Развитие ипотечного кредитования

Учрежденное Правительством РК Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно сыграть важную роль в создании и запуске вторичного рынка ипотечных кредитов, в привлечении долгосрочных ресурсов для рефинансирования банков-кредиторов.

Аналогичные агентства создаются и в регионах для реализации региональных ипотечных программ.

3.2 Мероприятия по совершенствованию ипотечного кредитования

Задачи по усовершенствованию ипотечного рынка и в общем рынка недвижимости:

1. Развитие ипотечного жилищного кредитования и других налоговые меры;

2. Усиление залоговых прав кредиторов, создание новых институтов (страхования ипотечных рисков, кредитных бюро), повышение надежности и снижение требуемой доходности по ипотечным ценным бумагам, налоговые меры

3. Создание условий для увеличения жилищного строительства, предоставления земельных участков на аукционах, их обеспечения коммунальной инфраструктурой, бюджетные и налоговые меры

4. Совершенствование системы регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости, отмена нотариального удостоверения договоров ипотеки

5. Усиление залоговых прав кредиторов, создание новых институтов (страхования ипотечных рисков, кредитных Низкий платежеспособный спрос населения на жилье

6. Изменение существующего положения в сфере собственности на жилье, передав государственное жилье в частную и муниципальную собственность

7. Внесение явности в вопросы прав собственности на землю и недвижимость в целом

8. Установка принципов оценки недвижимости

9. Демонополизирование и приватизирование строительных, ремонтных и эксплуатационных организации;

10. Установление принципов и методов предоставления низкодоходным слоям населения гарантий обеспечения социально приемлемых жилищных условий.

Кредиторы, осуществляющие кредитование населения на приобретение жилья в рамках долгосрочной ипотечной жилищной программы, должны обязательно использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу.

Объектами страховой программы при ипотечном кредитовании должны являться:

1. Имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью и занятостью заемщика - личное страхование. В соответствии с действующим законодательством страхование жизни и здоровья граждан является добровольным.

Личное страхование должно включать страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Страховыми случаями должны являться следующие события, совершившиеся в период действия договора страхования как на территории Республики Казахстан, так и за ее пределами:

- смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора страхования;

- наступившая в период действия договора страхования частичная или полная утрата трудоспособности (инвалидность) застрахованного лица на срок более 3 месяцев в результате несчастного случая или болезни. При этом дата присвоения статуса инвалидности не должна оказывать влияние на отнесение вышеуказанного случая к страховому;

- трудовая незанятость (безработица) застрахованного лица в течение более 6 месяцев.

Размер страхового покрытия должен быть таким, чтобы причитающееся к выплате страховое возмещение было бы достаточным для оплаты взносов по погашению кредита и накопившихся процентов по нему до окончания срока нетрудоспособности (при временной нетрудоспособности).

Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%

2. Имущественные интересы, связанные с риском нанесения ущерба объекту ипотеки или его утратой - имущественное страхование. При этом страховым объектом является жилье, предоставляемое в залог (ипотеку) в качестве обеспечения долгосрочного кредита.

Договор страхования должен предусматривать страховое покрытие на сумму не меньшую, чем сумма текущей задолженности заемщика, а срок действия договора должен покрывать период действия кредитного договора К реализации страховой программы при ипотечном кредитовании будут допускаться страховые организации, имеющие соответствующие лицензии, выданные Национальным Банком Республики Казахстан.

Строительство, как сложное, многогранное и дорогостоящее производство, соприкасается с множеством различных рисков, которые возникают на всех его этапах (Приложение Е).

В соответствии с законодательными актами при заключении ипотечного договора заемщик (залогодатель) обязан заключить одновременно договор страхования. При этом выгодоприобретателем по договору страхования должен быть кредитор (залогодержатель). Даже если кредитор не является формальным выгодоприобретателем, он имеет полное право в соответствии с Гражданским кодексом на получение возмещения непосредственно от страховщика. Если заемщик уклоняется от заключения, либо пролонгации договора страхования, то это может служить основанием для досрочного завершения ипотечного договора.

Обязательное условие договора об ипотеке -- заемщик (залогодатель) обязан страховать за свой счет это имущество от рисков утраты и повреждения. Предмет ипотеки может быть застрахован на сумму меньшую, чем составляет его реальная стоимость (данная ситуация может сложиться, если полная стоимость предмета ипотеки превышает размер обязательств перед кредитором).

