Рынки ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг в США и Европе

Значительную помощь российским банкам должны оказывать вновь создаваемые бюро кредитных историй. Пока они охватывают только часть заёмщиков, причём информация о них может поступать в базы данных только при их согласии, но со временем накопленные массивы информации будут востребованы участниками ипотечного рынка.

Требуется разработка единых стандартов оценки кредитоспособности заёмщиков, на основании которых банки могли бы разрабатывать свои методики оценки. Разработчиком таких стандартов могла бы выступить АРБ.

Это необходимо делать как можно скорее, поскольку всё больше банков занимается ипотечным кредитованием, погоня за клиентами приводит к большей доступности ипотечных кредитов, и заёмщиками становятся всё менее и менее надёжные лица, которые ещё некоторое время назад отсекались банками.

7. Обращение взыскания на имущество заёмщика при прекращении платежей.

Сегодня парадоксальность российской ситуации в том, что, несмотря на постоянно растущие объёмы выданных кредитов, известных случаев обращения взыскания на предмет залога при дефолте заёмщика нет. С одной стороны, это объясняется первоначально высокими требованиями банков к кредитоспособности заёмщиков и участием в ипотечном кредитовании заёмщиков с высокими кредитными характеристиками. С другой, как указывалось выше, перекладыванием банками проблем реализации залога на плечи заёмщиков. В ближайшее время возможны прецеденты обращения взыскания на предмет залога по ипотечным кредитам, в том числе и с продажей жилья с аукциона, с выселением и другими негативными последствиями.

Требуется, по опыту европейских стран, создание системы добровольных институтов разрешения проблем между кредитором и заёмщиком типа третейских судов, решения которых должны признаваться сторонами. Такие институты могут создаваться совместно, например, АРБ и одним из российских обществ защиты прав потребителей.

3. Оценка собственности.

Одной из проблем оценки стоимости предмета залога и размера ипотечного кредита является субъективность методик оценки. Дело в том, что при оценке жилья, покупаемого на вторичном рынке, базовой принимается сегодняшняя рыночная цена, которая вполне подходит для обычной сделки купли-продажи жилья, но которая, как уже указывалось, может оказаться завышенной, и в случае дефолта заёмщика последующее падение рыночных цен не позволит кредитору и заёмщику полностью провести расчёты.

Требуется разработка методики оценки стоимости жилья, учитывающей более «фундаментальную» стоимость жилья, снижающая долгосрочный кредитный риск кредитора. Разработку такой методики могла бы выполнить российская ассоциация оценщиков совместно с АРБ.

Сегодня возможно без излишних затрат и переделок заложить условия успешного развития рынка ипотечных ценных бумаг в России через разработку системы законодательных, нормативных и иных регулирующих документов и правил, значительная часть которых должна, безусловно, разрабатываться, внедряться и контролироваться самими участниками ипотечного рынка или из представителями.

Заключение

Проведенный анализ теоретических основ и практических аспектов формирования и функционирования ипотечного рынка и рынка ценных бумаг позволил комплексно рассмотреть принципы и взаимосвязи развития этих рынков.

Результаты дипломной работы заключаются в следующем:

1. Были обобщены теоретические и экономические основы организации моделей ипотечного кредитования на рынках Европейского Союза и Америки. В результате чего можно сделать вывод о том, что та модель, которая присутствует, в настоящее время в России носит пока скорей пробный характер. Нет четких стандартов формирования. В законодательной базе прописаны некоторые характеристики, как двухуровневой Американской модели, так и Европейской.

2. Проведен сравнительный анализ систем рынков недвижимости, ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг стран Европы и Америки с точки зрения их эффективности при решении социально-экономических проблем общества. Выявлено, что наиболее эффективные системы применяются в США. Ей присущи низкая локализованность рынков недвижимости, высокая степень унификации ипотечных товаров.

Однако для России больший практический интерес представляет система ипотечного финансирования стран Евросоюза, поскольку социально-экономические условия европейских стран (система права, структура населения и уровень его благосостояния, объемы рынков) более сопоставимы с соответствующими условиями современной России.

