Іпотечне кредитування в Україні і світі

За даними однієї консалтингової компанії, кредити на купівлю нерухомості на первинному ринку на 28.03.2013 р. надають 16 банків з числа 50 найбільших за розмірами активів. При цьому вже п'ять установ - Кредобанк, Приватбанк, "СбербанкРоссии" (Україна), банк «Таврика» та Ерсте Банк - готові кредитувати незалежно від об'єкта будівництва. На початку 2013 року таких банків було лише три. Варто зазначити, що чотири банки (БТА Банк, Індекс-Банк, UniversalBank, Фольксбанк) пропонують кредити на "первинку" лише під заставу альтернативної нерухомості на вторинному ринку. Решта кредитують лише придбання квартир у визначених об'єктах .

Одночасно з поліпшенням умов вибору позичальником нерухомості для покупки, вартість позик знижується. За перші два місяці 2013 найбільше подешевшали кредити на "первинку" з терміном погашення 15 років - на 0,64 процентних пункти, до 18,13% реальних річних. Середня реальна ставка за позиками терміном на 10 років знизилася до 18,61% річних [15].

Найважливішимипозитивнимизмінамиуіпотечномужитловому кредитуванні які відбулися з початку 2013 року є:

- запровадженняспеціальних програм кредитування за відсотковою ставкою 15% річних;

- зниження відсоткових ставок по стандартних програмах кредитування з 19% до 17% річних;

- зменшення внеску власними коштами на інвестування квартири до 30% її вартості;

- подовження строку кредитування до 30 років.

Ці обставини, на фоні стабілізації ринку нерухомості та зростання обсягів будівництва житла за доступними цінами 8 - 9,5 тис. грн. за квадратний метр, забезпечили сприятливі умови кредитування для клієнтів банку «Аркада» [3].

Іпотека в Україні виникає відповідно до Закону "Про іпотеку" щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено. Згідно ст. 1 цього Закону, іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника.

В свою чергу, згідно Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» іпотечне кредитування - це правовідносини, що виникають з приводу набуття права вимоги іпотечного боргу за правочинами та іншими документами.

Аналіз сучасного стану розвитку іпотечного ринку України, який здійснили науковці, свідчить про наявність низки невирішених проблем, які стримують процес ефективного його розвитку. Зокрема, встановлено:

- відсутність законодавчих актів, що регулюють питання створення єдиної державної системи реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обмежень, запровадження в господарський обіг іпотечний цінних паперів, створення бюро кредитних історій іпотечного кредитування;

- неадекватність системи фахової підготовки спеціалістів цього напряму і відсутня система підвищення кваліфікації таких спеціалістів;

- недостатня державна підтримка щодо створення підґрунтя для виникнення спеціалізованих фінансових інститутів щодо кредитування і мобілізації додаткових ресурсів населення; використання при оцінці майна державних стандартів; підтримку малозабезпечених верств населення; сприяння розвитку вторинного ринку іпотеки та ін.;

- відсутність спеціалізованих інститутів ринку іпотеки та гарантійних фондів іпотечного страхування;

- неспроможність банківської системи працювати за міжнародними схемами реінвестування;

- недовіра населення до українських банків;

Протягом 2008-2009 років іпотечні кредити зростали великими темпами, як в цілому, так і за видами валют (в 1,5-5,5 рази). В 2010-2013 роках відбувається зменшення надання іпотеки населенню, що повязано з всесвітньою економічною кризою. У 2013-2013 обсяги кредитів, а зокрема, іпотечних кредитів продовжують зменшуватися. Це пов'язано із інфляційними та після кризовими процесами.

У 2013році банки більше займалися не новим іпотечним кредитуванням, а перекредитуванням старих іпотечних кредитів.

Потрібно виділити ще деякі проблемні моменти, що негативно впливають на динамічний розвиток вітчизняного ринку іпотечного кредитування. Зокрема, це - надмірна валютизація ринку. Так протягом 2006 - 2013 рр. іпотечні кредит, що були надані в іноземній валюті становили 80-88%. Така валютизація ринку житлового іпотечного кредитування є постійним джерелом валютного ризику.

