Анализ ипотечного кредитования Исилькульского отделения Сберегательного банка Российской Федерации №2231

11. Договор купли - продажи регистрируется в Управлении

Федеральной регистрационной службы по Омской области, после чего наш заемщик Петров С.Я. полученную сумму кредита отдает продавцу квартиры.

12. После получения в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области Свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество (с обременением ипотекой в силу закона), между заемщиком и Открытым страховым акционерным обществом «РЕСО - Гарантия» заключается договор страхования имущества, а также составляется соглашение между Сберегательным банком, «страхователем» и «страховщиком».

Можно выделить основные проблемные направления, в отношении которых необходимо усовершенствовать процесс ипотечного кредитования в Исилькульском отделении Сберегательного Банка Российской Федерации №2231 дополнительный офис 082:

1. Основная проблема во взаимоотношениях заемщика и Банка - это процедура андеррайтинга. Причиной чрезмерной требовательности банка к заемщику является смешение акцентов с объекта на субъект кредитования. По сути, в настоящее время ипотечный кредит Сбербанк выдается не под залог недвижимости, а под залог будущих доходов заемщика, желательно «белых». Кстати, существуют категории лиц, которым, как правило, отказывают в кредите, несмотря на уровень их доходов. Это например, госслужащие, люди творческих профессий, получающие гонорары, практикующие юристы, агенты, работающие за процент, сотрудники силовых структур, охранники и т.д. Считаю необходимым разработать программу кредитования данной группы лиц, так как они составляют достаточно обширную долю потенциальных заемщиков.

Для оптимизации процесса взаимодействия андеррайтера и заемщика необходимо осуществлять работу с помощью профессионального брокера. Ведь задача банка - это, проще говоря, работа с деньгами, в т.ч. и решение непростых проблем по рефинансированию ипотечных кредитов, а задача ипотечных брокеров - работа с клиентами и организация ипотечной сделки «под ключ» от подбора кредитной программы до заключения договора купли - продажи с помощью ипотечного кредита, а также координация и контроль сделки в целом. В перспективе будет целесообразно вынести процедуру за пределы офиса банка. Преимущества работы банка и других участников рынка в режиме «бэк офиса, а ипотечного брокера в режиме «фронт офиса» очевидны: банк сможет значительно экономить на розничной сети, а число заемщиков может быть увеличено многократно.

Одной из проблем в отделениях Сбербанка является учет закладных: сегодня закладная напоминает именной вексель: переход такой закладной от одного владельца к другому фиксируется непосредственно в самой бумаге. В рамках существующего законодательства нельзя осуществлять депозитарное хранение закладных как ценных бумаг. Преимущества такого способа очевидны: при депозитарном учете закладной первичный кредитор мог бы сразу внести ее на свой счет депо по месту своего нахождения, и уже на следующий день она была бы доступна покупателям по все стране. Помимо ускорения, упрощения и удешевления оборота закладных уменьшается и человеческий риск ошибок в передаточных надписях. Для развития рынка закладных, необходимо, чтобы подтверждением перехода

прав по закладным служила выписка из депозитария, осуществляющего хранение закладных. Сегодняшняя бумажная форма закладных - тормоз для решения поставленных программой ипотечного кредитования в Сбербанке задач по объемам предоставления кредитов населению. Без депозитарного (электронного) учета закладных формирование качественного рынка ипотечных продуктов весьма проблематично. Поэтому является очевидным введение электронного учета закладных в Сберегательном банке.

Для дальнейшего эффективного развития рынка ипотечного кредитования необходимо всем банкам, предоставляющим данные услуги населению, в том числе и Сбербанку перейти на общероссийский унифицированный стандарт договора ипотечного кредита / займа (ОУС)/

Общероссийский унифицированный стандарт договора ипотечного кредита / займа признаваемый рынком и регистрационной службой документ (правильнее сказать, система документов). По сути, он близок к Стандартам АИЖК, но по конечному продукту напоминает договор купли - продажи РТС: в подписываемом сторонами сделки документе (договоре кредита / займа) указываются их роль, реквизиты, предмет сделки (адрес и краткое описание жилья), валюта, срок кредита и процентная ставка, вид договора (кредитный договор, заем, долевое строительство при залоге имеющегося жилья и др.). Основные параметры сделки перечислены на одном листе, ее прочее описано в соглашении ОУС, о присоединении к которому стороны упоминают в договоре.

инвестора.

Следующее проблемное направление, в направлении которого Банку следует принимать меры по совершенствованию - это снижение

затрат заемщиков по обслуживанию кредита. Последнее время активно идет процесс снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Структура затрат заемщиков при обслуживании кредита состоит не только из самой процентной ставки, но и услуг банка по перечислению аннуитетных платежей, страхования.

