Ипотечное кредитование

Все возрастающая разница между действующими ставками по ипотеке и стоимостью кредитов год - два назад, позволяет прогнозировать повышение спроса на рефинансирование и, как следствие, предложение банками новых программ по рефинансированию.

Наоборот, изжили себя программы по реструктуризации просроченной задолженности по ипотеке: и банки, и Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) свернули «поточный» метод поддержки заемщиков, чья неплатежеспособность стала следствием экономического кризиса. Теперь каждый случай проблемной задолженности рассматривается банками в индивидуальном порядке.

Начало 2011 года ознаменовало появление новых подходов к разработке ипотечных программ, исходя не из целей кредитования, а под определенную категорию потребителя - для молодых семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей. «Российская экономика выходит из кризиса, а вместе с ней возрастает и деловая активность, - отмечает Сергей Озеров, председатель правления банка «ДельтаКредит». - Индивидуальные предприниматели и другие владельцы бизнеса являются одним из важнейших элементов этого процесса. Вместе со стабилизацией и ростом доходов, увеличилась и потребность этой категории клиентов в ипотеке. Принимая решение о начале выдачи им кредитов, мы ставили целью не только увеличить число своих заемщиков, но и предоставить предпринимателям эффективный и выгодный инструмент покупки нового жилья».

Госбанки «наступают на пятки» АИЖК по части внедрения социально ориентированных продуктов. К примеру, в марте ВТБ 24 дополнил свою продуктовую линейку программой, аналогичной по содержанию продукту АИЖК «Материнский капитал», особенность которого заключается в том, что сумма материнского капитала зачитывается в качестве первоначального взноса. И в Сбербанке, и в ВТБ 24 действуют ипотечные программы по приобретению квартир на вторичном рынке с минимальным первоначальным взносом в 10% от стоимости приобретаемого жилья. ВТБ 24, по примеру АИЖК, в качестве дополнительного обеспечения кредита по этой программе ввел обязательное требование по страхованию ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита. В Сбербанке семьи с детьми, соответствующие критериям программе «Молодая семья», могут получить кредиты с первоначальным взносом 10% без какого-либо дополнительного обеспечения.

Также ВТБ 24, Газпромбанк и Сбербанк, наряду с другими банками, ставшие участниками так называемой «вэбовской» программы инвестиций, внедрили у себя программу ипотеки с господдержкой на приобретение квартир в новостройках, аналогичную условиям кредитования продукта АИЖК «Новостройка». Причем, условия кредитования ВТБ 24 и Сбербанка при прочих равных выгоднее, чем у АИЖК.

В частности, в госбанках можно получить кредит с минимальным первоначальным взносом в 20% от стоимости приобретаемого жилья без всяких условий. По условиям кредитного продукта АИЖК «Новостройка», если первоначальный взнос составляет менее 30%, заемщик обязан застраховать свою ответственность по кредитному договору.

Процентная ставка по кредитному продукту АИЖК «Новостройка» при первоначальном взносе меньше 30% после регистрации права собственности на приобретенное жилье равна 11.25% годовых. Для заемщиков, не желающих оформлять страхование жизни и трудоспособности (личное страхование), в зависимости от величины первоначального взноса процентная ставка по кредиту составит от 11,2 до 11,95% годовых. В Газпромбанке и ВТБ 24 ставка по программе ипотеки с господдержкой равна 11% годовых, независимо от размера первоначального взноса. В Сбербанке процентная ставка по ипотечной программе с господдержкой для заемщика «с улицы» составит не более 11% годовых, безотносительно к тому, будет он оформлять личное страхование, или нет. Для «зарплатных» клиентов ставка по кредиту будет еще ниже.

Кстати, вопреки стереотипу о неповоротливости главного розничного банка страны, как и с отменой комиссии за выдачу кредита, Сбербанк произвел очередную революцию на ипотечном рынке, отказавшись от устоявшейся практики дифференциации процентной ставки по ипотечному кредиту в зависимости от наличия договоров личного страхования и страхования титула. «В Сбербанке России размер процентной ставки по кредиту не зависит от оформления полиса страхования жизни и трудоспособности заемщика, а также от страхования титула, - объясняет Наталья Карасева, директор управления розничного кредитования Сбербанка. - Данные виды страхования предлагаются нами исключительно на добровольной основе и не влияют на принятие банком решения по кредиту или на размер процентной ставки».

Еще одной приметой 2011 года стало балансирование банков между стремлением нарастить объемы кредитования и необходимостью поддерживать качество выдаваемых кредитов на должном уровне. Наглядным доказательством того служит широкое распространение «плавающих» ставок. Требования к заемщикам смягчаются с большим количеством оговорок.

В отношении первоначального взноса роль такой оговорки играет обязательное требование дополнительного залога при величине меньше 20 - 15% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. При оценке платежеспособности заемщика нормой становится вычисление соотношения платеж/доход с учетом количества иждивенцев. Обойтись без справки по форме 2-НДФЛ при подтверждении размера своего дохода разрешается, преимущественно, «зарплатным» клиентам, чья платежеспособность понятна банку. Банк может отступить от своих стандартов и предоставить заемщику большую сумму кредита, чем предусматривает базовая программа, но компенсирует возросший риск убытка в случае дефолта по кредиту повышением процентной ставки, как Райффайзенбанк, или увеличением первоначального взноса по кредиту, как Барклайс Банк и Нордеа Банк. Целевые кредиты под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости на сумму, превышающую установленный лимит, Норде Банке предоставляет с условием, что объем кредитования относительно стоимости залога будет ниже, чем на базовых условиях.

Отсутствие отрицательной кредитной истории становится стандартным требованием озабоченных снижением рисков банков, хотя до кризиса на таком условии внимание не акцентировалось. "Интерес со стороны банков к бюро кредитных историй постоянно растет, - отмечает Сергей Харченко, директор по продуктам и маркетингу БКИ "Эквифакс Кредит Сервисиз". - Роль кредитной истории для принятия решений в банках существенно повысилась, мы наблюдаем стабильный рост обращений в БКИ за кредитными отчетами со стороны розничных и универсальных банков. В 2010 году количество запросов выросло более чем в два раза по сравнению с 2009 годом. В дополнение к кредитному отчету, банки также активно используют наш скоринговый продукт для быстрой и эффективной оценки кредитоспособности на основании статистической модели. Также, в дополнение к оценке кредитного риска, мы запустили отдельный сервис противодействия мошенничеству, позволяющий в режиме реального времени проводить оценку поступающей кредитной заявки с точки зрения риска мошенничества».

