Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

О развитии и стабильности финансово-кредитной системы любого общества в значительной мере можно судить по масштабу использования кредитов гражданами и предприятиями.

Как правило, за каждым кредитом стоит ориентация его получателя на решение той или иной конструктивной задачи, например, создание новых или реконструкция, модернизация действующих предприятий, строительство жилья и тому подобное. В то же время за каждым кредитом стоит и определенный риск для кредитора в не возврате всей или части кредитной суммы, или невыплате по кредиту дохода в виде процентов. Этот риск вынуждает кредитора требовать от заемщика того или иного обеспечения кредита. Одной из разновидностей обеспечения кредита является залог недвижимости - ипотека.

Порядок ипотечного кредитования обеспечивает сохранность заложенного имущества наряду со стабильностью его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком.

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI века до нашей эры и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека", отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости - земли и строений производственного и жилого назначения. Здесь следует отметить, что ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.

На развитие и организацию ипотечного кредитования в том или ином государстве огромное влияние оказывает целый комплекс условий и факторов. Основными из них являются:

- политические факторы, а именно, общая стабильность общественной системы, государственная поддержка граждан, получающих кредиты на приобретение жилья или на развитие бизнеса;

- правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды, специфическим законодательством каждой конкретной страны;

- экономические факторы, в частности, общее развитие кредитно-финансового рынка, валютные курсы, уровень инфляции, платежеспособность населения.

В странах с развитыми экономическими отношениями существуют несколько моделей ипотечного кредитования. Широкое распространение они получили в таких странах, как Великобритания, Франция, Германия, США, Греция, Дания и других. Прежде всего, применение той или иной модели ипотеки зависит от источника средств, используемых для выдачи ипотечных кредитов.

Простейшая из этих моделей основана на использовании в качестве такого источника банковских депозитов. Модель называется депозитной, банковской либо "традиционной". Основным источником являются привлеченные средства, в первую очередь депозиты. Подобная модель широко распространена в Западной Европе (например, в Греции).

Около 20% от общего объема ипотечного кредитования в Европе осуществляется за счет модели ипотечных облигаций. Рынок таких ценных бумаг особенно развит в Дании, Швеции и Германии.

Поскольку в настоящее время ипотечное кредитование приоритетно ориентировано на жилищную среду, то остальные модели применяются именно в этой области. Так, сбалансированная автономная модель действует по принципу кассы взаимопомощи: кредитные ресурсы банка не заимствуются на открытом рынке, а формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков. Примером использования данной модели может служить система приобретения жилья в Германии.

Последней моделью, получившей широкое применение в основном в США, является расширенная открытая модель. Формирование этой модели связано с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Однако в силу специфики состояния экономики, а именно финансово-кредитного рынка, а также отсутствия благоприятной для развития ипотеки правовой среды использование точных копий вышеизложенных моделей в России пока невозможно. Правда, в последнее время, используя действующие законодательные акты и комбинируя между собой различные модели, в ряде регионов России предпринимаются попытки приобретения жилья в кредит. Так, ипотечное кредитование действует в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре, Оренбурге.

Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья. Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья в массовом порядке. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Ипотечное жилищное кредитование, будучи обеспечено реальной собственностью граждан, на недвижимость, могло бы дать приток денежных средств на рынок жилья, оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, сохранить и расширить рабочие места, повысить доходы населения и бюджетов всех уровней.

Использование в качестве залога земли и объектов производственного назначения в нашей стране также затруднено. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации и другими, не менее важными факторами (длительность и высокая стоимость затрат на оформление договора, большое количество необходимых документов). Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и другое.

Негативным фактом является также то, что система оценки кредитоспособности и платежеспособности юридических лиц основана, прежде всего, на мировых стандартах. Но, как показала практика, в виду специфики российских отраслей при использовании Международной системы критериев даже высокорентабельные предприятия можно объявить банкротом. Поэтому необходима система показателей, которая бы соответствовала особенностям российской экономики.

Таким образом, задача государства в настоящее время заключается в поддержке платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. В сфере же кредитования юридических лиц необходимо наличие специальных правовых актов, позволяющих использовать в качестве залога имущественный комплекс. Также необходима адаптированная к особенностям отраслей российской промышленности система оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщиков-предприятий с целью снижения банковского риска. Только в этом случае ипотечное кредитование можно рассматривать в качестве целостной подсистемы финансового рынка.

