Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

ипотечный жилищный кредит закладная заёмщик

Введение

1. Теоретические и методические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность понятия ипотеки

1.2 История развития ипотеки в России и за рубежом

1.3 Роль законодательной базы развития ипотечного кредитования в России

1.4 Модели и методы ипотечного кредитования

2. Анализ ипотечного кредитования на современном этапе

2.1 Влияние ипотечного кризиса

2.2 Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России

2.3 Тенденции развития ипотечного рынка в России

3. Анализ и предложения по развитию ипотечного кредитования в деятельности Ярославского ФКБ-РЦ «Севергазбанк»

3.1 Процедура выдачи кредита

3.2 Оценка платежеспособности заемщика и оценка залоговой стоимости объекта ипотеки

3.3 Финансовые риски и страхование

3.4 Рефинансирование ипотечных кредитов

3.5 Сопровождение закладных

3.6 Оценка работы и предложения по улучшению ипотечного кредитования в деятельности коммерческого банка

Заключение

Список использованных источников и литературы

Приложения

Введение

Ипотека и ипотечное кредитование - основной механизм, который делает жилье доступным во многих странах мира. Развитие рынка ипотечного кредитования является важной составляющей национального проекта «Доступное и комфортное жилье -- гражданам России», поэтому государство заинтересовано в поддержании стабильности этого рынка, переживающего сейчас не лучшие времена.

Проблема ипотечного кредитования всегда была актуальна и особенно сегодня, когда в данный процесс, начиная с 2004 года начало активно вовлекаться население, благодаря развитию банковских услуг, поддержке государства в рамках проекта "Доступное жилье".

Актуальность темы дипломной работы на современном этапе развития экономики Российской Федерации связана с тем, что рост инфляции, дефицит и высокая стоимость долгосрочной ликвидности (при отсутствии краткосрочной) -- все это поставило сегодня ипотечное кредитование на грань выживания. Многие банки вынуждены сокращать ипотечные программы и выходить из этого сегмента.

Для обеспечения устойчивости ипотечной системы свои предложения выносят на обсуждение представители банков, министерств, общественных организаций и коммерческих структур.

Почему же ипотечное кредитование так волнует все структуры и слои общества? Ответ очевиден - приобретение собственного жилья - это первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей.

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики[19, с. 10].

Таким образом, ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом реализации инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Мы наблюдали динамичное развитие ипотеки. Подтверждением этому служил рост объемов кредитования во втором полугодии 2007 года, который произошел несмотря на начавшийся кризис, трудности с ликвидностью и ростом стоимости долгосрочного капитала.

По данным Центрального банка РФ, в I квартале 2008 года ипотечных кредитов было выдано на 151 млрд.руб. - это почти в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2007 г. [№ 44, с 13].

Постепенное снижение темпов роста - естественная тенденция для рынка, который переходит в стадию стабильного развития из фазы начального активного роста.

В последнее время произошло много изменений в сфере ипотечного кредитования, позволяющие решать актуальные вопросы в данной сфере, но говорит о том, что все проблемы решены, еще преждевременно.

Методические основы исследования

В работе использовались следующие виды анализа: отраслевой, сравнительный, ретроспективный, вертикальный и горизонтальный.

Теоретико-методологическая база исследования

Научной и методической основой дипломной работы послужили законодательные акты, а также работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, к которым относятся: Иванов В.В, Ваганова И.Н., Смирнов В.В, Логинов М.П., Казейкин В.С., Баронин С.А., и др., статьи ученных и специалистов в правовых и экономических журналах, Стандарты рефинансирования закладных ОАО «АИЖК» и АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО), нормативные документы ЦБ РФ и внутренние положения, инструкции ОАО КБ «Севергазбанк».

Цель и задачи исследования

Цель дипломной работы заключается рассмотрение системы ипотечного кредитования в Российской Федерации и прогноз перспектив ипотечного кредитования в коммерческом банке. В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:

· рассмотрение сущности ипотечного кредитования;

· анализ развития ипотечного законодательства в России

· изучение методологических основ ипотечного кредитования

· анализ современных проблем ипотечного кредитования.

