Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России

Таблица 4.2 - Рынок ипотечных кредитов в России

Программы/Субъекты ипотечного кредитования	Регион	Условия предоставления крендитов
1	2	3
Московская ипотечная программа Московское ипотечное агентство (МИА), Банк Москвы, Московский банк СБ РФ, Инвестсбербанк, ДСК-1,Первая ипотечная компания, Мосстроймеханизация-5,ЗАО "ОПТ Банк", ОАО "Строительная сберегательная касса"	Москва	Максимальный срок - 10 лет, процентная ставка - 10% годовых в валюте, первоначальный взнос - 30,40 .50% стоимости квартиры. Кредиты предоставляются только лицам с постоянной московской пропиской (регистрацией), подтвердившим официально свой доход, наличие двух поручителей (физ. или юр. лиц) обязательно
Федеральная ипотечная программа Агенство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), его Северо-западный филиал, Банк "Петровский", "Инкасбанк", Промышленно-строительный банк	Москва Санкт- Петербург	Кредиты предоставляются гражданам РФ, официально подтвердившим свой доход, первоначальный взнос- не менее 30% стоимости жилья, ставки и сроки различны, все выдаваемые кредиты проверяются на соответствие требованиям Агенства и впоследствии рефинансируются им
"Дельта-Кредит" инвестиционный фонд "США-Россия", Инвестсбербанк, АКБ "Инвестиционная банковская корпорация", "Российский капитал", !ОВК банк, Рост-банк, Межпромбанк, Фора-банк	Москва	Максимальный срок-10 лет, ставка -фиксированная,15% годовых в валюте, сумма - до 70% от стоимости жилья, кредиты предоставляются всем гражданам РФ и СНГ, наличие поручителей и документальное подтверждение доходов не обязательно, программа финансируется рос.-амер. фондом "США-Россия"
Собственные программы банков и других организаций
Департамент внебюджетного финансирования г. Москвы и Собинбанк	Москва	Максимальный срок -10 лет, ставка -10% годовых, кредиты предоставляются всем гражданам РФ, документальное подтверждение доходов не обязательно
Пробизнесбанк	Москва	Срок - до 1года и более, ставки -32-36% в рублях, 15-20% в валюте
Банк "Балтийский"	С-Пб	Срок - до 5 лет, ставка 15% в валюте, приобретаемое жилье - только из предлагаемого списка новостроек
Фонд развития ипотечного кредитования	Киров	Срок-7-14,5 лет, первый взнос от 10% , ставка -7%
Гута-банк	Москва	Срок - до 1 года иболее, ставка -10% в валюте
Инвестсбербанк	Москва	Срок - до 1 года, ставки - 33-36% в рублях, 16-24% в валюте
АКБ Барс	Казань	Срок - до 1 года, ставка- 27-33% в рублях
АКБ "Инвестиционная банковская корпорация"	Москва	Срок - до 5 лет, ставка - 15% в валюте
Банк "Балтийский"	С-Пб	Срок - до 5 лет, ставка - 15% в валюте, приобретаемое жилье - только из предлагаемого списка новостроек
"Общество социальной поддержки" (ОСП)	Якутск	Срок - до 50 месяцев, по схеме жилищных сбережений, кредиты выдаются только членам ОСП
Банк "Актив"	Москва	Срок - до 3 лет, ставка - 10-12% в валюте
ДСК-1	Москва	Срок - до 2 лет, ставка -20% в рублях, приобретаемое жилье - новостройки ДСК-1, первый взнос -от 30%
Банк "Русь"	Оренбург	Срок -до 25 лет, ставка - 7-12%, первый взнос -30%

Чтобы проанализировать особенности становления пяти основных этапов ипотечного жилищного кредитования, рассмотрим таблицу 4.3. [5]

Таблица 4.3 - Характеристика основных этапов становления ипотечного жилищного кредитования в России

Характеристика	Кредитование до 1917 г.	Кредитование при советской системе (1917-1987 г.г.)	Кредитование в переходный период (конец 80-х-начало 90-х г.г.)	Формирование рыночной системы ипотечного жилищного кредитования	Современная ситуация
Субъекты кредитования	Государственные банки, Обществ. дворянские и купеческие банки, Общества взаимного кредита, Акционерные земельные банки	Госбанк СССР, Стройбанк СССР	Госбанк СССР, Стройбанк, Жилсоцбанк, коммерческие банки	Сбербанк РФ, коммерческие банки	Сбербанк РФ, коммерческие банки, строительные компании и т.д.
Объекты кредитования	Покупка земель, поместий, коммерческие проекты	Индивидуальное жилищное строительство, строительство домов ЖСК	Индивидуальное жилищное строительство, строительство домов ЖСК, строительство, покупка садовых домиков и дач	Приобретение и обустройство земельных участков, строительство и реконструкция жилья, приобретение жилья	Приобретение и обустройство земельных участков, строительство и реконструкция жилья, приобретение жилья
Сроки кредитования	1-66 лет	25 лет	20-10 лет	до 10 лет	1-3 года, в единичных случаях - 10 лет
Суммы кредитования	различные	макс. 20 000 руб.	различные	различные	различные
Доли кредитования в стоимости недвижимости	50-60% (иногда до 60-90%)	70%	70%	70%	70%
Процентные ставки	3-7,5-8,5%	5%	различные	различные	различные
Обеспечение	залог имений, земель, гарантии	отсутствует	появление в 1992 г. залога недвижимости	залог недвижимости, гарантии, поручительства	залог недвижимости, гарантии, поручительства

Круг субъектов ипотечного кредитования в настоящее время гораздо уже по сравнению с дореволюционным периодом, хотя и намного шире, чем в советское время. Привлечение на рынок ипотечных жилищных кредитов строительных организаций позволило разработать ряд новых схем кредитования, которых не было в истории российской ипотеки.

Что касается объектов кредитования, то в настоящее время с возвращением частной собственности, кредитуется больше объектов, чем в советское время. Это связано с наличием достаточно развитого рынка жилья (первичный и вторичный) и с тем, что жилье приобретается в собственность граждан и может быть предметом залога при ипотечном кредитовании, тогда как в советское время механизм обеспечения ипотечных кредитов практически отсутствовал.

Постепенно возвращается опыт привлечения долгосрочных кредитных ресурсов через выпуск ипотечных ценных бумаг, существовавший еще в дореволюционной России. Хотя в целом, опыт ипотечного жилищного кредитования в России сейчас используется недостаточно широко. В основном идет ориентация на заграничный опыт, пытаются внедрить различные элементы американской и немецкой моделей ипотечного жилищного кредитования, которые не учитывают исторических и экономических особенностей России. Возможно, было бы более целесообразно возродить некогда существующую российскую систему, достаточно развитую и эффективно функционировавшую в течение нескольких столетий. Без изучения, обобщения и использования уже имевшегося опыта, и, прежде всего опыта своей страны, невозможно построить ни одну систему, в том числе и систему ипотечного жилищного кредитования.

