Анализ ипотечного кредитования в Самарской области

Доля суммарной просроченной задолженности от суммарной остаточной задолженности снизилась и на 1 января 2014 г. составила 1,5%.

Рис. 2.5. Динамика остаточной и просроченной задолженностей по ипотечным жилищным кредитам, 2008-2013 гг.

Качество портфеля ИЖК улучшилось также и по оценке задолженностей по срокам задержки платежей. На1 января 2014 г. доля задолженности без просроченных платежей (2648,3 млрд руб.) в общей сумме задолженности составила96,1%, что на 0,12 п.п. больше, чем на 1 января 2013 г. Доля задолженности по ИЖК с просроченными платежами свыше 180 дней (задолженность по дефолтным кредитам) в общей сумме задолженности на1 января2014 г. была на уровне1,8%, на0,48 п.п. меньше, чем на 1 января предыдущего года (рис. 2.6).

Средневзвешенная ставка по выданным в течение месяца ИЖК в рублях снизилась с 12,9% в марте 2013 г. до 11,9% в ноябре и увеличилась до 12,1% в декабре 2013 г. Средневзвешенный срок кредитования по выданным в течение месяца ИЖК в рублях имел наибольшее значение (15,1 года) в январе 2013 г. и наименьшее (13,9 года) - в октябре 2013 г. (рис. 2.7). В I квартале 2013 г. репрезентативная процентная ставка по ИЖК в Швеции составила 2,7%, в Германии - 2,8%, в Испании - 2,9%, во Франции - 3,0%, в Великобритании - 3,5%, в Польше- 6,0% и в Венгрии- 11,2%. В начале 2013г. инфляция в ЕС составляла 1,8-2,0%. Таким образом, в еврозоне разница между ипотечной ставкой в 3,0% и инфляцией - всего 1%, а в России - примерно 5,5%.

Рис. 2.6. Динамика задолженности по ИЖК по срокам задержки платежей, 2010-2013 гг.

Средневзвешенная ставка по выданным с начала года ИЖК в иностранной валюте на 1 января 2014 г. снизилась до 9,6% относительно максимального в 2013 г. значения в 10,1% на 1 июня2013 г. Средневзвешенный срок кредитования по выданным с начала года ИЖК в иностранной валюте на 1 января2014 г. составил12,7 года.

Ипотека как первоочередное средство приобретения жилья становится привлекательной, когда схемы накопления дают процентные ставки выше, чем процентная ставка по ипотеке. В этом случае приобретатели жилья, даже имея свободные средства, предпочтут взять ипотеку, а свои свободные средства использовать для накопления, что чрезвычайно важно для экономики.

Рис. 2.7. Средневзвешенные ставка и срок кредитования по ИЖК в рублях, выданным в течение месяца, 2010-2013 гг.

Возможна иная ситуация, когда рост цен на жилье превышает платежи по ипотеке. В этом случае ипотека становится не услугой приобретения жилья, а финансовым механизмом выгодного инвестирования средств, даже при минимальном их наличии. Риски предоставления кредита падают, появляется класс необеспеченных заемщиков, ипотечный бум усиливает рост цен на жилье. В итоге - угроза финансового ипотечного кризиса.

В 2013 г. доля выданных с начала года в иностранной валюте ИЖК в общем объеме ИЖК и доля задолженности по ИЖК в иностранной валюте в общей задолженности продолжили снижение и на 1 января 2014 г. составили 1,1 и 4,2% соответственно. Доля просроченной задолженности по ИЖК в иностранной валюте от суммарной просроченной задолженности варьировала в 2013 г. от 33,5 до 36,0%, составив на 1 января 2014 г. 35,6%, что свидетельствует о существенно более низком качестве ИЖК в иностранной валюте относительно рублевых кредитов.

Доля первой группы из пяти кредитных организаций с наибольшими активами в общем объеме предоставленных за 2013 г. ИЖК составила 72,2%, прибавив 6,23 п.п. относительно 2012 г. (рис. 2.7) и 18,46 п.п. относительно 2011 г., что свидетельствует о продолжающейся монополизации ипотечного рынка. Соответственно доли остальных групп кредитных организаций сократились. При снижении доли просроченной задолженности в общей задолженности по РФ - 1,5% в 2013 г. против 2,1% в 2012 г. - вторая группа «лидирует», сохраняя в 2013 г. наибольшее значение доли просроченной задолженности (3,0%), т.е. у нее наиболее рискованный портфель ИЖК. На 1 января 2014 г. две первые группы охватывают 80,1% рынка ИЖК (рис. 2.8).

Рис. 2.8. Динамика объемов ИЖК, выданных физическим лицам, и просроченной задолженности по группам кредитных организаций, ранжированных по величине активов

По экспертной оценке ОАО «АИЖК», в 2013 г. доля ИЖК в приобретении жилья на первичном рынке, в том числе и строящегося жилья, росла и в январе - ноябре 2013 г. составила 30% общего объема ИЖК, превысив показатель 2012 г. на10 п.п. На 1 июля 2013 г. досрочно было погашено средствами заемщиков ИЖК на сумму113,1 млрд.руб., что на4,1% больше, чем на1 июля прошлого года. Эта сумма составила20,8% объема предоставленных в 1-м полугодии ИЖК и 77,7% - в общем объеме досрочно погашенных ИЖК, что на 0,04 п.п. меньше, чем в1-м полугодии 2012 г. Средствами, полученными от реализации заложенного имущества, было досрочно погашено ИЖК на сумму 1,6 млрд руб., что на20,5% меньше, чем за 1-е полугодие 2012 г.

