Развитие ипотечного кредитования

К числу ипотечных посредников относят ипотечных брокеров, оценщиков, риэлторов, девелоперов и т.д.

Институты - посредники:

Объекты посреднической деятельности представлены:

? Государством (публичной властью) и участниками РН;

? Участниками РН

Субъекты посреднической деятельности:

? Институциализированные структуры:

Государственные, муниципальные;

Объединения участников РН - ассоциации профессионалов (риэлтеров, оценщиков и т.д.).

? Отдельные профессионалы, например, девелоперы.

Основные функции деятельности посредников представлены наглядно в Приложении В.

Для удобства клиентов, компания развивает сеть ипотечных брокеров - то есть независимых юридических лиц, сотрудничающих с компанией и проводящих сбор документов, квалификацию заемщиков, желающих получить ипотечный кредит, и защищая интересы клиенты на Кредитном Комитете.

Причиной создания такой сети является тот факт, что неподготовленному среднестатистическому человеку, порой бывает трудно разобраться во всех тонкостях получения кредита. Ведь каждый кредит характеризуется целым набором параметров и дополнительных условий: сумма основного долга, процентная ставка, срок кредита, способ начисления процентного вознаграждения и погашения основной суммы долга, запрет на досрочное погашение, сумма предоставляемого обеспечения, страхование рисков, гарантии и поручительства и т.п.

В результате, потенциальный заемщик может выбрать условия, которые не всегда являются наиболее выгодными именно для него, как следствие, неверный выбор может обойтись ему в "кругленькую" сумму. Чем же ему может помочь ипотечный брокер? Начнем с того, что ипотечный брокер, как правило, не зависит от кредитных учреждений и зарабатывает деньги путем консультирования клиентов-заемщиков.

Ипотечный брокер всегда на стороне клиента, поскольку ему платит клиент и от того, насколько успешно ипотечный брокер представит интересы клиента в кредитном учреждении, зависит его заработок. Он может сотрудничать с одной или сразу с несколькими кредитными организациями, знает все тонкости и может предложить клиенту наиболее оптимальный вариант займа на приобретение жилья.

Например, вы имеете жилье и хотите его продать после приобретения нового жилья. В такой ситуации для вас критичным параметром является возможность досрочного погашения без уплаты пенни и штрафов за досрочное погашение, а не величина процентной ставки по кредиту.

Если провести соответствующие расчеты, то для вас может быть выгодным получить кредит под более высокую процентную ставку, но иметь возможность погасить его досрочно.

Ведь после продажи старого жилья у вас появится сумма, которая может пойти на досрочное погашение и соответственно вам не придется платить проценты кредитному учреждению весь срок кредита.

Для создания сети ипотечных брокеров компания проводит специальные курсы обучения ипотечных брокеров и после прохождения тестирования, выдает им сертификаты, удостоверяющие право владельцев сертификатов проводить консультации, формировать кредитные досье клиентов-заемщиков и выносить их непосредственно на рассмотрение кредитного комитета компании.

Обращение клиента к сертифицированным компанией ипотечным брокерам равнозначно обращению в саму компанию.

На данный момент такие сертификаты получили:

1. Компания "KBS Remсo"

2. ТОО "АЛЛАДИН"

3. Агентство недвижимости "АБСОЛЮТ"

4. ТОО "ЖОМАРТ и сыновья"

5. ТОО "ГАРАНТ РИЭЛТИ"

6. ТОО "НИГОРА"

7. ТОО "ФЕЕРДИЛЬ"

8. Компания "ЦКН Ипотека"

9. ТОО "ЭСКОРТ РИЭЛТИ"

2.3 Процедура ипотечного кредитования в филиале АО «АТФ Банка» города Семей

С начала 2009 г. произошло резкое ухудшение качества ссудного портфеля БВУ Казахстана. Доля неработающих кредитов (NPL) составила 34,72% от общего портфеля, в то время как в начале года она составляла только 8,12%. БТА, Альянс Банк, Хоум Кредит Банк, Данабанк, Темирбанк, Альфа-Банк, Банк Позитив Казахстан, Казкоммерцбанк - банки в порядке «лидерства» по доле неработающих кредитов.

Из общего ссудного портфеля БВУ (10 138 млрд. тенге или 67,6 млрд. долл.) 48% кредитов связаны с недвижимостью. Из них 9% или 888 млрд. (5,9 млрд. долл.) (по состоянию на 1.10.2009) - это займы физическим лицам на покупку и строительство жилья, другие 39% - кредиты, выданные под залог недвижимости.

Общая сумма безнадежных кредитов среди ипотечных займов увеличилась в 3,4 раза с начала года. Так, в январе 2009 г. сумма безнадежных кредитов составляла 32 млрд. тенге (4,1%), а по состоянию на 1 октября - эта сумма составила 108 млрд. тенге. (12,2%).

По состоянию на 1 апреля 2010 г. доля неработающих кредитов (NPL) составила 35,9% от общего портфеля, в то время как в начале 2009 г. она составляла только 8,12%. Хотя доля неработающих кредитов увеличилась, в абсолютном значении размер неработающих кредитов снизился по сравнению с показателем на начало 2009 года. БТА Банк, Альянс Банк, ТЕМIРБАНК, Банк Позитив Казахстан, Метрокомбанк, КАЗКОММЕРЦБАНК, Мастербанк, КЗИ Банк - банки в порядке «лидерства» по доле неработающих кредитов. По состоянию на 1 апреля 2010 г. около 20% и более из ссудного портфеля этих банков являются нерабочими.

Общая сумма безнадежных кредитов среди ипотечных займов на первый квартал 2010 уменьшилась на 30% с 119,4 млрд. тенге до 83,6 млрд. тенге, также уменьшилась их доля с 14,1% до 11,2%. Также следует отметить уменьшение общей суммы стандартных кредитов среди ипотечных займов на первый квартал 2010 с 200,7 млрд. тенге до 43,4 млрд. тенге, их доля уменьшилась с 23,7% до 19,2%. Сумма сомнительных кредитов среди ипотечных займов в 1К2010 существенно не изменилась, но их доля заметно возросла с 62,2% до 69,6%.

