Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Теоретические основы статистического исследования ипотечного кредитования и его роль в развитии рынка недвижимости

1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования

1.2 Этапы развития института ипотеки в зарубежной и отечественной практике

1.3 Роль ипотечного кредитования в экономической системе

2. Анализ ипотечного кредитования в Самарской области

2.1 Система показателей ипотечного кредитования

2.2 Статистический анализ динамики показателей ипотечного жилищного кредитования

2.3 Проблемы ипотечного кредитования

2.4 Перспективы развития ипотечного кредитования в Самарской области

2.5 Разработка механизма стратегии развития ипотечного кредитования

2.6 Реализация стратегии развития ипотечного кредитования

Выводы

Список использованной литературы

Приложение



Введение

Самым доступным механизмом предоставления жилья в мире, а на сегодняшний день и в России, является ипотека, т.е. передача кредитору заемщиком права на недвижимость в качестве обеспечения ссуды.

Ипотека традиционно служит в странах с рыночной экономикой одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота, эффективным инструментом поддержания на должном уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов, да и к тому же одним из наиболее безотлагательных средств, обеспечивающих переход национальных богатств в руки ответственно и эффективно действующих собственников, формирование в обществе деловой элиты, способной решать сложные проблемы современной экономики адекватными методами.

Ипотека становится одним из активных рычагов, направленных на формирование рынка доступного жилья, что способствует развитию экономики, потому что квартира - это и цемент, и бетон, и металл, и мебель, и бытовая техника, и сантехника. Увеличение предложения и отдача от строительного рынка влечет за собой развитие рынка параллельных секторов экономики, особенно если учесть, что основная часть строительных материалов сегодня - отечественная.

Обеспечение своих граждан жильём, доступным по цене и по способу приобретения является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики. В настоящее время, когда значительно сократилось государственное бюджетное финансирование на жилищное строительство, необходимость жилищного ипотечного кредитования особенно велика.

Развитие ипотечного кредитования в России как эффективно действующей системы является одной из приоритетных задач национальной экономики. С одной стороны, целью развития системы ипотечного кредитования является, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых эффективных на сегодняшний день способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Оно формирует условия для устойчивого роста российской экономики путем вложения средств в строительство, развитии смежных с ним отраслей, а также создания новых рабочих мест и вовлечения в оборот неликвидных сбережений. Также ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе. Таким образом, вопросы развития ипотечного кредитования в современной России являются весьма актуальными.

Важность развития механизма ипотечного кредитования в России обусловлена следующим. Ипотечное кредитование, во-первых, позволяет населению приобрести недвижимость, не имея необходимого размера собственных средств. Во-вторых, ипотека способствует росту объемов продаж недвижимости. Это, в свою очередь, стимулирует рост строительной отрасли и увеличение объемов производства строительных материалов. В-третьих, секьюритизация ипотечных кредитов позволяет банкам привлечь дешевые долгосрочные денежные средства, что особенно важно в современных условиях.

Проблемам ипотечного кредитования коммерческими банками посвящено много публикаций отечественных и зарубежных авторов: Аверьяновой Т.А., Балабанова И.Т., Лаврушина О.И., Назарова В.Б.

Актуальность темы определяется тем, что ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

Цель работы - выявить проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Самарской области.

В соответствии с поставленной целью в работе необходимо решить следующие задачи:

- определить сущность ипотечного кредитования;

- выявить особенности организации процесса ипотечного кредитования;

- рассмотреть зарубежный опыт ипотечного кредитования;

- проанализировать структуру и динамику ипотечного кредитования в России и Самарской области;

- выявить проблемы развития ипотечного кредитования;

- предложить стратегию развития ипотечного кредитования в Самарской области.

Предметом исследования в данной работе является ипотечное кредитования, его проблемы и перспективы развития. Объектом работы является жилищное кредитование в Самарской области, ОАО «РОСТ БАНК».

Информационной базой исследования является: нормативно- правовые акты Банка России, материалы печатных и электронных деловых и специализированных изданий по исследуемой тематике, аналитических обзоров рынка; Интернет; материалов маркетинговых и консалтинговых компаний.

Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы. Работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы и приложений.

1. Теоретические основы статистического исследования ипотечного кредитования и его роль в развитии рынка недвижимости

1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования

В настоящее время понятие «ипотечное кредитование» достаточно прочно вошло в экономическую жизнь России. Сущность ипотечного кредитования базируется на сущности такой экономической категории как ипотека.

Развитие ипотечного кредитования в России датируется XVIII веком и имеет богатую историю. В 1754 году были созданы первые кредитные учреждения в Москве и Санкт-Петербурге.

Термин «ипотека» имеет греческие корни: hypotheke - залог, заклад. В современных словарях авторы трактуют ипотеку как «залог недвижимости с целью получения ссуды, ипотечного кредита», «заклад недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир», «залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды». Коробова Г.Г. Банковское дело: Учебник / Коробова Г.Г. - М.: Экономистъ, 2012. С.210.

Более ясное понятие ипотеки, с точки зрения осуществления процесса банковского кредитования, на взгляд авторов, дает Е.Ф. Жуков: «ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю)» Банки и небанковские кредитные организации и их операции: Учебник / Под ред. Е.Ф. Жукова. - М.: Вузовский учебник, 2011. С.178.. Вместе с тем ИЕ.Ф. Жуков допускает и другие возможные определения ипотеки, например, «ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости». С последним определением ипотеки сложно согласиться, поскольку понятия «кредит» и «ипотека» являются все же разными экономическими категориями.

Основанием для возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, в соответствии с которым одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

В основе понятия ипотечного кредита лежит определение кредита (от лат. creditum - ссуда, долг и credere - доверие, верить). Под кредитом подразумевается «предоставление в долг денег или товаров на условиях возвратности и, как правило, с уплатой процента», при этом банковский кредит - «денежная ссуда, выдаваемая банком на условиях возвратности и оплаты кредитного процента» Лаврушин О.И. Банковское дело: Учеб. пособие. - М.: Банковский и биржевой центр, 2011. С.156..

Ипотечный кредит (с англ. mortgage credit, real estate loan) - способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости. Савина А.А. О перспективах ипотеки в России // Адвокат. - 2012. - №1. - С.41.

Предметом ипотеки может служить не только сама недвижимость, но и право ее аренды, однако не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота.

Основное назначение ипотеки - обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование). Система ипотечного кредитования существует в мире уже многие годы. За это время в разных странах сформировалась универсальная система, в соответствии с которой под ипотечным кредитом понимается сумма, выдаваемая сроком на 10-40 лет под 3-15% годовых.

Ипотека является:

во-первых, финансовым механизмом создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства;

во-вторых, дополнительным инструментом обеспечения оборота и перераспределения имущества в случаях, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно;

в-третьих, инструментом создания многопорядкового, мультиплицируемого капитала на основе закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Ипотека несет в своем содержании две составляющие - экономическую и правовую.

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

В правовом отношении ипотека - залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает Логинов М.П. Теоретические аспекты системы ипотечного жилищного кредитования в условиях России // Финансы и кредит. - 2011. - №4(172). - С.30-34.:

1) отношения собственности;

2) кредитные отношения;

3) финансовые отношения.

Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владения, до момента окончания платежей подолгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:

1) Обязательность обеспечения залогом.

2) Длительность срока предоставления кредита.

3) Целевой характер.

4) Ипотечный кредит является относительно низкорисковой банковской операцией.

5) Нотариальное заверение и государственная регистрации.

Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную, удостоверяющую права залогодержателя на недвижимое имущество и являющуюся ценной бумагой со всеми присущими ей признаками - обособленность имущественных прав, документарность и обращаемость. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.

Система ипотечного жилищного кредитования - это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов Осадченко И.В. особенности рефинансирования вторичного рынка ипотечного кредитования // Финансы и кредит, 2011. - №28. - 23..