5. Критерии андеррайтинга заемщика на приеме МПТП по ТВ и РВ "Трансинформ"

Финансовое состояние предприятия - это экономическая категория, отражающая состояние капитала в процессе его кругооборота и способность субъекта хозяйствования к саморазвитию на фиксированный момент времени.

В процессе снабженческой, производственной, сбытовой и финансовой деятельности происходит непрерывный кругооборот капитала, изменяются структура средств и источники их формирования, наличие и потребность в финансовых ресурсах и как следствие финансовое состояние предприятия, внешним проявлением которого выступает его платежеспособность.

Финансовое положение может быть устойчивым, неустойчивым и кризисным. Способность предприятия своевременно производить платежи, финансировать свою деятельность, переносить непредвиденные потрясения и поддерживать свою платежеспособность в неблагоприятных обстоятельствах свидетельствует об устойчивом финансовом состоянии.

Для обеспечения финансовой устойчивости предприятия должно обладать гибкой структурой капитала, уметь организовывать его движение таким образом, чтобы обеспечить постоянное превышение доходов над расходами с целью сохранения платежеспособности.

Следовательно, финансовая устойчивость предприятия - это способность субъекта хозяйствования функционировать и развиваться, сохранять равновесие своих активов и пассивов в изменяющейся внутренней и внешней среде, гарантирующее его постоянную платежеспособность и инвестиционную привлекательность в границах допустимого уровня риска.

Финансовое положение предприятия, его устойчивость и стабильность зависят от результатов его производственной, коммерческой и финансовой деятельности. Устойчивое финансовое положение оказывает положительное влияние на выполнение производственных планов и обеспечение производства необходимыми ресурсами. Поэтому финансовая деятельность, как составная часть хозяйственной деятельности, должна быть направлена на обеспечение планомерного поступления и расходования денежных средств, достижение рациональных пропорций собственного и заемного капитала и наиболее эффективное его использование.

Основной источник информации для осуществления анализа финансового положения предприятия - это форма №1 для годовой и периодической бухгалтерской отчетности предприятия " Бухгалтерский баланс" и форма №2 для годовой и квартальной бухгалтерской отчетности "Отчет о финансовых результатах".

Чтобы получить описание финансового состояния заемщика, составляем агрегированный баланс предприятия. (таблица 5.1.) Показатели такого баланса используются в оценке различных аспектов кредитоспособности предприятия.

На основании полученных данных в таблице 5.1 можно сделать следующие выводы. За отчетный период произошло увеличение доли внеоборотных активов на 35,05% к итогу баланса. На конец периода величина внеоборотных активов возросла на 8733 тыс. р. или на 80,68%. Это произошло за счет увеличения значений таких статей, как "Основные средства" и "Незавершенное строительство". Так, доля основных средств в общей стоимости имущества увеличилась на 15,89%, а доля незавершенного строительства - на 19,16%. За отчетный период предприятие увеличило основных средств на 4297 тыс. р. или на 55,62%; незавершенное строительство увеличилось на 4436 тыс. р. или 144,35%. Можно предположить, что такое увеличение внеоборотных активов вызвано тем, что предприятие развивает свою основную деятельность или начинает развитие дополнительных видов деятельности.

Однако произошло значительное снижение доли оборотных активов в общей стоимости имущества на 35,4%. За рассматриваемый период величина мобильных активов снизилась на 6470 тыс. р. или на 79,36%. Такое снижение произошло за счет снижения доли дебиторской задолженности (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев) на 9,13%; денежных средств на 26,33 %. На конец отчетного периода дебиторская задолженность снизилась на 1617 тыс. р. или 59,87%; денежных средств стало меньше на 4986 тыс. р. (97,84%). Скорее всего, значительная доля покупателей и заказчиков расплатилась с предприятием, а также были возвращены выданные ранее авансы.

Поскольку происходит снижение величины денежных средств, но увеличилась доля запасов на 0,21% (за отчетный период увеличение произошло на 87 тыс. р. или на 24,65%) и значительно увеличились вне оборотные активы, можно предположить, что предприятие направляет свои средства на дальнейшее развитие своей деятельности или на её расширение.

В разделах пассива баланса также произошли значительные изменения. Так, несмотря на снижение доли в общем итоге баланса на 0,17%, капитал и резервы увеличились на 2144 тыс. р или на 11,72%. Это произошло за счет увеличения уставного капитала на 356 тыс.р или 115,33%, добавочного капитала на1072 тыс. р. или 98,08%. Увеличились средства фонда социальной сферы на 495 тыс. р. или 5,2% (несмотря на снижение его доли в общем итоге баланса на 3,02%) За отчетный период предприятие использовало нераспределенную прибыль отчетного года в размере 495 тыс. р.

Однако изменения произошли не только в собственном капитале предприятия, но и в заемном. У анализируемой организации полностью отсутствуют долгосрочные обязательства. Увеличилась доля краткосрочных кредитов и займов на 0,41%. В течение года у предприятия увеличилась задолженность в виде кредитов и займов на 117 тыс. р. (на 46,8%). Несмотря на увеличение кредиторской задолженности на 2 тыс. р. (на 0,46%), её доля в общем итоге снизилась на 0,23%. В результате выше изложенного, доля краткосрочной задолженности увеличилась на 0,18%. На конец отчетного периода её рост составил 119 тыс. р. или 17,27%.

В результате произошедших изменений в имуществе, капитале и обязательствах предприятия, общий итог баланса увеличился на 2263 тыс. р. или 11,92%.

Однако анализ активов предприятия и источников их формирования не дают ответа на вопрос, выгодно ли кредитору и инвестору вкладывать деньги в данную организацию. Для ответа на этот вопрос проводится оценка степени ликвидности бухгалтерского баланса и расчет системы финансовых показателей.

5.1 Анализ ликвидности бухгалтерского баланса

Ликвидность баланса определяется степенью покрытия обязательств предприятия его активами, срок превращения которых в денежную форму соответствует сроку погашения обязательств. Анализ ликвидности баланса заключается в сравнении средств по активу, сгруппированных по степени их ликвидности и расположенных в порядке убывания ликвидности, с обязательствами по пассиву, сгруппированными по срокам их погашения и расположенными в порядке возрастания сроков.