Займы физическим лицам на покупку и строительство жилья по сравнению с показателями за четвертый квартал 2009 г. на 1 апреля 2010 г. уменьшились на 11% и составили 43,5 млрд. тенге.

Анализ программ ипотечного кредитования БВУ показал, что ипотека остается непривлекательной и труднодоступной для населения. Так, ставки по ипотечному кредитованию в среднем колеблются от 15 до 18%. Кроме того, БВУ требуют обязательный первоначальный взнос, в среднем от 30% от суммы кредита. В 2010 г. некоторые банки снизили ставки по ипотечному кредитованию, а также увеличили сроки ипотечного кредитования. Следует отметить, что большинство банков прекратили выдачу ипотечных кредитов в евро (таблица 2.7).

Таблица 2.7. Программы ипотечного кредитования в БВУ РК на 2011 год.

Банк	Ставка по кредиту	Первоначальный взнос	Срок кредита	Валюта кредита
	KZT	USD
АТФ Банк	14,5%	13,5%	20%	20 лет	KZT, USD
Народный Банк	15,5-16,5%	14-15%	30%	30 лет	KZT, USD
КазвоммерцБанк	15 %		30%	25 лет	KZT, USD
БТА Банк	От 16%	От 16%	30-40%	10 лет, до пенсии в USD	KZT, USD
ЕвразийскийБанк	15%, 16%		30%	15 лет	KZT, USD
БЦК	14%, 15%		30%	20 лет	KZT, USD
HSBC	13-14%, 11% для одобренных организаций		30%	15 лет	KZT, USD
Сбербанк	18%	18%	30%	30 лет	KZT, USD, Euro

Данная программа является общей для всех клиентов, то есть без учета льготных условий кредитования для отдельных слоев населения, которые кредитуются из средств национального фонда, либо по отдельной программе банков, предусмотренных для привлечения клиентов в банк. По состоянию на 1 апреля 2010 года сумма совокупных активов ипотечных организации составила 78,2 млрд. тенге, которые уменьшились с начала текущего года - на 2,1 млрд. тенге, или на 2,6%. По состоянию на 1 апреля 2010 совокупный ссудный портфель ипотечных организаций составил 63,7 млрд. тенге, что ниже показателя на 1 января текущего года на 6,4% (4,4 млрд. тенге).



Рисунок 2.6. Совокупные активы и ссудный портфель ипотечных организаций (млрд. тг)

Ухудшение качества кредитов ипотечных организации замедлилось - по сравнению с 2009 г. доля безнадежных кредитов на 2010 г. сократилась с 12,9% до 9,4%, в то время как доля сомнительных кредитов увеличилась с 16,4% до 18,4%.

Итак, имея представление о том, какие участники рынка ипотеки осуществляют свою деятельность на сегодняшний день, есть возможность сделать аналитическое заключение о механизме ипотечного кредитования в нашей стране и об эффективности деятельности отдельных ее участников, в частности АО «АТФ Банка».

Ипотечные кредиты оформляются «Соглашением о предоставлении ипотечных займов», Утвержденных Решением Правления №641 от 28.06.2007 г. и Постановлением Совета Директоров № 321 от 02.07.2007 г. Жильем может являться: отдельная квартира в многоквартирном доме, индивидуальный дом c земельным участком или квартира в коттедже на несколько семей. Требования к жилью для предоставления займа в АО «АТФ Банке»:

- быть свободным от обременений, не изъятым из гражданского оборота, не состоять в залоге, споре или под арестом;

- соответствовать минимальным требованиям по обеспечению здоровья и безопасности жильцов, стандартам установленным санитарно-гигиеническими службами;

- отдельные от других квартир или домов кухня и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);

- постройка, перепланировка дома или квартиры с разрешениями соответствующих органов.

Заемщиками могут быть физические лица - служащие, получающие заработную плату; индивидуальные предприниматели; учредители юридических лиц. При этом оговаривается тип занятости для работающих клиентов:

- по контракту, заключенному на неопределенный срок или определенный контрактом период, который должен покрывать срок займа;

- по патенту или свидетельству регистрации индивидуального предпринимателя;

- по учредительным документам юридического лица.

Стаж на текущем месте работы должен быть не менее 6 месяцев. Общий минимальный стаж работы - не менее 12 месяцев.

Клиент должен предоставить адрес места прописки, места фактического жительства, контактные номера телефонов (домашний, рабочий, мобильный) или же другие контакты.

Минимальный доход заемщика должен быть не ниже 45 000 тенге (300 долларов США) или 70 000 тенге (470 долларов США) для заемщика и созаемщика в совокупности.

Коэффициент долговой нагрузки не должен превышать 60 % для займов в тенге и 50% для займов в долларах США от располагаемого дохода.

В случае, если клиент состоит в браке и супруги обладают общей собственностью, обязательно привлечение супруга в качестве созаемщика. В других случаях, если доход клиента недостаточен, клиент может привлечь близкого родственника в качестве созаемщика.

Для физических лиц при рассмотрении платежеспособности применяется политика розничного кредитования. Для индивидуальных предпринимателей при рассмотрении дохода применяется политика кредитования субъектов малого и среднего бизнеса.

К индивидуальным предпринимателям относятся заемщики с признаками:

- максимальный годовой оборот не более 2,5 миллионов долларов США;

- зарегистрированные и осуществляющие свою деятельность в РК;

- не менее 24 месяцев функционирования бизнеса;

- отсутствие отрицательной кредитной истории (просрочки платежа до 30 дней за последние 12 месяцев является приемлемой), отсутствие просрочки на момент подачи заявления и в течении последних 6 месяцев (в любом обслуживающем банке);

- минимум 6 месяцев обслуживания в предшествующем банке и отсутствие просрочек по займу в течении последних 6 месяцев в предшествующем банке при рефинансировании займа;

- отсутствие задолженности по налогам и другим обязательным платежам в бюджет;

- отсутствие реструктуризации по займам в других БВУ.

