При кредитуванні індивідуального житлового будівництва банк або підприємство можуть вимагати надання цілої низки відомостей, а саме: склад сім'ї та її середньомісячні прибутки та витрати за останні півроку; освіта, місце роботи та фах, трудовий стаж та рід занять потенційного кредитоодержувача. Особлива увага приділяється кредитній історії клієнта, в якій можуть бути відображені відомості щодо стосунків потенційного кредитоодержувача з правоохоронними органами, доля попередніх кредитів, що надавались кредитоодержувачу.

Якщо потенційний кредитоодержувач вирішить приховати будь-які відомості про себе, які становлять інтерес для кредитодавця, і кредитодавець про це дізнається, то видачу кредиту може бути припинено на будь-якому етапі Бовсуновська С. Хатинка просто з ринку. Розмовляла О. Примак. // Україна молода. - 2004. - № 215 (16 листопада). - С.7.

Отже, суб'єктом договору кредитування житлового будівництва, з боку кредитодавця, може бути не лише банк чи інша кредитна установа, а й інші юридичні особи. Кредит може бути надано не тільки грошима, але й іншим майном, зокрема будівельними матеріалами, які надають підприємства-виробники як товарний кредит.

Що стосується кредитоодержувачів, то суб'єктами договору з цього боку можуть бути громадяни України, які мають повну дієздатність, іноземні громадяни та особи без громадянства з урахуванням обмежень, передбачених чинним законодавством України. Досягнення певного віку та наявність повної дієздатності є тільки загальною підставою для отримання кредиту, але не гарантією, що потенційний кредитоодержувач (забудовник) зможе отримати за наявності вищепередбачених умов сам кредит.

Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть бути суб'єктами договору кредитування індивідуального житлового будівництва з урахуванням певних обмежень, передбачених чинним законодавством України. Наприклад, згідно з п. 13 ст. 6 Земельного кодексу «іноземним громадянам і особам без громадянства земельні ділянки у власність не передаються». З цього можна зробити висновок, що, як вже зазначалося вище, за відсутності рішення відповідного органу місцевої влади про виділення земельної ділянки для забудови в натурі документи до розгляду не приймаються і кредит не надається. Неабияким є й той факт, що згідно з ч. 3 ст. 11 Закону України «Про заставу» заставодавцем при заставі майна може бути його власник, який має право відчужувати заставлене майно на підставах, передбачених законом, а також особа, якій власник у встановленому порядку передав майно і право застави на це майно. З цього випливає те, що іноземний громадянин та особа без громадянства, не маючи права власності на земельну ділянку, не в змозі передати її під забезпечення отриманого кредиту.

кредитування житловий будівництво молодіжний

2. Особливості кредитування молодіжного житлового будівництва

2.1 Загальна характеристика законодавства щодо кредитування молодіжного житлового будівництва

ь довідку про склад сім'ї;

ь копію свідоцтва про шлюб, паспортні дані;

ь копію свідоцтва про народження дитини (дітей);

ь документи, необхідні для визначення платоспроможності кандидата (довідка з місця роботи дорослих членів його сім'ї, у разі потреби - договір поруки, інші документи, що підтверджують його доходи);

ь копію довідки про присвоєння ідентифікаційного номера.

Кандидат для отримання кредиту на будівництво (реконструкцію) індивідуального будинку в сільській місцевості, крім зазначених документів, подає будівельний паспорт, виданий місцевими органами архітектури, проектно-кошторисну документацію, затверджену в установленому порядку.

У разі подання кандидатом або позичальником документів, що містять неправдиві відомості, він несе відповідальність в порядку, передбаченому законодавством.

Рішення про надання кредиту приймається регіональним відділенням Фонду протягом місяця з дня подання документів за умови фактичного надходження кредитних ресурсів на його рахунки в органах Державного казначейства і підлягає погодженню з правлінням Фонду. У разі відмови в наданні кредиту регіональне відділення Фонду повідомляє про це кандидата в місячний термін у письмовій формі. Це рішення може бути оскаржене кандидатом в установленому законодавством порядку.

Розмір кредиту визначається регіональним відділенням Фонду, виходячи з норми 21 кв. метр загальної площі житла на одного члена сім'ї та додатково 20 кв. метрів на сім'ю (далі - нормативна площа), вартості будівництва (реконструкції) житла за цінами, що діють на час укладення кредитної угоди, та витрат на страхування в період будівництва (реконструкції) житла. При цьому розрахункова вартість 1 кв. метра житла не повинна перевищувати його середньої вартості, що склалася в регіоні відповідно до даних Держбуду.

