Виды обеспечения возвратности кредитов. Залог и залоговый механизм

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Теоретические аспекты обеспечения возвратности банковских ссуд

1.1 Сущность обеспечения возвратности банковских ссуд

1.2 Формы обеспечения возвратности кредита

1.3 Зарубежный опыт банковской системы по обеспечению возвратности кредита

2. АНАЛИЗ ПРАКТИЧЕСКИХ АСПЕКТОВ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ ВОЗВРАТНОСТИ КРЕДИТОВ НА ПРИМЕРЕ АО «KASPI BANK»

2.1 Характеристика деятельности банка

2.2 Кредитная политика коммерческого банка

2.3 Анализ и оценка обеспеченности кредитного портфеля коммерческого банка за период 2006-2007 годы

3. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЗВРАТНОСТИ КРЕДИТОВ

3.1 Проблемы и пути решения обеспечения возвратности кредитов

3.2 Совершенствование методики оценки кредитоспособности заемщика как фактор снижения проблемных кредитов

3.3 Перспективы развития различных форм обеспечения возвратности кредитов

Заключение

Список использованных источников

Приложение А Консолидированный бухгалтерский баланс АО «Kaspi Bank» за 2007 год

Приложение Б Консолидированный отчет о доходах и расходах АО «Kaspi Bank» за 2007 год

Приложение В Договор банковского займа

Приложение Г Договор залога



ВВЕДЕНИЕ

Возвратность кредита представляет собой основополагающее свойство кредитных отношений, отличающее их от других видов экономических отношений, что на практике находит свое выражение в содержании определенного механизма. Этот механизм базируется, с одной стороны, на экономических процессах, лежащих в основе возвратного движения кредита, с другой стороны, на правовых отношениях кредитора и заемщика, возникающих в результате заключения между ними соответствующих договоров.

Экономическая основа возврата кредита -- кругооборот и оборот фондов участников воспроизводственного процесса, а также законы функционирования кредита. Однако наличие объективной экономической основы возврата кредита не означает автоматизм этого процесса. Только целенаправленное управление движением ссуженной стоимости позволяет обеспечить ее сохранность, эквивалентность отдаваемой взаймы и возвращаемой стоимости.

Создание реальной системы гарантий для коммерческого банка своевременного возврата кредита приобретает в Казахстане особую актуальность в связи с неустойчивостью финансового состояния многих ссудополучателей, недостаточным опытом работы в рыночных условиях бизнесменов, банкиров, юристов.

Проблемы некоторых казахстанских банков, проявляющийся, в частности, в росте просроченной задолженности по кредитам, обусловлен грубыми нарушениями в управлении балансами, рисками (ликвидности, кредитными, процентными, валютными и т.д.). Слишком «дорогой ценой» обходится акционерам и клиентам банков рискованная кредитная политика банкиров упрощенно понимающих специфику банковского кредитования и игнорирующих мировой опыт, накопленный в этой области.

Разумеется, что кредитор, предоставляя свои денежные средства в пользование другому лицу, идёт на риск. Риск не возврата существует всегда. Даже у самого первоклассного заёмщика может сложиться такая финансовая ситуация, когда он будет не в силах обеспечить надлежащее исполнение своих обязательств по полученному кредиту. Поэтому у кредитора возникает естественное желание обезопасить себя от риска потерь. Существующие формы обеспечения возврата кредита (обеспечения выполнения заёмщиком своих обязательств перед кредитором) призваны не только обезопасить кредитора, но и оказывать стимулирующее воздействие на заёмщика, побуждая его к рациональному и разумному использованию заёмных средств. Как известно, основу кредитования составляют принципы кредитования, строгое соблюдение которых является объективной необходимостью в условиях рыночной экономики. Они представляют собой главный элемент системы кредитования, отражают сущность и содержание кредита, а также требования рыночных законов, в том числе и в области кредитных отношений. Возвратность ссуд - один из принципов, невыполнение которого ведёт к тому, что кредит просто теряет свой смысл.

Практика показывает, что значительная часть заемщиков аккуратно выполняет указанное обязательство, однако некоторые клиенты его нарушают, т.е. наличие обязательства, предусмотренного кредитным договором, само по себе не создает гарантии его выполнения. Поэтому в ходе накопления международного и отечественного опыта деятельности банков был выработан механизм организации возврата выданных ссуд, включающий использование двух форм обеспечения возврата кредита.

Под формой обеспечения возвратности кредита следует понимать конкретный источник и способ погашения имеющегося долга, юридическое оформление права кредитора на использование кредита, организацию контроля банка за достаточностью и приемлемостью данного источника на всех этапах кредитного процесса.

В целом эффективность существующих форм обеспечения возврата кредита зависит от действенности правового механизма, правовой и экономической грамотности соответствующих работников, соблюдения норм деловой этики гарантами платежных обязательств.

Актуальность выбранной темы обусловлена наличием проблем в коммерческих банках, возникающих при возврате ссуд.

Объектом исследования данной работы является деятельность АО «Kaspi Bank». Предметом исследования - анализ и оценка обеспеченности кредитного портфеля коммерческого банка.

Целью дипломной работы является рассмотрение основных форм обеспечения возвратности кредита с учетом зарубежного и отечественного опыта, а также стремление обосновать пути и средства решения этой проблемы в условиях нашей страны.

