Рынки ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг в США и Европе

В основном эта система функционирует в Германии и Австрии. Ее привлекательность повышается за счет льготного налогообложения и государственных премий.

Другая так называемая открытая система жилищных сбережений функционирует во Франции. Данная система нацелена на вовлечение в процесс сбережений не только тех граждан, которые хотят получить ипотечный кредит, но и тех, кто не будет брать кредит, а заинтересован в самой накопительной программе. Условия накопления привлекательны для широкого круга лиц благодаря государственному стимулированию. Вклады в систему жилищных сбережений обладают конкурентными преимуществами по сравнению с обычной системой накопления за счет налоговых льгот и государственной премии, получаемой участниками программы жилищных сбережений при выполнении условий накопительного контракта.

Жилищные контрактные сбережения обеспечивают долгосрочными ресурсами примерно 5% предоставляемых ипотечных кредитов.

Основные характеристики типичных ипотечных кредитов

В странах Европы различаются типы кредитных продуктов, сроки кредитования, типы процентных ставок, LTV. Эти различия в значительной степени являются результатом особенностей национального законодательства, национальной экономической и социальной политики, исторических особенностей. Кроме того, существуют различные подходы к регулированию прав потребителей, также влияющие на предлагаемые кредитные продукты.

Типы предоставляемых кредитов, их условия различаются также по различным кредитным организациям (ипотечным банкам, строительным обществам, стройсберкассам, сберегательным банкам, универсальным банкам и др.).

Принятые в европейских странах сроки кредитования составляют от 10 до 30 лет. Причем более характерным является кредитный период продолжительностью около 15 лет. Кредиты со сроком до 30 лет применяются в таких странах, как Германия, Дания, Австрия, Швеция, Нидерланды. LTV варьируется от 80% в Дании и Швеции до 43-54% в Греции и Австрии.

Различаются также преобладающие подходы к применяемому типу процентной ставки по ипотечным кредитам. В Великобритании в основном используется переменная процентная ставка, в Дании -- переменная и фиксированная, во Франции -- фиксированная (50%) и переменная (50%), в Германии -- фиксированная, в Испании -- фиксированная (90%).

Некоторые различия в применяемых в странах кредитных продуктах представлены в табл. 10.

Таблица 10. Сумма кредита, срок и LTV в европейских странах (2004)¹⁹

Страна	Ипотечный кредит, евро	Срок, лет	LTV средний, %	LTV максимальный, %
Дания	107 000	30	80	80
Германия	174 000	25-30	67	100
Греция	35 000	15	43
Испания	67 500	15	75	80
Франция	80 000	15	67
Ирландия	92 000	20	61	95
Италия	62 000	10	50	80
Нидерланды	122 000	30	72	125
Австрия	105 000	25-30	54	100
Швеция	136 000	до 30	80	100
Великобритания	105 000	25	70	100
Норвегия	108 000		70	80

Характеристика систем жилищного ипотечного кредитования в некоторых странах Евросоюза.

Германия

Система жилищного финансирования Германии включает как депозитный рынок, так и рынок капитала (ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и с постоянной процентной ставкой. Преимущество имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой. Это явилось основой развития рынка ипотечных облигаций.

Основные субъекты ипотеки:

· Ипотечные банки, формирующие кредитные фонды за счет ипотечных облигаций. Существуют также три смешанных банка, функционирующих одновременно как коммерческий и как ипотечный банк.

· Сберегательные банки.

· Кредитные кооперативы -- совместные фонды в собственности своих членов, предлагающие розничные финансовые услуги на местных рынках.

· Стройсберкассы (Баушпаркассе).

Ипотечный рынок в Германии жестко регулируется. Так, выпускать ипотечные облигации могут только лицензируемые банки. Максимальный спрэд при их продаже должен составлять 5-10 базисных пунктов по отношению к государственным облигациям с сопоставимыми сроками. Регулируются также основные параметры кредитных продуктов, которые обеспечивают ипотечные облигации. Заключать жилищные сберегательные контракты могут только стройсберкассы.

Особенности ипотечных облигаций:

· они обеспечены первыми ипотечными кредитами с низким LTV, не более 60%;

· они выпускаются ипотечными банками, а не специализированными организациями.

Характерная черта германского жилищного финансирования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% от стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассе).

Дания

На рынке жилищного кредитования Дании доминируют специализированные ипотечные кредитные организации (80-85% всех кредитов). Функционируют 10 основных ипотечных банков. Их капитал сформирован за счет средств коммерческих банков, сберегательных банков и Национального банка. Они выпускают ипотечные облигации, обеспеченные пулом кредитов. Это -- основа формирования ресурсов ипотечных кредитов.

Правительство регулирует ипотечный рынок (это -- часть общей макроэкономической политики кредитного контроля). Ограничиваются условия кредитования: сроки и LTV.

Субъекты ипотечного кредитования:

· специализированные ипотечные организации (доминируют на рынке жилищных кредитов);

· сберегательные банки;

· коммерческие банки.

Ипотечные облигации, право, эмитировать которые принадлежит только специализированным ипотечным кредиторам, имеют следующие характеристики:

· обращаются на Копенгагенской фондовой бирже; датский рынок ипотечных облигаций -- один из самых больших и наиболее ликвидных в мире;

· основными покупателями являются коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды. Так, 80% активов пенсионных фондов находится в виде правительственных или ипотечных ценных бумаг. В последние годы покупка ценных бумаг банками сократилась, а пенсионными фондами и страховыми компаниями -- повысилась, небольшая, но растущая доля ипотечных ценных бумаг продается зарубежным инвесторам;

· облигации обеспечены первыми ипотечными кредитами;

· заемщики в каждом пуле вносят платежи в резервный фонд, связанный с пулом;

· существует несколько типов ипотечных облигаций: аннуитетные облигации (преобладающие); серийные облигации (постоянные платежи в счет долга и периодически понижающиеся общие платежи);

· сроки облигаций -- 10, 20, 30 лет с фиксированным купонным процентом.