· раскрытие этапов ипотечной сделки на примере конкретного банка

· формирование предложений по развитию ипотечного кредитования в деятельности банка

Объект и предмет исследования

Объектом исследования в дипломной работе является Ярославский ФКБ-РЦ «Севергазбанк», а предметом исследования - механизм ипотечного кредитования в деятельности коммерческого банка.

Практическая значимость дипломной работы

Решение поставленных в дипломной работе задач позволяет сделать выводы о необходимости ипотечного кредитования, показать пути минимизации различных рисков, а также показать взаимосвязь развития ипотечного кредитования с решением важных экономических задач государства:

· обеспечение постоянного и существенного притока денежных средств на рынок жилья;

· оживление строительства и сопряженных с ним секторов промышленности;

· сохранение и расширение рабочих мест;

· повышение доходов населения и бюджетов всех уровней.

Структура работы

В I главе данной работе будут подробно рассмотрены сущность и понятие ипотеки, основные нормативно-правовые акты ипотечного кредитования, а также этапы развития ипотечного законодательства в России, описана история возникновения и развития ипотеки, рассмотрены методологические основы.

Во II главе проведен анализ ипотечного кредитования на современном этапе: причины и последствия ипотечного кризиса, тенденции развития ипотечного рынка в России.

В III главе на примере работы Ярославского ФКБ-РЦ «Севергазбанк» показаны основная структура и направления ипотечного кредитования, раскрыты этапы ипотечной сделки, начиная от первоначального консультирования потенциального заемщика до рефинансирования закладных в крупные Ипотечные компании (ОАО «АИЖК» и АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО), а также их последующее сопровождение. Проведен анализ работы банка по данному направлению.

1. Теоретические и методические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность понятия ипотеки

В Послании Президента России В. В. Путина 25 мая 2004 года решение жилищной проблемы названо одной из самых актуальных задач, стоящих перед федеральными и региональными органами власти. Реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье -- гражданам России», по формированию рынка доступного жилья в России в современных условиях невозможна без организации эффективной национальной системы ипотечного жилищного кредитования.

Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю) [20,с. 20].

Рассмотрим, какое имущество может быть предметом ипотеки согласно ст. 5 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [12.]

Таблица 1.1

Недвижимость как предмет ипотеки

Залог недвижимости (ипотека) Предметы ипотеки Условия ипотеки Ипотека не допускается на: Здания и сооружения вместе с земельным участком или его частью; Объект должен принадлежать заемщику на праве собственности или хозяйственного ведения; Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; Земельные участки с указанием границ на чертеже; Главная вещь считается заложенной вместе с ее принадлежностью как единое целое (здания, предприятия вместе с земельными участками); Земли сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств; Предприятия как единые имущественные комплексы, включая права требования; При общей совместной собственности на недвижимость необходимо нотариально удостоверенное согласие всех собственников; Полевые земельные участки личных подсобных хозяйств; Жилые дома, квартиры и их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, включая соответствующую долю в праве общей собственности на жилье; Участник общей долевой собственности может заложить свою долю без согласия других собственников; Земельные участки в части, если эта часть меньше по площади, чем минимальный размер земельного участка соответствующего целевого назначения; Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения; Право залога земельного участка не распространяется на находящиеся на нем здания, если нет иного в договоре Неизолированные жилые помещения; Участки недр и многолетние насаждения; Долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру; Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; Часть неделимой вещи; Объекты незавершенного строительства; Особо охраняемые природные территории; Право аренды с согласия арендодателя или собственника имущества Имущество, запрещенное к приватизации; Имущество, подлежащее обязательной приватизации; Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по закону; Иное имущество, изъятое из оборота

Поскольку данная работа посвящена ипотеке жилой недвижимости, то следует уточнить это понятие. Ипотека - кредит, полученный под залог жилья: квартиры или отдельно стоящего дома.