Не все риски целесообразно передавать на страхование, так как от этого зависит цена ипотечного кредита. Тем не менее представляется целесообразным акцентировать внимание на некоторых видах страхования, которые достаточно обоснованно становятся практически обязательными для потенциального заемщика. Страхование жизни и здоровья заемщика позволяет кредитно-финансовому учреждению, выдавшему ипотечный кредит, быть уверенным в том, что кредит будет погашен независимо от превратностей судьбы заемщика. Необходимость страхования приобретаемой при помощи ипотечного механизма квартиры (или иного предмета залога) не должна вызывать сомнений ни у кредитора, ни у заемщика, равно как и титульное страхование (страхование права собственности). При уничтожении или серьезном повреждении вследствие предусмотренного договором страхования события недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, кредитор получит страховое возмещение и, соответственно, не понесет убытков. При этом, конечно, должны быть учтены и интересы добросовестного заемщика. Уже из этого становится понятным, что страхование недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, имеет свою специфику, хотя бы во время действия кредитного договора.

При расторжении сделки с недвижимым имуществом в случае наличия страхового договора на случай прекращения права собственности кредитор также не несет никаких дополнительных расходов. Страховая компания компенсирует стоимость утраченной собственности, при этом право регрессного иска обычно переходит к страховой компании. Понятно, что при этом страховое возмещение вполне может делиться между кредитором и заемщиком в соответствии с суммой уже погашенного кредита, Для этого в страховом договоре надо предусмотреть, кто и в каком случае является выгодоприобретателем.

Обычно в страховые программы, разработанные совместно страховыми компаниями и банками, осуществляющими ипотечное страхование, включаются следующие виды страхования:

1. Накопительное страхование жизни заемщика;

2. Рисковые виды страхования, такие как:

- страхование граждан от несчастных случаев и болезней;

- страхование имущества, являющегося предметом договора ипотеки.

Кроме того, можно использовать такие виды страхования как:

? страхование финансового риска;

? страхование потери работы заемщиком;

? страхование возможных судебных издержек;

? страхование непредвиденных расходов, связанных с исполнением права кредитного учреждения на взыскание предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора (в том числе уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения);

? страхование ответственности профессиональных участников рынка недвижимости;

? некоторые другие виды страхования.

В реальной практике банк, осуществляющий ипотечное кредитование, имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая может предоставить полный комплекс страховых услуг но ипотечной деятельности. Из перечисленного набора видов страхования обычно выбираются 3-4 наиболее необходимых. В этом случае страховые тарифы снижаются, и услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1-2% в год от суммы кредита.

При заключении страхового договора можно предусмотреть постепенное снижение страховой суммы, но страхованию жизни заемщика и предмета ипотеки в зависимости от уменьшения задолженности перед кредитором. С развитием ипотечных программ значительно расширяется страховое поле. Лицо, получившее ипотечный кредит, несет более серьезный груз ответственности, так как, нанеся материальный или моральный вред третьим лицам, сталкивается с необходимостью компенсировать его. В условиях недостаточности финансовых ресурсов (необходимость выплачивать долг и проценты по нему за предмет ипотеки) заемщик сталкивается с необходимостью выбора: либо исполнить решение суда и лишиться квартиры или дома, либо скрываться от правосудия. Сразу же напрашивающимся выходом из такого положения является страхование гражданской ответственности заемщика.

Риски банковской деятельности, в частности, ипотечных кредитов обеспечиваются у нас в республике Казахстанским фондом гарантирования ипотечных кредитов». Основными целями деятельности Фонда являются снижение рисков кредиторов, связанных с невыполнением обязательств заемщиками по договорам ипотечного жилищного займа, формирование благоприятных условий для увеличения объема выдаваемых ипотечных кредитов, расширения круга заемщиков, увеличения доли кредитных средств в стоимости приобретаемого имущества.

Фонд устанавливает требования к кредиторам и выдаваемым ими ипотечным кредитам, предоставляя услуги по гарантированию ипотечных кредитов, для выполнения следующих задач по:

1) снижению кредитных рисков кредиторов при предоставлении ипотечных кредитов;

2) предоставлению долгосрочных ипотечных кредитов;

3) расширению доступа населения к ипотечным кредитам;

4) увеличению кредитного портфеля кредиторов за счет расширения ассортимента кредитных продуктов и категорий заемщиков;

5) снижению ставок вознаграждения (интереса) по договорам ипотечного жилищного займа.

Несмотря на то, что ипотечный рынок в Казахстане активно развивается уже около 10 лет, среди тех, кто уже приобрел недвижимость в кредит, и среди тех, кто только собирается оформить ипотечный кредит ходит множество легенд и мифов, как по поводу оформления кредита, так и по поводу дальнейшего его погашения. Немалая часть вопросов касается и работы кредитных организаций с теми клиентами, у которых возникла просрочка по погашению кредита.

Каждый клиент, оформляя ипотечный заем, получает график погашения кредита. И в дальнейшем все взносы производятся согласно этому графику и условиям кредитного договора. Если же в указанный срок платеж по кредиту не произошел, или клиент внес сумму меньше указанного размера ежемесячного платежа, то информация об этом, в первый же день поступает в отдел по работе с мелкими просрочниками. В течение 30 дней сотрудники этого подразделения связываются с клиентом и уведомляют его о том, что у него образовалась задолженность по кредиту, выясняют и анализируют причины, по которым возникла просрочка в погашении. Порой у заемщика возникает так называемая техническая просрочка, к примеру, клиент заплатил 100 тенге и недоплатил 2 тенге. Но в любом случае сотрудники уведомляют клиентов о том, что им необходимо погасить возникшую недоплату. Первые 30 дней просроченной задолженности - это как раз тот период, когда заемщику легче всего решить свою проблему по погашению.

