщик заполняет и подписывает:

заявление на выдачу кредита;

если кредит предоставляется в иностранной валюте (долларах США или Евро), заявление на конвертацию валютных средств в российские рубли, по курсу Центрального Банка Российской Федерации, действующему на день совершения операции конвертации, с дальнейшим зачислением на счет заемщика;

заявление о безналичном перечислении денежных средств со счета заемщика на счет конечного получателя в размере предоставляемого кредита;

заявление о безналичном перечислении денежных средств со счета заемщика на счет страховой компании в размере страховых премий, указанных в страховых договорах, подписанных заемщиком (при оплате в безналичном порядке);

заявление о безналичном перечислении комиссии за открытие ссудного счета.

В назначении платежа указывается: «за открытие ссудного счета в соответствии с тарифами Банка» (при оплате в безналичном порядке) либо при уплате комиссии наличными в кассу Банка - приходно - кассовый ордер.

Четвертый этап: Процедура государственной регистрации и страхования. Нотариальное удостоверение документов, необходимых при подаче документов на государственную регистрацию:

1.согласие супруга (-и) продавца на продажу приобретаемой квартиры, если продаваемая квартира была приобретена в собственность по возмездной сделке в период брака; согласие супруга (-и) заемщика на приобретение приобретаемой квартиры с использованием кредитных средств Банка;

2. в случае необходимости (например, по требованию Государственного органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) - нотариально удостоверенное обязательство совершеннолетних членов семьи продавца / заемщика о снятии с регистрационного учета в сроки, установленные договором купли - продажи либо их присутствие при подписании договоров.

Подписание сторонами (продавец, заемщик) акта приема - передачи квартиры. Государственная регистрация договора купли - продажи приобретаемой квартиры с обременением ипотекой в пользу Банка и закладной осуществляется в срок в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Получение заемщиком в Государственном органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов:

1) свидетельства о регистрации права собственности заемщика на приобретаемую квартиру с указанием «ипотека» в графе «обременения»;

2) зарегистрированного договора купли - продажи квартиры с отметкой регистратора о регистрации сделки;

Уведомление заемщиком кредитного инспектора о готовности закладной к выдаче 1 (одного) рабочего дня после завершения включения государственным регистрирующим органом необходимых данных в закладную. Страхование заемщиком рисков . (Приложение 3)

Пятый этап: Процедура выдачи кредита.

После государственной регистрации договора купли - продажи приобретаемой квартиры и регистрации ипотеки в силу закона с оформлением закладной осуществляется выдача кредита заемщику.

Предоставление денежных средств по кредитному договору производится Банком в течение 2 рабочих дней с момента предоставления заемщиком кредитному инспектору документов:

копии документов, подтверждающего получение продавцом от заемщика денежных средств в размере первоначального взноса, за исключением случая, когда расчет по первоначальному взносу между заемщиком и продавцом осуществляется в безналичном порядке на счет продавца, открытый в Банке;

документов об оплате комиссии за открытие ссудного счета;

договора купли - продажи квартиры / комнаты, зарегистрированного соответствующим государственным органом; (Приложение 4)

нотариально - удостоверенной копии (оригинал предъявляется) свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру либо оригинала указанного свидетельства. В последнем случае с оригинала снимается копия, соответствие оригиналу заверяется кредитным инспектором и уполномоченным должностным лицом Банка;

оригиналов или заверенных штампом страховой компании копий страховых полисов, подтверждающих заключение договоров о страховании от рисков, с указанием Банка в качестве выгодо приобретателя, а также заверенной копии платежного или кассового документа, подтверждающего уплату страховой премии (не требуется, если заемщик внес на открытый в Банк счет денежную сумму в размере страховой премии и представил в Банк заявление на их безналичное перечисление в адрес страховой компании;

а также после получения зарегистрированной закладной в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уполномоченным представителем Банка.

Указанные в настоящем пункте документы заемщик обязан представить в Банк не позднее 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности на квартиру. Окончательный расчет с продавцом за квартиру производится при соблюдении условий, путем безналичного перечисления заемщиком со своего рублевого счета в Банке денежных средств на рублевый счет продавца. Перечисление (передача) заемщиком денежных средств, указанных в настоящем пункте, осуществляется за счет предоставляемого Банком ипотечного кредита по кредитному договору в течение 1 (одного) рабочего дня, считая с даты фактического получения кредита (кредит считается предоставленным в день зачисления денежных средств на счет заемщика).

