Іпотечне кредитування в Україні і світі

Загалом це викликано стабільністю курсу гривні відносно іноземних валют протягом І кварталу 2013 року та подальшим інтенсивним погашенням боржників їх валютної заборгованості [19].

Станом на 1 квітня 2013 року середні розміри заборгованості по іпотечним кредитам на балансах банків дорівнюють:

- кредити на купівлю житла - 278,3 тис. грн.;

- кредити на споживчі цілі - 163,2 тис. грн.;

- кредити на будівництво житла під заставу незавершеного будівництва - 427,2 тис. грн.;

- рефінансування - 314,5 тис. грн.;

- кредити на купівлю земельної ділянки - 706,3 тис. грн.;

- кредити на комерційні цілі під заставу житла - 716,4 тис. грн.

Склад основних банків-іпотечних кредиторів залишився незмінним станом на 2013 рік і частки на ринку складають:

- Укрсиббанк - 18,0%;

- Райффайзен Банк Аваль - 12,1%;

- Укрсоцбанк - 11,7%;

- ОТП банк - 11,4%;

- Надра банк - 6,8%.

Частка ТОР-5 у I кварталі 2013 року складає 60%, як і в 2013 році. Позиції ТОР-10 банків не змінилися, на даний момент вони контролюють 78,45% іпотечного ринку (78,3% - у ІV кварталі 2013 року, 77,3% - у ІІI кварталі 2013 року).

В I кварталі 2013 року, лідером за обсягами скорочення заборгованості став Укрсоцбанк -- клієнти банку погасили 461 млн. грн. -- 3,8% від загального обсягу заборгованості.

На ТОР-5 регіонів припадає 62% обсягів іпотечних кредитів, у ТОР-10 областях сконцентровано 77% загального іпотечного портфеля банків.

Сегмент кредитування вторинної нерухомості покинули, за дослідженням компанії «Простобанк Консалтинг», відразу три великих гравці з числа 50-ти лідерів за активами: УкрСиббанк, БМ Банк і ВТБ Банк, тимчасово призупинивши кредитування на «первинку» і «вторинку». При цьому у БМ Банку та ВТБ Банку залишаються програми кредитування за участю Державної Іпотечної Установи.

Що стосується середніх реальних ставок, то в сегменті кредитування вторинної нерухомості триває зростання. Тут середньоринкові реальні ставки виросли, по дослідженню компанії «Простобанк Консалтинг», в середньому, на половину процентного пункту, а кількість кредитуючих установ зменшилася за всіма строками (таблиці 2.2 та 2.3).

Аналогічні показники станом на ІV квартал 2013 року становили 59,4% і 75,6% відповідно, тобто ми бачимо, що у І кварталі 2013 року відбулися незначні зміни концентрації іпотечного кредитування у ТОP-10 областях. Розподіл іпотечного портфеля по кількісним параметрам характеризується більшою збалансованістю та меншим рівнем концентрації. ТОР-5 областей видали 40,7% від загальної кількості іпотек, ТОР-10 - 61,7% відповідно.

Набагато повільніше, але все ж ростуть і ставки по позиках на нове житло. Такі кредити термінами на 5-20 років за місяць подорожчали на 0,06-0,11 процентного пункту (таблиця 2.3). Без зміни залишилися лише ставки по самим «довгим» кредитах на 25 і 30 років від єдиного кредитующего банку з числа 50-ти лідерів за активами.

Що стосується процесу реструктуризації в іпотечній сфері, то станом на 1 квітня 2013 року було реструктуризовано близько 19,2% від загальної кількості іпотечних кредитів. Такий малий приріст кількості реструктуризованих кредитів за останні 3 місяці (станом на 1 січня 2013 року цей показник складав 18,7%) в сукупності із скорочення обсягів проблемної заборгованості, свідчить про те, що економічна ситуація в Україні стабілізується і навіть покращується. Звісно до рівня 2008-2009 років ще далеко, але перші кроки вже зроблені [25].

Станом на 1 квітня 2013 року в Україні іпотечні кредити видавало вже 16 банків на наступних умовах:

- Кредити видаються на купівлю житла на первинному і на вторинному ринках.

- Валюта кредиту - гривня (відповідно до Закону №1533-VI «Про внесення змін до деяких законів України з метою подолання негативних наслідків фінансової кризи», яким було обмежено валютне кредитування);

- Строк кредитування коливається від 1 року до 30 років;

- Розмір першого внеску коливається в межах від 25% до 70%;

- Одноразова комісія за відкриття рахунку складає 0,3 - 3%;

- Мінімальна річна ставка у гривні складає 11%, максимальна --29,25%;

- Що стосується медіанних ставок, то в доларах та євро вони залишились незмінними -- 16% та 15,7% відповідно. Медіанна

ставка у гривні складає 24,5%.

Слід зазначити, що держава намагається змінити стан іпотечного кредитування, тому с травня 2013 року було прийнято програму доступного кредитування, що дозволило видавати кредити під значно нижчі відсотки.

Зважаючи на поточні тенденції та економічну і політичну ситуації в країні, Українська національна іпотечна асоціація припускає, що у 2014 році іпотечний портфель банків буде і надалі скорочуватися, але меншими темпами ніж у 2010 - 2013 роках -- 1-2% за квартал [25].

Також свій прогноз озвучили експерти під час круглого столу у 2013 році, присвяченого проблемі відновлення кредитування. Заступник голови правління Першого українського міжнародного банку (ПУМБ, Донецьк) Олексій Волчков, який взяв участь у роботі круглого столу, вважає , що іпотечне кредитування в Україні відновиться в 2013 році при кредитуванні на рівні 14-16% річних у гривні, а українські банки почнуть знижувати ставки за іпотечними кредитами не раніше 2013 року. Член правління Універсал Банку (Київ) Ігор Лебединець також прогнозував зниження ставок з іпотечного кредитування не раніше 2013 року та ринок іпотечного кредитування зросте в 1,5 рази [15].

2.2 Характеристика умов банків, що надають іпотечний кредит в Україні

Оформлення іпотеки сьогодні викликає безліч запитань у простих позичальників: люди побоюються, що банки кредити або не видають взагалі, або надають їх на дуже невигідних для клієнтів умовах. Для багатьох банків саме іноземні ринки були джерелами довгострокового фінансування. Тому кредитні установи змушені знижувати обсяги кредитування, піднімати ставки, скорочувати терміни, вводити додаткове забезпечення за кредитами .