Во всей своей деятельности наша компания, как и любая другая финансовая или кредитная организация, руководствуется законодательством Республики Казахстан. Процедуры внесудебной реализации регулируют Гражданский кодекс РК и Закон «Об ипотеке недвижимого имущества». Причем в вопросах внесудебной реализации Закон «Об ипотеке недвижимого имущества» имеет приоритет над Гражданским кодексом. Если нормы противоречат друг другу, то принимается та норма, которая предусмотрена в Законе «Об ипотеке».

Каждый, кто решил оформить кредит: ипотечный, потребительский или на любые другие нужды, должен помнить, что выполнять свои обязательства по выплатам необходимо в любом случае. Но в жизни возникают различные ситуации и в том числе финансовые проблемы и сложности с погашением. Конечно, лучше заранее адекватно оценить свои возможности и способность погасить кредит, но если возникла просрочка, не стоит убегать от решения проблемы - это ее усугубит. В такие моменты полезно помнить, что выход всегда есть, и часто не один. Главное иметь намерение действовать и решение обязательно придет.

У ряда заемщиков возникла сложная ситуация в связи с приходом кризиса. И ипотечные компании, стремясь помочь заемщикам, предлагают обоюдовыгодное решение для обеих сторон. Таким образом, разработан целый ряд отсрочек и видов реструктуризации займов, направленных на выправление ситуации у проблемных заемщиков. Сейчас ведется разработка новых продуктов, которые позволят расширить количество вариантов решения подобных ситуаций. Но стоит заметить, что главное в подобных случаях - это конструктивное желание самого заемщика решить проблему с погашением займа. Нельзя забывать, что основными инвесторами, которые предоставляют займы для выдачи ипотечных кредитов, являются казахстанские пенсионные фонды, которые управляют пенсионными деньгами населения траны. И ипотечные компании обязаны в полной мере исполнять свои обязательства перед инвесторами. Поэтому столь важно понимать необходимость своевременного погашения ипотечных займов заемщиками.

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов - все эти факторы сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высоким, но, прежде всего, со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса кредитования.

Однако, на сегодняшний день качество выдаваемых кредитов БВУ остается в пределах 19,2 - 23,7% (за 2010 год). Такое низкое качество кредитных портфелей БВУ сказывается на доверии населения банкам, а также стабильности самой системы коммерческих кредитов.

Рисунок 3.2 Качество ипотечных жилищных займов БВУ.

На рисунке 3.2 представлена динамика качества ипотечных займов по БВУ в РК, откуда видно ухудшение общей надежности и платежеспособности заемщиков в портфеле займов. Общая сумма безнадежных кредитов среди ипотечных займов в 2010 уменьшилась на 30% с 119,4 млрд. тенге до 83,6 млрд. тенге, также уменьшилась их доля с 14,1% до 11,2%. Также следует отметить уменьшение общей суммы стандартных кредитов среди ипотечных займов в 2010 с 200,7 млрд. тенге до 143,4 млрд. тенге, их доля уменьшилась с 23,7% до 19,2%. Сумма сомнительных кредитов среди ипотечных займов в 2010 существенно не изменилась, но их доля заметно возросла с 62,2% до 69,6%.

С в рамках антикризисной программы правительства, в Казахстане стартовала государственная программа рефинансирования ипотечных займов АО «ФНБ «Самрук-Казына». Благодаря программе, многим заемщикам удалось снизить процентную ставку по займу, тем самым значительно уменьшив размеры ежемесячных выплат.

13 января и 17 марта 2011 года в резиденции Президента Республики Казахстан "Ак Орда" состоялись очередные (XI и XII) заседания Рабочей группы. В заседаниях Рабочей группы приняли участие члены Рабочей группы, а также представители АО "НУХ "КазАгро", АО "ФНБ "Самрук-Казына", АО "Банк Развития Казахстана".

На XII заседании была заслушана информация АО "ФНБ "Самрук-Казына" и АО "НУХ КазАгро" об исполнении поручений Рабочей группы по вопросу дальнейшего использования средств Национального Фонда Республики Казахстан, выделенных в рамках реализации Плана действий по стабилизации экономики на 2009-2010 гг.

АО "ФНБ "Самрук-Казына" и АО "НУХ КазАгро" было рекомендовано активизировать работу по вынесению вопроса о дальнейшем использовании средств Национального Фонда Республики Казахстан на рассмотрение Государственной комиссии по вопросам модернизации экономики Республики Казахстан.