В зависимости от степени ликвидности активы предприятия разбиваются на четыре группы:

А1 - наиболее ликвидные активы: краткосрочные финансовые вложения и денежные средства;

А2 - быстрореализуемые активы: дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты) и прочие оборотные активы;

А3 - медленно реализуемые активы: запасы, налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям, дебиторская задолженность платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты);

А4 - трудно реализуемые активы: итого по разделу I.

Пассивы баланса по степени срочности их оплаты группируются также в четыре группы:

П1 - наиболее срочные обязательства: кредиторская задолженность, задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов и прочие краткосрочные пассивы;

П2 - краткосрочные пассивы: краткосрочные кредиты и заемные средства;

П3 - долгосрочные пассивы: долгосрочные кредиты и заемные средства.

П4 - постоянные пассивы: итого по разделу III, доходы будущих периодов м резервы постоянных расходов. Фактические данные по активам и пассивам представлены в таблице 5.1.

Таблица 5.1 - Анализ ликвидности баланса

Актив	Пассив
Группа	на начало периода	на конец периода	среднее за период	Группа	на начало периода	на конец периода	среднее за период
1	2	3	4	5	6	7	8
А1	5096	110	2603	П1	439	441	440
А2	2701	1084	1892,5	П2	250	367	308,5
А3	356	489	422,5	П3	0	0	0
А4	10824	19557	15190,5	П4	18288	20432	19360

Для определения ликвидности баланса следует сопоставить итоги приведенных групп по активу и пассиву. Баланс считается абсолютно ликвидным при следующих соотношениях:

А1 > П1; А2 > П2; А3 > П3; А4 < П4 .

Фактическое соотношение (средние значения) за анализируемый период:

2603>440; 1892,5>308,5; 422,5>0; 15190,5 <19630.

Таким образом, данный баланс можно считать абсолютно ликвидным, поскольку выполняются все соотношения. Проводимый по изложенной схеме анализ ликвидности баланса является приближенным. Более детальным является анализ при помощи финансовых коэффициентов.

5.2 Расчет финансовых коэффициентов

Коэффициенты ликвидности (табл. 5.3) показывают, способен ли в принципе заемщик рассчитаться по свои обязательствам.

Таблица 5.2 - Коэффициенты ликвидности

Коэффициент	Формула	Оптимум[14]	На начало периода	На конец периода	Изменение за период
1	2	3	4	5	6
К1 - коэффициент покрытия задолженности	К1 =, где ТА - текущие активы, КрЗ - краткосрочная задолженность	2 для России 12	11,6	1,9	-9,7
К2 - коэффициент общей ликвидности	К2 =, где ТМЗ-товароматериальные запасы	1	11,1	1,4	-9,7
К3 - коэффициент абсолютной ликвидности	К3=	0,3	7,4	0,14	-7,26
К4 - соотношение дебиторской и кредиторской задолженности	К4=, где Д - дебиторы, К- кредиторы.	1	3,9	1,3	-2,6

Снижение значений коэффициентов говорит о том, что у предприятия могут возникнуть проблемы со своевременным погашением своих обязательств.

Коэффициент покрытия задолженности (К1) позволяет установить, в какой кратности текущие активы покрывают краткосрочные обязательства. Это главный показатель платежеспособности. Нормальным значением для данного показателя является К12. В начале отчетного периода К1=11,6, что значительно превышает нормальное значение, однако, к концу отчетного периода ситуация ухудшается и значение коэффициента уже К1=1,9. Снижение коэффициента К1 свидетельствует о том, что предприятие значительно теряет способность рассчитаться с задолженностью в перспективе. Это может быть вызвано либо увеличением краткосрочной задолженности на 119 тыс. р (на 17%). либо снижением текущих активов на 6416 тыс. р или на 80%.

Однако предприятие в принципе способно рассчитаться с задолженностью в ближайшее время. Об этом свидетельствует коэффициент общей ликвидности (К2). Такой вывод позволяет сделать то, что К2 на протяжении отчетного периода больше оптимального (К21), хотя также в течение периода происходит значительное снижение коэффициента общей ликвидности.

Снижение коэффициента абсолютной ликвидности К3, является отрицательной тенденцией. В начале отчетного периода К3=0,14. полученный результат на конец периода значительно отклоняется от оптимума (К30,3). Это вызвано значительным снижением денежных средств у предприятия на 4986 тыс.р или на 97,8%. Таким образом, предприятие на конец отчетного периода за счет денежных средств может погасить лишь 145 своей краткосрочной задолженности.

Однако у предприятия есть возможность рассчитаться с кредиторами за счет дебиторской задолженности. Об этом свидетельствуют полученные значения коэффициента К4. Несмотря на снижение коэффициента (на начало периода К4=3,9, на конец периода К4=1,3) результаты больше нормального значения К41.

Следует также отметить, что коэффициенты ликвидности могут быть оптимальными (табл. 5.3) только, если оборотные активы организации имеют следующую структуру:

запасы равны 66,7%;

дебиторская задолженность равна 26,7%;

денежные средства и краткосрочные финансовые вложения составляют 6,6%.

оборотные активы имеют следующую структуру: запасы 4,37%, дебиторская задолженность.

На начало отчетного периода оборотные активы имеют следующую структуру: запасы 4,37%, дебиторская задолженность 64,4%, денежные средства и краткосрочные финансовые вложения 6,5%.

Полученные результаты не соответствуют идеальной структуре оборотных активов организации.

Несмотря на общее снижение всех коэффициентов ликвидности нельзя сказать, что предприятие не сможет своевременно рассчитаться со своей задолженностью. Даже тот факт что коэффициент К3 на конец отчетного периода меньше нормативного, а коэффициенты К1, К2, К4 больше нормативных, говорит о том что предприятие для погашения своих долгов может мобилизовать менее ликвидные средства, то есть для покрытия задолженности, использовать не только денежные средства.

Коэффициент финансового левереджа (таб.5.4) характеризуют соотношения собственного и заемного капитала. Чем выше доля заемного капитала в общем капитале заемщика, тем ниже класс кредитоспособности клиента.

