Основы ипотечного кредитования ФКБ-РЦ "Севергазбанк"

Платежеспособность Заемщика определяется величиной кредитного риска и максимально допустимым размером Ипотечного кредита (займа) на основании анализа собранной и документально подтвержденной информации о Заемщике, исходя из коэффициента П/Д (Платеж/Доход) с учетом соотношения между суммой Ипотечного кредита (займа) и стоимостью Предмета ипотеки (коэффициент К/З).

Коэффициент П/Д (Платеж/Доход) - отношение ежемесячных расходов Заемщика по обслуживанию Ипотечного кредита (займа) к среднемесячному доходу Заемщиков (за вычетом расходов)

Для определения способности Заемщика выплачивать Ипотечный кредит (заем) рассчитывается коэффициент П/Д:

А + РК*1,1*НР/12 Коэффициент П/Д = --------------------------- * 100% Д-Р

(3.1)

где: А - размер ежемесячного аннуитетного платежа, в рублях;

РК - размер Ипотечного кредита (займа), в рублях;

НР - норматив ежегодных расходов Заемщика, связанных с обслуживанием Ипотечного кредита (займа).

В целях расчета коэффициента П/Д значение НР устанавливается равным 0,02.

Д - размер среднемесячных совокупных доходов Заемщика после налогообложения, в рублях;

Р - размер ежемесячных совокупных расходов Заемщика.

Предельное значение коэффициента П/Д устанавливается в зависимости от коэффициента К/З и дохода заемщика в следующих размерах:

- если К/З меньше или равен 50 %, значение П/Д составляет 50 %;

- если К/З больше 50 %, применяется таблица 3.1.

Таблица 3.1

Необходимое соотношение доходов заемщика и коэффициента П/Д

Ежемесячный доход заемщика, указанный в прожиточных минимумах в расчете на 1-го члена семьи	Значение коэффициента П/Д
До 2,0	35
2,2	36
2,4	37
2,6	38
2,8	39
3,0	40
3,2	41
3,4	42
3,6	4
3,8	44
4,0	45
4,2	46
4,4	47
4,6	48
4,8	49
5,0 и более	50

Проверка доходов заемщика производится следующим образом:

1) проверка доходов физического лица осуществляется путем предоставления таких документов, как:

справка о доходах с места работы по форме 2-НДФЛ;

копия трудовой книжки.

2) проверка доходов индивидуальных предпринимателей проводится на основе следующих документов:

копия налоговой декларации установленной формы для метода налогообложения, применяемого данным заемщиком, за четыре последних полных отчетных налоговых периода;

или

копия налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц установленного образца (форма 3-НДФЛ) за четыре последних полных отчетных налоговых периода.

Платежеспособность заемщика - индивидуального предпринимателя рассчитывается с учетом дохода заемщика, указанного в предоставленных копиях налоговой декларации путем приведения данных к годовой базе, т. е. если отчетность поквартальная, то среднее арифметическое значение квартального дохода умножается на четыре, если полугодовая - то на два.

Среднемесячный заработок предпринимателя определяется следующим образом:

а) по индивидуальным предпринимателям, не осуществляющим выплаты наемным работникам, - путем деления суммы вмененного дохода за вычетом уплаченного за отчетный период единого налога на вмененный доход, на период (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход;

б) по индивидуальным предпринимателям, осуществляющим выплаты наемным работникам, - путем деления величины, соответствующей разнице между суммой вмененного дохода, с которого уплачен единый налог, суммами уплаченного за отчетный период единого налога на вмененный доход, суммами, указанными индивидуальным предпринимателем в целях исчисления среднемесячного заработка наемных работников, на период (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход;

в) сведения о суммах, выплаченных индивидуальным предпри-нимателем наемным работникам, могут быть подтверждены «Расчетом по авансовым платежам по единому социальному налогу для организаций, индивидуальных предпринимателей, физических лиц, не признаваемых индивидуальными предпринимателями, производящих выплаты физическим лицам» с отметкой налогового органа, в котором отражены суммы дохода, начисленные наемным работникам;

г) для расчета платежеспособности заемщика, перешедшего на упрощенную систему, учитывается доход заемщика, указанный в налоговой декларации за отчетный период, за вычетом уплаченного единого налога, деленный на количество месяцев в отчетном периоде;

д) в иных случаях доход предпринимателя, используемый для оценки кредитоспособности заемщика и полученный в результате анализа предоставленных налоговых деклараций юридического лица, рассчитывается путем деления годовой суммы на 12.

От способа подтверждения доходов зависит ставка по кредиту, таким образом, банк компенсирует свои риски. То есть, чем больше у банка сомнений, действительно ли заемщик получает заявленную им сумму, тем выше ставка.

Расчет максимальной суммы кредита, который может быть выдан заемщику, производится только на основе стабильного дохода, подтвержденного документами за последние 6 месяцев. Банк должен иметь основания предполагать, что заемщик будет продолжать получать адекватный доход в течение срока выплаты кредита. Максимальная сумма кредита рассчитывается исходя из коэффициента К/З, который должен составлять не более 80 % и не менее 30 %.

Одновременно с расчетом коэффициентов П/Д и К/З сотрудники банка рассчитывают сумму ежемесячного платежа, который не меняется в течение всего срока погашения кредита.

Расчет ежемесячных аннуитетных платежей осуществляется по следующей формуле

ПС

ЕП = ОСЗ ^х 1 - (1+ПС) -^{(Кол.мес-1)} , (3.2)

Где:

ЕП - ежемесячный платеж;

ОСЗ - остаток суммы задолженности на расчетную дату;

ПС - месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки;

Кол. мес. - количество полных процентных периодов, оставшихся до окончательного возврата кредита. На дату выдачи кредита данная величина равна сроку кредитования.