Схематично ипотечное кредитование можно представить следующим образом. Выдавая клиенту кредит, банк заключает с ним кредитный (основной) договор и договор об ипотеке (дополнительный), беря, таким образом, в залог какое-то недвижимое имущество, рыночная стоимость которого обычно превышает размер кредита. При этом оно остается в собственности самого залогодателя - он же клиент банка. В залог может оформляться и недвижимость, на строительство которой выдается кредит. Тем самым банк страхует себя от риска на случай отсутствия платежеспособности должника, при наступлении которого он вправе реализовать заложенное имущество и возместить собственные затраты либо оформить заложенное имущество себе в собственность.

Система ипотечного жилищного кредитования в России должна состоять из пяти сегментов:

1) рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;

2) первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;

3) вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая, аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты;

4) рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов;

5) страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

Механизм реализации ипотечного кредитования включает финансово-кредитную и организационно-техническую базы решения проблемы.

Финансово-кредитная база предусматривает комплексное использование собственных сбережений граждан, бюджетных и внебюджетных средств, банковских и других кредитных ресурсов.

Организационно-техническая база предусматривает определение функций, выполняемых субъектами системы при реализации механизма ипотечного кредитования, и добровольное объединение организационных, производственных и финансовых возможностей всех субъектов процесса производства строительных материалов и строительства жилья с учетом интересов участников, т.е. должен существовать системный подход при решении проблемы удовлетворения потребности в жилье.

Следует отметить, что каким бы ни был механизм получения ипотечного кредита, он предусматривает обязательное страхование. Страхуются следующие риски: неплатежеспособность, здоровье заемщика, сохранность жилья. Система ипотечного кредитования представляет большой интерес для страховщиков, так как это долгосрочный и выгодный источник средств.

В настоящее время в России нет официального разделения граждан по типам заемщиков, градация идет в плане нуждаемости, для приобретения социального жилья. Отсутствие государственной политики интегрированного подхода к решению жилищной проблемы разных категорий заемщиков приводит к смешиванию различных стратегий и метанию между выбором для России зарубежных моделей системы ипотечного жилищного кредитования Логинов М.П. Теоретические аспекты системы ипотечного жилищного кредитования в условиях России // Финансы и кредит. - 2011. - №4(172). - С.30-34..

Для обеспечения эффективных кредитных отношений в жилищной сфере необходимо предусматривать различные условия предоставления ипотечных кредитов разным типам заемщиков. Необходимо выделить следующие типы заемщиков:

- с большим и постоянным доходом, которые могут брать кредит в банке с высокой надежностью выплат за период погашения ссуды;

- с меньшим доходом, но работающие в высокодоходных организациях или фирмах, гарантирующих своевременность выплат (средний класс);

- со средним или низким доходом, нуждающиеся в субсидировании за счет государства;

- с доходом на уровне прожиточного минимума, нуждающиеся в социальном жилье. Как правило, первый тип заемщика в основном не нуждается в поддержке государства, решил свои потребности в жилье, приобретает только элитное жилье.

Следует отметить, что в федеральном законодательстве нет единого определения ипотеки, что не позволяет единозначно закрепить ее сущность.

В Законе об ипотеке содержится понятие договора о залоге недвижимого имущества (ипотеке). При этом определено, что «по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя».

В Федеральном законе «О залоге» Федеральный закон от 29 мая 1992г. №2872-1 (в ред.) Закон РФ «О залоге» СПС КонсультантПлюс. Версия Проф-2014. определено, что «..ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им..».

В постановлении Правительства РФ от 11 января 2000г. №28 (в ред. от 8 мая 2002г. «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" СПС КонсультантПлюс. Версия Проф-2014. (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ) содержится определение ипотечного жилищного кредита, под которым понимается кредит или заем, предоставленные на срок три года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспеченного обязательства».