Срок кредитования по условиям ипотечного займа «АТФ Банка» 120 месяцев в тенге, 240 месяцев в долларах США.

Минимальная сумма займа - 750 000 тенге или 5 000 долларов США, максимальная сумма - 750 000 000 тенге или 5 000 000 долларов США, но не более 80% от стоимости приобретаемого жилья (под залог приобретаемого жилья) и не более 100% от стоимости приобретаемого жилья в случае дополнительного обеспечения в форме имеющегося в собственности жилья или земельного участка и приобретаемого жилья.

При рефинансировании ипотечного займа в сумму займа включаются все расходы клиента, связанные с погашением ссудной задолженности в предшествующем банке за исключением просроченных обязательств и, в случае, если кредитоспособность клиента позволяет взять большую сумму займа, чем сумма основного долга рефинансируемого займа, то остаток (разница между новым займом и суммой основного долга по рефинансируемому займу) перечисляется на текущий счет клиента в «АТФ Банке».

Погашение основного долга осуществляется в виде аннуитетного платежа или равными долями.

Льготный период по займу отсутствует.

Мораторий на частичное или полное погашение отсутствует. Минимальная сумма к досрочному погашению при аннуитетном графике погашения составляет не менее трех ежемесячных взносов по займу (основной долг и вознаграждении).

Первоначальный взнос, то есть участие собственными средствами в виде денежного вклада, земельного участка, строительства, подтвержденные документами, должна составлять не менее 20 % от стоимости приобретаемой недвижимости.

Первоначальный взнос не требуется, если:

- заем выдан на строительство или полное рефинансирование ипотечного займа в другом банке;

- предоставлено дополнительное обеспечение, покрывающий заём на 120% залоговой стоимостью.

При рефинансировании ипотечного займа обязательная персональная гарантия супруга или супруги.

Обеспечением может выступать:

1) Банковский вклад;

2) Приобретаемая или имеющаяся в собственности недвижимость;

3) Земельный участок (целевое назначение ИЖС) может быть принят в качестве дополнительного обеспечения;

4) Недвижимость не ранее 1965 года постройки;

5) Приобретаемая недвижимость должна быть оформлена на заявителя либо на его супруга. Имеющаяся недвижимость может быть принята в качестве обеспечения, если только оформлена на его супруга или близких родственников.

Не принимаются в обеспечение объекты производственного назначения.

В случае залога жилой недвижимости:

- независимая оценочная компания должна быть выбрана только среди компаний, включенных в список одобренных решением Правления банка и должна отвечать требованиям действующего законодательства РК;

- банк должен быть залогодержателем первой очереди;

- банк может быть залогодержателем второй очереди только в случае рефинансирования ипотечного займа в других банках согласно решения уполномоченного органа банка;

- заемщик или его близкие родственники должны быть собственниками недвижимого имущества, предоставленного в качестве обеспечения;

- страхование заложенной недвижимости (от пожара, возгорания от молнии, взрыва и падения самолета) в пользу банка обязательна;

- заем должен 100% покрываться недвижимостью, предоставленной в качестве обеспечения по залоговой стоимости (после применения дисконта).

Стоимость кредита исчисляется исходя из:

1) Ставки вознаграждения:

- в тенге - 14,5;

- в долларах США - 13,5%.

2) Взимания комиссии:

- комиссия за рассмотрение кредитной заявки - 4 000 тенге;

- комиссия за предоставление банковского займа - 1,65% от суммы займа.

3) Пеня за просроченный платеж:

- основной долг и вознаграждение: 0,50% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная с первого дня.

Рефинансирование задолженности в другом банке осуществляется безналичным переводом денег на счет в банке, обслуживающем текущие обязательства заемщика.

В случае если кредитоспособность клиента позволяет взять большую сумму займа, чем сумма основного долга рефинансируемого займа, то остаток (разница между новым займом и суммой основного долга по рефинансируемому займу) перечисляется на текущий счет клиента в «АТФ Банке».

Допускается оформление права собственности на приобретаемое полностью или частично на заёмные средства жильё как на заёмщика (созаёмщика), так и на иное лицо, не являющееся близким родственником заёмщика. При этом заёмщики и созаёмщики, а также новые владельцы жилья должны иметь гражданство Республики Казахстан. При приобретении жилья, в случае если обеспечением по кредиту выступает только приобретаемое жилье, заемщик должен внести первоначальный взнос на оплату сделки купли-продажи жилья.

Права требования по предоставленным займам могут быть уступлены другому банку, или АО “Казахстанская Ипотечная Компания” на условиях, оговариваемых сторонами в соответствующих соглашениях и договорах по уступке прав требования.

Обеспечением по ипотечным займам, выданным на ремонт жилья, может выступать как ремонтируемое жильё, так и иное жильё, находящееся в собственности заемщика, а также жильё вещного поручителя.

В случае если ремонту подлежит жильё, являющееся обеспечением по ипотечному жилищному займу, кредитным менеджером отдела розничного кредитования проводится осмотр состояния залогового обеспечения после проведения ремонта.

В договоре банковского займа и ипотечном договоре предусматривается право кредитора на проведение переоценки залога в случае необходимости, во избежание незафиксированного удешевления предмета залога, если таковым выступает ремонтируемое жильё. Банк также вправе досрочно расторгнуть договор займа в одностороннем порядке и потребовать исполнения заемщиком договорных обязательств досрочно при возникновении претензий к заемщику со стороны уполномоченных государственных органов по причине нарушения законодательства и строительных норм при осуществления ремонтных работ.

- Банк вправе применить штрафные санкции в случае снижения стоимости предмета залога в результате неквалифицированного ремонта либо иных причин в соответствии с условиями ипотечного договора.