Интерес кредитора выражается в том, что в составе имущества должника выделяется его определенная часть, подлежащая залогу (ипотеке). Если впоследствии обязательство окажется нарушенным, предмет залога продается, а из полученной суммы первыми ранее других возможных кредиторов в полном объеме будут удовлетворены требования того кредитора, чье обязательство обеспечено залогом (ипотекой). По этой причине принято считать, что в отличие от других способов обеспечения обязательств (неустойка и поручительство), при которых кредитор «верит должнику», в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит конкретной вещи». Именно поэтому этот вид гарантии возврата денег больше подходит для долгосрочного кредитования.

Ипотека несет в своем содержании две составляющие -- экономическую и правовую.

В экономическом отношении ипотека -- это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

В правовом отношении ипотека--залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника[5].

Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает:

- отношения собственности;

- кредитные отношения;

- финансовые отношения.

Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владения, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. При этом особенностями ипотечных кредитов являются:

- обязательность обеспечения залогом;

- длительность срока предоставления кредита;

- целевой характер;

- ипотечный кредит является относительно низкорисковой

банковской операцией;

- государственная регистрация.

Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную, удостоверяющую права залогодержателя на недвижимое имущество и являющуюся ценной бумагой со всеми присущими ей признаками -- обособленность имущественных прав, документарность и обращаемость. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.

Интерес к ипотечным кредитам со стороны потребителей определяется преимуществами кредитов такого рода:

- возможность в достаточно короткие сроки вселиться в новую квартиру;

- получение кредита на длительный срок, при котором размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;

- возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время, как ежемесячные платежи сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

- возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

- рост цен на недвижимость превышает процентную ставку по ипотечному кредитованию (цены на недвижимость стабильно расли на 20 -40 % в год, а средняя процентная ставка до июля 2008 года - 13%).

- получение налоговой льготы на весь срок ипотеки с суммы в пределах 1 000 000 рублей, а также с суммы, выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.

Помимо этого ипотечное кредитование - это надежно и безопасно:

- квартира проходит тщательную юридическую проверку банком и страховой компанией;

- формы используемых договоров купли-продажи проходят тщательную юридическую проверку квалифицированными юристами;

- квартира оформляется в собственность заемщика;

- на время погашения кредита страхуется риск утраты права собственности на квартиру, риск повреждения квартиры и утраты трудоспособности заёмщиком;

- любое нарушение условий кредитного договора и условий договора банковского счета грозит банку отзывом лицензии.

Ипотека, вследствие специфики предмета залога, по сравнению с другими видами залога, имеет свои преимущества и для кредитора:

1) недвижимость обладает высокой и стабильной ценой с тенденцией к повышению;

2) физическая устойчивость недвижимости - фактор стабильности для кредитора, позволяет оставлять заложенный объект в собственности залогодателя (или других лиц);

3) недвижимость является источником погашения задолженности, если допускается эксплуатация заложенной недвижимости в форме аренды или использования для целей бизнеса. Таким образом, ипотека не только не «омертвляет» имущество, но даже стимулирует его к активному использованию.

Однако использование недвижимости в качестве предмета залога имеет и отрицательные стороны.

В мировой практике недвижимость не относится к высоколиквидным активам. В связи с этим эффективность ипотечных операций во многом обусловлена уровнем развития рынка недвижимого имущества, что определяет сроки его экспозиции при продажах на открытых аукционах. При этом задержка в реализации недвижимости приводит к убыткам кредитора.

Использование недвижимости как предмета залога требует, как правило, привлечения специалистов-оценщиков в этой области для расчета залоговой стоимости недвижимости и оплате их услуг, что приводит к удорожанию ипотечных операций.

Даже при правильной первоначальной оценке стоимости объекта недвижимости возможны случаи значительных колебаний его стоимости, обусловленные как частными форс-мажорными обстоятельствами, так и общей экономической ситуацией.