Помимо напрямую регулирующих процесс ипотечного кредитования нормативно-правовых и законодательных актов, существует ряд региональных законодательных актов, принимаемых в регионах Российской Федерации в области ипотечного кредитования. В большинстве субъектов РФ приняты соответствующие законы, целевые Стратегии, положения о развитии системы ипотечного кредитования на их территории. Муниципальные образования также могут принимать различные правовые акты по регулированию процесса ипотеки, однако, понятийный аппарат и подходы к регулированию отношений, возникающих в процессе ипотечного кредитования, существенным образом отличаются. По степени развития правового регулирования ипотечного кредитования в различных субъектах РФ можно выделить три группы регионов. Буров В.С. О совершенствовании законодательства об ипотеке / В. С. Буров // Законодательство и экономика. - 2011. - № 12. - C. 55-57.

Первая группа характеризуется высоким уровнем проработанности регионального законодательства, регулирующего ипотечное кредитование, которое дополняет федеральное. К таким субъектам могут быть отнесены Владимирская, Ленинградская, Рязанская, Пензенская области и ряд других.

Во вторую группу могут быть отнесены те субъекты, в которых роль в регулировании и развитии ипотеки посредством региональных законов и программ превалирует над федеральными. К таким субъектам могут быть отнесены г.Москва, Приморский край, Московская, Кировская, Волгоградская область, Краснодарский и Алтайский края, Республики Кабардино-Балкария, Дагестан, Марий-Эл и др.

В третью группу входят те субъекты, в которых ипотека регулируется практически только федеральным законодательством.

При этом в региональном законодательстве, как и в федеральном, содержатся различные понятия ипотеки. Чаще всего под ипотечным жилищным кредитованием понимаются отношения, складывающиеся в процессе предоставления кредитов (займов) в целях приобретения жилья, обеспеченных залогом жилых помещений, исполнения договорных обязательств субъектами ипотечной системы, обращения взыскания на предмет залога и его реализации с публичных торгов. В Законе Самарской области под ипотечным кредитованием понимается «предоставление гражданам целевых займов специализированными областными ипотечными организациями для приобретения, строительства и реконструкции жилья и объектов инженерной инфраструктуры под ипотеку, а также кредитов, предоставленных банками или иными кредитными организациями на основании договоров со специализированными областными ипотечными организациями». Фиошин А.В. К вопросу о совершенствовании правового регулирования ипотеки земельных участков // Юрист. - 2012. - № 3. - C. 14-17. В Республике Мордовия под жилищной ипотекой понимается комплекс мер, предназначенных для обеспечения граждан жильем с помощью ипотечного жилищного кредитования, включая государственную поддержку граждан при ипотечном жилищном кредитовании и обеспечение заемщиков жильем в случае обращения взыскания на заложенное имущество.

По нашему мнению, данные понятия порождают различное восприятие сущности ипотечного кредитования и затрагивают разные аспекты процесса, но не описывают его полностью. Несомненно, что ипотека - это кредитные отношения между субъектами ипотечного процесса, направленные на обеспечение одной из сторон - заемщика - необходимыми финансовыми ресурсами, предоставляемые на условиях кредитования под залог недвижимости. При этом важными являются социальные аспекты правового регулирования ипотеки, которые недостаточно нормативно проработаны в настоящий момент. Бадырханов А.М. Нормативно-правовое обеспечение ипотечного жилищного кредитования в России // Аудит и финансовый анализ. - 2010. - №5. С.5.

Следует отметить, что опыт правового регулирования отношений, возникающих при ипотечном кредитовании, в первую очередь, жилья, в России только начинает накапливаться, так как в советский период широкого распространения такой формы кредитования строительства и приобретения жилья не наблюдалось. В связи с этим, действующие сегодня в данной области правовое регулирование ипотечного кредитования имеет отдельные недостатки, сказывающиеся на интересах участников ипотечного жилищного кредитования, вызывая недоверие к ипотеке как способу улучшения жилищных условий.

Совершенствование законодательной базы об ипотеке на современном этапе должно осуществляться с учетом состояния других правовых институтов о земле, ценных бумагах и т.д., так или иначе затрагивающих проблемы ипотеки.

