Основы ипотечного кредитования ФКБ-РЦ "Севергазбанк"

1) схема «Форвардкредитинвест» рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта;

2) схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой;

3) схема «Комбиинвест» рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося;

4) схема «Фьючерсинвест» предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора - застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового;

5) схема «Рентный залог» предлагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20-ти кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

Некоторые банки предлагали открывать семейные жилищные накопительные счета. Целью такого счета является накопление денег на банковском счете для получения ипотечного кредита на приобретение или строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30 % стоимости объекта, приобретали право на получение ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами [23, с 110-129].

Эффективное функционирование банковского ипотечного кредитования возможно при максимально свободном движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также при соответствующем уровне надежности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги.

В Ссудно-сберегательные организации

На сегодняшний день в России распространены альтернативные банковским организации жилищного кредитования населения. Объясняется это несколькими факторами:

1) существует большой спрос населения на улучшение своих жилищных условий;

2) получить ипотечный кредит в банке достаточно сложно (сложная процедура оценки кредитоспособности заемщика), к тому же банковские процентные ставки на сегодняшний день находятся в диапазоне 12-20 %, что является неприемлемым для большинства граждан со средним уровнем дохода;

3) проводятся масштабные рекламные кампании, которые провоцируют интерес населения. Организации жилищного кредитования населения зачастую имеют одну из двух организационно-правовых форм:

- кредитный потребительский кооператив граждан (КП КГ);

- жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Отмечая особенности функционирования модели жилищных сбережений, следует при этом отметить, что она является скорее дополнением к уже существующим кредитным институтам на ипотечном рынке и вряд ли может рассматриваться как самостоятельная.

Г Модель вторичного рынка ипотечных кредитов

Анализируя структуру гражданско-правовой базы ипотечного кредитования в России, можно заключить, что развитие залогового кредитования жилья у нас направлено на создание вторичного ипотечного рынка, т.е. за основу взята модель вторичного рынка кредитов. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государству при этом отводится решающая роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости [15].

С целью создания вторичного ипотечного рынка в 1997 году было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство, по опыту американских коллег, должно было выкупать у банков ипотечные жилищные кредиты и выпускать под их обеспечение ценные бумаги с конкурентоспособной доходностью, к тому же гарантированные государством. Эти ценные бумаги планировалось продавать на вторичном рынке. Такой финансовый институт должен был стать мостом, соединяющим банковскую систему и фондовый рынок.

Деятельность Агентства также должны была быть направлена на содействие созданию надежных процедур ипотечного кредитования.

Средства для рефинансирования ипотечных кредитов формируются за счет выпуска облигаций общего долга. Для финансирования своей основной деятельности по приобретению ипотечных кредитов на вторичном рынке Агентство может выпускать ИЦБ, обеспеченные залогом прав требования по ипотечным кредитам или закладным.

Выводы:

1.Понятие ипотеки широко и несет в своем содержании две составляющие - экономическую и правовую. Как экономическая категория ипотека выражает отношение собственности, финансовые отношения. кредитные отношения. Ипотечное же кредитование выполняет важнейшие задачи: привлечение инвестиций в сферу материального производства, стимулирование оборота и перераспределения недвижимого имущества, формирование многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ценных бумаги другие.

2. В нормативно-правовом обеспечении сделано очень много. Рынок ипотеки в России появился «с нуля». Еще 20 лет назад идея кредитования была абсолютно новой для российской экономики, тем более если речь шла о кредитовании под залог недвижимости как одном из основных механизмов приобретения жилья. Закон об «Ипотеке» был принят 10 лет назад, но реальные предпосылки для ипотечного кредитования в России начались складываться только в 2002-2003 гг., когда созрели объективные рыночные условия. Реагируя на это, в 2004 году Государственная Дума РФ приняла большой пакет документов (более 20), направленных на развитие рынка доступного жилья, в которые входили нормы, упрощающие процедуры кредитования и регистрации, выпуск ценных бумаг. Они включили в себя поправки в Законы «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О кредитных историях», Закон № 214 « Об участии в долевом строительстве» и т.д. Это дало возможность упростить оформления договора ипотечного кредитования, процедуру взыскания, создана возможность ипотеки строящегося жилья. Но и сегодня необходимы оперативные изменения законодательства для быстрого достижения результатов государственной поддержки рынка ипотечного жилищного кредитования.

3. Среди большого разнообразия моделей на сегодняшний день самыми популярными моделями ипотечного жилищного кредитования являются кредитование через универсальные коммерческие банки и модель вторичного выкупа закладных, где первичными кредиторами также являются банки. Процедура выдачи кредита, рассмотренная в третьей главе, будет соответствовать этим моделям.

