Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Зміст

• Вступ

1. Кредитування індивідуального житлового будівництва

1.1 Загальна характеристика законодавства щодо кредитування індивідуального житлового будівництва

• 1.2 Поняття, види та загальна характеристика договору кредитування індивідуального житлового будівництва
• 1.3 Істотні умови договору кредитування індивідуального житлового будівництва
• 1.4 Сторони договору кредитування індивідуального житлового будівництва
• 2. Особливості кредитування молодіжного житлового будівництва
• 2.1 Загальна характеристика законодавства щодо кредитування молодіжного житлового будівництва
• 2.2 Молодіжні житлові комплекси (МЖК): особливості створення та діяльності
• 3.Сучасний стан кредитування молодіжного житлового будівництва та пов'язані з ним проблеми
• 3.1 Сучасний стан проблеми
• 3.2 Діяльність органів державної влади щодо кредитування молодіжного житлового будівництва
• 3.3 Діяльність громадських організацій щодо кредитування молодіжного житлового будівництва
• Висновки
• Перелік використаної літератури

Додатки

Вступ

Сьогодні на ринку житла України склалась досить важка ситуація. Україна має близько 640 млн. кв. м міського житлового фонду, у тому числі 60-70% житлового фонду -- це колишня державна власність і держава не повинна порушувати зобов'язання по його відновленню. За оцінками фахівців Держбуду, 30% житлового фонду вимагають капітального ремонту загальною вартістю в 35 млрд. грн. Більшість власників приватизованих квартир, навіть об'єднавшись у товариства, у найближчі роки не зможуть оплатити капітальний ремонт будинків. Ще близько 5 млрд. грн. потрібно на невідкладні ремонти комунального господарства -- водопровідних, каналізаційних, теплових мереж котелень і ін. Таким чином, приблизно 40 млрд. грн. потрібно в найближчі кілька років для вирішення невідкладних проблем збереження житлового фонду. Витрати консолідованого бюджету на житлові субсидії складуть близько 3 млрд. грн Лукьянченко А.А. Жилищная политика в Украине: правовой и экономический аспекты / НАН Украины. Ин-т экономико-правовых исследований. - Донецк: ООО "Юго-Восток ЛТД", 2002. - С.26.

Будівництво нового житла розпочалося тільки в останні роки. До того ринок житла характеризувався певними особливостями. За радянських часів родина не мала можливості набути право власності на декілька квартир, а отже, в перші роки після незалежності, продаючи квартиру, родина залишалась без житла. Тому метою продажу квартир на вторинному ринку є одержання стартового капіталу для придбання нової квартири. При цьому велика частина населення продає більш дорогі квартири, щоб купити більш дешеві і цим поліпшити своє матеріальне становище. Частина квартир виставлена на продаж сім'ями, що виїжджають з міста або за межі України.

Хто ж є покупцями на ринку житла? Більш 8 мільйонів родин, що стоять у черзі на одержання житла, не мають коштів на його придбання. І серед цих людей великий відсоток - це молоді сім'ї або одинокі молоді люди.

Відсутність власного житла для цієї категорії людей - не окрема проблема, що не впливає на інші боки життя. Навпаки, для багатьох молодих людей саме наявність власного житла є необхідною передумовою для створення сім'ї, та й взагалі ознакою готовності до самостійного, “дорослого” життя. Наймаючи квартиру або проживаючи разом з батьками, молоді люди відчувають невпевненість у майбутньому, оскільки усвідомлюють “тимчасовість” такого становища. Варто лише згадати, що на першому місці серед причин розлучення молоді люди поставили нестачу грошей. Логіка така: “Не можеш прогодувати сім'ю - значить, не готовий її завести”. Проживання разом з сім'єю батьків хоча й дещо зміцнює матеріальне становище сім'ї, проте часто стає причиною конфліктів, що призводять до розлучення. А наймаючи квартиру, молоде подружжя часто відмовляє собі в найнеобхіднішому, адже ціни на квартири невпинно ростуть. Про те, щоб завести дітей, в таких обставинах і мови не йде. Молоді сім'ї чекають, поки збагатіють, а тим часом в Україні триває демографічна криза.

Одним з шляхів виходу з цієї важкої ситуації є кредитування молодіжного житлового будівництва. Наявність пільг, передбачених законодавством перш за все для сімей з дітьми, тривалі строки повернення кредиту деякою мірою дають молодим сім'ям відчуття захищеності, впевненості в майбутньому. Для багатьох родин саме таке кредитування є єдиним способом отримати житло.

Об'єктом даної дипломної роботи є кредитування індивідуального житлового будівництва в Україні.

Предметом дипломної роботи є особливості кредитування молодіжного житлового будівництва в сучасних умовах.

Метою дослідження є визначення сучасного стану кредитування молодіжного житлового будівництва, рівня досконалості чинного законодавства в даній сфері, ступеню його реалізованості на практиці.

Для досягнення цієї мети поставлено такі завдання:

ь Аналіз чинного законодавства України, яке регламентує кредитування індивідуального житлового будівництва взагалі та молодіжного житлового будівництва зокрема;

ь Аналіз науково-дослідницької літератури з даного питання;

ь Аналіз статистичних даних про реалізацію державних програм кредитування молодіжного житлового будівництва.

Методи дослідження:

- аналіз діючого законодавства та літератури - виділення з законодавства та відповідної літератури відомостей, які відносяться до теми дипломної роботи;

- порівняльний аналіз літератури - зіставлення точок зору різних джерел, що вивчали дане питання, з метою виявлення в них однакових, схожих, спільних, ідентичних якостей і властивостей; оцінка відомостей, викладених у різних джерелах;

- синтез - виявлення закономірностей, які випливають при розгляді теми дипломної роботи, їх узагальнення та систематизація, формулювання висновків;

- індукція - логічний умовивід від часткового до загального;

- дедукція - перехід від загальних норм до окремих, одиночних.