Таким образом, в настоящее время вопросы нормативно-правового обеспечения ипотечного жилищного кредитования нуждаются в дополнительном внимании и поддержке со стороны государства. На федеральном уровне недостаточно точно сформирован понятийный аппарат, что затрудняет реализацию ипотечного кредитования в регионах, следовательно, необходимо в нормативных документах федерального уровня уточнить понятие ипотеки и ипотечного жилищного кредитования.

1.2 Этапы развития института ипотеки в зарубежной и отечественной практике

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х годах XVIII веке. Ими стали государственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивала специальная комиссия, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60-70% стоимости имущества Банки и небанковские кредитные организации и их операции: Учебник / Под ред. Е.Ф. Жукова. - М.: Вузовский учебник, 2011. - С.383-385..

После реформы 1861 г. были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 г.), который выдавал дворянам ипотечные ссуды на льготных условиях в размере 60% стоимости их имений сроком до 66 лет из расчета низкого процента (5,75%, а с 1897 г. - 3,5%) и предоставлял помещикам отсрочку платежей без взимания процентов. Кроме государственных в России действовали и местные Дворянские банки. Система дворянских банков просуществовала до середины XIX века, когда Александр II запретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки.

Однако ипотечное кредитование в России продолжало развиваться. Вскоре появились новые кредитные учреждения - городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Собственники недвижимости объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около 5%). Кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные бумаги в государственные обязательства (облигации).

В начале XX века Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских ипотечных банков позднее использовали другие страны.

Развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества и, прежде всего земли было приостановлено в октябре 1917г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила ипотечное кредитование.

В настоящее время, спустя 90 с лишним лет, с развитием частных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и других крупных городах России (Санкт-Петербурге, Новосибирске, Самаре) созданы первые ипотечные банки.

Российские ипотечные банки, изучая опыт дореволюционной России и других государств, стараются разработать банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке.

Следующим шагом развития ипотеки стало создание в 1993 г. Ассоциации ипотечных банков, учредителями которой выступили 16 фирм, девять из них - ипотечные банки. Цель ассоциации - лоббирование, поддержка законов об ипотеке, преференции банков, которые занимаются ипотечным кредитованием Банки и небанковские кредитные организации и их операции: Учебник / Под ред. Е.Ф. Жукова. - М.: Вузовский учебник, 2011. - С.383-385..

Ипотечные банки являются важной структурой в области решения жилищной проблемы. Отношение Банка России и правительства России к этой проблеме очень много значит для дальнейшего развития ипотечного бизнеса у нас в стране. Поэтому задача ассоциации - помочь на государственном уровне сформировать поле, на котором могли бы работать ипотечные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.

Постепенно ипотечный кредит завоевывает российский рынок и становится одним из основных видов банковской деятельности.

В настоящее время ипотечное кредитование жилья в России осуществляют несколько ипотечных и коммерческих банков, а также некоторые муниципальные органы.

Ипотека позволяет предпринимателю увеличить долю производительно используемого свободного капитала, землевладельцам - финансировать покупку дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на возведение современных производственных построек и сооружений и т.п., физическому лицу улучшать свои жилищные условия: покупать новое или дополнительное жилье Матюхин Г.Г. Ипотека - от истории к современности // Банковское дело. - 2013. - №1. - С.10..

В наибольшей степени ипотека развита в США, Канаде, Великобритании, Германии, Франции, Швеции.

На сегодняшний день в США, благодаря эффективному использованию государством механизмов ипотечного кредитования в качестве инструментов макроэкономической политики, почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства.

Интересен опыт Венгрии, где процентная ставка снижена до 6-7%, благодаря программе значительного ее субсидирования.

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта залогового кредита и прежде всего ипотеки - ключ к разработке основ концепции залогового кредитования в России. Обращение российских кредитных организаций к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности апробированные в мировой практике финансовые инструменты, в том числе и жилищные ипотечные кредиты.

К мировым классическими моделям ипотечного кредитования относятся, например: одноуровневая и двухуровневая (универсальная) модель.