Досвід кризового періоду засвідчив, що надмірний валютний ризик спричиняє "платіжний шок" у позичальників і, як наслідок, стає джерелом кредитного ризику банків під час нестабільного валютного ринку, а також ризику ліквідності, оскільки надмірна валютизація іпотечних кредитів ставить банки у залежність від депозитів у іноземній валюті.

Винесені уроки кризи дали свої результати:

- стандартами Державної Іпотечної установи з 2009 р. задекларовано надання та погашення іпотечних кредитів виключно у грошовій одиниці України - гривні;

- упродовж 2009-2010 рр. умови кредитування позичальників у іноземній валюті стали жорсткішими завдяки обмеженням, прийнятим низкою законодавчих актів, а також заходам щодо реструктуризації кредитів у інвалюті, зокрема зміні валюти кредитів з іноземної на національну.

Ще однією важливою проблемою іпотечного кредитування треба назвати адекватність та точність вартісної оцінки заставленої нерухомості. При цьому необхідно зазначити, що процедура оцінки майна є важливою з огляду на широкий перелік цілей, для яких вона здійснюється. Це - внесення майна в статутний капітал, приватизація, страхування нерухомості, здійснення угоди щодо відчуження майна, передача прав власності, оптимізація оподаткування, оцінка пошкодження, отримання іпотечного кредиту тощо.

Також проблемою є недостатня популяризація іпотечного кредитування, а звідси, відповідно, й недостатність ресурсної бази. На сьогодні однією з найгостріших проблем залишається низький рівень забезпечення житлом громадян України, для більшості котрих комерційні житлові кредити через їх високу вартість є недоступними. Ця проблема має перспективи вирішення лише за умов державної підтримки.

Прем'єр-міністр Кабінету міністрів Микола Азаров повідомив: "Уряд з Національним банком розробить механізм цільового кредитування будівництва соціального житла за більш низьким, ніж на ринку кредитних ставках. Уряд у 2013 році виділить на будівельні іпотечні кредити близько 1 млрд.грн, а в наступному році ми виділимо вже 10 млрд. грн.» Він зазначив, що ці гроші підуть на компенсації процентних ставок по кредитах. Прем'єр-міністр підкреслив, що Мінекономрозвитку внесе на розгляд уряду концепцію державної цільової соціальної програми забезпечення житлом "Своя квартира" на 2013-2025 рр.

Вже на даний час купити житло в кредит стає простіше, так як установи знижують розмір початкового внеску клієнта. Так, з 17 червня ВТБ Банк запустив іпотечну програму з одним з найнижчих авансів на ринку - 20%. "Позичальник повинен мати підтверджені доходи, достатні для обслуговування платежів по кредиту, важлива також відсутність негативної кредитної історії", - повідомив начальник управління іпотечного кредитування ВТБ Банку Олександр Борщевич, зазначивши, що додаткові застави для отримання такого кредиту не потрібні. Гривнева позика надається максимум на 20 років під 18,5% річних, разова комісія за видачу кредиту становить 0,99%. При цьому банк обіцяє відсутність щомісячних комісій.

БМ Банк ще в лютому обіцяв видавати кредити з аналогічним авансом під 15,99% річних (одноразова комісія 1,49%).

Більш м'які вимоги у Ощадбанку: аванс клієнта може скласти від 10% вартості житла (кредит під 17% річних; одноразова комісія 1%). Але в обмін на таку поблажку установа виставляє позичальникам більш жорсткі умови і вимагає додаткову заставу.

"При кредитуванні клієнтів на придбання житла на вторинному ринку з першим внеском 10-25% і 10-30% на первинному ринку додатковою заставою може виступати нерухоме майно, яке належить позичальнику або поручителю. Вартість житла, що купується і додаткової застави повинні перевищувати кредит в 1,3 рази", - сказав заступник голови правління Ощадбанку Антон Тютюн.

При цьому позичальникам не варто розраховувати на масовість кредитів з низьким авансом - багато банків продовжують вимагати у клієнтів 30-60%.