Наиболее сложным и спорным вопросом ипотеки является вопрос реализации залогового права в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Проблема «обращения взыскания» или «принудительного исполнения» существенно сужает применение ипотеки. Особенно сложен вопрос об исполнении взыскания по ипотечным кредитам, обеспеченным жильем. В этом случае кредитор должен иметь возможность выселить из квартиры заемщика, а квартиру продать. Ранее, согласно ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ, взыскание не могло быть обращено на принадлежащее должнику жилое помещение, если оно являлось для него единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Однако недавно принятая норма говорит о том, что взыскание на принадлежащее должнику жилое помещение может быть обращено, если оно является предметом ипотеки [21, с. 75].

Особо следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

- функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

- функция обеспечения возврата заемных средств;

- функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и другие) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и другие [29, с. 52-57].

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

- увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

- активизировать рынок жилья;

- вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

- привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

- обеспечить развитие строительного комплекса;

- оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры [31, с.13-24].

Термин «ипотека» появился достаточно давно. Какой смысл вкладывался в это слово в прошлом как в нашей стране, так и за рубежом будет подробно рассмотрено в следующем параграфе.

1.2 История развития ипотеки в России и за рубежом

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI века до н.э. Он был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Термин «ипотека» ввел в обиход архонт Солон. Первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство.

Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил оформлять обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в указанной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога.

Новое развитие институт ипотека получил в Римской империи. В I веке н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В Древнем Риме ипотечное право не имело двух необходимых качеств - «специальности» и «гласности», а потому не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Её могли устанавливать на всё имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определённое имущество. С другой стороны, некоторым лицам римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право. Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим имуществом не обеспечивается какое-либо другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Благодаря применению даже первоначальных форм ипотеки уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться о состоянии данной земельной собственности.

В период правления императора Антония Пия (II век н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, которые предоставляли ипотечные кредиты под 5 % годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX веке, правда, поддержка в основном адресовалась представителям дворянского сословия).

Постепенно ипотека входит в средневековое европейское законодательство. В Германии ипотека появляется в XIV веке, до этого времени там так же господствовал принцип личной ответственности должника. Средневековое законодательство определяло ипотеку как «неделимую по природе, основанную на праве получения удовлетворения». Причём право получения удовлетворения остаётся на том предмете, обременённом ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения долга в полном объеме.

Ипотека распространялась на недвижимость, независимо от смены владельца Ипотека вступала в силу после внесения специальной записи об ипотеке в особую «ипотечную» книгу. В Европе действовало и принудительное отчуждение. Его механизм работал через заклад ипотечного требования и вещный ипотечный иск. Последний предполагал право требования удовлетворения из заложенного имения посредством его публичной продажи, независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения права. Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу.

Это явление было первым шагом на пути формирования основ системы ипотечного кредитования, но это ещё далеко не классическая система. На этом этапе была реализована лишь часть финансово-экономической сути системы ипотечного кредитования - организация инвестиционного процесса при наличии залога ликвидной недвижимости. Этот процесс современные экономисты не называют системой ипотечного кредитования, потому что в нём отсутствовал механизм рефинансирования, который появился гораздо позже, во второй половине XVIII века, в Германии. Его рождение было неизбежным явлением в период бурного развития товарно-денежных отношений и организации финансового рынка в государствах Западной Европы. Механизм рефинансирования стал возможным после введения в обиход закладных листов. Впервые они появились в Германии примерно в середине XVIII века и поначалу назывались пергаментными листами, а затем - ипотечными. Они представляли собой ипотечные обязательства, служившие средством расчётов при покупке имений и уплате долгов. Со временем ипотечные обязательства стали замещать в обращении даже наличные деньги. Первый ипотечный банк появился в 1770 году также в Германии, в Силезии. Это был государственный банк, который оказывал финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).

В США в 1916 году в 12 округах были созданы федеральные земельные банки для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими банками регионального значения.