Чтобы понять сущность двухуровневой и одноуровневой моделей можно привести таблицу 1.1.

Таблица 1.1 Сравнительные параметры моделей кредитования Модели ипотеки // АРОИЖК. - №52. - 2012. - 01 марта.

Сравниваемые параметры	Немецкая модель	Американская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов	Ниже рыночных	Рыночная
Получение кредита	После прохождения сберегательной стадии	Сразу после обращения в банк
Форма привлеченных ресурсов	Сберегательные (депозитивные) счета	Обеспеченные ипотекой ценные бумаги
Основная форма государственной поддержки	Премиальные выплаты по вкладам	Государственные гарантии по закладным
Объемы кредитования	Ограничены объемом сбережений	Ограничены платежеспособностью заемщика
Нагрузка на бюджет	Постоянно	На 1 этапе при становлении системы рынка
Сроки кредитования	8-10 лет	От 15 до 30 лет
Сумма кредита	до 45% от стоимости квартиры	До 100% стоимости квартиры



Одноуровневая модель уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции и т. д. Заметим, что подобная система существовала в дореволюционной России.

В этой модели кредиторами, как правило, являются специально учрежденные кредитные организации - ипотечные банки. Они подлежат государственной регистрации в Центральном банке РФ, который выдает кредитной организации лицензию на осуществление банковских операций. Банк сам выпускает ипотечные бумаги. Для этого механизма характерно соединение функций эмитента ипотечных облигаций, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и ипотечных облигаций в одном лице - в банке.

С учетом действующего законодательства РФ одноуровневая ипотека предполагает наличие следующих обязательных участников: 1) ипотечные банки или иные ипотечные кредитные организации; 2) страховые компании, осуществляющие страхование заложенного имущества; 3) компании по работе с недвижимостью. Одноуровневая модель ипотечного кредитования гораздо ближе российскому законодательству. Будет ли работать она в России, пока неясно.

В немецкой модели вкладчик заключает со специализированными кредитными учреждениями (ипотечно-сберегательный банк) договор, по которому обязуется в течение определенного срока регулярно увеличивать свой вклад в ИСБ до определенной величины. В свою очередь, ИСБ берет на себя обязательство по истечении этого срока выдать ипотечный кредит вкладчику. Ставки по вносимому депозиту и по получаемому ипотечному кредиту ниже рыночных. В Германии роль ИСБ выполняют строительно-сберегательные ассоциации, в США - ссудо-сберегательные ассоциации, в Великобритании - строительные общества.

Применяемая модель в России внешне очень похожа на немецкую, однако внутренне схема имеет принципиально иное содержание. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома.

Двухуровневая модель. По американской модели банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость. Затем банк может продать право требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству. Из «выкупленных» требований по ипотечным кредитам агентство формирует пул, на основе которого выпускает облигации. Таким образом, финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др. Куликов А.Г. Актуальные вопросы развития ипотеки и решения жилищной проблемы / А.Г.Куликов, В.С.Янин // Деньги и кредит. - 2011. - N 12. - С.24-31.

Ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих строгим стандартам агентств. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами:

1) переуступить их вторичным инвесторам;

2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотеки или же права участия в таких пулах;

3) выпустить и разместить ценные бумаги.

За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой, гарантиями и т. п., распределяются между всеми составляющими пул кредитами и соответственно приобретателями участий в пуле.

Модель ипотечной компании используется в Великобритании, США, Австралии. Вклады не привлекаются напрямую ипотечными компаниями, наличные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Однако, выдав заем, они продают его третьему лицу - инвестору. Продажа может осуществляться непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот, а их прибыль складываются из сборов за предоставления кредитов и платежей за их обслуживание. Данная модель предполагает наличие развитого вторичного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. Модель привлекательна тем, что решает проблему долгосрочных финансовых ресурсов. Для России в случае организации такой системы в первую очередь возникнет проблема поиска инвестора и отсутствия развитого рынка ценных бумаг.