Згідно з даними Української національної іпотечної асоціації, зокрема, на ринок кредитування первинного житла вийшли банк Таврика та Індекс-Банк (обидва - Київ). Таким чином, кредити на первинне житло тепер надають 13 фінансових установ [15] .

Як наголошується в звіті УНІА, процентні ставки по кредитах як на первинне, так і на вторинне житло складають від 11% до 28% річних у гривні. Терміни кредитування - від трьох до 20 років при первинному внеску 30-60%.

Фольксбанк кредитує при мінімальній процентній ставці 11-19,99% річних у гривні, максимальний строк іпотеки 15 років.

Укрексімбанк - мінімальна процентна ставка складає 28% річних у гривні,що на багато більша від інших банків України [38].

Заборгованість фізичних осіб по іпотечних кредитах у 2013 році скоротилася на 17%, порівняно з 2010 роком - до 110,73 млрд. грн. , про це повідомляється на сайті Національного банку України [25].

Згідно з [25], заборгованість населення (в еквіваленті) по іпотеці, виданій у доларах США, скоротилася на 1,69% - до 69,05 млрд. грн., у гривнях - на 15,4%, до 9,84 млрд. грн., у євро - на 29,6%, до 1,09 млрд. грн.

Найбільший обсяг іпотеки виданий терміном більш як 10 років - 60,51 млрд. грн., від 5 до 10 років - 14,96 млрд. грн., від 1 до 5 років - 4,2 млрд. грн., до одного року - 2,29 млрд. грн. За даними Нацбанку, сумарна заборгованість за всіма кредитами, виданими домашнім господарствам, у 2013 році скоротилася на 13,1% - до 209,54 млрд. грн.

Одним із різновидів іпотечного кредитування є надання кредиту молодим сім'ям. Відповідно до чинного законодавства право на отримання кредиту мають сім'ї і самотні молоді громадяни, які визнані такими, що потребують поліпшення житлових умов.

У 2013 році Уряд ухвалив рішення виділити з державного бюджету 70 млн. грн. на пряме кредитування житла для молодих сімей [3]. Також виділено з державного бюджету 117 млн. грн. на часткову компенсацію відсоткової ставки комерційних банків за договорами, які молоді сім'ї уклали в 2005 - 2009 роках. Незважаючи на те, що ця сума в порівнянні з 2013 роком вище на 40%, її недостатньо, щоб покрити заборгованість за зобов'язаннями, які виникли в минулому - 2010 році. Станом на 01.01.2013 - ця сума склала - 62,7 млн. грн. [3].

Україна намагається налагодити систему надання молодим сім'ям кредиту. Його можна одержати тільки один раз. Кредит надається на будівництво (або реконструкцію) і придбання житла строком до 30 років.

Перший внесок складає не менше 6% від вартості житла. Цей внесок вноситься на особовий рахунок, який спеціально для цього відкривається регіональним управлінням Фонду сприяння молодіжному житловому будівництву в одному з банків.

Максимальний розмір кредиту визначається виходячи з норми 21 кв.м. площі на кожного члена сім'ї і додатково 20 кв.м. на сім'ю. Кредит розраховується відповідно до цін, що діють на момент складання договору.

При придбанні житла за програмою молодіжного кредитування можнакупити дім або квартиру за умови, що цей дім або дім, в якому розташована квартира, зведений не більше 10 років тому, або реконструювався не більше 5 років тому. Також можна набувати житло, яке ще тільки будується [3].

Ставки банків на іпотечні кредити станом на 01.09.2013 року. За даними таблиці можна зробити висновок, що відсоток по кредиту сильно залежить від авансового внеску. Чим більший аванс, тим нижчий відсоток по кредиту. Крім того, всього 5 банків у країні кредитують на строк до 30 років. Це: ВТБ Банк, Індустріалбанк, Кредитпромбанк та Український бізнес банк.

Відповідно до чинного законодавства право на отримання кредиту мають сім'ї і самотні молоді громадяни, які визнані такими, що потребують поліпшення житлових умов, а саме:

- сім'я, в якій чоловік і дружина у віці до 35 років включно;

- неповна сім'я, в якій мати (батько) у віці до 35 років включно має неповнолітніх дітей або одну дитину;

- самотні молоді громадяни у віці до 35 років включно. При виборі кандидатів на кредит перевага віддається:

- молодим громадянам, сім'ї, в якій чоловік або дружина користуються правом першочергового або позачергового отримання житлових приміщень;

- сім'ям, у яких один з членів в поточному році досягає граничного віку отримання кредиту;

- молодим вченим;

- молодим спортсменам, що мають видатні досягнення на офіційних національних і міжнародних змаганнях і включені до складу збірних команд України;

- молодим громадянам, сім'ї, в якій чоловік або дружина знаходяться на обліку громадян, яким потрібне поліпшення житлових умов, три чи більше років.

Рішення про надання, або не надання кредиту ухвалюється регіональними управліннями Фонду сприяння молодіжному житловому будівництву протягом місяця з дня подачі документів за умови фактичного надходження кредитних ресурсів на його рахунки в органах Державного казначейства

Таким чином, кількість виданих кредитів обмежується кредитними ресурсами, які фонду виділяє держава.

Вказане рішення ухвалюється тільки тоді, коли у фонду є ресурс і воно ще підлягає узгодженню з правлінням фонду.

У разі відмови в наданні кредиту регіональне управління фонду повідомляє про це позичальнику в місячний термін у письмовій формі.

Окрім отримання кредиту від держави, молоді сім'ї або молоді громадяни можуть узяти кредит на покупку або будівництво житла в комерційному банку. Держава частково компенсує виплату відсотків по цих кредитах. Компенсація буде близько 10%, тобто часткова компенсація здійснюється в межах коштів, передбачених для фонду на цю мету в державному бюджеті, і визначається у розмірі облікової ставки Національного банку України, що діє на день укладення кредитного договору.

На 2013 рік Фонд сприяння молодіжному житловому будівництву уклав угоди з 22 комерційними банками. З крупних банків це Правекс, Аваль, Індекс-Банк, Приватбанк, Надра, Мрія, Укрсоцбанк [38].

Іпотечне кредитування розвивається у першу чергу в комерційних банках великих міст, обласних центрів. Банки-лідери іпотечного ринку створили спеціалізовані іпотечні центри, які, безумовно, мають на меті подальший розвиток іпотечних відносин з метою забезпечення стабільної доходності банківських установ.

На теперішньому етапі відбувається певне здешевлення кредитів на рефінансування (з 13,5% у період кризи до 11% на даний момент), але до ставки докризового періоду дістатися ще не вдається(7,5%).

