Размещено на http://www.allbest.ru/

ЗМІСТ

ВСТУП

РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.1 Сутність та розвиток іпотечного кредитування у світі

1.2 Нормативно - правове регулювання іпотечного кредитування в Україні

1.3 Процедура надання іпотечного кредиту та оцінка платоспроможності позичальника при іпотечному кредитуванню

РОЗДІЛ 2. АНАЛІЗ РИНКУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ В УКРАЇНІ

2.1 Стан іпотечного кредитування в Україні

2.2 Характеристика умов банків, що надають іпотечний кредит в Україні

2.3 Проблеми розвитку іпотечного ринку в Україні

РОЗДІЛ 3. ШЛЯХИ ОПТИМІЗАЦІЇ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ НА СУЧАСНОМУ ЕТАПІ

3.1 Методи та важелі вдосконалення процесу здійснення іпотечного кредитування

3.2 Дослідження західного досвіду кредитування та шляхи впровадження нових банківських механізмів

3.3 Перспективи іпотечного кредитування в Україні

ВИСНОВКИ

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ



ВСТУП

Іпотечний ринок займає одне з найважливіших місць серед фінансових механізмів економічного стимулювання і стабільного розвитку економіки. Застосування іпотеки дає значний соціально-економічний ефект. За допомогою іпотечних фінансових інструментів значно збільшуються активи різних суб'єктів ринку - від окремого громадянина і сім'ї до держави в цілому. За рахунок іпотеки здійснюється інвестування реального сектора економіки та збільшення його капіталу і внаслідок цього забезпечується стабільне зростання доходів у різних галузях економіки, що і є актуальним на сьогоднішній день. іпотечний кредит банк позичальник

Високоорганізована ринкова економіка неможлива без широкого використання іпотеки, зокрема застави земельних ділянок та іншого нерухомого майна з метою забезпечення зобов'язань боржників. Іпотечні відносини міцно пов'язані з інвестиціями і відіграють особливо велику роль у будівництві та сільському господарстві. Отже, іпотека - це довгостроковий кредит, що видається фізичній особі під певний відсоток банком або кредитною спілкою для будівництва або купівлі житла.

Іпотечне кредитування в сучасних умовах розвитку економічних відносин в Україні є одним з найбільш мобільних сегментів фінансового ринку. На сьогодні на довгострокові фінансові ресурси спостерігається значний попит.

Проблеми розвитку системи іпотечного кредитування через об'єктивні історичні обставини вивчено недостатньо. Вагомий внесок в розробку проблем іпотечного кредитування внесли такі зарубіжні економісти, як Г. Асхауер, Д. Джонсон, Лівінгстон Г. Дуглас, Шнайдерман, Р. Страйк, Дж. Фрідман. Окремі аспекти досліджено в працях відомих українських вчених Борисової В.А, Дація О.І., Євтуха О.Т., Іванова Т., Калінчика М.В., Кашенко О.Л., Кравченко В., Кручка С.І., Лагутіна В.Д., Макаренка П.М, Міщенко В.І., Савича В.І., Семчика В.І., Федорова М.М., С. Кручка, В. Кудрявцева, Н. Косарєвої та інших.

Мета роботи - проаналізувати сучасний стан, тенденції і перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні та узагальнити досвід регулювання іпотечних відносин в країнах з ринковою економікою.

Реалізація поставленої мети обумовила визначення наступних завдань:

- дослідити сутність іпотечного кредитування ;

- визначити перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні;

- проаналізувати проблеми, що пов'язані з розвитком іпотеки та іпотечних цінних паперів в Україні;

- виявити ризики іпотечного кредитування та особливості їх прояву в Україні.

Предметом дослідження є механізм іпотечного кредитування в ринковій економіці.

Об'єктом дослідження є іпотечне кредитування у системі кредитних відносин.

У курсовій роботі використано загальнотеоретичні методи наукового пізнання, зокрема діалектичний метод, фундаментальні положення загальної економічної теорії та дослідження в галузі фінансів, кредиту. Для вирішення поставлених завдань використовувалися такі основні методи: монографічний (висвітлення поглядів вчених на досліджувані в роботі проблеми), абстрактно-логічний (теоретичні узагальнення та формулювання висновків), порівняння (порівняння фактичних та розрахункових показників), графічний, загальноприйняті статистичні методи.

Інформаційною базою дослідження послужили відповідні закони та нормативні акти України, офіційні дані Державного комітету статистики України, спеціальна та періодична література та інші джерела.



РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.1 Сутність та розвиток іпотечного кредитування у світі

Термін "іпотека" (від гр. hгpotheka - підставка) був відомий ще в стародавній Греції на початку VI ст. до н.е. Прийнято вважати, що своїм походженням він завдячує архонту (одна з найвищих посадових осіб ряду античних міст із демократичним устроєм) Солону та був пов'язаний із забезпеченням відповідальності боржника перед кредитором певними земельними ділянками. До того часу в Афінах заставним забезпеченням виступала особистість боржника, якому у випадку невиконання вимог загрожувало рабство. На межі такої земельної ділянки, яка належала боржнику, кредитор встановлював спеціальний стовп із надписом про те, що це майно виступає забезпеченням його претензії у визначеній сумі. На цьому стовпі також відмічалися усі борги власника землі. Такий стовп отримав назву "іпотеки", а саме слово у переносному значенні стало застосовуватися для визначення застави [8].

Іпотека не перешкоджала заставленому майну переходити від одного власника до іншого, оскільки забезпеченням виступала не сама особа, а її майно.

У подальшому для запису операцій з майном, яке виступало забезпеченням, стали використовувати особливі книги, які називалися іпотечними. Вже у стародавній Греції забезпечувалась гласність (транспарентність), яка дозволяла будь-якій зацікавленій особі безперешкодно пересвідчитися про стан певної земельної власності.