Банки не могут позволить себе рисковать при выдаче ипотечных кредитов больше определенной степени не только в силу чисто экономических соображений, но и в свете возможных перспектив фондирования путем секьюритизации. Таким образом, смягчение условий кредитования банков, планирующих секьюритизацию, ограничено требованиями, установленными российским законодательством об ипотечных ценных бумагах. Вероятно, этим и объясняется тот факт, что снижение первоначального взноса по ипотеке затормозилось у отметки 20% - в соответствии с требованием закона об ипотечных ценных бумагах.

В апреле в банковском сообществе улеглась тревога по поводу запланированного Центральным банком РФ ужесточения подхода к оценке рисков по ипотечным кредитам. В конце прошлого года появилось сообщение, что готовятся поправки к инструкции ЦБ РФ №110 "Об обязательных нормативах банков", согласно которым для ипотечных кредитов предлагалось применять беспрецедентно высокий коэффициент риска 1,5 для формирования резервов при недостаточном обеспечении по ссуде. Требования по резервированию напрямую сказываются на способности банка соблюдать норматив достаточности капитала (Н1). Несоблюдение этого норматива для банка чревато санкциями со стороны ЦБ РФ, вплоть до отзыва лицензии.

Однако в последнем рабочем варианте поправок к инструкции ЦБ РФ №110 "Об обязательных нормативах банков" требования к резервированию ужесточились только в отношении ипотечных кредитов с недостаточным обеспечением на сумму более 50 млн рублей. Как нетрудно догадаться, такие кредиты не то что не относятся к разряду ходового товара, но и вообще найдутся в немногих банках. Недостаточным обеспечением по ссуде признается соотношение кредит/залог менее 80% или, проще говоря, если кредит выдан с первоначальным взносом ниже 20% от стоимости приобретаемой недвижимости.

В 2011 году наметилось пути решения двух актуальных проблем ипотечного рынка. Одна из них явилась отголоском последнего финансового кризиса, другая связана с давней проблемой ипотечного рынка - оценкой стоимости недвижимости, приобретаемой на кредитные средства.

АИЖК еще с прошлого года продвигает идею законодательно закрепить обязательным пунктом любого договора ипотечного кредитования гарантию банка реструктуризировать задолженность, если заемщик оказался неплатежеспособным в результате неблагоприятных обстоятельств. В банковском сообществе позиция АИЖК находит понимание, однако просто так пойти на уступки заемщику считают неинтересным. Чтобы соблюсти баланс интересов кредитора и заемщика, было бы логичным дополнить кредитный договор еще одним обязательным пунктом - о том, что в случае злостного нарушения заемщиком условий реструктуризации обращение взыскания на заложенное по кредиту имущество должно осуществляться по упрощенной процедуре. Учитывая, что АИЖК славится настойчивостью и оперативностью в реализации рожденных в его недрах идей, можно с большой долей уверенности предположить, что агентство добьется своего. Добьются ли банки уступок в свою пользу - это уже другой вопрос.

Другая актуальная проблема затрагивает практически всех игроков ипотечного рынка - изменение действующей процедуры оценки недвижимости, выступающей предметом ипотеки. Этот вопрос в прошлом году подняла Ассоциация российских банков (АРБ). Махинации по завышению оценщиками рыночной стоимости жилья для получения ипотечного кредита на большую сумму, чем полагается, заставляют банковское сообщество искать способ изменить порочную практику.

3. Краткий обзор основных ипотечных программ

Как и предсказывала «Русипотека», приоритеты банков в отношении объектов ипотечного кредитования очевидно сместились в сторону строящегося жилья. Сегодня сделки по приобретению жилья на первичном рынке кредитуются с не меньшей охотой, чем на вторичном. Интерес банков к новостройкам наглядно иллюстрирует продление Сбербанком до конца 2011 года акции «В десятку!», которая проводится с июля прошлого года: кредит в рублях на приобретение квартиры, построенной, либо строящуюся с участием кредитных средств банка предоставляется всего под 10% годовых и с первоначальным взносом от 10%. Еще одна акция Сбербанка позволяет получить кредит в рублях на приобретение строящегося жилья по беспрецедентно низкой ставке 8% годовых.

Преодоление предубеждений к стройкам, пусть и в меньшей степени, сказалось и на кредитовании загородной недвижимости, которая приобретается преимущественно в организованных поселках как раз на этапе строительства. Банки больше не чураются партнерства с девелоперами, которые специализируются на строительстве загородной недвижимости. А кредитные программы на приобретение готовых жилых домов или таунхаусов даже не требуют наличия партнерских отношений между банком и девелопером.

Банки смягчают свою позицию в отношении ломбардных кредитов (под залог имеющейся в собственности недвижимости). У кого таких программ до сих пор не было - дополняют ими свои продуктовые линейки, у кого были - снижают ставки и повышают лимит от стоимости залога, который можно составить кредит.

Особых изменений не произошло в сфере кредитования комнат, земельных участков и рефинансирования. Кредиты на комнаты и доли в жилье не получили широкого распространения, хотя некоторые банки, например, HSBC, ВТБ 24, «Зенит», «Московское ипотечное агентство» («МИА»), Сбербанк и «Уралсиб» готовы рассматривать и такие заявки. Выдачей кредитов на приобретение земельного участка под залог этого участка по-прежнему занимается ограниченный круг банков. Программы по рефинансированию кредитов, выданных другими банками, за последние полгода практически не претерпели никаких изменений ни в плане банков, предлагающих подобные программы, ни в плане содержания этих программ.