Ипотечные компании сотрудничают с банками и сберегательными банками, чтобы расширить свои возможности кредитного мониторинга (поскольку ипотечные компании не осуществляют депозитных операций и имеют меньше точек соприкосновения с клиентами).

Ресурсами ипотечных кредитов являются:

· ипотечные облигации;

· депозиты;

· межбанковские кредиты (включая иностранные банки).

Кредиты ипотечных организаций предоставляются на условиях: LTV 80%, ежеквартальные или ежемесячные платежи.

Существуют некоторые отличительные особенности в условиях ипотечного кредитования, осуществляемого ипотечными компаниями и универсальными коммерческими и сберегательными банками.

Коммерческие и сберегательные банки, как правило, предоставляют кредиты на 5-10 лет с переменной процентной ставкой (пересмотр -- в зависимости от стоимости ресурсов), маржа банка составляет 3-4% по отношению к проценту по первому ипотечному кредиту.

Ипотечные компании кредитуют по фиксированной процентной ставке на 20-30 лет. Предоставляются как аннуитетные кредиты, так и кредиты с равными платежами в счет погашения основной суммы долга и начислением процентов на оставшуюся часть долга. Проценты по ипотечным кредитам на 50-60 базисных пунктов превышают проценты по ипотечным облигациям. Этот эксперт включает две части: административный сбор -- 30-35 базисных пунктов в зависимости от объема кредита (крупные кредиты свыше 1 млн датских крон получают льготы: данный сбор на 5 базисных пунктов ниже) и требуемый взнос в резервы -- 15-20 базисных пунктов в зависимости от LTV. Заемщик также вносит предварительный платеж 1% от суммы долга для покрытия ожидаемых потерь при неплатежах и затрат на оформление.

Существуют некоторые особенности в андеррайтинге кредита: главный критерий -- соотношение затрат на жилье и доходов (не более 30%), при этом, если у заемщика не было длительных отношений с банком, то банк может потребовать от заемщика открыть депозит на сумму разницы между текущими затратами на жилье и предполагаемыми затратами в виде специального накопительного счета на два года для удостоверения кредитоспособности. Важен альянс банков и ипотечных компаний, так как ипотечная компания оценивает только собственность, а не кредитоспособность заемщика.

Франция

Французская система ипотечного кредитования характеризуется значительным участием государства в финансовой поддержке граждан при улучшении жилищных условий.

Субъекты ипотеки:

· Банки, функционирующие в соответствии с банковским законодательством. Ипотечные операции могут производить любые банки, для этого не требуется получения специальной лицензии.

· Финансово-кредитные компании, которые должны лицензировать свою деятельность в области ипотеки. Они имеют право предоставлять ипотечные кредиты, но не имеют права привлекать краткосрочные (до 2 лет) депозиты, им разрешено привлекать средства только на сроки, превышающие 2 года.

Виды ипотечных кредитов:

· Субсидируемые кредиты -- предоставляются в рамках системы социального страхования и регламентируются государством (кредит с прямым субсидированием и жилищное кредитование на основе накоплений, являющееся наиболее значимой программой).

· Рыночные кредиты, по которым LTV устанавливается до 60%; срок кредита -- до 15 лет; преобладает фиксированная ставка; требование к платежеспособности заемщиков определяется отношением величины платежей по кредиту к доходу заемщика на уровне 33%.

Государственное регулирование системы ипотечного кредитования осуществляется в виде как гибкой налоговой политики по отношению ко всем субъектам ипотеки (строительные организации, инвестирующие в строительство жилых домов, освобождаются от налога на компании; налогооблагаемый доход граждан уменьшается на сумму процентов по кредиту), так и прямого жилищного субсидирования.

Ресурсы ипотеки формируются за счет:

· жилищных сберегательных контрактов;

· депозитов;

· облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами.

Ипотечные облигации традиционно выпускаются двумя организациями: Credit Foncier de France и Caisse de Refinancement de L'Habitat. Помимо этих организаций, существует еще несколько, которые также работают на рынке ипотечных облигаций.

Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, существуют в виде:

· облигаций со сроками 10-15 лет и с фиксированной процентной ставкой;

· облигаций с опционом, предусматривающих возможность их выкупа эмитентом и изменения процентных ставок;

· облигаций с индексируемой процентной ставкой.

Глава 3. Проблемы развития рынка ипотечных ценных бумаг и пути их преодоления

В этой главе я более подробно остановлюсь на трудностях, с которыми столкнулись страны ЕС на пути развития общеевропейского ипотечного рынка. Из предыдущих глав ясно, что сейчас, на этапе становления, этот рынок содержит в себе больше вопросов, чем реальных решений. Но, тем не менее, работы по анализу и изучению становления идут, предпринимаются меры по стандартизации и приходу к решению относительно функционирования единых правил.

В настоящее время главной тенденцией развития ипотечного кредитования в разных западноевропейских странах является высокая степень интеграции этого процесса в рамках европейского рынка.