Кредитный инспектор формирует кредитное дело (досье) заемщика и включает в него все документы, предоставленные клиентом. Подача заемщиком в орган, осуществляющий техническую инвентаризацию жилых помещений, необходимых документов для проведения процедуры учета принадлежности квартиры и переоформления технического паспорта на квартиру на нового собственника.

Шестой этап: Сопровождение кредитного договора и контроль предмета ипотеки. ( Приложение 5)

Кредитный контролер проверяет предмет залога на периодической основе (не менее одного раза в год) или в случае возникновения предположений / поступления сведений о нарушении правил использования залогового имущества заемщиком. По результатам осмотра составляется

акт, в котором указывается состояние предмета залога, наличие каких - либо существенных изменений, наличие / отсутствие перепланировок и т.п.

Заемщик обязан не реже одного раза в 12 месяцев предоставлять в Банк справку о регистрации (о составе семьи) по месту постоянной регистрации (квартиры, приобретенной на кредитные средства). Данная справка должна использоваться кредитным подразделением Банка для контроля обязательств заемщика.

Заемщик обязан не реже одного раза в 12 месяцев предоставлять в Банк выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об имеющихся правах на квартиру. Заемщик обязан предоставлять, по

письменному требованию Банка, не реже одного раза в 12 месяцев документы (квитанции), подтверждающие оплату налогов, сборов, коммунальных и иных платежей, причитающихся с него как с собственника квартиры.

При окончательном погашении кредита Банк передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совместное заявление, подписанное уполномоченным должностным лицом Банка и заемщиком, о полном выполнении заемщиком обязательств по кредитному договору. Заявление от Банка должно быть подано уполномоченным представителем Банка, непосредственно при явке в орган (совместно с необходимыми документами), осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На основании указанного совместного заявления Банка и заемщика осуществляется погашение регистрационной записи об ипотеке.

В случае, когда к моменту окончательного погашения кредита заемщиком закладная не продана стороннему инвестору, одновременно с заявлением о полном выполнении заемщиком обязательств по кредитному договору в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним передается закладная и акт приема - передачи закладной заемщику, подписанный заемщиком и уполномоченным

должностным лицом Банка.

Седьмой этап: Работа с просроченной и проблемной задолженностью по кредиту.

В случае нарушения заемщиком существенных условий кредитного договора, влекущего необходимость обращения взыскания на квартиру, находящуюся в залоге, Банк вправе обратить взыскание на имущество, находящееся в залоге (ипотеке), для удостоверения за счет этого имущества требований Банка, включая основной долг по обязательству, начисленные проценты за пользование денежными средствами, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и

реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченных ипотекой обязательств заемщика. В случае возникновения права на обращение взыскания на квартиру Банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру, как в судебном, так и внесудебном порядке. Обращение взыскания во внесудебном порядке производится на основании нотариально удостоверенного соглашения между Банком и заемщиком, заключенного после возникновения основания для обращения взыскания на предмет ипотеки (далее - Соглашение).

Таким образом, процесс ипотечного кредитования в отделениях Сбербанка России состоит из 7 этапов, которые разработаны бизнес подразделением Банка в рамках Федерального Законодательства и Федеральной программы ипотечного кредитования населения, на основании которых и строится вся ипотечная программа в Российской Федерации начиная с 1999 года.

2.3 Анализ экономических показателей и итоги работы Исилькульского отделения Сберегательного Банка Российской Федерации №2231 дополнительный офис 082

За пять лет, прошедших с момента принятия и одобрения Концепции Общим собранием акционеров банка, конкуренция на российском банковском рынке стала более напряженной. Тем не менее, Банк достиг уровня всех основополагающих показателей концепции и сохранил ключевые позиции на основных сегментах банковского рынка.

Важнейшим источником ресурсов банка остаются средства частных клиентов, привлеченные во вклады.

Банк предпринял серьезные шаги для укрепления своих позиций в секторе розничных банковских услуг. Сохранив за собой положение

крупнейшего оператора данного сегмента рынка, Банк создал тем самым устойчивую базу для получения комиссионных доходов.

Несмотря на острую конкуренцию, Банку удалось увеличить объем розничных услуг по всем направлениям: приему платежей, осуществлению денежных переводов, валютно - обменным операциям, обслуживанию банковских карт, предоставлению индивидуальных сейфов и т.д.

Рост услуг Банка стал возможным благодаря повышению качества обслуживания, целенаправленной работе по оптимизации тарифов, а также внедрению современных технологий. Так, масштабное использование современных технологий приема платежей (биллинг и штрих-кодовые технологии) позволило снизить нагрузку на филиальную сеть при динамичном росте количества платежей. Использование прогрессивных технологий дало возможность внедрить услугу международного срочного перевода в некоторые страны СНГ в течение 24 часов, а также подготовить филиалы Банка к осуществлению срочных Блиц - переводов денежных средств в рублях по всей территории города с выплатой перевода получателю в течение 1 часа с момента оформления его отправителем.