Новым поворотом в развитии ипотечного рынка можно расценить изменение позиции банков по отношению к предпринимателям и собственникам бизнеса, которые до недавнего времени расценивали как нежелательных заемщиков по ипотеке. Теперь специально для них предлагаются особые условия ипотечного кредитования. Ипотечные программы для индивидуальных предпринимателей и владельцев бизнеса действуют в ВТБ 24, Мособлбанке, банке «Открытие», Флексинвестбанке, ЮниКредит Банке. Особые условия кредитования для индивидуальных предпринимателей по действующим программам разработали АМТ Банк, банки «ДельтаКредит» и «Уралсиб», КредитЕвропаБанк, МДМ-Банк, Московский кредитный банк (МКБ), Ханты-Мансийский банк.

В русле той же политики движения навстречу малому и среднему бизнесу продуктовые линейки банков пополняются ипотечными программами по приобретению коммерческой недвижимости. Приобрести в кредит объект коммерческой недвижимости под залог этой же недвижимости можно с помощью программ Абсолют Банка, Московского кредитного банка (МКБ), Росбанка, РосЕвроБанка, банка "Уралсиб", Ханты-Мансийского банка, ЮниКредит Банка.

Не теряют актуальность специальные предложения по ипотеке на приобретение недвижимости, которая находится в залоге у банка, выставленная на продажу неплатежеспособными заемщиками. А вот программы реструктуризации практически исчерпали себя, сейчас урегулирование просроченной задолженности снова становится предметом индивидуального разбирательства.

Заметно выросло число ипотечных программ, специально разработанных для отдельных категорий заемщиков. В частности, отдельно выделяются молодые семьи, причем наличие детей позволяет воспользоваться дополнительными льготами. Пять крупных банков сегодня предлагают льготные условия кредитования для молодых семей, в которых как минимум один заемщик не достиг возраста 35 лет: банк «ДельтаКредит», РосЕвроБанк, Сбербанк и банк «Уралсиб». Для семейной ипотечной программы РосЕвроБанк отменяет первоначальный взнос, банк «Уралсиб» снижает процентную ставку на 0,5 процентных пункта из расчета на каждого несовершеннолетнего ребенка, причем, ставка снижается и в том случае, если ребенок рождается после заключения кредитного договора - льгота действует весь срок его действия. Сбербанк снижает первоначальный взнос для молодых семей до 15%, а для семей с детьми - до 10%. Также до 10% первоначальный взнос для молодых семей снижает Связь-Банк. Кроме того, Сбербанк и «ДельтаКредит» позволяют взять отсрочку по выплате основного долга при рождении ребенка в период действия кредитного договора.

"Для значительного числа российских семей ипотечный кредит - единственное решение жилищного вопроса, - отмечает Илья Филатов, заместитель председателя правления банка «Уралсиб». - Ипотека - один из тех финансовых продуктов, которые несут социальную ценность. Развитие таких продуктов является приоритетом банк «Уралсиб». Именно поэтому мы сделали нестандартное для российского ипотечного рынка предложение, снизив процентные ставки как для родителей с детьми, так и для тех, кто их планирует в будущем".

Первой ласточкой, предвещающей возвращения особых условий кредитования VIP-персон, стала соответствующая ипотечная программа, запущенная в апреле НОМОС Банком. «Для VIP - клиентов мы предлагаем кредиты, используя индивидуальный подход, учитывающий специфику высокодоходного сегмента, представители которого могут безболезненно, не меняя качество жизни, направлять на погашение большую часть дохода», - разъяснил Вадим Юрьев, старший вице-президент НОМОС-Банка.

4. Кредиты на приобретение квартир на этапе строительства

Предоставление кредитов на приобретение строящегося жилья с прошлого года стало ведущим направлением государственной политики по развитию ипотеки. Для этой цели были выделены средства на реализацию программы «Новостройка» АИЖК и программы государственной поддержки ипотеки за счет средств Внешэкономбанка (ВЭБа). В то же время, кредитование новостроек привлекает банки и вне рамок государственных программ.

За первый квартал 2011 года АИЖК было рефинансировано на 1, 08 млрд рублей кредитов, выданных по программе «Новостройка». До конца года АИЖК законтрактовано обязательств по рефинансированию таких кредитов еще на 1,27 млрд рублей.

ВЭБовская программа инвестиций в проекты строительства доступного жилья и ипотеки обеспечивает рефинансирование кредитов, предоставленных на оплату квартир, приобретенных у застройщика или инвестора, с минимальным размером первоначального взноса 20% и по ставке не выше 11% годовых в рублях после государственной регистрации права собственности заемщика на приобретенную квартиру. Действие программы рассчитано до конца 2013 года, ее лимит составляет 150 млрд рублей. По данным компании «ВЭБ Капитал» к сегодняшнему дню в рамках программы выдано кредитов на 17,2 млрд рублей. Участниками программы являются девять банков: ВТБ 24, Газпромбанк, банк «Зенит», Инвестторгбанк, Россельхозбанк, Сбербанк, ТрансКредитБанк, банк «Уралсиб», Ханты-Мансийский банк. Рассматриваются заявки на участие Банка Москвы, Новикомбанка.

Частные банки тоже активно развивают ипотеку на приобретение квартир в строящихся домах. Например, по данным РосЕвроБанка в общем объеме ипотечных кредитов, выданных в 2010 году, кредиты на покупку строящегося жилья составили треть. Как сообщил Анатолий Печатников, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24, доля кредитов, предоставленных ВТБ 24 на приобретение строящегося жилья в целом, в течение 2010 года выросла с 5 - 7% в начале года до 22% в декабре. В текущем году банк планирует достичь докризисных уровней кредитования жилья на стадии строительства - около 25% от общего объема.

По собственным программам ипотечного кредитования на приобретение квартир в строящихся домах с начала года улучшили условия ДельтаКредит, АМТ Банк, Уралсиб, МБРР, РосЕвроБанк, Райффайзенбанк, Сбербанк, МДМ Банк, Собинбанк, «Возрождение». МДМ Банк и Московский банк реконструкции и развития (МБРР) запустили программы на приобретение квартир в новостройках. Причем, по программе МБРР, как на этапе строительства, так и после оформления квартиры в собственность заемщика действует единая процентная ставка.