Исходя из цели, задачами работы явились:

- изучение теоретических аспектов обеспечения возвратности кредитов коммерческих банков;

- изучение форм обеспечения возвратности кредитов;

- изучение зарубежного опыта обеспечения возвратности кредитов;

- проведение анализа процесса кредитования в банке и форм обеспечения по кредитам в АО «Kaspi Bank»;

- разработка основных путей совершенствования обеспечения возвратности кредитов в коммерческом банке.

В работе уделено особо важное значение положениям экономической теории, законодательным материалам по разрабатываемым вопросам, а также специальной литературе по избранной теме, раскрывается социально-экономическая сущность, понятия и категории по всем вопросам.

Информационной базой при написании работы явились мнения авторов из различных источников, а также практические данные, изученные за период прохождения практики, которые были глубоко проанализированы, критически обработаны, систематизированы в динамике исследуемых явлений и в их взаимосвязи.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЗВРАТНОСТИ БАНКОВСКИХ ССУД

1.1 Сущность обеспечения возвратности банковских ссуд

Возвратность кредита представляет собой основополагающее свойство кредитных отношений, отличающее их от других видов экономических отношений, что на практике находит свое выражение в содержании определенного механизма. Этот механизм базируется, с одной стороны, на экономических процессах, лежащих в основе возвратного движения кредита, с другой стороны, на правовых отношениях кредитора и заемщика, возникающих в результате заключения между ними соответствующих договоров.

Банковское кредитование осуществляется при строгом соблюдении принципов кредитования. Они представляют собой основу, главный элемент системы кредитования, поскольку отражают сущность и содержание кредита, а также требования объективных рыночных законов, в том числе и в области кредитных отношений. Как известно, к принципам кредитования относятся: срочность возврата, дифференцированность, обеспеченность и платность.

Срочность кредитования является необходимой нормой достижения возвратности кредита. Принцип срочности означает, что кредит должен быть не просто возвращён, но возвращён в строго определённый срок. Срочность есть временная определённость возвратности кредита. Если нарушается срок пользования ссудой, то искажается сущность кредита, он теряет своё подлинное назначение, что отрицательно сказывается на состоянии денежного обращения в стране.

Дифференцированность означает, что кредитор не должен однозначно подходить к вопросу о выдаче кредита всем, претендующим на его получение. Поэтому дифференциация кредитования должна осуществляться на основе показателей кредитоспособности, под которой понимается финансовое состояние заёмщика, дающее уверенность в способности и готовности заёмщика возвратить кредит в обусловленный договором срок. Эти качества потенциальных заёмщиков оцениваются посредством анализа их финансовой деятельности.

Принцип обеспеченности кредита подразумевает наличие у должника юридически оформленных обязательств, гарантирующих своевременный возврат кредита: залогового обязательства, договора-гарантии, договора-поручительства.

Принцип платности призван оказывать на заёмщика стимулирующее воздействие, побуждая его на увеличение собственных ресурсов и экономное расходование привлечённых средств.

Существуют разнообразные виды кредитов, предоставляемые банками. В частности их можно классифицировать по обеспечению. Существуют обеспеченные и необеспеченные (бланковые) кредиты.

Первые по характеру обеспечения подразделяют на залоговые, гарантированные и застрахованные кредиты. Вторые - это кредиты, не имеющие конкретного обеспечения, и поэтому они предоставляются только первоклассным по кредитоспособности клиентам. Поскольку ссуда выдаётся без обеспечения её возврата соответствующими обязательствами, то процентная ставка устанавливается на более высоком уровне по сравнению с другими (обеспеченными) кредитами. При предоставлении такого кредита банк не проверяет ни обоснованности причины возникновения потребности в нём, ни целевое его использование. Только заёмщику необходимо иметь в виду, что сам факт возникновения просроченности по выданному бланковому кредиту может сказаться на снижении доверия банка к клиенту, привести к отказу в предоставлении подобных кредитов в будущем.

Экономическая основа возврата кредита - кругооборот и оборот фондов участников воспроизводственного процесса, а также законы функционирования кредита. Однако наличие объективной экономической основы возврата кредита не означает автоматизм этого процесса. Только целенаправленное управление движением ссуженной стоимости позволяет обеспечить ее сохранность, эквивалентность отдаваемой взаймы и возвращаемой стоимости.

Кредитор, предоставляя кредит, выступает организатором кредитного процесса, защищая свои интересы. Исходя из объективной экономической основы, кредитор выбирает такие сферы вложения заемных средств, количественные параметры ссуды, методы ее погашения, условия кредитной сделки, при которых создавались бы предпосылки для своевременного и полного возврата отданной взаймы стоимости.

Однако обратное движение указанной стоимости зависит от кредитоспособности заемщика, использующего ее в своем обороте, от общей экономической конъюнктуры денежного рынка и правомерной выдачи ссуды. Поэтому важна правовая основа возврата банковского кредита, которая определяется кредитным договором, заключаемым между банком и заемщиком. В результате у заемщика возникает обязательство по уплате банку определенной суммы денежных средств, равной основному долгу и причитающимся процентам за пользование ссудой.

Практика показывает, что значительная часть заемщиков аккуратно выполняет указанное обязательство, однако некоторые клиенты его нарушают, то есть наличие обязательства, предусмотренного кредитным договором, само по себе не создает гарантии его выполнения. Поэтому в ходе накопления международного и отечественного опыта деятельности банков был выработан механизм организации возврата выданных ссуд, включающий использование двух форм обеспечения возврата кредита.

Под формой обеспечения возвратности кредита следует понимать конкретный источник и способ погашения имеющегося долга, юридическое оформление права кредитора на использование кредита, организацию контроля банка за достаточностью и приемлемостью данного источника на всех этапах кредитного процесса.