2. Анализ ипотечного кредитования на современном этапе

2.1 Влияние ипотечного кризиса

Ипотечный кризис в США начался еще в 2006 году. Главной его причиной стал рост невозвратов жилищных кредитов неблагонадежными заемщиками. Кризис стал заметен и начал приобретать международные масштабы весной 2007 года, когда New Century Financial Corporation, крупнейшая ипотечная компания США, занимающаяся кредитованием ненадежных заемщиков, ушла с Нью-Йоркской фондовой биржи. В течение следующих нескольких месяцев понесли убытки или оказались банкротами десятки подобных компаний. Летом кризис затронул инвестиционные фонды крупнейших финансовых компаний, вложившие средства в ипотечные облигации: Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas. На международных рынках стал намечаться кризис ликвидности. Центробанки всего мира начали вливать в свои финансовые системы десятки и сотни миллиардов долларов.

Причины ипотечного кризиса

Многие годы высокие мировые цены на энергоносители формировали благоприятную конъюнктуру в различных сферах, в частности, на рынке жилой недвижимости. На этот рынок поступали значительные капиталы, и это, естественно, не могло не способствовать его росту. С другой стороны, бурное развитие ипотеки подхлестывало спрос на жилую недвижимость. В результате, цены на квадратные метры неуклонно повышались, и рынок стал походить на «мыльный пузырь», готовый в любую минуту лопнуть. Обычно подобное заканчивается кризисом, и он начался на рынке США.

По мнению аналитиков «главной причиной этого кризиса оказалась чрезмерная рискованность ипотечного кредитования». Дело в том, что в Америке кредиты давали не просто малообеспеченным гражданам, но даже и тем, кто заведомо не имел денег для их возврата. Ипотечные кредиты, например, выдавались без первоначального взноса, заемщики до двух лет имели право не платить процентов по кредиту, очень часто кредиты получались под неполный комплект документов. Следствием этого стал рост невозвратов по кредитам. В 1999 году, например, необеспеченных кредитов в стране не было вообще. В 2001 году их сумма составила $150 млрд., в 2005 году - уже $600 млрд. Фактически, в Америке ипотечные кредиты играли роль заменителя социальной помощи населению. Начала процветать ипотечная спекуляция. «Легкие» ипотечные кредиты начали брать не для того, чтобы их использовать, а для того, чтобы их тут же перепродать. Начала строиться столь знакомая всем россиянам гигантская финансовая пирамида. Самое страшное в этой пирамиде - это бесконтрольный выпуск производных ценных бумаг. Она приобрела форму пирамиды, расширяющейся вверх. Образовалось множество уровней ценных бумаг (вторичных, третичных и т.д.), произошел безумный рост рынка ипотечных ценных бумаг. В 2004 году этот рынок составлял $8 трлн., в 2005 году - $17 трлн., в 2006 году - $34 трлн., в 2007 году - $46 трлн. Но главное - это не сам растущий, как снежный ком, рынок ипотечных ценных бумаг, а его непрозрачность.

Недвижимость долгое время совершенно справедливо считалась американцами одним из выгоднейших способов инвестирования, но в последнее время ситуация круто изменилась. По данным Департамента торговли США, на рынке жилой недвижимости инвестиции в строительство в декабре 2007 года снизились на 2,7%, а в годовом исчислении, то есть по сравнению с декабрем 2006 года, - на 20,7%. Продажи нового жилья в 2007 году также сократились: за 12 месяцев было заключено 744000 сделок по домам и квартирам, а это на 26,4% меньше, чем в 2006 году. По состоянию на апрель 2008 года было заключено 526 000 сделок по домам и квартирам (данные за последние 12 месяцев), а это на 3,3% меньше, чем по состоянию на март и на 42% меньше, чем по состоянию на апрель 2007 года. По словам Дэвида Сейдерса, главного экономиста Национальной ассоциации строителей домов (NAHB), «это снижение является самым сильным с сентября 1981 года». За 2007 год средняя цена нового жилья в США снизилась на 10,4%.

Снижение стоимости недвижимости снижает стоимость залога и превращает выданный долгосрочный ипотечный кредит в необеспеченный. Действительно, по норме размер ипотечного кредита не должен превышать 85% стоимости закладываемого имущества. Кредит выдается на много лет, и если стоимость заложенной недвижимости снижается очень заметно, то она перестает быть нормальным залогом. Подобная необеспеченность ипотеки очень сильно бьет по всей экономике. Сегодня долг домовладельцев в США составляет 94% от ВВП, в том числе долг по ипотечным кредитам - 74% от ВВП. Для сравнения: в 2000 году он составлял лишь 49% от ВВП. С другой стороны, в среднем рост реальных доходов американцев составляет лишь 3% в год. Но это средний показатель, а у бедных роста доходов нет вообще. В результате, долг среднего американца сейчас уже составляет 120% его годового дохода.