«Мы наблюдаем повышение интереса населения к приобретению квартир в новостройках, - отмечает Андрей Степаненко, руководитель дирекции обслуживания физических лиц, член правления Райффайзенбанка. - Первичный рынок недвижимости имеет хороший потенциал для дальнейшего роста, именно поэтому по программе «Покупка квартиры на первичном рынке недвижимости» мы улучшили условия кредитования».

Часть банков кредитует исключительно сделки по приобретению квартир из ограниченного списка объектов своих партнеров, например, Инвестторгбанк, банк «Интеза», Московский кредитный банк (МКБ), Нордеа Банк, Райффайзенбанк, РосЕвроБанк, «Уралсиб», ЮниКредитБанк. Другие банки более открыты и готовы рассмотреть возможность кредитования и посторонних строек при условии аккредитации компании-застройщика и возводимого им объекта.

Существует два вида партнерских программ банков и застройщиков. В одном случае строительство жилого объекта осуществляется на средства банка, выступающего инвестором или кредитором проекта. В другом случае банк просто аккредитует объекты застройщика, убедившись в его добросовестности. Таким образом, компании с хорошей репутацией имеют в партнерах сразу несколько банков, что расширяет покупателям их квартир выбор предложений по ипотеке.

Партнерские программы по реализации квартир в домах, которые возводятся с участием средств банка, отличаются более выгодными условиями, чем кредиты на аккредитованные банком объекты у всех остальных застройщиков. По ним ниже ставки и первоначальный взнос, уменьшается или даже совсем отменяется комиссия за выдачу кредита.

Если кредит на приобретение квартиры в строящемся доме предоставляется в рамках партнерской программы с застройщиком, обеспечением по нему, как правило, служат имущественные права заемщика на объект недвижимости по договору долевого участия. Заемщик, который подбирает квартиру «на стороне», должен быть готов к тому, что банк потребует дополнительного обеспечения по кредиту на тот период, пока не будет зарегистрировано его право собственности на приобретаемую квартиру. Это может быть объект недвижимости, принадлежащий заемщику на праве собственности, поручительство физических или юридических лиц, залог ценных бумаг (векселей банка-кредитора и т. п.) или страхование финансовых рисков при инвестировании в строительство.

Требования, которые банки предъявляют для аккредитации строящихся домов, с конца прошлого года практически не изменились: это 40 - 50-процентная готовность. В отношении объектов, которые строятся с использованием средств кредитующего банка, это может быть и более ранняя стадия, вплоть до нулевого цикла.

Кстати, надежность заемщиков, которые берут кредиты на приобретение квартир в строящихся домах, андеррайтерами банков оценивается даже более высоко, чем надежность заемщиков, покупающих на кредитные средства жилье на вторичном рынке. Андеррайтеры исходят из того соображения, что новое жилье, как более дорогое, приобретают люди с более высоким уровнем достатка.

5. Ипотека для приобретения загородного жилья

Условия кредитования сделок по приобретению загородного жилья - жилых домов и таунхаусов - имеют явную тенденцию к улучшению. С начала 2011 года условия программ по кредитованию загородной недвижимости улучшили Барклайс Банк, Райффайзенбанк, РосЕвроБанк, Уралсиб, Собинбанк, РосЕвроБанк.

Один из самых выгодных вариантов кредитования сделок по приобретению загородных домов и квартир в малоэтажных домах представляет собой продукт АИЖК «Малоэтажное жилье»: после регистрации права собственности заемщика на приобретенный объект процентная ставка в зависимости от параметров кредита составит от 10,5 до 12,2% годовых. Однако продукт АИЖК предназначен для кредитования сделок только с объектами, расположенными на территории комплексной застройки, к тому же, получившими одобрение агентства. К настоящему моменту в утвержденный АИЖК перечень таких территорий вошло 70 жилых комплексов в двадцати регионах.

Основной особенностью ипотечных программ по приобретению загородного жилья остается более высокий, чем по кредитам на приобретение квартир, первоначальный взнос. Как правило, ипотека на загородный дом потребует на 10 - 20% больше собственных средств, чем для покупки квартиры в кредит - от 30 до 50%.

Если загородное жилье приобретается в кредит на этапе строительства, обязательным требованием банка будет залог земельного участка или залога права аренды на земельный участок. Но кредиты на приобретение самих земельных участков под залог приобретаемого объекта недвижимости предлагают считанные банки: Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), РосЕвроБанк, Сбербанк, банк «Союз», Россельхозбанк, Ханты-Мансийский банк. Намного чаще встречаются предложения целевых кредитов на приобретение земельных участков под залог объекта недвижимости, принадлежащего заемщику на праве собственности.

В то же время, банки готовы делать исключения для своих партнеров, например, банк «Открытие» в рамках партнерской программы готов кредитовать и приобретение участков с подрядом в коттеджном поселке под залог самих участков. Если реализация земельных участков, снова получившая распространение в период кризиса, будет и дальше продолжаться в больших объемах, возможно, что банки пойдут навстречу своим партнерам из числа застройщиков организованных загородных поселков, и хотя бы в рамках партнерских программ будут кредитовать сделки с землей под залог приобретаемого объекта.

6. Нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости

Нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости (ломбардные кредиты) прочно восстановились в продуктовых линейках банков. Прослеживается направленность к разделению ломбардных кредитов на отдельные программы: целевые (на улучшение жилищных условий, приобретение квартиры или дома на этапе строительства, на ремонт), и нецелевые. Для нецелевых кредитов условия кредитования менее выгодны, чем для целевых: меньше объем кредита относительно стоимости залога, на 1 - 2 процентных пункта выше ставки, короче срок погашения кредита.

По сравнению с прошлым годом происходит улучшение условий этого вида кредитования. Ставки снижаются - с начала года ломбардные кредиты подешевели в банках «Возрождение» и «ДельтаКредит», Нордеа Банке, Райффайзенбанке, Собинбанке.

Программа «Экспресс ипотека» банка «ЖилФинанс» позволяет получить кредит на потребительские цели под залог имеющейся в собственности заемщика квартиры или на покупку квартиры даже без подтверждения дохода, в том числе индивидуальным предпринимателям и собственникам бизнеса. Причем решение о выдаче кредита принимается в течение суток с момента подачи заявки и полного пакета документов по заемщику и квартире.