Таблица 5.3 - Коэффициент финансового левереджа

Коэффициент	Формула	Оптимум [14]	На начало периода	На конец периода	Изменение за период
К5 -коэффициент автономии	К5=, где СК -собственный капитал, А-активы	0,5	0,97	0,97	0
К6 -удельный вес заемных средств	К6=, где ЗС -заемные средства	0,4	0,03	0,03	0
К7 -коэффициент финансовой зависимости	К7 =	1	0,03	0,03	0
К8 - коэффициент мобильности средств	К8 =, где МА - мобильные активы, НМА - немобильные активы	0,5	0,74	0,08	-0,66
К9 - коэффициент маневренности средств (чистая мобильность)	К9 =, где КрО - краткосрочные обязательства	0,2	0,91	0,48	-0,43
К10 - коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами	К10 =, где ВнА - внеоборотные активы	0,1	0,94	0,56	-0,38

Уровень общей финансовой независимости характеризуется коэффициентом К5 - коэффициент автономии. В результате расчета этого коэффициента и, как дополнения к нему, коэффициента К6 - удельный вес заемных средств следует, что предприятие в течение анализируемого периода не зависит от внешних источников финансирования: собственный капитал составляет 97%, заемный капитал - 3%.

Как показывают данные таблицы 5.4, предприятие обладает достаточной финансовой устойчивостью, поскольку коэффициент финансовой зависимости К7 намного меньше оптимального значения (К7<1) и составляет 0,03. На величину этого показателя влияют следующие факторы: стабильный спрос на реализуемые услуги, наложенные каналы снабжения и сбыта, низкий уровень постоянных затрат.

Однако коэффициент соотношения собственных и заемных средств дает лишь общую оценку финансовой устойчивости. Этот показатель необходимо рассматривать в увязке с коэффициентом обеспеченности собственными оборотными средствами (К10). Он показывает, в какой степени материальные запасы имеют источником покрытия собственные оборотные средства. Уровень этого коэффициента является сопоставимым для организаций различных отраслей. Независимо от отраслевой принадлежности, степень достаточности собственных оборотных средств одинаково характеризует меру финансовой устойчивости. Поскольку на начало периода К10 = 0,94, на конец периода К10= 0,56 , можно говорить, что организация не зависит от заемных источников средств при формировании своих оборотных активов. Несмотря на снижение коэффициента К10, полученные значения больше нормативного (К10 > 0,1).

Единственной негативной тенденцией является снижение коэффициентов К8 (коэффициент мобильности средств) и К9 (коэффициент маневренности средств). На начало периода К8 = 0,74, что больше нормального значения (К8 > 0,5), а на конец периода К8 = 0,08, что значительно ниже оптимума. Это говорит о том, что у предприятия к концу анализируемого периода снижается потенциальная возможность превратить активы в ликвидные средства. Также у предприятия снижается реальная возможность превратить активы в ликвидные средства. Об этом свидетельствует то факт, что К9 на начало периода 0,91, на конец периода К9 = 0,48. Однако полученные значения выше оптимального (К9 > 0,2).

На основе полученных расчетов можно сказать, что предприятие финансово устойчиво. Для развития своей деятельности организация в большей степени не использует собственные средства, а не привлеченные.

Коэффициенты эффективности, или оборачиваемости (таблица 5.4.), рассчитываются в дополнение к коэффициентам ликвидности; позволяют проанализировать, насколько эффективно предприятие использует свои средства.

Таблица 5.4 - Коэффициент эффективности (оборачиваемости)

Коэффициент	Формула	Величина за период
К11- отношение выручки от реализации к сумме немобильных средств	К11=, где В- выручка от реализации	0,36
К12 -коэффициент деловой активности	К12 =	0,27
К13 -отношение выручки от реализации к сумме мобильных средств	К13 =	1,15

В результате проведенных расчетов видно, что предприятие не совсем эффективно использует свои активы. Об этом свидетельствует полученное значение коэффициента К11 = 0,36. Таким образом, на 1 рубль вне оборотных активов приходится 36 копеек реализованных услуг.

Коэффициент деловой активности К12 характеризует эффективность использования совокупности активов. Значение К12 = 0,27 означает, что на 1 рубль имущества предприятия приходится 27 копеек реализованных услуг.

В процессе реализации услуг мобильными активами было совершено 1,15 оборотов за отчетный период (значение коэффициента К13).

Невысокие результаты коэффициентов К11, К12, К13 говорит о том, что в данном отчетном периоде предприятие не очень эффективно использует свои активы, т.е. могут возникнуть затруднения с превращением их в денежную форму для погашения задолженности.

Коэффициенты прибыльности (таблица 5.5) характеризуют эффективность работы собственного и привлеченного капитала предприятия. Они являются дополнением к коэффициентам финансового левереджа.

Таблица 5.5 - Коэффициенты прибыльности

Коэффициент	Формула	Величина за период
1	2	3
К14 - коэффициент рентабельности общего капитала	К14 =, где П - прибыль	0,04
К15 - коэффициент рентабельности собственного капитала	К15 =	0,04
К16 -отношение отвлеченных от прибыли средств к балансовой прибыли	К16 =, где ОтвС - отвлеченные средства	0,35

В результате полученных расчетов коэффициент рентабельности общего капитала К14 = 0,04. Рентабельность невысокая, т.к. с 1 рубля стоимости активов получено всего лишь 4 копейки прибыли. Также невысокая рентабельность собственного капитала (К15). С 1 рубля собственного капитала получено 4 копейки прибыли.

Несмотря на то, что рентабельность капитала предприятия невысокая, необходимости дополнительного привлечения средств для поддержания деятельности организации нет. Об этом свидетельствует коэффициент К16 - отношение отвлеченных из прибыли средств к балансовой прибыли, т.к. отвлеченные средства составляют 35%, доля средств, остающихся в распоряжении предприятия - 65%.

Рентабельность у предприятия по всем показателям находится на низком уровне. Скорее всего, организации следует закладывать в свою деятельность более высокий процент прибыли.

Оценка удовлетворительности структуры бухгалтерского баланса

Оценка удовлетворительности структуры баланса ведется на основе следующих коэффициентов:

Коэффициент текущей ликвидности (Ктл)

Коэффициент обеспеченности собственными средствами (Коб)

Коэффициент утраты (восстановления) платежеспособности (Ку(в)).

Расчет первых двух коэффициентов приведен в таблице 5.6.

Таблица 5.6 - Расчет коэффициента текущей ликвидности и коэффициента обеспеченности собственными средствами

Формула	Экономическое ожидание	Оптимум [11]	на начало периода	На конец периода
1	2	3	4	5
Ктл=, где ОбС - фактическое наличие оборотных средств; СрО - срочные обязательства	наличие оборотных средств для своевременного погашения задолженности	2	11,83	2,08
Коб =, где СС - собственные средства; ОС - основные средства; НА - нематериальные активы	обеспеченность собственными средствами	0,1	1,29	4,98

Поскольку коэффициент текущей ликвидности на конец периода больше 2, а коэффициент обеспеченности собственными средствами больше 0,1, то необходимо рассчитать коэффициент утраты платежеспособности.