Новий розвиток інститут іпотеки отримав у Римській імперії. Іпотека встановлювалась на все майно боржника, а не лише на земельну ділянку.

У VІ ст.н.е. створювалися перші іпотечні установи, які видавали кредити під заставу майна приватним особам, а в II ст.н.е. було запроваджене особливе законодавство для установ, які виконували функції іпотечних банків та діяли поряд з іншими кредитними установами - прообразами ощадних кас та асоціацій.

Наступним етапом було становлення класичного інституту іпотеки, зумовлене зміною соціально-економічних умов того часу: послабленням рабовласницького господарювання та масовою передачею землі орендарям. Майно залишалося у власності боржника, а кредитор мав право на компенсацію надлишку боргу з коштів від продажу з торгів заставленого майна. Спочатку нова форма застави поширювалася лише на знаряддя праці, які орендарі з об'єктивних причин не мали змоги передати власникам земель (латифундистам). Пізніше в іпотеку стала передаватися й нерухомість.

Поряд з іпотекою, що базувалася на підставі домовленостей сторін, виникали різноманітні легальні іпотеки, які регулювалися окремими законами (іпотека інвестора на інвестиції, іпотека на майно неплатника податку, іпотека на майно опікуна, іпотека дружини на майно чоловіка тощо). Виникли іпотеки, субординовані за часом виникнення (в силу договору) або за ступенем їх важливості (в силу закону). Розвивалася наступна застава однієї і тієї ж нерухомості декільком особам.

Тут стає більш очевидною широта спектра відносин, у яких використовувалася іпотека - поряд із відносинами позичальника і кредитора, вона стала використовуватись і у відносинах, пов'язаних з інвестуванням коштів, сплатою податків, сімейних відносинах. Однак, виконання іпотекою функції забезпечення саме при наданні кредитів було і залишається однією з найбільш широковживаних, а такий вид кредитування отримав назву іпотечного.

Роль держави в дотриманні прав учасників іпотечних угод взагалі була значною, оскільки досить складні за структурою угоди вимагали контролю й регулювання, налагодженої реєстраційної системи.

У Германії іпотека виникла на початку XIV ст. (до того часу там переважав принцип особистої відповідальності за борги), а у Франції - наприкінці XIV ст., тут зберігалася негласна іпотека. У Росії вже в ХШ-ХІV ст. одночасно з правом приватної власності виникла застава, проте тривалий час вона існувала фактично без законодавчого оформлення. Як засіб забезпечення зобов'язань іпотека продовжує і по сьогодні широко використовуватися [13].

Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому Законом [30].

Важливе значення для кращого розуміння іпотеки має її класифікація. Види іпотек:

За першим видом іпотека класифікується за інструментами. Вона зазначає, що нині в ряді країн існують три форми іпотеки: обігова, забезпечувальна та іпотека власника. При обіговій іпотеці установа, що її здійснює, реєструє іпотечну угоду, видає заставне свідоцтво, а забезпечувальна (книжкова) іпотека не супроводжується видачею такого документу. Заставне свідоцтво є засобом для подальшої передачі прав, шляхом напису на заставному свідоцтві, здійснюваної без звернення до установи, що здійснює реєстрацію іпотичної угоди. Таким чином, іпотека поряд із забезпечувальною функцією набуває значення документу, що знаходиться в самостійному обізі (обігова іпотека). Поряд з вищерозглянутими, отримала розвиток і нормативно закріплена іпотека власника. Для встановлення такої іпотеки власник робить запис в іпотечній книзі про обтяження свого майна і отримує заставне свідоцтво. Він може пустити його в обіг у загальному порядку, а може залишити іпотеку за собою. Данний факт має важливе значення, оскільки власник набуває першу іпотеку. В цьому випадку інші кредитори можуть придбати другу, третю і т.д. іпотеки. У випадку ж реалізації кредитором свого заставного права, тобто продажу речі, власник сам буде першим по рангу застави кредитором і отримає перевагу задоволення з свого власного (але заставного) майна.

Другий напрям полягає в класифікації іпотеки за видами, він є поширеним у світовій практиці, а сааме - існує три види іпотеки: законна, судова і договірна. Законною іпотекою є та, яка витікає із закону. Встановлення іпотеки в силу закону означає, що вона присвячується до передбаченого законом факту і не залежить від волі сторін. При встановленні законної іпотеки закон, що передбачує її виникнення, повинен визначити, зазначити зобов'язання, яке забезпечується іпотекою, і майно, що визначається таким, яке знаходиться в іпотеці. Судовою іпотекою є така, що витікає із судових рішень. Найпоширенішою у практичному застосуванні є договірна іпотека. Цією іпотекою є така, котра є результатом угоди. Договірну іпотека поділяється на звичайну, об'єднану, спільну, наступну та умовну. Звичайна іпотека передбачає передачу в заставу одного об'єкта нерухомого майна, який належить іпотекодавцеві. Об'єднана іпотека полягає у передачі в заставу двох або більше об'єктів нерухомого майна, які належать іпотекодавцеві. Спільна іпотека забезпечується шляхом передачі в заставу двох або більше об'єктів нерухомого майна, які належать різним особам. Наступна іпотека передбачає заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки. І в разі звернення стягнення на предмет іпотеки вимоги кожного наступного іпотековласника задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього іпотеков- ласника.

Умовна іпотека виникає у разі, коли іпотечною угодою встановлено, що вона набирає чинності з моменту виконання передбаченої цією угодою умови. До цих різновидів договірної іпотеки, хотілося б додати ще одну, яка називається заповітною іпотекою. Вона встановлює, що заповідач може покласти на спадкоємця, до якого, наприклад, переходить житловий будинок, зобов'язання надати іншій особі: довічне користування цим будинком або його певною частиною. У випадку наступного переходу прав власності на будинок або ж на відповідну його частину право довічного користування зберігає свою силу для нового власника нерухомості.