Розмір кредиту, що надається позичальнику для будівництва (реконструкції) індивідуального будинку та господарських приміщень у сільській місцевості, може бути збільшений на 30 відсотків суми, обчисленої відповідно до нормативної площі.

У разі перевищення нормативної площі та/або розрахункової вартості будівництва (реконструкції) житла, встановленої кредитною угодою, позичальник протягом п'яти днів після укладення угоди сплачує за власний рахунок вартість будівництва (реконструкції) понаднормативної площі житла та/або різницю між фактичною вартістю житла і вартістю, встановленою кредитною угодою, а також додаткові витрати на страхування.

Якщо фінансування будівництва (реконструкції) житла здійснюється поетапно, сума кредиту може уточнюватися відповідно до змін вартості 1 кв. метра житла та середньої вартості будівництва, що склалася у регіоні на час введення житла в експлуатацію. У зв'язку з цим проводяться додаткові розрахунки та вносяться відповідні зміни до кредитної угоди.

Кредитна угода укладається після прийняття регіональним відділенням Фонду рішення про надання кредиту. Після підписання сторонами кредитної угоди кандидат набуває статусу позичальника, на якого оформляється паспорт позичальника.

Зміни та доповнення до кредитної угоди вносяться шляхом оформлення додаткової угоди, що є невід'ємною частиною кредитної угоди, і відмітки у кредитній угоді та паспорті позичальника.

Кредит надається регіональним відділенням Фонду на підставі кредитної угоди, до якої додається розрахунок розміру кредиту з визначенням першого внеску позичальника та суми коштів на страхування в період будівництва (реконструкції) житла.

За розпорядженням регіонального відділення Фонду органи Державного казначейства протягом трьох банківських днів перераховують кошти з відповідного рахунка регіонального відділення Фонду на особистий рахунок позичальника у банку-агенті та повідомляють про це регіональне відділення Фонду.

Фінансування будівництва (реконструкції) житла здійснюється банком-агентом відповідно до інвестиційної угоди, що укладається між регіональним відділенням Фонду та замовником або між регіональним відділенням Фонду, що виконує функції замовника, та підрядником. За затримку перерахування цих коштів банк-агент згідно з умовами угоди та в порядку, встановленому законодавством, сплачує штраф за кожний день затримки.

Фінансування будівництва (реконструкції) житла здійснюється банком-агентом за письмовим розпорядженням регіонального відділення Фонду виключно за безготівковим розрахунком.

Контроль за цільовим використанням регіональним відділенням Фонду і банком-агентом кредитних коштів здійснює правління Фонду.

Термін використання кредитних коштів обумовлюється у кредитній угоді і не повинен перевищувати нормативного терміну будівництва (реконструкції) житла з дня першого перерахування банком-агентом замовнику (підряднику) коштів за виконані роботи або передачі регіональним відділенням Фонду за актом приймання-передачі замовнику (підряднику) матеріальних ресурсів.

Погашення кредиту і сплата відсотків за користування ним здійснюється позичальником починаючи з дати реєстрації свідоцтва про право власності на збудоване (реконструйоване) житло. У разі будівництва (реконструкції) індивідуального будинку в сільській місцевості позичальник починає погашати кредит і сплачувати відсотки за користування ним не пізніш як через 15 місяців після проведення банком-агентом першої операції з фінансування цього будівництва (реконструкції). Платежі за користування кредитом вносяться в порядку, визначеному кредитною угодою, щокварталу не пізніш як 10 числа місяця, що настає за звітним кварталом.

Розмір щоквартального платежу з погашення кредиту та відсотків за користування ним визначається регіональним відділенням Фонду шляхом ділення суми кредиту на кількість кварталів терміну надання цього кредиту. При цьому враховуються (і повторюються) норми ст. 10 Закону України "Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні" про кредитні пільги щодо сімей, які мають дітей. Якщо у складі сім'ї позичальника сталися зміни, які дають йому право на отримання зазначених пільг, він подає регіональному відділенню Фонду відповідну заяву та документи встановленого зразка, що підтверджують такі зміни. На підставі цих документів та відповідно до цього Положення до кредитної угоди вносяться зміни із зазначенням обсягів щоквартальних платежів за кредитом і відсотків за користування ним.

Позичальникові, який проживає у збудованому (реконструйованому) за рахунок кредиту індивідуальному будинку в сільській місцевості, за умови його постійної роботи у сільськогосподарському виробництві, на підприємствах переробної та інших галузей агропромислового комплексу, що функціонують у сільській місцевості, в соціальній сфері села та органах місцевого самоврядування на селі, крім зазначених у пункті 30 цього Положення пільг, в порядку, встановленому законодавством, погашається 25 відсотків суми наданого кредиту. Пільги за користування кредитом надаються позичальнику з дати подання необхідних документів.