, (5.1)

где Т - отчетный период, в месяцах; .

Подставляя значения из таблицы 5.7 в формулу (5.1), получаем коэффициент утраты платежеспособности, равный - 0,18. Следствием того, что коэффициент Ку меньше нормативного (Ку < 1), можно считать, что у предприятия есть риск утратить свою платежеспособность. Однако структуру баланса нельзя считать неудовлетворительной. Таким образом, использовать метод оценки удовлетворительности структуры бухгалтерского баланса, в качестве основного нельзя, поскольку он не отражает полную картину о финансовом состоянии предприятия. Данная система критериев диагностики банкротства не является совершенной. По этой методике можно объявит банкротом даже высокорентабельное предприятие, если оно не использует в обороте много заемных средств. Кроме того нормативные значения 2 и 0,1 не могут быть одинаковыми для разных отраслей экономики в виду различной структуры капитала. Они должны быть разработаны для каждой отрасли и подотрасли. Для принятия решения о выдаче кредита необходим анализ прогнозного баланса, прогноза доходов, расходов и прибыли предприятия.

5.3 Мультипликативный дискриминантный анализ

В процессе принятия решения о выдаче кредита используется ряд классификационных моделей, отделяющих фирмы-банкроты от устойчивых заемщиков и прогнозирующих возможное банкротство фирмы-заемщика. Такие модели являются средством систематизации информации и способствуют принятию решения о предоставлении кредита. Модель прогнозирования банкротства Лиса выглядит следующим образом:

z =0,63X1 + 0,92X2 +0,057X3 + 0,001X4, (5.2)

где X1 - отношение оборотного капитала к сумме активов;

X2 -отношение прибыли от реализации к сумме активов;

X3 - отношение нераспределенной прибыли к сумме активов;

X4 - отношение собственного капитала к заемному капиталу. Подставляя данные из приложения 1, получаем Z =0,067. Поскольку расчетное значение больше нормативного (Z > 0,037), то вероятность банкротства мала. Для прогнозирования банкротства используются также дискриминантные факторные модели западных экономистов Альтмана, Таффлера, Тишоу и др. Однако, необходимо отметить, что использование моделей требует больших предосторожностей. Весовые коэффициенты-константы во всех этих моделях рассчитаны исходя из финансовых условий, сложившихся в странах с развитой экономикой (США, Великобритания, Германия). Поэтому модели не совсем подходят для оценки риска банкротства российских субъектов хозяйствования, так как не учитывают специфику структуры капитала в различных отраслях. Модель надзора за ссудами Чессера прогнозирует случаи невыполнения клиентом условий договора о кредите. При этом под "невыполнением условий" подразумевают не только непогашение ссуды, но и любые другие отклонения, делающие ссуду менее выгодной для кредитора. В модель Чессера входят следующие шесть переменных: X1 - отношение наличности и легко реализуемых ценных бумаг к сумме активов;

X2 - отношение выручки от реализации к наличности и легко реализуемым ценным бумагам;

X3 - отношение прибыли отчетного периода к сумме активов;

X4 - отношение совокупной задолженности к сумме активов;

X5 - отношение основного капитала к сумме чистых активов;

X6 - отношение оборотного капитала к выручке от реализации.

Оценочные показатели следующие:

y =-2,0434+(-5,24X1)+ 0,0053X2-6,6507X3 +4,4009X4-0,0791X-0,10205X6 (5.3)

Р =1/(1+е-Y) , (5.4)

где Р - вероятность невыполнения условий договора.

В результате подстановки данных из приложения 1 и приложения 2 в формулу (5.3) получаем значение У, получаем вероятность равную -2,9299. Подставляя это значение в формулу (5.4), получаем вероятность Р, равную 0,05. Поскольку вероятность меньше нормативной (Р<0,5), то заемщика следует относить к группе надежных.

5.4 Размер текущих доходов и расходов

Данные о текущих доходах и расходах представлены в форме 2 "Отчет о прибылях и убытках". Анализ доходов и расходов отчетного года представлен в таблице 5.7.

Таблица 5.7 - Анализ доходов и расходов

Наименование показателя	За отчетный год, тыс. р.	За прошлый год тыс. р.	Динамика в %
1	2	3	4
Выручка от реализации Себестоимости проданных товаров, услуг. Прибыль от продаж Балансовая прибыль Отвлеченные из прибыли средства Чистая прибыль	5484 4675 809 762 267 495	3063 2624 439 416 146 270	179,04 178,2 184,28 183,17 182,88 183,33

В результате проведенного анализа видно, что доходы и расходы возрастают по сравнению с прошлым годом. Так, выручка от реализации выросла на 2421 тыс. р. или на 79,04%. Себестоимость проданных товаров, услуг также выросла на 2051 тыс. р. или на 78,2%. В результате увеличения выручки от реализации и себестоимости произошло увеличении прибыли от продаж на 370 тыс. р. или на 84,28%. Балансовая прибыль увеличилась по сравнению с прошлым годом на 346 тыс. р. или на 83,17%. Результатом подобного роста может выступать увеличившийся объем производимых услуг, расширение каналов сбыта.

Для полной оценки можно рассчитать следующие коэффициенты (табл. 5.8):

коэффициент рентабельности выручки от реализации (R1)

коэффициент рентабельности затрат (R2).

Таблица 5.8 - Коэффициенты рентабельности

Формула	Экономическое содержание	Фактическое значение, %
1	2	3
	рентабельность продаж	13,89
, где С-себестоимость	рентабельность затрат	16,3

Таким образом, как показывает коэффициент R1, на 1 рубль реализованных услуг приходится 14 копеек балансовой прибыли, на 1 рубль затрат приходится 16 копеек балансовой прибыли.

5.5 Кредитные источники

При принятии решения о выдаче кредита необходимо оценить кредиторскую задолженность заемщика. Для этого необходимо рассчитать коэффициент обслуживания долга и чистый оборотный капитал (табл.5.9).

Таблица 5.9 - Оценка кредиторской задолженности

Формула	Экономическое содержание	Фактическое значение
1	2	3
Кд - коэффициент обслуживания долга Кд=, где Доб - долгосрочные обязательства; КрОБ - краткосрочные обязательства	показывает, какая часть прибыли используется для погашения задолженности	7,3
ЧОК - чистый оборотный капитал ЧОК=ОбА - КрЗ, где ОбА - оборотные активы	превышение оборотных средств над краткосрочной задолженностью	753 000

Коэффициент обслуживания долга (Кд) показывает, что на погашение задолженности используется 7,3 части прибыли. Судить о том, положительно ли это значение, крайне трудно, поскольку данный коэффициент необходимо рассматривать в динамике. Однако известно, что чем большая часть прибыли используется на обслуживание долга, тем ниже кредитоспособность клиента, поскольку меньшая часть прибыли направлена на капитализацию и другие цели развития предприятия.