Робота може бути використана в навчальних та дослідницьких цілях.

Основною науковою базою для написання роботи було перш за все законодавство України, оскільки монографій, присвячених саме кредитуванню молодіжного житлового будівництва, мною не знайдено. Більше того, слід зауважити, що питання, пов'язані з темою дипломної роботи, розглядаються в літературі досить неповно. Так, якщо Сліпченко С.О. розглядає особливості кредитного договору, то Галянтич М.К. зовсім про нього не згадує, але розглядає особливості молодіжних житлових комплексів, про які не згадують інші автори. В роботі використано статистичні дані тематичної Державної доповіді про становище сімей в Україні за підсумками 2002 року, а також статистичні дані 2003-2004 рр., наведені в періодичних виданнях.

Дипломна робота складається з трьох розділів, містить вступ, висновки та перелік використаної літератури. В першому розділі наводиться аналіз законодавства, яке регламентує кредитування індивідуального житлового будівництва, та розглядаються особливості договору кредитування індивідуального житлового будівництва. Другий розділ присвячений аналізу нормативно-правових актів, які регулюють кредитування молодіжного житлового будівництва, та молодіжним житловим комплексам як оптимальній формі молодіжного житлового будівництва. В підрозділах, присвячених аналізу законодавства, посилання на літературні джерела не наводяться, оскільки мною опрацьовано першоджерела, тобто нормативно-правові акти, не користуючись підручниками або науково-практичними коментарями, тому що в жодному з опрацьованих джерел не наводилося подібного аналізу. Третій розділ розглядає практичний аспект проблеми. В ньому наведено статистичні дані, які ілюструють реалізацію законодавства про кредитування молодіжного житлового будівництва. Частина статистичних даних винесена в Додатки.

1. Кредитування індивідуального житлового будівництва

Оскільки кредитування молодіжного житлового будівництва є свого роду підвидом кредитування індивідуального житлового будівництва, в першому розділі ми розглядаємо саме кредитування індивідуального житлового будівництва як основу для більш специфічного молодіжного кредитування житла. В цьому розділі розглядається чинне законодавство України, що регулює це питання, а також дається характеристика договору кредитування індивідуального житлового будівництва.

1.1 Загальна характеристика законодавства щодо кредитування індивідуального житлового будівництва

1) Постанова Кабінету Міністрів України від 02.06.2000 р. “Про організацію житлового кредитування населення України”;

2) Постанова Кабінету Міністрів України від 29.05.01 р. “Про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла” та затверджене нею відповідне Положення;

3) Постанова Кабінету Міністрів України від 27.12.01 р. “Про затвердження Порядку державного фінансування капітального будівництва” та затверджений нею Порядок. В цьому нормативному акті, зокрема, в його частині “Порядок здійснення видатків на капітальне будівництво за рахунок державних капітальних вкладень на умовах кредиту”, визначається, що державні капітальні вкладення на умовах кредиту надаються лише у разі забезпечення виконання зобов'язань з його погашення заставою або поручительством (п. 12). За використання кредиту встановлюється річна відсоткова плата на рівні облікової ставки Національного банку з коефіцієнтом 1,2 (п.13). П.14 передбачає укладення кредитного договору відповідно до законодавства з урахуванням вимог цього Порядку. Відповідно до п.16 відповідним органам Державного казначейства та головних розпорядників коштів Державного бюджету подається звіт про використання державних капітальних вкладень, наданих на умовах кредиту, та про їх повернення. Звіт надають замовники (позичальники);

4) Закон України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” від 19.06.03 р. Він визначає загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування масового будівництва житла та особливості управління цими коштами. Згідно зі ст. 9 цього Закону, управитель укладає із забудовником угоду, за якою замовляє забудовнику збудувати об'єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду у встановлені в угоді строки та на умовах, визначених цим Законом та Правилами фонду. Управитель укладає з забудовником угоду за умови забезпечення забудовником виконання своїх зобов'язань з додержанням вимог цього Закону. Згідно зі ст. 10 цього Закону, обов'язковою умовою укладення угоди між управителем фонду та забудовником має бути забезпечення виконання зобов'язань забудовника встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором є майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Одночасно з укладенням угоди забудовник та управитель укладають:

а) договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, з відкладальними умовами;

б) договір доручення з відкладальними умовами, за яким управителю у разі порушення забудовником умов угоди доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам. При цьому забудовник на час дії угоди має право надавати безвідкличну довіреність управителю на право делегування третім особам функцій забудовника у разі порушення останнім умов угоди з управителем;

5) Закон України “Про Загальнодержавну програму підтримки молоді на 2004-2008 роки” від 18.11.03 р. та затверджена ним програма;

6) Закон України “Про Державну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2004-2010 роки” від 24.06.04 р. та затверджена ним Програма. Мета цієї Програми полягає у здійсненні державної політики з реформування житлово-комунального господарства, підвищення ефективності та надійності його функціонування, забезпечення сталого розвитку для задоволення потреб населення і господарського комплексу в житлово-комунальних послугах відповідно до встановлених нормативів і національних стандартів. В Програмі також розглядається сучасний стан житлово-комунального господарства в Україні, визначаються принципи державної політики реформування житлово-комунального господарства, основні напрями, завдання та заходи, необхідні для виконання Програми. Програма виконується у два етапи. На першому етапі (2004-2006 роки) передбачається:

1) завершити розробку першочергових нормативно-правових актів у сфері житлово-комунального господарства, які б сприяли проведенню системних перетворень у галузі та визначали пріоритетні напрями її розвитку;

2) реформувати систему управління житлово-комунальним господарством, сформувати нові інституції управління житловим фондом, що базуються на системі договірних відносин;

3) досягти покращання фінансово-економічного стану підприємств житлово-комунального господарства, створити умови для їх беззбиткової діяльності;

4) створити сприятливі умови для накопичення інвестиційних ресурсів з метою технічного переоснащення підприємств житлово-комунального господарства та розвитку комунальної інфраструктури;

5) створити передумови для забезпечення населення житлово-комунальними послугами належних рівня та якості відповідно до національних стандартів;

6) забезпечити проведення постійних консультацій з громадськістю з питань реалізації державної та регіональної політики щодо реформування і розвитку житлово-комунального господарства;

7) забезпечити поступове виведення з експлуатації аварійних жилих будинків та відновлення аварійних об'єктів комунального господарства за рахунок солідарного фінансування з державного та місцевих бюджетів.