Во Франции крупнейший земельный банк и его филиал - Контора предпринимателей - представляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей средне- в долгосрочных ипотечных ссуд -- в основном крупным строительным компаниям и земледельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Главным образом они занимаются кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства.

Изучение исторического опыта создания системы ипотечного кредитования позволяет не только понимать основные правовые и экономические стороны вопроса, но и учитывать последовательность её формирования, а также факторы влияния экономических условий внешней среды на систему [8, с. 78-80].

Система ипотечного кредитования формировалась в России с XV в. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в 50-х годах XVIII в. Это были государственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60 - 70 % стоимости имущества.

В 1754 году такой банк был учрежден с отделениями в Петербурге и Москве (капитал 750 тысяч рублей). Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000 рублей сроком до трех лет (с 1761года - 8 лет) из 6 % годовых под залог помещичьих имений и каменных строений. К началу 60-х годов XVIII в. средства банка оказались замороженными, так как помещики не погашали в срок ссуды и отказывались от уплаты процентов. С 1762 по 1768 гг. в дополнение к первоначальному капиталу банк получил от правительства ассигнования в сумме около 6 млн. рублей. В 1768 году Банк для дворянства был реорганизован в Государственный заемный банк, который принимал вклады и выдавал долгосрочные ссуды под залог помещичьих земель и горнозаводских имений, фабричных строений и каменных домов в Петербурге. В 1802 году к нему был присоединен Вспомогательный для дворянства банк (создан в 1797 году). Часть средств банка направлялась на финансирование правительства.

Роль дворянских банков играли также сохранные казны, созданные в 1772 году при опекунских советах в Петербурге и Москве, и Приказы общественного призрения. В 1859 году система казенных кредитных учреждений, а вместе с ней и дореформенные государственные дворянские банки были ликвидированы.

После реформы 1861 года были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный Дворянский земельный банк (основан в 1885 году), который выдавал дворянам ипотечные ссуды, на льготных условиях в размере 60 % стоимости их имений сроком до 66 лет из низкого процента (5,75 %, а с 1897 года- 3,5 %) и предоставлял отсрочки платежей без взимания процентов. Кроме государственных в России действовали и местные дворянские банки. Система дворянских банков просуществовала до середины XIX века, когда Александр второй запретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки.

Однако ипотечный кредит в России продолжал развиваться. Вскоре появились новые кредитные учреждения - городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Собственники недвижимости объединялись в товарищества, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около 5 %). Кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные бумаги в государственные обязательства (облигации).

В начале XX века Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских ипотечных банков позднее было использовано в других странах.

Развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и, прежде всего земли, приостановлено в октябре 1917 года Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.

Спустя более семидесяти лет, с развитием частных форм собственности, началось возрождение ипотеки. В Москве и других крупных городах России были созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано с той экономической ситуацией, которая сложилась в стране, - дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживало развитие операций по предоставлению и по развитию ипотечных кредитов в России.

1.3 Роль законодательной базы в развитии ипотечного кредитования в России

Формирование жилищного законодательства и нормативное правовое обеспечение развития системы ипотечного жилищного кредитования в современной России происходило в три этапа.

Продолжительность первого этапа - от момента принятия в декабре 1993 года Конституции Российской Федерации до принятия в июне 1998 года Федерального закона «Об ипотеке» [12]

Важнейшим событием на данном этапе явилось принятие Конституции РФ, в которой определены основные положения, гарантирующие жилищные права граждан: каждому гарантировано право на жилище и никто не может быть произвольно лишен жилища (ст. 40), жилище неприкосновенно (ст. 25), органы государственной власти поощряют жилищное строительство (ст. 40), малоимущим жилище предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных и муниципальных жилищных фондов (ст. 40).[1]

Практически одновременно с Конституцией РФ были приняты два Указа Президента РФ, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования.

Первый Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 года № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» ввел фактическое разграничение двух направлений долгосрочного финансирования на социальную и коммерческую ипотеку. [2]В одной части этого Указа было предложено создать региональные фонды развития жилищного строительства для строительства жилья социального использования, а в другой - Агентство по жилищному ипотечному кредитованию.