Третій напрям полягає в класифікації іпотеки залежно від об'єкту кредитування, який розподіляє її на аграрну, житлову, промислову. При цьому найбільшу частину в структурі іпотечного ринку займає житлова іпотека. Наприклад, у США до 90-х років XX ст. склалася така структура іпотек, %:

- житлова - 74;

- промислова (комерційна) - 22;

- аграрна - 4.

Як уже зазначалося, найпоширенішим і одним із найдавніших є використання іпотеки як забезпечення саме при здійсненні кредитних операцій. Види іпотек за предметом застави зумовили і відповідні види іпотечного кредитування - житлове, комерційне та земельне. До першої третини XX сторіччя, незважаючи на різні правові основи іпотек, що використовувалися в континентальній Європі (романо - германська) та Сполучених Штатах Америки (англосаксонська), іпотечне кредитування мало багато спільних рис.

Основними установами, що займалися наданням іпотечних кредитів, виступали комерційні та ощадні банки, а також позико-ощадні асоціації. Джерелами фінансування іпотечного кредитування були, в основному, депозити. Спеціалізовані іпотечні банки надавали кредити за рахунок коштів від розміщення емітованих ними облігацій, забезпечених іпотечними кредитами. Це поклало початок іпотечному ринку та відкрило нові можливості для рефінансування операцій з іпотечного кредитування.

Яскравим прикладом використання комерційних банків як інститутів іпотечного кредитування є швейцарські кантональні банки. Їх ресурсну базу для іпотечного кредитування складають кошти юридичних і фізичних осіб на депозитних рахунках. Однак ці кошти, як правило, носять короткостроковий характер і лише частково можуть бути розміщені в довгострокові активи.

Спеціалізовані іпотечні установи вперше були створені в Пруссії у 1769 році Фрідріхом Великим і були державними. Іпотечні банки мали ексклюзивне право випускати іпотечні облігації з низьким ризиком,тому відносно дешеві. У США іпотечні банки з'явилися досить пізно. Система іпотечного кредитування США відрізнялась від європейської коротшими строками надання кредитів (приблизно до 5 років) [13].

У Росії перші кредитні установи, які кредитували дворянство та купецтво під заставу маєтків були створені у 1754 році : для дворянства - санкт-петербурзькі та московські контори Державного банку при Сенаті та Сенатській конторі, а для купецтва - в Петербурзькому порту та Комерцколегії. На початку 70-х років XIX ст. в Росії поряд із державними діяло 11 акціонерних земельних банків, а іпотечне кредитування стало досить поширеним - протягом 10 років обсяг іпотечних кредитів зріс більш як у 4 рази. Акціонерні земельні банки здійснювали кредитування під заставу землі та міської нерухомості на чітко обмеженій території. Селяни мали змогу отримати гроші для придбання поміщицької землі у створеному 1882 році Державному селянському поземельному банку. Позики видавалися в обсязі до 75% вартості майна, терміном на 24,5 та 34,5 року, відсоткова ставка була досить високою і становила 7,5- 8,5%. Дворянам іпотечний кредит надавали строком на 66 років у розмірі до 100% оцінюючої вартості застави під 5 % річних. Заставні листи Дворянського банку були гарантовані урядом, що давало можливість реалізовувати їх за кордоном, де вони високо котирувались.

На території нинішньої України перший акціонерний земельний банк було засновано в травні 1871 року в Харкові для надання дешевих кредитів під заставу нерухомого майна землевласникам у повітах. Уже у жовтні 1872 року було відкрито акціонерний земельний банк у Києві. Він спеціалізувався на довготермінових позичках під заставу землі (від 10 до 66 років) та під міську нерухомість (від 10 до 38 років). Діяльність обох банків була прибутковою, а у 1911 - 1912 рр. їх акціонери отримали досить високі дивіденди [2].

Наприкінці 1890-х років, із прийняттям закону про організацію установ дрібного кредиту, в Росії почався стрімкий розвиток заставних установ, зокрема і кредитних спілок. За 10 років було створено 729 таких установ, а в 1915 році їх нараховувалося 15 450. У першому десятиріччі ХХ ст. вони об'єднували інтереси 8 млн. людей. Новостворювані кредитні установи могли утворювати первинний капітал із залучених джерел, які поверталися за рахунок прибутків, причому в багатьох випадках кредитором виступав безпосередньо Державний банк Росії.

На початок 1917 року кредитно-банківська система довгострокового іпотечного кредитування в Росії була досить добре організованою системою, яка мала високий ступінь розвитку та адекватне законодавче забезпечення. Вона складалася з 2 державних банків, 21 земельного та 18 приватних, а також міських кредитних спілок та суспільних банків, спілки взаємного поземельного кредиту, позико-ощадних та кредитних товариств, інших кредитних установ. В іпотечних банках було заставлено близько 60 млн. десятин землі, тобто більше третини всієї посівної площі Росії [19].

Оскільки характерною рисою іпотечних кредитів є їх довготерміновість, то у більшості кредитних інституцій, що займаються іпотечним кредитуванням, постійно виникає проблема нестачі ресурсів. Вирішення цієї проблеми є основною функцією іпотечного ринку - системи організованих на основі певних принципів та правових норм економічних відносин, які виникають у процесі купівлі та продажу фінансових зобов'язань, забезпечених нерухомістю.

І якщо іпотечне кредитування без заставної (просто під заставу нерухомого майна) є, в принципі, звичайною кредитною операцією банку, то іпотечне кредитування, в ході якого банк отримує заставну, має суттєві відмінності.