Страхование также является проблемой, как для банка, так и для инвестора: общеизвестно насколько хлопотно обеспечение своевременной ежегодной оплаты заемщиками страховыми компаниями, телефонные переговоры - все это бесполезно, если клиент разгильдяй, и для него задержка исполнения своих обязательств на месяц - пустяковое дело. По - иному это оборачивается для инвестора, управляющего, спецдепозитария и сервисного агента, если закладная такого разгильдяя включена в ипотечное покрытие. Это приводит к дефолту закладной.

Если заемщик все равно платит страховые суммы, не проще было бы основным игрокам ипотечного рынка не снижать процентные ставки, а перевести страхование рисков на залогодержателя. Тем самым уменьшатся затраты заемщиков по обслуживанию кредитов и устранится проблема обеспечения непрерывности страхования ипотечного покрытия. Правила страховых компаний позволяют при наличии согласия заемщика вести страхование рисков залодержателем в свою пользу. А поскольку страхование будет производиться крупными пулами, то уместно ожидать и снижения стоимости страхования. В данном случае рекомендация для отделений Сбербанка может носить следующий характер: не спешить со снижением собственно процентных ставок, а упростить пользование кредитом гражданами, уменьшить на них груз сопутствующих договоров и платежей, оставив только одну заботу - своевременно производить

ежемесячные платежи по погашению кредита. Об остальном пусть болит

голова у профессионалов.

Резон очевиден: упрощаются взаимоотношения сервисного агента со

страховой компанией; снижается риск инвестора; облегчается жизнь заемщика. Решение данных проблем улучшит условия выпуска и

обслуживания ипотечных ценных бумаг.

4.Одна из проблем, над которой следует Банку работать - это отсутствие внутренней информационной базы. Если на этапе выдачи кредитов информация носит частный характер и имеет значение только для внутреннего потребления каждого кредитора, то при развитии сделок купли - продажи качественное отражение данных об ипотечных кредитах приобретает ценность и для внешних пользователей. В таком случае база данных отражает качество всего спектра операций, произведенных при выдаче и обслуживании ипотечного кредита (андеррайтинг, оценка предмета залога, страхование, дополнительное обеспечение и т.д.), и позволяет составить мнение об ипотечных активах, выступающих в качестве предмета транзакций.

В настоящее время внутренняя информационная база российских кредиторов чаще всего представлена в виде простейших таблиц о количестве и объеме выданных кредитов. В большинстве банков аналитические отделы находятся в стадии планирования или формирования. Нередко в банках, имеющих разветвленную региональную сеть, отсутствует единая обновляемая база данных об ипотечном портфеле. Одновременно на рынке уже сформированы достаточно крупные портфели ипотечных кредитов, требующих серьезной аналитической работы и постоянного мониторинга.

Зарождение рынка оборота закладных и пулов ипотечных кредитов формирует потребность в интенсивном обмене достоверной информацией, что невозможно без стандартов данных.

Во-первых, унифицированные стандарты определяют, какую информацию и в каком формате должны содержать эти данные.

Во-вторых, стандарты позволят сделать портфель ипотечных кредитов

понятным как для внутренних, так и для внешних пользователей. Внешними пользователями в данном случае являются инвесторы, рейтинговые агентства, другие контрагенты. В качестве внутренних пользователей

выступают аналитические и исследовательские отделы кредиторов, а в итоге - их акционеры.

В-третьих, стандартизация данных необходима для создания и развития качественной аналитики ипотечных портфелей и управления рисками.

В-четвертых, единый формат позволит сделать данные об ипотечных кредитах сопоставимыми, что является важным фактором при принятии инвестиционных решений.

В-пятых, унификация данных позволяет в значительной степени сократить издержки времени при обработке и анализе информации.

В-шестых, наличие информации, приведенной к единому знаменателю, будет способствовать повышению информационной открытости и прозрачности рынка ипотечного кредитования.

С одной стороны, единый формат данных имеет самостоятельное значение, а с другой - является важной составной частью общего процесса стандартизации рынка ипотечного кредитования. При взаимодействии сторон транзакции также сможет возникнуть проблема неоднозначной трактовки одного и того же показателя или термина. Именно поэтому Стандарты данных подразумевают не только наличие полей с одинаковыми наименованиями, но и их единое понимание. Что касается практики, необходимо понимать, в чем заключается различие понятий «аналитическая информация» и «операционная информация». То есть информация, формируемая кредитором в целях обслуживания и учета ипотечных кредитов, не соответствует требованиям, предъявляемым к аналитической информации. Аналитическая информация должна содержать исчерпывающие данные об основных параметрах ипотечного кредита и формироваться таким образом, чтобы внешний пользователь мог сделать обоснованное заключение о качестве ипотечного кредита и / или совокупности кредитов.