Цель данной работы состоит, во-первых, в анализе зарубежных моделей ипотечного кредитования и перспектив их применения в условиях российской экономики; во-вторых, в анализе финансового состояния предприятия на примере МПТП по ТВ и РВ "Трансинформ" - муниципального производственно-творческого предприятия по телевидению и радиовещанию "Трансинформ" - с точки зрения оценки кредитоспособности и платежеспособности для предоставления ему ипотечного кредита; в-третьих, в рассмотрении проблемы жилищного ипотечного кредитования среди населения, в частности среди населения города Лесного.

1. Основы организации ипотечного кредитования

Процесс кредитования под залог имущества (недвижимости) называется ипотекой.

Существует два основных взгляда на ипотеку. Первый и наиболее распространенный можно условно назвать "потребительским". В рамках этого упрощенного взгляда все представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита. Второй взгляд - "профессиональный"- рассматривает ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка.

Характерной чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы "заемщик - кредитор" к схеме "заемщик - конечный инвестор". При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки выполняют посреднические функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам.

На рынке ипотечного кредитования действуют следующие основные участники [8]: 1) заемщики - физические или юридические лица, заключившие кредитные договоры с банками. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог недвижимости (ипотека);

2) кредиторы - банки, предоставляющие заемщикам в установленные законом порядке ипотечные кредиты;

3) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (реинвесторы)- специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов;

4) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование, личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

6) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки недвижимости, являющейся предметом залога при ипотечном кредитовании;

7) инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка.

Наиболее важная особенность системы ипотечного бизнеса проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки закладных.

На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом.

На вторичном рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам (ссудам), то есть компания, предоставившая кредит под залог недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

Данная схема [1] предполагает следующую модель взаимоотношений участников:

- клиент обращается в банк за ипотечным кредитом, эти учреждения создают первичный рынок закладных;

- кредитор может сохранить выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или продать их другим инвесторам. Эти инвесторы создают вторичный рынок закладных;

- покупая закладные, инвесторы обеспечивают кредиторов дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов;

- эмиссионно-финансовая компания (реинвестор, ЭФК) также может сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле, альтернативным вариантом является формирование пакетов закладных и выпуск на этой основе ценных бумаг, обеспеченных закладными (Mortgage - Backed Securities, MBS).Покупателями указанных ценных бумаг, которые, по сути, являются облигациями, не привязанными к конкретным объектам недвижимости, а гарантированными лишь общей стоимостью всего пула закладных, которыми владеет ЭФК, могут выступать различные финансовые учреждения, такие как коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент таких ценных бумаг гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга;

-далее цикл повторяется, когда первые финансовые учреждения предоставляют гражданам новые кредиты под залог недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке.

Таким образом, регулируется поток ресурсов между кредиторами первичного рынка, которые открывают закладные, и инвесторами на рынке капиталов, которые покупают ценные бумаги, обеспеченные закладными. При этом инвесторы, покупая закладные у кредиторов первичного рынка, восполняют их ресурсы для предоставления новых кредитов; расширяют доступность фондов для открытия закладных, выпуская ценные бумаги, обеспеченные неделимым пулом закладных (ипотек), полученных от кредиторов. Гарантия в своевременной выплате держателем ценных бумаг их номинальной стоимости и сравнительно высоких процентов привлекает новых инвесторов.

Таким образом, первичный и вторичный рынки закладных - это не изолированные, а, напротив, взаимоподчиненные и взаимообеспечивающие составляющие той среды, в которой происходит полный и одновременно полноценный жизненный цикл закладной.

1.1 Первичный рынок закладных

Первичный рынок закладных - это сегмент общего кредитно-финансового рынка, непосредственно охватывающий деятельность банков по кредитованию конкретных юридических и физических лиц под залог конкретных объектов недвижимости.

Основными субъектами рынка являются банк, представляющий ипотечные кредиты, и ссудозаемщик, который в силу своего зависимого положения выступает в роли клиента банка.

Основным инструментом, с помощью и посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который принято также называть закладной.

На отношения между ссудозаемщиком и банком, а соответственно и на тип займа и форму закладной могут влиять общий социальный статус и имущественное состояние клиента, специфика закладываемой недвижимости, размер кредита, общая ситуация на рынке ссудного капитала.

Однако, несмотря на возможные различия в виде и типе закладной и ее условия для оформления любой закладной применяется стандартная общая схема.

Реализация процедур в совокупности с надлежащим исполнением обязательств по своевременному возврату кредита и уплате процентов, за его использование, в сущности, исчерпывает потребности клиента в его взаимоотношениях с ипотечной системой.