В результате анализа наиболее распространенных моделей ипотечного кредитования можно сделать вывод, что механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования очень сложен и требует огромных затрат на свое содержание, что, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для залогодателя. Другим недостатком, являются сложность законодательного регулирования такой модели ипотечного кредитования и, как следствие, невозможность четкого и эффективного регулирования построения по англо-американской модели рынка ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Она требует создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при содействии и контроле за эмиссию ценных бумаг государства. Несмотря на изложенное, в России все-таки предпочтение отдается американской двухуровневой модели ипотечного кредитования Столбов М.И. Кризис на российском рынке ипотеки сквозь призму теории финансового акселератора // Проблемы прогнозирования. - 2011. - N 4. - С.66-77..

Можно сказать, что ипотечное кредитование за рубежом адаптировано к экономике страны, ее традициям. Для большинства стран решение жилищной проблемы является приоритетным, поэтому там всегда имеют место участие государства в ипотечной системе и различного рода льготы и гарантии.

1.3 Роль ипотечного кредитования в экономической системе

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

-· увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

-· активизировать рынок жилья;

-· вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

-· привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

-· обеспечить развитие строительного комплекса;

-· оживить экономику страны в целом. Панфилов А. Ипотечное кредитование в денежно-банковской системе: подходы к прогнозированию / А.Панфилов, А.Моисеев, О.Говтвань // Экономист. - 2013. - N 6. - С.72-79.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Развитие ипотеки позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции-все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные недвижимостью кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков. Чередникова А.О. Оценка эффективности системы ипотечного кредитования / А.О.Чередникова, М.П.Романова // Микроэкономика. - 2012. - N 3. - С.135-139.

Ипотечное кредитование является существенным фактором экономического потенциала страны:

- развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на состоянии реального сектора экономики. Ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны;

- с помощью ипотечного кредита реализуется программа жилищного строительства, достигается непрерывность производства в строительстве. Строительство современного жилья вызывает спрос на многие комплектующие изделия, что стимулирует развитие многих отраслей экономики. Например, производство строительных материалов и конструкций, строительное и дорожное машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. Новый импульс получает развитие транспортной инфраструктуры;

- с помощью ипотечного кредита в систему рыночных кредитных отношений вовлекаются множество предприятий и широкие массы населения - собственники квартир, земельных наделов и другого недвижимого имущества. Благодаря этому государственное финансирование процесса замещается банковским кредитом. Это отвечает интересам общества в целом и отдельных экономических субъектов: повышается уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные финансовые ресурсы;

- будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, что также способствует формированию инвестиционных ресурсов Тавасиев А.М. Банковское дело: управление и технологии: Учеб. пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2011. С.245..

И, наконец, развитие системы ипотечного кредита на рыночной основе способно вывести страну не только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление.

Развитие ипотечного кредитования оказывает также положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. Ипотека оказывает положительное влияние на решение проблемы занятости. С одной стороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы: вследствие жесткой территориальной привязки строительства в производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. С другой стороны, кредитование под залог недвижимости содействует мобильности трудовых ресурсов.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства.

Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом. Лукьянов А.В. Анализ рынка ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - 2010. - N 8. - С.47-50.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Поэтому на данном этапе развития России необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования, так как развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в России.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг- существенный фактор оздоровления экономики;

- рынок недвижимости «связывает» значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором;

- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на состоянии реального сектора экономики. Основной особенностью ипотечного кредита является то, что заемщик может приобрести недвижимость, внеся только часть от ее стоимости (10-20%) в виде первоначального взноса. Остальную сумму выдает банк, при оформлении кредитного договора, срок которого может быть от полугода до 25 лет.

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. К мировым классическими моделям ипотечного кредитования относятся, например: одноуровневая и двухуровневая (универсальная) модель. Применяемая модель в России внешне очень похожа на немецкую, однако внутренне схема имеет принципиально иное содержание.