Для отдельных стран характерно снятие некоторых ограничений при осуществлении ипотечной деятельности, изменение природы финансовых институтов, предоставляющих ипотечные кредиты. Так, в Великобритании многие строительные общества были преобразованы в банки, в Италии новый закон отменил принцип специализации, в результате чего все ипотечные банки были преобразованы в универсальные банки, которым разрешено осуществлять все виды банковских операций. Сейчас более важным является не то, какая организация предоставляет ипотечный кредит, а какие ипотечные продукты предлагаются.

Значительное влияние на ипотечные кредитные институты оказали меры по регулированию ипотечного рынка, осуществленные Европейским союзом. Национальные ипотечные рынки оказались открытыми для конкуренции в рамках всего европейского рынка. Главным принципом контроля над деятельностью ипотечных институтов стал следующий: кредиторы могут свободно осуществлять ипотечную деятельность в любой европейской стране, но их деятельность должна регулироваться национальными контрольными органами.

Серьезное влияние на изменение рынка ипотечных кредитов Европейского союза оказало введение с 1 января 2002 г. единой валюты -- евро. Это позволяет элиминировать валютные риски, сократить транзакционные затраты, повысить прозрачность ценообразования на кредиты, сократить процентный риск благодаря координации экономической политики. Кроме того, единая валюта способствовует формированию рынка облигаций, номинированных в евро, который должен стать более стабильным по сравнению с прежними национальными рынками. Таким образом, создаются благоприятные условия для развития таких долгосрочных инструментов, как ипотечные облигации и MBS. Национальные рынки ценных бумаг будут объединены в единый рынок с общими условиями обращения ценных бумаг. Итогом станет увеличение масштабов ипотечного рынка по сравнению с отдельными национальными рынками, что создаст предпосылки для секъюритизации и вовлечения в ипотеку ресурсов как институциональных, так и частных инвесторов.

Секьюритизация ипотечных активов отвечает современным потребностям и опирается на разнообразные научные дисциплины, поэтому данная форма финансирования по праву признается одной из самых сложных из существующих на международных финансовых рынках. Подготовка конкретных сделок требует тесного взаимодействия специалистов в области корпоративных финансов, банкиров, аудиторов, налоговых консультантов, представителей надзорных органов. Тщательное планирование и структурирование сделок позволит добиться их максимальной эффективности и исключить лишние транзакционные расходы. Для этого необходима совместная работа всех участвующих в сделке сторон.

Для выявления и решения имеющихся проблем рынка ипотечного кредитования стран ЕС была создана специальная Комиссия, в обязанности которой входит изучение, анализ и исследования затрат и выгод от дальнейшей интеграции ипотечного рынка.

Комиссии поручено изучить различные факторы, воздействующие на рынки ипотечного кредитования ЕС в соответствии с Лиссабонскими решениями, нацеленными на повышение конкурентоспособности стран ЕС. По мнению Комиссии, рынок ипотечного кредитования, который может быть создан в результате общей интеграции, станет более конкурентоспособным и эффективным, и будет вносить вклад в рост всей экономики ЕС.

Первоочередные действия Комиссии нацелены на поддержание и объединение ипотечных рынков стран входящих в Евросоюз, что в свою очередь должно повысить их эффективность и конкурентоспособность для всех стран. Это может быть достигнуто за счёт востребованности и свободного предложения однородных ипотечных кредитов повсеместно в ЕС.

Комиссия собрала все данные, полученные в результате предыдущих исследований, анализа и консультаций, и после их оценки предложила возможные выходы из сложившихся трудностей. Был выпущен документ рекомендательного характера «Зелёная Книга», в которой изложены действия, необходимые для положительного развития ипотечного рынка. Впоследствии будут приняты директивы и правила для установления общих основ деятельности и поведения на международном ипотечном рынке

Объекты исследования Комиссии. Рынки ипотечного кредитования ЕС составляют важную часть экономики всех государств ЕС. В конце 2004 года стоимость выданных жилищных ипотечных кредитов составляла приблизительно 40% ВВП ЕС. Рынки ипотечного кредитования относятся к наиболее сложным рынкам, в которых участвуют потребители. Операции ипотечного кредитования на каждой стадии могут вовлекать различных специализированных участников рынка. В покупку обычного дома потребителем могут быть вовлечены ипотечные брокеры, разработчики продуктов, специализированные и универсальные кредиторы, эмитенты и покупатели ипотечных ценных бумаг и ипотечных облигаций (включая международных инвесторов), страховщики и даже правительственные агентства. Важность развития рынков ипотечного кредитования ЕС не может не учитываться в настоящем и будущем экономическом развитии.

Для большинства граждан покупка дома является самой большой покупкой в их жизни. В большинстве случаев приобретение дома требует кредитования части цены. Такие кредиты обычно защищены залогом. Такой кредит, вероятно, будет наиболее важным долгосрочным финансовым обязательством для большинства домашних хозяйств ЕС. Собственный дом может так же представлять собой серьёзный актив, который можно использовать для финансирования. Таким образом, уровень долга по ипотечному кредиту и договорных характеристик этого долга может играть непосредственную роль в формировании монетарной политики и в экономике в целом. Например, наличие договорных ограничений или штрафов за досрочную выплату долга могут сдерживать изменения в ставках процента и таким образом препятствовать рефинансированию. Эта связь между экономикой и задолженностью по ипотечным кредитам весьма существенна, особенно на чувствительных ипотечных рынках, поскольку совсем незначительное изменение в ставках процента может оказывать существенное воздействие на семейные бюджеты и расходы. Она может оказывать серьёзное воздействие на должников, положительное или отрицательное, на их расходы и размеры собственности.