В 2013 г. ОАО «АИЖК» снизило объем рефинансирования ИЖК в рублях (32,7 тыс. кредитов на сумму 48,0 млрд руб.) в денежном выражении на 21,3%, а в количественном - на 28,1% относительно 2012 г. Ставка выкупа агентством закладных составила при этом за январь - ноябрь 11,0% (по продуктам: «Стандарт», «Новостройка», «Молодые учителя - стандарт», «Молодые ученые» и «Военная ипотека»), что на 1,47 п.п. меньше, чем средневзвешенная за этот же срок ставка, по данным ЦБ РФ.

ОАО «АИЖК» переключает часть ресурсов на прямую поддержку жилищного строительства и отработку программ такой поддержки. За период с 01.10.2009 г. по 01.11.2013 г. в рамках Стратегии «Стимул» агентством приняты обязательства на сумму 95,8 млрд руб., из которых 37,2 млрд руб. вложены в исполнение обязательств. Из 48,5 млрд руб., выданных банками юридическим лицам кредитов на жилищное строительство в рамках указанной Стратегии под среднюю ставку 13,2%, ОАО «АИЖК» рефинансировало кредиты на сумму 47,9 млрд руб. по ставке рефинансирования 7,8%.

При средней рыночной стоимости 1 кв. м типового жилья в регионах - участниках Стратегии «Стимул» в56 130 руб. (II квартал2013 г.) средняя цена продажи в рынок, заявленная участником этой Стратегии, составила63 213 руб. за 1 кв. м. Российская экономика в 2013 году. Тенденции и перспективы. Выпуск 33. Издательство Института Гайдара. - М.: 2014. С.187-206.

Спад темпа роста экономики РФ осложняет оценку перспектив ипотечного кредитования в 2014 г. Тем не менее, в 2013 г. доступность жилья выросла - коэффициент доступности жилья (КДЖ) в 2013 г. снизился на 10%. Темп роста ипотечного кредитования превысил темп роста потребительского кредитования. При этом объем предоставленных в 2013 г. ИЖК в процентах от соответствующего значения ВВП увеличился до 2,0% против 1,7% за 2012г., а задолженность составила 4,0% ВВП и превысила наибольшее предкризисное значение за 2007 г. на 0,35 п.п. Качество портфеля ИЖК улучшилось: просроченная задолженность по кредитам в рублях сократилась до 1%, а суммарная - до 1,5% от остаточной задолженности при уменьшении задолженности по дефолтным кредитам до 1,8%. Рост процентной ставки в 2012 г. сменился снижением в 2013 г. во многом благодаря тому, что снижение процентных ставок Сбербанком и агентством инициировало снижение ставок другими банками. Правда, в декабре 2013 г. ставка вновь прибавила 0,2 п.п.

2.2 Статистический анализ динамики показателей ипотечного жилищного кредитования

Одним из основных индикаторов эффективности работы органов исполнительной власти и местного самоуправления по реализации на территории Самарской области приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" является показатель объема введённого в эксплуатацию жилья.

Со стартом в 2006 году приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" на территории Самарской области наблюдается ежегодный рост объёмов жилищного строительства, достигаемый также и за счет ввода объектов индивидуального жилищного строительства.

Жилищный фонд Самарской области по состоянию на 1 января 2014 года составляет 70,5 млн. кв. метров, в том числе 56,4 млн. кв. метров (80%) - в городской местности и 14,1 млн. кв. метров (20%) - в сельской местности. По сравнению с 2013 годом жилищный фонд увеличился на 1,8%. В сельской местности темпы прироста жилищного фонда выше (16,3% по отношению к 2000 году), чем в городской местности (13,4%).

На начало 2014 года жилищный фонд области насчитывал 316,9 тыс. домов, из них 68,5 тыс. домов (21,6%) - многоквартирные. Количество квартир составляло 1339,9 тысячи. Из общего количества квартир 337,4 тыс. (25,2%) - однокомнатные, 543,9 тыс. (40,6%) - двухкомнатные, 387,3 тыс. (28,9%) - трехкомнатные и 71,2 тыс. (5,3%) - четырехкомнатные и более. Средний размер однокомнатной квартиры - 32 кв. метра, двухкомнатной - 47 кв. метров, трехкомнатной - 65 кв. метров, четырехкомнатной и более - 106 кв. метров.

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя Самарской области, в 2013 году составила 22,2 кв. метра на человека при среднероссийском показателе 22,4 кв. метра на человека.

За последние три года несколько вырос и уровень благоустройства жилищного фонда. В Самарской области он выше, чем в среднем по регионам Приволжского федерального округа.

Тем не менее, в 2013 году в городской местности 6% жилищного фонда не было оборудовано водопроводом, 7% - канализацией, 3% - отоплением, 12% - ваннами (душем), 28% - газом, 11% - горячим водоснабжением и 73% - напольными электроплитами. В сельской местности не оборудовано водопроводом 42% жилищного фонда, канализацией - 52%, отоплением - 12%, ваннами (душем) - 70%, газом - 8%, горячим водоснабжением - 68%. Жилые дома в сельской местности напольными электроплитами не оборудованы.

Сохраняющееся на рынке жилья превышение спроса над предложением, а также отставание в уровне обеспеченности жильем от мировых стандартов неуклонно способствуют росту цен на жилье.

На первичном рынке средняя стоимость продажи 1 кв. метра общей площади жилья за три года выросла на 8 тыс. рублей, причем максимальный рост цен был отмечен на типовые квартиры. На вторичном рынке жилья увеличение составило в среднем 2,3 тыс. рублей за 1 кв. метр.