Превышение оборотных средств под краткосрочными обязательствами на 753 тыс. р. означает, что предприятие сможет не только погасить свою краткосрочную задолженность, но у него останутся средства для дальнейшего развития.

5.6 Интегральная балльная оценка финансовой устойчивости

Учитывая многообразие показателей финансовой устойчивости, различие в уровне их критических оценок и возникающие в связи с этим сложности в оценке риска банкротства, многие отечественные и зарубежные экономисты рекомендуют производить интегральную оценку финансовой устойчивости.

Сущность этой методики заключается в классификации предприятий по степени риска. В частности, Л.В. Донцовой и Н.А. Никифоровой была предложена система показателей финансовой устойчивости и их рейтинговая оценка, выраженная в баллах (таблица 5.10)

Таблица 5.10 - Интегральная балльная оценка предприятия

Показатель	Значение	Баллы
1	2	3
Коэффициент абсолютной ликвидности Коэффициент общей ликвидности Коэффициент текущей ликвидности Коэффициент финансовой независимости Коэффициент обеспеченности собственными средствами Коэффициент обеспеченности запасов собственным капиталом	0,14 1,4 2,08 0,97 4,98 0,02	12 18 16,5 17 15 3
		81,5

Поскольку суммарное количество баллов равно 81,5, то предприятие относится ко 2 классу, т.е. предприятие демонстрирует некоторую степень риска, но еще не рассматривается рискованным.

Анализируя различные группы показателей, можно прийти к следующим выводам: - бухгалтерский баланс МПТП "Трансинформ" является абсолютно ликвидным;

- несмотря на то, что к концу отчетного периода коэффициенты ликвидности снижаются, предприятие, мобилизовав все свои активы, сможет своевременно погасить свою задолженность;

- сопоставляя собственные средства организации с ее заемным капиталом, можно сделать вывод, что предприятие финансово устойчиво и его деятельность не зависит от внешних источников финансирования;

- коэффициенты оборачиваемости свидетельствуют о том, что предприятию следует более эффективно использовать свои активы, чтобы избежать трудностей с превращением их в денежную форму;

- у предприятия наблюдается низкая рентабельность, необходимо закладывать более высокий процент прибыли.

В результате проведенной оценки удовлетворительности структуры бухгалтерского баланса получаем, что структура удовлетворительная, однако существует некоторая степень риска.

Также был проведен мультипликативный дискриминантный анализ на примере модели прогноза банкротства Лиса и модель надзора за ссудами Чессера. Результатом данного анализа является то, что вероятность невыполнения условий кредитного договора также невелика.

Предприятие обладает достаточным уровнем дохода, чтобы покрывать свои расходы, в том числе погашать свою кредиторскую задолженность.

В результате проведенной интегральной балльной оценки финансовой устойчивости было выявлено, что МПТП "Трансинформ" относится ко 2 классу предприятий (то есть демонстрирует некоторую степень риска, но еще не считается рискованным).

Таким образом, видно, что предприятие имеет неплохое финансовое состояние.

Несмотря на то, что имеется некоторая доля риска, предприятие в принципе может рассчитывать на получение банковского кредита. Однако для окончательного принятия решения о выдаче кредита банку необходимо предоставить балансы за два предыдущих года. При выдаче долгосрочного кредита также необходимо получение от клиента прогнозного баланса, прогноза доходов, расходов, прибыли на предстоящий период, соответствующий периоду выдачи ссуды.

На практике большинство банков для выдачи кредитов, прежде всего краткосрочных, выполняют только расчет коэффициентов ликвидности, соотношения собственных и заемных средств, оборачиваемости и рентабельности.

6. Оценка потенциального спроса на ипотечное кредитование физических лиц города Лесного

Обеспечение населения жильем является в России социально - экономической проблемой. Изменения, произошедшие в экономике страны в направлении развития рыночных отношений, изменили набор средств, при помощи которых может решаться эта задача. В условиях заметного снижения возможностей бюджета и предприятий по финансированию жилищного строительства возрастает значение строительства квартир и домов за счет собственных и привлеченных средств населения.

Одним из источников средств населения для строительства жилья призван стать кредит под залог жилья. Как известно, именно эта форма финансирования жилищного строительства имеет широкое распространение в странах с развитой экономикой. Помимо улучшения условий жизни населения, развитие ипотечного жилищного кредитования может позволить решить комплекс экономических задач. Это - расширение занятости в реальном секторе экономики (строительстве и смежных отраслях), увеличение совокупного спроса, снижение социальной напряженности в обществе.

Каков же может быть в текущих экономических условиях спрос на ипотечный кредит? Для ответа на этот вопрос был проведен опрос среди населения города Лесного. Опрос проводился в основном среди работников предприятий города и студентов Московского инженерно-физического института. Выборка составила 100 человек.

Основную долю опрашиваемых составили лица в возрасте 20-34 года - 53% (53 человека). На втором месте - лица в возрасте 35-49 лет - 30% (30 человек) и лишь 17% (17 человек) были лица 50-64 лет. Среди людей старше 65 лет опрос не проводился.

В опросе приняли участие 29%, имеющих размер семьи 1-2 человека, 68% респондентов, у которых в семье 3-4 человека, и 3% людей имеют в семье 5 и более человек. В ходе исследования было опрошено 27 мужчин (27%) и 73 женщины (73%).

Для более глубокого анализа потребительского спроса респондентам было предложено указать размер официального месячного дохода семьи. Как видно из представленных данных, что в основном доход семьи в городе составляет 5-10 тыс. р. (53% опрошенных). У 14% опрошенных, доход составляет менее 5 тыс. р., 17% респондентов указали, что их семейный месячный доход составляет 10-15 тыс. р. Доход, равный 15-25 тыс. р. в месяц, имеют 12% человек. Только 2% человек указали, что размер их семейного дохода 25-35 тыс. р., также 2% опрошенных имеют доход, равный более 35 тыс. р.

Как было указано ранее, в опросе принимали участие работники предприятий, занимающие различные должности, а также студенты.

Данные о качественном составе респондентов представлены в таблице 6.1.