Шляхом продажу заставних чи іпотечних цінних паперів банк може відразу відновити свої кошти та знову надавати їх новим позичальникам. У цьому випадку банк, отримуючи дохід від власне кредитної операції, у своїх діях не обмежений лише первинними ресурсами (залученими депозитами тощо), а інші учасники іпотечного ринку, який при цьому виникає, також отримують свою частину доходу.

Первинний іпотечний ринок - це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних банками. Купити заставну можуть лише такі кредитні установи, у яких достатня ліквідність. Первинний ринок був поширений на початку розвитку іпотечного кредитування, нині обсяги операцій на ньому незначні.

Це пов'язано з появою на фінансовому ринку інвесторів, які мали кошти та бажання отримати додатковий прибуток шляхом надійного (з низьким ризиком) інвестування. Такі можливості давало інвестування в цінні папери, забезпечені заставними, які могли емітувати та продавати інвесторам спеціалізовані іпотечні банки. Надійність цих цінних паперів забезпечувалась і забезпечується жорсткими законодавчими обмеженнями сфер розміщення коштів, умовами кредитування, чіткою спеціалізацією діяльності банків як за активними, так і за пасивними операціями.

З появою таких банків та виходом їх на фінансовий ринок виник вторинний іпотечний ринок . Він є тією часткою іпотечного ринку, яка охоплює економічні відносини між кредиторами, посередниками та інвесторами (а також усередині цих груп), що виникають у ході купівлі-продажу іпотечних облігацій, іпотечних сертифікатів та інших похідних інструментів. При цьому кредитор стає заставодавцем, а інвестор - заставодержателем. Якщо продаж іпотечних цінних паперів здійснюється безпосередньо інвестору, вторинний іпотечний ринок функціонує як однорівневий.

У Росії в кінці XIX на початку XX ст. акціонерні земельні банки надавали кредити у вигляді заставних листів (особливого роду цінних паперів, які мали обіг на іпотечному ринку, їх курс коливався). Акції та заставні листи іпотечних банків були поширеним засобом розміщення капіталів для російських підприємців. До фінансового обігу широко залучалися різні види іпотечних цінних паперів - заставні листи, зобов'язання, векселі, сертифікати, а також безпосередньо заставні. Довготермінове фінансування нерухомості сприяло стрімкому розвитку економіки, промисловості, сільського та міського господарства. На той момент Росія за рівнем розвитку кредитно-фінансової системи не поступалася Західній Європі, а за обсягами цінних паперів, що забезпечувалися іпотечними зобов'язаннями та оберталися на європейських ринках, навіть превалювала.

Після жовтня 1917 року іпотечні кредитні установи були ліквідовані разом із правом приватної власності, проте неявно механізми фінансування будівництва житла за пайової участі населення існували і в радянські часи (кооперативне будівництво).

- країнах Європи, Сполучених Штатах Америки та інших країнах іпотечне кредитування, особливо іпотечний ринок, продовжували розвиватися. Іпотечне кредитування набувало особливого значення в періоди подолання економічних і соціальних криз, саме в ці періоди спостерігали якісні в інструментах та самій системі рефінансування іпотечних кредитних операцій, тобто іпотечного ринку.

- більшості країн, у тому числі і у США, умови надання іпотечних кредитів для міського і сільського населення визначалися не тільки економічними, а й соціальними та політичними міркуваннями - бажанням допомогти населенню придбати власне житло і нерухомість сільськогосподарського призначення, прагненням утримати відсоткові ставки по заставних на низькому рівні тощо [17].

Друга половина 60-х років XX сторіччя характеризувалася готовністю фондового ринку розширити обсяги операцій з іпотечними цінними паперами. Розуміння тих можливостей, які відкриються для збільшення обсягів іпотечного кредитування та реалізації житлових програм, спонукали уряд до нових кроків у подальшій розбудові вторинного іпотечного ринку.

Вторинний іпотечний ринок має велике значення не лише для розвитку іпотечних відносин, а й для розширення можливостей кредитування економіки взагалі. Він забезпечує збільшення ліквідності капіталу банків, відповідно регулює потоки позичкових коштів, зв'язує надлишкову грошову масу, сприяє переливу грошей із районів з надлишковими коштами в ті, де їх не вистачає, згладжує різницю між відсотковими ставками в різних регіонах, стабілізуючи їх у масштабах усієї країни.

Система іпотечного кредитування в Україні виникла ще у XVII ст., але без відповідної законодавчої бази. Перші іпотечні банки створено в Одесі та Херсоні 1864 року. У 1871 році створюється Харківський земельний банк і у 1872 році - Полтавський земельний банк. Вже на початку 1900-х років кредитні кооперативи та будівельні товариства стали частиною загальної фінансової інфраструктури [9].

У сучасних умовах в Україні протягом останнього десятиріччя після тривалої перерви проходить процес відродження іпотечного кредитування. І хоча кредитування під заставу нерухомості, що, по суті, є іпотечним кредитуванням, широко практикувалося в банківській діяльності, воно застосовувалося без достатнього правового забезпечення.

Закон України «Про іпотеку» дає ґрунтовне визначення іпотеки: «Іпотека - вид забезпечення зобов'язань нерухомим майно, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотеко утримувач має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом» [30].

Таким чином, історично іпотечне кредитування було породжене господарськими відносинами як найбільш надійна форма забезпечення зобов'язань боржника.

1.2 Нормативно - правове регулювання іпотечного кредитування в Україні

Розвиток іпотечного кредитування значною мірою залежить від адекватного законодавства, яке б забезпечувало надійні гарантії захисту прав кредиторів. Його відсутність до останнього часу практично унеможливлювала розвиток іпотечного ринку, оскільки за таких умов цей ринок розвиватиметься не врегульовано, на власний розсуд його суб'єктів, що може спричинити непередбачуваність розвитку та високу ризикованість та на певному етапі призвести до кризи та до дискредитації перевірених історією інструментів. Тож важливість вибору правильного шляху при формуванні іпотечного законодавства важко переоцінити [6].