В банковской практике в зависимости от формы обеспечения возвратности ссуды выделяют две категории источников: первичные и вторичные. Более наглядно формы обеспечения возвратности кредита представлены на рисунке 1.

Первичный источник - выручка от реализации продукции, оказания услуг или доход, поступающий физическому лицу. Способы использования этого источника фиксируются в кредитном договоре. Они различаются по периодичности погашения кредита, документальному оформлению, порядку начисления и взыскания процентов, организации контроля банка за полнотой и своевременностью возврата кредита.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 1 - Формы обеспечения возвратности кредита

Зарубежные банкиры считают своим золотым правилом при рассмотрении возможности заключения кредитной сделки ориентироваться, прежде всего, на первичный источник. Поэтому в процессе изучения кредитной заявки основное внимание уделяется анализу денежных потоков клиента, перспективам развития отрасли и бизнеса данного клиента, состоянию отношений клиента с поставщиками и покупателями. Если у банка возникают сомнения относительно перспектив поступления ссудополучателю выручки (дохода), кредитная сделка не состоится.

Реальной гарантией возврата кредита выручка (доход) является лишь у финансово устойчивых предприятий. К ним относятся предприятия, имеющие ликвидный баланс, высокий уровень рентабельности и высокую обеспеченность собственным капиталом. У таких предприятий происходит не только систематический приток денежных средств, но и прирост денежных средств в части образования прибыли, а также пополнения собственного капитала.

Чаще на практике складывается ситуация, когда возникает определенный риск своевременного поступления выручки. Факторы риска могут быть связаны как с производством или реализацией ценностей, так и с состоянием расчетов с покупателями, изменением конъюнктуры рынка, сезонными колебаниями и т.д.

Во всех этих случаях возникает необходимость иметь дополнительные гарантии возврата кредита, что требует изыскания вторичных источников и соответствующих им способов использования.

К числу последних относятся залог имущества и прав, уступка требований и прав, гарантии и поручительства. Указанные способы обеспечения возвратности кредита оформляются специальными документами, имеющими юридическую силу и закрепляющими за кредитором определенный порядок погашения ссуды в случае отсутствия у заемщика средств при наступлении срока исполнения обязательства. Использование вторичных источников погашения ссуд - трудоемкий и длительный процесс.

В целом эффективность существующих форм обеспечения возврата кредита зависит от действенности правового механизма, правовой и экономической грамотности соответствующих работников, соблюдения норм деловой этики гарантами платежных обязательств.

Создание реальной системы гарантий для кредитора (банка) своевременного возврата кредита приобретает в Казахстане особую актуальность в связи с неустойчивостью финансового состояния многих ссудополучателей, недостаточным опытом работы в рыночных условиях бизнесменов, банкиров, юристов.

В отечественной практике до недавнего времени коммерческие банки отдавали предпочтение вторичной форме обеспечения. Анализ и оценка кредитоспособности заемщика, его денежных потоков многими банками проводилась формально, используемая информационная база не отличалась полнотой и достоверностью. Положение принципиально изменилось, когда в соответствии с требованиями Национального Банка Республики Казахстана и Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций оценка финансового состояния заемщика стала обязательным условием определения качества выдаваемой ссуды и создания резервов на покрытие соответствующих рисков.

1.2 Формы обеспечения возвратности кредита

Залог имущества клиента представляет собой один из распространенных способов обеспечения возвратности банковского кредита. Залог имущества оформляется договором о залоге, подписанным двумя сторонами и подтверждающим право кредитора при неисполнении платежного обязательства заемщиком получить преимущественное удовлетворение претензии из стоимости заложенного имущества.

Использование залога в практике организации кредитных отношений предполагает наличие специального механизма его применения. Залоговый механизм есть процесс подготовки, заключения и исполнения договора о залоге и начинает действовать в момент рассмотрения кредитной заявки как условие заключения кредитного договора.

Применение этого механизма сопровождает весь период пользования ссудой. Реальное обращение к исполнению залогового механизма возникает на завершающей стадии движения кредита - на стадии погашения ссуды - и лишь в отдельных случаях, когда клиент не может погасить ссуду выручкой или доходом.

В банковской практике операции по оформлению и реализации залогового механизма называют залоговыми операциями. Залоговые операции коммерческих банков не имеют самостоятельного значения. Они производны от ссудных операций.

С правовой точки зрения действие залогового механизма можно представить схематично в виде рисунка 2.

Рисунок 2 - Структура залогового механизма

Как видно из рисунка 2, центральное место в правовом содержании залогового механизма принадлежит определению права собственности, владения, распоряжения и пользования заложенным имуществом. Эти вопросы в законодательстве разных стран решаются неодинаково. В нашей стране правовая основа залогового механизма определена законом «Об ипотеке недвижимого имущества» и Гражданским кодексом Республики Казахстан, в соответствии с которыми:

- залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо;

- залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения;

- владение заемщиком заложенным имуществом может быть непосредственное и опосредованное;

- залог может сопровождаться правом пользования предметами залога в соответствии с его назначением.

Основными этапами реализации залогового механизма являются:

- выбор предметов и видов залога;

- осуществление оценки предметов залога;

- составление и исполнение договора о залоге;

- порядок обращения взыскания на залог.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, а также прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Предметом залога могут быть также вещи и имущественные права, которые залогодатель приобретет в будущем.

В зависимости от материально-вещественного содержания предметы залога подразделяются на следующие группы.