В отличие от ссудозаемщика этого нельзя сказать про банк. Для него реализация в единичном или значительном числе двусторонних отношений с клиентами и соответствующее наполнение портфеля закладных является лишь одной из сторон обеспечения успешной деятельности на рынке ипотек. Другой, не менее важной стороной деятельности банка является пополнение кредитных ресурсов, которые он был бы в состоянии предложить клиентам.

Для решения этой задачи у банка, как правило, нет иных средств, кроме продажи всех или части из имеющихся в его портфеле закладных другим профессиональным участникам ипотечного рынка.

Предложение банком своих закладных другим инвесторам является своего рода мостком из первичного рынка закладных во вторичный, деятельность которого организуется на иной основе.

Вторичный рынок закладных

Вторичный рынок закладных - это сегмент общего кредитно-финансового рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные бумаги и размещение их среди инвесторов.

Основными субъектами вторичного рынка закладных являются: 1) банки и иные кредитно-финансовые учреждения, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов 2) эмиссионно-финансовые корпорации, обеспечивающие скупку первичных закладных у банков, эмиссию взамен их различных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость 3) инвесторы, приобретающие у ЭФК ценные бумаги за реальные деньги.

Банк, выходя на вторичный рынок, преследует две цели, а именно - пополнить свой кредитный портфель "живыми" деньгами в обмен на закладные с предусмотренным доходом и при этом сохранить за собой определенную маржу по этим закладным.

Приобретение эмиссионно-финансовыми корпорациями первичных закладных за реальные деньги, становится понятным только с учетом знаний правил, установленных законом для ЭФК. Согласно этим правилам объем эмиссии размещаемых ими ценных бумаг отдельных типов, должен строго соответствовать общему объему, имеющегося у ЭФК обеспечения по каждому виду закладных.

Разумеется, что сама по себе эмиссия ценных бумаг для ЭФК не является самоцелью. Главная цель эмиссии новых ценных бумаг заключается в качественном преобразовании профессионально ориентированных и сложных инструментов - первичных закладных в более простые и понятные для обычных инвесторов инструменты, которыми являются преимущественно облигации с фиксированным процентом.

В процессе замещения первичных закладных на собственные ценные бумаги ЭФК обеспечивает и свои экономические интересы, сохраняя за собой часть дохода, получаемого от заемщика в виде платы за кредит и удержанной банком маржи, с одной стороны, и доходом, объявленным к получению инвесторами по ценным бумагам ЭФК, с другой.

В то же время, несмотря на наличие между заемщиком и конечным инвестором уже двух профессиональных посредников, удерживающих в свою пользу часть дохода от ипотечного кредитования, итоговый процент дохода, который предлагается держателям ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, остается очень высоким и привлекательным для инвесторов. Нормальной, для воспроизводства всей системы ипотеки, является ситуация, когда доход, предлагаемый инвесторам по ценным бумагам, будет превышать средние ставки срочных депозитов в коммерческих банках на 0,5-1%.

Дополнительным стимулом, побуждающим инвесторов приобретать ценные ипотечные бумаги, является высокая надежность, которая помимо недвижимости обеспечивает обычно государственными гарантиями и страхованием.

Покупка закладных за наличные деньги. Программа по продаже закладных за наличные деньги предоставляет клиенту возможность быстро и выгодно продать новые или частично амортизированные закладные. Сделки в наличных деньгах обеспечивают высокую ликвидность. Все оплаты производятся в течение двух-трех рабочих дней после заключения сделки на покупку закладной и ее перехода в собственность эмиссионно-финансовой компании. Быстрота такой операции защищает клиентов от нестабильности рынка и дает ему возможность увеличить доходы от закладной.

Обмен на ценные бумаги, обеспеченные закладными. Вместо продажи закладных за наличные банки могут объединить их в пул и обменять в эмиссионно-финансовой компании на одну и более ценных бумаг, обеспеченных закладными. Каждая группа закладных, которая вводится в пул закладных в обмен на ценную бумагу, обеспеченную закладной, должна содержать однотипные закладные.

Обменяв пул закладных на ценную бумагу, обеспеченную закладными, банки могут сохранить ее как часть собственного портфеля инвестиций, а также продать или заложить ее другому инвестору.

Ценная бумага, обеспеченная закладной (МВS), является инвестиционным инструментом, который представляет процент в пуле закладных.

Ежемесячные платежи по основной части долга, приходящие от заемщиков (а также незапланированные платежи), передаются инвестору ценных бумаг, обеспеченных закладными с определенным процентом или проходной ставкой. Ценные бумаги эмиссионно-финансовых учреждений, обеспеченные закладными, популярны среди вкладчиков, так как гарантируют своевременную выплату основной части долга и процента их держателям. Эта гарантия важна, так как сокращает риск утечки наличных средств и увеличивает возможность быстро и без помех продавать такие ценные бумаги на рынке.