Последней каплей для американского ипотечного «мыльного пузыря» стал рост годовых процентных ставок, связанный с агрессивной федеральной политикой по ужесточению наказаний за уклонение от уплаты налогов. В ответ на это банки и заемщики, проявив завидное единодушие, начали изобретать альтернативные схемы ипотечных договоров, уровень риска которых, безусловно, стал значительно выше. [42]

Последствия ипотечного кризиса

Безусловно, американский ипотечный кризис вышел за рамки США и затронул соответствующие рынки других промышленно развитых стран. Последствия этого уже можно наблюдать во Франции, в Испании и ряде других государств. Докатился кризис и до нашей страны. Известно, что ипотека в России и без американского кризиса развивалась «со скрипом» и была весьма далека от массового явления. Что характерно, развивалась она именно по американской модели, игнорируя все доводы о том, что немецкая модель является более эффективной и более подходящей к нашим условиям.

Перспективы ипотечного кредитования в России в 2009 году можно оценить следующим образом.

Во-первых, неизбежно вырастут проценты по ипотечным кредитам. Инфляция у нас растет, и в 2008 году ее только официальный уровень составил 13,3%. В 2009 году инфляция будет еще выше. Совершенно очевидно, что ипотека не может стоить дешевле.

Во-вторых, в России произойдет концентрация ипотеки в государственных и окологосударственных структурах, так как только они при кризисе ликвидности имеют доступ к вливаниям средств из госбюджета. А вот частные банки начнут сворачивать ипотечные программы.

В-третьих, снижение цен на недвижимость происходит медленнее, чем снижение доходов населения. В связи с этим, круг людей, для которых будет доступна ипотека, останется очень и очень узким.

Сегодня в России позволить себе квартиру в кредит по существующим условиям и ценам могут лишь 5-10% населения страны, да и те, скорее, предпочтут собрать деньги на немедленную покупку, чем связываться с обременительной ипотекой. Поэтому о массовости в этой сфере пока не может быть и речи.

В России ипотечный рынок не превышает 1,2-1,3% от ВВП, в то время как в промышленно развитых странах это соотношение доходит до 50% и даже более. Сейчас в России по ипотечным схемам приобретаются лишь около 5% недвижимости. И во всем этом, как ни странно, кроется определенный шанс России.

2.2 Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России

В последнее время государство предприняло ряд серьезных шагов для развития ипотеки. В первую очередь это касается нормативно-правовой базы. Но российская ипотека все равно никак не приобретает массовый характер. Ведущие специалисты рынка недвижимости выделяют несколько причин, тормозящих развитие ипотеки.

Одной из основных причин медленного развития ипотеки в России является сохранение высоких процентных ставок по кредитам. В настоящее время они составляют в среднем 17 % годовых по ипотечным кредитам в рублях. Причем не следует забывать, что это так называемые декларируемые ставки, реально же за счет различных дополнительных платежей они могут достигать 20-25 % годовых. Ипотека ведь берется ни на год, ни на два, а, как правило, на 15-30 - по сути заемщику придется оплатить две квартиры, чтобы получить одну. За последние годы ставки сначала несколько снизились до 10-14%, а начиная с осени 2008 года наметился рост ставок. Пока их уровень продолжает оставаться очень высоким по сравнению со средним уровнем доходов населения в России.

Рис. 2.1. Среднее значение фиксированных процентных ставок по ипотечным кредитам (% годовых) [41]

Повышение процентных ставок - главный фактор, который будет влиять на рост рынка в предстоящие месяцы. Достаточно большой срок ипотечного кредита, представляет для банков существенный риск процентной ставки. Российские банки в ожидании повышения ставок могут сократить зависимость от ипотеки и сконцентрироваться на кредитах с более коротким периодом погашения

Пока кардинальным образом снижать ставки по ипотеке никто не торопится. Доводы приводятся следующие: вот будет в России инфляция 2-3 %, тогда и банки смогут выдавать ипотечные кредиты под 7-8 %. Но ведь уровень процентной ставки зависит не только от инфляции и цен на жилье. На размер ставок помимо внутрироссийских условий оказывают огромное влияние и внешние факторы. Ведущие ипотечные банки занимают крупные суммы на международном рынке по ставке LIBOR 1,5-3 %. В последнее время она держалась на рекордно низких значениях, колеблясь в пределах 2-3 %. Значит, наши банки берут деньги примерно под 4-6 %. Понятно, что давать их заемщикам под те же проценты невыгодно.

Следующей причиной, тормозящей развитие ипотеки являются недостаточные объемы жилищного строительства. По данным агентства по строительному и жилищно-коммунальному хозяйству, в 2004 году в России было принято в эксплуатацию 41 млн. кв. метров жилья. Много это или мало? Для справки: в 1987 году было введено 76,4 млн. кв. метров, потом наступил затяжной спад: к 2000 году объем вводимого жилья сократился до 30 млн. кв. метров. В настоящее время по этому показателю Россия находится на уровне 1995 года. В связи с этим была запланирована следующая динамика увеличения объема рынка жилья (см. рисунок 2).