Залог имущества клиента:

- залог товарно-материальных ценностей (сырья, материалов, полуфабрикатов, товаров и готовой продукции, залог аффинированных драгоценных металлов в слитках, золотых изделий, украшений, предметов искусства и антиквариата и прочих товарно-материальных ценностей);

- залог ценных бумаг, включая векселя;

- залог депозитов, находящихся в том же банке;

- ипотека (залог недвижимости).

Залог имущественных прав:

- залог права арендатора;

- залог права автора на вознаграждение;

- залог права заказчика по договору подряда;

- залог права комиссионера по договору комиссии.

Чтобы то или иное имущество клиента могло стать предметом залога, необходимо его соответствие критериям приемлемости и достаточности. Критерий приемлемости отражает качественную определенность предмета залога, критерий достаточности - количественную. Существуют общие и специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога.

Общие требования к качественной стороне предметов залога независимо от их материально-вещественного содержания сводятся к следующему:

- предметы залога (вещи и имущественные права) должны принадлежать заемщику (залогодателю) или находиться у него в хозяйственном ведении;

- предметы залога должны иметь денежную оценку;

- предметы залога должны быть ликвидными, то есть обладать способностью и возможностью быть реализованными.

Общим требованием к количественной определенности предметов залога является превышение стоимости заложенного имущества по сравнению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по отношению к залогодержателю, то есть стоимость заложенного имущества должна быть больше суммы ссуды и причитающихся за нее процентов.

Специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога зависят от вида залога и степени риска, сопровождающей соответствующие залоговые операции.

Приемлемость товарно-материальных ценностей для залога определяется двумя факторами:

- качество ценностей;

- возможность кредитора контролировать их сохранность.

Критериями качества товарно-материальных ценностей являются: быстрота реализации, относительная стабильность цен, обязательность страхования, долговременность хранения. Поэтому скоропортящиеся продукты, как правило, не используются для залога.

Важно не только определить критерии качества, выбрать в соответствии с ним ценности, но и обеспечить их сохранность. Только в этом случае залог ценностей может быть гарантией возврата кредита. Поэтому наиболее надежным способом обеспечения сохранности заложенных ценностей является передача их кредитору, то есть банку. В данном случае заемщик остается собственником заложенного имущества с опосредованным владением. Он не может распоряжаться заложенными ценностями и использовать их. Этот вид залога называется закладом. Кредитор приобретает при закладе право пользования заложенным имуществом. Одновременно на него переходит обязанность надлежащим образом содержать и хранить предмет заклада, нести ответственность за его утрату и порчу.

Более распространенным видом залога при оставлении ценностей у залогодателя является залог товаров в обороте. В этом случае залогодатель не только непосредственно владеет заложенными ценностями, но и может их расходовать.

Залог товаров в обороте применяется в настоящее время в практике отечественных и зарубежных банков при кредитовании торговых организаций, которые должны постоянно иметь у себя запас ценностей для выставления их на продажу. В этом случае предмет залога находится не только во владении, но и в распоряжении и пользовании заемщика. При данном виде залога организация может заменить одни заложенные ценности на другие, но условием продажи товаров является обязательное их возобновление в сумме израсходованных ценностей. Залог товаров в обороте получил также название залога с переменным составом, поскольку между моментом продажи товаров и моментом возобновления товарного запаса возможно несовпадение, и в этом случае залоговое обязательство не всегда гарантирует возврат кредита. Такая гарантия распространяется лишь на реально существующие товарные запасы. Разновидностью залога товаров в обороте является залог товаров в переработке. Он применяется при кредитовании промышленных предприятий, в частности перерабатывающих сельскохозяйственное сырье. Особенность этого вида залога - право заемщика использовать заложенное сырье и материалы, включенные в предметы залога, в производстве и заменять их на готовую продукцию. Причем допускается перемещение предназначенных к переработке ценностей со склада в цех предприятия.

Переработка ценностей банком разрешается, если будет доказано, что в результате этого процесса получится продукт более высокой стоимости, чем до нее. Для доказательства представляется специальный расчет, который показывает количество и стоимость заложенного сырья и материалов, период его переработки, средний выход переработанной продукции, место хранения. Однако и в этом случае банк не может осуществить действенный контроль за сохранностью заложенных ценностей.

Таким образом, различные виды залога материальных ценностей (или расчетных документов, их представляющих) обладают неодинаковой степенью гарантии возврата кредита. Наиболее реальную гарантию дает заклад. Остальные виды залога имеют условные гарантии возврата кредита. Поэтому в практике иностранных коммерческих банков эти виды залога применяются для клиентов, положительно себя зарекомендовавших, то есть надежных партнеров по кредитным сделкам.

Поскольку в рыночной экономике конъюнктура реализации товаров может оперативно меняться, величина заложенных ценностей всегда выше суммы выдаваемого кредита. Это положение определяет понятие «достаточности объекта залога». Максимальная сумма ссуды под залог товарно-материальных ценностей в зарубежной практике, как правило, не превышает 85 процентов стоимости предметов залога. Такая разница даст банку дополнительную гарантию возврата кредита на случай возникновения непредвиденных обстоятельств.

Однако в каждом конкретном случае определяется индивидуальная маржа (разница между стоимостью заложенных ценностей и долгом заемщика перед банком по ссуде и процентам) с учетом риска кредитной сделки.

Кроме залога товарно-материальных ценностей в зарубежной и отечественной практике используется выдача ссуд под залог ценных бумаг.