Основные принципы социальной ипотеки, реализованной через фонды развития жилищного строительства, были изложены в Постановлении Правительства РФ от 03.02.97 № 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом».[3] В нем определены условия предоставления из федерального бюджета средств на возвратной платной и срочной основе для граждан, состоящих на учете в улучшении жилищных условий, имеющих средства для оплаты части стоимости жилья, превышающей размер кредита, обладающих возможностью осуществить возврат долгосрочного кредита в период, не выходящий за пределы трудоспособного возраста. Период пользования средствами федерального бюджета 10-25 лет, процентная ставка за пользование средствами для органов исполнительной власти субъектов РФ не более 1/8 ставки ЦБ. Величина кредита не должка превышать 70 % стоимости общей площади с учетом средней стоимости одного квадратного метра по социальной норме площади жилья в данном регионе.

Второй Указ Президента Российской Федерации от 1 июня 1994 года № 1180 «О жилищных кредитах» ввел Положение [4], в котором были изложены основные принципы коммерческой ипотеки, реализованной через банки:

- определен порядок предоставления банками кредитов гражданам на строительство или приобретения жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотеки) и соблюдения основных принципов кредитования: целевого использования, срочности, платности и возвратности;

- в качестве гарантии погашения банками жилищных кредитов для физических лиц возможно использование - поручительства одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц;

- сумма выдаваемого кредита не должна превышать 70 % от стоимости строительства или приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов или от предприятий) в размере не менее 30 % стоимости кредитуемого объекта.

В целях повышения эффективности коммерческой ипотеки и сделок с недвижимостью через два года Президент РФ издал Указ от 28 февраля 1996 года № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» [5].

Согласно данному Указу, при предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершённым строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащим залогодателю.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это предприятие, здание или сооружение. Если земля под недвижимостью арендуется, то владелец недвижимости по данному Указу не имеет право на получение кредита.

В целях практической реализации системы коммерческого ипотечного кредитования Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 года № 1010 было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» со стопроцентным пакетом акций, принадлежащим государству. Это Агентство должно было стать оператором вторичного рынка ипотечных кредитов, выкупая у банков закладные на недвижимость по кредитным договорам [6].

Чрезвычайно важным этапом в становлении ипотечного кредитование стало принятие 30 ноября 1994 года первой и 26 января 1996 года второй части Гражданского кодекса Российской Федерации. В главе 21 ГК РФ законодательно закреплены общие положения об обязательствах, включая залог и правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой (статьи 334-346), о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное имущество (статья 349). В главе 27 ГК РФ устанавливаются основные правила, касающиеся заключения договоров, а в главе 30 - общие положения договора о купле-продаже. [20.с. 41-90]

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1997 году был принят Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [16] Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости.

В соответствии с этим законом:

- введена единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;

- оговариваются права и сделки, подлежащие государственной регистрации;

- создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

- государственная регистрация прав носит открытый характер;

-государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Положения указанного закона были конкретизированы в Постановлении Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановлении Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 года № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» и Федеральном законе от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки принадлежащих физическим и юридическим лицам, для совершения сделок с объектами оценок закреплены Федеральным законом от 23.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Законом предлагается механизм оценки, построенный на обязательном введении в практику хозяйственной деятельности рыночной стоимости имущества.

В соответствии с законом субъектами оценочной деятельности признаются: оценщики - юридические лица (индивидуальные предприниматели); потребители их услуг -- заказчики.

К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты; недвижимое имущество, в том числе предприятия; право собственности, иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; право требования, обязанности (доля); работы, услуги, информация; объекты гражданских прав, которые могут согласно действующему законодательству РФ участвовать в гражданском обороте.