Отже, необхідна розбудова відповідно до принципів ринкової економіки системи іпотечного кредитування та створення максимально сприятливих умов для довгострокового кредитування молоді.

ВИСНОВКИ

Аналіз історії зародження та розвитку інституту іпотеки дає підстави для висновку, що інститут іпотеки - застави землі - зародився в Давній Греції, отримав свій подальший розвиток у римському праві, а згодом сформувався у вигляді західноєвропейського правового інституту. Отже, класичні ознаки іпотеки, як ми її знаємо сьогодні, сформувались у римському праві. Саме модель цього інституту стала прототипом для більшості європейських країн. Шляхом рецепції іпотека, що дала назву іпотечній системі, перейшла до західноєвропейського законодавства. Її скопіювали такі держави, як Франція, Італія, Німеччина, Іспанія, Португалія, Австрія й Україна.

Іпотечний кредит є найбільш поширеною формою зобов'язань, забезпечених заставою нерухомого майна та майнових прав. Таким чином, іпотечне кредитування є складовою більш складної системи якою є - іпотечний ринок. Ринок має свою інфраструктуру, свої інститути та інструменти, правове забезпечення, власні стандарти, систему безпеки тощо. Цим він досить суттєво відрізняється від інших ринків. Іпотечний ринок складається з кількох великих ринків. Це іпотечний ринок житла, іпотечний ринок іншої нерухомості, іпотечний ринок землі, промисловий іпотечний ринок.

Найбільш розвинутим є іпотечний ринок житла. Він сьогодні у більшості індустріальних та постіндустріальних країн відіграє ключову роль у забезпеченні соціально-економічного розвитку та стабільності економіки.

Законодавство, яке становить сучасну правову базу іпотеки, має багатосторонній характер і включає:

- загальне законодавство

- спеціальне земельне законодавство про заставу землі;

- галузеве законодавство.

Взагалі іпотечне кредитування є одним із найбільш надійних видів кредитування, який є привабливим як для банків,так і для заставодержателів та позичальників. Іпотечному кредитуванню притаманна низка ризиків, на які наражаються учасники іпотечного ринку. До ризиків іпотечного кредитування належать: кредитний, ринковий, процентний, ризик ліквідності, валютний; операційно-технологічний; ризик репутації; юридичний.

Сучасний стан іпотечного кредитування значно покращився у порівнянні з 2009- 2010 роками. У 2013 році умови по кредитах на покупку нерухомості значно змінилися: зросла кількість банків,що кредитують,зменшилися ставки за деякими термінами. Але не змінилася величина мінімального авансу.

Іпотечне кредитування в Україні відновиться в 2014 році, якщо стабілізується політична ситуація в Україні, при кредитуванні на рівні 15-16% річних у гривні. Головна мета іпотеки в Україні - створення ефективного фінансово-кредитного механізму операцій з нерухомістю. У цьому плані пріоритетними напрямами щодо створення та розвитку системи іпотечного кредиту в економіці слід вважати: формування нормативно-правової бази з питань іпотеки, створення системи державного регулювання іпотечного ринку, створення спеціалізованих іпотечних банків та інших іпотечних установ.

Зважаючи на те, як іпотека впливає на соціальний та економічний розвиток будь-якої країни, можна сказати, що нині без використання всіх можливостей цивілізованої іпотеки українській іпотеці не обійтись.

Іпотечне кредитування класифікується за певними критеріями - залежно від предмета іпотеки; за часовим критерієм; залежно від кількості предметів застав та заставодавців; за правовою основою. Законів, що безпосередьо регулюють ринок іпотечного кредитування, насьогодні декілька, але основні із них - це Закон України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консалідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації», «Про заставу». Переважаюча сьогодні ставка з іпотечних кредитів -- 14-15% у національній валюті -- навряд чи відповідає заявленій у стандартах мінімальній ставці. Такий рівень ставок не є прийнятним для багатьох верств населення, незважаючи навіть на те, що рівень платоспроможності громадян України має тенденцію до зростання. Розгляд та аналіз викладених вище питань зумовив необхідність пошуку шляхів вдосконалення досліджуваного процесу.