Порядок погашения денежного обязательства и уплаты процентов:

в первый платеж заемщика должны включаться только начисленные проценты за период времени, считая с даты, следующей за датой фактического предоставления кредита, по последнее число процентного периода (календарного месяца). Первый платеж может подлежать внесению во второй платежный период одновременно с платежом за второй период, включающий в себя аннуитетный платеж, состоящий из начисленных процентов и части долга за второй платежный период;

последующие платежи (кроме последнего платежа) должны состоять из ежемесячных платежей, включающих суммы в погашение основного долга и процентов за пользование кредитом;

последний платеж по кредиту должен включать в себя платеж по возврату всей оставшейся суммы долга и платеж по уплате начисленных процентов [41].

Оценка залоговой стоимости объектов ипотеки

Особое значение в системе жилищного ипотечного кредитования придается оценке залоговой стоимости, поскольку банк выдает кредит в пределах 20-70 % от стоимости объекта недвижимости и в расчет принимает меньшую из двух стоимостей - продавца или оценщика. Так, если выбранная клиентом квартира оценивается ниже стоимости, назначенной продавцом, ему придется либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо искать другую квартиру. Независимую оценку квартиры проводит оценочная компания, аккредитованная в банке.

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:

1) с точки зрения сравнимых продаж;

2) на основе затрат;

3) с точки зрения капитализации дохода.

При оценке объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:

- оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);

- соотнесения (переноса) и экстракции;

- капитализации земельной ренты (метод развития);

- капитализации дохода.

Понятие оценки как деятельности «эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика» ориентирует, с одной стороны, на количественную оценку жилья как объекта залога. Общим требованием к количественной определенности предмета залога является превышение стоимости заложенного имущества по сравнению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по отношению к залогодержателю, то есть -- его реальная (рыночная) стоимость должна быть «достаточна для компенсации банку основной суммы долга по ссуде, всех процентов в соответствии с договором, а также возможных издержек, связанных с реализацией залоговых прав».

В связи с изложенным выше, резонно определить основную роль оценки стоимости недвижимости для целей жилищного ипотечного кредитования -- определение достаточности предмета залога для кредитной сделки. Причем, важным обстоятельством является достижение с помощью оценки компромисса между интересами кредитора и заемщика в определении стоимости предмета залога. Интересом кредитора в определении стоимости жилья является уменьшение риска кредитной сделки и соответственно занижение стоимости объекта залога. Интерес заемщика -- увеличение величины кредита через увеличение стоимости залога [34, с. 22].

Финансовые риски и страхование

Риск - вероятность возникновения убытков или недополучения доходов по сравнению с прогнозируемым вариантом (вариабельность дохода).

Одним из препятствий на пути широкого распространения в России ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) является несоответствие платежеспособного спроса большинства населения параметрам предоставляемых кредитов. Эти параметры (размер кредита, процентная ставка, период кредитования, сумма первоначального взноса) в значительной степени определяются финансовыми рисками, возникающими на различных этапах ИЖК. Эффективное управление данными рисками может существенно изменить ситуацию, приблизить кредиты к возможностям их потенциальных потребителей.

Классификация рисков - многовариантна, строится в зависимости от выбранных критериев.

Рис. 3.1 Двухуровневая схема ИЖК [41]

1) процентный риск,

2) кредитный риск,

3) валютный риск,

4) риск

ликвидности,

5) риск реинвестирования

Риски заемщика

Предполагается, что банк, в который обращается заемщик, предоставляет аннуитетный ипотечный кредит 1 с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке LIBOR 2. По кредиту заемщик ежемесячно выплачивает ставку процента, равную LIBOR+a, где (a - процентная надбавка кредитора за его риски (условно возьмем (=5%). Риски, с которыми сталкивается заемщик на российском ипотечном рынке, - это процентный риск (1) и риск изменения валютного курса (3).

Процентный риск возникает из-за того, что заработная плата заемщика не привязана к рыночной процентной ставке. Следовательно, рост процентной ставки приведет к тому, что заемщику придется тратить большую часть своего дохода на выплаты по кредиту, чем ранее.

Риску изменения валютного курса заемщики подвергаются из-за того, что на российском рынке ипотеки кредиты могут предоставляться в долларовом исчислении, а доходы заемщика в подавляющем большинстве имеют рублевый номинал

Рисками первичного ипотечного кредитора являются: процентный риск (1), кредитный риск (2), риск ликвидности (4) и риск досрочного погашения, или реинвестиционный риск (5).

Кредитный риск - это риск несвоевременной (просроченной) уплаты и/или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это значит, что он не получит ожидаемый денежный поток по ипотеке в связи некредитоспособностью заемщика.

Процентный риск. Изменение процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это означает, что денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый. В случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком. В этой ситуации заемщик досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку. С другой стороны процентный риск можно представить как риск изменения стоимости активов и пассивов.

Риск досрочного погашения. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит полностью или его часть, хотя запрет на досрочное погашение на первые 6 месяцев может быть отражен в кредитном договоре. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать.

Основными проблемами при этом являются следующие:

1) инвестору заранее не известно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение или поступление денежных средств в результате обращения взыскания на недвижимое имущество и в каком объеме;

2) рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Риск ликвидности. Риск ликвидности возникает в связи с возможностью значительного спрэда между ценами покупки и продажи ипотечного кредита на вторичном рынке.