За прострочені платежі з позичальника стягується пеня у розмірі, встановленому кредитною угодою.

Кошти, що сплачуються в рахунок погашення кредитів, наданих з державного бюджету, відсотки за користування ними і пеня зараховуються до надходжень спеціального фонду державного бюджету в установленому порядку і одночасно спрямовуються на подальше надання кредитів.

Кошти, що сплачуються в рахунок погашення кредитів, наданих з інших джерел, зараховуються в установленому порядку до надходжень спеціальних фондів бюджету Автономної Республіки Крим і місцевих бюджетів та спрямовуються також на подальше надання кредитів відповідно до цього Положення.

Наданий позичальнику кредит може бути погашений достроково.

У разі несвоєчасного перерахування коштів, передбачених у державному бюджеті для надання кредитів, фінансування будівництва (реконструкції) житла здійснюється з резерву кредитних ресурсів, який утворюється правлінням Фонду в установленому порядку шляхом резервування 15 відсотків річного обсягу кредитних ресурсів.

Регіональні відділення Фонду щокварталу до 20 числа місяця, що настає за звітним кварталом, подають правлінню Фонду та відповідним фінансовим органам звіти про обсяги коштів:

ь перерахованих на будівництво (реконструкцію) житла за рахунок кредитів наростаючим підсумком з доданням списку замовників (підрядників);

ь одержаних у рахунок погашення кредиту з доданням списків позичальників;

ь не внесених позичальниками в установлені терміни за зобов'язаннями з доданням списків боржників;

ь спрямованих на витрати, пов'язані з наданням та обслуговуванням кредитних ресурсів.

Фонд щокварталу до 30 числа місяця, що настає за звітним кварталом, подає Мінфіну узагальнений звіт про використання кредитних ресурсів.

На фінансування витрат, пов'язаних з наданням та обслуговуванням кредитів, спрямовується 6 відсотків обсягів кредитних ресурсів Фонду.

Для цього Державне казначейство в установленому порядку перераховує на відповідний рахунок Фонду кошти в розмірі 6 відсотків асигнувань, передбачених у державному бюджеті для надання кредитів, та кредитних ресурсів, отриманих Фондом з інших джерел.

Кошти в розмірі 6 відсотків кредитних ресурсів, отриманих з бюджету Автономної Республіки Крим, місцевих бюджетів та інших джерел фінансування, перераховуються органами Державного казначейства на відповідні рахунки регіональних відділень Фонду.

У разі виділення кредитних ресурсів у вигляді матеріальних і нематеріальних активів на фінансування зазначених витрат спрямовуються кошти, отримані за рахунок перших внесків позичальників, у розмірі 6 відсотків вартості зазначених активів у грошовому еквіваленті.

Кошти на фінансування витрат, пов'язаних з наданням та обслуговуванням кредитів, перераховуються Фонду та регіональним відділенням Фонду одночасно з коштами, що спрямовуються на надання кредитів.

Умови набуття позичальником права власності на збудоване (реконструйоване) за рахунок кредиту житло визначаються кредитною угодою.

Відповідно до кредитної угоди позичальникові в установленому порядку видається свідоцтво про право власності на збудоване (реконструйоване) житло. Фінансування витрат, пов'язаних з оформленням цих документів, здійснюється за рахунок позичальника.

З метою забезпечення погашення кредиту між регіональним відділенням Фонду та позичальником відповідно до умов кредитної угоди укладається іпотечний договір про заставу збудованого (реконструйованого) житла, індивідуального будинку та господарських приміщень у сільській місцевості. У разі кредитування будівництва (реконструкції) індивідуального будинку та господарських приміщень в сільській місцевості іпотечний договір про заставу земельної ділянки укладається разом з кредитною угодою. Передача в заставу збудованого (реконструйованого) житла проводиться одночасно з оформленням права власності позичальника на це житло.

У разі смерті чи визнання в установленому порядку позичальника недієздатним його права і зобов'язання за кредитною угодою та іпотечним договором переходять до спадкоємця або опікуна чи піклувальника, що оформляється відповідними угодами.

У разі невиконання позичальником умов кредитної угоди регіональне відділення Фонду здійснює в порядку, встановленому законодавством, передбачені кредитною угодою заходи для погашення кредиту.