Соотношение цены на вторичном и первичном рынках в целом изменилось с 1,3 раза в 2011 году до 1,1 раза в 2013 году.

При этом имеются нерешенные проблемы. На начало 2014 года площадь ветхого и аварийного жилищного фонда Самарской области составила 1398,4 тыс. кв. метров, в том числе площадь аварийного жилищного фонда - 295,2 тыс. кв. метров.

Продолжает оставаться острой проблема обманутых дольщиков. Поддержка обманутых дольщиков, предусмотренная Законом Самарской области "О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области", в форме строительства многоквартирных домов с последующей безвозмездной передачей жилых помещений в собственность обманутым дольщикам после завершения строительства в полной мере не реализована из-за потребности большого объема капитальных вложений.

В настоящее время для удовлетворения жилищных потребностей 1356 обманутых дольщиков необходимо 85 тыс. кв. метров жилья в городских округах Самара, Тольятти, Новокуйбышевск, Кинель, Сызрань.

По состоянию на 01.01.2014 на учете в органах местного самоуправления муниципальных образований области в качестве нуждающихся в жилых помещениях стоят 58 578 семей, для которых требуется 2,95 млн. кв. метров жилья.

Порядка 2,225 млн. кв. метров жилья необходимо для обеспечения граждан, в отношении которых установлены расходные обязательства Российской Федерации и Самарской области, а также молодых семей.

По данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Самарской области на 01.01.2014, в губернии проживает 1 176 279 семей. Потенциальная доля семей, имеющих возможность приобретения жилья за счет собственных и заемных средств, составляет ориентировочно 41,3 процента.

Таким образом, для улучшения жилищных условий 485 803 семей потребуется не менее 4,216 млн. кв. метров коммерческого жилья, исходя из следующего: средний состав семьи из расчета 2,8 человек (коэффициент семейственности), количество кв. метров на человека соответствует разнице между текущим показателем обеспеченности жильем на 1 человека (22,2 кв. метра) и планируемым к 2015 году (25,3 кв. метра).

Проведем статистический анализ динамики показателей ипотечного жилищного кредитования крупнейших банков Самарской области за 2011-2013гг.

Таблица Основные показатели ипотечного кредитования в Самарской области

Итоги 2011 года	Итоги 2012 года	Итоги 2013 года
Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.
1. Сбербанк	320 712	1. Сбербанк	445 665	1. Сбербанк	629 761
2. ВТБ 24	80 382	2. ВТБ24	157 608	2. ВТБ24	243 336
3. Газпромбанк	45 690	3. Газпромбанк	64 201	3. Газпромбанк	78 198
4. ДельтаКредит	18 144	4. Дельтакредит	22 635	4. Дельтакредит	28 135
5. Росбанк	13 084	5. Росбанк	17 637	5. Связь-Банк	17 906
6. Уралсиб	9 619	6. Связь-Банк	15 414	6. Росбанк	17 606
7.Райффайзенбанк	9 612	7. Уралсиб	13 991	7. Райффайзенбанк	17 200
8. Возрождение	9 150	8. Возрождение	11 801	8. Банк Москвы	14 706
9. Запсибкомбанк	8 792	9. АК Барс	10 448	9. Возрождение	14 454
10. Абсолют Банк	8 581	10.Ханты-Мансийский Банк	10 082	10. Уралсиб	13 388

Таким образом, наиболее крупными банками по объему выданных ипотечных кредитов на протяжении 2011-2013гг., являются Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк и ДельтаКредит. Выделим отдельно долю Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка, Дельтакредит, АИЖК на рынке ипотечного кредитования (в объеме выдачи), а также долю государства в целом (в объеме выдачи и в объеме задолженности).

Согласно таблице 2.6 наибольшая доля в объеме выданных ипотечных кредитов принадлежит Сбербанку - 46,5% в 2013 году, 43,3% в 2012 году, на втором месте - ВТБ24 - соответственно 18% и 15,3%.

В таблице 2.7 представим динамику количества выданных ипотечных кредитов с 2006 по 2012 гг., в тыс.руб.

Таблица 2.7 Количество выданных ипотечных кредитов по Самарской области с 2006 по 2013 гг., в тыс.руб.

Год	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013
Количество	204,1	214,2	349,5	130,1	301,4	523,6	691,7	824,8

Согласно таблице 2.7 в 2010-2013гг. наблюдается рост динамики выданных ипотечных кредитов по Самарской области. Резкое снижение выдачи ипотечных кредитов в 2009 году было обусловлено слишком высокой ставкой (до 40% годовых) в связи с финансовым кризисом 2008 года.

В таблице 2.8 представим данные по объему задолженности по ипотечным жилищным кредитам по Самарской области.

Так, согласно наблюдается динамика роста объема задолженности по ипотечным жилищным кредитам (на конец периода). Увеличение объема задолженностей объясняется увеличением потребительского спроса.

Далее, проведем анализ по ипотечным продуктам на примере ОАО «РОСТ БАНК». ОАО «РОСТ БАНК» предоставляет следующие программы ипотечного кредитования (таблица 2.5).