Основой для определения размера ипотечного жилищного займа является сметная стоимость ремонта и соотношение указанной стоимости к оценочной стоимости жилища. Для получения ипотечного займа на ремонт заемщик должен предоставить документы, подтверждающие сметную стоимость ремонта. При намерении заказчика (заемщика) производить капитальный ремонт заказчик вправе заключить договор с подрядчиком на рыночных условиях, т.е. исходя из материальных затрат и трудозатрат подрядчика, оговоренных в смете. Смета составляется подрядчиком и предлагается на утверждение заказчику. Приемка работы осуществляется заказчиком в соответствии с условиями договора подряда без привлечения уполномоченных органов. В случае, если ремонт проводится собственными силами предоставление графика проведения ремонтных работ не является обязательным.

Предоставление займа производится в разовом порядке, после подписания договоров займа и залога, в наличной и безналичной форме.

Обеспечением обязательства заемщика по ипотечному займу, выданному на строительство индивидуального жилья, а также на долевое участие в строительстве жилья может выступить залог, находящийся в собственности заемщика или третьего лица (вещного поручителя) жилая недвижимость (квартира, жилой дом с земельным участком и т.п.);

После приемки объекта, ввода его в эксплуатацию и включению в жилищный фонд предмет ипотеки может быть заменен на построенное, на кредитные средства жильё, залог которого будет являться обеспечением обязательства до окончания срока действия договора банковского займа, при условии соблюдения коэффициентов обеспеченности и достаточности залоговой массы для покрытия обязательств по кредиту.

Помимо установленных регламентом розничного кредитования документов, необходимых для получения ипотечного займа, заемщик должен предоставить:

- проект строительства жилища с привязкой к местным условиям и разрешение к применению в соответствии с законом.

- смету затрат на строительство;

- график строительства;

- договор о долевом участии при осуществлении гражданами совместного строительства;

- документы, подтверждающие право на земельный участок, а также соответствие целевому использованию участка;

- разрешение на строительство от уполномоченных органов;

- прочие документы согласно действующему законодательству.

Кредитным менеджером отдела розничного кредитования ежеквартально в обязательном порядке проводится мониторинг за ходом проведения строительных работ согласно приложенного графика, а также целевого использования средств займа, как на промежуточной стадии строительства, так и после завершения такового. По результатам мониторинга заполняется заключение

Заем предоставляется в долларах США на срок от 37 месяцев до 10 (десяти лет) лет - по согласованию с заемщиком.

Ставка вознаграждения фиксированная. Ставка вознаграждения и срок займа определяется исходя из таблицы. Допускается оформление права собственности на приобретаемое полностью или частично на заёмные средства жильё как на заёмщика (созаёмщика), так и на иное лицо, не являющееся близким родственником заёмщика. При этом заёмщики и созаёмщики, а также новые владельцы жилья должны иметь гражданство Республики Казахстан. Обеспечением по кредиту выступает приобретаемое жильё и депозит. Размер депозита должен составлять не менее 15 % от рыночной стоимости приобретаемого жилья, а срок не менее срока займа. В случае внесения заёмщиком депозита в размере 25 % и выше от рыночной стоимости жилья, возможна выдача кредита без анализа платежеспособности.

- Минимальная сумма ипотечного займа 5 000 долларов США.

- Максимальная сумма ипотечного займа 100 % от рыночной стоимости жилья.

Обязательным условием предоставления ипотечного кредита является комплексное страхование по договору банковского займа в страховой компании с указанием банка в качестве выгодоприобретателя.

Права требования по предоставленным займам могут быть уступлены другому банку или организации на условиях, оговариваемых сторонами в соответствующих соглашениях и договорах по уступке прав требования.

Досрочное погашение займа возможно по истечении 6 месяцев со дня выдачи кредита, либо после уплаты вознаграждения за первые 6 месяцев. Минимальная сумма досрочного погашения 500 долларов США. В дальнейшем за досрочное гашение комиссия не взимается.

Для рассмотрения кредитной заявки на выдачу ипотечного кредита наличие у клиента уже подобранного для приобретения жилья не является обязательным условием. То есть рассмотрение кредитной заявки может проводиться для принятия решения о предоставлении клиенту ипотечного кредита на приобретение жилья, которое будет подобрано заемщиком в будущем. При этом банк определяет возможную сумму кредита и иные приемлемые для клиента условия кредитования, при которых выдача ипотечного кредита возможна. В ходе предварительной квалификации Кредитный менеджер по согласованию с клиентом рассчитывает возможный размер ежемесячного платежа по кредиту, после чего в соответствии с допустимыми сроками кредитования и пожеланиями клиента рассчитывается максимально допустимая сумма кредита. При положительных результатах предварительной квалификации и предоставлении клиентом необходимого пакета документов клиент производит оплату комиссии за рассмотрение кредитной заявки согласно утвержденным тарифам. Рассмотрение кредитной заявки Отделом розничного кредитования проводится без юридического заключения на основе анализа кредито- и платежеспособности клиента с учетом результатов предварительной квалификации. По результатам рассмотрения кредитной заявки Кредитный менеджер определяет максимально допустимую сумму кредита с учетом возможного и согласованного с клиентом размера ежемесячных платежей. В случае, если по результатам анализа платежеспособности клиента, запрашиваемые им условия кредитования не удовлетворяют требованиям банка, Кредитный менеджер должен рассмотреть возможность использования иных условий кредитования, при которых выдача кредита будет возможной. В частности:

-изменить размер ежемесячного платежа

- увеличить срок кредита,

- уменьшить сумму кредита,

-рассмотреть возможность участия созаемщика/гаранта и предоставления дополнительного обеспечения.