В 2006-2007 гг. наиболее высокими темпами развивались операции долгосрочного жилищного кредитования, что свидетельствует о растущем интересе населения к целевым кредитным программам Банка. Портфель

жилищных кредитов увеличился за год в 2,1 раза - до 71,6 млн. руб. Его доля в кредитном портфеле частных клиентов Банка выросла до 15,2%. Наиболее динамичное развитие получили программы «Ипотечный кредит», остаток по которой к концу года 3 млн. рублей, и «Молодая семья» - остаток составил 17, 0 млн. рублей.

Совокупный остаток ссудной задолженности по потребительским программам Банка увеличился в 2006 году в 1,7 раза - до 399,3 млн. рублей. Особым предпочтением у частных клиентов пользовались «Кредит на неотложные нужды», остаток по которому на конец года составил 378,3 млн.

рублей (доля в кредитном портфеле частных клиентов - 80,3%), и «Корпоративный кредит» - остаток на конец года составил 9,8 млн. рублей.

В 2008 году, в связи с мировым финансовым кризисом, ситуация на мировом рынке и в экономике в целом значительно ухудшилась, показатели по всем направлениям банка резко упали, что негативно отразилось и на развитии ипотечного кредитования.

Рост потребительского кредитования увеличил значимость кредитов частным клиентам с точки зрения получения доходов. За год объем доходов

от потребительских кредитов вырос в 1,9 раза - до 69,8 млн. рублей, а их удельный вес в доходах Банка увеличился с 15,9 до 21,9%.

В рамках долгосрочного кредитования в 2007 году Банк продолжает сотрудничество с компаниями по финансированию проектов в жилищном строительстве, строительстве торговых комплексов, развитии торговых сетей, строительстве многофункциональных и офисных комплексов, кредитовании предприятий строительного комплекса. На 1 января 2008 года остаток ссудной задолженности по кредитам, предоставленным отделением Сбербанка на финансирование строительных проектов, составил 86,4 млн. рублей, что превышает показатель 2006 года более чем на 80%

Доля доходов от операций с ценными бумагами в общей сумме доходов Банка снизилась с 23,1 до 15,8% по причине сложившегося уровня доходности на рынке ценных бумаг, а также значительных темпов роста доходов от кредитов.

Снижение уровня ставок на рынке вкладов в предыдущие годы определило незначительный темп роста расходов Банка по выплате процентов по вкладам частных клиентов. С учетом произведенных банком расходов по страхованию вкладов фактические расходы, связанные с привлечением средств физических лиц, составили 82,7 млн. рублей, или 34,8% общих расходов Банка. Расходы на оплату труда сложились в размере 51,6 млн. рубле. Их удельный вес в расходах Банка снизился по сравнению с уровнем прошлого года на 0,9 п.п. и составил 21,7%.

Эксплуатационные расходы Банка за 2008 год выросли на 30% и составили 21,9 млн. рублей. В их структуре 30,9% занимают амортизационные отчисления по основным средствам, 18,3% - расходы на содержание зданий и их ремонт, 8,2% - по договорам на оказание охранных услуг.

В целом за 2008 г. произошло значительное снижение экономических показателей по банку, что отрицательно повлияло на предоставлении ипотечных и других услуг населению, а следовательно, привело и к уменьшению прибыльности банка.

2.4 Анализ рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации

В данной главе подводятся итоги развития отечественного рынка ипотеки и рассматривается возможность использования новых методов и инструментов, способных обеспечить устойчивый рост в долгосрочной перспективе.

В настоящее время на развитие российского рынка ипотеки оказывает влияние ряд негативных факторов, среди которых следует выделить ограниченность доступа к рефинансированию, недостаточную ликвидность,

повышение уровня инфляции, удорожание заемных средств, замедление темпов строительства нового жилья, падение уровня доверия населения к финансовой системе. В Агентстве по ипотечному жилищному

кредитованию (АИЖК) основные риски развития ипотечного кредитования

по линии предложения подразделяют на три группы.