На другому етапі (2007-2010 роки) передбачається:

1) забезпечити населення житлово-комунальними послугами високих рівня та якості відповідно до вимог національних стандартів, гармонізованих з міжнародними або регіональними;

2) провести комплексну модернізацію та технічне переоснащення підприємств житлово-комунального господарства з метою зменшення ресурсоспоживання і дотримання екологічних нормативів та норм протипожежного захисту;

3) забезпечити повне відшкодування підприємствам економічно обґрунтованої вартості житлово-комунальних послуг;

4) зменшити регіональні диспропорції щодо якості та рівня забезпечення населення житлово-комунальними послугами;

5) врахувати витрати на капітальний ремонт житлового фонду у структурі тарифів плати за житло;

6) запровадити ефективну систему державного регулювання діяльності суб'єктів природних монополій у сфері водо-, теплопостачання та водовідведення;

7) наблизити не обліковані втрати води і теплової енергії та витрати енергоресурсів на виробництво житлово-комунальних послуг до рівня країн Європейського Союзу;

8) забезпечити облік води та теплової енергії в точках розподілу та на входах до багатоквартирних жилих будинків;

9) забезпечити запровадження та дотримання державних соціальних стандартів (норм та нормативів) у сфері житлово-комунального обслуговування населення.

Крім подібних декларативних положень, Програма містить низку Додатків практичної спрямованості, які визначають основні завдання центральних та місцевих органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо виконання положень Програми, орієнтовний обсяг фінансового забезпечення окремих напрямів та заходів Програми. В самій Програмі чітко регламентовані повноваження різних органів влади щодо виконання її положень, джерела фінансування.

Звичайно, мають відношення до розглядуваного питання також Закон України “Про іпотеку” від 05.06.03 р., Закон України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” від 19.06.03 р., Закон України “Про податок з фізичних осіб” від 22.05.03 р. Окремі питання розглядаються спеціальними нормативними актами, такими, як Постанова Кабінету Міністрів України від 28.01.04 р. “Про затвердження Порядку кредитування будівництва та придбання житла для військовослужбовців Збройних Сил та інших військових формувань” та інші.

1.2 Поняття, види та загальна характеристика договору кредитування індивідуального житлового будівництва

Кредитування індивідуального житлового будівництва здійснюється на підставі договору кредитування. Цей договір укладається згідно з вимогами чинного законодавства щодо укладання договорів кредитування, але враховується специфіка таких договорів, пов'язана з відносинами в сфері житлового права.

За договором кредитування індивідуального житлового будівництва банк (підприємство) (кредитодавець) зобов'язується надати громадянину (кредитоодержувачу) на умовах забезпеченості визначену грошову суму чи інше майно, визначене родовими ознаками у власність на будівництво жилого будинку, а кредитоодержувач зобов'язується прийняти кредит, використати його на будівництво житлового будинку, повернути кредит у встановлений договором термін (при наданні кредиту майном, визначеним родовими ознаками (товарний кредит), виплатити його вартість і сплатити встановлені відсотки за користування кредитом).

За своєю юридичною природою договір кредитування індивідуального житлового будівництва є консенсуальним, платним та двостороннім. На відміну від договору позики вищевказаний кредитний договір вступає в силу вже в момент досягнення сторонами відповідної згоди, до реальної передачі грошей або речей, визначених родовими ознаками, тим більш, що в цьому випадку така передача здійснюється періодично, а не одноразово. Це надає кредитоодержувачу можливість при необхідності примусити кредитодавця до надання кредиту, що неможливо у відносинах позики Житлове право України: Навч.-метод. посібник для самост. вивчення курсу для студ. спец. "Правознавство" / О.В. Корольков (уклад.) -- К. : КНТЕУ, 2003. -- С.98.

Житлове кредитування деякою мірою є складовою частиною іпотечного кредитування -- одного із суттєвих сегментів ринку капіталу. Іпотечний кредит-- це довгостроковий кредит, який надається під заставу нерухомості спеціалізованими інститутами -- іпотечними банками, а в ряді країн -- комерційними сільськогосподарськими та іншими банками Сліпченко С.О., Мічурін С.О., Соболєв О.В. Житлове право України: Науково-практичний посібник. - Харків: Еспада, 2003. - С. 115..

Ініціатором укладення кредитного договору є кредитоодержувач.

Підставою формування кредитних відносин між банком і кредитоодержувачем є звернення позичальника в банк, іншу кредитну організацію чи підприємство, яке надає товарний кредит, із заявою про надання кредиту, у якій вказуються: цільовий напрямок кредиту, його сума і термін користування ним (включаючи конкретні терміни погашення). Також згідно з ч. 1 п. 8 «Положення про порядок надання державного довгострокового пільгового кредиту індивідуальним забудовникам», затвердженого наказом Міністерства фінансів, Міністерства економіки, Міністерства у справах будівництва і архітектури України від 5 липня 1994 року № 59/89/129, для прийняття рішення про видачу кредиту індивідуальний забудовник повинен подати до уповноважених органів: рішення виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів про відведення земельної ділянки під індивідуальне будівництво: акт відведення земельної ділянки під забудову; будівельний паспорт на забудову садибної ділянки, виданий районним (міським) архітектором; дозволений до застосування проект будинку, завірений районним (міським) архітектором кошторис вартості будівництва, погоджений з підрядною організацією, а при спорудженні будинку силами індивідуального забудовника -- розрахунок орієнтовної вартості будівництва, погоджений з місцевим управлінням (відділом) капітального будівництва; довідку з місця роботи забудовника із зазначенням одержуваного доходу (середньомісячного заробітку) та суми утримань, що з нього провадиться, а у разі, коли забудовник отримує доходи і не за місцем основної роботи (служби, навчання), -- декларацію про доходи за рік, погоджену з податковою інспекцією за місцем проживання громадянина; якщо забудовник не працює -- довідку з органів соціального захисту про суму пенсії та суму утримань, що з неї провадиться.