Таблица 6.1 - Качественный состав респондентов

Род занятий	Численность	В процентах
1	2	3
Работающие студенты Безработные (в том числе и студенты) Специалисты и техники Менеджеры Должностные лица Служащие Квалифицированные рабочие ИТР Пенсионеры Предприниматели	23 5 17 0 6 27 7 19 3 4	20 4 15 0 5 23 6 16 3 4

Таким образом, наибольший удельный вес среди опрошенных занимают работающие студенты - 20% (23 человека) и служащие - 23% (27 человек). Немного меньше было опрошено ИТР - 16% (19 человек) и специалистов и техников - 15% (17 человек). Небольшой процент составили безработные - 4% (5 человек). Среди респондентов оказалось 5% должностных лиц (6 человек), 6% (7 человек) - квалифицированные рабочие. Также было опрошено 3% пенсионеров (3 человека) и 4% предпринимателей (4 человека).

Чтобы оценить условия, в которых проживают респонденты, было предложено ответить на вопрос об улучшении жилищных условий. В результате желают улучшить 68% опрошенных, 31% людей говорят, что их устраивают жилищные условия. Лишь 1% опрошенных никогда об этом не задумывались. Однако чтобы наиболее точно оценить жилищные условия, необходимо рассмотреть этот вопрос с позиции возраста опрашиваемых (рис. 6.1).

Рис. 6.1 - Динамика предпочтений в зависимости от возраста респондентов

Как видно на рис.6.2., 39% опрашиваемых в возрасте от 20 до 49 лет устраивает их квартира; в возрасте 50-64 года квартира устраивает только 22% опрашиваемых.

Среди желающих улучшить жилищные условия на первом месте жители города в возрасте 20-34 года (60% опрашиваемых). Таким образом, программы администрации и градообразующих предприятий по улучшению жилищных условий должны быть направлены именно на эту возрастную категорию людей. На втором месте - 26% респондентов в возрасте 35-49 лет, только 14% опрошенных в возрасте 50-64 лет желают улучшить жилищные условия.

Одной из причин, по которым люди стремятся улучшить жилищные условия, является неудовлетворенность существующим положением. Среди населения не нашлось ни одного человека, которого не волновала бы эта проблема. Так, только 11% и 32% опрошенных абсолютно удовлетворены и просто удовлетворены своими квартирами соответственно. Однако большую часть респондентов не устраивает их квартира: 42% людей не удовлетворены и 15% человек абсолютно не удовлетворены своим жильем. Результатом такого положения должно являться увеличение спроса на рынке жилья.

При выдаче кредитов под залог квартиры одним из условий является то, что она должна быть обязательно приватизирована. Поэтому одним из вопросов анкеты был вопрос о приватизации жилья. Полученные данные представлены на рис. 6.2.

Рис. 6.2 - Результаты ответов на вопрос о приватизации жилья

Результатом проведенного анализа данного вопроса является тот факт, что у 47% опрашиваемых квартиры приватизированы. Однако 32% человек так и не приватизировали свои квартиры. В этом году собираются приватизировать 3% опрошенных. Собираются, но не знают когда, 13% респондентов. Не будут приватизировать свои квартиры 5% опрошенных.

В России, в том числе и в городе Лесном, существует программа получения квартиры без вложения денежных средств. Это создание общих и льготных очередей в администрации города. Для оценки спроса на ипотечное кредитование необходимо проанализировать, что думают люди о получении квартир посредством создавшихся очередей. Так, ни у кого среди опрошенных нет уверенности, что существует высокая вероятность получения квартиры без вложения денежных средств. 18% респондентов уверены, что у них небольшая вероятность получения жилья. Уверенностью, что есть достаточная вероятность приобретения квартиры, обладают только 3% опрошенных. Нет надежды на получение квартир без вложения денежных средств у 71% респондентов. И лишь только 8% человек надеются получить квартиру таким способом. Таким образом, поскольку большинство согласно с мыслью о невозможности получения квартиры без вложения денежных средств, необходима система приобретения жилья посредством ипотечного кредитования банками (если у населения нет достаточного количества денежных средств на самостоятельное приобретение жилья), либо системы предоставления жилья с участием градообразующих предприятий и администрации (долевое строительство жилья).

Для более глубокого анализа респодентами было предложено ответить на вопрос, состоят ли они в очереди на улучшение жилищных условий. Оказалось, что некоторые состоят и в общей, и в льготной очередях одновременно.

Наиболее наглядно эти данные представлены в таблице 6.2.

Таблица 6.2 - Анализ ответов на вопрос об очередях на улучшение жилищных условий (в процентах к числу ответов)

Варианты ответов	Процент опрошенных
Да, в общей очереди Да, в льготной очереди Нет, не состою	18 6 76

Как видно из таблицы 6.2, большинство респондентов не состоят в очередях (76% опрошенных). В общей очереди состоит 18%, в льготной - 6%.

Интересным представляется анализ вопроса о том, на каком рынке жилье наиболее привлекательно. Как этого и следовало, большинство опрошенных привлекает жилье на рынке новостроек - 67%, на рынке вторичного жилья предпочли бы квартиру 10% опрошенных. 23% респондентов ответили, что их устраивают их квартиры. Для получения более точного результата рассмотрим этот вопрос в разрезе различных возрастных категорий (таблица 6.3.)

Таблица 6.3 - Анализ потребительских предпочтений на квартиры различных рынков жилья, в процентах

Варианты ответов	Возраст респондентов
	20 - 34 года	35 - 49 лет	50 - 64 года
1	2	3	4
Меня устраивает моя квартира Рынок новостроек Рынок вторичного жилья	26 66 30	43 25 30	31 9 40

Таким образом, квартира устраивает 43% опрошенных в возрасте 35-49 лет. В возрасте 20-34 лет только 26% опрошенных довольны своей квартирой, а в возрасте 50-64 года - 31% опрошенных. На рынке новостроек квартиры привлекают в основном людей в возрасте 20-34 лет (66%), в возрасте 35-49 лет - 25%, в возрасте 50-64 года только 9%. На рынке вторичного жилья квартиры в основном привлекают людей 50-64 лет - 40%. В равной степени, то есть по 30%, привлекают квартиры рынка вторичного жилья людей в возрасте 20-34 лет и 35-49 лет.

Предпочтения людей зачастую зависят от дохода семьи (рис. 6.3)



Рис. 6.3 - Анализ предпочтений на квартиры различных рынков в зависимости от дохода семьи

Таким образом, люди, которых устраивает их квартира (39%) имеют доход 5-10 тыс. р. Несколько меньше людей, имеющих доход менее 5 тыс. р. (22%). Среди остальных респондентов, которых устраивает их квартира, процентное соотношение следующее: при доходе 25-35 тыс. р. и свыше 35 тыс. р. - по 4% соответственно.