Один из вариантов повышения ликвидности для первичных ипотечных кредиторов является использование Ипотечного агентства как источника дополнительных фондов.

Первичный ипотечный кредитор может профинансировать кредит с помощью краткосрочной банковской ссуды. Однако, в конце концов, ему придется продать этот ипотечный кредит инвестору для того, чтобы получить фонды, необходимые для финансирования дополнительных ипотечных операций. Выданный кредит может быть продан различным долгосрочным инвесторам, таким как ссудо-сберегательные ассоциации, взаимные сберегательные банки и страховые компании или Ипотечному агентству. Однако, последний вариант может оказаться менее привлекательным. Первичный кредитор должен будет уплатить комиссионный сбор (фактически первичный ипотечный кредитор покупает опцион на продажу - опцион пут (put option)) для того, чтобы получить обязательство от Ипотечного агентства о покупке данного кредита. Следовательно, когда долгосрочные инвесторы находятся в благополучном положении в смысле ликвидности, первичный ипотечный кредитор, скорее всего, продаст кредиты на вторичном рынке. Когда процентные ставки начнут расти, поток средств, направляемых на сбережения, будет сокращаться, в результате чего появится дефицит кредитных ресурсов и ликвидность ипотечных кредитов, продавцу все в большей степени придется полагаться на Ипотечное агентство как на источник фондов.

Выступая в роли "остаточного" покупателя ипотечных кредитов на вторичном рынке, Ипотечное агентство помогает сгладить, хотя и не устраняет полностью, цикличность ипотечного кредита. Ипотечное агентство получает возможность для этого благодаря привлечению фондов в масштабе всей страны. В то время, как первичное ипотечное кредитование по своей природе имеет местный характер, масштабы деятельности Ипотечного агентства позволяют собирать фонды по всей стране и перемещать их из местностей с избытком капитала туда, где капитала не хватает.

Другим способом повышения ликвидности ипотечных кредитов и их рефинансирования является секьюритизация (securitization), то есть выпуск ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов. Такой механизм позволяет привлечь больший объем частного капитала в сферу жилищного кредитования и, следовательно, повысить ликвидность ипотечных кредитов.

Для управления рисками необходимо руководствоваться тремя целями:

* избегать риска;

* удерживать риск за инвестором;

* переводить риск на третье лицо.

Основные способы снижения риска:

* диверсификация (размещение в кредитном или инвестиционном портфеле различных по уровню доходности и степени риска активов);

* лимитирование - установление лимита (предельных сумм кредитования, расходов и т.п.);

* самострахование - создание резервных и страховых фондов за счет кредитной организации;

* страхование - перенесение части риска на страховую компанию, которая возмещает полностью или частично ущерб кредитору при возникновении страхового случая;

* оценка кредитоспособности заемщика как способ снижения кредитного риска.

При ипотечном кредитовании банк использует все способы снижения риска:

- Размещение активов, различных по срокам, ставкам, кредитование под более низкие ставки на готовое жилье, чем на строящееся жилье (подробнее в разделе 3.6)

- При самостраховании банк создает при выдачи каждого кредита соответствующий резерв согласно Положению № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» от 26.03.2004.

- Оценка кредитоспособности основной способ снижения кредитного риска, параметры которого могут значительно меняться в зависимости от экономической ситуации в стране, кредитной политики банка, наличия кредитной истории заемщика и др. Типовыми значениями параметров оценки кредитоспособности являются: отношение месячного платежа заемщика к его ежемесячному доходу (П/Д), отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога (К/З) и максимальный размер кредита (до 4 млн. руб.)

- Рефинансирование кредитов в ипотечные компании является одним из способов удержания риска за инвестором;

- Страхование в ипотечном кредитовании является не только способом перенесения части риска на третье лицо, но обязательным обеспечением по кредитному договору.

Суть ипотечного страхования проста. Клиент, обратившийся в банк за кредитом на покупку жилья, оплачивает лишь сравнительно небольшую часть рыночной стоимости квартиры. Оставшуюся часть суммы выплачивает банк, которому в течение нескольких лет заемщик должен вернуть полученные деньги с предусмотренными ипотечным договором процентами.

Но за это годы заемщик, например, может потерять высокооплачиваемую работу, утратить трудоспособность из-за несчастного случая или болезни, умереть. Кроме того, при покупке жилья на вторичном рынке фактором риска является и юридическая чистота объекта: даже самая дотошная экспертиза не всегда является абсолютной гарантией того, что права собственности не будут оспорены кем-то из прежних владельцев.

Таким образом, банк, выдающий кредит, достаточно серьезно рискует и, разумеется, хочет быть уверенным в возврате своих средств и доходности этой операции. Именно поэтому кредиторы стремятся переложить свои риски на плечи страховых компаний. В связи с этим одним из условий заключения договора ипотечного кредитования стало обязательное страхование сделки.

На практике кредиторы и страховые компании сами определяют набор рисков, от которых заемщик обязан застраховаться. Обычно ипотечное страхование включает в себя три основных компонента:

страхование имущества (объекта залога) от уничтожения и

повреждения;

страхование жизни и трудоспособности заемщика;

- страхование титула (то есть риска утраты заемщиком права собственности на имущество в результате признания сделки недействительной).

Страхование осуществляется за счет средств заемщика. Страхователем по договорам страхования должен являться заемщик. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должна являться кредитная организация, предоставившая ипотечный кредит на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке права первого выгодоприобретателя должны перейти к новому кредитору.

Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка обязательств заемщика по обеспечиваемому обязательству. Необходима разработка специальной страховой ипотечной программы, при которой будет происходить постепенное уменьшение суммы страхового возмещения (с исполнением заемщиком обязательств по частичному погашению ипотечного кредита), но не будет происходить т.н. «недострахования».

Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением договоров.

Таким образом, комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

а) договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, заключаемый между заемщиком (застрахованным лицом) и страховой организацией, - договор личного страхования;

б) договор страхования риска утраты и повреждения квартиры - предмета залога, заключаемый между заемщиком и страховой организацией, - договор имущественного страхования;

в) договор страхования права собственности владельца квартиры - предмета залога, заключаемый между заемщиком и страховой организацией, - договор имущественного страхования.

3.4 Рефинансирование ипотечных кредитов

Поскольку объемы выдачи ипотечных кредитов в Банке напрямую зависят от возможности рефинансирования закладных в АИЖК или ГПБ-Ипотека (далее по тексту ИК - ипотечные компании), то рассмотрим подробнее специфику работы данного направления.

Справка о АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО)

Банк создан в 1988 году под именем «Совфинтрейд»: 25 июля 1988 г. Постановлением Совета министров СССР была учреждена «Советская финансово-торговая компания «Совфинтрейд»», получившая лицензию Госбанка СССР. В 1994 г. компания была перерегистрирована в акционерный банк «Совфинтрейд» с выделением торговых операций в отдельную структуру, тогда же и была получена генеральная банковская лицензия.

Сегодня банк входит в межрегиональную банковскую группу ОАО «Газпром». В результате допэмиссии на 1125 млрд. рублей в январе 2007 года основной акционер банка -- ЗАО АБ «Газпромбанк» -- увеличил свою долю с 60% до более чем 90%.

В конце 2004 года Советом директоров банка было принято решение о реорганизации кредитной организации в специализированный ипотечный банк. С января 2005 года АКБ «Совфинтрейд» приступил к реализации программы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и уже к концу года стал одним из лидеров рынка ипотечного кредитования. В июне 2007 года переименован в «ГПБ-Ипотека». АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО) является одним из крупнейших операторов на вторичном ипотечном рынке. Поставки закладных в «ГПБ-Ипотеку» осуществляют более 70 региональных операторов в различных регионах России. Они выкупают закладные у первичных кредиторов, самостоятельно выдают займы населению, осуществляют обслуживание и контроль исполнения обязательств по ипотечным кредитам.

Банк осуществляет секьюритизацию ипотечных активов, выпуская облигации и еврооблигации с ипотечным покрытием, и является ведущим российским банком по объему секьюритизированных жилищных кредитов. Банком осуществлено 6 выпусков облигаций, в том числе через SPV-компанию ОАО «ИСО «ГПБ-Ипотека», общим объемом более 16 млрд. рублей с погашением в 2036, 2046, 2047 гг. [http://www.gpb-mortgage.ru/]

Справка об ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту АИЖК или Агентство)

В сентябре 1997 года в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». 100 % акций АИЖК принадлежит государству.

Создание федеральной системы ИЖК можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.

На 01.10.2008 АИЖК выдано по стандартам АИЖК кредитов физическим лицам на сумму 3 424,67 млрд. руб.

Основная задача Агентства - способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами. То есть именно на Агентство возлагается функция привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения. Предполагается, что Агентство выпускает долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. В условиях отсутствия развитого рынка долгосрочных финансовых инструментов на настоящий момент такой подход оправдан. Тем самым Агентство непосредственным образом формирует долгосрочный финансовый рынок. Операции Агентства также содействуют повышению ликвидности банков за счет преобразования неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность).

Второй функцией Агентства является стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования. С целью минимизации кредитного риска по ипотечным кредитам и повышения надежности собственных ценных бумаг Агентство оказывает техническую помощь банкам по разработке процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.

К третьей функции Агентства относится представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

Согласно концепции Агентства процесс ипотечного кредитования можно подразделить на несколько этапов, представленных на рис. 3.1.

Рис. 3.2. Схема ипотечного кредитования с участием Агентства [41]

На первом этапе Банк выдает ипотечные кредиты индивидуальным заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заемщик становится собственником жилья, приобретенного за счет кредита, и предоставляет ее в залог банку-кредитору. Назначение кредита - выделение средств на покупку - специально оговорено кредитным договором (Приложение 5), а ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на Банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется Банком-кредитором.

Параметры ипотечных кредитов предварительно согласовываются между Агентством и Банком.

На втором этапе Агентство предоставляет банкам возможность продать квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности. Права требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а функции обслуживания остаются за банком.

Ответственность банков за выдачу кредитов реализуется в предоставлении гарантии в случае неуплаты заемщиком месячного платежа. Если кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного долга.

На третьем этапе Агентство выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Рассмотрим более подробно процедуру рефинансирования закладных.

1. Ипотечные компании осуществляют выкуп Закладных на основе договоров купли-продажи Закладных, в которых определяется объем и сроки поставки Закладных.

Банк делает предложение на поставку закладных в Агентство, рассчитывает стоимостные показатели каждой Закладной:

- Номинальная стоимость Закладной;

- Цена Закладной - устанавливается соглашением Сторон, с учётом следующих случаев:

В случаях, когда Процентная ставка по Закладной равна Ставке рефинансирования, Стоимость Закладной равна Номинальной стоимости Закладной.

В данном контексте Ставкой рефинансирования считается расчетная величина, определяемая как сумма Базовой процентной ставки и Кредитной маржи установленная, Договором купли-продажи Закладных.