Залоговое право может распространяться и на депозитные вклады, находящиеся в том же банке, который выдает кредит. Такие вклады, как правило, имеют целевой характер использования. Например, хозяйственная организация накапливает денежные ресурсы для осуществления производственных капитальных вложений или строительства объектов социальной сферы: жилых домов, профилакториев, детских дошкольных учреждений, спортивных комплексов. При получении в банке кредита на текущие производственные нужды предприятие может использовать в качестве залога созданные депозиты в соответствующей сумме, в том числе валютные. В случае валютного депозита в качестве залога дается распоряжение работникам банка о блокировании счета в сумме, адекватной тенговому кредиту. Если депозит оформляется сертификатом, то он может быть сдан на хранение в банк. При задержке погашения ссуды за счет поступающей выручки банк обеспечит возвратность кредита за счет депозитного вклада. Это наиболее простой и надежный способ, гарантирующий возвратность кредита.

Кредитование совокупного или укрупненного объекта может потребовать использования смешанного залога, включающего товары на складе, ценные бумаги, векселя. Максимальная сумма кредита в соответствии с Постановлением Правления Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций от 25 декабря 2006 года № 296 не должна была превышать 75 процентов общей стоимости принятого в залог совокупного обеспечения.

Некоторые особенности использования залога проявляются при выдаче ипотечных ссуд. В этом случае появляется такой вид залога, как ипотека, то есть залог недвижимого имущества.

Для ипотеки характерны следующие черты:

– оставление имущества у залогодателя во владении и пользовании;

– возможность залогодателя самостоятельно распоряжаться доходом, полученным от использования предметов ипотеки;

– возможность получения залогодателем под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд;

– обязательность страхования и регистрации залога;

– простота контроля залогодержателем за сохранностью предмета залога.

Ипотека используется обычно при выдаче долгосрочных ссуд юридическим и физическим лицам: населению для приобретения дома или квартиры, фермерам для строительства или землеустройства.

При выдаче ипотечного кредита важно правильно оценить стоимость залога. Успех оценки, как показывает зарубежный опыт, зависит от способностей, опыта и компетентности оценщика. Этому вопросу банк придает большое значение.

В соответствии с законодательством объектами ипотеки являются:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

При условии, что предметом ипотеки является предприятие, в состав заложенного имущества входит все движимое и недвижимое имущество, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возведенные на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

В современной банковской практике предметом залога при выдаче ссуд выступает не только имущество, принадлежащее клиенту, но и его имущественные права. В результате выделяется самостоятельный вид залога - залог прав. Объектом залога в этом случае выступают права: арендатора - на здания, сооружения, землю; автора - на вознаграждение; заказчика - по договору подряда; комиссионера - по договору комиссии; другие права. При использовании залога прав для обеспечения возвратности кредита банк должен убедиться в том, что срок поступления денежных средств заемщику соответствует сроку погашения ссуды.

Другим элементом залогового механизма является оценка предмета залога. Международная практика выработала по этому поводу следующие принципиальные положения:

- большая часть предметов залога оценивается по рыночной стоимости. Это означает, по сути, самую высокую цену, за которую собственность могла бы быть реализована при наличии потенциального покупателя и достаточного времени на совершение сделки. Вместе с тем во многих случаях, когда банк реализует залоговый механизм для погашения ссуды, первоначальная стоимость не соответствует реальной цене. Это происходит в силу таких причин, как отсутствие заинтересованных покупателей, снижение цены на соответствующую собственность, экономический спад, необходимость быстро найти покупателя;

- принятое обеспечение должно регулярно переоцениваться с тем, чтобы покрыть кредитный риск в любое время;

- оценку стоимости предметов залога должны проводить специалисты соответствующей квалификации;

- подлинность и ценность произведений искусства, антиквариата и других предметов должны быть подтверждены;

- в случае использования в качестве залога товарно-материальных ценностей его стоимость должна включать расходы на проведение периодических оценок залогового обеспечения, особенно если к оценкам привлечены независимые эксперты;

- при оценке залога следует обратить внимание на правильное определение ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества.

Реальный уровень покрытия ссуды в ситуации вынужденной продажи имущества можно определить, если из цены открытого рынка вычесть следующее:

- затраты на реализацию;

- маржу вынужденной продажи;

- величину любых приоритетных претензий на имущество;

- оплату судебных издержек.

Если из чистой реальной стоимости вычесть требуемую маржу безопасности (в зависимости от степени риска), получим действительную стоимость имущества, являющуюся обеспечением возврата ссуды.

Наиболее ответственной, сложной и трудоемкой является оценка справедливой стоимости недвижимости в качестве предмета залога. В международной практике для этого используются три основных метода, которые применяют в комплексе для выбора оптимального варианта.

Первый метод - затратный ориентирован на определение возможных затрат на приобретение земли и возведение новых аналогичных построек в обозримом будущем при нормальном ходе строительства. Далее определяется восстановительная стоимость объектов с учетом величины предпринимательского дохода, который отражает вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Полученная стоимость уменьшается на сумму износа.

Второй метод - рыночный основан на информации о рыночной цене аналогичных сделок купли-продажи. Конечно, при этом методе используется система поправок, поскольку полностью идентичных объектов недвижимости практически не существует. Этот метод более прост в применении, но предполагает развитый рынок недвижимости и наличие информации о рыночных ценах на разные объекты недвижимости.

Третий метод - доходный базируется на предпосылке о том, что стоимость объекта недвижимости обусловлена будущим чистым доходом, который может принести данная недвижимость при ее эксплуатации.