Большинство рынков ипотечного кредитования ЕС за последние годы быстро росло. Во многих государствах ЕС задолженность по выданным ипотечным кредитам в настоящее время находится на самых высоких за всю историю уровнях относительно ВВП или располагаемого дохода домохозяйств. Рост ипотечного кредитования был вызван и экономическими факторами (снижение процентных ставок и значительный рост цен на жильё в некоторых странах) и структурными изменениями (ускорение либерализации и интеграции финансовых рынков ЕС). Однако очевидным является то, что рынки ипотечного кредитования ЕС, несмотря на некоторые общие тенденции, очень отличаются друг от друга. Несмотря на рост, относительные размеры рынков различны. Рынки значительно отличаются по разнообразию продуктов, характеристикам заемщиков, условиям выдачи кредитов, срокам кредитования, стоимости жилья и механизмам финансирования.

Эти различия в ипотечных рынках и рынках жилья отражают различия стран ЕС в законодательстве, экономическом прошлом и культуре. Отличающиеся результаты связаны с такими факторами как прямое правительственное вмешательство на рынках жилья (например, посредством налогового стимулирования приобретения жилья в собственность), правовое регулирование (например, установление верхних пределов соотношения «кредит/стоимость жилья» - “Loan to Value Ratios”, LTV), уровень конкуренции на рынках ипотечного кредитования, состояние рынка аренды жилья (включая наличие социального жилья) и восприятие риска, связанного с предоставлением ипотечного кредита (в частности, по затратам и времени, требуемым, чтобы реализовать имущественный залог в случае неплатежа).

На текущий момент ипотечные рынки стран ЕС объединены слабо, особенно по диапазону доступных продуктов и международному ипотечному кредитованию, хотя ценовые различия в процентных ставках уже относительно малы. Сейчас эти рынки являются индивидуальными рынками с собственными характеристиками и экономическими стимулами. Между национальными рыночными участниками первичного и вторичного рынков и международными инвесторами в ипотечные облигации и ипотечные ценные бумаги (MBS) существует слабая связь. Уровень прямых международных продаж низок и составляет менее 1% всей деятельности по ипотечному кредитованию жилья.

Так каковы же потенциальные выгоды от европейской интеграции в области ипотечного кредитования?

Комиссия определила, что главной потенциальной выгодой могла бы быть более низкая общая стоимость ипотечного кредита или жилищного займа. Потенциально выгодными являются законченные вспомогательные продукты (например, страхование ипотечного кредита), а также как основные продукты ипотечного кредитования - «потребительские кредиты под залог жилья» (“equity release products”) и «гибкие ипотечные кредиты» (“flexible mortgage”).

Мониторинг групп заемщиков, которые сегодня на многих рынках ипотечного кредитования ЕС рассматриваются как заёмщики второго уровня (“sub-prime borrowers”), в том числе заёмщики с бедными или неполными кредитными рейтингами (“poor or incomplete credit ratings”), показал проникновение ипотечного кредитования в «средние» слои населения стран ЕС.

3.1 Проблемы стран ЕС в процессе формирования единого общеевропейского ипотечного рынка

Комиссия определила, что интеграция рынков ипотечного кредитования ЕС должна проводиться в четырёх главных взаимосвязанных областях:

- защита потребителей;

- правовые проблемы;

- имущественный залог;

- финансирование.

I. Проблемы в области защиты потребителей.

Информация.

Условие полной информированности является главной проблемой в сделках ипотечного кредитования из-за их сложности, относительно высокой стоимости и большой продолжительности. Степень информационной асимметрии между средним заемщиком и поставщиком неизбежна. В этом вопросе является важным обеспечение заёмщика соответствующим уровнем информации, необходимой для принятия решения, в соответствующей форме и в те сроки, когда такое информационное обеспечение наиболее эффективно и целесообразно.

Комиссия предложила разработать такой «Кодекс поведения», в соответствии с которым потоки информации будут представлены в стандартизированном виде в особом документе, называемом «Eвропейский стандартизированный информационный листок» (“European Standardised Information Sheet”, ESIS), в котором должна содержаться преддоговорная информация относительно условий, видов, сроков и ставок по кредитам, которую необходимо предоставить потенциальному клиенту на этапе ознакомления с условиями ипотечного кредитования.

Сегодня многие европейские страны используют данный вид предоставления информации в своей практике, но пока его использование носит добровольный характер. Участники рынка понимают необходимость применения Кодекса поведения, но остается ряд проблем, которые следует решить.

· Должен ли Кодекс поведения стать обязательным, как часть законодательства стран ЕС, или оставаться добровольным для каждой организации, выдающий кредит?

· Какую и сколь полную информацию следует предоставлять потребителям? Должен быть найден баланс между информационным дефицитом и информационной перегрузкой.

· Важно предоставление преддоговорной информации в такой форме, которая позволяет потребителю исследовать и сравнивать различные предложения. Может ли быть найдена такая общая форма для всех государств ЕС с учётом различий в их традициях и законодательствах?

· Должны ли условия информационного режима примениться только к кредиторам или также к другим типам брокеров? Как должно обеспечиваться применение такого режима в обязательном или добровольном порядке?

Решение этих проблем приведёт к пониманию тех стандартов, которые необходимо соблюдать в этой области для дальнейшей европейской интеграции.

2. Консультационные услуги и кредитное посредничество (“Advice Provision and Credit Intermediation”).