Рис. 2.2. Планируемое увеличение объемов строительства жилой недвижимости на 2005-2010 годы

Особенно велика в реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье» роль банков. Как видно из таблицы 2.1, на банки возлагаются надежды по финансированию 50 % средней себестоимости построенного жилья, однако объём выдаваемых банками ипотечных займов пока невелик [35, с.14-20].

Таблица 2.1.

Объемы строительства и необходимые объемы финансирования на 2006-2010 годы

Потребности кредитной организации, желающей выйти на рынок ипотечного кредитования, очевидны:

наличие «длинных» и устойчивых пассивов;

наличие инфраструктуры для розничного бизнеса;

качественные активы и возможность их рефинансирования;

- возможность реализации прав залогодержателя;

- решение ряда правовых и технических аспектов, имеющих отношение к рынку недвижимости.

К сожалению, на каждом из указанных выше направлений имеется слишком много препятствий для полноценного выхода и функционирования кредитной организации на рынке ипотечных кредитов, и это третья проблема развития ипотеки жилой недвижимости в России.

Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для долгосрочного кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки. Сегодня большинство банков осуществляют кредитование только за счет собственных ресурсов.

Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения ипотечных кредитов еще долго не сможет приблизиться к объему спроса. Потенциальных источников формирования долгосрочных банковских кредитов несколько. Во-первых, средства специализированных международных финансовых структур, в частности, те средства, которые используются в схеме, предложенной федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Во-вторых, государственные бюджетные средства, которые в определенном объеме могут быть выделены для программы ипотечного кредитования. Третий источник возможного формирования долгосрочных кредитов для банка является функционирование механизма рефинансирования ипотечных кредитов путем эмиссии ипотечных ценных бумаг и их свободного обращения на фондовом рынке.

Впрочем, потенциальные получатели ипотечных кредитов сталкиваются и с другими проблемами. Несомненно, среди факторов, тормозящих массовое развитие ипотечного кредитования, можно назвать высокий уровень транзакционных издержек. Наряду с единовременной уплатой части суммы за приобретаемый объект из собственных средств (в российской практике - в среднем 20 % от стоимости квартиры или дома) и первого ежемесячного взноса человек несет расходы, связанные с оплатой услуг посредника, оформлением документов, оценкой и страхованием объекта. Также единовременными расходами являются оплата услуг оценочной компании, плата за регистрацию, оформление кредита, приобретение полиса страхования жизни, здоровья и трудоспособности заемщика. Такая дорогостоящая система превращает ипотеку из услуги для широких масс населения в эксклюзивную услугу для состоятельных граждан [32, с. 45-46].

Основная проблема во взаимоотношениях заемщика и ипотечного банка заключается в процедуре проверки платежеспособности потенциального клиента. Для того, чтобы получить кредит, потенциальный заемщик должен подтвердить свою платежеспособность - показать, что он имеет достаточный доход, чтобы ежемесячно выплачивать банку проценты. Банки требуют форму 2-НДФЛ - заверенную печатью справку о доходах физического лица, которую выдают в бухгалтерии. Наличие постоянного места работы и справки, подтверждающей хотя бы минимальную сумму дохода, - обязательное условие практически во всех банках. Но, к сожалению, в действительности не всегда заработная плата и прочие доходы начисляются в бухгалтерии. По оценкам экспертов, предоставление документально подтвержденных данных о финансовом доходе является основным препятствием для более чем 55 % потенциальных заемщиков по программам ипотечного кредитования. И большинство банков, понимая это, принимают другие формы подтверждения доходов по разным схемам. Существуют доходы «белые», «серые» и «черные». «Белые» почти всегда невелики, и, следовательно, получить под них серьезный кредит очень сложно; «серые» и «черные» зачастую оказываются и самыми стабильными, и самыми удобными как для работника, так и для работодателя. Предоставляя кредит под неподтвержденный документально доход, банки рискуют. Поэтому условия такого кредита будут менее выгодными, чем аналогичные, но выданные под «белые» доходы. Это выражается в более высоких процентных ставках [22, с.176].

Данная проблема усугубилась с началом кризиса. Если до середины 2008 года банки рассматривали «черные» и «серые» доходы, то с ноября большинство банков рассматривают возможность получения ипотечного кредита только при предоставлении справки банка 2-НДФЛ и копии трудового договора, где обозначен срок его заключения.

Начавшийся кризис не только усугубил вышеперечисленные проблемы, но и породил множество других - как для банков, так и для заемщиков.