На сьогодні правове регулювання відносин іпотеки здійснюється на основі кількох нормативно-правових актів.

Закон України «Про заставу» від 2 жовтня 1992 р. [29], сприяючи запровадженню заставних операцій у банківську практику, передбачив різні види застави; визначив предмет застави, договір застави тощо. Цим законом було фактично відроджено іпотеку (заставу нерухомості), що вважається найбільш дієвим та надійним засобом забезпечення виконання умов кредитних та інших договорів. Проте подальшого законодавчого розвитку в цьому напрямі не було, що не сприяло розвитку інституту іпотеки та іпотечного кредитування.

У 2001 році було прийнято новий Земельний кодекс, який набув чинності з 1 січня 2002 року (далі - Кодекс) [10]. На відміну від Земельного кодексу 1992 року, у новому Кодексі право іпотеки земельних ділянок значно розширене не лише за об'єктним, а й за суб'єктним складом. Відповідно до статті 133 Кодексу у заставу можуть передаватися земельні ділянки, що належать громадянам та юридичним особам на праві власності. Земельна ділянка, яка перебуває у спільній власності, передається у заставу лише за згодою всіх співвласників.

Передача в заставу частини земельної ділянки здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості). Заставодержателями земельної ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки, які відповідають вимогам, установленим законами України («Про банки і банківську діяльність», «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг» та ін.). Порядок застави земельних ділянок визначається спеціальним законом.

Досить плідним із точки зору динаміки та за результатами розвитку законотворчого процесу в галузі правового регулювання питань іпотеки та іпотечного кредитування виявився 2003 рік. Фактично подолано правовий вакуум, який існував у цій сфері протягом тривалого часу. Знаковою подією стало прийняття базового Закону «Про іпотеку», який вступив у силу з 1 січня 2004 року (далі - Закон) [30] і наразі вважається одним із найпрогресивніших на теренах Центральної та Східної Європи.

Закон системно регулює іпотечні відносини і переорієнтовує його спрямованість на захист інтересів кредиторів. Зроблена спроба вирішити низку про уніфікувати правила її здійснення за загальноприйнятими міжнародними стандартами, розширить можливості для іпотечного кредитування та створить умови для становлення та успішного розвитку іпотечного ринку [2].

Зокрема, узгоджується правовий режим іпотеки землі з іпотекою розташованих на земельній ділянці будівель і споруд. Так, частина 4 статті 6 Закону встановлює, що у разі передачі в іпотеку будівлі (споруди) іпотека поширюється також на належну іпотекодавцю на праві власності земельну ділянку або її частину, на якій розташована відповідна будівля (споруда), і яка необхідна для використання цієї будівлі (споруди) за цільовим призначенням.

Майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою всіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Законом запроваджено чітку систему визначення пріоритету прав та вимог іпотечного кредитора відносно прав чи вимог інших осіб на передану в іпотеку нерухомість - предмет іпотеки може бути переданий у наступну іпотеку за згодою попередніх іпотекодержателів; у разі звернення стягнення на нерухоме майно, що є предметом декількох іпотек, вимоги кожного наступного іпотекодержателя задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього іпотекодержателя згідно з пріоритетом та розміром цих вимог.

Дозволяється передача в іпотеку земель сільськогосподарського призначення. Така передача, за винятком земельних ділянок для ведення особистого підсобного господарства та для садівництва, які належать громадянам на правах власності, не може бути пов'язана з відчуженням таких видів земель сільськогосподарського призначення як земельні ділянки, надані для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (в тому числі для ведення фермерського господарства); земельні частки (паї), власники яких мають право на отримання у власність земельних ділянок зі складу земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Втім для вказаних земельних ділянок на сьогодні таке відчуження забороняється лише на підставі цивільно-правових актів купівлі-продажу та дарування [11].

Закон дозволяє передачу в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва, коли іпотекодавцем виступає особа, власністю якої стане відповідна будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира після завершення будівництва і реєстрації права власності на них. Іпотекодавець має документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору. У разі фінансування будівництва споруд житлового чи нежитлового призначення з метою продажу іншим особам іпотекодавцем може бути також забудовник.

Іпотека об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій розпочато будівництво, або шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, право власності іпотекодавця на яке виникне у майбутньому.

У разі передачі в іпотеку об'єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі й була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором із покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об'єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов'язки забудовника щодо третіх осіб-покупців.

Законом передбачена можливість позасудового (без втручання суду,-на власний розсуд сторін) врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Вказана процедура дозволятиме кредитору оперативно й ефективно задовольнити свої вимоги.

Прийняттям Закону вперше на законодавчому рівні здійснено спробу врегулювати процедуру виселення мешканців із житлового приміщення, на яке звертається стягнення за іпотечним договором. Передбачається, що звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом.

Закон України "Про іпотеку" запроваджує новий фінансовий інструмент - заставну. За тлумаченням статті 20 Закону - це борговий цінний папір, що підтверджує безумовне право особи-власника на задоволення боржником вимог за основним зобов'язанням за умови, що воно підлягає виконанню у грошовій формі. У випадку невиконання боржником основного зобов'язання, заставна дає її власнику право звернути стягнення на предмет іпотеки. Перехід права власності за нею здійснюється шляхом індосаменту.

Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на бланку стандартної форми, яка затверджена Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку. На всіх оригінальних примірниках іпотечного договору робиться відмітка про оформлення заставної [16].

Законом України "Про іпотеку" визначені такі можливості рефінансування з використанням заставних: продаж заставних; продаж заставних із зобов'язанням зворотного викупу, передача заставної у заставу, емісія іпотечних цінних паперів.