Якщо позичальник відмовляється від наданого кредиту на будь-якому етапі дії кредитної угоди, ця угода розривається у порядку, визначеному цією угодою. При цьому позичальникові згідно з умовами кредитної угоди повертаються перший внесок та кошти, сплачені ним у рахунок погашення кредиту, крім сплачених відсотків за користування кредитом, коштів на страхування та пені. У такому разі регіональне відділення Фонду відповідно до цього Положення укладає кредитну угоду з іншим кандидатом, який бере на себе зобов'язання щодо подальшого виконання умов кредитної угоди, укладеної колишнім позичальником. Про розірвання кредитної угоди з вищенаведених підстав регіональне відділення Фонду приймає рішення, яке погоджується з правлінням Фонду.

Особи, які порушили вимоги цього Положення, несуть відповідальність згідно із законодавством.

Таким чином, можна сказати, що Положення докладно регламентує умови надання та погашення кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла, повторюючи ті норми Закону України "Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні", які торкаються цього питання. На нашу думку, цитування цього Закону в Положенні не є надмірним, оскільки цитовані положення є істотними для визначення умов надання та погашення кредиту, тобто основного питання, розглядуваного Положенням.

2.2 Молодіжні житлові комплекси (МЖК): особливості створення та діяльності

Молодіжне житлове будівництво на території України, враховуючи набутий досвід, здійснюється шляхом створення молодіжних житлових комплексів (МЖК). Вирішення житлових проблем молоді шляхом створення МЖК охопило майже всі регіони України, сприяє задоволенню житлових потреб значної кількості молодих сімей. Головним завданням МЖК є вирішення житлових проблем молодих сімей шляхом залучення їх праці, коштів і сприяння держави у цій справі через механізм надання молодим сім'ям пільгових довготермінових кредитів і одноразових безвідплатних субсидій на будівництво житла. Формою участі в будівництві МЖК за згодою сторін може бути трудова, інтелектуальна, фінансова чи будь-яка інша участь. За домовленістю між інвесторами, замовниками (громадянами) та підприємствами, що здійснюють будівництво, а також підприємствами-пайовиками встановлюються обсяги, норми і терміни трудової та фінансової участі громадян у будівництві об'єктів МЖК Галянтич М.К. Житлове право: Навч. посіб. - К.: МАУП, 2003. - С. 165.

Підприємства та організації, в які майбутні мешканці МЖК переведені для виконання робіт, пов'язаних із будівництвом об'єктів цих комплексів, укладають з ними трудові угоди. При цьому трудовий стаж за основним місцем роботи не переривається і зберігається право на пільги та переваги, передбачені законодавством.

До одержання житлового приміщення у зазначених будинках за їх майбутніми мешканцями зберігається право перебувати на квартирному обліку за місцем роботи або проживання. Керівники підприємств, установ і організацій зобов'язані надавати мешканцям МЖК після закінчення ними робіт, пов'язаних з його будівництвом згідно з укладеними угодами попередню роботу (посаду), а у разі її відсутності -- іншу рівноцінну роботу (посаду) на тому самому підприємстві, в тій самій установі чи організації Галянтич М.К., Коваленко Г.І. Житлове право України: Курс лекцій. -- К. : Юрінком Інтер, 2002. -- С.301.

Відповідно до Концепції державної житлової політики і Закону України "Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні" Кабінет Міністрів України своєю Постановою від 28 жовтня 1996 року № 1300 "Про вдосконалення шляхів розвитку молодіжного житлового будівництва" затвердив Положення про молодіжний житловий комплекс, відповідно до якого Молодіжним житловим комплексом (МЖК) визнається підприємство чи організація незалежно від форм власності, що виконує функції замовника і забудовника житлових будинків, об'єктів соціально-культурного, побутового, спортивно-оздоровчого призначення для задоволення житлових, соціально-економічних потреб молодих сімей, які потребують поліпшення житлових умов, надання житлово-комунальних та інших послуг.

Метою створення МЖК є прискорення вирішення житлових та соціальних проблем молоді. МЖК здійснює будівництво, реконструкцію, капітальний ремонт і утримання житла, об'єктів соціально-культурного, побутового, спортивно-оздоровчого, а також виробничого і торговельного призначення; створює підприємства, заклади з надання житлово-комунальних, побутових, спортивно-оздоровчих та інших послуг.

МЖК здійснює свою діяльність на принципах господарського розрахунку, самоокупності та самофінансування. Він залучає до виконання робіт спеціалізовані організації та їх працівників чи проводить їх власними силами. МЖК має право самостійно розробляти і затверджувати програми виробничо-господарської діяльності, титульні списки нових будов, порядок і розмір формування фондів оплати праці; створювати і ліквідовувати свої підприємства, об'єднання, товариства тощо.