Рис 2.3. Риски кредитования в 2009 году [41]

2.3 Тенденции развития ипотечного рынка России

Российский рынок ипотеки в банковском секторе стремительно рос в 2007 году и продолжил ускоренный рост в первом полугодии 2008 года. В четвертом квартале 2008 года мы наблюдали резкое снижение объемов и темпов выдачи ипотечных кредитов до 63 %.

Рис. 2.4. Объем и темпы выдачи ипотечных кредитов, млн.руб/квартал (данные ЦБ РФ) [41]

В 2006 и 2007 годах ипотека росла быстрее банковской розницы в целом. В 1 полугодии 2008 года на ипотеку пришлось 42 % суммарного роста розничного кредитования; в результате доля ипотечных кредитов в рознице увеличилась до 28 %. Средняя задолженность по ипотеке на душу населения увеличилась с $ 222 в 2007 г. до $ 319 в первом полугодии 2008 г.

Таблица 2.2.

Суммарный объем рынка розничного и ипотечного кредитования в России , $ млн

Так как большинство региональных компаний рефинансирует ипотечные кредиты через государственную программу АИЖК или ВТБ-24, рост стоимости рефинансирования является очень важным фактором замедления роста рынка в 3 квартале 2008 года АИЖК повысило процентные ставки на 200-300 б.п. после того, как зафиксировало в своем портфеле рост объема просроченных кредитов. Вместе с тем, ВТБ-24 принял решение о фактическом прекращении покупки портфелей ипотечных кредитов.

Просроченные кредиты станут большой проблемой. Пока они составляли менее 1% портфелей, банки чувствовали себя вполне комфортно, что низкий объем просроченных кредитов в основном происходил из-за продолжения роста цен на недвижимость, за счет которого многие смогли погасить свои кредиты в течение 3-5 лет вместо 10-20. Если цены на недвижимость упадут, то российские игроки ипотечного рынка, скорее всего, испытают резкий рост объема просроченных кредитов, так как ряд клиентов могут отказаться выплачивать кредиты. Оставив банку залог. Этот риск заставит банки ужесточить требования для потенциальных клиентов, что будет способствовать замедлению роста рынка. Рынок ипотеки сократится по итогам года впервые за последние несколько лет. По данным Банка России, в 2005 году ипотека выросла в 3,1 раза, в 2006-м -- в 4,8 раз. В 2007 году на фоне начавшегося прошлой осенью финансового кризиса и удорожания стоимости ресурсов рост приостановился, однако по итогам года рынок вырос в 2,1 раза. Еще в сентябре банкиры уверяли, что ипотечный портфель вырастет по итогам года хотя бы на 50%, а в 2009 году -- на 38% (см. "Ъ" 15 сентября). Уже в начале октября они надеялись, что им удастся достичь прошлогодних показателей, а прогнозировать объемы следующего года отказывались (см. "Ъ" от 8 и 10 октября).

К выводам о сокращении ипотечного портфеля по итогам года эксперты АИЖК пришли, проанализировав последние события, когда банки стали сокращать и ужесточать ипотечные программы (см. "Ъ" от 19 сентября). С 20 сентября ставки по кредитам повысили 16 из 26 участников рынка, в том числе и крупнейшие игроки. Сбербанк повысил ставки по рублевой ипотеке на 1,25-2,25 процентных пункта, а ВТБ 24 -- на 0,7. В итоге средневзвешенные ставки по рублевой ипотеке составляют 14,92% годовых, в июле они колебались на уровне 13%. Банки отказались от кредитования строящегося жилья и увеличили первоначальный взнос до 20-30 %. Большая часть банков, по словам банкиров, приостановили выдачу ипотеки, официально об этом объявляли ХКФ Банк, МКБ, МБРР и ряд других (см. "Ъ" от 19 сентября и 29 сентября).

В Ярославской области до сентября 2008 года еще можно было получить ипотечный кредит на строящееся жилье в нескольких банках (Сбербанк, Ярсоцбанк, ВТБ-24, Севергазбанк, Банк Москвы), но в сегодня заемщикам все труднее получить кредит уже и на готовое жилье. Все больше банков сворачивают ипотечное кредитование, оставшиеся банки регулярно повышают процентные ставки, увеличивают размер первоначального взноса, отказываются принимать справки о доходах кроме формы 2-НДФЛ.

Таблица 2.3.

Условия ипотечного кредитования по банкам Ярославской области в сентябре-октябре 2008 года

С тем, что рынок российской ипотеки ждет сокращение по итогам года, согласны и банкиры. Выдавать ипотеку смогут только крупные банки, всегда предъявлявшие высокие требования к качеству заемщика Небольшие банки постараются сократить ипотечный портфель или не допустить его увеличения. Ипотеку банки сокращают, поскольку в условиях кризиса не могут прогнозировать стоимость ресурсов в долгосрочной перспективе, а средний срок выдачи ипотеки, по данным ЦБ РФ, 17,5 года. Обычно рост просрочки по кредитному портфелю поглощается за счет увеличения его объема, если портфель не растет, количество проблемных кредитов в нем становится более заметным.