При этом Базовая процентная ставка - минимальная процентная ставка, утверждаемая Агентством в целях определения Ставки рефинансирования по Ипотечным кредитам, а Кредитная маржа - надбавка к Базовой ставке за кредитный риск. В случаях, когда Процентная ставка по Закладной ниже Ставки рефинансирования, Стоимость Закладной определяется с учётом дисконта по следующей формуле: «Стоимость Закладной = Номинальная стоимость Закладной - Номинальная стоимость Закладной*k (коэффициент дисконта)»

Формула расчета коэффициента дисконта (k):

(3.3.)

где:

N - число оставшихся платежей по кредиту на момент рефинансирования,

r0 - процентная ставка по кредиту,

r1 - процентная ставка по идентичному кредиту на момент рефинансирования

В случаях, когда Процентная ставка по Закладной выше Ставки рефинансирования, Стоимость Закладной определяется с учётом премии по следующей формуле «Стоимость Закладной = Номинальная стоимость Закладной + Номинальная стоимость Закладной*k (коэффициент премии)»;

Формула расчета Премии:

(3.4)

где: N - число оставшихся платежей по кредиту на момент рефинансирования,

r0 - процентная ставка по кредиту,

r1 - процентная ставка по идентичному кредиту на момент рефинансирования.

2. Передача прав по Закладным оформляется путем заключения договора купли-продажи Закладных и совершается при непосредственной передаче Закладных по акту приема-передачи, скрепленных печатью и подписями сторон. При передаче Закладной ИК Поставщик (Банк) обязан на ней произвести отметку о новом владельце Закладной - ИК, оформляемую в установленном порядке, которая подтверждает переход прав по Закладной к новому владельцу Закладной - ИК.

3. ИК могут отказать в выкупе Закладных в случае, если при проверке предложенных к выкупу ИК Закладных выявлено нарушение комплектности Кредитного дела, либо обнаружены несоответствия требованиям действующих Стандартов, действующему законодательству и/или формам документов.

4. На момент предложения к выкупу ИК Закладных должны быть соблюдены следующие требования (приведем несколько из основных требований):

4.1. Первичный кредитор провел по своему мнению должную проверку кредитной истории Заемщиков, истории трудоустройства, платежеспособности и доходов;

4.2. У Заемщиков отсутствуют иные действующие кредитные обязательства перед ИК, обеспеченные ипотекой;

4.3. Заемщики не имеют непогашенных просроченных либо не исполненных платежей по выкупаемым Ипотечным кредитам (займам);

4.4. Ипотечные кредиты (займы) имеют Страховое обеспечение;

4.5. Отсутствуют какие-либо ограничения (обременения) Предмета ипотеки, за исключением обременения правами Поставщика;

4.6. В Предмете ипотеки отсутствуют зарегистрированные лица, за исключением Залогодателя и Членов его семьи;

4.7. Страховое обеспечение является действующим и не имеется просрочек по уплате страховых премий по соответствующим договорам (полисам) страхования;

После перечисления ИК денег за выкупленные закладные Поставщику. Банк может снова использовать эти деньги для выдачи новых кредитов, тем самым не накапливая на своем балансе крупных сумм на длительный срок.

Поскольку ИК постоянно изменяют ставку рефинансировании (в данном случае это минимальная ставка, устанавливаемая ИК, по которой ИК выкупают закладные и которая обеспечивает им необходимую доходность), то Банку необходимо самому устанавливать ипотечные ставки с учетом риска повышения ставки рефинансирования ИК. В противном случае, Банку придется продавать закладные, выданные по низким ставкам с дисконтом, что приведет к нежелательным убыткам.

На сегодняшний день в связи с данной проблемой, на балансах рос-сийских банков скопилось около 250 млрд. руб. ипотечных кредитов. Процентные ставки (доходность активов) по ним с точки зрения рыночных ожиданий были занижены. Кредиты, выданные по стандартам АИЖК, под декларируемую ставку до августа 2008 года 11-13 %, сегодня невозможно рефинансировать на рыночных условиях. По сути, банки доверились государственным программам, не учитывая резкое изменение конъюнктуры. [№45, с. 16]

В связи с этим у Ярославского филиала «СЕВЕРГАЗБАНК» было реальное преимущество при рефинансировании закладных, поскольку Банк работал с двумя Ипотечными компаниями и мог не только выдавать кредиты с более широком диапазоном процентных ставок, но и мобильно выбирать Инвестора (ИК) в зависимости от наиболее выгодных условий рефинансирования.

Кроме того, на объем выкупаемых закладных влияет и рейтинг Поставщика (Банка), который определяется по многим показателям, таким как:

- наличие и величина просроченных кредитов;

- качество поставляемых закладных, которым присваивается категория от I до III;

- качество обслуживания проданных закладных в течение действия всего срока кредитного договора;

- и др.

Так в августе 2008 года АИЖК объявило о приостановлении выкупа закладных либо об уменьшении объемов у многих Поставщиков.

Поскольку Ярославский «СЕВЕРГАЗБАНК» был оценен по следующим показателям:

- На сегодняшний день уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам составляет - 0 %

- Всем закладным, рефинансированным банком в ОАО «АИЖК» присвоена I категория качества (самая высокая).

- Ярославский Филиал как региональный оператор по Ярославской области имеет так же I категорию,

это позволило Банку получить более высокие лимиты по продаже закладных, высокие комиссии за обслуживание закладных, что в конечном итоге положительно повлияло на ликвидность Банка.

Бухгалтерские проводки:

1. Дается распоряжение отделу внутрибанковских операций на открытие счета

61209 - выбытие (реализация закладных по акту приема передачи.