Также была заслушана информация АО "Банк Развития Казахстана" по механизму и мониторингу инвестиционных проектов, целевого использования средств, выделенных из Национального Фонда Республики Казахстан. АО "Банк Развития Казахстана" было рекомендовано продолжить работу по мониторингу инвестирования средств, выделенных из Национального Фонда Республики Казахстан.

Комитетом национальной безопасности Республики Казахстан было предложено провести проверку использования средств антикризисной программы, ранее выделенных на развитие животноводства в Республике Казахстан.

Агентством Республики Казахстан по борьбе с экономической и коррупционной преступностью (финансовая полиция) было предложено провести проверку по вопросу налогообложения по операциям связанным с завершением строительства объектов недвижимости.

В целях реализации мероприятий антикризисного плана из перечисленных на специальные счета АО "ФНБ "СамрукКазына", АО "Банк Развития Казахстана" и АО "НХ "КазАгро" в Национальном Банке Республики Казахстан предусмотрено следующее освоение средств:

? на капитализацию банков - 332,1 млрд. тенге;

? на решение проблем на рынке недвижимости - 290 млрд. тенге;

? на поддержку малого и среднего бизнеса - 117 млрд. тенге банкам, 3 млрд. тенге выделено АО "ФРП "Даму";

? на кредитование проектов реального сектора экономики - 144 млрд. тенге;

? на реализацию инновационных, индустриальных и инфраструктурных проектов - 190 млрд. тенге;

? на поддержку агропромышленного комплекса - 120 млрд. тенге.

Согласно полученной информации по состоянию на 14.03.11г. следующее использование средств:

1) по стабилизации финансового сектора:

212,1 млрд. тенге - приобретение Правительством простых именных акций АО "БТА Банк" в количестве 25 246 343 штук;

27 млрд. тенге - приобретение АО "ФНБ "Самрук-Казына" простых именных акций АО "Народный Банк Казахстана" в количестве 259 064 909 штук и 33 млрд. тенге - приобретение привилегированных акций в количестве 196 232 499 штук;

36 млрд. тенге - приобретение АО "ФНБ "Самрук-Казына" простых именных акций АО "Казкоммерцбанк" в количестве 165 517 241 штук;

24 млрд. тенге - докапитализация АО "Альянс Банк" путем приобретения вновь выпущенных простых акций в количестве 4 000 000 штук

2) по решению проблем на рынке недвижимости:

Рефинансирование ипотечных займов в размере 120 млрд. тенге осуществлено в полном объеме (таблица 3.1). Программа рефинансирования распространяется на ипотечные кредиты, выданные другими банками для приобретения квартир в новостройках (при оформленных правах собственности) или на вторичном рынке, а также для финансирования крупных трат под залог квартиры. Программа рефинансирования позволит уменьшить ежемесячные платежи за счет снижения ставки, а также скорректировать срок, сумму и валюту кредита.

Таблица 3.2 БВУ, участвующие в рефинансировании ипотечных займов.

№	Наименование БВУ	Сумма, млн. тенге
1.	АО "БТА Банк"	37 000
2.	АО "Казкоммерцбанк"	24 000
3.	АО "АльянсБанк"	10 900
4.	АО "Банк Центр Кредит"	4 300
5.	АО "АТФ Банк"	4 300
6.	АО "Евразийский Банк"	4 000
7.	АО "Темир Банк"	6 000
8.	АО "Kaspi Bank"	4 000
9.	АО "Цеснабанк"	4 000
10.	АО "Народный банк Казахстана"	20 500
11.	АО "Нурбанк"	1 000
	Итого	120 000

Премьер-министр РК Карим Масимов принял постановление, упрощающее условия рефинансирования кредитов по ипотеке для добросовестных заемщиков. Данная мера позволит стимулировать добросовестных заемщиков, что приведет к улучшению всего совокупного портфеля займов, выдаваемых БВУ своим клиентам. В свою очередь, данная мера отрицательно сказывается для самого процесса ипотечного кредитования, определяя дотационный характер и зависимость кредитования населения от Правительственных программ.

В этом новом законопроекте у заемщиков появляется возможность обратиться за рефинансированием кредита в случае отсутствия жилья не только по Казахстану в целом, но также и в отдельном населенном пункте. Плюс ко всему, аннулируется требование об отсутствии жилья, которое принадлежит членам семьи заемщика.

Данный проект постановления представлен в связи с поручениями правительства РК и обращением недовольных граждан, общественных организаций и политических единств.