Квартира в МЖК надається тільки після повного завершення робіт, передбачених трудовою угодою. Норму трудової чи іншої участі можуть виконувати члени сім'ї громадянина, який є замовником житла в МЖК Бірюков І.А., Гопанчук В.С., Заїка Ю.А., Луць А.В., Павловська Н.В. Житлове право України: Навч. посіб. / В.С. Гопанчук (ред.), Ю.О. Заїка (ред.). -- К. : Істина, 2003. -- С.177.

Надання квартир у будинках МЖК здійснюється відповідно до укладених договорів з урахуванням виконання норми трудової чи фінансової участі. При цьому, якщо замовник житла сплатив вартість квартири, йому в установленому порядку видається свідоцтво власника квартири і обов'язково укладається договір про вступ до об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного житлового будинку МЖК.

Якщо замовник житла належить до категорії державних службовців або осіб, які потребують захисту держави, і на будівництво квартири за нього було внесено кошти з місцевого бюджету, йому видається ордер на заселення або укладається договір про оренду квартири, що перебуває в комунальній власності й у подальшому може бути приватизована в установленому порядку.

Замовник житла, який скористався державним довготерміновим пільговим кредитом, свої відносини з кредитором формує на основі укладання кредитної угоди, після виконання якої видається свідоцтво власника квартири.

Кошти державного бюджету та інших джерел фінансування для молодіжного житлового будівництва акумулюються на рахунках Фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Галянтич М.К. Житлове право: Навч. посіб. - К.: МАУП, 2003. - С.167.

3. Сучасний стан кредитування молодіжного житлового будівництва та пов'язані з ним проблеми

3.1 Сучасний стан проблеми

Крім того, витрати на будівництво житлового будинку теж неможливо визначити заздалегідь. У ході будівництва завжди виникають так звані непередбачені роботи і витрати, які дійсно неможливо передбачати. Наприклад, в одному зі споруджуваних житлових будинків прорвало водопровід на складений у квартирі цемент. За вихідні квартира перетворилася на дуже міцний бетонний куб. Можна собі уявити, яку кількість непередбачених робіт і витрат викликала ця подія Минц В.М. Проблемы кредитования жилищного строительства // Банковское дело. - 2002. - № 3. - с.33.

Через ці особливості кредитні організації ніколи не можуть бути упевнені в тім, що будинок буде добудовано вчасно й у межах бюджету, а житло буде успішно реалізовано. Відповідно, банки ніколи не можуть бути упевнені в тім, що в забудовника буде можливість погасити кредит, виданий на будівництво. У зв'язку з цим закордонні банки, надаючи кредити на будівництво багатоквартирних житлових будинків, традиційно застосовують спеціальну схему, при якій велика частина ризиків перекладається на інші організації. Виглядає ця схема приблизно в такий спосіб.

Забудовник за свій рахунок купує земельну ділянку (або право оренди земельної ділянки). Потім він наймає проектну організацію і замовляє їй проект. Проектна організація виконує проект і страхує його. При цьому страхується наявність у проекті таких помилок і недоліків, які можуть призвести до збільшення вартості будівництва. У випадку неврахування великої кількості факторів проектні організації убожіють, тому що страхувальники не хочуть з ними співробітничати. У цілому подібний метод відбраковування некомпетентних організацій дуже ефективний.

Маючи проект, забудовник оголошує конкурс на вибір будівельної підрядної організації, яка повинна представити гарантію виконання контракту. Гарантується, що будівельна організація зможе виконати контракт в обговорений термін і за ціну, зазначену в конкурсній пропозиції. Гарантія дається звичайно на суму близько 10% вартості контракту з підрядником. Вона може бути як у формі банківської гарантії (природно, не того банку, який кредитує будівництво), так і у формі страховки або поручительства. У Голландії, наприклад, існує спеціальний гарантійний фонд, що займається винятково наданням подібних гарантій будівельним організаціям.

Знаючи, у що йому повинне обійтися будівництво, забудовник аналізує ситуацію і тенденції на ринку житла і готує бізнес-план, тобто документ, який повинний переконати банк у рентабельності проекту. На всі ці заходи, починаючи від покупки землі і закінчуючи підготовкою бізнес-плану, витрачається до 30% вартості проекту.