Повышается объем кредита относительно стоимости залога (соотношение кредит/залог) - уже вполне достижимо получить кредит на 70 - 80% от стоимости квартиры, и даже больше. Нордеа Банк предоставляет целевые ломбардные кредиты в размере до 85% от стоимости залога (на приобретение или строительство жилья в Москве и Московской области), МКБ - в размере 90% (на приобретение жилья в Московской области).

Залог в виде жилого дома считается более рискованным вариантом, поэтому под него можно получить кредит всего на 50 - 60% от стоимости. Совсем редко в качестве залога принимается земельный участок.

Срок, на который выдаются ломбардные кредиты, по-прежнему заметно короче классической ипотечной ссуды - он, как правило, составляет 10 -15 лет, хотя исключения встречаются. Банк «БНП Париба», ВТБ 24, РосЕвроБанк, Собинбанк предоставляют ломбардные кредиты сроком до 20 лет. На срок до 25 лет предлагают ломбардные кредиты БСЖВ - на улучшение жилищных условий, банк «Возрождение» - на приобретение квартиры-новостройки под залог имеющегося жилья, Райффайзенбанк - на покупку квартиры/коттеджа на первичном/вторичном рынке недвижимости, Флексинвестбанк - на приобретение или строительство жилья. В Банке Москвы, МКБ, Нордеа Банке, ЮниКредит Банке на срок до 30 лет предоставляются целевые ломбардные кредиты, а в банке «МИА» - и нецелевые.

7. Рефинансирование кредитов для заемщиков

Программы рефинансирования ипотеки (выдачи кредита на погашение ранее выданного ипотечного кредита) позволяют уменьшить ежемесячные платежи за счет снижения процентной ставки, а также скорректировать срок, сумму и валюту кредита.

Хотя процентные ставки по ипотеке резко снизились по сравнению с 2009 - первым полугодием 2010 года, пока рефинансирование не стало массовым банковским продуктом. Ипотечные кредиты на погашение ранее выданного, как и раньше, предлагают Альфа-Банк, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24, Газпромбанк, банк "ЖилФинанс", Банк Москвы, банк "Московское ипотечное агентство" («МИА»), Сбербанк. За 2011 год к этому списку прибавился только Собинбанк.

В большинстве случае ипотечный кредит рефинансируется по тем же ставкам, которые установлены для соответствующей кредитной программы рефинансирующего банка: на приобретение жилья на вторичном рынке, под залог имеющейся недвижимости. Такой политики придерживаются Альфа-Банк, Банк Москвы, ВТБ 24, Газпромбанк, Нордеа Банк, Собинбанк. У банка «МИА» и Сбербанка ставки по программе рефинансирования ипотечных кредитов, по которым залогом служит объект недвижимости, зарегистрированный в собственность заемщика, незначительно отличаются от ставок по кредиту на приобретение жилья на вторичном рынке под залог приобретаемой недвижимости.

В БСЖВ и банке «ЖилФинанс» кредиты на рефинансирование ипотеки значительно дороже того, что предлагается в среднем по рынку. У этих же банков ставки по классическим ипотечным кредитам на 4 - 5 процентных пункта ниже, чем по программам рефинансированию. В БСЖВ минимальная ставка по программе рефинансирования в рублях составляет 15,75% годовых, в долларах США - 12,75% годовых, в евро - 13,75% годовых. В банке «ЖилФинанс» стоимость рефинансирования будет еще выше: кредит в рублях обойдется самое меньшее в 17,25% годовых, по кредитам в долларах США нижний предел ставки - 15,25% годовых.

8. Реализация заложенной недвижимости

Банки продолжают распродавать в кредит ипотечные залоги, поступившие в их распоряжение после дефолтов по кредитам - перешедшие в собственность и выставленные на продажу неплатежеспособными заемщиками. Подобным образом от непрофильных активов стремится избавиться немало кредиторов: Абсолют Банк, Альфа-Банк, ВТБ 24, Газпромбанк, банк "ДельтаКредит", ДжиИ Мани Банк, банки "КИТ Финанс" и «Московское ипотечное агентство» («МИА»), Московский кредитный банк (МКБ), Райффайзенбанк, Связь-Банк, Собинбанк, банк "Хоум Кредит".

Банки реализуют ипотечные залоги по дефолтным кредитам либо на тех условиях, на которых они были предоставлены первичным заемщикам, либо на условиях действующих ипотечных программ. Надо полагать, что разница не так уж велика, учитывая, что сегодняшние условия ипотечного кредитования вплотную приблизились к докризисным. В некоторых банках условия кредитования покупателей залогов по ипотеке более выгодны, чем любая другая программа, так как банки заинтересованы в скорейшей реализации запасов недвижимости, помимо воли накопленных в кризис.

Например, ВТБ 24 и Связь-Банк установили самые низкие фиксированные ставки по кредитам в рублях на приобретение ипотечных залогов по дефолтным кредитам. Единая ставка действует при покупке любого вида недвижимости (квартир, загородного жилья), как на вторичном, так и на первичном рынке.

9. Оценка недвижимости, выступающей предметом ипотеки

Рассмотрение заявки на ипотечный кредит включает в себя обязательную оценку банком ликвидности объекта недвижимости, который предлагается в качестве залога по кредиту. При этом кредитор преследует две цели: исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости определить максимальную сумму кредита и проверить соответствие объекта недвижимости требованиям, которые установлены для залога по ипотеке. При этом банк полагается на данные отчета об оценке, подготовленного профессиональным оценщиком. Таким образом, качество обеспечения по кредиту зависит от добросовестности оценщика.

Практика показывает, что при проведении оценки объекта недвижимости оценщик нередко завышает ее стоимость по сговору с заемщиком, заинтересованном в получении как можно большей суммы кредита. В результате, если возникает дефолт по кредиту и банку приходится погашать долг заемщика за счет реализации залога, вырученных средств может не хватить на возмещение понесенных убытков.

«В настоящий момент банк не может предъявить никаких претензий оценщику, если тот своими недобросовестными действиями нанесет ему убытки, так как договор на оказание услуг по оценке заключается с заемщиком, пояснил Сергей Гандзюк, заместитель председателя департамента по ипотечному кредитованию АРБ. - Таким образом, оценщик несет ответственность только перед заемщиком, которого проблемы банка нисколько не волнуют, а наоборот, как правило, заинтересованного в завышении стоимости залога по кредиту.