Рис.2.5. Объем задолженности по ипотечным кредитам по группе банков, ранжированных в зависимости от размера активов по данным ЦБ РФ, млрд. руб. [41]

Группу риска составляют банки, во время роста рынка уделявшие мало внимания оценке заемщиков. "Это порядка 70% участников рынка. Также будут уязвимы банки, активно кредитовавшие покупку жилья на первичном рынке -- ВТБ 24, "Уралсиб", "Абсолют банк", поскольку сейчас велики риски дефолта застройщиков и потери залога. Стандартные случаи возникновения просрочки банкиры готовы решать, укрепляя подразделения по сбору долгов, но на случай банкротства застройщиков они пока не нашли рецепта.
В итоге банки активизируют работу с просрочкой, увеличат требования досрочного погашения кредитов и реализации залога. Однако многим придется фиксировать убытки из-за снижения стоимости залога.

Россию накрывает вал неплатежей по ипотечным кредитам. Если в сентябре лишь 0,5% кредитов, взятых гражданами под залог недвижимости, считались проблемными, то сейчас, по признанию Минрегионразвития, эта цифра выросла до 7%. Эксперты предсказывают усугубление ситуации, оценивая попытки властей ее исправить как недостаточно эффективные.

На фоне сокращения занятости населения и падения доходов граждан власти еще с прошлого года разрабатывают варианты помощи тем заемщикам, которые не в состоянии платить по своим кредитам, в частности по ипотеке. В конце декабря Президент Дмитрий Медведев подписал федеральный закон, разрешающий использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий с начала 2009 года. Тогда же Правительство утвердило программу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которая предусматривает реструктуризацию ипотечных кредитов граждан.

Выводы:

Подводя итог данной главы, хочется отметить, что, несмотря на большое разнообразие моделей ипотечного кредитования, применяемых как в России так и за рубежом, накопленному опыту, глубокому анализу причин ипотечного кризиса в США, Россия испытывает серьезные трудности в поддержании стабильности ипотечного рынка. Скорее можно говорить о разработке антикризисных мер для реанимирования ипотеки, чем о развитии ипотечного кредитования в России. С другой стороны, банки, предлагающие данный продукт, более тщательно стали подходить к анализу платежеспособности заемщиков, оценке залога, кредитному мониторингу, что позволяет снизить кредитные риски и поддерживать ликвидность на необходимом уровне. Государство со своей стороны предпринимает экстренные меры по оказанию финансовой поддержки рефинансирующим организациям и должно внести оперативные изменения в нормативные документы, такие как:

- в Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) в части обеспечения возможности заключения АИЖК сделок РЕПО и кредитования Банком России и депозитарного учета закладных;

- в Закон «Об ипотечных ценных бумагах» в части корректировки ограничения Кредит/Залог ипотечного покрытия;

- в закон «О рынке ценных бумаг» в части возможности выпуска биржевых облигаций специализированным ипотечным агентам с целью оптимизации получения банками ликвидности в Банке России.

3. Анализ и предложения по развитию ипотечного кредитования в деятельности Ярославского ФКБ-РЦ «Севергазбанк»

3.1 Процедура выдачи кредита

Информация о банке

Основан в Вологде в 1993 году как Закрытое акционерное общество Акционерно-коммерческий банк «МАРС-БАНК».

Решением годового общего собрания акционеров от 16 мая 1997 года Банк переименован в Закрытое акционерное общество коммерческий банк развития газовой промышленности Севера «СЕВЕРГАЗБАНК» (лицензия ЦБ РФ №2816 от 23.07.1997).

Банк является уполномоченным депозитарием ОАО «ГАЗПРОМ» по ведению депозитарных операций на территории Вологодской, Архангельской, Ивановской и Ярославской областей.

Уставный капитал на 01.01.2009 составлял 661 215 300 рублей.

Банк имеет 15 филиалов, 34 дополнительных офиса, 15 операционных касс вне кассового узла, расположенных в Республике Коми, г. Санкт- Петербург, Архангельской, Вологодской, Ивановской, Костромской, Новгородской и Ярославской областях.

Органы управления банка определены в уставе банка. Структура его, как известно, зависит от целей банка, объема и разновидности выполняемых задач, пожеланий клиентов, наличия в штате банка специалистов того или иного профиля и ряда других факторов.

Потребительское кредитование в 2007 году оставалось одним из ведущих направлений розничной деятельности. Политика Банка в области кредитования была направлена на диверсификацию кредитных вложений, снижение риска кредитных операций, укрепления долговременных связей с клиентами.