2. Дается распоряжение отделу по работе с физическими лицами по каждой проданной закланной:

Списание кредита Дебет 61209

Кредит 45507

Списание процентов Дебет 61209

Кредит 47427

3. Делается проводка Дебет 47423

Кредит 61209

Требование банка по перечислению средств ОАО «АИЖК» или АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО) по акту приема-передачи.

4. При поступлении средств от АИЖК или ГПБ-Ипотека за проданные закладные Дебет 30302

Кредит 47423

5. В связи с продажей закладных закрываются счета, открываемые при выдаче кредита.

91311- залог ценных бумаг

45507 - ссудный

47427 - требования по получению процентов

45515 - резерв по ссуде

47425 - резерв требования по процентам

Списывается сумма с внебалансовых счетов:

Дебет 91311

Кредит 99998

3.5 Сопровождение закладных

После передачи Ипотечным Компаниям (ИК) прав по Закладной Банк осуществляет от своего имени, в интересах и по поручению ИК сопровождение выкупленных ИК Ипотечных кредитов (займов), Закладных в соответствии с Договором об оказании услуг.

Договор об оказании услуг сроком действия не ограничен и его действие распространяется на все Закладные, которые выкупаются ИК у Поставщика и передаются ИК Региональному оператору (Банку) на обслуживание.

За осуществление указанных выше услуг Региональному оператору выплачивается ежемесячное вознаграждение в установленном в соответствующем договоре порядке.

Для обеспечения сохранности Закладных ИК, после выкупа прав по Закладным, осуществляет хранение Закладных в депозитарии Банка, с которым у ИК существуют договорные отношения. Утверждение Банка, в котором будут открыты депозитарные счета хранения выкупленных ИК Закладных, осуществляется ИК самостоятельно.

Депозитарное обслуживание ИК ведет Банк, имеющий в соответствии с законодательством Российской Федерации лицензию профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление депозитарной деятельности (такая лицензия получена Ярославским ФКБ-РЦ «СЕВЕРГАЗБАНК» 16 мая 2003 г.).

Бухгалтерские проводки:

1. В последний рабочий день месяца Банк перечисляет платежи заемщиков на счет Ипотечной компании:

Дебет 47422

Кредит 30102

2. При поступлении комиссионного вознаграждения за обслуживание закладных банк получает средства:

Дебет 30301

Кредит 47422

3.6. Оценка работы и предложения по улучшению ипотечного кредитования в деятельности коммерческого банка

С 2004 года банк осуществлял ипотечное кредитование по стандартам ОАО «АИЖК», а с 2006 года стал кредитовать и по стандартам АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО). Это две самые крупные ипотечные компании в России на сегодняшний день, работающие в разных системах рефинансирования.

В течение этого периода банком осуществлялось ипотечное кредитование:

- под залог приобретаемого жилья (на вторичном рынке)

- под залог прав требования (на строящееся жилье)

Сегодня на его счету около 353 выданных кредитов (в 2004 - 37, в 2005 - 71, в 2006 - 101, в 2007 - 77, в 2008 - 67). Конечно, это не так много, но постоянно предпринимались различные шаги для того, чтобы ипотека стала доступнее для населения. Прежде всего - это снижение процентных ставок - изначально процентная ставка составляла 15 % годовых, потом она снизилась до 14 %, в 2007 году ставка варьируется от 10,5 до 14 % на готовое жилье в зависимости от первоначального взноса и срока кредитования и от 14% до 16 % - на первичном рынке. Еще одно изменение - снижение обязательного первоначального взноса с 30 до 10 % стоимости приобретаемого жилья. Этот факт также был благоприятен для потенциальных заемщиков, так как ранее не у всех находилась третья часть стоимости квартиры для первоначального взноса. С 2005 года Банком бесплатно стали предоставляться консультации и пакет банковских документов, необходимых для заполнения заемщиком и созаемщиками, и значительно сократились сроки рассмотрения заявки.

За время прохождения преддипломной практики в Ярославском филиале коммерческого банка «Севергазбанк» был проведен анализ, основанный на информации о заемщиках 2004 - 2008 г.г. Итак, какой ежемесячный доход имели люди, получившие кредит (см. рисунок 3.1).

Рис. 3.3. Заработная плата заемщиков

24 % заемщиков имели официальную зарплату менее 10 тыс. рублей, значит их доходов вполне хватало для получения кредита, что говорит либо о небольшой сумме, либо и большом сроке займа. Также следует обратить внимание, что у части заемщиков нет детей и других иждивенцев, что уменьшает их ежемесячные расходы и увеличивает возможность получения кредита.

Теперь рассмотрим суммы кредитов, выданных Ярославским «Севергазбанком». Всего в 2004-2008 г.г. году им было выдано кредитов на сумму около 300 млн. рублей. Половину из этих кредитов составляют суммы от 300 до 500 тысяч рублей, 27 % - от 500 до 1000 тысяч рублей. 10 % - получили кредит на сумму более миллиона рублей. Как мы видим, банк предоставляет самые различные суммы, но, естественно, чем больше сумма, тем более тщательной проверке и жестким требованиям подвергается заемщик, а более всего достоверность и стабильность получаемых доходов, потому что банк рискует прежде всего своими наиболее ликвидными активами. В течение полугода, банк сможет вернуть себе эти средства путем рефинансирования в АИЖК или ГПБ-Ипотека. Иногда рефинансирование таких кредитов происходит позднее 6 месяцев после выдачи, так как банк стремится получить доход в виде процентов. Вся структура кредитного портфеля представлена на рисунке 3.2.