Таблица 2.5 Программы ипотечного кредитования ОАО «РОСТ БАНК»

Программа кредитования	Краткое описание	Первый взнос, от	Процент ная ставка	Макс. срок (лет)	Подтверж дение дохода
Вторичное жильё +	Квартиры или коттеджи, получившие право собственности, в новостройках или на вторичном рынке жилья.	20%	13.35%	25	Любым способом
Вторичное жильё АИЖК	Квартиры, получившие право собственности, в новостройках или на вторичном рынке жилья по льготным ставкам.	30%	12,25%	30	2 НДФЛ
Новостройка +	На строящиеся аккредитованные банком объекты.	15%	14%	15	Любым способом
Новостройка АИЖК	Льготные условия на строящиеся аккредитованные банком объекты.	30%	14%	25	2 НДФЛ
АИЖК Flex	Квартиры на вторичном рынке жилья по переменной ставке, зависящей от уровня инфляции, и постоянной, зависящей от периода фиксации (от 1 до 10 лет).	30%	9,1%	25	2 НДФЛ
Валютная	Вы можете взять ипотечный кредит в долларах США или евро под меньшую процентную ставку.	30%	10%	10	Любым способом
Военная	Специальная программа для военнослужащих России.	20%	9,5%		Любым способом
Молодые учителя	Ипотечное кредитование молодых специалистов, занятых в сфере образования.	10%	8,5%	30	2 НДФЛ
Молодые ученые	Кредит предоставляется Банком физическим лицам, под залог приобретаемого жилья, на оплату сделки по приобретению квартиры, с одновременным возникновением залога данного жилого помещения в пользу Банка. Ипотечное кредитование молодых специалистов, занятых в сфере научных разработок.	10%	10%	25	2 НДФЛ

Проведем количественный анализ кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2010-2013гг. по объему и структуре кредитных вложений для выявления места ипотечных кредитов в кредитном портфеле.

Согласно таблице 2.6 ипотечные кредиты занимают не последнее место в кредитном портфеле Банка, в 2013г. доля в кредитном портфеле составила 1,54%, тогда как в 2010г. она составляла - 7,36%, в 2011г. - 7,1%, в 2012г. - 1,22%.



Таблица 2.6 Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2010-2013гг. ОАО «РОСТ БАНК»

Кредиты	на 01.01.2011г.	на 01.01.2012г.	на 01.01.2013г.	на 01.01.2014г.
1 Кредит на неотложные нужды	77,19	81,76	82,41	80,33
2 Автокредиты	6,40	8,57	7,16	9,00
3 Ипотечный кредит	7,36	7,10	1,22	1,54
4 Кредит на личное подсобное хозяйство	3,66	4,35	5,19	4,72
5 Кредит под залог ценных бумаг	2,67	2,50	2,99	2,67
6 Образователь ный кредит	2,13	1,98	1,37	1,17
7.Доверительный кредит	0,59	0,52	0,48	0,61
Кредитный портфель банка по кредитованию физических лиц	100	100	100	100

Увеличение доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле наблюдается в 2013г. Объясняется это тем, что именно в 2013г. условия по ипотечным кредитам стали намного доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса), увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки. Сроки кредитования увеличились до 30 лет. Для более подробного анализа с целью определения наиболее востребованного срока ипотечного кредита, рассмотрим данный продукт по срокам кредитования, представив его в виде таблицы 2.7.

Таблица 2.7 Структура ипотечного кредита ОАО «РОСТ БАНК» по срокам кредитования за 2010- 2013гг.

Сроки кредитования	на 01.01.2011г.	на 01.01.2012г.	на 01.01.2013г.	на 01.01.2014г.
10-15 лет	25,5	10,0	19,5	14,5
16-25 лет	62,4	58,1	58,5	57,3
26-30 лет	12,1	32,0	22,0	28,2
Итого	100,0	100,0	100,0	100,0



По схеме кредитования ОАО «РОСТ БАНК», оформляя кредит на более длительный срок (срок до 30 лет), появляется возможность оформить кредит на большую сумму, так как с увеличением срока, увеличивается возможность получения кредита более крупной суммы. А при возможности можно досрочно погасить ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и проценты, начисленные на дату погашения кредита (дифференцированные платежи).

Данные показывают, что за анализируемый период сумма выданных ОАО «РОСТ БАНК» ипотечных кредитов увеличилась от 117,3 млн. р. до 219,1 млн. р., то есть на 101,8 млн. р., что является весьма положительной тенденцией. В процентном отношении рост объёма ипотечных кредитов в 2012 году по отношению к 2011 году составил 219,0%, а в 2012 году по отношению к 2012 году - 139,7%. Таким образом, темп прироста несколько снизился.

Рост объёма выданных ипотечных кредитов объясняется гибкой кредитной политикой банка, снижением процентных ставок, хорошим обслуживанием (табл. 2.9).

Таблица 2.9 Абсолютные приросты, темпы роста и прироста, абсолютное содержание одного процента прироста суммы ипотечных кредитов ОАО «РОСТ БАНК» в 2011 - 2013 гг.

Год	Сумма ипотечных кредитов, млн. р.	Абсолютные приросты, млн. р.	Темпы роста, %	Темпы прироста, %	Абсолютное содержание 1% прироста, млн. р.
		Цепной	Базисный	Цепной	Базисный	Цепной	Базисный
2011	117,3	-	-	100	-	-	-	-
2012	156,8	39,5	39,5	133,7	133,7	33,7	33,7	1,17
2013	219,1	62,3	101,8	139,7	186,8	39,7	86,8	1,57

По данным таблицы 2.9 видно, что прирост суммы ипотечных кредитов в 2012 году по сравнению с 2011 годом составил 33,7%, или 39,5 млн. руб. В 2013 году по сравнению с 2012 годом этот прирост равен 39,7%, или 62,3 млн. руб., а по сравнению с 2011 годом - 86,8%, или 101,8 млн. руб. Абсолютное содержание одного процента прироста в 2013 году составило 1,57 млн. руб., а в 2012 году - 1,17 млн. руб., то есть виден рост суммы кредитов и процентного содержания.