Основной задачей Банка в области потребительского кредитования является формирование качественного кредитного портфеля, которое основывается на таких принципах, как разумный рост кредитного портфеля (оптимальное соотношение между доходностью и риском), качественная оценка платежеспособности клиента, мониторинг залогового портфеля.

Одним из наиболее интересных направлений розничного бизнеса для Банка остается ипотечное кредитование. Предоставление ипотечных кредитов позволяет привлечь клиентов на весь период действия кредитного договора, а также обеспечить стабильное поступление комиссионных доходов. В 2007 году было выдано 1 376 ипотечных кредитов на общую сумму более 1,3 млрд. рублей.

Для поддержания ликвидности баланса Банка при выдаче долгосрочных ипотечных кредитов Банк пользуется механизмом рефинансирования в рамках соглашений о выкупе закладных с партнерами Банка. В 2007 году Банк продолжил сотрудничество по соглашениям с АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО), ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области».

Ярославский ФКБ-РЦ «СЕВЕРГАЗБАНК» стал одним из первых банков в Ярославской области предложивший населению ипотечные кредиты. В данной главе подробно рассмотрим схему работы ипотечного кредитования.

Процедура выдачи кредита в различных банках различна. Начинается она практически везде одинаково - с подачи заявления на кредит, а вот дальше последовательность шагов может варьироваться.

В общем виде ее можно представить следующим образом:

заемщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в банк вместе со всеми требуемыми документами (Приложение 1);

банк анализирует информацию о заемщике, проверяет его кредитоспособность и при положительном заключении выносит вопрос на заседание кредитного комитета;

кредитный комитет принимает решение о возможности или невозможности выдачи кредита;

заемщик самостоятельно или с помощью риэлтерских компаний подбирает квартиру для приобретения в собственность и предоставляет в банк необходимый пакет документов для составления договоров купли-продажи, ипотеки и закладной (Приложение 2);

уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заемщиком квартиры. Банк соотносит 70 - 80 % ее стоимости с утвержденным размером кредита;

после проверки документов на приобретаемую квартиру банк готовит пакет правоустанавливающих документов, которые продавец и покупатель подписывают в банке, после чего открывают счета до востребования, и покупатель вносит свою часть денежных средств на счет продавца;

полученные документы направляются в органы государственной регистрации, и через установленные сроки заемщик получает свидетельство о праве собственности - в этот же день происходит выдача кредита, и продавец получает недостающую сумму на свой счет;

заемщик заключает договор страхования квартиры в пользу банка;

после полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение основного долга и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений на распоряжение ею.

Заемщик предоставляет в банк пакет документов, необходимый для его предварительной оценки банком. Состав этого пакета также различен. Основу составляют копия паспорта заемщика, копия трудовой книжки, справка о доходах, а также, при наличии, свидетельства о заключении расторжении брака и рождении детей. На основе этих документов проводится оценка вероятности погашения кредита и выносится предварительное заключение, в котором должны быть отражены следующие вопросы:

оценка платежеспособности клиента (финансовые возможности заемщика получить и полностью погасить кредит и проценты: стабильность занятости, проверка источников дохода, расчет среднего уровня доходов);

оценка кредитоспособности (юридическая дееспособность заемщика получить и вернуть кредит, его рейтинг и деловую репутацию, анализ и проверка кредитной истории, анализ исполнения долговых обязательств);

оценка достаточности собственных средств (вместе с анализом активов клиента);

расчет коэффициента Платеж/Доход (далее по тексту П/Д)

Окончательное решение по кредиту и его параметрам (сумма, срок, уровень процентной ставки, доля доходов клиента, используемая для платежей по ссуде) принимается Кредитным комитетом банка. При этом учитываются источники и стабильность доходов заемщика, размер его первоначального взноса в оплату жилья, сопутствующие кредитной сделке затраты (по страхованию, услугам лицензионных оценщиков, нотариата), а также рыночная стоимость покупаемого жилья и его пригодность в качестве ликвидного залога. Должны быть также учтены действующие при ипотечном кредитовании клиента его льготы по подоходному налогу, доходы по ценным бумагам и вкладам, непогашенные обязательства дебиторов, возможные последствия экстремальных ситуаций [23, с.131].

После того, как заемщик найдет подходящую для себя квартиру, он предоставляет в банк правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на этот объект недвижимости, после чего банк осуществляет андеррайтинг жилого помещения, включая оценку полноты предоставленных документов, их соответствие установленным формам, соответствие жилого помещения требованиям банка. Надо отметить, что у каждого банка свои требования, но в основном жилые помещения должны отвечать следующим требованиям:

являться отдельной квартирой либо отдельно стоящим домом. Коммунальные квартиры могут быть предметом залога только в случае, если заемщиком приобретаются в собственность все комнаты коммунальной квартиры, передаваемой впоследствии в залог целиком в виде единого жилого помещения;

должно быть подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения;

должно быть обеспечено горячим и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни;

должно иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши;

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:

а) не находиться в аварийном состоянии;

б) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

в) иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т. д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При приобретении отдельно стоящего дома должно быть оформлено свидетельство о собственности на землю либо иной документ, подтверждающий права на земельный участок с правом застройки. К документу на землю, которая должна передаваться в залог вместе с домом, должен быть приложен кадастровый план земельного участка.