При использовании этого метода ориентируются на информацию о ставках аренды аналогичного объекта недвижимости, данные о возможных потерях при сборе платежей (из-за продолжительности срока поиска арендатора), информацию о возможности дополнительного получения доходов от иных форм эксплуатации объекта недвижимости.

Для Казахстана определение справедливой стоимости ипотеки особенно актуально в силу недостаточно развитой инфраструктуры оценочной деятельности - имеются в виду, в частности, информационные системы и кадровый потенциал оценщиков.

Важнейшим элементом залогового механизма являются составление и исполнение договора о залоге, в котором отражается весь комплекс правовых взаимоотношений сторон по залогу имущества или имущественных прав.

В соответствии с законодательством РК договор о залоге должен отвечать определенным требованиям по форме и содержанию. К форме договора о залоге предъявляются следующие требования:

- договор о залоге должен совершаться в письменной форме. Как правило, в отечественной практике составляется единый документ, подписываемый двумя сторонами и скрепляемый печатями;

- договор об ипотеке нотариально удостоверяется в обязательном порядке. В казахстанской банковской практике нотариальному удостоверению подлежат договоры о залоге не только недвижимого, но и любого иного имущества клиента;

- договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в местных органах управления имуществом РК;

- договор об ипотеке государственной собственности считается действительным, если на нее дано разрешение соответствующего органа.

Несоблюдение этих требований к форме залога имущества или имущественных прав залогодателя влечет за собой недействительность этого договора. К содержанию договора о залоге (основным его условиям) законодательством РК предъявляются следующие требования:

- отражение существа обеспеченного залогом требования (обязательства), его размера и срока исполнения. Если залогом обеспечивается обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре о залоге указывается, кто является кредитором и кто заемщиком, размер ссуды и причитающихся процентов, срок погашения ссуды и уплаты процентов;

- состав и стоимость заложенного имущества;

- вид залога, отражающий способ владения и распоряжения заложенным имуществом;

- права и обязанности сторон применительно к видам залога. При закладе права и обязанности сторон обусловлены передачей заложенного имущества кредитору (банку). При твердом залоге, залоге товаров в обороте или переработке права и обязанности сторон зависят от особенностей соответствующего вида залога;

- формы организации контроля за соблюдением условий договора. Конкретные способы организации контроля за исполнением условий договора о залоге зависят от способа и распоряжения заложенным имуществом.

В договоре о закладе, предусматривающем право владения заложенным имуществом залогодержателем, должны быть предусмотрены:

- обязанность залогодержателя застраховать предмет заклада на полную стоимость за счет и в интересах залогодателя;

- обязанность залогодержателя обеспечить меры по сохранению владения предметов заклада;

- обязанность залогодержателя немедленно извещать залогодателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета заклада;

- обязанность залогодержателя направлять отчет о пользовании предметом заклада, если таковое предусмотрено договором;

- обязанность залогодержателя возвратить предмет заклада после исполнения залогодателем обеспеченного закладом обязательства.

В случае ипотеки залогодатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и осуществлять расходы на его содержание (если договором не предусмотрены иные условия), а залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества.

В договоре о залоге прав должны быть предусмотрены:

- существо заложенного права, принадлежащего залогодателю, со ссылкой на номер и дату договора;

- срок действия заложенного права и его стоимость;

- права и обязанности сторон;

- некоторые особые условия, например замена залогового права по соглашению сторон другим имуществом;

- ответственность сторон;

- порядок разрешения споров и претензий;

- срок действия договора;

- адреса, платежные реквизиты и подписи сторон.

Банк в случае выдачи кредита под залог ценностей для обеспечения его возвратности должен систематически проверять соответствие суммы предоставленного кредита стоимости заложенных ценностей с учетом степени потерь, которые могут иметь место при реализации этих ценностей.

Примерная схема проверки обеспечения кредита может быть представлена следующим образом, как представлено в таблице 1.

Таблица 1 - Схема проверки обеспечения кредита

Показатель	Сумма, тыс. тенге
Задолженность по выданному кредиту на 01.01.2008 года	520
Стоимость заложенных ценностей	700
Маржа, установленная банком с учетом, %	30 (от стоимости заложенных ценностей)
Реальная стоимость заложенных ценностей	700 - (30 % от 700) = 490
Излишек (+), недостаток (-) обеспечения	520 - 490 = -30

Следовательно, по результатам проверки обеспечения выданного кредита банк установил снижение стоимости заложенного имущества и его недостаток в сумме 30 тыс. тенге. Это означает необходимость предъявления требований к заемщику о незамедлительном восполнении утраченного залога на указанную сумму. В ряде случаев банк после проверки на месте состава заложенных ценностей может потребовать замены одних ценностей другими, более ликвидными.

Завершающим этапом реализации залогового права и залогового механизма является порядок обращения взыскания на залог. Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество или имущественные права является неисполнение ссудополучателем своего обязательства, обеспеченного залогом.

Сроком возникновения у кредитора (банка) права обратить взыскание на заложенное имущество может быть:

- момент окончания срока исполнения обязательства (срока ссуды);

- срок погашения ссуды плюс льготный срок, предусмотренный договором о залоге.

Гражданским кодексом РК установлены два способа обращения взыскания.

Первый способ - путем предъявления иска в суд. Он используется в случаях, если:

- предметом залога является недвижимое имущество;

- для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

- предметом залога является имущество, имеющее для общества значительную художественную, историческую или иную ценность;

- залогодатель отсутствует и установить место его на хождения невозможно.