Проанализируем структуру ипотечных кредитов ОАО «РОСТ БАНК» по видам в 2011 - 2013 годах (табл. 2.10).

Таблица 2.10 Структура ипотечных кредитов ОАО «РОСТ БАНК» в 2011 - 2013 годах

Вид кредита	2011 г.	2012 г.	2013 г.
	Объём кредитов, млн. руб.	Доля, %	Объём кредитов, млн. руб.	Доля, %	Объём кредитов, млн. руб.	Доля, %
Вторичное жильё +	26,2	22,34	61,1	38,97	74,2	33,87
«Вторичное жильё АИЖК»	21,4	18,24	22,2	14,16	26,7	12,19
«Новостройка +»	33,5	28,56	35,6	22,70	56,1	25,60
«Новостройка АИЖК»	13,1	11,17	13,5	8,61	13,6	6,21
«АИЖК Flex»	11,7	9,97	12,1	7,72	12,6	5,75
«Валютная»	11,4	9,72	12,3	7,84	35,9	16,39
Всего	117,3	100	156,8	100	219,1	100

По данным таблицы 2.10 видно, что удельный вес кредита «Вторичное жильё +» в 2010 году составил 22,34%, в 2010 году его доля повысилась до 38,97%, а в 2012 году снизилась до 33,87%. Рассматривая ипотечные кредиты совместно с АИЖК», отметим, что их удельный вес невысокий и составляет чуть более 16%. Снижение доли кредита «Вторичное жильё АИЖК» связано с повышением доли кредита «Новостройка +», его удельный вес увеличился от 22,7% в 2012 году до 25,60% в 2013 году; это связано с тем, что дома с квартирами, на приобретение которых выдаётся ипотечный кредит, строятся и планируется их сдача. Чем ближе срок сдачи, тем больше спрос на кредиты.

Проведём анализ ипотечных кредитов физическим лицам в разрезе сроков просроченной задолженности.

В таблице 2.11 представлены данные о сроках просроченной задолженности по ипотечным кредитам физическим лицам в ОАО «РОСТ БАНК» в 2012 году и 2013 году.

Таблица 2.11 Структура просроченных ипотечных кредитов в ОАО «РОСТ БАНК» по срокам 2012 - 2013 годах

Ипотечные кредиты	31.12.2012 г.	31.12.2013 г.
Непросроченные	93,2	80,5
Просроченные, в том числе на срок	6,8	19,5
- менее 30 дней	2,8	3,2
- 30 - 90 дней	1,5	2,7
- 91 - 180 дней	0,5	2,8
- 181 - 360 дней	0,9	5,0
- более 360 дней	1,1	5,8
Всего	100,0	100,0

По данным таблицы 2.11 видно, что по состоянию на 31 декабря 2012 года удельный вес просроченных кредитов составил 6,8%, при этом наибольший удельный вес - 2,8% - просроченных кредитов - в интервале сроков до 30 дней, то есть, просроченность является краткосрочной. Отметим сравнительно небольшой удельный вес просроченных кредитов с длительным сроком просроченности. Свыше 90 дней в сумме просрочено 2,5% ипотечных кредитов. Таким образом, на 31 декабря 2012года ситуация с просроченными ипотечными кредитами не является критической.

По состоянию на 31 декабря 2013 года удельный вес просроченных кредитов составил 19,5%, то есть, практически каждый пятый ипотечный кредит стал просроченным. При этом краткосрочная просроченность имеет удельный вес 3,2%, что несколько выше (на 0,4%), чем на 31 декабря 2012 года; Удельный вес просроченных кредитов с длительным сроком просроченности (свыше 90 дней) составил в сумме 13,6%, что является весьма большой величиной. Таким образом, за 2012 - 2013 годы отметим две тенденции.

Первая заключается в увеличении удельного веса просроченных кредитов от 6,8% до 19,5%, то есть почти в три раза. Вторая тенденция проявляется в росте удельного веса просроченных кредитов с длительным (свыше 90 дней) сроком. Он увеличился за рассматриваемый период от 2,5% до 13,6%, то есть более чем в пять раз. С учётом того, что эти данные касаются структуры ипотечных кредитов, следует отметить также и рост абсолютной суммы просроченных ипотечных кредитов. Динамика суммы просроченных кредитов в 2012 - 2013 годах представлена на рисунке 2.10.

Из рис. 2.10 видно, что по абсолютной сумме объём просроченных ипотечных кредитов на 31 декабря 2012 года составил 10,7 млн. р., из них 3,9 млн. р. - со сроком более 90 дней. На 31 декабря 2013 года объём просроченных ипотечных кредитов составил 42,7 млн. р., из них 29,8 млн. р. - со сроком более 90 дней. Рост просроченной суммы по ипотечным кредитам за 2012 - 2013 годы составил 30,0 млн. р., из них 25,9 млн. р. - со сроком более 90 дней.

Таким образом, одной из проблем ОАО «РОСТ БАНК» за 2012 - 2013 годы является рост суммы и удельного веса просроченных ипотечных кредитов. В 2013 году практически каждый пятый заёмщик имел задолженность с тем или иным сроком.

На данный момент ипотека доступна немногим. Кроме того, для ее получения необходимо пройти процедуру рассмотрения заявки на кредит, в которой многим отказывают в России по тем или иным причинам.

Основную долю предлагаемых ОАО «РОСТ БАНК» программ составляют ипотечные программы для покупки недвижимости на вторичном рынке - 48%, так как вторичный рынок для банков менее рискован. Меньше всего представлены программы кредитования коммерческой недвижимости- 1%.

Кризисные явления в экономике и банковской сфере внесли ряд корректив в подходы Банка к ипотечному кредитованию, что нашло отражение в Кредитной политике ОАО «РОСТ БАНК».