Таблица 3.3 Рефинансирование ипотечных займов за счет высвобожденных от погашения займов средств (по данным БВУ)

№	Наименование БВУ	Сумма, млн. тенге	Количествозаемщиков, чел.
1.	АО "Альянс банк"	366,3	94
2.	АО "АТФ Банк"	6,5	61
3.	АО "БТА Банк"	151,8	31
4.	АО "Банк ЦентрКредит"	633,7	220
5.	АО "Евразийский банк"	520,3	105
6.	АО "Народный Банк Казахстана"	9,2	2
7.	АО "Казкоммерцбанк"	2 009,3	437
	Итого	3 697,1	950

По данным анализа кредитования полученных институтом экономических исследований в Казахстане в ноябре 2010 года можно сказать о снижении количества «плохих» кредитных займов на 1,4%. Общее количество «ненужных» кредитов, которые берут граждане Казахстана, стало сокращаться. По результатам, полученным 1 ноября 2010, сумма этих кредитов снизилась на 27,2%, а количество неработающих кредитов сократилась более чем на 25,8%. Ещё было выявлено, что активы за почти полный год выросли на 5%, вложения граждан - на 16%. Плюс ко всему, выявлено уменьшение количества выдаваемых населению кредитов на 4,8%. Эти данные огласил зам. директора института экономических исследований.

В соответствии с таблицей 3.4, для завершения уже начатого строительства всего предназначено 170 млрд. тенге из 290 млрд. тенге.

Таблица 3.4 Завершение строительства объектов недвижимости (млн. тенге)

№	Наименование кредитора	Сумма заключенных договоров
1.	Оплата уставного капитала АО "Фонд недвижимости "Самрук-Казына"	15 000,0
2.	Предварительный/авансовый вклад в АО "Цеснабанк" по сформированному пулу по объектам строительства	372,3
3.	Банковский вклад в АО "Евразийский Банк" по сформированному пулу по объектам строительства	1 064,9
	Продолжение таблицы 3.4
4.	Банковский вклад в филиале АО "БТА Банк" АО "Темирбанк" г. Алматы по сформированному пулу по объектам строительства	247,39
5.	Банковский вклад в АО "АТФ Банк" по сформированному пулу по объектам строительства	199,9
6.	Банковский вклад в АО "КазКоммерцбанк" для завершения строительства 8 объектов	23 431,0
7.	Банковский вклад в АО "КазКоммерцбанк" для завершения строительства объектов КУАТ	14 700,0
8.	Завершение строительства ЖК "Ахселькент" в г. Алматы (финансирование через АО "Альянс банк")	16 500,0
9.	Финансирование объектов строительства через АО "Фонд недвижимости "Самрук-Казына" согласно Перечня, утвержденного Гос. Комиссией	64 800 (из них освоено 56 100)
	Итого по завершению строительства	136 315,61

Возврат основного долга АО "Фонд недвижимости АО "Самрук-Казына" - 10 343 млн. тенге.

Таким образом, не смотря на завершение кризиса, национальный фонд оказывает поддержку банкам второго уровня, особенно касаемо ипотечного кредитования населения. Данная мера упрощает процедуру рефинансирования и погашения кредитов тем клиентам банков, для кого выплата ипотеки составляет трудность в связи со снижением платежеспособности.

Помимо общепринятой ипотеки, многие участники рынка ипотеки предпринимают попытки внедрить новые пути решения проблемы обеспечения жильем населения страны.

Возродить к жизни рынок ипотеки правительство планирует через ипотечную организацию республики. «Казахстанская ипотечная компания» начинает прямую выдачу кредитов. Ранее КИК, основной акционер которого - правительство, кредитовал только посредством банков-партнеров.

Перед ипотечной компанией поставлена задача точечного воздействия на рынок для стимуляции, чтобы он получал вектор, то есть направление.

Начало непосредственной выдачи кредитов менеджмент компании связывает также с тем, что в банках почти не остается займов в соответствии с требованиями КИК.

 Агентство Казахстана по делам строительства и Жилстройсбербанк предлагают альтернативу, причем достойную, кредитованию по ипотеке, плюс - долевому строительству.

Они разработали предложение касательно финансирования строительства жилья, основываясь на депозитно-накопительной системе, совмещаемой с системой жилстройсбережений.

Данный проект рассчитан на сотрудничество между тремя сторонами: банком, застройщиком и, конечно, клиентом, в его рамках обеспечивается надежность вложений покупателя и продавца недвижимого имущества.

Рассматриваются 2 схемы: за счет государственного или за счет частного инвестирования.

3.3 Экономико-математическая модель развития ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование - банковский продукт, прежде всего, предназначенный для улучшения жилищных условий граждан республики, значит, данный аспект деятельности банков второго уровня должен соответствующим образом регулироваться государством.

На сегодняшний день, прекратившее свою деятельность Агентство РК по регулированию и надзору за финансовыми организациями в связи со вступившим в силу Указом Президента РК «О дальнейшем совершенствовании системы государственного регулирования финансового рынка Республики Казахстан» от 12 апреля 2010 года, передало свои полномочия Национальному банку РК.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства (формула 3.1). Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей:

I=(Mi+M2+Mi+...)+ИA+HA	(3.1)

где I - инвестиции;

Mi -наличные денежные средства;

М2 -депозитные денежные средства;

М3 - товарные денежные средства;

ИА - имущественные активы;

НА - неимущественные активы.