Консультационные услуги. Все ипотечные кредиты являются комплексными продуктами. Консультации по ним требуются чаще, чем по большинству видов других финансовых услуг. Разные группы потребителей имеют различные требования к поставщикам и различные формы взаимоотношений с ними. Комиссия оценила будущие последствия обязательного консультирования и пришла к выводу, что квалифицированные консультации могут повысить доверие потребителей и предотвратить возникновение различных проблем.

Препятствиями для стандартизации являются следующие проблемы:

· Должно ли условие консультирования заемщика быть обязательным или он должен иметь право выбора?

· Следует ли относить эти условия к любым фактически оказываемым консультациям, и обязательным, и добровольным (например, стандарты консультирования, санкции за несоблюдение стандартов, предварительное информирование об условиях оплаты кредита, роль консультанта и регистрации в последующий период)?

Ведь неосведомленность потенциального заемщика может повлечь за собой не только неправильное решение, но и вообще его отсутствие.

Кредитное посредничество на рынке предоставления услуг. При первичном рассмотрении этого института видны его положительные стороны, такие как помощь в поиске и выборе необходимого и доступного кредита, оформление всех необходимых документов. Пока единственным минусом является плата за такие услуги. И как для всего нового, требуется время для анализа необходимости такого посредничества. Хотя уже сегодня с определенной долей уверенности можно сказать, что такой вид деятельности возможен, и будет способствовать улучшению интеграции ипотечных рынков.

3. «Досрочные (ранние) платежи» (“Early Repayment”).

Досрочные платежи по кредитам - важнейший вопрос сделки ипотечного кредитования. Длительный срок договоров ипотечного кредитования и внешнее воздействие на ключевые условия договора в течение этого срока (например, изменение ставки процента) могут стимулировать потребителя искать способы досрочного прекращения договора кредитования. В связи с этим и возникают «комиссионные за досрочные платежи» (“Early repayment fees”, ERFs) - это та цена, которую оплатит потребитель за свой преждевременный выход из договора.

Условия досрочных платежей значительно отличаются в разных странах ЕС. В одних они строго регулируются, а в других относятся к частным условиям договора между потребителем и кредитором с возможностью для потребителя делать выбор между стандартными договорами и формами залога, без реальной возможности заключить договор с индивидуальными условиями. Обычно ERF применяются в ипотечных кредитах с фиксированной ставкой процента, защищая потребителей от изменения рыночных процентных ставок, с комиссионными, привязанными к прекращению договора в течение этого «фиксированного» периода. Считается, что ERF сохраняют систему финансирования для поддержки предложения продуктов, и прямо воздействуют на конкуренцию, разнообразие и комплексность продуктов. Они влияют на воздействие изменений в экономике, регулируя, в какой степени и как изменения в базовой ставке процента могут затрагивать должников по ипотечным кредитам.

Так же тщательного и глубокого анализа заслуживают в этой области следующие вопросы:

· Должны ли досрочные платежи быть законным правом или это вопрос выбора каждого? Если это должно быть общеевропейским правом, то должна ли быть для потребителя возможность отказаться от этого права и если да, то при каких условиях? И должно ли это право сопровождаться компенсацией в форме комиссионных?

· Каким образом должны рассчитываться эти комиссионные (и при наличии права, и при добровольном решении)? Должны ли быть ограничения (“caps”), которые пока применяются только в некоторых странах ЕС?

· Каким образом должен быть информирован потребитель об условиях досрочных платежей? Имеются ли здесь возможности для предоставления всей необходимой информации с целью лучшей подготовленности потребителя в данном вопросе?

Некоторая стандартизация последовательности в вопросах досрочных платежей, особенно в части комиссионных выплат, могла бы существенно облегчать интеграцию. Но остаются открытыми вопросы, как это может быть достигнуто без неблагоприятно воздействия на систему финансирования и диапазон предлагаемых продуктов или непропорциональное штрафование потребителей.

4. Годовая процентная ставка (“Annual Percentage Rate”, APR) по ипотечному кредиту является вторым важнейшим фактором, влияние которого сохраняется в течение всего срока договора. Формирование процентной ставки по ипотечным кредитам также отличается во всех странах ЕС, что делает сравнения затруднительными. Так, в Великобритании в основном используется переменная процентная ставка, в Дании -- переменная и фиксированная, во Франции -- фиксированная (50%) и переменная (50%), в Германии -- фиксированная, в Испании -- в основном фиксированная (90%).

Разбросанность данных сильно затрудняет сравнение и анализ, вследствие чего возникает множество вопросов:

· Какова цель объявления годовой процентной ставки? Информация? Сравнение? И то и другое вместе?

· Должен ли стандарт ЕС охватывать и метод вычисления и элементы затрат?

· Если так, то, какие из элементов стоимости должны быть включены в такой стандарт ЕС?

Стандартизация годовой процентной ставки для всех стран ЕС привела бы к тому, что появился бы единый и определенный метод их расчета, что в свою очередь способствовало более точному прогнозированию.

Решение, которое будет принято после более подробного исследования Комиссией по этому вопросу, будет учитывать соответствующие методы расчёта, которые будут применяться при кредитовании потребителей.

5. Правила ростовщичества и изменение ставки процента.

Некоторые государства ЕС имеют закреплённые в законодательстве границы (кэпы) ставок процентов, часто называемые «правилами ростовщичества» (`usury' rules), и предназначенные для того, чтобы снять нагрузку чрезмерно высоких ставок или предотвратить слишком сильное их падение. Но и в этой области требуется получить ответы на следующие важные вопросы социального характера.