Если условия кредитования были пересмотрены, Кредитный менеджер ставит об этом в известность клиента. По результатам рассмотрения кредитной заявки Кредитный менеджер готовит экспертное заключение. Вопрос о предоставлении кредита выносится на рассмотрение Розничного кредитного комитета. Секретарь комитета готовит решение, и передаёт копию протокола решения кредитному менеджеру для исполнения. В случае если какое-либо из условий кредитования в дальнейшем будет пересмотрено, требуется повторное вынесения вопроса на Розничный кредитный комитет. При положительном решении о предоставлении кредита кредитный менеджер готовит письмо-уведомление которое подписывается Начальником Отдела розничного кредитования либо управляющим Фронт-офиса филиала в случае его отсутствия, и передает его клиенту. На данном этапе Младший кредитный менеджер инициирует открытие клиентом текущего счета, куда клиенту рекомендуется внести сумму первоначального взноса. Решение Розничного кредитного комитета действительно в течение двух месяцев. По истечении этого срока необходимо проведение тщательного повторного рассмотрения кредитной заявки на основе вновь сформированного клиентом пакета документов.

После нахождения клиентом жилья для приобретения в кредит Кредитный менеджер согласовывает выезд оценщика для его осмотра. Клиент уведомляется о необходимости предоставления продавцом жилья копий право устанавливающих документов. При определении залоговой стоимости Кредитному менеджеру рекомендуется устанавливать единый коэффициент понижения на залоговое имущество в размере 30% от реальной рыночной стоимости жилья без применения иных понижающих коэффициентов. В случае принятия дополнительного обеспечения по кредиту одновременно проводится оценка имущества, выступающего в качестве дополнительного обеспечения. На основе актов оценки жилья Кредитный менеджер рассматривает возможность принятия данного жилья в качестве обеспечения кредита и согласовывает данный вопрос с Начальником Отдела розничного кредитования либо лицом его замещающим. В случае если определенная залоговая стоимость жилья не удовлетворяет утвержденной сумме кредита, до клиента доводится необходимость увеличения размера первоначального взноса либо предоставления дополнительного обеспечения по кредиту. Решение полномочного Кредитного комитета о возможности предоставления кредита на приобретение подобранного клиентом жилья доводится Кредитным менеджером до сведения клиента с требованием о необходимости предоставления им и продавцом необходимых документов для оформления и выдачи кредита, указанных в письме-уведомлении клиенту. После уведомления клиентом о том, что им и продавцом необходимый пакет документов сформирован, кредитный менеджер согласовывает дату и время прибытия клиента и продавца в банк для оформления и выдачи кредита. После уведомления клиентом о готовности кредитный менеджер оформляет необходимые документы:

- типовой договор займа;

- типовой договор залога недвижимого имущества (договора залога по дополнительному обеспечению/договор залога депозитных денежных средств), в котором оставляется пробел для заполнения номера и даты подписания договора займа, а также номера и даты регистрации договора купли-продажи жилья в Центре по недвижимости.

Договор займа и договора залога с открытыми датами визируются ответственными работниками. Оформление и выдача кредита производится при участии кредитного менеджера и юриста филиала (в случае необходимости). Продавец, заемщик (залогодатель) должны иметь при себе документы для оформления купли-продажи и выдачи кредита согласны. Вместе с продавцом в банк должны прибыть:

- совладельцы жилья в случае отсутствия их нотариально заверенных доверенностей на продажу жилья;

- члены семьи старше 14 лет в случае, если они выступают совладельцами жилья по договору приватизации.

Заемщик должен иметь при себе:

- сумму первоначального взноса, если ранее он не была внесена на его текущий счет в банке;

- денежные средства на оформление кредита:

- комиссию банка за оказание услуг по регистрации договоров купли-продажи и ипотеки согласно тарифам банка;

- плату за нотариальное оформление договора купли-продажи и доверенностей на государственную регистрацию договора купли-продажи и ипотечного договора согласно тарифам нотариуса;

- плата за государственную регистрацию договора купли-продажи и ипотечного договора согласно тарифам Центра недвижимости;

- страховую премию за страхование жилья, а также от несчастного случая и болезней согласно тарифам страховой компании.

Продавец и заемщик (залогодатель) подписывают договор купли-продажи, который заверяется нотариусом. Заемщик подписывает договор займа, договора залога и иные необходимые документы для выдачи кредита в присутствии кредитного менеджера.

Кредитный менеджер оформляет страховые полисы по страхованию жилья, а также жизни и трудоспособности заемщика.

Нотариально заверяется доверенность на регистрацию договора-купли продажи и ипотечного договора на имя уполномоченного представителя банка от имени заемщика/залогодателя. Заемщик получает сумму кредита (а также первоначальный взнос, если он был внесен на текущий счет) по расходному кассовому ордеру. Для удобства клиентов рекомендуется доставить деньги из кассы непосредственно на место выдачи кредита.

При передаче продавцу суммы кредита и первоначального взноса оформляется и нотариально заверяется расписка продавца в получении денег по договору купли-продажи и отсутствии претензий к банку и покупателю (в 2-х экземплярах для банка и покупателя).

После выдачи кредита доверенное лицо проводит государственную регистрацию договора купли-продажи и договора залога в Центре по недвижимости. Обычным условием при получении ипотечного займа является обязательное страхование недвижимости, предоставляемой в качестве обеспечения кредита, личное страхование (в случае смерти заемщика или потери им трудоспособности). Полученные ипотечные свидетельства закладываются в банки второго уровня для получения срочных займов со сроком до 3-х лет. После формирования значительного пула ипотечных свидетельств (несколько миллионов долларов США) компания выпускает ипотечные облигации или привлекает долгосрочные кредиты на международных финансовых рынках для финансирования, полученных срочных займов.

Основными показателями эффективности проводимой банком кредитной политики и маркетинговой стратегии является расчет пруденциальных нормативов и анализ зависимости деятельности всей структуры банка от его кредитной политики, то есть от величины предоставляемых банком займов клиентам.

Коэффициент доля ипотечных займов в общем числе кредитов, выданных клиентам (без вычетов на обесценение):

K=	Ипотечные займы	=	90,268,787	= 0.586	(2.19)
	Итого займов		153,947,983

Итак, имея 58 % от общего количества займов кредиты на получение жилья или земельного участка под застройку, возможна сегментация кредитных средств по видам займов (таблица 2.8).