Кредит не надається особам, у яких утримання по виконавчих документах складають 50 чи більше відсотків одержуваного середньомісячного доходу.

Щодо договорів на кредитування житлового будівництва, то цільовий напрям, сума і термін користування кредитом установлені визначеними нормативними актами. Так, Правилами довгострокового споживчого кредитування населення від 19 листопада 1997 року № 30-02/12, затвердженими Постановою Правління Ощадного банку України 27 листопада 1997 року, термін кредиту на будівництво і покупку житла не повинен перевищувати 10 років, сума, видавана на ці цілі, складає 10 тисяч гривень.

Відповідно до п. 15 Положення Національного банку України «Про кредитування» (затвердженого постановою Правління НБУ від 28 вересня 1995 року № 246) кредитні взаємини регулюються на підставі кредитних договорів, що укладаються між кредитором і позичальником тільки в письмовій формі.

Менш категоричні вимоги до форми кредитного договору передбачені в Цивільному кодексі України (далі ЦК) Так, за статтею 1116 ЦК, кредитний договір може бути укладений письмово. Тут же вказується і на той факт, що недотримання письмової форми не мас наслідків недійсності кредитного договору. Проста письмова форма правочину встановлена головним чином для визначеності взаємин сторін, отже, покликана тим самим забезпечити інтерес контрагентів. Тому держава звичайно не втручається в питання, пов'язані з наслідками порушення вимог про письмову форму. З огляду на приватний характер інтересу сторін до письмової форми договору, законодавець визнав, що правочин, здійснений усупереч вимогам ЦК чи іншого закону усно, а не письмово, зберігає значення юридичного факту, що породжує відповідні права й обов'язки. Тим самим за загальним принципом дотримання простої письмової форми визнається справою самих сторін, зрозуміло, за наявності їхньої на це згоди Бірюков І.А., Гопанчук В.С., Заїка Ю.А., Луць А.В., Павловська Н.В. Житлове право України: Навч. посіб. / В.С. Гопанчук (ред.), Ю.О. Заїка (ред.). -- К. : Істина, 2003. -- С.56.

Чинне законодавство України вказує, що кредитний договір повинен бути підписаний сторонами, кредитором і позичальником, а при обміні листами, телеграмами, телефонограмами підписаний стороною, яка їх оформляє. Це створює можливість оперативного укладення договору. Але при цьому він має бути укладений у формі, яка фіксує волю сторін і дає можливість трактувати недвозначний зміст договору. У даному випадку с доречним розглянути деякі новели про способи підписання кредитного договору. Так, ЦК (п. 3 ст. 198) врахував і визнав можливість застосування при укладенні правочинів різних способів факсимільного відтворення підпису за допомогою засобів механічного чи іншого копіювання, електронно-цифрового підпису й інших аналогів власноручного підпису. Однак тут дотримана певна обережність: використання цього способу допускається, якщо в законі, інших правових актах чи угоді сторін буде встановлена сама можливість подібних підписів і визначений їхній порядок. Визначальним чинником у даному випадку є можливість вірогідно установити той факт, що даний документ виходить саме від сторони за договором. Що стосується правомірності здійснення підпису договору таким способом, то за ЦК юридична чинність повинна визнаватися як за правочинами, підписаними безпосередньо (власноручно) особами, що укладають кредитний договір, так і за допомогою факсиміле, іншим подібним способом або через електронний підпис Сліпченко С.О., Мічурін Є.О., Соболєв О.В. Житлове право України: Науково-практичний посібник. - Харків: Еспада, 2004. - С.116.

З розвитком комп'ютерного обслуговування в банківській діяльності укладення правочинів за допомогою вищевказаних способів здається найбільш прийнятним. Проте існує ще дуже багато питань в галузі розробки на належному рівні нормативної бази, яка регулює вимоги, що ставляться до даного способу укладення письмових правочинів. У першу чергу, що стосується договору кредитування взагалі і договору кредитування індивідуального житлового будівництва зокрема, то такі зміни, що стосуються можливості застосування електронно-цифрового підпису й інших способів при укладенні вищевказаних договорів, необхідно розробити і внести в Закон України «Про банки і банківську діяльність», Положення НБУ «Про кредитування» і інші нормативні акти.

Елементом письмової форми договору може бути, крім підпису, також вимога про наявність печатки в договорі, що укладається. Нині чинне законодавство України вимог засвідчення підписів, що стосується сторін, відбитками печаток не містить Галянтич М.К. Житлове право: Навч. посіб. - К.: МАУП, 2003. - С.112.

П. 2 ч. 2 ст. 198 ЦК передбачає, що правочин, що здійснюється юридичною особою, підписується особами, які уповноважені на це законом, іншими правовими актами чи статутними документами, і скріплюється печатками.

Безперечно, при використанні факсимільного відтворення підпису за допомогою засобів механічного чи іншого копіювання, електронного чи цифрового підпису й інших аналогів власноручного підпису необхідність у посвідченні договорів печатками взагалі зникне.