Підсумовуючи викладене, можна зробити висновки про необхідність:

- удосконалення чинної законодавчої бази щодо оціночної діяльності нерухомості при банківському іпотечному кредитуванні;

- створення умов для залучення ресурсів у сферу іпотечного кредитування;

- створення фінансових інструментів або механізмів, які б забезпечували кредиторам можливість отримання ресурсів у необхідних обсягах і за відносною ринковою вартістю;

- активна та стабільна участь держави у процесах, що відбуваються на іпотечному ринку.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

1. Бажал, Ю. М. Інноваційна теорія економічного розвитку: М. Туган-Барановський, Й. Шумпетер і проблеми перехідної економіки України [Електронний ресурс]: - Режим доступу: http://www.library.ukma.kiev.ua

2. Волков С., Перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні [Текст] / С.Волков, Г. Шемшученко // Вісник НБУ. - 2003. - № 6. - С. 49- 55.

3. Все про молодіжний кредит на придбання житла [Електроннийресурс ]: Молодіжний кредит - Режим доступу: http://mcredit.com.ua/

4. Господарський кодекс України [Електронний ресурс]: закон України від 16.01.2003 № 436- IV - Режим доступу :http //zakon.rada.gov.ua.

5. Гроші та кредит [Текст] : підручник / М. І. Савлук, А. М. Мороз та ін.; за заг. ред.М. І. Савлука. - 3-те вид., перероб. і доп. - К. : КНЕУ, 2002. - 598 с. - ISBN 966-574-369-4. - С. 420-427.

6. Експерти про іпотечне кредитування в Україні [Електронний ресурс]:News - Режим доступу: http://news.yottos.com

7. Цивільний Кодекс України [Електронний ресурс ]: закон України від 6.01.2003 № 435-IV - Режим доступу : http //zakon.rada.gov.ua.

8. Енциклопедія банківської справи України [Текст ] / редкол. : В.С.Стельмах та ін. К. : Молодь, Ін Юре, 2001. -680 с. - ISBN 966-7615-21-9.

9. Жук О.В. Стан і перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні / О.В. Жук // Економічний простір. - 2010. - №1. - С. 308-315.

10.Земельний кодекс України [Електронний ресурс ]: закон України вiд 25.10.2001 № 2768-III - Режим доступу : http //zakon.rada.gov.ua.

11.Земельний кодекс України: Коментарій / Під. ред. Гетьмана А.П. и Шульги М.В.- Х.: ООО «Одиссей». - 2005. - 595 с. - С.128-130.

12.Івасів, Б. С. Гроші та кредит [Текст] : підручник / Б. С. Івасів. - вид. 3-тє, змін. й доп. - Тернопіль : Карт-бланш, К. : Кондор, 2009. - 528 с. -ISBN 966-7952-37-1. - С.271-273.

13.Іпотека [Електронний ресурс ]: Вікіпедія - вільна енциклопедія -Режим доступу: http://uk.wikipedia.org/wiki/Іпотека

14.Іпотечна криза у світі та наслідки для України [Електронний ресурс]: Фінансові ризики №2 (51), 2009. - С.43-47.

15.Іпотечне кредитування в Україні відновиться [Електронний ресурс] /Аgent.com.ua - Режим доступу: http://agent.ua/review/news/22618.html

16.Іпотечне кредитування: проблеми та перспективи розвитку в Україні [Текст]: інформаційно- аналітичні матеріали / зазаг. ред. О. І. Кіреєва. -К. : Центр наукових досліджень НБУ, 2004. - 76 с. - С. 6- 9, 12-16, 54-60.

17.Іпотечний ринок [Електронний ресурс ]: Цінні папери України№ 20 (308) 20 травня 2004 - Режим доступу: http://www.securities.org.ua/securities_paper/

18.Конституція України [Електронний ресурс] : закон України від 28.06.1996 №254к/96-ВР - Режим доступу : http //zakon.rada.gov.ua.

19.Кручок С.І. Іпотечне кредитування: Європейська практика та перспективи розвитку в Україні: Монографія / С.І. Кручок - К.:Урожай, 2003. - 208 с. - С. 97- 99.