Держава докладає значних зусиль для того аби юридичні та фізичні особи мали можливість брати дешеві кредити, але як показує практика, такі кроки не завжди достатньо ефективні.

2.3 Проблеми розвитку іпотечного ринку в Україні

Розвиток ринку іпотечного кредитування зараз визначений одним з пріоритетних напрямків діяльності Кабінету Міністрів України, адже завдяки ньому можна вирішити низку проблем, що стосуються різних сфер національної економіки. Незважаючи на зростання українського ринку іпотеки, він все-таки залишається малорозвиненим. За інформацією Української національної іпотечної асоціації (УНІА) та Міжнародного іпотечного банку (МІБ), обсяги іпотечного кредитування в Україні 2005 року сягнули 10 млрд. гривень. Це близько 2% ВВП України (у розвинутих країнах вона сягає більше половини ВВП) та, приблизно, 7% загального кредитного портфеля українських банків. Найактивнішими банками, які контролюють значні частки ринку іпотечного кредитування в Україні, є Райффайзен Банк Аваль, Приватбанк, Укрсоцбанк, Брокбізнесбанк та ін. Конкуренція посилюється зі сторони іноземних колег. Так Міжнародний іпотечний банк, створений американським Western NIS Enterprise Fund, ставить за мету стати лідером ринку іпотечного кредитування завдяки доступу до дешевих ресурсів, якості свого продукту та ефективності обслуговування клієнтів.

Наявні світові тенденції свідчать про те, що сучасні іпотечні ринки формуються в основному зобов'язаннями, забезпеченими житловою іпотекою. Та в практиці українських банків комерційна іпотека в якості забезпечення має значні переваги. І це дуже прикро, адже саме від “надійності” кредитів, що забезпечені нерухомістю, залежить довіра іноземних інвесторів до вітчизняного ринку.

В європейських розвинених країнах кредити видаються строком на 15-30 років під 7-10% річних. У середньому родині доводиться віддавати 30% від всього доходу. Завдяки іпотеці можна оплатити 70% вартості житла. Підтримує також держава. Наприклад, в Бельгії, вона, по суті, списує половину цієї суми. Держава встановлює загальні правила, забезпечуючи ефективність взаємодії всіх учасників процесу житлового кредитування, а також прямими чи опосередкованими методами використовує бюджетні засоби для залучення додаткових інвестицій в житлову сферу. Державне регулювання іпотечного кредиту пов'язане насамперед із державними субсидіями, гарантіями і страхуванням. Мета цих заходів - зробити іпотечний кредит доступнішим для широкого загалу юридичних та фізичних осіб.

Щодо державної підтримки в Україні, то програма молодіжного кредитування, яку реалізував Фонд сприяння молодіжному житловому будівництву при Держкомітеті у справах сім'ї та молоді, вже не діє. 1 січня 2005 р. набрала сили постанова уряду, за якою державні службовці, які потребують поліпшення житлових умов (відповідно до законодавства), мають право на отримання безпроцентного кредиту для житлового будівництва і придбання квартири або індивідуального житлового будинку. Кредитувати держслужбовців уповноважений Державний ощадний банк України (“Ощадбанк”). Цієї підтримки явно недостатньо, щоб забезпечити житлом усіх бажаючих.

В Україні зараз у спорудження житла бюджетні кошти майже не вкладаються, тому основними інвесторами виступають громадяни. За оцінками спеціалістів, сьогодні претендувати на участь в програмах іпотечного житлового кредитування можуть від 6 до 15% населення. В середньому, забезпечення житлом в Україні становить 20 кв.м. на особу, що в 2-3 рази менше, ніж у розвинутих країнах.

На даному етапі розвитку іпотеки необхідна більша державна підтримка. Так державою має здійснюватись субсидування цільових ощадних рахунків, призначених для придбання нерухомості, її реконструкції чи ремонту; оплата частини відсоткової ставки за іпотечним кредитом; вилучення із суми, оподаткованої прибутковим податком, відсотків за іпотечним кредитом.

Зараз найгострішою проблемою є практично відсутність в Україні довгострокового кредитування банками населення. Банки воліють без ризику обертати короткострокові засоби. Заважає наявність великої кількості ризиків для кредиторів, які працюватимуть за програмою іпотечного кредитування на вторинному ринку нерухомості. Зараз банки в основному фінансують операції іпотечного кредитування за рахунок депозитів фізичних осіб, строк яких не перевищує трьох років, а іпотечні кредити надаються тільки від трьох років.

Крім того, конкуренція спонукає збільшувати депозитні відсоткові ставки. Все це збільшує процентні ризики та зменшує ліквідність банку. Завищення вартості кредитів, що надаються, значною мірою зумовлюється: високою ціною залучених ресурсів; зростанням інфляції та зниженням ринкової вартості застави; несвоєчасним виконанням кредитних зобов'язань; ризиками, пов'язаними з правовими і судовими складнощами при відчуженні житла-предмета застави, а також із проблематичним виселенням боржника та продажем на торгах предмету застави. Існують складнощі у оцінці платоспроможності позичальника, адже значну частку доходів населення складають неофіційні доходи, які банк повинен враховувати при прийнятті рішення про видачу кредиту. Головна вимога до клієнтів - це їх платоспроможність, наявність стабільного джерела доходів. Також у позичальника бажаною є конкурентоспроможна професія (люди професій, пов'язаних з комерційною діяльністю, отримують зарплату незалежно від бюджетного фінансування - це юристи, економісти, менеджери різних рівнів). Оцінка фактичної платоспроможності позичальника є поки що невирішеною проблемою, яка суттєво обмежує можливість розвитку іпотечно-житлового кредитування. При доходах сім'ї менше 1000 доларів у місяць, обслуговувати іпотечний кредит просто нереально. Тому і доступність його в Україні не перевищує 5%.

Негативною стороною українського ринку житлового іпотечного кредитування є тенденція до поступового збільшення частки кредитів, які надаються в іноземній валюті (приблизно 24% кредитів видаються в гривні), а якщо вони надаються в національній валюті, то існує певне валютне хеджування, яке прив'язане до котировок, що по суті робить ці кредити також валютними. Це все зумовлено як негативними інфляційними очікуваннями, так і традиційно орієнтованою на іноземну валюту формою розрахунку на вторинному ринку житла. Переваги, які віддаються банками довгостроковому кредитуванню населення в іноземній валюті (в основному дол. США) пояснюються не тільки намаганням мінімізувати певні ризики, але й тим, що розрахунки на вторинному ринку житлової нерухомості традиційно проводяться в іноземній валюті. Обсяги вторинного ринку такої нерухомості більше ніж удвічі перевищують обсяги первинного, що яскраво видно на прикладі м. Києва, де надається велика частка таких кредитів. Зростанню обсягів іпотечних кредитів, номінованих в національній валюті, заважає брак таких інструментів управління ризиками, як індексація основного зобов'язання та використання плаваючої процентної ставки. В певній мірі цьому протидіє недостатня об'єктивність (прогнозованість) певних показників, які придатні для використання в якості індикаторів, зокрема облікова ставка, індекс інфляції, доходність ліквідних базових фондових інструментів та певні особливості механізмів курсоутворення національної грошової одиниці.