Нарешті, стосовно форми договору кредитування індивідуального житлового будівництва необхідно вказати, що п. 1 ст. 671 ЦК встановлено, що сторонам надається право укладати договір у будь-якій формі, передбаченій для здійснення правочинів, якщо визначена форма не передбачена законом для даного виду договорів. Таким чином, вимоги до форми означають лише неприпустимість вибору більш простої форми в порівнянні з передбаченою законом. У той же час використання більш складної форми залежить від розсуду сторін.

Іноді сторони домовляються про посвідчення договору, укладеного в письмовій формі, у нотаріуса для надання договору «більшої ваги». Що ж до можливості нотаріального посвідчення правочинів, то відповідно до ч. 1 ст. 54 Закону України «Про нотаріат» від 2 вересня 1993 року нотаріуси і посадові особи виконавчих комітетів сільських, селищних, міських Рад народних депутатів, що здійснюють нотаріальні дії, засвідчують правочини, відносно яких законодавством встановлена обов'язкова нотаріальна форма, а також за бажанням сторін і інші правочини незалежно, передбачена законом визначена форма для даного виду договорів чи не передбачена. У всякому разі договір вважається дійсним лише з моменту надання йому обумовленої форми.

1.3 Істотні умови договору кредитування індивідуального житлового будівництва

При вирішенні питання щодо змісту того чи іншого договору слід звернути увагу на перелік істотних умов. Виділення законодавством істотних умов договору має на меті встановлення визначеного кола необхідних умов, з моменту узгодження яких сторонами договір вважається укладеним. Звідси можна зробити висновок, що за відсутності в договорі хоча б однієї з істотних умов або недосягнення сторонами консенсусу хоча б по одній з істотних умов договору, він не може бути визнаний укладеним через недосягнення взаємопогоджуваного волевиявлення сторін.

Надалі при розгляді змісту договору будуть використані поняття «пункти» і «розділи» договору.

Житлове кредитування здійснюється за дотримання загальних принципів надання кредиту: цільового використання, забезпечення, терміновості, платності, зворотності. В даному випадку слід звернути увагу на той факт, що деякі російські вчені-цивілісти (А. П. Сергєєв, Ю. К. Толстой) вважають можливим в теперішніх умовах надання кредиту без яких-небудь вказівок на визначені цілі, просто для комерційної або іншої діяльності. Також допускається надання кредитів без забезпечення з урахуванням того, що кредит може зовсім не мати забезпечення, так званий бланковий кредит, тобто кредит під «добре ім'я» або «чесне слово» Сліпченко С.О., Мічурін С.О., Соболєв О.В. Житлове право України: Науково-практичний посібник. - Харків: Еспада, 2003. - С.121.. Але наприкінці все-таки робиться вказівка на те, що нецільові та незабезпечені кредити є високоризиковими, погіршують нормативи діяльності організацій і їм притаманний винятковий характер.

Це, зрозуміло, не може і не повинно стосуватися договору кредитування індивідуального житлового будівництва (хоча б у теперішній час), у якому вже в самій назві вказується безпосередньо на його цільовий характер. Що ж до згаданого бланкового кредиту, тобто кредиту без забезпечення його товарно-матеріальними цінностями, то ним в основному користуються клієнти, які вже мають тривалі ділові стосунки з банком і володіють високою платоспроможністю. Як правило, більша частина бажаючих отримати кредит на індивідуальне житлове будівництво або кредит взагалі такими вимогами до себе не володіють. Що стосується отримання кредиту речами, визначеними родовими ознаками (будівельними матеріалами), для подальшої забудови наданої на ці цілі земельної ділянки, то в цьому випадку і зовсім не може йти мова про можливість надання так званого бланкового кредиту, тому що кредитоодержувач-забудовник користується послугами кредитодавця-підприємства, як правило, тільки один раз Бірюков І.А., Гопанчук В.С., Заїка Ю.А., Луць А.В., Павловська Н.В. Житлове право України: Навч. посіб. / В.С. Гопанчук (ред.), Ю.О. Заїка (ред.). -- К. : Істина, 2003. -- С.115.

Також, звертаючи увагу на деякі законодавчі акти, які так чи інакше стосуються кредитування житлового будівництва (наприклад: Частина 1 Положення НБУ «Про кредитування», затвердженого Постановою Правління НБУ № 246 від 28.09.1995 р.), можна побачити безпосередню вказівку на необхідність дотримання основних принципів кредитування: забезпеченості, цільового використання, строковості, платності та повернення. Невиконання цих принципів тягне за собою певні негативні наслідки.

Як вже було вказано, кожному конкретному договору притаманні свої істотні умови за винятком передбачених у законі.

У даний час в Україні не існує жодного нормативного акту, який би міг конкретно визначити істотні умови договору кредитування індивідуального житлового будівництва. У даному договорі істотними варто вважати ті умови, що виражають природу цього договору, тому що договір кредитування індивідуального житлового будівництва передбачає перелічені вище ознаки кредитування, а відображення цих ознак є необхідним у договорі як істотних умов.

Погоджуємось із думкою з цього питання Є. Ф. Жукова: «Усі питання, пов'язані з кредитуванням, вирішуються позичальником з банком на підставі кредитних договорів, у яких визначаються: предмет договору; об'єкт кредитування; термін і розміри кредиту; порядок видачі і погашення кредиту; процентна ставка, умови і періодичність її зміни; взаємні зобов'язання, відповідальність за неналежне виконання умов договору; зобов'язання позичальника, що забезпечують гарантії своєчасного повернення кредиту, сплату відсотків по кредиту, інші форми відповідальності по боргах; порядок розгляду спорів за договором; інші умови угоди сторін» Сліпченко С.О., Мічурін С.О., Соболєв О.В. Житлове право України: Науково-практичний посібник. - Харків: Еспада, 2003. - С.123..

Перш за все при розгляді істотних умов договору кредитування індивідуального житлового будівництва треба визначитися з предметом цього договору.