Для первичных кредиторов [14,с.68]:

обесценивание долгосрочных кредитов с фиксированными ставками в условиях роста процентных ставок на финансовом рынке;

сокращение долгосрочных источников финансирования;

«старение» ипотечных портфелей и рост резервов на возможные потери;

достаточность капитала;

недостаточный опыт сервисного обслуживания больших ипотечных портфелей;

не устоявшиеся процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество;

Для рефинансирующих организаций:

сокращение спроса на ипотечные активы и ипотечные ценные бумаги;

отсутствие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг;

повышение уровня процентных ставок на финансовом рынке.

Для институциональных инвесторов:

ограничения на включение ипотечных ценных бумаг в ломбардный список Центрального Банка;

законодательные ограничения на инвестирование в ипотечные ценные бумаги;

дебютный характер выпуска ипотечных облигаций и неопределенность срока их обращения [14,с.68].

Данная структура рисков во многом определяется особенностями двухуровневой системы ипотечного кредитования в РФ, в основе которой лежит американская модель рынка. В качестве первичных кредиторов здесь выступают кредитные организации (банковские и небанковские), рефинансирующие ипотечные кредиты путем их продажи специализированным ипотечным агентствам (АИЖК, ГПБ - Ипотека, АТТА Ипотека) или напрямую через проведение сделок секьюритизации и выпуск

MBS (mortage - back securities, трансграничная секьюритизация) и ИЦБ (ипотечные ценные бумаги, локальная секьюритизация).

Успехи существующей двухуровневой системы ипотечного кредитования очевидны: в 2007 г. Российскими банками было выдано кредитов на 556,5 млрд. руб. против 44 млрд. руб. в 2005 г. На начало 2008 года ипотечные кредиты выдавали 587 кредитных организаций. Средневзвешенные процентные ставки по этим кредитам только за 2007 год снизились на 1,5 -1,7% - до уровня 12,3 - 12,5%. В результате доля ипотечного кредитования в общем объеме кредитов физическим лицам стала равна 15,6%. Объем задолженности по ипотечным кредитам на конец 2007г. достиг 611 млрд. руб., что составило 20,6% от общей задолженности

физических лиц перед кредитными организациями и 3% к величине банковских активов [25,с.69].

Важное место на рынке отводится системе рефинансирования ипотеки. Количество досрочно погашенных кредитов (в этот показатель включаются также выкупленные рефинансирующими организациями кредиты) выросло с 2005 г. более чем в 9 раз. Основным источником досрочного погашения (для первичных кредиторов) стала уступка прав требования по договорам ипотечного кредитования на общую сумму в 113,9 млрд. руб. (68% от общего объема досрочного погашения). В 2007 г. основными источниками рефинансирования ипотечных кредитов были средства кредитных организаций (41,6%), специализированных организаций (ипотечных агентств, 31,3%), иностранных компаний (22,6%) и фондов ипотечного жилищного кредитования и управляющих компаний (4,5%). Общая численность рефинансирующих кредитных организаций достигла 30, при этом до 90% данных организаций одновременно являлись участниками первичного рынка ипотечного кредитования.

В рамках рефинансирования ипотечных кредитов 11 оригинаторов (кредитные организации и специализированные ипотечные агентства) провели 11 сделок трансграничной секьюритизации на 17 млрд. рублей.

Обеспечение такого рода сделкам состояло как из собственных кредитов, выданных банками, так и из кредитов, предварительно выкупленных у банков партнеров. В 2005-2006 гг. активно формировались ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды (ИЗПИФ). Всего их было создано 11 со стоимостью чистых активов (СЧА) 6,4 млрд. руб. на начало 2008 г.

Однако, несмотря на все перечисленные успехи, отечественный рынок ипотечного кредитования оказался не готов к негативным событиям, происходящим на международных финансовых рынках. Сбербанк, крупнейший банк по количеству выданных кредитов, увеличил объем выданных кредитов в первом полугодии 2008 года по сравнению со вторым

полугодием 2007 г. лишь на 25%, в то время как четыре банка из TOP 10 по объему выданных ипотечных кредитов продемонстрировали отрицательный рост. Большинство банков повысили ставки по ипотечным кредитам и ужесточили требования к заемщикам. При этом ряд кредитных организаций вовсе временно приостановили выдачу этих кредитов в связи со значительным ростом стоимости фондирования. Так, сумма первоначального взноса была повышена с 10 до 20 - 30%, а в качестве подтверждения доходов стали приниматься лишь справки по форме 2 НДФЛ.

За первое полугодие 2008 г. АИЖК рефинансировало 16 448

ипотечных кредитов с суммарным остатком ссудной задолженности на дату рефинансирования в размере 15,38 млрд. руб. против 23,76 млрд.руб. в первом полугодии 2007 г.