Хоча упродовж 2001-2006 років спостерігалась стабільність гривні, серед населення існують інфляційні очікування та недовіра до національної валюти. Це все, зменшує можливість довгострокового кредитування. Тому, в умовах інфляції, коли вартість доходів населення України постійно знижується, доцільно вибрати інструмент застави з подвійним індексом. Особливістю такої практики є перенесення частини платежів у часі залежно від реального доходу позичальника. Проте, у випадку відстрочки платежів баланс кредиту збільшуватиметься, що може призвести до проблеми ліквідності. Реально вона постає лише тоді, коли банк тримає значну частину своїх активів (понад 30%) у формі кредитів такого виду. Тому НБУ повинен узяти на себе функції надання допомоги іпотечним інститутам (кредитору) у вирішенні проблем з ліквідністю.

Незважаючи на всі перешкоди, в Україні поступово створюються передумови для розвитку іпотечного ринку. 8 жовтня 2004 р. постановою уряду створена Державна іпотечна установа зі статутним капіталом 50 млн грн . Основною метою діяльності Державної іпотечної установи є рефінансування іпотечних кредиторів за рахунок коштів, отриманих від розміщення цінних паперів. Передбачається, що ця установа активно випускатиме корпоративні облігації і залучатиме кредити міжнародних фінансових організацій (наприклад, Світового банку, Європейського банку). Адже, щоб мати можливість надавати іпотечні кредити під 7-8% річних на строк до 30 років, потрібен статутний фонд близько 1 млрд гривень. Тут виникає ще одна проблема: сьогодні на ринку попитом користуються корпоративні облігації з дохідністю не менше 15%, що значно вище ставок по житлових іпотечних кредитах. Тому залучення коштів для іпотечної компанії може бути дорожчим, ніж розміщення їх в банках.

Торік значний вплив на розвиток українського ринку іпотечного кредитування мала світова фінансова криза. Це призвело до уповільнення темпів його розвитку. Разом із тим у 2009 р. розширилась система рефінансування ДІУ, яка на початок поточного року нараховувала 80 банків.

Наприкінці минулого року у вітчизняній економіці різко знизився попит на продукцію та послуги, внаслідок чого зросла кількість банкрутств, скорочень і звільнень. Негативний вплив на економічний розвиток також мали заборона Національним банком дострокової видачі депозитів і замороження надання іпотечних кредитів. На ринку нерухомості спостерігалося різке падіння цін за досить короткий термін. Попри це, на ньому переважають песимістичні настрої, оскільки ціни знижуються під впливом потужної світової фінансової кризи.

Основними чинниками, які впливають на розвиток іпотечного ринку, є банкрутства компаній, масові скорочення персоналу, підвищення банками процентних ставок за кредитами, а також різке падіння курсу гривні відносно світових валют.

Слід зазначити, що ситуація на іпотечному ринку України у IV кварталі 2009 р. стала логічним продовженням тих тенденцій, що спостерігалися у попередньому кварталі.

Згідно з даними УНІА, темпи зростання загального іпотечного портфеля українських банків у ІV кварталі 2009 р. склали 34,3% або 21465 млн. грн. У порівнянні з попереднім кварталом темпи зростання іпотечного кредитування збільшилися на 19%, а у порівнянні з ІV кварталом 2008 р. - на 11,9%. Проте, останні тенденції щодо зміни макроекономічної ситуації в Україні та валютного курсу (гривня впала відносно долара майже на 60%) свідчать, що зростання іпотечного ринку України майже повністю зупинилося та склало близько 3,7%.

За станом на 1 січня 2010 р. загальний обсяг іпотечного портфеля банків в Україні становив 107,6 млрд. грн. Темпи зростання іпотечного портфеля (34,3%) випередили темпи зростання загального кредитного портфеля банків (29,7%) та портфеля кредитування фізичних осіб (31,7%). У результаті, частка іпотеки в загальному кредитному портфелі банків за звітний період збільшилася з 14,2% до 14,7%, а в портфелі кредитування індивідуальних клієнтів - з 38,6% до 39,3%.

Зростання загального кредитного портфеля українських банків і портфеля кредитування фізичних осіб викликано лише зміною валютного курсу і не відображає реальної ситуації на ринку. Торік спостерігалося зменшення рівня валютизації на іпотечному ринку України, що було пов'язано з переходом ринку на розрахунки в національній валюті у зв'язку з падін-ням курсу долара. Однак, у ІV кварталі 2009 р. дефіцит гривневих ресурсів та різке підвищення курсу іноземних валют відносно гривні призвели до зменшення частки гривневого сегмента. Як наслідок, частка кредитів, виданих у національній валюті, зменшилася з 28,2% до 22%.

Варто наголосити, що з жовтня минулого року банки України майже припинили кредитування, внаслідок чого спостерігалася тенденція щодо зменшення попиту на іпотечні продукти. Така ситуація є цілком логічною, оскільки громадяни, не маючи змоги отримати нові кредити, намагалися повернути ті кредити, які вони мали. Тому у кількісному виразі приріст іпотечних кредитів є негативним. З іншого боку, попит на кредити в Україні існує, але відсутні передумови реалізації цього попиту, адже через постанову НБУ «Про додаткові заходи щодо діяльності банків» банки майже припинили кредитування будь-яких галузей.

У ІV кварталі 2009 р. у структурі виданих іпотечних кредитів частка споживчих позик зросла з 50,6% до 52,1%. Водночас, частка кредитів на житло зменшилася з 43,7% до 42,9%, а частка кредитів на приватне житлове будівництво - з 1,5% до 1,3%. Частка кредитів на купівлю земельних ділянок залишилася незмінною - 1,3%. У цілому за жовтень-грудень минулого року було видано лише 10% від тієї кількості кредитів, що за-звичай видавалися банками за один квартал.