Таблица 2.8. Анализ изменения величины резерва под обесценение по классам займов 2009 - 2010 года

	30.06.2010	30.06.2009
	Ипотечные займы	Потребительские займы	Автокредиты	Ипотечные займы	Потребительские займы	Автокредиты
На 1 января	10,211,515	3,041,226	226,582	4,941,360	332,489	50,467
Чистое начисление за год	1,177,816	1,287,649	22,931	1,937,281	46,285	5,221
Восстановления	61,273	40,639	3,357	20,528	16,916	2,144
Списания	(180,661)	(21,862)	(2,469)	(92,961)	(71,611)	(2,871)
Влияние изменения валютных курсов	45,378	116,189	(958)	(4,529,401)	(182)	4,740
На 30 июня отчетного года	11,315,321	4,463,841	249,443	2,276,807	323,897	59,701

Анализ средств под резерв на обесценение необходим для наблюдения динамики роста цен за счет инфляции, изменения валютного курса и прочих факторов, влияющих на общее макроэкономическое состояние рынка ссудного капитала.

Так, за 2010 год изменение резерва на обеспечение занимает:

- по ипотечным займам - 90%, чистое начисление за год - 10%, в том числе: восстановление - 0,5%, списания - 1,6%, влияние изменения валютных курсов - 0,4%;

- потребительские кредиты - 68,1%, чистое начисление за год - 28,8%, в том числе: восстановление - 3,5%, списания - 0,5%, влияние изменения валютных курсов - 2,6%;

- автокредиты - 90,8%, чистое начисление за год - 9,2%, в том числе: восстановление - 1,3%, списания - 0,9%, влияние изменения валютных курсов - 0,4%.

За 2009 год изменение резерва под обеспечение займов занимает:

- по ипотечным займам - %, чистое начисление за год - 217%, в том числе: восстановление - 85%, списания - 4,1%, влияние изменения валютных курсов - 198,9%;

- потребительские кредиты - 102%, чистое начисление за год - 14,3%, в том числе: восстановление - 5,2%, списания - 22,1%, влияние изменения валютных курсов - 0,05%;

- автокредиты - 84,5%, чистое начисление за год - 8,7%, в том числе: восстановление - 3,6%, списания - 4,9%, влияние изменения валютных курсов - 7,9%.

Данный анализ показывает изменение резерва под обесценение с течением времени и приоритетности займов, классифицированных по видам выдаваемых розничных кредитов. Заметна тенденция снижения резерва под обесценение к 2010 году, что связано со снижение риска рыночной нестабильности, а также инфляционными скачками.

3. Проблемы и перспективы развития механизма ипотечного кредитования банками второго уровня в Республике Казахстан

3.1 Основные проблемы ипотечного кредитования в коммерческих банках

Анализируя современную банковскую политику РК, в частности, практику его ипотечного кредитования населения, нельзя однозначно определить, чем оно является для нуждающихся в жилье людей. Здесь есть две точки зрения.

В первую очередь, те, кто берет кредит и под бременем непомерно высоких процентов, не могут расплатиться, теряя в конечном случае и деньги и квартиру, забираемую банком.

Во-вторых, ипотечные компании и банки. У них есть свои аргументы для проведения данной политики.

Таблица 3.1. Основные трудности, влияющие на решение не брать ипотечный кредит (%)

Нет стабильного денежного дохода	28,3
Нет возможности погашать кредит	21,7
Нет уверенности в том, что всегда будет работа	19,6
Не имею представления о том, что нужно делать для оформления ипотечного кредита	10,9
Нет уверенности, что зарплата не сократится	4,4
Другое	2,2
Затрудняюсь ответить	13,0

Из таблицы 3.1 видно, как распределились соотношения всех трудностей, возникающих перед заемщиком при выдаче ипотечного кредита, это: нестабильность денежного дохода, то есть не уверенность в стабильности своего места работы; возможности погашать кредит - высоки процентные ставки кредита; недостаточность информации по получению ипотечного займа, несмотря на многочисленные рекламы, выпускаемые местными ипотечными компаниями; не стабильность заработка и прочие условия.

По мнению критиков, сложившаяся практика ипотечного кредитования в нашей республике, недоступна для большинства населения и, к сожалению, работает в пользу лишь ипотечных компаний и банков, а не тех, кто действительно остро нуждается в жилье. Действующая политика ипотечного кредитования в РК, по мнению аналитиков, учитывает интересы только собственников, то есть банков, ипотечных компаний и крупных строительных фирм, а не рядовых граждан, которые нуждаются в сравнительно недорогом, доступном для большинства людей жилье. Существующая политика в области рынка жилья, по мнению специалистов, социально не ориентирована, и эта особенность проявляется в следующем (см. Приложение Д):

1. Сложными условиями кредитования, в котором банк с момента подписания договора односторонне получает преимущества перед заказчиком.

2. Непомерно высокими процентами, которые в нашей республике составляют 14 - 23%, чем банки ставят население, берущее кредиты, изначально в кабальные условия. В свою очередь, это нередко приводит к ситуации, когда значительная часть заемщиков, не сумев расплатиться с кредитами, оставляет квартиры банкам.

3. Политика банков, строится только на получении сверхприбыли, будучи социально не ориентированной, они фактически грабят население страны.

4. Практика ипотечного кредитования в РК совершенно не учитывает опыт социальной направленности ипотечного кредитования в развитых странах, которые более успешно решили эту проблему.

5. Банки и ипотечные компании своей недальновидной кредитной политикой создают высокие политические риски, которые чреваты протестными выступлениями определенной части населения Казахстана.

6. Современная политика банков при отсутствии реального платежеспособного спроса способно привести к экономическому кризису или, как считает автор статьи "Беспредельщики", напечатанной в газете "Литер", "системному дефолту".

7. Ситуация на рынке недвижимости возникла в результате сговора всех участников рынка недвижимости: банкиров, застройщиков, риэлторов, а также страховщиков и рекламщиков. Господство нескольких монополий на рынке жилья - это, как говорят классики, всегда сговор власти с бизнесом. Всякая монополия - есть закономерный результат отсутствия реальной конкуренции в сфере ипотечного кредитования и строительства жилья.