Следует отметить, что АИЖК признает недостаточную устойчивость выстроенной системы рефинансирования: предлагаемая им схема предусматривает, что «банки, предоставляющие ипотечные кредиты населению, взаимодействуют с региональными операторами, а последние - с АИЖК. Каждая из посреднических структур получает свою долю в доходах от кредита, что не способствует снижению процентов по ипотечным жилищным кредитам».

Приоритетным направлением деятельности АИЖК сегодня является развитие вторичного рынка, т.е. рефинансирование ипотечных кредитов на рынке капиталов. В соответствии с ориентирами правительства в 2010 г. в России должно быть выдано до 1 трлн. руб. ипотечных кредитов, половина из которых должна рефинансироваться посредством проведения сделок секьюритизации, а вторая половина останется на балансе банков. При этом доля банков АИЖК в рефинансировании, как ожидается, будет снижаться при сохранении ипотечных кредитов на банковских балансах. В настоящее время доля Агентства в сделках секьюритизации составляет 20%; оставшиеся 80% приходятся на коммерческие банки и рефинансирующие организации [14,с.70].

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ СОВРЕМЕННОЙ ИПОТЕКИ В РОССИИ, РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИХ УСТРАНЕНИЮ

3.1 Проблемы ипотеки в России и пути их решения

В настоящее время жилищная проблема в России приобрела статус приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», к реализации которого правительство приступило в конце 2005 года.

На сегодняшний день главная проблема, возникшая при реализации Национального проекта, - активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует предпринимаемые банками снижение ставок и оптимизацию требований к заемщикам.

Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать жилье доступным, иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос. Одной из ключевых проблем неразвитости российской ипотеки является несовершенство, а порой и само отсутствие законодательной базы в отношении ипотечного кредитования. На основе этого можно выделить несколько направлений совершенствования законодательства.

Предполагается уделить особое внимание второй группе положений, в том числе правам кредитора при взыскании проблемной задолженности, ограничению действия норм законодательства о защите прав потребителей, уточнении условий, допускающих предъявление требования о досрочном погашении кредита, ограничение (запрет) деятельности нелицензированных организаций на рынке потребительского кредитования и т.д. Закон должен не просто наделять потребителя (заемщика) новыми правами на получение полной информации о кредитном продукте, но и регулировать отношения между кредитором и заемщиком, возникающие после предоставления кредита, в частности, в случае неполного или несвоевременного исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору.

Необходимо добиваться полного логического и системного соответствия между законодательными положениями, регулирующими все «периоды жизни» потребительского кредита, в том числе включенными в законы о потребительском кредите, о кредитных историях, о коллекторской деятельности, о залоге движимого имущества, об исполнительном производстве, о банкротстве и исполнительном производстве (в части обращения взыскания на имущество и банкротства физических лиц). Предполагается, что положения данного закона целесообразно распространить на ипотечный кредит, предоставляемый физическим лицам. Подготовка законодательства о секьюритизации банковских активов. Новое законодательство о секьюритизации должно позволить осуществлять

не только локальные сделки секьюритизации кредитных портфелей, но и секьюритизировать активы в нефинансовом секторе (поступления по экспортным контрактам, договорам энергопоставки, концессионным соглашениям, лизинговым договорам и пр.).

Смежными правовыми вопросами, которые необходимо решить при создании законодательной базы секьюритизации активов, являютcя: регулирование залога субъективных прав, определение правового статуса специального эмитента (SPV), совершенствование законодательства об уступке прав требования, ведение новых видов ценных бумаг, введение института залога банковского счета и номинальных счетов, создание специального режима налогообложения таких сделок, введение института специального представителя владельцев ценных бумаг (облигаций) и общего собрания их владельцев, статус рейтинговых агентств и правовые последствия присвоения ими кредитных рейтингов.

Изменение законодательства об ипотечных ценных бумагах и совершенствование законодательства об ипотеке.

Первые сделки локальной секьюритизации ипотеки высветили нерешенные проблемы законов «Об ипотечных ценных бумагах» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон об ипотечных ценных бумагах нуждается в доработке положений об эмиссии облигаций с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями.

Следует подвергнуть анализу целесообразность сохранения в законодательстве такого вида ипотечных ценных бумаг, как ипотечный сертификат участия.