За станом на 1 січня 2010 р. середні розміри заборгованості за іпотечними кредитами на балансах українських банків були такими: кредити на купівлю житла - 250,2 тис. грн.; кредити на споживчі цілі - 168,7 тис. грн.; кредити на будівництво житла під заставу незавершеного будівництва - 325,1 тис. грн.; рефінансування - 321,7 тис. грн.; кредити на купівлю земельної ділянки - 628,3 тис. грн.; кредити на комерційні цілі під заставу житла - 636 тис. грн.

У жовтні-грудні 2009 р. лідером іпотечного ринку був «Укрсиббанк» (ринкова частка 18,04%). Друге місце посів «Укрсоцбанк» (12,92%), третє - «ОТП Банк» (11,86%), четверте - «Райффайзен Банк Аваль» (10,69%), п'яте - «Надра Банк» (7,44%).

У звітному періоді спостерігалося певне збільшення рівня концентрації іпотечного ринку України. Зокрема, сукупна частка п'яти банків-лідерів становила 60,95% іпотечного ринку (в IV кварталі 2008 р. цей показник дорівнював 60%). Водночас, частка десяти банків-лідерів становила 80,1% (в IV кварталі 2008 р. - 78,1%).

За станом на початок поточного року медіанні процентні ставки за іпотечними кредитами в національній валюті становили 22,8%, у доларах США - 16,4%, у євро - 15,7%.

Згідно з даними Державної іпотечної установи, у минулому році відбулося розширення системи рефінансування ДІУ. На початок 2010 р. до неї входили вже 80 банків-партнерів.

У цілому, до системи рефінансування ДІУ, згідно з класифікацією НБУ за обсягами активів, входять - 17 банків першої групи (із 18 банків групи), 11 банків другої групи (із 20 банків групи), 7 банків третьої групи (із 24 банків групи) та 45 банків четвертої групи (із 120 банків групи).

В 2009 р. ДІУ здійснила рефінансування банків-партнерів на загальну суму близько 2280 млн. грн., що в два рази більше за аналогічний показник 2008 р.

За станом на початок 2010 р. найактивнішими банками, які здійснювали кредитування фізичних осіб за програмою ДІУ, були такі: «Приватбанк», «Родовідбанк», «Укрпромбанк», «Фінанси та Кредит», «Актив-банк», «Кредитпромбанк», «Терра-Банк», «Енергобанк», «Меркурій», «Трансбанк».

На початку лютого поточного року наглядова рада Державної іпотечної установи своїм рішенням продовжила дію ставки рефінансування іпотечних кредитів на рівні 13,5% річних, з правом перегляду розміру ставки рефінансування за результатами розміщення облігацій під державну гарантію та іпотечних облігацій. Така ставка залишається незмінною з травня 2009 р.

За інформацією ДІУ, Національний банк здійснюватиме рефінансування банків під забезпечення цінними паперами установи. Так, до переліку цінних паперів, які можуть роз-глядатися НБУ у якості прийнятного забезпечення кредитів рефінансування у I кварталі 2010 р., крім інших, включено звичайні іпотечні облігації ДІУ та облігації ДІУ з додатковим забезпеченням у формі державної гарантії за зобов'язаннями емітента, яка видана урядом.

Отже, перспективи розвитку іпотеки в Україні значно залежать від економічного зростання, стабільності цін та обмінного курсу національної валюти, удосконалення фінансово-кредитної системи та ринку нерухомості. Іпотечне кредитування - це надійний і вивірений спосіб залучення приватних інвестицій іноземних та вітчизняних інвесторів. Лише надійні гарантії, зокрема застава нерухомості та емісія на її основі іпотечних цінних паперів, дозволять мобілізувати в значних масштабах заощадження населення і спрямовувати їх на інвестування перспективних секторів економіки. Лише в такому разі в Україні можлива поява зарубіжних портфельних інвесторів, які, через придбання іпотечних цінних паперів, здійснюватимуть інвестування української економіки.



РОЗДІЛ 3. ШЛЯХИ ОПТИМІЗАЦІЇ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ НА СУЧАСНОМУ ЕТАПІ

3.1 Методи та важелі вдосконалення процесу здійснення іпотечного кредитування

Беручи за увагу сучасний перехідний стан економіки України вцілому, враховуючи всі проблеми іпотечного кредитування, наявність проблеми ризиків, перш за все кредиторів, головним заходом вдосконалення ринку іпотечного кредитування є запровадження механізму формування та планування стабільних довгострокових банківських ресурсів для покриття свої ввтрат у разі настання негативних обставин та несприятливих змін на іпотечному ринку. Також у цьому питанні дуже важливим є знаходження підходу щодо оптимізації формування та розподілу банківських ресурсів іпотечного кредитування, надання рекомендації з формування іпотечних норм і нормативів, а також розроблення механізму ресурсного забезпечення банківського іпотечного кредитування з використанням системи гарантування та іпотечних цінних паперів в Україні. Банківське іпотечне кредитування в класичному його вираженні характеризується тривалим терміном надання ресурсів у користування позичальнику. Керуючись “золотим банківським правилом” банки для захисту від ризиків повинні формувати, відповідно, довгострокові стабільні ресурси в сумі здійснюваного іпотечного кредитування. З огляду на це правило, для цілей розвитку довгострокового іпотечного кредитування першочергове значення має нарощення постійних і стабільних банківських ресурсів, які знаходяться в розпорядженні банків тривалий період часу.

У зв`язку з цим вважаємо запотрібним і доцільним запровадження методу трансформації короткострокових настабільних пасивів у керовані та стабільні довгострокові.

Використовувати цей метод можна не тільки стосовно поточних пасивів, але і строкових депозитів, які в умовах України не в повному обсязі можуть враховуватися як стабільний ресурс. Це дозволить визначити величини “основних” депозитів, які тривалий період залишаються в банку.

Також використання методу трансформації можливе не тільки для поточних, але і для прогнозних оцінок. Для того, щоб зпрогнозувати певні ризики поточні пасиви можна розділити на групи зелжно від закономірностей зміни їх динаміки, наявності та відсутності циклічних і сезонних змін. Запропонований підхід прогнозування банківських ресурсів може розглядатися як інструмент планування і управління діяльністю банку

Ефективність функціонування всієї іпотечної системи багато в чому забезпечується ефективністю іпотечного житлового кредитування банківськими структурами. Аналіз існуючої теорії та практики оцінки ефективності банківської діяльності дозволив систематизувати основні показники, а також на їх основі можна запропонувати нові для моніторингу ефективності формування та розподілу банківських ресурсів іпотечного кредитування і об'єднані у групи: показники доходності, формування іпотечної ресурсної складової, іпотечної активності банку, ризику.