3. Выявлены первостепенные трудности, с которыми столкнулся Европейский Союз при развитии рынка ипотечного кредитования. Главным на данный момент является устранение препятствий в четырех взаимосвязанных областях: защита потребителей; правовые проблемы; имущественный залог; финансирование

4. Применительно к России эти области были также проанализированы. Были даны предложения по совершенствованию системы ипотечного кредитования в России для создания условий эффективной и массовой секьюритизации ипотечных активов.

Отлаженность механизма взаимодействия всех участников ипотечного рынка окажет наиболее значительное влияние на формирование и функционирование рынка ипотеки. Создание актуальной ипотечной системы позволит повысить степень совершенности рынка ипотечных ценных бумаг, привлечет в него дополнительные ресурсы, увеличит потребительскую активность и платежеспособный спрос.

Установлено, что в России на сегодняшний день в целом созданы правовые и организационные основы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для целей приобретения жилья. Сформирована нормативно-правовая база, позволившая перейти к рыночным механизмам регулирования при соблюдении конституционного права на ипотеку.

5. Но пока вместе с тем, только формирующаяся ипотечная система до сих пор не позволяет решить жилищные проблемы большей части населения страны. Главные сдерживающие факторы - отсутствие на финансовом рынке дешевых и долгосрочных ресурсов, которые могли бы быть направлены на массовое ипотечное жилищное кредитование, имеющиеся недостатки в действующей нормативно-правовой базе, а также неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры ипотечной системы.

6. Ипотечная система в России может стать массовой, доходной и самоокупаемой только в том случае, если ипотечное кредитование будет рассматриваться в первую очередь как экономически эффективный механизм, а лишь затем - как социальное благо. Участие государства в ипотечном кредитовании также не должно наносить ущерб рыночному характеру ипотеки.

7. Проблема становления эффективного рынка ипотечного кредитования далеко выходит за рамки только экономической задачи. Она в значительной степени определяет общегосударственную стратегию и направление развития общества на многие десятилетия вперед.

Список литературы

¹ -- European Mortgage markets: structure, funding and future development OECD -- June 2000

² -- Annual report, 2000. Association of Germany Mortgage Banks.

³ -- Hardt, Judith, and David Manning. European Mortgage markets: structure, funding and future development. OECD. 2000. June.

⁴-- Van Order, Robert. The Structure and Evolution of American Secondary Mortgage Markets, With Some Implication for Developing Markets. The Journal of Housing Research. Vol. XVI. P.16-31.

⁵ -- Diamond, Douglas B., and Michael J. Lea. Housing Finance in Developed Countries. An International Comparison of Efficiency. Journal of Housing Research. 1998. Vol. 3. Special Issue.

⁶ -- Mortgage banks and the Mortgage bond in Europe // Hypothekenverband bei der EG. Baden-Baden: Nomos Verl. Ges.- Losebl. Ausg. 2001.

⁷ -- Копейкин А., Пенкина И. Американская модель ипотечного кредитования // Рынок ценных бумаг. 1999. № 8.

⁸ -- §5 германского Закона об ипотечных банках.

⁹-- Система ипотечного кредитования в Германии. Дармштадт: Союз немецких ипотечных банков, Институт жилища и окружающей среды, 1997.

¹⁰-- §8 германского Закона об ипотечных банках.

¹¹ -- §§ 1 и 5 Закона об ипотечных банках.

¹² -- Абзац 1 §6 Закона об ипотечных банках Германии.

¹³ -- Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: Опыт США -- М.: Институт экономики города, 1995

¹⁴ -- Robert Van Order, The structure and Evoluation of American Seconderry Mortgage Markets, with some Implications for Developing Markets// Housing Finance International, 2001

¹⁵ -- Dennis Marshall W. Residential Mortgage Lending. Third Edition // Prentice Hall Career & Technology, Englewood Cliffs. New Jersey, 1999.

¹⁶ -- Kinsey, Mark A, and H..James Schwing. Regulation of the Secondary Mortgage Market. Housing Finance International, 2001

¹⁷ -- Recent Developments in European Mortgage Markets. Housing Finance International. Vol. XV. 2000. December. № 2. P.19.

¹⁸ -- The Economic and Financial Importance of Mortgage Bonds in Europe. Housing Finance International. 2001. Vol. XV June. № 4.

¹⁹ -- The Economic and Financial Importance of Mortgage Bonds in Europe. Housing Finance International. 2001. Vol. XV June. № 4. P.18.