С помощью МВS банки могут получать комиссионные по обслуживанию, несмотря на то, держат ли они в своем портфеле или продают. Кредиторы правы, когда держат МВS в своем портфеле, так как она подвержена меньшему риску, чем ничем не обеспеченные займы. Поэтому, наличие МВS улучшает общее качество инвестиционного портфеля, способствует расширению возможностей компании добывать деньги на рынках капитала и увеличению собственного капитала компании.

Стрипы. Стрипы позволяют разделить основную часть кредита и проценты с пула закладных в независимые ценные бумаги. Основная часть и проценты на закладные "разделяются" и переходят различным держателям ценных бумаг в неравных пропорциях. Стрипы обеспечиваются ценными бумагами, однако они более чувствительны к досрочному погашению кредита и изменению процентной ставки. Обязательство. Условия сделки на вторичном рынке - объект продажи, цена, время и условия предоставления займов. Все это оговаривается в контракте, который обычно называется обязательством.

Обязательство - это соглашение на контрактной основе, по которому эмиссионно-финансовая компания согласна купить закладные за наличные или ценные бумаги. Соглашение определяет тип закладных, которые подлежат покупке, а также время продажи и доход. На закладные с регулируемым процентом обязательство может включить и другие характеристики закладной, такие как тарифную и переоценочную маржу и капитал по ставке/платежу. Для выполнения условий обязательства необходимо передать оговоренные закладные до истечения срока, указанного в обязательстве. Существует несколько вариантов обязательств.

Обязательство на покупку закладных за наличные. Ипотечные кредиты часто покупаются эмиссионно-финансовыми компаниями с помощью обязательства о принудительной поставке. По таким обязательствам обычно не платятся.

Условия обязательства могут быть различными по срокам в зависимости от типа закладной, которая будет передана по этому обязательству. Обычно предлагаются 30-,60-, 90-дневные обязательства. Также выпускаются опционные обязательства, которые обязуют эмиссионные компании купить ипотечных кредитов на определенную сумму, но не обязывают банки или компании продавать их. Доход устанавливается тогда, когда конвертируется опционное обязательство в принудительной поставке.

Обязательства по ценным бумагам, обеспеченным закладными. Эмиссионно-финансовые компании могут выпускать ценные бумаги в обмен на указанную сумму займов с помощью заключенного соглашения, которое предлагает либо принудительную, либо добровольную поставку. По обязательству о добровольной поставке предоставляется 180 дней для того, чтобы передать ипотечные кредиты, хотя этот срок в отдельных случаях может быть продлен еще на 180 дней. По обязательству о принудительной поставке необходимо передать ипотечные кредиты в определенный период времени. При этом серии ценных бумаг - и стрипы выпускаются под обязательства о принудительной поставке.

2. Залог недвижимости как способ обеспечения кредита

Кредитование для банка - это процесс, всегда связанный с возможным риском потери значительных денежных ресурсов. Именно поэтому для снижения риска не возврата кредита, особенно тщательного анализа, требуют не только вопросы кредитоспособности заемщика, но и его обеспечения. Обеспечение кредита в виде преимущественных прав банка на какое-либо имущество выступает в данном случае как дополнительная гарантия полного и своевременного возврата кредита, уменьшает риск при неплатежеспособности, банкротстве, ликвидации заемщика или его нежелании погасить долг.

Наиболее части в банковской практике встречается такая разновидность обеспечения кредита, как залог. Процесс определения пригодности данного объекта недвижимости, в качестве залога называется оценкой недвижимости. Оценка осуществляется специализированными оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуществляется профессиональными оценщиками на основе проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.

Иногда оценка недвижимости осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако она достаточно трудоемка для банка. Именно такой способ применяется обычно крупными банками, где для этого существует специальные подразделения.

Оценка залога - одна из важнейших проблем при заключении сделки по ипотечному кредитованию. Обычно при ипотеке оценка предмета залога производится по соглашению залогодателя с залогодержателем. Несложно предугадать, что для залогодателя предпочтительнее, чтобы оценка не была слишком высокой, так как она напрямую связана с величиной пошлины нотариуса. С другой стороны, от оценки залога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит.

Роль оценки недвижимости сводится:

- к предоставлению к полной и точной описи собственности с учетом ее особенностей (место положения, степень износа и т.д.),

- к установлению ее действительной рыночной стоимости (составление анкеты балансовой стоимости),

- к вынесению решения, может ли она быть принята в качестве залога.