Второй способ - без судебного решения - используется в основном в двух случаях:

- в отношении движимого имущества, если это предусмотрено в договоре залога или установлено дополнительным письменным соглашением банка и залогодателя;

- в отношении недвижимого имущества, если после истечения срока платежа по кредитному договору между банком и залогодателем заключено нотариально удостоверенное соглашение.

Экономически гарантию возврата кредита при залоге обеспечивают, во-первых, конкретные ценности и права, являющиеся предметом залога (движимое и недвижимое имущество, права заемщика на недвижимое имущество); во-вторых, общее имущество клиента, а иногда и нескольких лиц. Например, при залоге векселей банк отдает предпочтение переводным векселям, по которым существует солидарная ответственность лиц, давших передаточные надписи. Гарантией возврата кредита под залог ценных бумаг является финансовая устойчивость организации, выпустившей их.

Таким образом, эффективность залогового права определяется не только правовой защищенностью интересов кредитора, качеством предметов залога, но и общим финансовым состоянием заемщика. Данный вывод означает, что залог имущества заемщика не исключает принятие во внимание его личной кредитоспособности. Следует отметить, что вместе с тем способ использования залога имущества клиента в качестве способа обеспечения возвратности кредита содержит ряд недостатков. Для заемщика, который должен предоставить кредитору определенный предмет залога, возникает необходимость извлечь его из сферы своего пользования. Однако заемщику невыгодно лишать себя права пользования движимым имуществом (сырьем, готовой продукцией, транспортными средствами и пр.), поэтому данные виды имущества, как правило, не являются предметами залога. Оставление в пользовании заемщика заложенных ценностей, предусмотренных в договоре о залоге, таит в себе определенный риск для кредитора и создает необходимость организации контроля за их сохранностью. Исключение составляет ипотека.

Учитывая эти факторы, в зарубежной практике проводят оценку качества залога для обеспечения возвратности кредита.

В этом случае критериями качества (надежности) залога являются:

- соотношение стоимости заложенного имущества и суммы кредита;

- ликвидность заложенного имущества;

- возможность банка осуществлять контроль за заложенным имуществом.

В соответствии с названными критериями выделяют пять групп залога, характеризующих различную надежность, которые представлены в таблице 2.



Таблица 2 - Критерии оценки качества залогового механизма

Рейтинг надежности	Соотношение стоимости заложенного имущества и суммы ссуды	Ликвидность предметов залога	Возможность осуществлять контроль за предметом залога	Примеры для иллюстрации
A (высокий)	Более или равно 100 %	Легко реализуются	Полностью под контролем банка	Денежные депозиты в банке котирующиеся ценные бумаги, переданные в банк на хранение
B	Менее 100 %	Цена может колебаться, могут возникнуть трудности с реализацией
C	Менее 100 %		Есть проблемы с контролем	Не котирующиеся ценные бумаги, запасы ТМЦ, находящиеся у клиента
D	Менее 100 %	Цена снижается, есть проблемы с реализацией		Запасы ТМЦ, находящиеся у клиента
E	Менее 100 %	Цена снижается	Контроль отсутствует	Запасы ценностей находящиеся у клиента

Также формой обеспечения возвратности кредита являются также гарантии и поручительства. Обладая, как и залог, способностью юридически и экономически защищать интересы кредитора, они имеют иную исходную базу. В этом случае имущественную ответственность несет за заемщика, как правило, третье лицо. Существует несколько видов гарантий, различающихся по субъекту гарантийного обязательства, порядку оформления гарантии, источнику средств, используемому для гарантирования платежа.

В качестве субъекта гарантированного обязательства могут выступать финансово устойчивые предприятия или специальные организации, располагающие средствами, банки, реже сами предприятия-заемщики.

Гарантии могут выдаваться и банками. Особенно широко применяются банковские гарантии при международных расчетах и получении международных кредитов. Такие гарантии даются как в виде специального документа (гарантийного письма), так и в виде надписи на векселе (аваль).

В нашей стране в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан используются только банковские гарантии. Банковская гарантия всегда выдается только на определенный срок. Ее действие начинается, как правило, с момента возникновения обязательства по кредитному договору. Выдача гарантии носит возмездный характер. Услуги по ее предоставлению могут оплачиваться как до выдачи гарантии, так и после ее исполнения. На практике гарантия оформляется гарантийным письмом кредитору или подписанием договора гарантии гарантом и бенефициаром (банком-кредитором). В большинстве случаев к заключению договора привлекают и заемщика, то есть договор становится трехсторонним. Такой договор наделяет взаимными правами и обязанностями не только кредитора, но и гаранта, и заемщика. Для договора банковской гарантии существенными условиями является то, какие конкретно договоры и на какую сумму гарантируются, и срок действия гарантии.

Поручительство также представляет собой форму обеспечения возвратности кредита, которая применяется при взаимоотношениях банка как с юридическими, так и с физическими лицами и всегда оформляется договором в письменной форме. Несоблюдение письменной формы поручительства влечет за собой недействительность договора. В соответствии с таким договором поручитель обязуется перед кредитором отвечать за исполнение должником его обязательств на всю сумму кредитов и процентов по нему или на их часть (например, только на сумму процентов). Договор поручительства может быть заключен между банком-кредитором и поручителем без участия заемщика, однако иногда банки привлекают к участию в этом договоре самого заемщика.