ОАО «РОСТ БАНК» осуществляет эффективную кредитную политику с дальнейшей перспективой роста.

2.3 Проблемы ипотечного кредитования

Развитие рынка ипотечного кредитования не только вышло на докризисный уровень, но и перешагнуло его. Поэтому восстановление рынка действительно произошло. Более того, новые условия ипотечного кредитования гораздо более выгодные по сравнению с теми, что были в докризисный период. ипотечный кредитование недвижимость сбережение

Если говорить конкретно о спросе на ипотечные продукты, то он существенно повысился и потенциально намного превышает фактическое число сделок с привлечением жилищных кредитов. Другое дело, что пока уровень жизни большей части населения Самарской области не позволяет всем желающим воспользоваться ипотечным кредитом. Во многом это связано и со структурой доходной базы жителей региона. Так, официальные зарплаты, которые выплачивают работодатели своим сотрудникам сегодня, оставляют желать лучшего.

Стоит отметить, что на сегодняшний день установились очень выгодные процентные ставки, которых, пожалуй, не было за всю историю ипотечного кредитования. Об изменениях ставок в сторону уменьшения или увеличения пока ничего не известно.

К сожалению, преобладание сделок со вторичным жильем сейчас наблюдается достаточно ярко. Более 70-80% всех операций с недвижимостью происходит именно на вторичном рынке. С точки зрения ипотечного кредитования это не очень хорошо, поскольку ипотека - это долгосрочный кредит, который выдается на срок 25-30 лет. И соответственно, неправильно, если человек берет заем на покупку «хрущевки» или «сталинки», которая и технически, и эксплуатационно уже отжила свой век. Дело в том, что залоговая стоимость такого жилья устаревает намного быстрее, чем истекает срок кредитования. То есть цена квартиры в доме старой постройки со временем будет уменьшаться достаточно сильно. И в ситуации насыщения рынка новым современным жильем, может оказаться, что выданные ранее кредиты на покупку вторичной недвижимости уже не будут соответствовать актуальной стоимости, по которой объект будет продаваться. Но практика показывает, что момента, когда на рынке появится достаточное количество предложений нового современного жилья, придется ждать еще долгие годы. Поэтому пока приходится констатировать, что сделки с привлечением ипотечных кредитов на вторичном рынке преобладают.

Программа «Лояльная ипотека» предназначается для тех потенциальных заемщиков, которые собираются решить свою жилищную проблему с помощью ипотечного кредита, но у них есть какие-то опасения, что в будущем они временно могут потерять платежеспособность. К примеру, это может быть молодая семья, которая ожидает появление ребенка. У них изменится количество членов семьи, изменятся доходы, увеличатся траты, и они не смогут нормально обслуживать ипотечный кредит. Или заемщик может предполагать смену места работы или переезд в другой город. Ситуации могут быть разные. «Лояльная ипотека» дает нашему заемщику возможность в течение всего срока кредитования четыре раза на срок до шести месяцев уменьшать ежемесячные платежи. Естественно, это не бесплатная услуга. И та сумма, которую заемщик не доплатит в льготный период, будет приплюсована к общей задолженности по кредиту. Но эти платежи клиент может вносить после нормализации доходной базы. Это позволяет заемщикам не потерять приобретенное жилье и спокойно жить в своей квартире. По последним данным Самарская область пока не вошла в территории, где данный продукт будет, так сказать, «опробоваться», поэтому на данный момент мы не можем предложить его нашим потребителям. Что же показывает мониторинг, проводимый нами, то, мнения жителей Самары и области разделилось. Так, одна половина населения за более низкие ставки, а другая с удовольствием бы воспользовалась «лояльной ипотекой».

Параллельно с «пилотным» проектом «Лояльная ипотека» ОАО АИЖК, региональным оператором которого в Самаре и является СОФЖИ, запускает и проект «Молодые ученые», но Самарская область не вошла в число «пилотируемых».

Основные проблемы, препятствующие реализации проектов жилищного строительства, связаны с отсутствием у муниципальных образований необходимых средств на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой, в том числе на разработку проектной документации, а также с ограниченностью мощностей существующих инженерных сетей и слишком обременительными для застройщиков условиями присоединения к системам коммунальной инфраструктуры. Поэтому в большинстве муниципальных образований Самарской области освоение территорий в целях жилищного строительства осуществляется медленными темпами или по очередям.

Проблема, с которой сталкиваются кредиторы в отношениях с заемщиками ипотеки, всегда одна - неплательщики. И тут у каждого своя история. Кто-то потерял работу, у кого-то резко сократились доходы, потеря членов семьи и т.д.

Каждый клиент, выбирая ипотеку, заранее определяет для себя, какие условия для него будут более приемлемы. Понятен факт, что, конечно, основным критерием служит процентная ставка. Но на деле, сначала клиент выбирает банки с наименьшей ставкой по ипотеке, а потом при детальном изучении условий решает, что, к примеру, подтверждение доходов у него возможно лишь по свободной форме и т. д. То есть выбирает банк с подходящими ему условиями. Выбирая «подходящий» банк, стоит обратить внимание на проценты и комиссии по обслуживанию кредита, отсутствие или наличие моратория (запрета) на досрочное погашение, на составление договоров займа или закладных, а также нужно четко понимать и выяснить, из чего складывается процентная ставка по ипотеке и какова полная стоимость кредита.