Згідно з цим Законом заставні можуть забезпечувати випуск таких іпотечних цінних паперів як іпотечні облігації та іпотечні сертифікати. Тобто Закон визначає інструменти вторинного іпотечного ринку.

Згідно з Законом іпотекодержатель має право проводити операції з заставними для рефінансування власної діяльності самостійно або із залученням спеціалізованих фінансових установ, які на підставі договору з іпотекодержателем надають відповідне рефінансування шляхом проведення операцій з іпотечними активами такого іпотекодержателя, що забезпечують надходження грошових коштів від будь-яких інших осіб-кредиторів. Однак Закон не визначає порядок випуску та обігу зазначених іпотечних цінних паперів.

Таким чином, Закон містить правовий механізм і фінансові схеми лише первинного іпотечного ринку.

З 1 січня 2004 року набув чинності Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» [31], яким запроваджуються в практику іпотечного кредитування іпотечні сертифікати.

Іпотечний сертифікат, згідно із статтею 1 цього закону, -- це особливий вид цінних паперів, забезпечених іпотечними активами або іпотеками. Законом вводиться два різновиди іпотечних сертифікатів - сертифікати з фіксованою дохідністю та сертифікати участі.

- Сертифікати з фіксованою дохідністю -- це сертифікати, які забезпечені іпотечними активами та посвідчують такі права власників:

- право на отримання номінальної вартості в передбачені умовами випуску сертифікатів терміни;

- право на отримання процентів за сертифікатами на умовах інформації про випуск сертифікатів;

- право на задоволення вимог - у разі невиконання емітентом узятих на себе зобов'язань - із вартості іпотечних активів, що є забезпеченням випуску сертифікатів із фіксованою дохідністю, переважно перед іншими кредиторами емітента.

Сертифікати участі - це сертифікати, які забезпечені іпотеками та посвід-чують частку його власника у платежах за іпотечними активами

Власник сертифікатів участі має такі права:

- право на отримання частки у платежах за іпотечними активами відповідно до договору про придбання сертифікатів;

- право на задоволення вимог - у разі невиконання емітентом узятих на себе зобов'язань - із вартості іпотечних активів, які знаходяться у довірчій власності управителя.

Законом також визначено порядок випуску та обігу зазначених сертифікатів. Забезпеченням виконання зобов'язань за сертифікатами з фіксованою дохідністю є іпотечні активи. Забезпеченням виконання зобов'язань за сертифікатами участі є іпотеки, які становлять іпотечний пул та забезпечують виконання зобов'язань, реформованих у консолідований іпотечний борг.

Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень » визначає правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою цих прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна [27].

Останнім часом банківські установи запроваджують видачу кредитів під повторну іпотеку майнових прав на нерухоме майно у разі, якщо вони є першими іпотекодержателями (видавали кредит на придбання майнових прав на цю нерухомість). Можливість отримання кредиту під заставу майнових прав на нерухомість за правилами повторної іпотеки виникає у позичальника на етапі оформлення правовстановлюючих документів на нерухоме майно. Тобто тоді, коли нерухоме майно повністю побудовано, отримана уся дозвільна документація, підписаний акт прийняття в експлуатацію і забудовнику залишилось виконати суто технічні дії для видачі державним органом Свідоцтва про право власності на нерухоме майно. Для позичальника це дуже вигідно, оскільки нерухоме майно вже побудовано і необхідно приступати до виконання ремонтних робіт, які вимагають суттєвих фінансових вливань, які і можна залучити за рахунок другого кредиту. Для банківських установ видача таких кредитів є також вигідною, оскільки за період здійснення будівництва нерухомості, на придбання майнових прав, на яку був виданий перший кредит, її ринкова, а отже і заставна, вартість зросла, що робить можливим збільшити ліміт кредитування.

Стан чинного законодавства у частині регулювання механізму іпотечного кредитування свідчить про те, що на сьогодні основну правову базу для його функціонування вже створено. Але її використання на практиці безумовно ще виявить багато недоліків, які у процесі практичного застосування законодавства будуть усуватися. Таким чином, поступово буде вибудовуватися ефективний механізм іпотечного кредитування в Україні.

1.3 Процедура надання іпотечного кредиту та оцінка платоспроможності позичальника при іпотечному кредитуванню

Перед тим, як отримати іпотечний кредит, потрібно виконати наступні пункти:

1) Звернення до Банку за отриманням консультації за діючими програмами іпотечного кредитування.

В ході первинної консультації спеціаліст відділу іпотечного кредитування розповідає про основні умови надання іпотечного кредиту, етапи проведення іпотечної кредитної угоди, про вимоги Банку до предмета застави (квартирі, що купується за рахунок кредитних коштів), проведе попередні розрахунки параметрів іпотечного кредиту (ліміту кредитування, розміру щомісячного ануїтетного платежу, розміру власних коштів, необхідних для оплати початкового внеску за придбану квартиру, і додаткових витрат, пов'язаних з проведенням іпотечної кредитної угоди).

2) Заповнення заяви-анкети на отримання іпотечного кредиту і збір документів, необхідних для отримання кредиту.

Перелік документів, необхідних для розгляду Заяви-анкети на отримання іпотечного кредиту фізичній особі:

1. Заява на отримання кредиту (форма надається у Банку).

2. Анкета контрагента - фізичної особи (форма надається в Банку).

3. Анкета фізичної особи інсайдера для визначення ступеня інсайдера/пов'язаної особи, контрагентів, що несуть спільний економічний ризик (форма надається в Банку).

4. Розписка-повідомлення (форма надається в Банку).