Запропонована система показників дозволяє сформувати аналітичне забезпечення рішень банківського менеджменту при оцінці ефективності та плануванні іпотечних операцій. У праці Гринько О.Л. було дослідженно іпотечні стандарти, які регулюють формування іпотечних кредитів з низьким ризиком і нормативи іпотечних операцій по рефінансуванню іпотечних активів. Розроблено рекомендації щодо формування єдиної системи іпотечних стандартів, їх граничних значень, запропоновано методику розрахунку основних та додаткових показників. Це сприяє зниженню ризику іпотечних операцій і підвищенню ефективності іпотечного механізму, у тому числі механізму ресурсного забезпечення іпотечного кредитування в Україні.

Вирішення проблем у формуванні ресурсів іпотечного житлового кредитування в Україні визначається багато в чому організацією і розвитком іпотечного ринку. Одним із ключових напрямків подальшого розвитку іпотечного ринку в Україні є формування його повноцінної інституційної структури, а також механізму, що забезпечує формування ресурсів іпотечного кредитування і регулювання іпотечних ризиків. Це обумовлює об'єктивну необхідність впровадження системи гарантування та випуску цінних паперів, забезпечених іпотечного кредитування.

Гринько О.Л. запропоновано модель реалізації рефінансування банківських установ на основі впровадження системи гарантування іпотечних кредитів, здійснюваного Національним фондом іпотечного гарантування, створеним на базі діючого в Україні Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву, а також за участю Державної іпотечної установи другого рівня. Фонд забезпечує відкуп іпотечних активів і заставних та випуск іпотечних цінних паперів, які забезпечені гарантією уряду. Запропонована схема дозволяє здійснювати не тільки фінансування і рефінансування банківського іпотечного кредитування, але використовується для управління іпотечними ризиками, а також забезпечує інформаційно - аналітичне підкріплення учасників іпотечного ринку. Повертаючись до необхідності довготермінових іпотечних кредитів банків дуже важливим і впливовим є стимулювання довгострокового банківського кредитування. Поліпшення інвестиційного клімату та рівню надання іпотечних кредитів в державі залежить від розв`язання проблеми діяльності банківської системи, зокрема від забезпечення підвищення обсягів довготермінового кредитування реального сектору економіки, залучення коштів населення. Основними причинами, що стримують надання банками довгострокових кредитів економічним суб`єктам, є високий рівень кредитних ризиків, неплатоспроможність більшості позичальників, відсутність реальної гарантії повернення ними кредитів та ліквідної застави, а також неефективна система оподаткування. Для стимулювання процесу інвестиційної діяльності із довготерміновим іпотечним кредитування слід:

- запровадити механізм ефективного захисту прав кредиторів,

прозорий порядок реалізації заставного майна;

- забезпечити підвищення рівня концентрації банківського

капіталу шляхом підвищення капіталізації та платоспроможності

банків, запровадження процедури реорганізації та ліквідації

фінансове нестійких банків;

- стимулювати залучення грошових вкладів населення;

- створити спеціалізовану фінансову установу для здійснення

довго- та середньотермінового фінансування і кредитування

пріоритетних інвестиційних проектів;

- запровадити механізм іпотечного кредитування;

- стимулювати надходження іноземного капіталу в банківську сферу.

У сфері іпотечного фінансування та житлового іпотечного кредитування треба:

- прискорити розгляд законопроекту „Про іпотечні цінні папери” для якнайскорішого запровадження системи рефінансування іпотечних кредиторів з використанням джерел фондового ринку;

- внести зміни до закону „Про іпотеку” в тій його частині, що фактично унеможливлює видачу та обіг іпотечних заставних (ст.20);

- вирішити проблеми побудови публічної системи реєстрації прав на нерухомість з використанням вже напрацьованих Мінюстом технологій , для чого при необхідності, внести зміни до закону „Про реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обмежень”;

У найкоротчі сроки потрібно у сфері діяльності кредитних спілок створити умови, в тому числі законодавчі для розвитку сектору кредитних спілок економіки для чого треба:

- прийняти в якомога стислий термін проект Закону України “Про внесення змін до Закону України “Про кредитні спілки” передбачивши в ньому в тому числі і право суб'єктів малого підприємництва бути членами кредитних спілок та отримувати від них кредитні ресурси, а також, можливості залучення кредитних спілок як самоврядних небанківських фінансових установ до реалізації державних та міжнародних програм мікрокредитування малого бізнесу;

- на законодавчому рівні передбачити передачу частини державних регуляторних функцій саморегулівній організації кредитних спілок.

3.2 Дослідження західного досвіду кредитування та шляхи впровадження нових банківських механізмів

У країнах Євросоюзу до 80% усіх кредитів видається під заставу нерухомості, що свідчить про розвиненість економіки. Терміни кредитування достатньо тривалі. Кредитні відсотки змінюються під впливом макроекономічних процесів. Підгрунтям іпотеки є державна система оцінки й подальшої переоцінки нерухомості. Як правило, для іпотечного кредитування банки залучають сторонні кошти через роміщення на фондовому ринку власних цінних паперів - іпотечних облігацій, що є дуже надійними. Зарубіжні країни використовують такі механізми, або схеми іпотечного кредитування:

Дворівнева, що спирається на вторинний ринок заставних. Банк видає іпотечний кредит позичальнику в обмін на зобов`язання протягом визначеного терміну щомісяця переказувати в банк фіксовану суму. Це зобов`язання позичальника забезпечене заставою майна, що купується. Банк продає кредит одному з агентств іпотечного кредитування, передаючи й зобов`язання із забезпечення. Агенство негайно відшкодовує банку виплачені позичальнику кошти і натомість просить переказувати одержувані від нього виплати, за винятком прибутку (маржі) банку, в агенство. Величину щомісячних виплат, тобто ставку, за якою агенство зобов`язується купувати іпотечні кредити, встановлює саме агенство на підставі вимог інвесторів до прибутковості відповідних фінансових інструментів. Іпотечні агенства купують певну кількість іпотечних кредитів у комерційних банків, збирають їх у пули і створюють новий цінний папір, джерелом виплат за яким є платежі позичальника. Ці виплати гарантуються не заставою нерухомості, а агенством як юридичною особою. Агенства реалізують іпотечні цінні папери на фондовому ринку і потім також стають посередниками, передаючи інвестору, який купив цінний папір, виплати, отримані від банку.