Рассматривая различные модели функционирования ипотечного кредитования, как в банковской сфере, так и осуществление кредитования отдельными участниками финансового рынка, мною были отмечены некоторые особенности нашего казахстанского рынка ипотеки на сегодняшний день:

1. Казахстанский фондовый рынок не имеет достаточной связи с общественностью, то есть к данному рынку имеют доступ лишь официальные участники, зарегистрированные в оговоренном Законом РК «О рынке ценных бумаг» от 2 июля 2003 года порядке, что затрудняет участие в нем физических лиц. Тем самым, рассматриваемая американская модель ипотечного кредитования весьма затруднительна для нашей страны с другой формой осуществления деятельности национального фонда АО «Казахстанская ипотечная компания» и другими функциональными обязанностями, а также формированием средств для капитализации ипотечных займов.

2. Немецкая модель от части реализована АО «ЖилстройсберБанком». Однако, на сегодняшний день данная модель кредитования несколько затруднительна для среднестатистического заемщика, так как накапливая средства на покупку недвижимости за такие короткие сроки (3-7 лет - половина стоимости жилья) заемщик рискует недополучить необходимую сумму, необходимую для покупки жилья, в связи с резкими колебаниями цен на рынке недвижимости. Если вспомнить опыт прошлых лет, стоимость жилья на рынке недвижимости в Казахстане колебался от 50% вверх по шкале (2006-2007 года), через год (2008 год) также вниз по ценовой шкале.

3. Исследуя модель ипотечного кредитования в Малайзии, практика реализации которой имеет место в Казахстане (в подавляющем большинстве банков второго уровня), стоит отметить то, что ставки по кредитованию в странах юго-восточной Азии намного (5-7%) ниже, чем в нашей стране, а средний доход на 20-30% больше среднегодового дохода казахстанца, тем более, что расходы на коммунальные услуги, а также на сезонную смену предметов гардероба в данном регионе мира значительно ниже.

Таким образом, опираясь на зарубежный опыт, а также анализируя состояние нашего рынка недвижимости и предлагаемых ипотечных продуктов, возможно применение одной из предлагаемых мной моделей ипотечного кредитования.

Первая модель основана на применении формулы 3.1, где имеет место оптимизация денежных средств населения, а также участие их в формировании фонда ипотечных кредитов. Данный фонд, основой которой могло бы стать АО «Казахстанская ипотечная компания», формирует средства из ипотечных облигаций, которые на сегодняшний день выпускают сами участники рынка ипотечного кредитования. Данная мера могла бы предотвратить риски банка в связи с размещением облигационных займов на фондовом рынке, а также рисков, связанных с затруднениями в инвестировании средств на ипотеку.

Государственный статус фонда сводится к регулированию их деятельности правительством и к гарантированной возможности заимствовать в случае необходимости средств из казны. Кроме того, как государственное учреждение, в соответствии с Гражданским Кодексом РК, данное учреждение освобождается от ряда налогов.

Схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, то есть перечисляет ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.

Банк продает кредит фонду, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Фонд немедленно возмещают банку выплаченные средства и взамен просит переводить получаемые ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в фонд.

Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой фонд обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает государство. Ставки эти должны будут публиковаться. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку фонда и свою маржу. В течение отведенного срока банк завершает проверку клиента и жилья, выдает кредит, получает от фонда возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика в фонд и немножко оставляя себе.

Таким образом, ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет, это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются фондом.

Возникает вопрос, чем же определяется ставка фонда. Данный вопрос должен быть определен обстоятельствами, при которых формируется капитал фонда.

Мною предлагается следующая схема процесса выделения средств из фонда. Выпуск на рынок обеспеченных ипотечными кредитами ценные бумаги определит стоимость ипотечных кредитов. Купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, фонд соберет их в пулы и создаст на основе каждого новую ценную бумагу. Источником выплат по ценным бумагам, обеспеченным ипотекой, являются платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако ценные бумаги, обеспеченные ипотекой это ценная бумага фонда, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не залогом недвижимости. Фонд реализует ценные бумаги, обеспеченные ипотекой на фондовом рынке и, затем, тоже выступает как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты фонду от банка за вычетом своей маржи (последняя крайне мала).

Таким образом, ставка, по которой фонд будет покупать ипотечные кредиты, зависит от той ставки доходности по ценным бумагам фонда, на которую согласны инвесторы. Причем ставки по этим ценным бумагам ниже, чем ставки по долговым обязательствам организаций, имеющих высший статус надежности ААА, и, только на 100-150 базисных пунктов выше ставок по государственным ценным бумагам.

Часто утверждают, что столь низкие ставки объясняются тем, что обеспечением этих бумаг является жилая недвижимость. Однако ликвидность жилой недвижимости очень низка.