8. Сложившаяся негативная ситуация явилась следствием того, что существующий антимонопольный закон в РК фактически не работает.

9. Главный принцип либерализма - минимальное вмешательство государства в дела экономики - был подменен практически его самоустранением не только в экономике, но и в других сферах жизни. Говоря иначе, социально не ориентированная политика банков и ипотечных компаний вызвана отсутствием должного контроля и регулирования со стороны государства.

10. Низкий платежеспособный спрос населения на жилье

11. Недостаточное предложение жилья, низкие объемы жилищного строительства

12. Высокие издержки по совершению сделок на рынке жилья и кредитования

13. Недостаточная защита прав собственности на жилье и прав граждан, вкладывающих средства в строительство и приобретение жилья

14. Не стабильность на рынке, связанная со скачками показателей инфляции.

Отмечая эти недостатки, в настоящее время в области ипотечного кредитования уже назрела необходимость в усилении контроля со стороны государства и совершенствовании ее законодательной базы. Сейчас совершенно очевидно, что продолжение существующей политики в области ипотечного кредитования может привести общество не только к социальной напряженности, но и к экономическим проблемам в виде системного дефолта.

Кроме того, существуют проблемы не связанные с политикой государства в области кредитования.

В решении этого вопроса общество должно в известной мере опираться на опыт регулирования рыночных отношений развитых стран, которые в свое время прошли эти трудности. В этом плане есть смысл напомнить некоторые основополагающие принципы рыночной экономики, которых не знают или почему-то игнорируют наши отечественные реформаторы. Азбучной истиной является положение о том, решающую роль в развитии любого общества играет политика государства в отношении экономики.

На примере любого государства можно конкретно увидеть, как сказывается на состоянии экономики официальная политика. Она может либо открыть дорогу для быстрого развития экономики и предпринимательства, либо поставить на их пути глухие барьеры, загнать в непроизводительную, теневую экономику. В этом плане, анализируя современное состояние казахстанской экономики, можно отметить, что представление реформаторов о том, "невидимая рука" рыночной самонастройки без всякого внешнего вмешательства заставят капиталиста действовать в интересах всего общества. Данный тезис возник относительно модели нерегулируемого рынка, который был свойственен американскому капитализму середины позапрошлого века.

Следует отметить, что в период становления рыночной системы, в переходный период, когда закладывались основы рыночной экономики, действительно нужно было создавать льготные условия рыночным институтам, в первую очередь банковской системе. Поэтому вся законодательная база в этой области строилась на базе поддержки и стимулирования развития всей банковской системы, зачастую в ущерб социальным целям казахстанского общества. Эта политика дала свои результаты.

Современный Казахстан, как отметил Президент в своем недавнем Послании прошел переходный период, и теперь, можно сказать, в Казахстане построено общество с рыночной экономикой. Если дело обстоит так, то уже необходимо экономику социально ориентировать. А для этого должна быть усовершенствована законодательная база рыночных отношений, банковской системы и система ипотечного кредитования в Казахстане. Становление и развитие рыночной системы Казахстана в известной мере повторяет традиционный путь капитализма. Когда общество, пройдя "стихию рынка", должно идти по пути законодательного введения норм цивилизованной предпринимательской практики и рынка. В этом плане любое современное развитое государство весьма строго регулирует свободный рынок.

У современного государства имеются два общепризнанных рычага регулирования свободного рынка:

Первый - законодательный и административный, ограничивающий и контролирующий стихийные начала в сфере свободного предпринимательства;

Второй - экономический, позволяющий стимулировать и направлять предпринимательскую инициативу в общественно полезное русло. Вся проблема заключается в том, чтобы научиться разумно, пользоваться этими рычагами на всех уровнях нашей современной государственной структуры.

Одним из важнейших направлений экономической политики в обществе со свободными рыночными отношениями является политика содействия конкуренции. Значимость этой политики обусловлена тем, что свободная конкуренция и свободное ценообразование являются основополагающими принципами рыночной экономики, ее мотором, двигателем. Все достижения стран с развитой рыночной экономикой связаны в первую очередь с конкуренцией. В то же время, как показывает исторический опыт, конкуренция имеет как положительные, так и негативные стороны. Вне создания соответствующих политико-правовых условий, конкуренция имеет способность порождать тенденцию к монополизации, быть недобросовестной, несовершенной и т. д. На эти азбучные, вроде, положения нужно указывать потому, что казахстанский опыт развития рыночных отношений, в силу объективных или субъективных причин не до конца осмысливает практические результаты своей политики по отношению конкуренции. Подтверждением этого положения является наличие в Казахстане нескольких гигантских монополий во всех отраслях нашей экономики, которые всецело и бесконтрольно управляют почти всей экономикой нашей страны, диктуют цены, создают социальную напряженность, которые, в конечном случае, являются тормозом всей казахстанской экономики.

Возникновение монополий есть естественный результат развития конкуренции, однако как показывает опыт рыночных стран, государство, которое не может обуздать монополии, и создать условия для стимулирования конкуренции неизбежно получает огромные экономические и социальные издержки, подробно описанные в общественно-политической литературе. Однако, этот опыт почему-то для Казахстана не является поучительным.

Отмечая роль конкуренции, как основного метода и инструмента развития рыночной системы, призванного выявить, кто из конкурирующих раньше других достиг поставленной цели, будет уместным отметить, что ничем не стесненная свобода экономической деятельности, ничем неограниченная конкуренция неизбежно приводят к крайней поляризации населения по уровню жизни и доходов населения. А это, в свою очередь, неизбежно порождает социальную напряженность. Поэтому они должны, подлежат ограничению во имя таких высоких целей как социальная справедливость, социальная занятость, стабильность общества, охрана окружающей среды и т.д.