Среди людей, желающих приобрести жилье на рынке новостроек, картина выглядит следующим образом. Наибольший процент желающих (58%) имеют доход 5-10 тыс. р.; по 12% соответственно людей, имеющий семейный заработок менее 5 тыс. р. и 15-25 тыс. р.; 16% респондентов имеют доход в 25-35 тыс. р. и более 35 тыс. р. - по 1% соответственно.

Рынок вторичного жилья привлекает людей, имеющих доход 5-10 тыс. р. - 60%; 30% респондентов имеют доход в 10-15 тыс. р.; 10% - доход менее 5 тыс. р. Людей, которых зарабатывают в месяц более 15 тыс. р., квартиры на вторичном рынке не привлекают.

В результате полученных данных можно сделать вывод, что люди, которых и устраивает их квартира, и привлекают квартиры на первичном и вторичном рынке жилья, имеют доход 5-10 тыс.руб. Скорее всего это из-за того, что такой доход имеет больший процент респондентов среди опрошенных.

Далее респондентам предлагалось ответить на вопрос, какую квартиру они хотели бы приобрести при получении кредита. Поскольку приоритеты прежде всего, зависят от состава семьи, поэтому при анализе этого вопроса необходимо учитывать размер семьи опрашиваемых (рис. 6.4)

Рис. 6.4 - Анализ предпочтения людей на квартиры в зависимости от размера семьи

Как видно из рис. 6.4, 1-комнатную квартиру хотели бы приобрести семьи, в которых 1-2 человека и 3-4 человека, в равном соотношении (по 50%). 2-комнатную квартиру предпочли бы семьи, состоящие в основном из 1-2 людей, - 70%; 30% семей из 3-4 человек. Спрос на 3-комнатные квартиры у семей (74%), в которых 3-4 человека, а оставшиеся 26% - семьи из 1-2 человек. 4-комнатные квартиры и коттеджи предпочитают семьи, в которых 3-4 человека,-75% и 73% соответственно. Семьи, состоящие из 5 и более человек (19%) хотели бы приобрести 4-комнатные квартиры. Лишь 6% семей из 1-2 желали бы иметь такие большие квартиры, однако 27% таких семей привлекают коттеджи. Не желают приобретать квартиры 30% семей из 1-2 человек и 70% семей из 3-4 человек. Однако анализ будет неполным, если это вопрос не рассмотреть с точки зрения дохода семьи (поскольку квартиры приобретаются с помощью кредитов) (таблица 6.4.)

Таблица 6.4 - Анализ предпочтений людей на жилье в зависимости от уровня дохода семьи (в месяц), в процентах

	Уровень дохода семьи (в месяц)
	менее 5 тыс. р.	5-10 тыс. р.	10-15 тыс. р.	15-25 тыс. р.	25-35 тыс. р.	более 35 тыс. р.
1-комн. квартира 2-комн. квартира 3-комн. квартира 4-комн. квартира коттедж Не желают приобретать жилье	25 30 12 0 8 40	25 60 68 44 50 30	0 10 12 50 11 10	50 0 8 6 19 10	0 0 0 0 4 10	0 0 0 0 8 0

Как видно из таблицы 6.4., на 1-комнатную квартиру могут взять кредит 25% семей с доходом менее 5 тыс. р., 25% семей с доходом 5-10 тыс. р. и 50% семей с доходом 15-25 тыс. р. 2-комнатные квартиры предпочитают семьи (60%), чей уровень дохода 5-10 тыс. р., 30% семей с доходом менее 5 тыс. р. и 10% семей, чей доход составляет 10-15 тыс. р. 3-комнатные квартиры, при получении кредита, хотели бы приобрести 68% семей с доходом 5-10 тыс. р., по 12% семей, чей уровень дохода менее 5 тыс. р. и 10-15 тыс. р., 8% семей с доходом 15-25 тыс. р.

Чем выше доход, тем более дорогую и комфортную квартиру может позволить себе семья. Об этом свидетельствует то факт, что 50% семей с доходом 10-15 тыс. р. хотели бы приобрести 4-комнатные квартиры, 44% семей с уровнем дохода в 5-10 тыс. р. также желают приобрести аналогичные квартиры, 6% семей с месячным заработком в 15-25 тыс. р. могли бы приобрести такие же квартиры.

Спрос на коттеджи выглядит следующим образом. Семьи, чей доход 5-10 тыс. р., составляют 50%, с доходом менее 5 тыс. р. семей 8%. 11% семей с уровнем дохода 10-15 тыс. р. желали бы приобрести коттедж. Подобное жилье хотят семьи (19%) с доходом 15-25 тыс. р. Коттеджи также привлекают семьи с месячным уровнем заработка 25-35 тыс. р. (4%) и более 35 тыс. р. (8%).

Жилье устраивает семьи с доходом менее 5 тыс. р. (40%), в 5-10 тыс. р. (30%), 10-15 тыс. р. (10%), 15-25 тыс. р. (10%) и 25-35 тыс. р. (10%).

В общем же предпочтения всех респондентов выглядят следующим образом (рис. 6.5).

Рис. 6.5 - Анализ предпочтения респондентов на жилье

Как видно из рис. 6.5, в городе Лесном жители предпочли бы приобрести 3-комнатные квартиры (34%). Несколько меньше спрос на коттеджи (26%). 1-комнатные квартиры предпочитают только 4% опрошенных. Хотели бы приобрести 2-комнатные квартиры 10% респондентов. 16% людей привлекают 4-комнатные квартиры. Не желают приобретать жилье 10% опрошенных.

Таким образом, самое востребованное жилье в городе - это 3-комнатные квартиры.

В последнее время в прессе и по телевидению все чаще используется понятие "ипотечный кредит". Поэтому необходимо было выяснить, знают ли жители города Лесного о существовании такого кредита.

Как показали исследования, о таком виде кредитования знают 78% опрошенных. Никогда о таком кредите не слышали 4% людей. 18% респондентов ответили, что немного слышали по телевизору, но никогда не задумывались об этом.

Интересным представляется анализ вопроса о том, какой кредит предпочли бы респонденты взять в банке. Оказалось, что 52% опрошенных предпочли бы ипотечный кредит на приобретение жилья на 20-25 лет при процентной ставке 14-15% (в долларах). 26% человек отдали свое предпочтение обычному кредиту на 10 лет при процентной ставке 19% годовых. Не нуждаются в кредите 22% опрошенных. Причем в этом вопросе присутствовала оговорка, что процентная ставка может меняться в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Так, за последние 5 лет ставка рефинансирования выглядела следующим образом (рис.6.6).