З бізнес-планом забудовник прямує в банк. У банку або банківські фахівці, або експерти спеціально найнятої незалежної фірми вивчають бізнес-план, результати дослідження ринку житла і порівнюють пропозиції підрядної організації із середньою собівартістю будівництва аналогічних об'єктів. У випадку позитивного висновку експертів рекомендується видача кредиту, приблизно на 70% вартості проекту. Адже 30% витрат забудовник уже поніс. Однак кредит не видається. З забудовником підписують кредитний договір, який набирає сили через якийсь час (зазвичай приблизно через 2 місяці), за умови виконання забудовником низки зобов'язань.

У США, наприклад, де банки в 1980-х рр. сильно постраждали від масових банкрутств забудовників, звичайно вимагають, щоб забудовник до одержання кредиту знайшов покупців хоча б на 70% споруджуваних квартир, тобто на частину будинку, фінансовану банком. Потенційні покупці повинні підписати договір, відповідно до якого вони зобов'язуються, у випадку своєчасної здачі житлового будинку, купити квартиру за обговорену ціну.

При цьому їхнє зобов'язання повинне бути підтверджене передплатою, зазвичай в розмірі 5% від вартості квартири. Ці «передплатні» гроші забудовник не має права використовувати на будівництво об'єкта. Протягом усього часу виконання проекту вони лежать на ескроу-рахунках у банку-кредиторі. У випадку, якщо забудовник не виконує своїх зобов'язань, ці гроші повертаються покупцям. Важливо відзначити, що банк визнає дійсним договір передпродажу тільки тоді, коли покупець може підтвердити, що в нього є кошти викупити квартиру після закінчення будівництва Минц В.М. Проблемы кредитования жилищного строительства // Банковское дело. - 2002. - № 3. - с.33.

Оскільки основна маса покупців житла в усім світі - це люди, не спроможні відразу оплатити вартість квартири, то кожен покупець повинен підтвердити можливість одержання іпотечного кредиту. В принципі, він може одержати іпотечний кредит у будь-якому банку, але звичайно покупці проходять процедуру андеррайтингу (перевірки кредитоспроможності) у тім же банку, який фінансує будівництво будинку, і укладають з ним попередній договір про видачу іпотечного кредиту.

Коли всі зобов'язання позичальника по проведенню юридичних, екологічних і інших обстежень виконані, 70% квартир передпродано, 5% від ціни кожної квартири зараховано на ескроу-рахунки і з усіма покупцями укладені попередні договори про надання їм іпотечних кредитів, банк ще не починає фінансування, а укладає з позичальником договір застави.

Організації-забудовники - звичайно невеликі організації. Активів, подібних за вартістю до вартості кредиту, у них нерідко немає, тому в заставу забудовник передає сам споруджуваний будинок. При цьому обов'язково повинні бути застраховані як сам будинок, так і матеріали на приоб'єктному складі й на шляху до нього, будівельні машини і механізми, життя і здоров'я персоналу та збитки третім особам.

В міру фінансування і будівництва вартість закладеного будинку зростає і при цьому увесь час залишається на ту саму величину (30% загальної вартості проекту) більшою, ніж сума коштів, виділена банком.

Щоб забезпечити відповідність росту вартості застави і суми фактично виданого кредиту, банк виділяє кредитні кошти тільки на оплату завершених робіт, тобто робіт, що збільшують вартість закладеного будинку. Цегла, привезена на будмайданчик, не оплачується, тому що факт її привозу не збільшує вартості застави. Оплата провадиться тільки після того, як з цієї цегли викладають стіну.

Таким чином, утворюється багаторівнева система захисту банку, яка повинна захистити його від збитків як у випадку успішного завершення проекту, так і у випадку його провалу -- перевищення запланованих термінів і собівартості. Будівельні ризики перекладаються на страхові і гарантуючі організації, а ризик зниження цін на ринку -- на майбутніх покупців житла Минц В.М. Проблемы кредитования жилищного строительства // Банковское дело. - 2002. - № 3. - с.33.

Якщо проект успішно завершений, позичальник повинен повернути кредит з доходів від продажу квартир. При продажу квартир покупці здійснюють оплату на рахунок забудовника в банку - кредиторі будівництва. Звідти кошти автоматично ідуть у погашення кредиту. Таким чином, при покупці кожної квартири зменшується величина застави -- частка будинку, що знаходиться у власності забудовника, і одночасно на ту ж суму знижується величина заборгованості забудовника перед банком.

Якщо будинок зводиться несвоєчасно, або з перевищенням собівартості, банк одержує задоволення за рахунок застави, а втрати забудовника в більшості випадків компенсуються за рахунок страховиків або гарантів.