К сожалению, в нашем обществе нет серьезной конкуренции, а есть в основном монополии, в том числе и в области ипотечного кредитования, поэтому без действенного механизма антимонопольного ведомства, без создания конкурентной среды в области ипотечного кредитования, без обеспечения и защиты добросовестной конкуренции, проблему обеспечения жилья по доступным ценам, видимо, не решить.

Следовательно, конкуренция не должна быть настолько интенсивной, чтобы, например, создавать безработицу или крайнюю поляризацию доходов населения. Конечная цель нашего общества - это создание социально ориентированной рыночной экономики, в которой правовое регулирование свободных рыночных сил имеет своими целями социальные результаты: это благосостояние всех граждан Казахстана через их максимально возможный доступ к благам, распределяемым рыночным путем. Это гарантии достойного существования - в случае невозможности такого доступа. В то же время социальный рынок- это система, при которой государство создает институты, регулирующие игру рыночных сил, не диктуя им свою волю.

Ипотечное кредитование, как и любой другой вид кредита, связано с риском. Однако в условиях несовершенства казахстанской правовой базы любые, даже самые незначительные на первый взгляд риски становятся критическими, грозящими сделать практически любой проект неосуществимым. В этой связи особое значение для минимизации рисков, связанных с осуществлением кредитования под залог недвижимости, призвано сыграть страхование. При этом возникают дополнительные возможности развития и повышения эффективности ипотечной деятельности.

В частности, при выдаче самих кредитов банки вынуждены также проводить операции с инструментами ипотечного кредитования (закладными) на вторичном рынке, что повышает риск кредитов и снижает их привлекательность для рядовых заемщиков.

Основные типы рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности:

1. Риски ипотечной деятельности

2. Банковские риски

3. Имущественные риски

4. Кредитные риски

5. Риски утраты или понижения дохода

6. Риски ликвидности

7. Риск процентной ставки

8. Имущественные риски

Кредитный риск состоит в невозможности в силу каких-либо причин обеспечить надлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, а именно -- обращение взыскания на заложенное имущество и выселение должника. В настоящее время закон»0б ипотеке» определяет принципиальный порядок освобождения жилья, однако требуется доработка конкретного механизма его исполнения с учетом всех нюансов российского законодательства.

Риски ликвидности заключаются в проблематичности обеспечения ликвидности баланса банка, связанного с наличием долгосрочных кредитов: вложение финансовых ресурсов в долгосрочное ипотечное кредитование не всегда обеспечивается наличием столь же долгосрочных активов. В случае организации вторичного рынка ипотечных кредитов риски ликвидности, связанные с ипотечной деятельностью, становятся вполне приемлемыми.

Риск процентной ставки связан с изменением рыночной ставки процента и вполне может быть снижен до приемлемой величины применением переменной ставки с привязкой ее к какой-либо устойчивой валюте (корзине валют).

Под имущественными рисками в данном случае понимают риски утраты и повреждения предмета ипотеки. Заемщик ипотечного кредита в результате каких-либо неблагоприятных событий может лишиться источника дохода либо его части -- в этом заключается сущность рисков утраты или понижения дохода.

При разработке программы ипотечного страхования необходимо правильно определить необходимость в страховой защите от данных конкретных рисков, то есть определить факторы риска (см. Приложение Д).

В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования как в целом в Республике Казахстан, так и на региональном уровне рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в стране.

Проблему привлечения ресурсов для ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

Две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования представлены на рисунке 3.1.

Рисунок 3.1 - Две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования

В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Казахстан, утвержденной Постановлением Правительства РК от 25.01.2008 N 28, отмечается, что в сложившихся в результате финансового кризиса, макроэкономических условиях еще более важным становится развитие долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков, а как целостной системы при законодательном и нормативном регулировании со стороны государства.

Можно сказать, что в стране созрели юридические, экономические, политические и организационные предпосылки для развития полноценной системы ипотечного кредитования.

Мировой опыт свидетельствуют о том, что существенным системообразующим элементом ипотечного кредитования является деятельность кредитных организаций, в совокупности осуществляющих как активные операции по размещению средств в ипотечные кредиты, так и пассивные операции по привлечению средств с целью рефинансирования вложений в ипотечные кредиты, обычно путем выпуска ипотечных облигаций.

С учетом этого ограничивается и круг организаций, которые имеют право эмитировать ипотечные ценные бумаги. Деятельность таких организаций, как правило, нормативно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска.

Специализированные кредитные организации привлекательны тем, что, выполняя ограниченный круг операций, они делают это с высоким качеством и сталкиваются с относительно меньшим числом рисков банковской деятельности. В банковском регулировании потребность в специализированных кредитных организациях нашла отражение, в частности, в организационной форме небанковских кредитных организаций, имеющих право осуществлять отдельные банковские операции, предусмотренные Законом РК «О банках и банковской деятельности»; допустимые сочетания этих операций устанавливаются Национальным Банком Республики Казахстан.

Таким образом, специализированные ипотечные кредитные организации объективно имеют право на существование.

Основной целью деятельности ипотечной кредитной организации является секьюритизация ипотечных кредитов, поскольку только привлечение долгосрочных (облигационных) денег под надежное обеспечение (ипотечные кредиты) может дать необходимые по объему и срокам средства для развития ипотеки.

Одним из серьезных препятствий, ограничивающих возможности населения пользоваться банковскими ипотечными кредитами, являются их высокие процентные ставки.

Практика показывает, что приемлемые для населения ставки, позволяющие сделать процесс ипотечного кредитования достаточно массовым, составляют примерно 8 - 10% годовых в валюте. Однако ресурсы, привлекаемые на банковском рынке, обычно дороже.

В этом вопросе важную роль мог бы сыграть НБ РК. Именно ему под силу создать условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться.

Таким образом, активное внедрение ипотечного кредитования - это не просто масштабный коммерческий проект, но оптимальный эффективный путь решения исторической по значимости социальной задачи - сделать жизнь соотечественников лучше и комфортнее.

К числу таких условий относятся, в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размеров резервирования под ипотечные ссуды, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т.п.