Як вказував С. Лепех, вичерпне та повне дослідження предмета кредитного договору впливає на правильне окреслення сфери застосування цього правочину і є необхідною передумовою його достатнього об'єктивного аналізу Сліпченко С.О., Мічурін С.О., Соболєв О.В. Житлове право України: Науково-практичний посібник. - Харків: Еспада, 2003. - С.124..

Предметом кредитного договору на індивідуальне житлове будівництво можуть бути гроші як готівкою, так і гроші в безготівковій формі. Грошові засоби виражаються у національній валюті (гривні), яка є законним платіжним засобом на території України (на що вказує ціла низка нормативних актів України). Однак не виключається можливість за дотримання визначених валютним законодавством вимог здійснювати кредитування і в іноземній валюті. Про це свою думку висловлює А. М. Жуков у співавторстві з іншими вченими, де говориться: «Кредитний договір має особливий предмет, яким завжди виступають кошти (національна або іноземна валюта)» Сліпченко С.О., Мічурін С.О., Соболєв О.В. Житлове право України: Науково-практичний посібник. - Харків: Еспада, 2003. - С.123.. Здається, в цьому випадку не може бути винятком і договір кредитування індивідуального житлового будівництва.

Отже, що стосується предмета договору кредитування індивідуального житлового будівництва, то можна зробити такі висновки. По-перше, відповідно до норм чинного законодавства предметом цього договору можуть бути лише гроші в національній або іноземній валюті, що стосується надання кредиту будівельними матеріалами, товарного кредиту, то, як вже вказувалося вище, в даному випадку кредитується не сама річ, визначена родовими ознаками, а її вартість, тобто її оцінка в грошовому виразі. Це передусім дає змогу для визначення відсотків сплати за наданий кредит. Тут доречно навести думку, висловлену Н. Н. Захаровою: «Предметом кредитного договору можуть бути лише грошові суми. У випадку надання речі, визначеної родовими ознаками, за умов кредитного договору цей договір має бути виконаний у відповідності з правилами про договір купівлі-продажу товарів. Такий кредит має назву товарний» Сліпченко С.О., Мічурін С.О., Соболєв О.В. Житлове право України: Науково-практичний посібник. - Харків: Еспада, 2003. - С.124.. По-друге, кредит на індивідуальне будівництво житла може бути наданий як готівкою, так і у безготівковій формі (як показує банківська практика, остання більш розповсюджена при наданні кредитів такого виду). І нарешті, не виключається можливість для надання кредитів у вигляді майна та погашення їх грошима.

Підтвердженням цільового використання кредиту є надання позичальником документів про використання отриманої позики на будівництво житла на придбання й облаштованість землі під майбутнє житлове будівництво. Звичайний опис цілі кредиту, а також найменування договірних сторін (суб'єктів договору) міститься в преамбулі кредитного договору.

Що стосується іншої істотної умови договору -- терміну дії договору, який необхідно вказати в договорі, то він установлюється з дня його укладання і до повного повернення кредиту, а також одержання всіх належних банку відсотків і у визначених випадках виплати штрафів. У договорі вказується дата остаточного погашення кредиту позичальником. У ЦК сказано, що позичальник зобов'язаний повернути позикодавцеві отриману суму позики в термін і в порядку, передбаченому договором. Зі сказаного випливає, що погашення кредиту здійснюється після настання терміну в порядку календарної черговості платежів, у формі, визначеній в кредитному договорі Галянтич М.К., Коваленко Г.І. Житлове право України: Курс лекцій. -- К. : Юрінком Інтер, 2002. -- С.100.

Договором кредитування житлового будівництва повинен бути передбачений порядок видачі і погашення кредиту. Що стосується відображення в договорі механізму порядку видачі кредиту, то в даному пункті необхідно вказати номер рахунка, відкритого для надання кредиту: яким чином буде надаватися кредит: наявними коштами, рахунковим чеком, перерахунком на рахунок та ін., а також одноразово чи частинами за оплату робіт чи придбання цінностей. Що ж до надання кредиту на індивідуальне житлове будівництво, то в даному випадку найбільш прийнятним є варіант, який передбачає перерахунок на рахунок підрядника, що виконує роботи з будівництва будинку, коштів частинами, як оплату уже виконаних робіт.

При укладенні кредитного договору ці умови мають бути передбачені у відповідних розділах договору.

Порядок погашення кредиту повинен бути передбачений у договорі кредитування індивідуального житлового будівництва. Так, у розділі договору, що стосується порядку погашення кредиту, необхідно вказати те, що позичальник зобов'язаний погашати отриманий кредит у терміни згідно з прийнятим терміновим зобов'язанням (яке повинно бути невід'ємною частиною кредитного договору), визначеним, передбаченим угодою сторін шляхом, наприклад, списання суми внеску з рахунка по вкладу, утримання з заробітної плати, пенсії, наявними коштами та ін.

«Правилами...» передбачено, що погашати отриманий кредит, наданий кредитоодержувачу (фізичній особі) у терміни згідно з прийнятим терміновим зобов'язанням можна одним із передбачених шляхів: списання суми внеску з рахунка по вкладу, утримання з заробітної плати, пенсії, переказами через підприємства зв'язку чи розрахунок готівкою. Тут же в п. 6.3 передбачені визначені заходи впливу на позичальника за несвоєчасне погашення кредиту. Так, за ненадходження своєчасно чергових платежів від одержувача кредиту кредитний працівник має право застосувати заходи впливу до неплатника шляхом нагадування поштою чи по телефону, звернення за сприянням до адміністрації за місцем одержання заробітку (пенсії), а також до підрозділу безпеки відділення чи регіонального управління Ощадбанку.

Необхідною є договірна умова, що передбачає забезпечення виконання зобов'язання за договором під визначений вид забезпечення (застава, заклад, поручительство, гарантія).