Виды стоимости недвижимости:

рыночная стоимость

страховая стоимость

оценочная стоимость

залоговая стоимость

ликвидная стоимость

балансовая стоимость

конфискационная стоимость

Основные методы оценки недвижимости

Метод прямых рыночных сравнений состоит в сопоставлении цен, по которым в последнее время продавалась аналогичное имущество. Поскольку оцениваемая недвижимость всегда чем-то отличается от ранее проданной, то делаются корректировки, базирующиеся на учете следующих факторов: дата продажи, физическое состояние имущества, местонахождение имущества, условия продажи.

Метод издержек основан на принципе замены, который состоит в том, что максимальная стоимость имущества может быть замещена стоимостью другого столь же необходимого и желаемого имущества.

Данный метод делится на 5 стадий:

оценка стоимости земли, исходя из того, что она свободна и доступна для ее наилучшего применения (стоимость земли определяется на основе прямых рыночных сравнений),

оценка текущей стоимости зданий, пристроек и удобств (оценка текущей стоимости постройки зданий производится методами репродукции и замещения),

оценка величины накапливаемого износа из-за физического, морального износа устаревания и/или устаревания из-за местоположения,

вычитание накопленного износа из установленной стоимости постройки аналогичных новых зданий, пристроек и удобств,

добавление установленной цены земли к амортизированной стоимости зданий и пристроек и, таким образом, определение общей стоимости имущества.

Метод издержек наиболее часто применяется при оценке зданий, имеющих особую целевую направленность, таких как школы, больницы, театры, здания государственного управления и т.д. Это связано с тем, что по данным зданиям не наблюдается большой частоты продаж, и они практически не приносят дохода.

Метод продукции означает определение затрат на строительство точной копии оцениваемого имущества.

Метод замещения означает определение затрат на строительство объекта, который бы в существующих условиях функционально наиболее полно мог заменить оцениваемый объект. Способы оценки, используемые при оценке имущества методом замещения, таковы:

- способ квадратных метров, рассчитывается стоимость квадратного метра, исходя из современных условий постройки, и умножается на количество квадратных метров в оцениваемом строении,

- поштучный способ оценки, имущество оценивается на основании определения современной цены материалов и предметов, из которых оно построено (в ценах на момент оценки с учетом стоимости строительных, монтажных работ)

- индексный способ, основан на учете роста издержек на строительство в данный момент по сравнению с первоначальной стоимостью оцениваемого объекта (стоимостью на момент постройки), в настоящее время используется чаще всего.

Метод доходов базируется на современной стоимости прав на получение доходов от имущества в будущем. Основан на предположении, что доход, получаемый с имущества, будет определять его стоимость, поэтому он применяется для оценки имущества, приносящего доход: жилых зданий, офисов, торговых центров и т.д.

Данная оценка производится в такой последовательности:

Оценка потенциального ежегодного валового арендного дохода.

Определение затрат на содержание пустующих площадей и затраты на сбор арендной платы, которые вычитаются. Добавляется доход из других источников и в итоге устанавливается действительный валовой доход.

Вычитание ежегодных расходов на эксплуатацию имущества, таким образом, определяется чистый эксплуатационный доход. Управленческие расходы также включаются в сумму эксплуатационных расходов, даже если собственник имущества сам одновременно является его управляющим. Платежи по закладной, включая проценты и основную сумму долга, являются обслуживанием долга и не принадлежат к числу эксплуатационных расходов.

Определение цены, которую заплатит типичный инвестор за доход, получаемый от данного вида и класса имущества. Это делается на основе оценок нормы прибыли, которую потребует инвестор, вкладывая капитал в данный вид имущества. Это норма капитализации, которая определяется путем сравнения отношения чистого эксплуатационного дохода к ценам продажи такого же имущества, которое было продано на рынке.

Стоимость имущества определяется отношением чистого эксплуатационного дохода к норме капитализации.

Определение стоимости на основе балансовой стоимости имущества заключается в том, что у залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимости на балансе организации. Такой способ используется банками обычно тогда, когда нет другой возможности оценить стоимость предмета залога.

После того, как была произведена оценка недвижимости и определена цена недвижимости, оценщик готовит отчет об оценке для клиента, который должен содержать следующую информацию:

- оценка стоимости и дата, на которую она сделана,

- цель данной оценки,

- описание недвижимости, ее нахождение,

- фактические данные об издержках, ценах продажи и покупки, возможных доходах и расходах, относящихся к объекту оценки,

- анализ и обработка собранных данных,

- приложение одного или нескольких использованных методов оценки данной недвижимости, подтверждающих окончательную оценку,

- вспомогательный материал (карты, фотографии, планы, контракты и т.д.),

-сертификат и подписи оценщика.