· Каково значение «правил ростовщичества» для рыночной интеграции (включая любую связь с продуктами типа “equity release” и ипотечное страхование)?

· Должны ли эти правила рассматриваться в более широком контексте, чем определённый ипотечный кредит?

Что же касается использования кэпов при изменении ставок процента, то Комиссия считает необходимым исследовать степень их препятствования рыночной интеграции или развитию специфических систем финансирования.

На данный момент Комиссия не видит острой необходимости во вмешательстве в эту область, поскольку точных исследовательских данных препятствовании кэпов интеграции нет.

7. Кредитный договор.

В разных странах ЕС сроки кредитования различаются, но в основном составляют от 10 до 30 лет. Причем более характерным является кредитный период продолжительностью около 15 лет. Кредиты со сроком до 30 лет применяются в таких странах, как Германия, Дания, Австрия, Швеция, Нидерланды. Стандартизация собственно сроков договора должна быть более подробно рассмотрена в рамках более широкой работы Европейской комиссии по контрактному законодательству. Ясное понимание того, что приведение всех стран к определенному, единому для всех стандарту в значительной мере облегчило бы формирование однородных пулов кредитов. Стандартизация в этом вопросе могла бы быть достигнута или классическим согласованием или посредством так называемого «26-ого режима» (“26th regime”).

Этот «26-ой режим» мог бы применяться как законодательный акт, но без замены действующих национальных правил, и был бы предметом выбора сторон договора.

Комиссия занимается исследованием достоинств концепции «26-ого режима» что в свою очередь найдет отражение в будущем в Зеленой книге о политике финансовых услуг (“Green Paper on Financial Services Policy”).

8. Взыскание и возмещение. (“Enforcement & Redress”).

Существующие традиционные судебные механизмы возмещения ущерба часто оказываются длительными и дорогостоящими для большинства потребителей. Это означает, что в странах Евросоюза должны быть созданы такие независимые и эффективные альтернативные институты, которые будут способствовать развитию альтернативных инструментов возмещения типа «посредничества» (“mediation”) или «третейского суда» (“arbitration”), которые могли бы существенно помочь в поиске достойных и приемлемых для обеих сторон решений по спорным и трудным ситуациям, особенно при международных отношениях.

Для ответа на вопрос, следует ли обязать государства-члены ЕС гарантировать существование альтернативных институтов и инструментов возмещения в области ипотечного кредитования, Комиссия предложила Директиву по аспектам посредничества в гражданских и коммерческих вопросах.

II. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ

1. Используемое законодательство в странах ЕС.

Римская конвенция от 1980 года (“The 1980 Rome Convention”), касающаяся определений законодательства применительно к договорам, включая договоры ипотечного кредита, в настоящее время проходит процесс пересмотра для преобразования в общее Правило ЕС (“EU Regulation”). Комиссия считает, что стандартизация правил оформления договоров приведет улучшению интеграции на всем пространстве стран ЕС.

В пределах этого процесса сегодня выделяются, по крайней мере, три возможных решения:

· Предусмотреть определенный законом режим, применимый к договорам ипотечного кредитования потребителей в будущем Правиле ЕС. Этот режим мог бы состоять из приравнивания закона, применимого к договору ипотечного кредита, к закону, применяемому к договору, гарантированному имущественным залогом.

· Продолжить приведение договоров ипотечного кредита к общим принципам, изложенным в Римской конвенции. По существу это означало бы, что применительно к ипотечному договору стороны могут свободно основываться на законе, подчиненном, при определённых условиях, правилам страны проживания потребителя.

· Исключить применение к потребительскому договору ипотечного кредитования принудительных правил защиты потребителя при выполнении определённых условий, например, наличие высокого уровня защиты в стране потребителя на уровне ЕС.

При этом Комиссия не видит никаких причин, применительно к имущественному залогу, отказываться от установленного принципа применения закона страны, в которой расположена собственность.

2. Кредитоспособность клиента (“Client Credit-Worthiness”).

Оценка кредитоспособности клиента, то есть кредитного риска, который приносит клиент, является важным элементом операций по ипотечному кредитованию, который мог бы учитывать снижение риска капитала, связанного с более высокими уровнями оценки риска кредиторами. Это - область, где вопросы являются важнейшими.

Страны ЕС имеют различные способы доступа к базам данных о кредитоспособности граждан:

-государственные или частные;

- централизованные или децентрализованные;

- положительные или отрицательные (имеются в виду все или только невыполненные обязательства).

Могут возникать обстоятельства, при которых обмен данными между кредиторами, не исключая некоторых рыночных участников, может привести к нарушению законодательства ЕС. Кроме того, условия доступа к данным могут быть дискриминационными для иностранных кредиторов (например, членство или пользовательские платежи, которые слишком высоки для иностранных кредиторов, не обращающихся к базам данных так часто, как национальные кредиторы, или правила взаимности, требующие представления аналогичных данных как предварительное условие доступа). В данном случае приоритетной может быть только гарантия международного доступа к базам данных на недискриминационном основании.

3. Оценка собственности (“Property Valuation”).

Оценка собственности является самой важной в операциях ипотечного кредитования, и способ, который при этом используется, может непосредственно касаться характера финансирования и правил, применяемых к кредиту. Кредиторы, потребители и инвесторы должны иметь полное доверие к квалификации оценщика, процессу оценки и полученного вследствие оценочной деятельности результата.

В разных государствах ЕС правила оценки так же различны. В настоящее время широко применяется несколько международных методов оценки. Для гарантированного развития международной деятельности по кредитованию или финансированию может быть повышена сопоставимость оценок с учётом стандартизации методов, отражающих реальные потребности внутренних рынков жилья.