Важным вопросом дальнейшего развития рынка российской ипотеки является выбор модели вторичного рынка закладных и ипотечных кредитов, а также правовых механизмов организации «обращения» ипотечных

кредитов. Воспринятые рынком модели и механизмы окажут

непосредственное влияние на законодательство регулирование ипотечных

ценных бумаг, закладных и порядка регистрации залоговых прав в ЕГРП. Ипотечные пулы для целей проведения сложно структурированной

секьюритизации, во - первых, могут формироваться посредством приобретения закладных (продажи кредитов). Для этого законодатель должен обеспечить максимальную оборотоспособность закладных. Другой вариант предполагает внедрение некоторого промежуточного инструмента типа agency pass - through (ценные бумаги, выпускаемые АИЖК). Во втором случае низкая оборотоспособность закладных не будет являться препятствием для формирования ипотечных пулов. В принципе можно предположить третий вариант, при котором важная роль в секьюритизации ипотеки отводится специальным ипотечным фондам и их управляющим компаниям. В зависимости от выбранной рынком модели формирования пулов для рефинансирования (секьюритизации) могут потребоваться изменения, вводящие депозитарный учет закладных, обеспечивающие повышение эффективности и производительности государственного реестра прав на недвижимое имущество, вводящие новые инвестиционных фондов или ценных бумаг.

Внедрение новых финансовых инструментов.

С точки зрения банков первостепенный интерес представляют новые виды вкладов - безотзывные срочные вклады, а также жилищно - накопительные вклады (строительные сбережения). Их регулирование требует поправок в Гражданский кодекс РФ, банковское законодательство, а также, возможно, принятие специальных законов.

Даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции ипотека сама по себе не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем. В связи с этим хотелось бы обратить внимание на следующие актуальные проблемы ипотеки:

Неразвитость ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими

значительной части населения воспользоваться программами ипотечного

кредитования ввиду невысоких доходов.

В то же время следует помнить: непродуманное и экономически непросчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может

привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке. Наибольшая доля в формировании ипотечной ставки приходится на стоимость привлеченных средств для финансирования кредитов.

Кроме того, в ценообразовании учитываются операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль.

Необходимо отметить, что для банковского сообщества важна поддержка государством финансовых институтов, работающих с ипотекой. В данном случае речь может идти о создании особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности, а также о совершенствовании требований по обязательным нормативам и резервированию.

Среди факторов, осложняющих процесс оформления и обслуживание выдаваемых банками ипотечных кредитов, существующие нормы регуляторов рынка, в частности некоторые пункты действующего Положения №254 - П от 26 марта 2004 г. «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».

После опроса ряда банков Комитет АРБ по ипотечному кредитованию (далее - Комитет) подготовил и направил следующие предложения в Министерство регионального развития по внесению изменений в указанное положение Банка России:

увеличить размер суммы кредитов, вошедших в портфель однородных ссуд. В настоящее время в портфель однородных ссуд включаются кредиты, сумма которых не превышает 0,1 % от капитала банков;

отменить для ипотечных кредитов на приобретение жилья требование об увеличении размера резерва при рефинансировании кредита (выдаче нового кредита на погашение старого);

подготовить изменения в Положение №254 - П в целях его смягчения для улучшения ситуации с кредитованием банками строительства новых Объектов жилой и коммерческой недвижимости.

Кроме того, необходимо принять комплекс мер, направленных на снижение административных барьеров при получении застройщиком пакета необходимых разрешений на строительство объекта.

Для решения проблемы достаточного объема финансовых ресурсов в ипотечном кредитовании необходимо:

- привлечь на российский ипотечный рынок, в том числе на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов;

- вовлечь в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее число банков;

- постоянно увеличивать уставный капитал АИЖК и его

региональных операторов, а также объемы предоставляемых гарантий РФ по обязательствам АИЖК и гарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов;

- сформировать новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования.

5. Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования путем снятия рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих в погашение обязательств, лежащих в основе ипотечного покрытия.

6. Для решения проблемы высоких транзакционных издержек (материальных, административных и временных) при выдаче кредита, рефинансирования, выпуске ипотечных ценных бумаг и их обеспечении необходимо:

- законодательство закрепить электронный (бездокументарный) учет прав требования по обеспеченным ипотекой обязательствам (закладные);

- унифицировать документы и стандартизировать процедуру выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.

Перечисленные меры следует осуществить на всей территории РФ и для всех участников ипотечного рынка страны, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам.

7. Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, следует назвать отсутствие должной защиты прав кредиторов, в данном случае банков, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья. Наиболее актуальными представляются следующие аспекты.

- Конституция Российской Федерации, гарантирующая каждому гражданину право на жилище, не позволяет выселять залогодателя и членов его семьи. Следовательно, необходимы четкие механизмы промежуточного отселения указанных лиц на период проведения реализации предмета ипотеки.