2.1 Андеррайтинг

Андеррайтинг включает сбор и проверку данных о финансовом положении заемщика и последующее использование этой информации в выработке решения относительно предоставления кредита или отказа в его предоставлении. Таким образом, принятию решения о выдаче заемщику кредита (ссуды) под залог недвижимого имущества предшествует оценка платежеспособности заемщика, базирующаяся на основополагающих критериях его кредитоспособности:

- стабильность финансового положения,

- размер текущих доходов и расходов,

- кредитные источники.

Максимально допустимое соотношение между размером кредита и стоимостью недвижимости по закладной зависит еще и от таких немаловажных факторов, как тип закладной, статус заемщика, наличие дополнительного финансирования.

2.2 Основные виды закладных

Положения закладной четко устанавливают, что передача недвижимости является гарантией долга. В ней идентифицируется заемщик и кредитор, и они включают правовое описание имущества. Закладная подписывается всеми сторонами, имеющими свою долю в недвижимости.

Закладная должна содержать

- наименование залогодателя, указание места его жительства либо, если залогодатель - юридическое лицо, его место нахождения, юридический адрес,

- наименование залогодержателя и указание его местожительства или юридического адреса (для юридических лиц),

- название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием даты и места заключения этого договора,

- указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой,

- указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой,

- название и правовое описание, денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека, и место его нахождения,

- наименование право устанавливающих документов предмета ипотеки, их реквизитов, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право,- точное наименование этого права, указание на то, имеются ли на имущество, являющееся объектом ипотеки, другие закладные, обременено ли оно иным образом,

- подписи залогодателя и залогодержателя,

- наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.

По соглашению сторон в закладную могут быть включены и другие условия.

Общая закладная - это закладная, при которой займ по общей закладной относится более чем к одной части недвижимого имущества и обычно применяется для финансирования модернизации имущества. Такие займы обычно включают положение, известное как "статья о частичном освобождении", свидетельствующая о том, что часть заложенного имущества заемщика может быть освобождена от залога при условии возврата определенной части кредита. Кредитор выдает частичное освобождение за каждую освобожденную часть залога. Форма такого освобождения включает положение о том, что займ гарантируется всей оставшейся недвижимостью, не освобожденной от залога.

Комплексная закладная. Комплексный займ берется не только под недвижимость, но и под предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимости, а также оборудование, являющееся частью недвижимости.

Открытая закладная - это открытый займ, гарантирующий долговое обязательство, выдаваемое кредитору или наследникам его прав должником. Ставка процента на первоначальную сумму кредита фиксирована, но процент на последующие кредиты может равняться текущей ставке процента. Закладная обычно включает положение о гарантируемой максимальной величине. Любые суммы, которые кредитор должен платить для того, чтобы защитить гарантии, являющиеся результатом небрежности заемщика, добавляются к этому максимуму.

Открытые закладные часто используются заемщиками для того, чтобы получить дополнительные средства с целью модернизации их имущества. Заемщик "открывает" закладную для того, чтобы увеличить долг до его первоначальной величины после того, как долг был уменьшен путем осуществления выплат в течение определенного времени. Условия открытой закладной обычно запрещают увеличивать долг за пределы размеров или первоначального долга, или величины, обусловленной в закладной. При этом кредитор не обязан давать взаймы дополнительные суммы.

Перевешивающая закладная дает возможность заемщику, выплачивающему уже существующий кредит по закладной, получить дополнительное финансирование от другого кредитора. Новый кредитор принимает на себя уплату существующего займа и предоставляет заемщику новый кредит под более высокий процент. Общая величина нового займа включает уже существующий займ и дополнительные суммы, предоставляемые заемщику. Заемщик осуществляет платежи по новому, более высокому кредиту, а новый кредитор осуществляет платежи по первоначальному долгу заемщика.

Такой вид залога часто используется в качестве метода рефинансирования недвижимости или финансирования покупки недвижимости, когда существующий залог не может быть оплачен. Он также используется для финансирования продажи недвижимости, когда покупатель желает уплатить наличными минимум цены покупки. В таком случае покупатель с согласия банка кредитора оформляет соответствующий документ для продавца, который получает платежи в счет нового кредита и таким образом продолжает осуществлять выплаты по старому кредиту. Покупатель должен требовать записи в документе, передающем ему права на недвижимость, которая бы гарантировала осуществление платежей прямо первоначальному кредитору по случай потенциального нарушения продавцом условий возврата старого займа.