2. Анализ ипотечного кредитования в Самарской области

2.1 Система показателей ипотечного кредитования

В 2013 г., по данным ЦБ РФ, 657 кредитных организаций предоставили 824,8 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 1353,6 млрд. руб., что превышает объем ИЖК, выданных в 2012 г., на 19,2% по количеству кредитов и на 31,2% в денежном выражении. Поквартальная динамика кредитования (рис. 2.1) свидетельствует об устойчивом росте в последние годы как потребительского, так и жилищного кредитования.

Рис. 2.1. Динамика выдачи кредитов физическим лицам за квартал, 2007-2013 гг.

Однако объем потребительского кредитования в 8778,2 млрд. руб. за 2013 г. превышает объем 2012 г. на21,5%, что меньше соответствующего темпа роста ИЖК.

Доля выданных за IV квартал 2013 г. ИЖК в объеме потребительских кредитов выросла на 2,2 п.п. по сравнению с аналогичным периодом 2012 г. и достигла 18,2%, оставаясь все еще меньше на 0,3 п.п. докризисного значения IV квартала2008 г. Тенденция снижения доли необеспеченных жилищных кредитов (НЖК) в объеме ЖК сохранялась с некоторыми колебаниями в 2013г. Доля НЖК в объеме ЖК в IV квартале 2013 г. превысила долю НЖК относительно IV квартала предыдущего года на 0,3 п.п. (рис. 2.2).

Рис. 2.2. Динамика соотношений между объемами потребительского и жилищного кредитования, 2007-2013 гг.

Эта тенденция сохранится, скорее всего, и в 2014 г. вследствие политики ЦБ РФ, направленной на рост требований к резервам по необеспеченным кредитам (Положение №254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности»).

Рис. 2.3. Динамика количества объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем (шт.), и доли объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, 2010-2013 гг.

По данным Росреестра, представленным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (ОАО «АИЖК») (рис. 2.3), в III квартале2013 г. доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, увеличилась относительно III квартала2012 г. на 3,6 п.п. и составила24,6%, т.е. 1/4 квартир была приобретена с использованием ипотеки.

Количество прав собственности на жилые помещения, зарегистрированных в сделках с жильем, в эти же сроки уменьшилось на1,6% и составило 1,1 млн правовых актов.

Несмотря на спад в темпах роста экономики РФ, объем предоставленных в 2013 г. ИЖК в процентах от соответствующего значения ВВП увеличился до 2,0% против 1,7% за2012 г. и превысил наибольшее предкризисное значение за 2007 г. на 0,35 п.п. (рис. 2.4). Задолженность по ИЖК на 1 января 2014 г. составила 4,0% от соответствующего ВВП, что на 0,78 п.п. превышает значение за2012 г. Однако в послекризисном 2012 г. задолженность по ипотеке в США достигла 60% ВВП, или 9,5 трлн долл. По Евросоюзу доля ипотечных кредитов в ВВП в среднем составила51,7%, в Великобритании - 84%, в Испании- 62%, в Германии - 45%, в Нидерландах и Дании превысила 100%. Российский уровень развития ИЖК был ниже США в 15 раз и в 13 раз уступает ЕС.

Рис. 2.4. Динамика ипотечного жилищного кредитования, % ВВП, 2005-2013 гг.



В 2013 г. задолженность по ИЖК в рублях увеличилась на35,3% по сравнению с 2012 г. и составила 2536,4 млрд. руб. (рис. 2.5). Несмотря на рост портфеля ИЖК в рублях, его качество повысилось, поскольку просроченная задолженность по кредитам в рублях (25,4 млрд руб.) уменьшилась на 7,6% относительно 2012 г. и на 0,15 п.п. до 1,0% от остаточной задолженности. Качество портфеля ИЖК в иностранной валюте, напротив, ухудшилось, и в этот же период, несмотря на то что остаточная задолженность по ИЖК в иностранной валюте уменьшилась на9,0% и составила 111,8 млрд.руб., просроченная задолженность (14,1 млрд руб.) увеличилась как в денежном выражении на 0,2%, так и в процентах от остаточной задолженности на 0,26 п.п. до 12,6%.