По договору поручительства возникает солидарная ответственность по обязательствам должника (заемщика) перед банком. Она означает, что банк не может предъявить свои требования к поручителю, пока последний не обратится за взысканием непосредственно к заемщику и не получит отказа погасить кредит.

В нашей стране поручительство нашло широкое применение при кредитовании физических и юридических лиц, а поручителями могут выступать и организации, и граждане.

При получении договора поручительства банки должны тщательно проверять содержание, оформление и достоверность подписей и правомочность лиц, поставивших свои подписи. Для этой цели в зарубежной межбанковской практике существует официальный документ, называемый книгой уполномоченных лиц (подписей), в которой зафиксированы круг лиц, имеющих право подписи платежных документов, и образцы их подписей. В договоре должно быть четко определено, кому дано поручительство, за кого оно дано, за исполнение какого обязательства, наличие намерения отвечать за заемщика.

В казахстанской практике в соответствии с Постановлением Правления АФН от 25 декабря 2006 года № 296 качество обеспечения классифицируется на пять категории исходя из степени их ликвидности:

а) надежное - высоколиквидное обеспечение, в совокупности покрывающее не менее 100 процентов обязательств заемщика по займу (по основному долгу и необходимому к получению вознаграждению за пользование кредитом в течение первого квартала, а также вознаграждению за льготный период, если таковой предоставляется банком), в виде:

1) гарантий (поручительств) Правительства Республики Казахстан;

2) государственных ценных бумаг Республики Казахстан;

3) гарантий (поручительств) юридических лиц-нерезидентов Республики Казахстан, в том числе банков-нерезидентов Республики Казахстан, имеющих долгосрочный долговой рейтинг не ниже группы «А-», присвоенный агентством Standard&Poor's или рейтинг аналогичного уровня одного из других рейтинговых агентств;

4) гарантий (поручительств) юридических лиц-резидентов Республики Казахстан, в том числе банков-резидентов Республики Казахстан, имеющих долговой рейтинг не ниже группы «ВВВ+», присвоенный агентством Standard&Poor's или рейтинг аналогичного уровня одного из других рейтинговых агентств;

5) страховых полисов страховых (перестраховочных) организаций, имеющих рейтинг финансовой надежности не ниже группы «ВВВ+», присвоенный агентством Standard&Poor's или рейтинг аналогичного уровня одного из других рейтинговых агентств;

6) залога денег на депозите в банке-кредиторе;

7) ценных бумаг, имеющих статус государственных, выпущенных Правительствами и центральными банками иностранных, государств, суверенный рейтинг которых не ниже группы «ВВВ+», присвоенный агентством Standard&Poor's или рейтинг аналогичного уровня одного из других рейтинговых агентств;

8) монетарных драгоценных металлов;

9) векселя первоклассных эмитентов Республики Казахстан;

10) ценные бумаги, выпущенные организациями-нерезидентами Республики Казахстан, имеющими долговой рейтинг не ниже «А-» агентства Standard&Poor's или рейтинг аналогичного уровня одного из других рейтинговых агентств;

11) ценные бумаги, выпущенные организациями-резидентами Республики Казахстан, имеющими долговой рейтинг не ниже группы «ВВВ+», присвоенный агентством Standard&Poor's или рейтинг аналогичного уровня одного из других рейтинговых агентств;

12) гарантий (поручительств) юридических лиц, осуществляющих кредитование малого и среднего бизнеса, единственным акционером которых является государство или национальный холдинг либо национальная управляющая компания;

б) хорошее - высоколиквидное обеспечение, стоимость которого покрывает не менее 70 процентов обязательств заемщика по займу (по основному долгу и необходимому к получению вознаграждению за пользование кредитом а течение первого квартала, а также вознаграждению за льготный период, если таковой предоставляется банком) или обеспечение, покрывающее в совокупности не менее 100 процентов обязательств заемщика по активу (по основному долгу и необходимому к получению вознаграждению за пользование кредитом в течение первого квартала, а также вознаграждению за льготный период, если таковой предоставляется банком), в виде:

1) гарантий (поручительств) юридических лиц - нерезидентов Республики Казахстан, в том числе банков-нерезидентов Республики Казахстан, имеющих долгосрочный долговой рейтинг не ниже группы «ВВ+», присвоенный агентством Standard&Poor's или рейтинг аналогичного уровня одного из других рейтинговых агентств;

2) гарантий (поручительств) юридических лиц-резидентов Республики Казахстан, в том числе банков-резидентов, имеющих долговой рейтинг не ниже группы «В+», присвоенный агентством Standard&Poor's или рейтинг аналогичного уровня одного из других рейтинговых агентств;

3) резервных аккредитивов банков, имеющих долговой рейтинг, не ниже группы «В+», присвоенный агентством Standard&Poor's или рейтинг аналогичного уровня одного из других рейтинговых агентств;

4) имущества, предусмотренного для погашения и обслуживания обязательств должников по инвестиционным кредитам в республиканском или местных бюджетах на соответствующий финансовый год;

5) денег, поступающих по гарантированным платежам от платежеспособных (финансовое состояние стабильное) юридических лиц;

6) страховых полисов страховых (перестраховочных) организаций, имеющих рейтинг финансовой надежности не ниже группы «В+», присвоенный агентством Standard&Poor's или рейтинг аналогичного уровня одного из других рейтинговых агентств;

7) ценных бумаг, выпущенных организациями-нерезидентами Республики Казахстан, имеющими долговой рейтинг не ниже группы «ВВ+», присвоенный агентством Standard&Poor's или рейтинг аналогичного уровня одного из других рейтинговых агентств;