“Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Зародившись до н.э. как альтернатива обеспечения обязательства личностью должника, которому в случае невозврата кредита грозило рабство, в новейших экономических формациях ипотека превратилась в мощный инструмент инвестиционно-хозяйственной деятельности”. Новакова С.Ю. Ученые записки Орловского Государственного университета: Научный журнал, № 1. / Под ред. Ф.С. Авдеевой. - Орел: ГОУ ВПО ОГУ, 2009. - 5 с.

Термин "ипотека" пришел в мировую финансово-экономическую систему из Греции в конце VII - начале VI веков до н.э. “Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н.э. афинский правитель (архонт) Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались”. NEWIPOTEKA.ru. Независимый информационный портал. История ипотеки - http: //www.newipoteka.ru/ ipoteka/history; Было это несправедливо, но позже за его порядками в истории закрепилось определение "драконовские законы".

Продолжил его начинание один из легендарных афинских мудрецов, архонт Солон. Он в 594 году до н.э. осуществлял свои знаменитые реформы, в том числе отменил поземельные долги, ввел свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. “Первоначально в Афинах залогом таких обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство”. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. / Под ред.А.Н. Ужегова. - Санкт-Петербург: Изд-во "Питер", 2001. - 32 с.; Теперь же каждый получил право расставаться и завещать "собственность" по своему усмотрению. Для перевода личной собственности в имущественную, Солон и предложил ставить на земле должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензии кредитора в определенной сумме.

“Такой столб получил название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка или подпорка) ”. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: учебное пособие. / Под ред.И.Т. Балабанова. - Санкт-Петербург: Изд-во Питер, 2000. - 43 с. В переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залога недвижимости. Хозяин заложенного земельного участка не имел права выносить с него имущество, а также не мог перезаложить его ещё раз, поскольку все теперь видели, что земля уже заложена. Нововведение Солона было вызвано ещё и тем, что некоторые должники по несколько раз закладывали свои земли, тем самым обманывая кредиторов.

“Постепенно понятие трансформировалось, и слово ипотека стали употреблять для обозначения любого залога недвижимости под кредит. Со временем и столб ставить перестали: вместо него в обиход вошли особые книги, называвшиеся ипотечными”. Ипотечное кредитование в России. История ипотеки. - http: //www.ipoteka-rus.ru.html; Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

“Конечно, Грецию нельзя назвать единственной родоначальницей ипотеки, она развивалась сразу в нескольких государствах мира. Ученые нашли упоминание о залогах в законах Хаммурапи, правившего в VI веке до н.э. Подобное можно увидеть и в истории Индии. Еще во II веке до н.э., в Законах Ману, залог упоминается среди прочих восемнадцати оснований для судебного разбирательства”. NEWIPOTEKA.ru. Независимый информационный портал. История ипотеки - http: //www.newipoteka.ru/ ipoteka/history.

Институт ипотеки продолжил развитие в Римской империи. Римляне не просто позаимствовали греческий опыт ипотечного кредитования, но и развили его. Это связано с аграрной специализацией Рима (в отличие от греков, главными источниками богатств для которых являлись торговля, мореплавание, а позднее мануфактурное производство), вследствие чего земля здесь представляла относительно большую ценность, а принцип частной собственности на землю получил основательное законодательное оформление. Первоначально здесь была распространена самая древняя форма залога недвижимости, при которой закладываемое имущество передавалось в собственность кредитору. Должник же, погасив долг, получал право требовать имущество обратно. Позднее получила распространение ипотека, при которой имущество оставалось в собственности и использовании должника, а кредитор получал право требовать удовлетворения из ценности данной недвижимости.

“В Древнем Риме не было системы ипотечных книг, и хотя основная идея ипотечной системы, заключающаяся в защите кредитора и добросовестного приобретения вещных прав третьими лицами, не была чужда римскому законодательству, ипотечные сделки сопровождались разного рода махинациями. Поскольку принцип публичности ипотеки в отличие от Древней Греции здесь не соблюдался, кредитор не мог быть уверен, что это имущество уже не заложено. Должник имел возможность закладывать имущество у нескольких лиц, таким образом, получая под него кредит, значительно превышающий рыночную стоимость залога”. Ерошенков С.Г. Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран. / Под ред. С.Г. Ерошенкова. - Москва: Изд-во МТ-Пресс, 2004. - 19 с.;

Римское правительство предпринимало попытки централизовать ипотечные отношения, организовав официальные ипотечные организации и банки, действовавшие на основании специального законодательства. Уже в I веке до н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

ипотечный кредит россия ипотека

“В период правления императора Антония Пия (II век до н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков”. Журнал "Эксперт", № 12, 2000 г. Статья - "Вечный квартирный вопрос" / Под ред.Ю. Голицын - 22 с.

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре

Траяне были созданы финансовые алиментные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в ХIХ веке, правда, поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

“Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (от латинского, fiducia - сделка на доверии или доверительная сделка), к более прогрессивной стадии - пигнусу (от латинского, pignus - неформальный залог) и далее к ипотеке”. Ерошенков С.Г. Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран. / Под ред. С.Г. Ерошенкова. - Москва: Изд-во МТ-Пресс, 2004. - 21 с. Первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился "пигнус" и лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор)"фидуция" также прошла свою эволюцию.