Таким образом, на первом этапе были приняты основные законодательные и нормативно-правовые акты, регулирующие гражданские правоотношения при сделках с недвижимым имуществом и ипотечном кредитовании. К этим документам относятся: Конституция РФ, первая и вторая части нового Гражданского кодекса, Жилищный кодекс, Федеральные законы «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О залоге», «Об основах федеральной жилищной политики», «О товариществах собственников жилья», «Об организации страхового дела в Российской Федерации», «Об оценочной деятельности».

Продолжительность второго этапа - от момента принятия в июле 1998 года Федерального закона «Об ипотеке» до принятия в декабре 2003 года Федерального закона «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах». Важнейшим событием на этом этапе явилось принятие Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке». Судьба закона была сложной, поскольку до его принятия он более года находился под вето Президента РФ. Принятию закона предшествовала активная работа Комиссии Государственной Думы по контролю за реализацией совместной Программы Государственной Думы, Федерального собрания и Конгресса США по жилищному строительству в России. По инициативе депутатов Государственной Думы, при поддержке Госстроя и Минэкономразвития РФ 14-15 мая 1998 года за месяц до голосования были проведены самые крупные за всю историю развития ипотеки в России Парламентские слушания с участием более 700 представителей от 60 региональных администраций, российской гильдии риэлторов, российского общества оценщиков, федеральных органов власти, членов конгресса США. По итогам слушаний были изданы две книги, которые вместе с решением слушаний были направлены всем депутатам Государственной Думы.

В результате проведенной работы 10 июня 1998 года за преодоление вето Президента проголосовало 350 депутатов и только два против, в этот же день 380 голосами был принят и закон «Об оценочной деятельности». После голосования Комиссия Государственной Думы обратилась с письмом к членам Совета Федерации, в котором было сказано, что «принятие Вами этих федеральных законов позволит создать общую законодательную базу для успешной реализации программ жилищного строительства в Вашем регионе и в Российской Федерации». После успешного голосования в Совете Федерации закон «Об ипотеке» был подписан Президентом РФ [21, с. 217].

Закон об ипотеке состоит из 14 глав, содержащих 79 статей.

В соответствии с этим Законом ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном Законе (ч. 2 ст. 1) также содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть Закон позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.

Участие третьего лица в залоговых правоотношениях показательно тем, что при этом, точно так же, как и в ситуации, когда залогодатель и должник выступают в одном лице, существенным условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим лицом, а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и основным должником, например, по кредитному договору. Отношения между названными лицами могут иметь различную природу, однако непосредственно к ипотеке они не относятся, поскольку при залоге, равно как и при ипотеке, «верят не лицу, а вещи».

Указанный Закон однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т.е. имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего определенные ограничения.

По мнению экспертов-юристов, существующая в настоящее время формулировка закона нуждается в существенной доработке. В частности, в законе недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделе о регистрации ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Помимо закона «Об ипотеке» Государственная Дума на втором этапе приняла поправки в Налоговый кодекс по увеличению налоговых вычетов для граждан, приобретающих и строящих жилье, с 600 тысяч до 1 миллиона рублей, по отмене обязательного декларирования средств граждан, направляемых на жилищное строительство, по уменьшению в 4 раза налога на эмиссию ипотечных ценных бумаг.

Принят закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ», в котором предусмотрена возможность инвестирования до 15 % средств в ипотечные эмиссионные ценные бумаги, а это десятки миллиардов рублей.

Наибольшие дебаты вызвало принятие проекта закона «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах». В результате был принят проект, позволяющий эмитировать облигации не одному ипотечному агентству, а всем банкам, учредившим специальную организацию (Эс Пи Ви), основной деятельностью которой является эмиссия и ее обслуживание. Таким образом, в законе был обеспечен равный доступ всех участников ипотечного процесса к привлечению рыночных средств.

Наиболее серьезным документом второго этапа явилась «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ», принятая Постановлением Правительства РФ от 11. 01. 2000 г. № 28. В концепции было обозначено, что формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Данная Концепция, подготовленная в развитие федеральной целевой программы «Свой дом», утвержденной Постановлением Правительства РФ от 27. 07.1996 г. № 753, определила место и роль жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы. В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий.