Рис.3.4. - Структура ипотечного кредитного портфеля «Севергазбанка»

Что же касается сроков предоставления кредитов, то, как видно из рисунка 3.3, 56 % всех заемщиков будут расплачиваться с кредитом более 20 лет. Конечно, есть возможность досрочного погашения. Тем не менее, эта диаграмма доказывает нам, что люди готовы брать в долг на длительное время.

На сегодняшний день около 15% заемщиков осуществляют досрочные платежи (частичные или полные), что значительно сокращает сроки кредита до 7-10 лет.

В целом, за четыре года благодаря «Севергазбанку» новым жильем обзавелись более 350 ярославских семей. Среди их клиентов, конечно, не так много учителей и врачей, но все равно имеются люди с не очень большими доходами, которые не побоялись рискнуть ради нового собственного жилья. 42 % всех заемщиков занимают руководящие должности, среди рабочих специальностей преобладают клиенты предприятий с высоким уровнем дохода (ОАО «Ярпиво», ОАО «ЯТУ», ОАО «РЖД», ОАО «ЯШЗ» и другие).

44 % всех заемщиков не имеют созаемщиков, что можно назвать благоприятным фактором проведенного анализа, т.е. эта часть заемщиков способна самостоятельно нести обязательства по кредиту, в которые входят не только ежемесячные платежи, но и банковские тарифы, оплата услуг оценочных и страховых организаций.

Рис.3.5. - Сроки кредитов, выданных «Севергазбанком»

Ярославский филиал стал одним из 7 банков Ярославской области заключивший соглашение с Администрацией области, Мэрией города Ярославля о взаимодействии сторон по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», губернаторской целевой программы «Государственная поддержка граждан, проживающих на территории Ярославской области, в сфере ипотечного кредитования» и решения муниципалитета «О субсидировании первоначального взноса при получении ипотечного кредита жителям города Ярославля, имеющих детей».

За 2007-2008 г.г. доля ипотечных кредитов с использованием субсидии в качестве первоначального взноса составила 41 % от общего количества выданных ипотечных кредитов Ярославского филиала.

С 2004 года Банк стал рассматривать ипотеку в качестве возможного розничного инструмента кредитования. (Для справки: с 2002 года по настоящее время в России объем розничных кредитов (кредитов физическим лицам) вырос примерно в 120 раз. Сегодня он составил около 3,2 трлн руб., из них на ипотеку приходится примерно 800 млрд руб., т.е. примерно ј часть розничного рынка). [44, с. 15]

Доля же ипотечных кредитов в Ярославском филиале «Севергазбанк» в общей задолженности физических лиц составляет в среднем: 30% -2006 г.

25% - 2007 г.

22% - 2008 г.

С 2004 года наблюдался рост ипотечного кредитования как в относительных показателях, так и абсолютных. Пиком популярности ипотечного кредитования можно назвать 2007 год.

Таблица 3.2.

Показатели ипотечного кредитования

	2004	2005	2006	2007	на 01.12.2008
Средняя величина кредита (тыс.руб.)	383	538	769	1077	604
Процентная ставка (%)	15%	14-15%	11-14%	11-15%	10,75-15%
Доля выданных кредитов (%)	6%	15 %	30%	33%	16 %

- В 2004 году невысокая величина ипотечного кредита объяснялась низкими ценами на жилье, отсутствием дифференцированных ставок, настороженным отношением населения к длительным ипотечным кредитам, высокими требованиям кредитующего банка к заемщикам.

- В 2005, 2006, 2007 годах наблюдалось значительное увеличение роста ипотечного кредитования по следующим причинам: появление дифференцированных процентных ставок, расширение ипотечных продуктов и сети банков, снижение процентных ставок, увеличение рекламных кампаний, возможность получение кредитов на строящееся жилье, снижение требований к подтверждению доходов заемщиков и другие.

- В 2008 году ситуация складывалась неоднозначно. Одни факторы способствовали повышению интереса к ипотечным продуктам, другие к ограничению возможностей банка:

· С января АИЖК объявило об ограничении выкупа рисковых закладных (К/З > 80% и сумма кредита более 1 500 000 рублей), что привело к ограничению выдачи крупных сумм кредита при высоких ценах на недвижимость и оттоку клиентов в банки, не рефинасирующие закладные в АИЖК (Сбербанк и ВТБ-24).

· Повышение спроса на небольшие суммы ипотечного кредита для жителей области (200 - 300 тыс.руб.) и части населения, получивших субсидии из областного и местного бюджетов для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита.

· С августа 2008 года «АИЖК» и с октября 2008 года «ГПБ-Ипотека» повысили ипотечные ставки, ужесточили требования к подтверждению доходов заемщиков, отказались от кредитования на строящееся жилье, что привело к уменьшению категорий клиентов, могущих взять кредит.

· В связи с кризисом ликвидности банк снизил лимит размера ипотечного портфеля, что повлекло к снижению объемов выдачи кредитов.

· В связи с ростом безработицы в Ярославском регионе и возможным возникновением кризиса неплатежей по ипотечным кредитам значительно уменьшилось количество обращений потенциальных заемщиков.

Прогнозируя ситуацию ипотечного кредитования в банке в 2009 году следует отметить общие тенденции изменения условий предоставления кредитов, характерные для всего ипотечного рынка:

- Повышение ипотечных ставок по ипотечным кредитам;

- Увеличение величины первоначального взноса до 30% (2006-2007 г.г -10%, 2008 г. - 20%)

- отказ от кредитования первичного рынка жилья;

- официальная форма подтверждения дохода;

Выводы

Подводя итоги работы, рассмотрев систему ипотечного кредитования в России и конкретного банка, можно обозначить сегодняшние проблемы и риски развития ипотеки.