Система ця добре відпрацьована і з тими або іншими варіаціями застосовується при кредитуванні будівництва практично всіх багатоповерхових житлових будинків (кондомініумів) за кордоном Минц В.М. Проблемы кредитования жилищного строительства // Банковское дело. - 2002. - № 3. - с.34.

В нашій же країні, де досвід житлового кредитування ще невеликий, такі системи ще не напрацьовані, що часто призводить до збитків не тільки фірми-забудівника, а й банка, і тих осіб, які здійснили передплату за квартири. Це призводить до невисокого рівня зацікавленості банків та фірм-потенційних забудівників у такій діяльності.

Особливо небажаними є молоді сім'ї як кандидати на отримання житлових кредитів, оскільки до можливих ризиків, пов'язаних з будівництвом, приєднується ризик невиплати кредиту самими кандидатами на отримання квартири. Адже молодь у нас - традиційно одна з найменш захищених верств населення. Тому молоді сім'ї можуть розраховувати лише на державні кредити, а їх виділяється аж надто мало.

Розглянемо становище сучасної молодої сім'ї в Україні та її можливості щодо отримання житлового кредиту, передбаченого законодавством України.

У Загальнодержавній програмі підтримки молоді на 2004-08 роки стверджується, що в Україні проживає близько 11 млн. молодих громадян, що становить 22,6 % населення країни. Наведемо ще деяку статистику, яка стосується не стільки проживання, скільки становища молодих сімей в цілому. Це допоможе в подальшому пояснити деякі проблеми, пов'язані з кредитуванням молодіжного будівництва.

В Україні із загальної кількості (близько 2 млн.) молодих сімей лише 35,4% мешкають в окремих домогосподарствах. Отже, дві третини молодих сімей проживають у складних домогосподарствах - з батьками та (або) іншими родичами. Молоді сім'ї в містах частіше мешкають окремо від батьків, ніж в сільській місцевості. Так, у селі лише 23,6% з них мають власне домогосподарство проти 41,5 у великих містах і 38,4% - в малих містах Молода сім'я в Україні: проблеми становлення та розвитку: Тематична Державна доповідь про становище сімей в Україні за підсумками 2002 року. - К.: Державний ін-т проблем сім'ї та молоді, 2003. - С.95.

Аналіз доходів та особливостей споживання молодих сімей показав, що за рівнем середньодушових сукупних доходів домогосподарства, до складу яких входять молоді сім'ї, в 2003 році помітно поступалися середньо українським значенням - 186,6 гри. проти 214,9. Причому, якщо по молодих сім'ях без дітей доходи значно перевищували середній по країні показник (266,2 грн. на одну особу на місяць), то сім'ї з дітьми мали значно нижчі доходи - 178,1 грн. У найгіршому становищі перебували молоді неповні сім'ї: рівень їхніх доходів був майже на 30% нижчий від середньо українського значення і на 10% від загального показника по всіх молодих сім'ях Молода сім'я в Україні: проблеми становлення та розвитку: Тематична Державна доповідь про становище сімей в Україні за підсумками 2002 року. - К.: Державний ін-т проблем сім'ї та молоді, 2003. - С.96.

Отже, за рівнем доходів молоді сім'ї різко диференційовані в залежності від складу домогосподарства. За всіма показниками доходів у найгіршому становищі опинилися неповні молоді сім'ї - адже аліменти не компенсують нестачу коштів у домогосподарстві. Порівняно краща ситуація спостерігається в молодих сім'ях без дітей - за всіма показниками доходів вони перевищують середньо українське значення.

Серед домогосподарств, до складу яких входять молоді сім'ї, більшу вагу в доходах, у порівнянні із середньо українською структурою, мають надходження від трудової діяльності - оплата праці та доход від підприємницької діяльності. Так, оплата праці становить 52,2% від загального доходу молодої сім'ї проти 44,6 по країні в цілому, а доходи від підприємницької та індивідуальної діяльності - відповідно 4,4 і 3,3%. Але за питомою вагою і розміром грошових доходів домогосподарства з молодими сім'ями поступаються середньо українському значенню, насамперед унаслідок незначної ваги пенсійних виплат Молода сім'я в Україні: проблеми становлення та розвитку: Тематична Державна доповідь про становище сімей в Україні за підсумками 2002 року. - К.: Державний ін-т проблем сім'ї та молоді, 2003. - С.94.