Таким образом, главной целью развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования становится создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

С целью решения жилищной проблемы отдельных социальных категорий населения была принята Постановлением Правительства РФ от 17. 09. 2001 г. № 675 Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы.

Программа направлена на:

- повышение доступности приобретения жилья;

- сокращение к 2010 году времени ожидания в очереди на получение

социального жилья малоимущими гражданам с 15-20 до 5-7 лет;

- рост объемов возводимого и реконструируемого жилья на 3-5

процентов в год;

- обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета более 360 тыс. семей граждан, относящихся к отдельным категориям;

- снижение уровня износа основных фондов жилищно-коммунального хозяйства с 60 процентов в 2001 году до 30 процентов в 2010 году.

Федеральная целевая программа «Жилище» включает федеральную целевую программу «Государственные жилищные сертификаты» и девять подпрограмм, каждая из которых направлена на решение жилищной проблемы конкретной категории граждан.

Таким образом, на втором этапе законодательного обеспечения было отработано функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан с использованием механизмов коммерческой ипотеки и механизмов социальной поддержки в рамках ФЦП «Жилище» и региональных программ улучшения жилищных условий населения с использованием механизмов социальной ипотеки.

Одной из наиболее социально важных задач на ближайшие 10-15 лет является сохранение и воспроизводство жилищного фонда. Предполагается в первую очередь остановить катастрофический рост объемов аварийного и ветхого жилья, а также минимум в два раза увеличить объемы жилищного строительства.

На решение именно этой проблемы и будет направлен третий этап законотворческой работы.

В конце декабря 2004 года Президент РФ подписал пакет законопроектов, призванный сформировать в России рынок доступного жилья, в том числе посредством развития ипотечного кредитования. Одной из причин, послужившей основанием для разработки законопроектов в области ипотечного кредитования, явилась законодательная непроработанность ряда вопросов, которая, по мнению законодателя, мешала банкам снизить затраты заемщика, связанные с получением и возвратом целевого кредита на приобретение жилья.

Подписанием указанного пакета законопроектов были внесены изменения и дополнения в ряд основополагающих нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечное кредитование, в том числе ГК РФ,ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другие. В законах нашли отражение такие моменты как:

- отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров об

ипотеке;

- упрощены процедуры, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество;

укреплен институт добросовестного приобретателя;

упрощены операции с закладными;

- улучшены условия по предоставлению налоговых вычетов и т. д.

Без системы рефинансирования ипотечных кредитов ипотека еще долго будет оставаться недосягаемой мечтой, поскольку каждая кредитная организация стремится иметь качественные и ликвидные активы, а какова перспектива развития банка, имеющего кредитный портфель со сроками погашения кредитов через 15-20 лет. Своего рода попыткой подготовить механизм рефинансирования ипотечных кредитов стал Закон от 11.11.2003 №152 - ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает возможность эмиссии кредитными организациями и ипотечными агентами ипотечных облигаций и сертификатов участия. Основой эмиссии является наличие ипотечного покрытия, к составу и размеру которого установлены весьма жесткие требования.

С 26 января 2009 года вступили в силу изменения и дополнения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятые в соответствии Федеральным законом от 22.12.2008 г. № 264-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Указанные изменения затрагивают, в том числе порядок оформления закладных и заключения договора об ипотеке, порядок погашения записи об ипотеке, кроме того вводится депозитарный учет закладных, позволяющий осуществлять передачу прав без физической передачи закладных.

Практика применения обновленного законодательства об ипотеке свидетельствует об очень значительном росте как количества, так и объемов ипотечных кредитов. К 2005 г. общий объем выданных кредитов составил 73 млрд. руб., в 2006 г. - 270 млрд. руб., а в 2007 г. - 670 млрд. руб. Количество кредитных организаций, предоставивших ипотечные кредиты, в 2005 г. - 442,в 2006 г. - 526, в 2007 г. - 586.[44, с.13]