База данных, которую рекомендовано иметь в банке, может включать статические и динамические показатели. Статические данные содержат

информацию, зафиксированную на определенную дату, динамические отражают изменение показателей во времени (например, динамика ежемесячных платежей с учетом долгосрочных погашений и просроченных платежей и т.д.). Представленные данные об ипотечных кредитах, составляющих ипотечные портфели и пулы. Как в статике, так и в динамике, позволяют применять системный подход при анализе и управлении рисками.

Ипотечные программы на сегодняшний день имеют многие коммерческие банки, программы которых действуют в соответствии с федеральным законодательством и существенно ни по процентным ставкам, ни по условиям предоставления ипотечных кредитов не отличаются друг от друга. Большинство банков, сделало ипотеку приоритетным банковским продуктом, о чем свидетельствует увеличивающийся в течение двух последних лет объем выданных ипотечных кредитов.

Итак, в отношении Омского отделения Сберегательного Банка рекомендовано: провести упрощение процедуры андеррайтинга, сформировать механизм сотрудничества с риэлторскими компаниями ипотечными брокерами, перейти на электронный учет закладных, снизить затраты заемщиков, сформировать внутреннюю информационную базу для проведения оперативного анализа. Разработанные в ходе работы рекомендации необходимы для Сбербанка, для дальнейшей эффективной работы на рынке ипотечного кредитования, но могут быть использованы и в практике других банков.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Решение жилищной проблемы путем повышения доступности жилья для населения и увеличения доли собственников является важнейшей социально - экономической предпосылкой стабилизации современного российского общества. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства жилья основным источником средств, направляемых на улучшение жилищных условий, являются ипотечные банковские кредиты.

В данной работе была поставлена следующая цель: изучение проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России, и разработка рекомендаций по их устранению. В ходе работы были даны определения понятий ипотечного жилищного кредитования, функционирования рынка ипотечного кредита, механизма взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования; изучено законодательство Российской Федерации, регламентирующее деятельность субъектов рынка ипотечного кредитования; описаны условия и порядок предоставления ипотечного кредита в Исилькульское отделение №2231 дополнительный офис 082 Сбербанка России ; проведен анализ ипотечного рынка в России; обозначен круг проблем развития ипотечного кредитования в Российской Федерации в целом, и ипотечного кредитования в частности в отделении Сбербанка; разработаны рекомендации по устранению выявленных проблем развития ипотеки.

Ипотечный кредит - это денежная сумма, которая выдается банком заемщику на приобретение жилья под залог этой недвижимости. Недвижимость приобретается в собственность заемщика и остается в залоге у банка до полного погашения взятого кредита. Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось в 90-х годах прошлого века.

На основании ипотечного законодательства на различных уровнях

предпринимаются попытки привлечь денежные средства населения. Для этого и федеральные власти, и власти Российской Федерации, а также основные участники рынка ипотечного кредитования разрабатывают различные схемы по привлечению источников финансирования ипотечных кредитов. В настоящий момент в регионах Российской Федерации представлен широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако, по основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов кредитования: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программы льготного ипотечного кредитования.

Ипотечные программы на сегодняшний день имеют многие коммерческие банки, программы которых действуют в соответствии с федеральным законодательством и существенно ни по процентным ставкам, ни по условиям предоставления ипотечных кредитов не отличаются друг от друга. Большинство банков сделало ипотеку приоритетным банковским продуктом, о чем свидетельствует увеличивающийся в течение двух последних лет объем выданных ипотечных кредитов.

Проблемы, возникающие при ипотечном кредитовании обширны: основная проблема - это активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен на недвижимость и делает ее недоступной для большинства населения. Несовершенство, а порой и отсутствие законодательной базы в отношении ипотечного кредитования является серьезным препятствием на пути развития российской ипотеки. К актуальным проблемам ипотеки в Российской Федерации также относятся: высокие процентные ставки по кредитам, недостаточные финансовые ресурсы российских банков, высокие транзакционные издержки, отсутствие должной защиты прав кредиторов, в данном случае банков, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья, неразвитость такого финансового инструмента как секьюритизация, небольшое количество ипотечных ПИФов, отсутствие заинтересованности у иностранных инвесторов.