Як правило, кредит на будівництво житла надається під заставу цього житла (іпотека). Якщо кредит надається під визначений вид забезпечення, то даний пункт кредитного договору повинен містити докладний опис застави і вказувати порядок поводження з нею Іпотечний ринок в Україні: проблеми та перспективи. Міжнар. наук.-практ. конф. "Іпотечний ринок в Україні: проблеми та перспективи," Київ, 17 груд. 2002р. / За заг. ред. В.І. Кравченко, К.В. Паливоди. - К.: [Міжнародний інститут фінансів], 2003. - С.41.

Відповідно до чинного законодавства України, укладаючи кредитний договір, сторони не позбавлені права передбачити умови про забезпечення зобов'язання боржника заставою. Але при цьому необхідно мати на увазі, що у випадках, коли предметом застави є нерухоме майно, транспортні засоби, космічні об'єкти, товари в обороті або в переробці, договір застави повинен бути нотаріально засвідчений. Недотримання вимог про форму договору застави і його нотаріального посвідчення спричиняє недійсність договору, передбачену законодавством, перш за все ЦК. На практиці, як правило, договір застави складається як окремий нотаріально посвідчений документ, що є невід'ємною частиною самого кредитного договору. Можливим є забезпечення кредиту і порукою.

Немаловажне значення має розділ, присвячений способам і формам перевірки забезпеченості і цільового використання кредиту. У процесі будівництва банк здійснює інспекцію проведення етапів робіт, контроль за цільовою витратою коштів, дотриманням вартості і графіка будівництва. Усе це повинне бути відбите в кредитному договорі, тому що для кредитування індивідуального житлового будівництва ці умови носять істотний характер.

Вважається природним, що значну роль у договорі кредитування індивідуального будівництва житла повинні відіграти в розділі «Взаємні зобов'язання...» так звані «Забороняючі умови», у яких має бути даний перелік дій, що кредитоодержувач зобов'язується не вчиняти протягом усього терміну користування кредитом без попереднього узгодження з банком чи підприємством-кредитодавцем. Дані умови мають на меті збереження капіталу позичальника і недопущення його фінансового ослаблення, що може надалі негативно позначитися на погашенні кредиту.

Типовими умовами, що забороняють ті чи інші дії кредитоодержувача для договору кредитування індивідуального житлового будівництва, повинні бути заборона: відчуження предмета договору застави (зокрема, житлового будинку, квартири) третій особі без попереднього узгодження з банком; виступати як гарант чи поручитель; самостійно надавати позики.

Також в обов'язковому порядку в договорі повинні бути зазначені розмір і порядок сплати штрафу і (чи) пені, що, цілком імовірно, повинні бути прив'язані до обсягу і терміну кредиту. Ці умови, у рамках сумарної величини штрафу чи пені, мають бути передбачені угодою сторін.

Обов'язковою умовою договору кредитування індивідуального житлового будівництва є розділ, що передбачає порядок розірвання договору, підстави його розірвання і можливі причини Сліпченко С.О., Мічурін С.О., Соболєв О.В. Житлове право України: Науково-практичний посібник. - Харків: Еспада, 2003. - С.125-126..

1.4 Сторони договору кредитування індивідуального житлового будівництва

Виходячи з визначення договору кредитування індивідуального житлового будівництва, розглянемо, хто може бути його суб'єктами, тобто особами (фізичними та юридичними), які виступають учасниками цих правовідносин.

Так, за загальним правилом сторонами кредитного договору є позикодавець (кредитодавець) і позичальник (кредитоодержувач).

Кредитодавцем грошових коштів, виходячи зі змісту статті 2 Закону України «Про банки і банківську діяльність», виступають кредитні установи, що мають право здійснювати такі операції, як розміщення залучених грошових коштів фізичних і юридичних осіб від свого імені, на власних умовах та на власний ризик.

Кредитною установою є банк чи інша кредитна організація. Основна функція банку -- кредитна та посередництво в платежах.

Згідно зі статтею 47 Закону України «Про банки і банківську діяльність» банки на підставі банківських ліцензій мають право здійснювати такі банківські операції, як розміщення залучених коштів від свого імені, на власних умовах та на власний ризик. У теперішній час в Україні найчастіше кредитуванням населення на індивідуальне житлове будівництво займається Ощадний банк України. Але як зазначено в ч. 2 ст. 4 Закону України «Про банки і банківську діяльність», банки в Україні можуть функціонувати і як спеціалізовані, до яких, крім ощадних, також належать і іпотечні банки. Що ж стосується визначення поняття «інша кредитна організація», то ані ЦК України, ані Закон України «Про банки і банківську діяльність» якогось тлумачення цього поняття не дають. У цьому випадку можна погодитися з Н. Н. Захаровою, яка дає визначення такого поняття. До інших кредитних організацій треба віднести «небанківські кредитні організації, що мають право здійснювати зокрема банківські операції, передбачені чинним законодавством» Цит. по: Сліпченко С.О., Мічурін С.О., Соболєв О.В. Житлове право України: Науково-практичний посібник. - Харків: Еспада, 2003. - С.127.. Для прикладу іншої кредитної установи можна навести таку організацію, як ломбард.

Аналіз лише цих законодавчих актів вже вказує, що в Україні, крім кредитних установ, кредитування можуть здійснювати підприємства та інші організації, незалежно від їх організаційно-правової форми, діяльності та форми власності.

Як один із можливих суб'єктів договору кредитування індивідуального житлового будівництва, в ролі кредитодавця також можна розглянути кредитні спілки.