2.3 Продажа имущества, обремененного залогом

Покупка имущества, отягощенного залогом, или принятие покупателем на себя обязательств по выплате долга являются широко практикуемыми операциями. Лицо, покупающее недвижимость, по которой имеется неурегулированная закладная, может купить эту недвижимость как обремененную залогом (с соответствующим уменьшением покупной цены) или принять на себя залог и согласиться выплатить долг. Юридические и технические моменты становятся важными в случае, если покупатель нарушает правила покупки и, таким образом, закладная не может быть выкуплена заемщиком, а соответствующее имущество передается кредитору.

В случае продажи имущества, обремененного залогом, суды обычно устанавливают, что покупатель лично не обязан платить весь долг. Покупатель, купивший имущество, знает, что он должен уплатить размер кредита и что в случае нарушения этого требования кредитор лишает его права выкупа закладной и имущество продается на аукционе. Если продажа не предусматривает оплаты всего долга, покупатель не несет ответственности. Однако первоначальный продавец в таком случае продолжает нести ответственность. И, наоборот, если покупатель, покупая данное имущество, принимает на себя обязанность выплатить долг продавца, то он (покупатель) лично отвечает за выплату всего долга. Если, в таком случае были нарушены условия выплаты долга, и продажа имущества с молотка не принесла необходимой денежной компенсации, то против покупателя может быть возбуждено судебное дело об уплате неоплаченного остатка денежной компенсации кредита. При этом очень важно, чтобы продавец получил согласие кредитора на принятие покупателем выплаты долга, а первоначальному заемщику должно быть выдано освобождение от ответственности. В противном случае первоначальный должник также ответственен за неоплаченный остаток суммы кредита.

Перед тем как покупатель примет на себя выплату долга, большинство кредитных учреждений требуют от него сведений о его финансовом положении. Кредитор обычно получает выплаты за оформление и регистрацию передачи долга. Эти расходы оплачиваются покупателем. Таким образом, покупатель, приобретая имущество, обремененного залогом, принимает на себя ответственность за своевременное погашение кредита. Негативным фактором для покупателя является то, что все расходы, связанные с переоформлением долга оплачивает он.

2.4 Пакет документов, необходимый для оформления ипотечного кредита

При использовании в качестве объекта залога недвижимости заемщику следует предоставить в банк:

документы, подтверждающие право собственности на объект не движимости;

страховой полис на полную стоимость объекта недвижимости или сумму, обеспеченную залогом;

документ о территориальных границах земельного участка;

поэтажный план дома (для дач, жилых домов);

акт (постановление) о принятии в эксплуатацию жилого дома;

проектно-сметная документация на строительство;

справка из органа, ведущего регистрацию и инвентаризацию объектов недвижимости;

копию финансово-лицевого счета (для квартиры), выписку из домовой книги (для дома);

документы, подтверждающие отсутствие задолженности по обязательным платежам;

характеристику жилого помещения;

справку о прописке.

Для принятия предварительного решения о возможности предоставления кредита заемщик приносит в банк следующие документы:

удостоверяющие личность и семейное положение заемщика/ созаемщика;

характеризующие место постоянного жительства заемщика (справка о регистрации, документы, подтверждающие право собственности на жилье, характеристика жилого помещения);

подтверждающие сведения о доходе заемщика / созаемщика (копия налоговой декларации за прошлый год, справки о доходах за прошедший и текущий годы)

При положительных результатах предварительного анализа заемщик собирает полный пакет необходимых документов.

В полный комплект необходимых документов, помимо указанных выше, входят:

документы об образовании;

паспортные данные членов семьи;

- документы, подтверждающие здоровье заемщика/созаемщика (водительское удостоверение, военный билет и/или справки из медицинских учреждений);

- документы, подтверждающие сведения о занятости и доходах (копия трудовой книжки, копия свидетельства о постановке на учет в налоговых органах и тому подобные);

- сведения об активах заемщика;

Документы по приобретаемой квартире (правоустанавливающие документы, справка о задолженности по коммунальным платежам, отчет о независимой оценке, справка об оплате налога на имущество, справка об отсутствии задолженности за телефон, разрешении органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи и ипотеки, разрешение на дачу обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи об освобождении заложенной квартиры в случае обращения на нее взыскания) [6].

Перечень документов для оформления ипотечного кредита достаточно велик и требует много времени для сбора всех необходимых бумаг. Поэтому заемщики неохотно идут на предоставление в качестве залога недвижимости.