5. Паспорт Позичальника та його дружини/чоловіка (копії сторінок, що містять останнє фото, П.І.Б., інформацію про дату видачі та орган, який видав паспорт, інформацію про місце реєстрації проживання, інформацію про перебування в шлюбі, інформацію про наявність дітей). Іноземці - резиденти подають свій національний паспорт (оригінал і копію) та посвідку на постійне проживання в Україні, видану органом МВС, з кінцевим терміном дії не пізніше дати погашення кредиту.

6. Довідка податкового органу про присвоєння ідентифікаційного номеру. Копія трудової книжки за останні 3 роки, засвідчена організацією в якій працює Позичальник.

7. Довідка з місця роботи Позичальника із зазначенням займаної посади, нарахованого та фактично отриманого доходу протягом останніх 6 місяців із щомісячною розбивкою. Якщо Позичальник є суб'єктом підприємницької діяльності:

- звіти СПД - фізичної особи за останні 2 квартали або декларацію про доходи за останній рік з відміткою податкової інспекції;

- свідоцтво про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця;

- документ, що підтверджує взяття фізичної особи - підприємця на облік в органі державної податкової служби;

- довідки банків, в яких обслуговується Позичальник, про рух коштів на всіх його рахунках за останні 6 місяців;

- довідки банків, в яких обслуговується Позичальник, про наявність (відсутність) позичкової заборгованості;

- довідка податкового органу про відсутність податкової застави (якщо підприємець не є платником єдиного податку);

- договори, по яким передбачається отримання доходів, тобто джерела погашення кредиту (при необхідності проведення детального аналізу).

8. Документи, що підтверджують інші доходи Позичальника, як то декларація про доходи за останній рік, завірена податковою інспекцією.

9. Документи, що підтверджують право власності Позичальника на майно, вказане Позичальником в Анкеті, та виписки з банківських рахунків, зазначених в Анкеті.

10. Розписка Позичальника про ознайомлення із змістом статей 192, 222, 358 Кримінального кодексу України (форма надається в Банку).

11. Нотаріально засвідчена згода дружини (чоловіка) на оформлення нерухомості в іпотеку.

3) Розгляд Банком кредитної заявки і прийняття рішення про кредитування.

4) Вибір квартири, перевірка правовстановлюючих документів, оцінка ринкової вартості (у разі позитивного рішення Банку про кредитування). На даному етапі клієнт здійснює пошук квартири, що відповідає його вимогам і вимогам Банку. При цьому Банк може рекомендувати клієнтові звернутися з питань підбору квартири в ріелторські компанії, які є партнерами банку в рамках програми іпотечного кредитування. Після позитивного результату перевірки документів по квартирі Банком і страховою компанією, клієнт проводить оцінку ринкової вартості квартири в одній з оціночних компаній, рекомендованих Банком.

5) Особисте та майнове страхування.

Клієнт за рахунок власних коштів до укладення договорів за іпотечною кредитної угоді повинен здійснити страхування:

- життя і втрати працездатності;

- квартири від збитку і пошкодження;

- втрати права власності на придбану квартиру в страхових компаніях, рекомендованих Банком.

6) Проведення іпотечної кредитної угоди:

- підписання кредитного договору;

- підписання договору спільної оренди депозитної комірки;

- здійснення розрахунків за іпотечною кредитної угоди;

- підписання і нотаріальне посвідчення договору придбання квартири за рахунок кредитних коштів.

- підписання Закладних

- державна реєстрація іпотечної кредитної угоди.

Банк передбачає можливість проведення розрахунків за іпотечною угодою як у безготівковій формі, шляхом переказу грошових коштів з рахунку покупця (позичальника) на рахунок продавця, так і в готівковій формі з використанням депозитної комірки.

7) Погашення кредиту.

Погашення іпотечного кредиту здійснюється позичальником щомісячно рівними (ануїтетними) платежами. У разі дострокового часткового погашення кредиту переглядається розмір ануїтетного платежу у бік зменшення.

Сучасні українські банки оцінють такі характеристики: дохід позичальника, кількість утриманців, наявність у власності автомобіля (при цьому розрізняють автомобіль вітчизняного та іноземного виробництва, обов'язково враховуючи рік його випуску), наявність земельної ділянки (враховуються її площа й віддаленість від центру міста), стаж роботи, посада, освіта. Більш складна й ретельна оцінка позичальника застосовується при видачі фізичним особам кредитів на невідкладні споживчі потреби. Це, як правило, середньострокові позики на купівлю дорогих речей, оплату послуг та робіт. У цьому випадку багато великих комерційних банків визначає платоспроможність позичальника на підставі довідок із місця роботи про доходи та розміри утримань, а також за даними анкети. Результат обчислюється як середньомісячний дохід за вирахуванням усіх обов'язкових платежів, скоригований на поправний коефіцієнт і помножений на термін кредиту. Виходячи з отриманої суми, розраховується максимальний розмір кредиту. Отримана величина коригується з урахуванням таких факторів: надане забезпечення кредиту, інформація, що міститься у висновках служби безпеки та юридичного департаменту банку, залишок заборгованості за отриманими раніше позиками та інших. Для оцінки платоспроможності фізичної особи кредитним інспекторам необхідно проаналізувати велику кількість документів - близько п'ятнадцяти найменувань. Їх обов'язкове надання клієнтом, з одного боку, обмежує коло потенційних позичальників банку, а з другого - допоможе сформувати високоякісний кредитний портфель та знизити кредитний ризик.

Один із плюсів цієї методики - застосування спеціальних формул та коригуючих коефіцієнтів, які дають змогу спростити роботу співробітників кредитного департаменту банку й розрахувати платоспроможність потенційного позичальника. Проте показники для неї слід отримувати у кожній конкретній ситуації окремо, а результат не розглядати як фактор, що свідчить однозначно на користь чи проти надання кредиту. Адже навіть якщо на момент розгляду кредитної заявки фінансові показники клієнта цілком прийнятні, то не варто забувати, що ризик неповернення кредиту однаково залишається, оскільки повністю усунути його в принципі неможливо. Показники допоможуть лише оцінити ступінь кредитного ризику, але, на жаль, ця методика не дає змоги спрогнозувати становище позичальника в майбутньому.