Для заемщиков:

- снижение доступности ипотеки в связи с высокими темпами роста цен на жилье;

- потеря работы или резкое сокращение доходов;

- трудность подтверждения устойчивого дохода;

- рост первоначального взноса;

- рост процентных ставок по ипотечным кредитам;

- рост потребительских расходов;

Для первичных кредиторов:

- обесценение долгосрочных кредитов с фиксированными ставками в условиях роста процентных ставок на финансовом рынке и девальвации национальной валюты;

- сокращение долгосрочных источников финансирования;

- «старение» ипотечных портфелей и рост резервов на возможные убытки;

- достаточность капитала;

- недостаточный опыт сервисного обслуживания больших ипотечных портфелей;

- неустоявшиеся процедуры обращения взыскания.

Для рефинансирующих организаций:

- сокращение спроса на ипотечные активы и ипотечные ценные бумаги;

- отсутствие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг;

- повышение уровня процентных ставок на финансовом рынке;

Для институциональных инвесторов:

- отсутствие ипотечных ценных бумаг в Ломбардном списке ЦБ;

- законодательные ограничения на инвестирование в ипотечные ценные бумаги;

- дебютный характер выпуска ипотечных облигаций

Для решения данных проблем необходимо взаимодействие всех участников ипотечного рынка: Правительства РФ, Банка России, Администраций субъектов РФ, рефинансирующих организаций, страховых компаний, коммерческих банков, по следующим направлениям:

Поддержка заемщиков в 2009 году:

- возможность реструктуризации ипотечных кредитов первичными кредиторами и под поручительство АИЖК;

- возможность использования материнского капитала для погашения ипотечного кредита при взаимодействии Пенсионных Фондов и Первичных кредиторов;

- страхование ипотечных кредитов и возможность оформления страховки по безработице.

Поддержка первичных кредиторов:

- объединение банков внутри регионов, а также между регионами для организации выпуска ипотечных облигаций на базе региональных операторов с поддержкой на федеральном и местных уровнях;

- организация территориальными отделениями Банка России мониторинга качества портфелей банков;

- принятие решения о включении ипотечных ценных бумаг с поручительством АИЖК в ломбардный список Банка России;

- удлинение сроков кредитования по сделкам РЕПО под залог ИЦБ до 12 месяцев;

- изменение порядка расчета Н 1

- уточнение порядка формирования резервов на убытки при просрочке заемщика на период до завершения реструктуризации кредита;

Заключение

В первом разделе «Теоретические и методологические основы ипотечного кредитования» были решены следующие поставленные задачи:

· Даны определения ипотеки и раскрыта сущность ипотечного кредитования;

· Проведен анализ развития ипотечного законодательства в России;

· Рассмотрены методологические основы ипотечного кредитования.

Под ипотекой в рамках данной работы понимается кредит, полученный под залог жилой недвижимости.

Ипотека для населения - это не только кредит, полученный под залог жилья, а один из способов улучшения жилищных условий.

Ипотечное кредитование появилось достаточно давно, и в современной России развивается медленно. Сдерживает и экономическая ситуация в стране, и несовершенство законодательной базы, и недостаточные объемы строительства. Однако, Правительством предпринимаются различные шаги для того, чтобы ипотека стала доступной для широких слоев населения.

При рассмотрении методических основ ипотечного кредитования. показаны 4 модели кредитования:

кредитование через универсальные коммерческие банки;

модель вторичного выкупа закладных с участием АИЖК;

кредитование через специализированные ипотечные банки;

ссудно-сберегательные организации.

В настоящее время в России из четырех названных моделей ипотечного кредитования развиты только две, но поскольку жилищная проблема всегда актуальна, ипотечное кредитование будет развиваться.

Вторая глава посвящена анализу современного ипотечного рынка России и решению четвертой задачии. Обозначены сегодняшние проблемы, такие как рост процентных ставок, снижение доходов населения, недостаточность объема жилищного строительства, что в свою очередь ведет к формированию высоких цен на недвижимость и снижению объемов ипотечного кредитования.

Анализ сегодняшней ситуации позволяет говорить о высокой зависимости развития ипотечного кредитования от ситуации на мировых рынках. Поскольку рост ипотеки в России во многом поддерживался доступом банков к дешевым источникам фондирования и снижением процентных ставок по всему миру, теперь, когда банки в перспективе нескольких лет ожидается рост ставок, банки менее охотно стремятся наращивать объемы долгосрочного кредитования в своих портфелях. Несмотря на то, что ипотека имеет высокую социальную значимость, принадлежащее государству агентство АИЖК ужесточило условия рефинансирования ипотеки, что в конечном итоге может привести к замедлению роста кредитования.

На сегодняшний день малым и средним региональным банкам в условиях кризиса ликвидности работать гораздо сложнее, Но все же монополизация нам не грозит, конкуренция на рынке будет поддерживаться, и банки будут перестраиваться и предлагать населению разнообразные жизнеспособные продукты.

Далее в третьем разделе, решая пятую задачу, предложен алгоритм процедуры выдачи кредита. Конечно, он пока еще слишком сложен и многоэтапен, но все эти этапы минимизируют риски кредитующей организации, и на данный момент необходимы. На примере работы конкретного банка подробно рассматриваются этапы оценки платежеспособности заемщика и залоговой стоимости объекта недвижимости, а также финансовые риски и страхование.

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России, можно сделать следующие выводы:

1. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно, и объема производства. В конечном итоге это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

2. Внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:

· постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;

· оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;

· сохранить и расширить рабочие места;