В частности, предлагается предусмотреть возможность переселения заемщиков и членов их семей в жилые помещения (отдельные квартиры, комнаты или общежития), предоставляемые в коммерческий

имущественный наем третьими лицами по нормам, - не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека. Подобная норма может быть закреплена в Законе «Об ипотеке» и Жилищном кодексе Российской Федерации.

Необходимо внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон «Об исполнительном производстве», позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.

В законодательстве Российской Федерации отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов. Такими организациями в настоящее время являются органы Российского фонда федерального имущества (РФФИ) или его представители. Представителями РФФИ могут являться организации, отобранные в порядке, установленном РФФИ, и уполномоченные договором и доверенностью РФФИ.

Порядок отбора таких организаций далеко не прозрачен и позволяет отдельным компаниям монополизировать данный рынок. Ведомственное же регулирование процедуры реализации заложенного

имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов ипотечного кредитора.

В частности, нормативно - правовыми актами РФФИ на реализацию предмета ипотеки отведено 2 месяца с момента получения всех необходимых документов от судебного пристава. Всем понятно, что этот срок невозможно выдержать, поскольку провести за это время первичные и повторные торги с обязательным извещением о торгах (с соответствующей публикацией) за 30 дней нельзя.

Представляется необходимым закрепить порядок отбора указанных уполномоченных организаций и требований к ним на уровне нормативно - правового акта Правительства Российской Федерации, а также издать ряд документов, четко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки.

Как результат, внесение предлагаемых изменений и дополнений в действующее законодательство, направленных на обеспечение прав кредиторов, безусловно, вызовет рост заинтересованности банков в наращивании объемов ипотечного жилищного кредитования, в том числе и кредитования жилищного строительства.

8. С принятием поправок к Закону «Об ипотечных ценных бумагах» банки надеются получить финансовый инструмент секьюритизации и приступить к выпуску ипотечных облигаций. Однако в погоне за клиентами нередко страдает качество ипотечных портфелей, возникает недобросовестная конкуренция, что приводит к подрыву доверия к банковской системе в целом и ипотечному кредитованию в частности. Таким образом, необходимо ввести стандартизацию и реитингование ипотечных портфелей.

Законодательное отражение обязательного рейтингования эмитентов и ипотечных ценных бумаг - это оптимальный и общепринятый механизм. С одной стороны, обязательное рейтингование поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых ипотечных ценных бумаг и, соответственно, снижения ставок привлекаемых ресурсов. С другой стороны, освобождение эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне

детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной.

Ожидаемым результатом обязательного рейтингования станет снижение уровня процентных ставок для конечного потребителя - заемщика по ипотечному кредиту (за счет повышении ликвидности выпускаемых эмитентами ипотечных ценных бумаг).

9 . Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) - российский аналог американских трастов недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REITs), которые 30 лет назад оказали существенное влияние на развитие стройиндустрии США. Мировой опыт показывает, что инвестиции в закрытые паевые фонды недвижимости и ипотечные ПИФы в долгосрочной перспективе являются более доходными и надежными (по сравнению, например, с банковскими вкладами и депозитами), чем другие формы инвестиций.

Ипотечные фонды (ИЗПИФ) появились в 2005 г., и сегодня их насчитывается уже 4: «Регион», НВК, «Ямал» и ПИФ, созданный Европейским трастовым банком.

В этой связи с быстрым развитием института ПИФов актуальным представляется внесение изменений и дополнений в Налоговый кодекс РФ, касающихся налогообложения закрытых ПИФов.

Перечисленные актуальные проблемы российской ипотеки, разумеется, не исчерпывают всего спектра тем, ждущих своего обсуждения. Успех во многом может быть обеспечен консолидированным стремлением всех заинтересованных сторон решить назревшие задачи. Сегодня такой подход более актуален.

Таким образом, наиболее важными проблемами ипотеки являются несовершенство законодательной базы как в предоставлении кредитов, так и в их взыскании, превышение долгосрочных активов над пассивами, высокие кредитные риски и другие. Риск потребительского кредитования для банковской системы неразрывно связан с макроэкономическими процессами и тенденциями, в первую очередь с расширением круга заемщиков, их доходами и состоянием рынка труда. На основании этого банкам необходимо постоянно проводить аналитическую и прогнозную работу, своевременно принимать соответствующие меры.