На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (action fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.

Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владению ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком кредитного обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства.

Становление классического института ипотеки - собственно самой ипотеки - было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда.

Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, не залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя или более свидетелями. “Институт классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные ипотеки, действовавшие баз согласия сторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека "фикса" на имущество неплательщиков налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и т.д. ”. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России: вопросы теории и практики. / Под ред. Ю.В. Головина. - Москва: Финансы и статистика, 1999. - 42 с.;

Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах.

“Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве”. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учебное пособие для вузов. / Под ред. Ю.В. Головина. - Санкт-Петербург: Изд-во СПбГУЭФ, 1999. - 46 с.

“Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В Германии не ранее ХIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца ХVI века действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом

получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что "внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения". "Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte" - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства”. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. / Под ред.А.Н. Ужегова. - Санкт-Петербург: Изд-во "Питер", 2001. - 56 с.; Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме.

Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.

“В 19 веке ипотека обрела функции, характерные современному кредиту, Через ипотеку государственный и банковский капитал контролируют земли. В полной мере, эти функции ипотеки проявились во второй половине 19 века: путем индустриализации капиталистических стран (увеличилось производство, ускорилась урбанизация). Так как индустриализация началась раньше в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для самофинансирования строительства более активно использовался там, а не в Германии, где он появился. Система ипотечного кредитования из Германии передалась в Польшу и Францию”. NEWIPOTEKA.ru. Независимый информационный портал. История ипотеки - http: //www.newipoteka.ru/ ipoteka/history.

Говоря об ипотеке в США, стоит сказать, что вопросы развития ипотечного кредитования жилья привлекли к себе внимание правительства США только во время Великой депрессии. Было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны быть инвестициями малого риска. История ипотеки в США сделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимости. Для США характерна государственная поддержка системы ипотечного кредитования, но теперь существует много коммерческих ипотечных структур - частные участники рынка и агентства. Сегодня, два из трех американцев имеют свои дома.

“Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, так как нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в ХVII - ХIХ столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей”. Новакова С.Ю. Ученые записки Орловского Государственного университета: Научный журнал, № 1. / Под ред. Ф.С. Авдеевой. - Орел: ГОУ ВПО ОГУ, 2009. - 58с.;

В средневековье путем рецепции (т.е. заимствования и последующей адаптации) римского права ипотека перешла в западноевропейское законодательство, и, прежде всего германское. Германское право не останавливалось на римской форме ипотеки: оно привнесло в нее условие гласности и постепенно формализовало его путем введения уже в ХIХ веке системы земельных и ипотечных книг в Германии, а также в Австрии, Швейцарии и других странах. Но ещё задолго до этого были заложены основы этой системы. В средневековой Европе возникла практика совершения актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквах или городских ратушах, позже - путем занесения актов об отчуждении в судебные или городские книги.

Таким образом, ипотека, возникнув ещё в эпоху античности, прошла через средневековье и вошла в Новое время, приспосабливаясь уже к новым экономическим потребностям. При рабовладении и феодализме ипотечный кредит представлял собой разновидность ростовщического капитала. В этом случае ссудные деньги являлись капиталом лишь для кредиторов. В руках заемщиков они служили главным образом покупательным или заемным средством и использовались в основном в потребительских целях.

В течение нескольких столетий своего развития система ипотечного кредитования доказала свою эффективность в решении важных социально-экономических задач, таких как решение жилищной проблемы, стабилизация финансовой системы и экономики в целом.

1.2 Развитие ипотеки в России

“В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего, недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом”. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: учебное пособие. / Под ред.И.Т. Балабанова. - Санкт-Петербург: Изд-во Питер, 2000. - 165-167 с.;

“Ипотечный рынок как отдельную экономическую категорию формируют операции по ипотечному кредитованию. От других кредитных рынков ипотечный изначально отличается:

- сроком выдаваемых кредитов (ипотечные кредиты долгосрочные, обычно выдаются на срок от 10 до 30 лет, это зависит, прежде всего, от ипотечной программы, по которой выдан кредит, и от региона);

- процентной ставкой (по сравнению с другими кредитами процентная ставка по ипотеке более низкая);

- обеспечением кредита недвижимым имуществом (на кредитные средства приобретается жилье);

- государственным регулированием (государство осуществляет контроль за банковскими операциями, а также поддержку кредитных организаций и самих заемщиков);

- надежностью ипотечных ценных бумаг”. Трущ И.А. Кредиты и вклады, которые вас разоряют. Электронная версия. / Под ред. И.А. Трущ. - Москва: Мульти Медиа, 2008. - 1 с.

Ипотечный кредит - это особая форма кредита, связанная с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества - земли, производственных и жилых зданий и т.д. Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.

Недвижимость всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возврата займа. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой. Ипотека - это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.

На практике в процессе ипотечного кредитования часто возникают проблемы с реализацией недвижимости, поскольку она не относится к разряду высоколиквидных активов. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинстве стран действуют достаточно жесткие правила продажи невидимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест.

Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные ссуды в современных условиях чаще всего используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.

Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы прав частной собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможно.

2.2 Объекты и субъекты ипотечного кредитования