Есть ряд мер, которые помогают ипотечному заемщику чувствовать себя увереннее. Во-первых, личное страхование. Если случится что-то серьезное, и наступит страховой случай, то страховая компания выплатит за заемщика оставшуюся сумму кредита. Если финансовые проблемы носят временный характер (например, заемщик потерял работу, но рассчитывает найти ее в ближайшее время), то, поставив в известность кредитора о возникших проблемах, можно договориться о реструктуризации кредита. Речь может идти об отсрочке выплаты или уменьшении суммы платежа до приемлемой за счет увеличения срока кредитования.

В самом неприятном случае, когда по кредиту платить нечем и перемен не предвидится, приходится продавать квартиру и за счет вырученных денег гасить остаток долга перед банком. В любом случае, при возникновении финансовых проблем не стоит впадать в панику, а необходимо оперативно связаться с кредитором, изложить суть проблемы и обсудить возможные варианты действий.

Подытожив, можно выявить основные тенденции рынка ипотечного кредитования в России:

- снижение уровня концентрации на рынке;

- увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов;

- увеличение просрочки платежей;

- рост доли небольших банков в общем объеме кредитования;

- смягчаются требования к заемщикам, в частности снижаются ставки;

- значительное снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов в валюте.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Относительная слабость отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

2. Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита

3. Несовершенство нормативно-правовой базы;

4. Высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;

5. Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.

6. Психологические факторы, нежелания жить в долг. Панфилов А. Ипотечное кредитование в денежно-банковской системе: подходы к прогнозированию / А.Панфилов, А.Моисеев, О.Говтвань // Экономист. - 2013. - N 6. - С.72-79.

Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заемщика. Данные проблемы могут быть решены посредством выработки унифицированной качественной системы оценки заемщиков - скоринговой системы, адаптированной к российским условиям.

Для банков основная проблема - источники финансирования выдачи кредитов. Поскольку ипотечный кредит - долгосрочный актив, то должно быть и долгосрочное финансирование.

Одной из причин неудовлетворенного спроса со стороны населения на жилье являются, прежде всего, доходы населения. Не смотря на рост доходов населения, наблюдается рост доли расходов на покупку товаров и оплату услуг в структуре использования денежных доходов.

Сегодня многие эксперты, рассуждая о сдерживающих факторах, указывают на высокие процентные ставки, сравнивают ипотеку в России с западными странами. Но никто не говорит, что сравнивать нужно не абсолютные показатели ставки, а относительные, с учетом инфляции, роста доходов населения.

На основе вышеизложенного можно выделить ряд направлений развития ипотечного кредитования.

Одним из перспективных направлений развития ипотечного кредитования в настоящее время является малоэтажное строительство эконом класса. Неразвитость этого направления обусловлено тем, что данное направление является менее рентабельным, чем многоэтажное строительство, и застройщики пытаются получить больший уровень доходности за счет реализации дорогостоящих проектов.

Специалисты в области ипотечного кредитования предусматривают возможность развития такого направления, как толлинг. Суть его состоит в том, что банки, передавая специализированным ипотечным организациям закладные, в итоге получают не деньги, а ипотечные ценные бумаги на аналогичную сумму. Таким образом, банки разделят со специализированной ипотечной организацией риски по выданным кредитам.

В настоящий период в России внедряется новый вид ипотечного кредитования - продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. При этом бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут, банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные ставки остаются «в наследство» от предыдущего заемщика и отсутствуют предусмотренные комиссии банков.

Важным направлением совершенствования ипотечного кредитования в России является развитие такой услуги, как ипотечный брокеридж. Суть данной услуги состоит в подборе оптимальных условий кредитования для будущего заемщика, а именно выборе кредитной организации, предоставлении помощи в формировании пакета документов для получения ипотечного кредита, юридических и финансовых консультациях клиента.

Перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне. Савруков А.Н. Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования на современном этапе // Деньги и кредит. - 2012. - N 10. - С.45-50.

Ипотечное кредитование должно развиваться равномерно на территории всей страны с поддержкой государства, которая должна создавать благоприятные условия для функционирования ипотеки.

Подводя итог выше сказанному, можно сказать, что в настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни уверены, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.

Как утверждают аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров, перспективы развития ипотечного кредитования в России напрямую связаны с тем, как будет развиваться мировой финансовый рынок. Это прежде всего связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации и их финансовыми возможностями.

Рассмотрим основные факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования в ОАО «РОСТ БАНК».

При долгосрочном ипотечном кредитовании исключительное значение для заемщика имеет установление оптимального режима процентных платежей, то есть схема погашения кредита. Для привлечения новых заемщиков и охвата тех клиентов, которые по тем, или иным причинам не могут получить кредит по федеральной программе, банк мог бы разработать и предложить новые ипотечные продукты, например, с регулируемой отсрочкой платежа, или кредит с фиксированной выплатой основного долга.

Решиться заемщику на ипотеку мешает тот фактор, что, взяв ипотечный кредит на квартиру на 20 или 30 лет, они оказываются «привязанными» к ней и в течение всего срока погашения кредита не могут эту квартиру без разрешения банка ни продать, ни подарить. В связи с этим, банку предлагается отработать схемы, при которых у заемщика появится возможность продажи заложенной по ипотеке квартиры с кредитным остатком, то есть перенос залога с одного заемщика на другого. Некоторые разработки касательно этой проблемы банком уже ведутся.

В наибольшей мере сдерживает развитие ипотеки нехватка «длинных» дешевых денег. Среди основных причин - неразвитость системы кредитов, несовершенство судебных процедур, высокий уровень риска в этой сфере и ее недостаточная рентабельность. Для ипотечного кредитования Банк в основном применяет вклады населения, депозиты предприятий и организаций и собственные средства.