3.2 Рекомендации по совершенствованию организационного процесса ипотечного кредитования в Омском отделении Сбербанка России

В течение последних лет государство предприняло ряд серьезных усилий для развития ипотеки. В первую очередь это касается нормативно - правовой базы. Однако, несмотря на это, российская практика не приобрела массового характера. Данные, проведенные в ходе работы, позволяют предположить, что, наряду с прочими серьезной причиной для сомнений являются практические, организационные проблемы взаимодействия потенциальных заемщиков с участниками рынка ипотечного кредитования. В процессе получения ипотечного кредита гражданину приходится взаимодействовать с большим количеством разнообразных структур. Это собственно банк, риэлторская компания, продавец или застройщик, оценочная или страховая компании, нотариус, органы государственной регистрации, налоговая служба и др. Ипотечное кредитование является сложным финансово - кредитным механизмом реализации отношений по поводу предоставления кредита, его обслуживания, привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капиталов.

Рассмотрим на конкретном примере выдачу ипотечного кредита.

В Исилькульском отделении Сберегательного Банка Российской Федерации №2231 дополнительный офис 082 обратился Петров Сергей Яковлевич, которому необходимо получить кредит на приобретение недвижимости в размере 800 000 рублей на 15 лет, стоимость приобретаемой квартиры 1 640 000 рублей. Кредитный инспектор, исходя из данных, предоставленных заемщиком, предложила оформить кредит «Ипотечный» с отлагальными условиями на 15 лет под 12, 25% годовых до регистрации ипотеки и 11, 25% после регистрации ипотеки.

Для этого клиент предоставляет в Банк следующий пакет документов:

справку для получения ссуды с места работы заемщика, созаемщика, 3-х поручителей;

заявление - анкету;

копии паспортов заемщика, созаемщика, 3-х поручителей;

квитанцию об оплате за рассмотрение кредитной заявки.

Кредитный инспектор высылает данные документы в службу экономической безопасности, которая готовит заключение по проверке сведений, предоставленных заемщиком.

Получив положительное заключение службы экономической безопасности, кредитный инспектор рассчитывает платежеспособность и максимальный размер кредита заемщика, созаемщика и 3-х поручителей:

Платежеспособность заемщика = Среднемесячный доход (чистый) за вычетом всех обязательных платежей (в рублях) * Срок кредита (в месяцах) * Коэффициент;

Максимальный размер кредита = Платежеспособность заемщика / (1+(Годовая процентная ставка по кредиту * (Срок кредита в месяцах + 1)) / (2 * 12 * 100);

Платежеспособность заемщика = 12879, 32 * 180 * 08 = 1854622, 08 руб.

Максимальный размер кредита заемщика = 1854622, 08 / (1 + (12, 25% * (180+1)) / (2 * 12 * 100)) = 964013, 86 руб.

Платежеспособность созаемщика = 8191, 64 * 180 * 0, 8 = 1179596, 16 руб.

Максимальный размер кредита созаемщика = 1179596, 16 / (1 + (12, 25 * (180 + 1)) / (2 * 12 * 100)) = 613142, 19 руб.

Платежеспособность поручителя (Петрова Ю.Я.) = 7554, 50 * 180 * 0, 8 = 951867 руб.

Платежеспособность поручителя (Ивановой Т. А.) = 19649, 33 * 180 * 0, 8 = 2475815, 58 руб.

Платежеспособность поручителя (Сидоровой Н. С.) = 29503, 25 * 180 * 0, 8 = 3717409, 50 руб.

Сумма совокупного обеспечения по кредиту:

951 867. 00 + 2 475 815. 58 + 3 717 409. 60 = 7 145 092. 08 руб.

5. Далее кредитный инспектор готовит заключение о предоставлении кредита физическому лицу и выносит его на рассмотрение кредитного комитета.

6. Кредитный комитет рассматривает возможность выдачи кредита на основании предоставленных документов, результаты отражаются в Выписке протокола заседания кредитного комитета.

7. Получив положительное решение кредитного комитета, кредитный инспектор сообщает клиенту о данном решении и предупреждает, что в течение 3-х месяцев он должен предоставить в банк следующие документы:

предварительный договор купли - продажи;

технический паспорт жилого помещения;

договор дарения;

копия лицевого счета.

8. Документы передаются в юридическую службу, которая дает заключение о правоспособности заемщиков / поручителя /залогодателя - физических лиц.

9. После получения положительного заключения от юридической службы назначается день заключения кредитного договора, в нашем случае - это день сделки купли - продажи квартиры.

10. В назначенный день после получения от продавца квартиры копии расписки о получении части денежных средств за объект недвижимости между Банком и заемщиком заключается кредитный договор, с поручителями - договора поручительства, срочное обязательство, заявление индивидуального заемщика на выдачу кредита наличными, после чего между покупателем и продавцом составляется договор купли - продажи, акт приема - передачи.