20.Лагутін В.Д. Становлення і розвиток системи іпотечного кредитування // Фінанси України. - 2004. - №1. - С. 75- 82.

21.Любунь О.С., Кірєєв О.І., Денисенко М.П. Іпотечний ринок: Підручник / О.С.Любунь, О.І. Кірєєв, М.П. Денисенко - К.: Атіка, 2006, 288с. -С.189-199.

22. Офіційний сайт «Нвціонального банку України». Статистичний випуск. / [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.bank.gov.ua

23.Новини в Україні про іпотечне кредитування [Електронний ресурс]: Консалтингова компанія SV Development - Режим доступу: http://www.svdevelopment.com/ua/news/market/

24.Огляд змін законодавства України щодо іпотеки за 4 квартал2010рік[Електронний ресурс]: УНІА - Українська національна іпотечна асоціація - Режим доступу: http://www.unia.com.ua/ukr/legislation/commentary/

25.Огляд ринку іпотечного кредитування в Україні в 2010 році [Електронний ресурс] /- Українська національна іпотечна асоціація -Режим доступу : http://www.unia.com.ua/ukr/analytics/market-overview/

26.Перспективи іпотечного кредитування в Україні 2013 рік [Електронний ресурс] /- Іпотека в Україні - Режим доступу : http://ipotekaukraina.com/

27.Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень [Електронний ресурс ]: закон України від 01.07.2004 № 1952-IV - Режим доступу : http //zakon.rada.gov.ua.

28.Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень [Електронний ресурс ]: закон України від18.11.2003 № 1255-IV-Режим доступу : http //zakon.rada.gov.ua.

29.Про заставу [Електронний ресурс ]: закон України від 02.10.1992 № 2654-XII - Режим доступу : http //zakon.rada.gov.ua.

30.Про іпотеку [Електронний ресурс ]: закон України вiд 05.06.2003 № 898-IV - Режим доступу : http //zakon.rada.gov.ua.

31.Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати [Електронний ресурс ]: закон України від 19.06.2003 № 979-IV - Режим доступу : http //zakon.rada.gov.ua.

32.Про Національний банк України [Електронний ресурс ]: закон України від20.05.1999 р. №679 - XIV - Режим доступу : http //zakon.rada.gov.ua.

33.Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва [Електронний ресурс]: закон України від 12.05.96 № 337-96 -Режим доступу : http //zakon.rada.gov.ua.

34.Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю [Електронний ресурс] : закон України від 19.06.2003 № 978-IV -Режим доступу : http //zakon.rada.gov.ua.

35.Проблеми іпотечного кредитування в Україні [Електронний ресурс] / Електронні конференції - Режим доступу : http://intkonf.org/astahova-am-problemi-rozvitku-ipotechnogo-kredituvannya-v-ukrayini/

36.Прогнози розвитку іпотечного ринку України у 2013-2015 рр. [Електронний ресурс] / ДУ « Інститут економіки та прогнозування НАН України», Є.О. Бублик - Режим доступу :

http://dspace.uabs.edu.ua/bitstream/123456789/4182/1/probl_persp_XIII_7_

bublik.pdf

37.Українська іпотека в деталях [Електронний ресурс]: Мої фінанси. Режим доступу: http://na.dn.ua

38.Фінансові установи, які надають іпотечні кредити [Електронний ресурс]: - Інформаційне агентство - Режим доступу: http://www.interfax.com.ua/

39.Цивільний Кодекс України [Електронний ресурс ]: закон України від 6.01.2003 № 435-IV - Режим доступу : http //zakon.rada.gov.ua.

40. «Види іпотеки». Електронний журнал «Квартира», 16.02.2014 - Режим доступу : http://kvartyraa.com.ua/ipoteka/34-vidi-poteki.html

41. Журнал про нерухомість. «Які квартири можно купувати в іпотеку», 18.02.14 -Режим доступу: http://allprava.org/kakie-kvartiryi-mozhno-priobretat-v-ipoteku/

Размещено на Allbest.ru