Наиболее простой выход заключается в том, что заказчиком оценки должен быть не заемщик, далекий от соблюдения интересов банка, а сам банк. Собственно, никто банкам этого и не запрещает. Дьявол кроется в деталях: как банку отразить расходы на оплату оценки с точки зрения налогового учета? Поскольку на момент проведения оценки кредит еще не выдан, эти затраты не получится ни отнести на себестоимость. К тому же не исключено, что кредит вообще не будет выдан». Единственный вариант, который сегодня видят в АРБ - разработать схему, по которой заказчиком оценки будет выступать кредитор, а оплату производить тот, кто подал заявку на кредит. Как это сделать технически, пока не решено, особенно в свете политики Роспотребнадзора, которому такая новация может не понравиться.

Тем временем, практика показывает, что при желании банк все-таки может найти выход и взять расходы по оценке на себя. Во всяком случае, ВТБ 24 это удалось. «ВТБ 24 первым на рынке ипотечного кредитования начал внедрять систему "Банк - заказчик оценки", в рамках которой именно банк, а не заемщик стал заказчиком оценки, т.е. стороной по договору на оказание услуг по оценке приобретаемой заемщиком недвижимости, - делится Елена Тарасова, старший вице-президент, заместитель директора департамента ипотечного кредитования ВТБ 24. - Данная система позволяет практически свести к нулю риски сговора между заемщиком и оценщиком с целью завышения стоимости приобретаемого жилья. Недавний кризис, в период которого произошло снижение стоимости недвижимости, показал, что объективная оценка актива является столь же важным элементом одобрения кредитной сделки, как и процесс андеррайтинга заемщика. Это мотивирует заемщика не допускать дефолта по кредиту, ну а если данное событие все же произошло - обеспечивает покрытие убытков банка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств заемщиком.

Кроме того, в рамках данной системы взаимоотношений между банком и оценщиком появляется прямая ответственность оценщика за результат своей работы перед банком, на котором концентрируются все риски ипотечной сделки, что формально отсутствовало в прежней схеме работы. Помимо снижения уровня рисков данная система повышает и эффективность бизнес-процесса подготовки ипотечной сделки, и существенно экономит время заемщика: теперь ему не нужно тратить время на заключение договора с оценщиком, передачу документов - все эти моменты уже урегулированы банком и заемщику остается только согласовать с оценщиком время осмотра недвижимости.

Мы были первопроходцами внедрения данной услуги, поэтому действовали постепенно: сначала внедрили данную услугу в пилотном режиме в нескольких регионах, потом, проанализировав итоги и увидев их положительный эффект, начали распространять на всю ипотечную сеть. На текущий момент более 94% ипотечной выдачи осуществляется в рамках системы "Банк-Заказчик оценки" и в ближайшее время данная доля будет доведена до 100%».

10. Комиссия за выдачу ипотечного кредита

ипотека кредит заёмщик недвижимость

Комиссия за выдачу ипотечного кредита в среднем по рынку составляет 1 - 1,5% от суммы кредита. В редких случаях комиссия за выдачу кредита исчисляется в процентах от стоимости приобретаемого жилья. Поскольку размер ипотечного кредита исчисляется сотнями тысяч, а то и миллионами рублей, даже один процент от такой суммы - уже серьезные расходы.

В прошлом году Сбербанк первым на рынке полностью отменил комиссию за выдачу ипотечного кредита. За ним ипотечные кредиты без комиссии начали выдавать Россельхозбанк, Барклайс Банк, HSBC, Банк Интеза. Некоторое время банки отменяли комиссию за выдачу кредита только на срок, в рамках рекламных акций. Но с начала 2011 года еще ряд банков стал выдавать ипотечные кредиты без комиссии. В настоящий момент ипотечные кредиты без комиссии, помимо названных банков, выдают банк «Возрождение», МДМ Банк, банк «Открытие» (по ряду программ), Райффайзенбанк (кроме кредита на любые цели под залог недвижимости в собственности), банк «Уралсиб».

Любопытно, что по условиям ипотечного кредитования в банке «Возрождение» заемщик должен ежегодно оплачивать услуги банка: «за сбор, обработку и техническую передачу информации о физическом лице, связанную с распространением на него условий Договора ипотечного страхования, а также за распространение на него условий Договора ипотечного страхования из расчета за первый год кредитования 2,25% от суммы кредита на момент выдачи, увеличенной на 10%, за второй и последующие годы - 1% от остатка ссудной задолженности, увеличенного на 10% (при наличии)». Вероятно, такая затейливая формулировка необходима, чтобы данные платежи не расценивали в качестве комиссии за ведение ссудного счета, признанную незаконной постановлением Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2009. Впрочем, некоторые банки до сих пор взимают данную комиссию, не утруждая себя какой-либо маскировкой, в частности Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ) в числе условий ипотечного кредитования указывает ежегодную комиссию за обслуживание счета или пакета банковских услуг.

Следует упомянуть, что ВТБ 24 не берет комиссию за выдачу кредитов по программе "Ипотека с государственной поддержкой". Акция по отмене комиссии за выдачу ипотечного кредита действует в Росбанке (по ряду программ), РосЕвроБанке и ЮниКредитБанке.

Комиссию за выдачу кредита снижают или отменяют для отдельных категорий заемщиков. Чаще всего это покупатели жилья в рамках партнерских программ - с застройщиками и риэлторами. Сэкономить на комиссии за выдачу кредита могут ипотечные заемщики из числа сотрудников компаний - корпоративных клиентов: такое правило работает в Газпромбанке, МДМ Банке, банке «Открытие», Райффайзенбанке, Росбанке, Собинбанке. Ипотечные кредиты без комиссии в Райффайзенбанке и МДМ Банке выдают и «зарплатным» клиентам. Комиссию за выдачу кредита могут отменить для ипотечных заемщиков из числа VIP-клиентов, как в Собинбанке. Для повышения привлекательности программ по реализации недвижимости, принадлежащей банку на праве собственности, или заложенной по ипотеке, кредиты на такую недвижимость тоже могут выдаваться без комиссии, пример тому - ВТБ 24.