Однорівнева - це автономна збалансована модель іпотеки, що грунтується на ощадно-позичковому принципі функціонування за типом німецькиї банків. Тут вкладник має можливість накопичити протягом тривалого періоду необхідний внесок на купівлю квартири, а потім одержати іпотечний кредит на купівлю заздалегіть обраного житла. Будівельна ощадна каса як замкнена фінансова структура починає діяльність із формування статутного капіталу, який є підгрунтям її власного джерела коштів для видачі кредитів. Усі наявні кошти каси використовуються тільки для статутної дяльності, тобто на фінансування будівництва житла та видачу іпотечних кредитів на купівлю вже побудованих квартир.

У Німеччині існуютьт так звані іпотечні кредити. Для їх одержання позичальнику необхідно лише подати в банк копії документів, що підтверджують право власника на майно, яке й забезпечує кредит. Розмір кредиту залежить від вартості об`єкта, його забезпечення, тобто від вартості майна заставодавця. Такі кредити надаються іпотечними банками і звичайними ощадними касами на тривалий термін - до 30 років. Через кожні 5 років процентна ставка за ними переглядається. В Іспанії значного поширення набули кваліфіковані житлові кредити. Вони видаються органами державного кредиту і приватними установами на вигідніших умовах порівняно з ринковими як щодо процентних ставок, так і щодо терміну погашення кредиту. Для стимулювання видачі цих кредитів різними кредитними установами фінансові органи насамперед звільняють їх від необхідності мати обов`язкові резерви для таких цілей. У Франції існують пов`язані кредити. Їх можуть видавати всі установи, що беруть на себе зобов`язання дотримуватися деяких норм, але не обумовлюючи облік грошових можливостей. Кредити видають на купівлю нових та старих квартир і проведення капітального ремонту. У Великобританії кредитори запропонували кредити на придбання житла зі строком виплати майже до 60 років. Так, іпотечні кредити зі строками виплати до 57 років пропонує другий за величиною кредитор Великобританії - компанія «Abbey».

Вказані терміни більш ніж удвічі перевищують строк виплати традиційних кредитів - 25 років. Потреба у збільшенні строку викликана тим, що за середньої ціни на нерухомість у Великобританії в 211 тис фунтів щомісячні виплати за кредитом на 25 років стали надто великими для британців. Для порівняння: в Україні максимальний строк кредитування під заставу житла становить 20 років. На початок листопада 2006 року середня номінальна відстоткова ставка за іпотечними кредитами в національній валюті становила 16,8% річних, у доларах США - 12,2%. Ефективна ставка зафіксувала своє значення на рівні 18,2% та 13,4% річних для гривневих та доларових кредитів відповідно. Протягом двох останніх десятиріч відсоткові ставки за кредитами в багатьох країнах знизилися від рівня 14 - 18% річних. Наприклад, в Європі та США нині середні іпотечні ставки не перевищують 8% річних. В Італії, Франції, Норвегії, Швеції, Данії та Нідерландах кредити видаються під 5%, у Великобританії, США, Німеччині - під 6%, в Іспанії, Швейцарії та Фінляндії - під 3,5%.

На сьогодні у США видаються іпотечні кредити переважно для придбання житла, а в Україні, навпаки, для промисловості та комерції.

США - 20% - промислова та комерційна іпотека; 80% - житлова іпотека.

Україна - 71% - промислова та комерційна іпотека; 29% - житлова іпотека.

Минулого року середня відсоткова ставка у гривнях становила 18%, інфляція - 10,8%. Тобто реальна ефективна ставка за іпотечними кредитами у національній валюті - більша за 7%. При цьому рівень доходів населення у середньому зріс на 20%. В Європі середня ставка - 5% ,але й інфляція значно менша - 2%. Тому ефективна ставка дорівнює 3%. В цьому полягає суттєва відмінність, причому різнонаправлена. Кредити в Україні дорожчі, але зростання доходів населення значно вище.

Аналізуючи світовий досвід іпотечного кредитування житлової сфери, можна дійти висновку, що в Україні можливе застосування тих моделей та механізмів іпотечного кредитування, що поєднують у собі кращі елементи класичної американської іпотеки, німецької системи заощаджень, дореволюційних позиково-заощаджувальних кас і радянських житлово-будівельних кооперативів. А також треба зауважити, що важливими умовами реалізації класичних механізмів надання іпотечного кредиту є стабільність економіки, надійність та ефективність фінансово-кредитної системи, наявність розвиненого ринку цінних паперів, висока платоспроможність населення і найголовніше - активна участь держави як гаранта стабільності всієї системи відносин під час іпотечних операцій.

3.3 Перспективи іпотечного кредитування в Україні

У загальному вигляді перспективи відновлення іпотечного ринку України значною мірою будуть залежати від дії таких факторів, як:

- можливе поглиблення кризи, припинення співпраці з МВФ;

- нова хвиля дефолтів;

- девальвація гривні;

- скорочення або зростання доходів населення;

- відновлення світового попиту на вітчизняні товари;

- повернення капіталів в Україну.

Без урахування зазначених вище подій аналіз реально існуючих факторів дає підстави прогнозувати на вітчизняному ринку іпотеки наступні тенденції.

Ринок іпотеки до кризового періоду був досить концентрованим (понад 88 % обсягів ринку належало 15 банкам). Розгортання кризи створило умови ресурсного дефіциту та викликало низку банкрутств банків - іпотечних кредиторів першої величини. Це відкрило нові перспективи для банків з іноземним капіталом і надійною ресурсною базою. Тривале обслуговування позичальниками іпотечних кредитів за рахунок продажу другорядних активів та приховування іпотечними кредиторами проблемних активів у 2009-2013 рр. зумовлюють високу ймовірність зростання частки простроченої заборгованості у короткостроковому періоді. Особливості надання нових, реструктуризації та погашення діючих іпотечних кредитів за останні 2 роки свідчать про зменшення середнього строку кредитування до 10-15 років.

У 2013 р. відбулося помітне зниження відсоткових ставок за іпотечними кредитами. До кінця 2013 р. можна прогнозувати вичерпання дорогих ресурсів, залучених у 2010-2013 рр., та приведення відсоткових ставок на докризовий рівень - 15-16 %. Разом з тим відсутність у найближчі 2-3 роки інструментів залучення довгострокових стосовно дешевих фінансових ресурсів зумовлює збереження високих ринкових ризиків та ускладнює лібералізацію умов іпотечного кредитування.