Ипотека накладывает некоторые ограничения на права покупателя квартиры, поскольку жилье будет находиться в залоге (обременении ипотекой). Часть таких ограничений прописывается в кредитном договоре и несколько варьируются, другие определяются действующим законодательством, но в общем, без письменного согласия залогодержателя заемщик не сможет:

прописывать в квартире кого-либо (если при заключении кредитного договора будет указано намерение зарегистрировать в квартире определенных лиц, их можно прописать без письменного согласия);

поселять в квартире кого-либо;

продавать;

дарить;

завещать;

закладывать;

сдавать в аренду.

При сделке по ипотеке, гарантом надежности сделки, полной проверки документов и юридической поддержки и контроля передачи денег, являются банк, выдающий кредит, и страховая компания. Деньги выдает банк, но не покупателю, а продавцу квартиры после государственной регистрации сделки по ипотеке, возникающей на основании единого договора купли-продажи и ипотеки квартиры.

Дополнительным, но необходимым условием фактического предоставления кредита является документальное подтверждение произведенной оплаты первоначального взноса (например, расписка, написанная в присутствии сотрудников банка). Такая схема расчетов наиболее безопасна для покупателя квартиры и надежна для продавца.

Если же в ходе погашения кредита заемщик по объективным причинам не сможет в полном объеме вносить платежи, банк постарается помочь и выработать взаимно приемлемое решение. Таким решением может стать, например, отсрочка платежей в счет погашения основного долга, уменьшение размера штрафных санкций, увеличение срока кредита. Однако, если эти временные экономические меры не дадут положительного результата, и заемщик не сможет осуществлять реструктурированные ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, он будет вынужден продать квартиру, и из вырученных от продажи средств погасить задолженность перед банком [20, с. 412].

Бухгалтерские проводки:

1. Специалист готовит распоряжение отделу по работе с физическими лицами на выдачу кредита

Дебет 45507

Кредит 42301

2. Открываются счета:

45515 - Резерв на возможные потери по ссуде

47427 - Требования по получению процентов

47425 - Резерв на возможные потери

3. Оприходывается обеспечение

Дебет 99998

Кредит 91311 - залог ценных бумаг

Оценка платежеспособности заемщика и залоговой стоимости объектов ипотеки. Получение ипотечного кредита зависит от того, как банк оценит кредитоспособность заемщика. До 2008 года банки работали по трем схемам. Первая - выдача кредита гражданам с «белым» доходом, когда заемщик имеет официальную зарплату и может принести официальные документы, подтверждающие ее. Вторая - для граждан с «серым» доходом: заемщик либо не имеет официальной зарплаты, либо ее не достаточно для получения ипотечного кредита, однако может принести письменное подтверждение доходов от работодателя в свободной форме на бланке организации за подписью директора и главного бухгалтера. И последняя схема предлагается гражданам с «черным» доходом. В этом случае кредит выдается, если заемщик не имеет официальной зарплаты, но работодатель готов устно подтвердить доходы заемщика представителю банка.

Оценка платежеспособности заемщика состоит из предварительной квалификации заемщика и оценки возможности выполнения принятых им на себя обязательств по возврату кредита и уплате начисленных процентов. Заемщиком может быть любое дееспособное лицо, достигшее возраста 18 лет.

Предельный срок денежного обязательства рассчитывается как наименьшая из величин:

не более 360 месяцев;

не более разницы между возрастом в 60 лет и возрастом заемщика, при условии наличия заключенного договора страхования жизни и здоровья заемщика на весь период кредитования.

Заемщиков, то есть лиц, обязанных по кредитному договору, может быть несколько, в том числе и не состоящих между собой в родственных отношениях. Если заемщиков несколько, то предельный срок кредита рассчитывается, исходя из разницы предельного и текущего возраста того заемщика, доля доходов которого составляет больше 80 процентов. В противном случае, расчет ведется исходя из наименьшей разницы между предельными и текущими возрастами заемщиков.

Следует отметить, что с 15 мая 2008 года вступила в силу новая редакция стандартов АИЖК, ужесточающая требования к заемщикам. Изменения напрямую коснулись и оценки платежеспособности заемщика. Новые стандарты прекращают практику подтверждения доходов в свободной форме. Платежеспособность нужно будет доказывать справкой по форме 2-НДФЛ. Доходы в виде государственных субсидий, дивидентов не будут больше приниматься в подтверждение платежеспособности заемщиков.