У структурі доходів домогосподарств, до складу яких входять молоді сім'ї, дещо більшу вагу, ніж по країні в цілому, мають соціальні допомоги - на дітей та по матзабезпеченості, а також грошова допомога від родичів. При цьому меншу роль у доходах молодих сімей відіграють грошові та натуральні надходження від особистого підсобного господарства. Найнижчий розмір і питома вага натуральних доходів спостерігаються в домогосподарствах, що складаються виключно з молодих сімей. А по складних домогосподарствах, де молоді сім'ї мешкають разом з родичами, натуральні надходження наближаються до середньо українського рівня.

Низький рівень доходів по країні в цілому і, зокрема, в домогосподарствах з молодими сім'ями обумовлює песимістичні оцінки власних доходів. Так, за даними соціологічного опитування, проведеного Державним інститутом проблем сім'ї та молоді (2003 рік), тільки 5% повних і 3% неповних сімей повністю задоволені рівнем свого доходу, а відповідно 70% і 81% опитаних сімей вважають свої доходи абсолютно недостатніми Молода сім'я в Україні: проблеми становлення та розвитку: Тематична Державна доповідь про становище сімей в Україні за підсумками 2002 року. - К.: Державний ін-т проблем сім'ї та молоді, 2003. - С.98.

Що ж стосується розміру місячної зарплати, яка могла б вважатися оптимальною, то більша частина опитаних з повних сімей (майже третина сімей) бачать її в межах 1000-1999 грн. Ще 23% вважають, що зарплата має бути в межах 700-999 грн. Такий рівень заробітної плати є оптимальним і для більшої частини неповних сімей (а це приблизно 27% опитаних). Кожен п'ятий опитаний з повних сімей і 13% респондентів з неповних сімей вважають оптимальною зарплату вище 2000 грн. на місяць Молода сім'я в Україні: проблеми становлення та розвитку: Тематична Державна доповідь про становище сімей в Україні за підсумками 2002 року. - К.: Державний ін-т проблем сім'ї та молоді, 2003. - С.97.

За рівнем сукупних витрат домогосподарства, у складі яких є молоді сім'ї, поступаються середнім по країні значенням. Але при цьому в молодих сім'ях без дітей сукупні витрати на 25% перевищують середньоукраїнське значення, а в молодих сім'ях з дітьми (особливо, в неповних), навпаки, відстають у середньому на 20%.

У цілому споживчі витрати молодих сімей дещо випереджають середньо українське значення, виняток становлять лише домогосподарства з дітьми. При цьому домогосподарства з молодими сім'ями частіше спрямовують свої кошти споживання і рідше - на неспоживчі витрати.

За даними соціологічного опитування (2003), усього 2% молодих сімей можуть дозволити собі придбати практично все необхідне. Більше половини опитаних (53%) вважають, що в цілому їм вистачає коштів на життя, але придбання предметів тривалого вжитку, таких як меблі, холодильник, телевізор та інше, викликає труднощі. Третина молодих сімей (34%) повідомили, що грошей вистачає лише на харчування та придбання необхідних речей. А 11% сімей ледь зводять кінці з кінцями, ресурсів у їх сімейному бюджеті не вистачає навіть на необхідні продукти харчування Молода сім'я в Україні: проблеми становлення та розвитку: Тематична Державна доповідь про становище сімей в Україні за підсумками 2002 року. - К.: Державний ін-т проблем сім'ї та молоді, 2003. - С.98-99.

Таким чином, кожна третя молода сім'я регулярно відмовляє собі у самому необхідному (крім харчування), а кожна десята - вимушено недоспоживає харчові продукти внаслідок нестачі коштів.

Серед молодих сімей, що мешкають окремо від родичів, 74,6% мають середньодушові витрати нижче офіційно встановленого прожиткового мінімуму проти 72,5% по всьому населенню. Таким чином, лише кожна четверта молода сім'я має рівень споживання не нижче державного нормативу.

Рівень бідності серед молодих сімей, які мешкають окремо, становить 23,9% проти 27,2 по країні. Але при цьому такий важливий показник, як глибина бідності, перевищує середньо українське значення - 25,6 проти 23,9% Молода сім'я в Україні: проблеми становлення та розвитку: Тематична Державна доповідь про становище сімей в Україні за підсумками 2002 року. - К.: Державний ін-т проблем сім'ї та молоді, 2003. - С.96. Таким чином, незважаючи на відносно низьку питому вагу бідних серед молодих сімей, їх доходи є нижчими за межу бідності, що свідчить про існування значних масштабів крайньої бідності серед даної категорії сімей. Відносно невисокий на загальному фоні ризик бідності для молодих сімей обтяжується значною небезпекою опинитися у стані злиденності.