Очевидно, что это может быть достигнуто путём разработки единого метода оценки, применяемого во всех странах ЕС.

· На сегодня остается неясным, каковы возможные достоинства единого стандарта ЕС и для процессов оценки и оценщиков?

· Каковы должны быть действия Еврокомиссии, чтобы гарантировать взаимное признание национальных стандартов оценки?

4. Процедуры принудительной продажи (“Forced Sales Procedures”).

Надёжность обеспечения, предоставляемая имущественным залогом, является центральным элементом в сделках ипотечного кредитования, реализующим возможность обращения взыскания на имущество кредитора и обеспечение этой возможности, например, через принудительную продажу заложенной собственности.

В государствах ЕС процедуры принудительных продаж сильно различаются по продолжительности и затратам. На взаимосвязь жилищной и социальной политики государств Евросоюза и сложного комплекса процедур принудительных продаж воздействуют многие факторы, такие как законы, исполнительные процедуры и судебные традиции государств ЕС.

Разнообразие процедур препятствует международной деятельности и может вести к удорожанию ипотечных кредитов. Ещё более важно, что это разнообразие будет оказывать прямое влияние на финансовые схемы, препятствуя созданию международных пулов ипотечных кредитов. Все проблемы, возникающие в процессе улучшения всех элементов процедур принудительных продаж должны пройти через их разрешение в правилах ЕС.

5. Налоги.

В части налогов Еврокомиссия считает, что необходима определенная стандартизация единого налогообложения во всех странах ЕС. Комиссия пока только проводит более глубокие исследования всей информации об этих и подобных налоговых препятствиях международному предоставлению ипотечных кредитов.

III. ИМУЩЕСТВЕННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

1. Еврозалог (“Euromortgage”).

Идея еврозалога не нова. Это попытка создать общеевропейский инструмент для защиты кредитования собственности, то есть для имущественного обеспечения ипотечного кредита, который может использоваться достаточно гибко. Его сторонники доказывают, что его центральный элемент - ослабление связи между имущественным обеспечением ипотечного кредита и самим ипотечным кредитом, облегчил бы создание и передачу ипотечных кредитов, благоприятно воздействуя на рынок ипотеки в целом, в особенности на его финансирование.

Комиссия пока только знакомится с проектами рыночных участников и учёных, нацеленными на проектирование работающей модели еврозалога в формате «26-ого режима». Комиссия изучает, как в этих предложениях решаются сложные проблемы, касающиеся многих смежных областей законодательства, типа законодательства о собственности и контрактного права.

IV. ФИНАНСИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА.

На рынках ипотечного кредитования ЕС используются разнообразные финансовые инструменты. Отдельные инструменты типа обеспеченных облигаций (“covered bonds”) и ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами (“mortgage backed securities”), играют важную роль в общеевропейском и национальном контексте (например, британские ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (MBS), датские обеспеченные облигации (“covered bonds”) и немецкие пфандбрифы - (“Pfandbriefe”).

Общеевропейский механизм финансирования имеет потенциал для роста источников финансирования, углубления ликвидности рынка и вообще большей диверсификации рисков. Дальнейшая интеграция вторичных рынков в финансирование кредитов связана с интеграцией первичного рынка. Ключевая проблема, которая мешает развитию - передаваемость ипотечного кредита. Важно оценить, до какой степени развитие общеевропейского рынка финансирования ипотечных кредитов может быть ускорено мерами по развитию рынка, например, по стандартам документации и определениям понятий, которые нужно использовать в международных операциях финансирования. Сейчас многие специалисты предсказывают рост механизмов финансирования ипотечных кредитов на бездепозитной основе.

Следует ли в этой связи принять решение, что предоставление ипотечного кредита является деятельностью только кредитного учреждения, или такая услуга при определённых условиях может предоставляться учреждениями, которые не принимают депозиты или подлежащие возмещению суммы, и поэтому не попадают под определение ЕС кредитного учреждения и, как следствие, под все связанные с этим правила деятельности.

При всех трудностях, возникающих при становлении единого ипотечного рынка Европы, работа по его исследованию и анализу очень важна для эффективной дальнейшей интеграции. Работа международной комиссии по изучению путей развития должна устранить все препятствия.

3.2 Усилия стран Евросоюза по развитию системы ипотечного кредитования и секьюритизации ипотечных кредитов и развитие ипотечного кредитования в России

Российский рынок ипотечного кредитования, несмотря на свою молодость, стоит перед решением тех же задач, что и страны ЕС. Рассмотрим некоторые из вопросов Комиссии, рассмотренных выше, применительно к российским реалиям.

1. Обеспечение заёмщиков информацией об ипотечных кредитах.

Предоставление потенциальному заёмщику информации об ипотечном кредите является главной проблемой для российского ипотечного рынка. Степень информационной асимметрии между российским заемщиком и кредитором колоссальная.

Кредиторы, посредники, инвестиционные брокеры и квалифицированные инвесторы рынка ценных бумаг должны разработать свой «Кодекс поведения», по которому вся информация об условиях предоставления кредитов была бы представлена для российского заёмщика. Для российского ипотечного рынка также должны быть обсуждены условия и выработаны единые решения в следующих вопросах.

Должен ли Кодекс поведения стать обязательным, как часть российского законодательства, или разрабатываться на уровне саморегулируемой организации, допустим, Ассоциации российских банков, и носить для кредитных организаций рекомендательный характер?