В условиях финансово-экономического кризиса в полной мере проявились слабые места и уязвимость отечественного рынка ипотечного кредитования, во многом исчерпавшего ресурсы для интенсивного роста в будущем. Выход рынка ипотечного кредитования на качественно новый уровень развития подразумевает применение ряда инновационных для российского рынка финансовых инструментов, хорошо зарекомендовавших себя в развитых странах, в первую очередь в Западных Европе и США. Закладные листы (covered bonds) - один из наиболее популярных механизмов рефинансирования ипотечных кредитов, прочно удерживающий пальму первенства в странах континентальной Европы.

В связи с нынешней экономической ситуацией в мире, а в частности в России, произошло значительное уменьшение платежеспособности населения, что приводит к тому, что заемщики зачастую отказываются от приобретенных квартир. Проблема неплатежей по ипотечному кредиту резко возросла; стала очень серьезной и актуальной на сегодняшний день.

Для решения существующих проблем необходимо: совершенствование законодательства в отношении ипотечного кредитования, увеличение объемов возводимого жилья, снижение банками процентных ставок, снижение транзакционных издержек, развитие рынка ипотечных ценных бумаг, привлечение иностранных инвесторов, внедрение новых финансовых инструментов, и, конечно же, увеличение доходов потенциальных заемщиков.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно - правовые акты

Гражданский кодекс Российской Федерации ч. 1 от 30.11.1994 № 51 - ФЗ, в ред. от 26.06.2007.

Жилищный кодекс РФ, принят ГД 22.12.2004 г., в ред. от 18.10.2007 г. № 230 - ФЗ.

Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998, в ред. от 26.06.2007 г. №102 - ФЗ.

Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, принят ГД 22.12.2004 г., в ред. от 16.10.2006 г. №160 - ФЗ.

Федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997, в ред. от 23.11.2007 г. №122 - ФЗ.

Постановление Правительства РФ №675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» о 17.01.2001г, в ред. от 30.12.2006г.

Правила кредитования физических лиц Сбербанком России и его филиалами, ред. 3, с учетом изм. 229-3/3-р от 04.03.2005 г.

Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости (с учетом Изменений №1040-3 /1-р от 20.03.2006 г.; 1040-3/2-р от 09.02.2007 г.).

Учебная и научная литература

Буйлов М.А., Дмитриева Е.В. С акцентом на проценты // Коммерсант, Деньги. - 2007. - №4. - С.12-24.

Головин О.Л., Грызенкова Ю.В. Развитие образовательной инфраструктуры ипотечного рынка в России // Финансы и кредит. - 2006. - №4. - с. 48-52.

Головин О.Л., Грызенкова Ю.В. Развитие образовательной инфраструктуры ипотечного рынка в России // Финансы и кредит. - 2006. - №13. -С.48-52.

Губейдулина Г.Р. Ипотечная упаковка // Ведомости. - 2007. - № 7. - с.511.

Дедюхова И.А. Перспективы развития ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - 2007. -№1. - С.32-39.

Ж'. Банковское дело. 2' 2009. Ст. Ипотека: возможности роста исчерпаны. Что дальше? И.Б. Федоров с.68.

Ипотека: Жилье в кредит / Г.А. Цылина. - М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2001. - 358 с.

Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью / А.Е. Русецкий. - М.: Эксмо, 2007. - 176 с.

Ипотека: просто о сложном (Д.А. Шевчук. - М.: Гросс - Медиа: РОСБУХ, 2008. - 376 с. - (Жилищный вопрос). - ISBN 978-5-476-00711-1.

Ипотека: Учебно - практическое пособие / Под ред. д. э. Н. проф. В.З. Черняка. - М.: Издательство РДЛ, 2003. - 272 с.

Ипотечное кредитование в вопросах и ответах А.Н. Багаев. - Ростов н / Д: Феникс, 2006. - 144с. (Качество жизни).

Общая теория денег и кредита: Учебник / Под ред. Е.Ф. Жукова. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2005. - 583 с.

Пашков Д.Б. Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья (Жилищное право. - 2006 №6).

Симонов Ю.Ф. Ипотека:100 вопросов и ответов: Учеб. Пособие. - М.: ЮНИТИ, 2006. - 389 с.

Симонов Ю.Ф. Ипотека для всех: Учеб. Пособие. - М.: ЮНИТИ, 2004. - 498с.

Тенденции и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в России [Текст]: монография / В.А. Савинова. - СПб.: Изд-во С. - Петерб. гос. Ун-та экономики и финансов, 2008 - 200 с.

Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. - М.: КНОРУС, 2009. - 304 с.

Размещено на Allbest.ru