Найменш прогнозованою є ситуація на ринках нерухомості. Тривала невизначеність і поступова стагнація ринку нерухомості заморожують ділову активність на іпотечному ринку. Разом з тим житлова проблема залишається гострою, рівень забезпеченості населення житлом в Україні помітно нижчий за більшість європейських країн. Це, а також незадоволений попит на житлодосить скоро може повернути ринку нерухомості зростаючий тренд, що є одним із основних факторів, який посилює перспективи зростання іпотечного ринку у найближчі 5 років.

У 2010-2013 роках відбулося помітне збільшення ролі Державної іпотечної установи на іпотечному ринку за рахунок емісії іпотечних облігацій. У найближчі роки цілком ймовірне подальше зростання обсягів розміщених ДІУ іпотечних облігацій у межах запланованого збільшення статутного капіталу на 2 млрд. грн.

Отже, можна підсумувати, що в найближчі 2-3 роки іпотечний ринок України здебільшого відновиться в абсолютних показниках до рівня 2005 року, а саме: виважені умови надання кредитів: початковий внесок на рівні 30-40 %, посилення вимог до фінансового стану позичальників, високі відсоткові ставки, переважно десяти-п'ятнадцятирічні терміни кредитування та помірні темпи зростання обсягів іпотечної заборгованості. Водночас поява у прогнозованому періоді можливостей залучення цільових довгострокових пасивів (житлово-контрактних заощаджень) та поширення інструментів рефінансування як результату активізації діяльності ДІУ сприятиме покращенню ресурсного забезпечення ринку, а отже, прискорить його розвиток [36].

У 2013-2013 роках іпотеку чекає розвиток. За прогнозами на ринку іпотечного кредитування буде приблизно 25 банків. Це означає загострення конкуренції в боротьбі за клієнта. На практиці це виллється в подальшому зниженні процентної ставки, авансового платежу та збільшення терміну кредитування. Вже зараз деякі банки почали активну рекламну кампанію іпотечного кредитування, де відсоткова ставка опустилася нижче 16%.

Спрощується і сама процедура андерайтингу (це та процедура, якудоводиться пройти, а саме оцінка платоспроможності клієнта і кредитоспроможності).

За оцінками експертів досягнення докризового рівня очікується у 2013 році. Це стосується як обсягів кредитування, кількості клієнтів, так ізниження процентної ставки, зниження авансового платежу і збільшення терміну, на який видається іпотечний кредит. До кризи цей термін сягав 30 років. Враховуючи темпи підйому та стабілізації економіки, можна сподіватися, що докризовий рівень буде досягнуто вже цього року, тому що в 2013 році фінансовий ринок відновлювався і розвивався помітно швидше прогнозованих темпів. Якщо на початку року на вторинну нерухомість видавали кредити 7 з 50 найбільших банків, то в кінці вже 21 банк.

У 2013 році привабливість іпотеки досягалася, перш за все, зниженням процентної ставки по кредиту. Середні ставки за деякими термінами впали більш ніж на 8%. У 2013 році такого зниження вже не буде, хоча воно і буде продовжуватися і прагнути до 10% річних. У 2013 році очікується зменшення авансу, первинний платіж буде знижуватися з 30% до 20, а може, за окремими іпотечними кредитами і того менше.

На початок 2013 року авансовий платіж у 30% видавали, з 50 найбільших, всього два банки, а до кінця року вже дев'ять, це: ВТБ Банк, БТА Банк, UniversalBank, Ощадбанк (аванс від 10% при додатковій заставі) , банк «Київська Русь», Кредит Європа Банк, Кредобанк, Піреус Банк, Укргазбанк, УкрСиббанк. З авансом 40% ще одинадцять: БМ Банк, Індекс-Банк, Мегабанк, ОТП Банк, Фольксбанк, Ерсте Банк, Ощадбанк Росії, UnicreditBank, Укрсоцбанк, Укрексімбанк, банк «Фінанси і Кредит».

На ринку іпотечного кредитування число банків збільшується, відповідно збільшується конкуренція, збільшується і привабливість самої іпотеки. Ще до всього і держава своїми заходами сприяє розвитку іпотеки в країні. У рамках прийняття законопроекту про бюджет країни на 2013 рік, Кабінетом Міністром пропонується виділити Держфонду сприяння молодіжному будівництву понад 100 мільйонів гривень для часткової компенсації процентної ставки по іпотечному кредитуванню для молодих сімей.

В Україні важливе значення має формування регіональних ринків іпотек і їх поступова інтеграція в єдиний цілісний загальнодержавний ринок.

У сучасних умовах розвиток іпотечного кредитування стає в Україні надзвичайно важливим і гострим завданням подальшого здійснення кредитно-банківської реформи. Іпотечний кредит є важливим самостійним інститутом ринкової економіки; одночасно він сприяє виникненню і розвиткові інших складових ринкової інфраструктури [20].

Аналітик ІК BG Capital Олександр Цапін вважає, що фундаментальні фактори привабливості українських активів у секторі нерухомості відносно інших країн Центральної та Східної Європи за останні роки не змінилися - як і раніше, вітчизняний ринок нерухомості залишається менш насиченим порівняно із сусідніми країнами.

Наприклад, у Києві на душу населення припадає на 60% менше комерційних площ, ніж у Варшаві, і на 20% менше житлової нерухомості. При цьому комерційний сегмент володіє найбільшим потенціалом, площа комерційних площ на душу населення тут в 2,5 рази нижче середнього показника для столиць Центральної і Східної Європи.

У рамках комерційного сегменту найбільш привабливим є ринок торговельної нерухомості, який найменш постраждав під час кризи і досить швидко відновлюється, в першу чергу, завдяки зростанню роздрібного товарообігу.

Практично стовідсоткова заповнюваність торгових площ сприяє зростанню орендних ставок, які, за його оцінками, до 2014 року повернуться до свого історичного максимуму 2009. Слідом за відновленням у торговельній нерухомості відбудеться вибір вакантних площ і зростання орендних ставок в офісній нерухомості, в той час як великий надлишок логістичних площ буде стримувати зростання ставок у цій сфері [35].

Прем'єр-міністр Микола Азаров повідомив, що уряд має намір виділити 10 млрд. грн. на іпотечне кредитування в 2014 році. Крім того, глава українського уряду відзначив, що Кабмін розглядає можливість зниження процентної ставки для кредитування конкретних інвестиційних проектів. Звертаючись до голови Національного банку України Сергію Арбузову, прем'єр-міністр доручив йому знизити ставки з діючих 18-19% до близько 12% під рефінансування Нацбанку. Також під такі ставки кредити повинні виділятися під контролем банку і під реалізацію конкретних проектів. Тож перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні присутні [23].