Какая информация о кредите, и в каком объёме должна предоставляться заёмщику?

Должны ли условия предоставления информации примениться только к банкам или и к другим видам участников рынка (консультанты, инвестиционные брокеры, оценщики, страховые компании)?

Данный документ, содержащие стандарты предоставления информации, должен разрабатываться одной из саморегулируемых банковских организаций с участием одного из российских обществ защиты прав потребителей под контролем ЦБ РФ.

2. Консультационные услуги и кредитное посредничество.

Для российского ипотечного рынка данные виды услуг являются новыми и часто совмещаются в одной организации. Главными вопросами здесь являются неаффилированность и объективность самих организаций, наличие у них доступа к актуальной, полной и точной информации о кредитах, предоставляемых различными кредиторами, квалифицированность и компетентность персонала.

Требования к специализированным ипотечным консультантам и ипотечным брокерам должны быть закреплены законодательно и должны лицензироваться аналогично деятельности консультантов и брокеров на фондовом рынке.

3. Кредитный договор.

Сегодня отсутствует типовая форма кредитного договора, поэтому практически каждый банк разрабатывает и применяет свою форму, в которой содержатся или абсурдные условия типа ипотечного кредитования новостроек (незавершённого строительства), что невозможно в силу отсутствия предмета залога, или условия, не относящиеся к кредитному договору, но защищающие банк от дефолта заёмщика (например, требование к заёмщику в случае прекращения платежей самому продать заложенную квартиру и рассчитаться по кредиту).

Ипотечные кредиты сегодня могут выдаваться банками в размерах, превышающих 80% стоимости жилья и даже на всю стоимость покупаемого жилья, что, как однозначно показывает международная практика, резко повышает вероятность дефолта заёмщика. Более того, кредиты с такими условиями не могут быть в дальнейшем секьюритизированы, пока LTV не снизится до 80%, а до этого будут находиться на балансе банка. Напомним, что основная доля дефолтов падает как раз на первые годы жизни кредитного договора. Более того, в России сегодня завышенные цены на жильё содержат риск снижения его рыночной стоимости в обозримом будущем, а это в случае дефолта заёмщика не позволит банку и заёмщику рассчитаться по обязательствам.

Должна быть разработана стандартная форма ипотечного договора с указанием, что не соответствующие ей условия договоров или считаются ненаписанными, или Центральный банк России или законодатель должны ограничить банки в нестандартных методах привлечения клиентов, выведя такие кредиты из-под действия закона «Об ипотеке» и отнеся их к кредитам, обеспеченным залогом.

4. Годовая процентная ставка по кредиту.

Практически все российские кредитные организации выдают ипотечные кредиты с фиксированной ставкой на весь срок кредитного договора. Но диапазон ставок слишком велик - от 10 до 16% годовых в рублях и на 2-3% ниже в валюте. Несмотря на то, что максимальные сроки выдаваемых кредитов постоянно растут и сегодня превысили 20 лет, не все кредиторы задумываются над проблемой управления портфелем ипотечных кредитов в будущем. Усилия государства по снижению процентной ставки вместо борьбы со спекулятивными ценами на рынке жилья (ведь проценты начисляются именно на завышенную цену квартиры) приведут к невозможности для большинства банков в дальнейшем секьюритизировать ипотечные кредиты из-за крайне низкой фактической ставки. (В зависимости выбранной от формы платежей по кредиту - дифференцированные или аннуитетные, процентная ставка по ипотечным ценным бумагам будет составлять 40-55% величины номинальной ставки по кредиту с учётом комиссий за обслуживание кредитов и ипотечных ценных бумаг.)

Более того, сегодня процентная ставка не отражает фактические затраты заёмщика на получение ипотечного кредита. Кроме процентных платежей заёмщик оплачивает разные явные и скрытые комиссии банков - за рассмотрение заявки, за ведение счёта, за просрочку платежей и т.д. Хотя ЦБ РФ обязал коммерческие банки указывать при выдаче кредитов эффективную процентную ставку, в ней не учитываются расходы заёмщика на страхование и другие непрямые расходы, например, налог на недвижимость.

Законодатель имеет право установить для процентных ставок верхний и нижний пределы («кэпы»), чтобы защитить и заёмщика и банк от дефолта при росте рыночных ставок или от рефинансирования при их падении. Тогда, возможно, не потребуется ограничивать размеры штрафов при дефолте или рефинансировании.

3. Досрочные платежи.

Досрочные платежи по кредитам по инициативе заёмщика для российского рынка ипотеки ещё не актуальны, поскольку основную угрозу досрочные выплаты по кредитам представляют для ипотечных облигаций с фиксированной ставкой. Сегодня российские банки, стремясь компенсировать часть потерь процентов, вводят штрафы за досрочное погашение кредита или запрещают выплаты выше установленной в договоре ежемесячной величины, что также удорожает стоимость кредита.

Или сами банки, или ЦБ РФ должны ограничить величину штрафов, взимаемых за различные нарушения заёмщика.

2. Кредитоспособность заёмщика.

Оценка кредитоспособности клиента, причём не только в момент получения им ипотечного кредита, но и на определённый последующий срок, является одним из слабых мест российских банков. Сегодня коммерческие банки разрабатывают свои методики оценки заёмщиков. Методики скоринга, используемые при выдаче потребительских кредитов, в ипотечном кредитовании не могут быть использованы, поскольку они по своей сути несут в себе вероятность невозврата кредитов. Методики оценки кредитоспособности заёмщика, используемые западными кредитными организациями, не учитывают страновые особенности и требуют существенной доработки.