Банки, настроенные менее радикально, ограничиваются снижением размера комиссии за выдачу кредита, чаще всего, на отдельные продукты и на фиксированный срок, реже - по всем предложениям. С начала года так поступили АМТ Банк, банк «ЖилФинанс», Собинбанк.

ВТБ 24 снижает комиссию за выдачу кредита до 25,4 тыс. рублей, если заемщик разместит первоначальный взнос в ипотечный вклад в момент подачи заявки на кредит до момента заключения сделки. Минимальный размер вклада - 100 тыс. рублей, $4 тыс. или евро, процент по вкладу - 4,75 - 5,3% годовых в рублях и 0,85 - 1,9% годовых в иностранной валюте. Райффайзенбанк с 1 июня снизил размер комиссии за выдачу ипотечных кредитов, и не берет комиссию за предоставление ипотечного кредита сотрудникам корпоративных клиентов.

Банк "ЖилФинанс" использует комиссию за выдачу кредита для повышения гибкости своих условий кредитования, предлагая заемщикам уплатить более высокую комиссию, чтобы снизить величину процентной ставки по кредиту. Для желающих снизить размер процентной ставки по кредиту на 1% комиссия за выдачу кредита увеличивается с 2,5% до 4% от суммы кредита (минимум 15 тыс. рублей, максимум 180 тыс. рублей). Аналогичную схему использует банк «ДельтаКредит»: снижение процентной ставки на 0,5 процентных пункта будет стоить заемщику повышения комиссии за выдачу кредита до 2,5% от суммы кредита, на 1 процентный пункт - до 4%.

11. Вопросы страхования

Для снижения риска невозврата ипотечного кредита российскими банками применяются такие инструменты, как страхование заемщиком в пользу кредитора своей жизни и трудоспособности (личное страхование) и страхование риска утраты или ограничения/обременения права собственности на предмет залога (страхование титула). Политика Федеральной антимонопольной службы (ФАС), оштрафовавшей десятки банков за навязывание перечисленных услуг по страхованию, вынудила банки отказаться от своих требований к ипотечным заемщикам в обязательном порядке оформлять личное страхование и страхование титула. Теперь ипотечным заемщикам практически всегда предлагается на выбор два-три варианта программы страхования. Однако заемщикам от этого мало пользы: повышение риска невозврата кредита теперь компенсируется путем повышения процентной ставки.

Получить ипотечный кредит по базовой ставке можно только при условии согласия заемщика оформить комплексное ипотечное страхование, которое включает обязательное по закону страхование предмета ипотеки (заложенного имущества) от риска гибели (уничтожения), утраты или повреждения и личное страхование, и страхование титула. В редких случаях не требуется страховать титул. В ряде банков страхование титула является обязательным условием получения ипотечного кредита на приобретение жилья на вторичном рынке только в том в случае, если недвижимость находилось в собственности продавца менее трех лет.

Перечислим банки, установившие заградительные ставки по ипотечным кредитам для заемщиков, которые не соглашаются платить за личное страхование и страхование титула. Рекордсмены в этом плане Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ) и Банк Интеза: отказ оформить оба необязательных вида страхования будет означать увеличение ставки по ипотечному кредиту на 10 процентных пунктов.

HSBS увеличивает ставку на 3 процентных пункта за отсутствие одного из трех видов комплексного ипотечного страхования, и 7,5 процентных пункта за игнорирование обоих необязательных видов ипотечного страхования. В НОМОС-Банке отказ оформлять личное страхование вызовет рост ставки на 5,5 процентных пункта, страхование титула - на 1,5 процентных пункта, нежелание застраховать оба риска, соответственно, повысит ставку по кредиту на 7 процентных пунктов. В Росбанке страхование ипотечным заемщиком только предмета ипотеки повысит стоимость кредита на 6,5 процентных пункта: 3,5 процентных пункта прибавляется для кредита без личного страхования, и 3 процентных пункта - для кредита без страхования титула.

В банке «Московское ипотечное агентство» («МИА») и Связь-Банке отказ от каждого из необязательных видов страхования повышает ставку по кредиту на 3 процентных пункта, таким образом, если заемщик отказывается страховать оба риска, ставка вырастет на 6 процентных пунктов.

В Нордеа Банке заемщик может оформить либо комплексное ипотечное страхование на все три вида, либо застраховать только предмет ипотеки. Разница между двумя программами страхования - 5 процентных пунктов. Аналогично вырастет процентная ставка по кредиту в Московском банке реконструкции и развития (МБРР) с той разницей, что заемщик может по своему желанию отдельно оформить личное страхование и страхование титула. Отказ от личного страхования увеличивает ставку по кредиту на 4 процентных пункта, от страхования титула - на 1 процентный пункт. Те же 5 процентных пунктов добавляются к ставке по ипотечным кредитам РосЕвроБанка, но в другой пропорции: отказ от личного страхования прибавляет 3 процентных пункта, от страхования титула - 2 процентных пункта.

На 4 процентных пункта возрастает ставка по ипотечному кредиту в Инвестторгбанке, если заемщик отказывается заключать в пользу кредитора договора личного страхования и страхования титула. ЮниКредит Банк увеличивает ставку по ипотеке на 2,5 процентных пункта, если заемщик отказывается заключать договор личного страхования, и еще на 1 процентный пункт - если заемщик не хочет застраховать титул, что в сумме дает максимальный рост ставки на 3,5 процентных пункта. Барклайс Банк, ВТБ 24 и Собинбанк прибавляют 3 процентных пункта к ставке по кредиту тем, кто намерен ограничиться обязательным страхованием залога по ипотеке.

Росбанк за нежелание страховать утрату жизни и потери трудоспособности при получении ипотечного кредита на увеличивает ставку по ипотечному кредиту на 3,5 процентных пункта, и еще 3 процентных пункта добавляет к ставке, если заемщик не хочет страховать риск утраты закладываемой квартиры в результате прекращения права собственности (титульное страхование) - 3% годовых. Таким образом, если заемщик хочет получить ипотечный кредит и при этом оплатить только обязательное страхование предмета залога, то ставка по кредиту для него вырастет на 6,5 процентных пункта.