Кредитна спілка -- це неприбуткова організація, заснована фізичними особами на кооперативних засадах з метою задоволення потреб її членів у взаємному кредитуванні, наданні фінансових послуг шляхом об'єднання грошових внесків. З цього визначення поняття кредитної спілки можна зробити висновок, що головною метою діяльності кредитної спілки є фінансовий і соціальний захист своїх членів шляхом залучення їхніх особистих заощаджень для взаємного кредитування, фінансової підтримки, підприємницьких ініціатив і надання інших фінансових послуг своїм членам Сліпченко С.О., Мічурін С.О., Соболєв О.В. Житлове право України: Науково-практичний посібник. - Харків: Еспада, 2003. - С.127..

Встановлення видів кредитів, що надаються кредитною спілкою, належить до компетенції правління кредитної спілки. Тобто є всі підстави стверджувати, що кредитна спілка може самостійно встановити і можливість надання своїм членам кредиту на індивідуальне житлове будівництво. Зокрема законом це не забороняється.

Це насамперед показує те, які види кредитів, що надаються кредитною спілкою, умови надання та строки повернення кредитів, а також способи забезпечення кредитних зобов'язань, вимоги щодо забезпечення погашення кредитів, кредитна спілка має право встановлювати самостійно.

Кредитна спілка відповідно до свого статуту надає своїм членам кредити на умовах їх платності, строковості та забезпеченості. Кредит може надаватися як готівкою, так і в безготівковій формі у розмірі, що визначається статутом спілки. Щоправда, розмір кредиту, наданого одному члену кредитної спілки, не може перевищувати 10 відсотків активів цієї організації. Як свідчить практика, кредитні спілки спеціалізуються саме на «мікрокредитах». Але звертаючись до Статуту кредитних спілок, бачимо, що кредити надають на підставі заяви і після укладення угоди між спілкою та позичальником, вони можуть бути короткостроковими та довгостроковими. Тому спроба надання довгострокових кредитів на індивідуальне житлове будівництво або хоч часткова допомога в будівництві житлового будинку кредитними спілками може бути застосована. Вказана організація надає змогу її члену накопичити відповідну, потрібну суму грошей.

Розгляд заяв членів кредитної спілки про надання кредитів і прийняття рішень із цих питань, а також здійснення контролю за своєчасним поверненням наданих кредитів належить до компетенції кредитного комітету кредитної спілки.

Більшість спілок надає кредити під заставу майна або майнових прав. Це є також обов'язковим, якщо отриманий кредит перевищує грошовий внесок члена спілки. В цьому випадку предметом застави можуть виступати придбаний будівельний матеріал, незавершене будівництво або збудований будинок Бовсуновська С. Хатинка просто з ринку. Розмовляла О. Примак. // Україна молода. - 2004. - № 215 (16 листопада). - С.7.

Таким чином, аналізуючи вищевикладене, можна зробити висновок, що надання кредитів своїм членам є головною функцією кредитної спілки, і якщо не існує ніяких суперечок із законом щодо можливості надання кредиту своїм членам на індивідуальне житлове будівництво згідно з призначенням самої кредитної спілки, він може бути наданий.

Що стосується питання, хто ж може виступати кредитоодержувачем, то до цієї сторони договору кредитування житлового будівництва можуть бути віднесені як громадяни, так і юридичні особи (комерційні та некомерційні організації, зареєстровані в установленому законодавством порядку). До кредитоодержувачів -- юридичних осіб треба віднести: державні будівельні підприємства, приватні будівельні компанії та ін., які мають дозвіл на здійснення житлового будівництва. Слід звернути увагу на те, що як потенційні кредитоодержувачі будуть розглядатись тільки фізичні особи (громадяни).

До кредитоодержувачів -- фізичних осіб (громадян) насамперед треба віднести громадян України, які на момент отримання кредиту були повністю дієздатними. Цей правовий стан виникає у громадян із 18 років. Але дієздатність в повному обсязі може виникнути і раніше, а саме з моменту одруження , якщо це відбулось до 18 років, або у випадку, як передбачає ЦК України, оголошення особи, яка досягла 16-річного віку, емансипованою, тобто оголошення неповнолітнього повністю дієздатним за наявності умов (наприклад, якщо неповнолітній, що досяг 16-річного віку, працює за трудовим договором, в тому числі за контрактом або за згодою батьків, усиновлювача або піклувальника, займається підприємництвом). Емансипація відбувається згідно з рішенням органу опіки та піклування -- за згодою обох батьків, усиновлювача або піклувальника, або за відсутності такої згоди -- за рішенням суду.

Слід також звернути увагу на деяку особливість суб'єкта договору кредитування індивідуального житлового будівництва з боку потенційного кредитоодержувача. Крім вищевказаних вікового цензу та наявності повної дієздатності забудовника, треба відзначити, що особа, яка бажає отримати кредит, перш за все повинна мати земельну ділянку, призначену для будівництва та обслуговування жилого будинку та господарських будівель під подальшу забудову. Для того щоб особа мала змогу отримати таку ділянку, вона повинна перебувати на квартирному обліку для поліпшення своїх житлових умов при виконавчих комітетах міських, селищних та сільських Рад народних депутатів. Земельна ділянка для подальшої забудови надається громадянину при підході черги на отримання такої ділянки за місцем перебування його на квартирному обліку.

Важливо відзначити і те, що на теперішній час для прийняття громадянина на квартирний облік існує так званий ценз осілості (наприклад, згідно з п. 4 Постанови № 5 виконавчого комітету Харківської обласної Ради народних депутатів і Президії обласної Ради професійних спілок від 11 січня 1985 року «Про введення в дію Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов і надання їм житлових приміщень в Українській РСР» «тривалість часу постійного мешкання громадян, а також прописки, необхідної для прийняття на квартирний облік у м. Харкові, встановити не менш п'яти років...». Для отримання кредиту на індивідуальне житлове будівництво п. 2.5 «Правил...» також передбачена наявність постійної прописки потенційного кредитоодержувача). Вкажемо, що такий само термін мешкання та прописки громадянина в одному населеному пункті встановлений і для прийняття його на облік для отримання земельної ділянки під забудову.