РОЗДІЛ 2. АНАЛІЗ РИНКУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ В УКРАЇНІ

2.1 Стан іпотечного кредитування в Україні

Аналіз стану іпотечного кредитування в Україні, в умовах відсутності стандартизованої статистичної інформації, є досить складним. Тому, в цьому дослідженні були використані дані аналізу, який проводиться Українською національною іпотечною асоціацією та базується на інформації членів Асоціації, розрахунках її експертів і результатах разових опитувань.

Слід зазначити, що 2010-2013 роки були досить складним періодом як для України в цілому, так і для фінансового сектору зокрема, український іпотечний ринок зазнав великих потрясінь:

- повністю було згорнуто всі іпотечні програми; загострення проблеми зі стабільними джерелами фінансування іпотечного кредитування

- банки намагалися мінімізувати свої валютні ризики - спочатку з'явились програми реструктуризації кредитів, які були направлені на зміну валюти з іноземної в національну. Потім було згорнуто майже все валютне кредитування, і ті кредити, що видаються банками зараз, видаються лише у гривні;

- зростання обсягів проблемних кредитів - так за офіційними даними НБУ обсяг проблемних іпотечних кредитів за 9 місяців 2010 року виріс більш, ніж у 3 рази;

- падіння цін на нерухомість - це, в свою чергу призвело до того, що вартість застави перестала покривати вартість кредиту, що призводить до погіршення якості іпотечних портфелів банків.

Аналізуючи стан іпотечного ринку протягом 2010-2013 років можна сказати, що його учасники посіли позицію обережного очікування. Але навіть в такому становищі є позитивні моменти, такий час затишшя в сфері іпотечних відносин доцільно було б використати для приведення до ладу законодавчої бази, виявлення прогалин в нормативно-правових актах, вдосконалення всієї процедури іпотечного кредитування.

У 2014 році обсяг проблемної іпотеки зріс у 5,5 раз у загальному обсязі виданих кредитів порівняно з 2013 роком. На початку вересня 2013року лише два банки пропонували іпотечний кредит з авансом 40% від суми купленої нерухомості, а решта - 50% і більше, що є неможливим через середній рівень доходів населення. У порівняні з 2013 роком у 2014 році відсоткова ставка та мінімальний аванс збільшилися. Також сума сплачених відсотків та вартість купленого житла за рахунок збільшення відсоткової ставки значно зросли.

Щодо прогнозування розвитку ринку іпотечного кредитування, то експерти інституту економічних досліджень повідомляють, про те, що кредитування банки відновлять тільки через 2-3 роки. З іншого боку, експерти однозначно підтвердили, що росту відсоткових ставок не відбуватиметься, і так буде 2013 - 2014 років [25].

Варто зазначити, що сьогодні більш поширеними є іпотечні кредити на купівлю житла на вторинному ринку. Головною причиною та перевагою є те, що в даному випадку придбана нерухомість переходить у власність покупця практично одразу, тоді як кредитування купівлі нерухомості на початковому етапі будівництва супроводжується ймовірністю виникнення великого ризику для інвесторів. Наприклад, перенесення строків здачі будівництва на невизначений або віддалений термін. Причиною цьому може бути існування великого переліку документів, які необхідно надати до відповідного органу для введення будинку в експлуатацію (заявка про надання дозволу на введення, містобудівний план ділянки, дозвіл на будівництво, акт прийому об'єкта, правовстановлюючі документи на ділянку, документи, які підтверджують відповідність збудованого об'єкта вимогам технічних регламентів тощо).

За 2013 рік загальний портфель виданих населенню іпотечних кредитів українських банків скоротився на 5,5 млрд. грн. Якщо на початку 2013 року іпотечна заборгованість населення перед банками становила 85,4 млрд. грн., то за наступних 12 місяців вона скоротилася на 6,4% - до 79,8 млрд. грн. [22].

З 40 банків - лідерів іпотечного ринку за 2013 рік лише шістьом вдалося наростити свої кредитні портфелі, тоді як ті, що залишилися продемонстрували негативний результат. Основна причина скорочення іпотечних портфелів - практично повне припинення даного виду кредитування. Так, на початку 2014 року лише сім фінансових установ заявляли про свою готовність кредитувати під заставу нерухомості, тоді як роком раніше на іпотечному ринку працювало більше 90 банків [9].

У І кварталі 2013 року іпотечний портфель банків, як і передбачалося, продовжував скорочуватися. Станом на 1 квітня 2013 року загальний розмір іпотечного портфеля банків в Україні становить 101,1 млрд. грн. У І кварталі 2013 року загальний іпотечний портфель банків скоротився ще на 3,48% у відносному значенні або на 3 640 млн. грн. в абсолютному.

Що стосується кількісної характеристики іпотечного портфелю банків, то тут також нічого нового не трапилось. Боржники продовжують сплачувати за своїми кредитами і за перші 3 місяці 2013 року зменшили заборгованість ще 1,3% кредитів від загальної кількості. В абсолютному значенні цей показник становить 5508 кредитів. Щодо загального кредитного портфелю та портфелю кредитування фізичних осіб, то за І квартал 2013 року вони скоротилися на 3,1% та 11,6% відповідно. Як і четвертий квартал 2013 року, І квартал 2013 приніс подальше зменшення рівня валютизації. Так станом на 1 квітня 2013 року частка іпотечних кредитів, виданих у гривні складає 23%, що на 1,3% більше ніж у попередньому періоді, 2013 році.