Вероятно, минимальная надбавка за отказ ипотечного заемщика от необязательных видов страхования действует в Райффайзенбанке - разница между процентными ставками составляет всего 0,3 процентных пункта.

Ипотечные заемщики, получившие кредиты еще с условием обязательного комплексного ипотечного страхования, тоже могут прекратить оплачивать договора личного страхования и страхования титула (оплата производится ежегодно). Разумеется, в этом случае процентная ставка по кредиту увеличивается в соответствии с действующими условиями предоставления ипотечных кредитов.

Результатом еще одного долгоиграющего конфликта между ФАС и банками стало распространение практики повышения процентной ставки по ипотечному кредиту для заемщика, который не хочет страховаться у партнеров банка. ФАС запрещает банкам ограничивать заемщиков при выборе страховой компании. Банки же сомневаются в платежеспособности страховых компаний, не прошедших аккредитацию. Поскольку выгодоприобретателем по страховым договорам, которые заемщик заключает в рамках ипотечной сделки, является кредитор, его не может не волновать платежеспособность страховой компании. Поэтому, чтобы отбить у заемщиков желание самовольничать при выборе страховщика, используется проверенный прием с повышением процентной ставки по кредиту.

Некоторые банки ставят условием получения кредита на оплату долевого участия в строительстве жилья страхование заемщиком в пользу кредитора финансовых рисков при инвестировании - на срок до момента регистрации права собственности заемщика на приобретенный объект недвижимости.

В 2010 году с подачи Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для снижения первоначального взноса в ипотеке начало применяться страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору (страхование ипотечных обязательств заемщика). Такое страхование в случае дефолта по кредиту с низким первоначальным взносом позволяет кредитору возместить убыток, возникающий при недостатке средств для погашения долга заемщика, если кредитору не удастся выручить нужной суммы за счет реализации залога.

В настоящий момент низким первоначальным взносом принято считать взнос меньше 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. По данным СК «АИЖК», которая занимается перестрахованием риска ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору, стоимость такой страховки имеет тенденцию к снижению. Если в момент выхода на рынок в августе 2010 года страхование ипотечных обязательств заемщика стоило примерно 4% от суммы кредита, то сегодня средняя стоимость по рынку - около 2% от суммы кредита.

Первоначальный взнос - где взять?

Спрос на ипотеку в России, главным образом, тормозит нехватка средств на первоначальный взнос. Высокий уровень инфляции, а также высокие риски практически по всем видам инвестиций препятствуют формированию накоплений.

Немецкая модель ипотеки для решения этой проблемы использует жилищно-накопительные вклады. Нечто подобное развивают и российские банки. ВТБ 24 с конца 2009 года предлагает вклады "Ипотечный накопительный" и "Ипотечный индекс", на которых копятся средства на первоначальный взнос для покупки жилья по ипотеке. По окончании срока вклада банк гарантирует выдачу кредита на льготных условиях. Минимальная сумма вклада - 50 тыс. рублей, срок накопления - от 2 до 5 лет. Аналогичную накопительную программу по ипотеке предлагает МДМ Банк.

Сходный принцип использует сибирский БайкалБанк. По условиям его накопительной программы для «зарплатных» клиентов, вкладчик должен в срок до пяти лет накопить треть или половину от стоимости приобретаемого в кредит жилья. На тот период, пока заемщик получает зарплату через банковский счет, для него действует льготная процентная ставка по ипотечному кредиту: от 1 до 10% годовых по кредиту в рублях, от 2 до 8% годовых - по кредитам в иностранной валюте. Если заемщик не является участником зарплатного проекта, для него действует базовая ставка (сейчас это - 20% годовых).

В Краснодарском крае по инициативе региональных властей с конца 2009 года работает система целевых жилищных накоплений.

По мнению экспертов, существующие предложения по накопительным вкладам пока далеки от классической схемы жилищно-накопительного вклада, и представляют собой скорее маркетинговый ход для повышения привлекательности ипотечных программ. Ни вкладчику, ни банку такой вклад ощутимой пользы не приносит. Чтобы жилищно-накопительный вклад превратился в действительно эффективный инструмент повышения доступности ипотеки, он должен иметь безотзывный характер и страховую защиту на 1 - 3 млн рублей, считает Олег Иванов, вице-президент Ассоциации региональных банков Россия (АРБР).

Соответствующие положения содержатся в законопроекте об ипотечном кредитовании, подготовленном АРБР. Причем, этот законопроект, как и безнадежно застрявший в коридорах власти законопроект о стройсберкассах, предусматривает софинансирование жилищно-накопительных вкладов из государственного бюджета.

Средства на первоначальный взнос для покупки жилья по ипотеке можно не только скопить, но и взять в кредит. Целевые кредиты такого рода предлагают Ханты-Мансийский банк и Росбанк. Оба кредита предлагаются только в связке с ипотечным кредитом на приобретение квартиры.

В Ханты-Мансийском банке кредит на первоначальный взнос для приобретения квартиры на средства ипотечного в предоставляют в рублях на срок до 7 лет по ставке от 14,5 до 15,5% годовых. Обеспечением по кредиту может быть поручительство физического или юридического лица, залог недвижимости (в виде жилых и нежилых помещений, земельных участков) в пользу банка. Поручительство супруга - при его наличии требуется в обязательном порядке.

В Росбанке кредиты на первоначальный взнос в рублях и долларах США предоставляют на срок до 15 лет под залог квартиры, имеющейся в собственности заемщика, супруга или кого-то из их родителей. Процентная ставка по кредиту на первоначальный взнос выше, чем по кредиту на приобретение жилья. По базовой программе, предусматривающей обязательное страхование заемщиком риска утраты жизни и потери трудоспособности (личное страхование) и риска утраты закладываемой квартиры в результате прекращения права собственности (титульное страхование), процентные ставки составляют от 13,3 до 13,8% годовых для кредитов в рублях и от 10,25 до 10,75% годовых для кредитов в долларах США. Кредиты на покупку квартиры на вторичном рынке по базовой программе предоставляются под 12 - 13% годовых (рубли) и под 9 - 9,5% годовых (доллары США).