Проблемы развития ипотечного кредитования объясняются несовершенством отечественного законодательства, которое предусматривает возникновение ипотеки в силу закона только при залоге жилых домов и квартир. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», общий для физических и юридических лиц, не позволяет оформить закладную на объект коммерческой недвижимости до момента заключения сделки купли-продажи, и для совершения подобных сделок банки и кредитные брокеры ищут всевозможные обходные пути.

Из-за несовершенного законодательства риски по ипотечным кредитам по-прежнему остаются высокими, и ОАО «РОСТ БАНК» вынужден их компенсировать за счет стоимости кредита.

Итак, анализ позволил сделать вывод об имеющихся проблемах несвоевременных платежей в Банке, то есть, суммах просроченных ипотечных кредитов. Это связано, как с невысокой платежеспособностью заёмщиков, так и собственно и суммой выданных ипотечных кредитов. Кроме того, линейка продуктов ипотечного кредитования ОАО «РОСТ БАНК» не может охватить в полной мере потребности клиентов. Рынок ипотеки развивается и сегментируется достаточно быстро, в связи с чем, ассортимент ипотечных продуктов должен успевать за потребностями клиентов. Решение этих проблем даст возможность увеличивать объемы кредитования, а также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки.

Таким образом, решение проблем ипотечного кредитования - это комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную и миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое другое. Такие цели не могут быть достигнуты сразу, для этого требуется длительное время. Однако рано или поздно экономика страны обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и самому широкому кругу их клиентов.

2.4 Перспективы развития ипотечного кредитования в Самарской области

На протяжении нескольких последних лет ипотека является предметом бурных дискуссий.

Правоприменительная практика решила массу задач, что послужило более быстрому развитию ипотечных отношений, в частности при определении существенных условий договора о залоге, а также в отношении индивидуализации заложенного имущества.

Развитие ипотеки является одним из приоритетных направлений государственной политики. Основная задача государства в становлении ипотеки предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности ее для граждан.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита.

На современном этапе развития экономики в стране существует объективная необходимость в создании эффективной системы жилищного финансирования.

Ипотечное кредитование жилья, несмотря ни на что - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана некоторая нормативная база, что уже само по себе дает надежду на активное развитие ипотеки в нашей стране.

Одним из перспективных направлений развития ипотечного кредитования в Самарской области в настоящее время является малоэтажное строительство эконом класса. Неразвитость этого направления обусловлено тем, что данное направление является менее рентабельным, чем многоэтажное строительство, и застройщики пытаются получить больший уровень доходности за счет реализации дорогостоящих проектов.

Перспективы для развития ипотечного кредитования в Самарской области, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне. Ипотечное кредитование должно развиваться равномерно на территории всей страны с поддержкой государства, которая должна создавать благоприятные условия для функционирования ипотеки.

2.5 Разработка механизма стратегии развития ипотечного кредитования

Проблема формирования и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость, как ипотечное кредитование, - одна из актуальных в современных условиях.

Жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.

Необходимы действия, которые повлекут существенные изменения в сложившейся ситуации.

Во-первых, нужны финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет сбережений и текущих заработков, но и за счет будущих доходов людей, а, во-вторых, ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков.

Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования, такие как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг.

В целях повышения доступности ипотечных кредитов для населения страны необходимо:

- реализовать ряд мер, направленных на удлинение возможных сроков ипотечного кредитования, что позволит снизить размер подлежащих выплате по кредиту периодических платежей;

- создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками;

- развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;

- развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обусловливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т.д.).

При формировании государственной политики в целях обеспечения населения доступным жильем необходимо учитывать, что в результате проведенной в России в 1990-х гг. бесплатной приватизации жилья в настоящее время более 68% населения являются собственниками жилья, средства от продажи которого могут быть использованы для уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита на улучшение жилищных условий.

Вместе с тем для отдельных категорий граждан, не имеющих в собственности недвижимости, иного имущества или накопленных в достаточном количестве денежных средств, необходимых для уплаты первоначального взноса, возможным решением может стать участие, например, в жилищных накопительных кооперативах или использование механизма ипотечного страхования, который позволяет существенно снизить размер первоначального взноса. В целях решения проблемы накопления первоначальных взносов для определенных социальных категорий населения возможно использовать форму прямого субсидирования первоначального взноса за счет средств федерального и региональных бюджетов.

России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего, необходимо по максимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья по типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирование строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает.

Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков.

С этой целью необходимо:

- совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;

- регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

- создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;

- организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

Для развития ипотеки предлагается решение следующих основных задач:

- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

- налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

- формирование механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;

- формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

- разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.

При формировании стратегии создания системы долгосрочного ипотечного кредитования должны быть учтены следующие аспекты:

- ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите;

- предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита.

С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

- уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением;

- обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

- заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;

- создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Целесообразно также предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой.

2.6 Реализация стратегии развития ипотечного кредитования

Перечислим основные проблемы развития ипотечного кредитования в ОАО «РОСТ БАНК»:

- несвоевременное погашение ипотечного кредита, рост задолженности по просроченным кредитам.

По состоянию на 31 декабря 2013 года удельный вес просроченных кредитов составил 19,5%, то есть, практически каждый пятый ипотечный кредит стал просроченным. При этом краткосрочная просроченность имеет удельный вес 3,2%, что несколько выше (на 0,4%), чем на 31 декабря 2012 года; Удельный вес просроченных кредитов с длительным сроком просроченности (свыше 90 дней) составил в сумме 13,6%, что является весьма большой величиной.