Если банку даже удается выселить неплатежеспособного заемщика, у него никогда нет уверенности, что цены на рынке жилья не упадут и что удастся реализовать залог так, чтобы компенсировать свои затраты. А цены на недвижимость всегда снижаются во время экономических спадов, то есть именно тогда, когда многие заемщики теряют работу и оказываются не способными вернуть кредит.

Причина, по которой инвесторы будут соглашаются на низкую доходность по ценным бумагам, обеспеченным ипотекой, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщиков, подкрепленные залогом труднореализуемого жилья, а обязательства фонда, за которыми стоит государство. Инвесторы будут уверены, что каким бы массовым ни был дефолт заемщиков по ипотечными кредитам, свои обязательства перед инвесторами фонда с помощью бюджета выполнит. Это даст возможность рассматривать ценные бумаги ипотечного фонда как практически безрисковые и позволит вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, а, следовательно, обеспечит переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

Итак, низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках модели ипотеки опосредовано будет обеспечивать бюджет, то есть налогоплательщики. Это необходимо хорошо понимать и именно поэтому делать все возможное, чтобы дешевыми кредитами не пользовались люди, покупающие элитное жилье. Поэтому-то и должно осуществляться ограничение на максимальную величину кредита, который может быть выкуплен фондом.

Самой, наиболее значимой проблемой является проблема "конвертируемости" материальных активов в депозитные и наличные средства, в ценные бумаги. Особенно значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства - неспособности перемещаться через границу.

Другая модель, предлагаемая для рассмотрения мною в данном дипломном проекте, это система, основанная на существующем механизме обеспечения кредита, а также на привычном механизме капитализации займов по ипотеке.

Данная схема предполагает лишь снижение эффективной ставки вознаграждения по ипотечным займам, а также способов их начисления, приемлемых индивидуально для каждого клиента в зависимости от вариантов получаемого им дохода. Данный механизм определен пересмотров параметров и инструментов ипотечного кредитования, при этом данная схема может применяться как общепринятая, а также индивидуально как индивидуальная банковская стратегия.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

- ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

- источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

- необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.

Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты - постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.

Ипотечные кредиты различаются в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Двумя основными типами ипотечных кредитов являются [39]:

1. Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.

2. Кредит с переменными выплатами, разновидностями которого являются:

- кредит с шаровым платежом, который подразделяется на кредит с замораживанием процентных выплат до истечения срока и кредит с выплатой только процентов;

- пружинный кредит или кредит с фиксированным платежом основной суммы;

- кредит с участием в доходах и в приросте стоимости;

- кредит с нарастающими платежами;

- кредит с обратным аннуитетом;

- кредит с переменной ставкой;

- канадский ролл-овер;

- завершающая ипотека;

- кредит с выплатой добавленного процента.

Постоянные ипотечные кредиты являются наиболее простой формой кредита. Они характерны для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагают равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Данный вид кредита подходит для аннуитетных платежей по ним.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж и подразделяются на:

- кредиты с замораживанием процентных выплат, до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.

- кредиты с выплатой только одних процентов являются разновидностью шарового платежа, при которой предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.

Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. При этом проценты выплачиваются на непогашенный остаток.

Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимся кредитам, но предполагает, что помимо регулярного погашения основного долга и процентов кредитор участвует в доходах от объекта.

Участие кредитора может быть различным. Так он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.п.

Кредиты с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

Кредиты с обратным аннуитетом наоборот предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение и в этом смысле сопоставимы с замороженными кредитами. Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.

Кредиты с переменной ставкой обычно «привязывают» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п. Данный кредит позволяет оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (например, каждые 5 лет).

Разновидностью этого вида кредита является кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей, и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже прокредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при кредитовании личной собственности (автомобилей и т.п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

Таким образом, каким бы ни было ипотечное кредитование, оно должно учитывать интересы клиентов, а также существующие возможности современного рынка. Кроме того, Правительством страны должны быть обеспечены более свободные условия деятельности банков в области ипотечного кредитования, что позволит банкам второго уровня разнообразить предлагаемый спектр услуг по ипотечному кредитованию, срокам предоставления займа, суммам, методам взимания процентов, а также залоговому обеспечению.

Внедрение программ, приведенных мною как модели ипотечного кредитования требуют более высокого развития финансово рынка республики, выхода его на международный уровень, а также участия в нем населения страны. Однако, для реализации подобной схемы необходим высокий уровень финансовой грамотности населения и доверия к банковской сфере.

Заключение

Кардинально поменять ситуацию на ипотечном рынке может лишь государство. Только оно обладает ресурсами и необходимыми инструментами, при их правильном использовании развитие рынка недвижимости и ипотечного рынка будет гармоничными пойдет в необходимом направлении.

Много зависит от того, каким образом власти смогут распорядиться своими возможностями. Основные ускорители подъема ипотечного кредитования в 1-м квартале следующего года:

- улучшение ситуации для банков с финансированием и рефинансированием;

- рост здоровой конкуренции среди банков и снижение требований к заемщикам, повышение доступности кредитования.

Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги институциональных инвесторов.

В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане - это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.

Ипотечное кредитование - это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 15% - 20 % от стоимости жилья, срок кредитования увеличен с 3 до 30 лет, а процентная ставка уменьшилась с 24 % (2003 г.) до 14% (2011г.).

К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.

Инициатором внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане выступил НБ РК.

В ее основе лежит двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь - сами кредиты, а вторичный - специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов.

В Казахстане должна функционировать система ипотечного кредитования, направленная прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей.

Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на длительный срок.

Как и предполагалось еще на стадии создания концепции системы ипотечного жилищного кредитования, этот рынок становится в республике одним из наиболее динамично развивающихся.

Проанализировав существующие аспекты рынка ипотечного кредитования, модели ипотечного кредитования за рубежом, а также рассмотрев финансово-экономическое состояние АО «АТФ Банка», можно сделать выводы:

1. Казахстанский рынок ипотеки на сегодняшний день обладает достаточно сильной и развитой законодательной базой для обеспечения деятельности ипотечных компаний, их законной обоснованностью.

2. Современная модель ипотечного кредитования в Республике Казахстан основана на весьма богатом международном опыте. Так, например, двухуровневая система обеспечения фондов ипотечного кредитования заимствована с малазийской модели, а система кредитования в АО «ЖилстройсберБанк» основана на немецком опыте.

3. Финансовое и экономическое состояние АО «АТФ Банка» на соответствующую дату определено как стабильное, что связано с минимальными потерями банка во время кризиса, в то время как другие банки прибегли к серьезной помощи государства.

На сегодняшний день АО «АТФ Банк» можно классифицировать как стабильно развивающийся банк с постоянным числом преданных клиентов, что приносит компании постоянные доходы и высокий рейтинг. Кроме того, банк развивается в ногу со временем, текущим состоянием финансового рынка, предоставляя своим клиентам наиболее выгодные условия кредитования.

4. Рынок ипотечного кредитования, не смотря на некоторую паузу во время кризиса, на сегодняшний день заметно оживился. На данный момент для государства данная сфера деятельности является приоритетной, так как в последнем Послании главы государства народу Казахстана (от 28 января 2011 года) особое внимание уделено вопросам социальной модернизации, ведь, как отмечено в Послании, «Лучший показатель качества жизни граждан - уровень комфорта жилья».

5. Для того чтобы совершенствовать механизм жилищного ипотечного кредитования в Республике Казахстан необходимо рассмотреть проблемы, которые существуют на современном этапе развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

Для рефинансирования ипотечных кредитов, рынок нужно обеспечить необходимыми ипотечными ценными бумагами, иначе ипотека не получит масштабного развития. Новые высокие требования к уровню достаточности собственного капитала являются серьезным стимулом для развития в Республике Казахстан секьюритизации, которая обеспечит списание активов с баланса и их одновременное превращение в высоколиквидные ценные бумаги.

Так, если следовать мировому опыту, то для обеспечения возможности нормального проведения секьюритизации (это в первую очередь относится к ипотечным активам) в Республике Казахстан необходимо соблюдение ряда основных условий:

1) Секьюритизированы могут быть лишь те активы, которые свободно передаются. Любые законодательные препятствия к передаче активов (например, запрет на уступку дебиторской задолженности) сужают круг активов, которые могут использоваться для секьюритизации.

2) Законодательное обеспечение процедуры осуществления «действительной продажи»: продажа и передача активов, подлежащих секьюритизации, покупателю должны быть необратимыми.

3) Передача активов покупателю не должна быть дорогостоящей или обременительной. В частности, необходимость уведомления должника при переуступке прав требования или необходимость регистрации передачи активов резко повышают издержки секьюритизации, делая данный механизм малопривлекательным.

4) Покупатель должен иметь возможность эффективно осуществлять свои права в отношении секьюритизированных активов в судебном порядке, в том числе налагать взыскания на активы в случае «дефолта» заемщика.

5) Процедура секьюритизации должна обладать нейтралитетом с точки зрения налогообложения: активы, передаваемые покупателю, не должны подлежать дополнительному налогообложению (НДС, налог на прибыль), а также быть необоснованно освобожденными от налогообложения.

Ипотечное кредитование в Республике Казахстан хотя и получило свое достойное развитие, но все равно необходимо совершенствовать механизм кредитования населения и улучшать условия получения ипотечного кредитования.

В данной дипломной работе поставлены и решены следующие задачи:

1) В процессе исследования теоретической сущности кредита были сформированы следующие выводы, что существуют две теории кредита: классическая и экономическая.

Таким образом, классическая теория кредита рассматривает его как общественно-экономическую категорию, выражающую производственные отношения. Следовательно, кредит в качество экономической категории следует определить как производственное отношения выражающееся и развивающееся на основе сделок ссуды.