3. Модели ипотечного кредитования

На практическое развитие и организацию ипотечного кредитования в той или иной стране огромное влияние оказывает целый комплекс условий и факторов. Основными из них являются следующие.

Политическими факторами, существенно влияющими на развитие ипотечного кредитования, являются: общая стабильность общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических режимов, наличие или отсутствие внешней угрозы, военной или экономической экспансии других государств, возможность или недопустимость экспроприационных мер.

При этом нестабильность и непредсказуемость политической ситуации, как правило, угнетающе влияют на развитие ипотечного кредитования. Напротив, успешному развитию ипотеки может значительно способствовать включение в государственную политику целой системы возможных протекционистских мер, таких как предоставление целевых кредитных ресурсов, предоставление государственных гарантий в обеспечение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии ценных бумаг для вторичного рынка, а также многообразных форм адресной поддержки конкретных граждан, получающих ипотечные кредиты на приобретение жилья или на развитие бизнеса.

Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды общества. При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности, и, прежде всего, на объекты недвижимости. Огромную роль играет также обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога.

К этой же группе факторов следует отнести наличие или отсутствие четкой системы регистрации недвижимости, а также регистрации залога и иных обременений на недвижимое имущество.

Как правило, успешное развитие ипотеки становится возможным лишь при выделении специального блока законов и постановлений, регламентирующих содержание и порядок осуществления ипотечных операций их участниками.

К экономическим факторам, влияющим на развитие ипотечного кредитования относятся: общее развитие кредитно - финансового рынка и рынка ценных бумаг в стране, твердость валюты и уровень инфляции, платежеспособность населения, определяющая общий масштаб и динамику рынка недвижимости. Особое значение в этой группе факторов имеет развитие системы страхования всевозможных экономических рисков, связанных с ипотекой. При этом для нормального развития ипотеки необходимым является страхование самих объектов недвижимости, жизни заемщиков и выдаваемых ему кредитов, а также страхование ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Исторические условия и факторы также могут оказать определенное влияние на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют традиции накопления средств или их отсутствие, а также отношение к кредиту у населения. Значительное влияние на конкретные формы развития ипотеки оказали особенности истории формирования земельного строя, специфические моменты развития и реализации экономической мысли.

3.1 Ипотечная система: мировой опыт

Одной из важнейших проблем при организации системы ипотечного кредитования является мобилизация необходимых для этого ресурсов.

В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в рамках следующих моделей. [1]

Наиболее простой и одновременно совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать модель, которую условно можно назвать "усеченно-открытой". Эта модель в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных.

Использование закладных, полученных банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, как правило, не идет дальше употребления их в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Данная модель реализуется при минимальном числе специализированных действующих лиц - "усеченной структуре ипотеки".

Усеченная модель может применяться как специализированными ипотечными банками, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов банка; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и тому подобное.

Второй характерной чертой усеченно-открытой модели является прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Эта зависимость оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы.

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение её во многих странах мира и, особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг в развитых странах, таких как Англия, Франция, Испания, Израиль и других.

Практика применения данной системы редко ориентируется на какие-либо каноны или стандарты установленных основных параметров ипотечных кредитов, а именно их продолжительности и стоимости.

Обычно эти параметры устанавливаются банками под типичные заявки клиентов. Причем в странах, где помимо данной модели отсутствуют иные более развитые модели организации ипотечного кредитования, а рынок ипотечных услуг ограничен недостаточным количеством ипотечных банков, типичным является монопольное завышение ставок кредита при относительно непродолжительных сроках ссуд.

Существенные отличия от рассмотренной имеет так называемая " расширенная открытая модель". Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечении этой эмиссии. Что касается общего соответствия суммарной стоимости всех первичных закладных, полученных от ссудозаемщиков, и величиной кредитных ресурсов, полученных со вторичного рынка, то наличие баланса между ними модель не требует, так как часть ресурсов ипотечные банки могут получать из других источников, а также из собственных средств.

Расширенная открытая модель в определенной мере является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от системы инвесторов, данная модель также подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Не случайно поэтому, что наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в своем развитии в США. По данной причине часто расширенную открытую модель даже называют "американской моделью ипотеки".

Принцип американской модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся - заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15 или 30 лет.

Ипотечные банки, компании не привлекают вклады в чистом виде, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем компания перепродает портфель своих закладных на недвижимость крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость (своего рода облигаций). Эти корпорации продают ценные бумаги на вторичном рынке как крупным вкладчикам, например различным пенсионным фондам, профсоюзам, страховым компаниям, так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели обычный банковский депозит, процент.