1.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в России. Однако говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в США - судо-сберегательные ассоциации). Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом.

Таким образом, вопрос заключается в том, какая из этих систем - жилищные контрактные сбережения или институты вторичного рынка - больше подходят для развития в России с учетом специфических условий, сложившихся в настоящее время в нашей стране.

Американская система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трех ипотечных агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.

Система эта начала формироваться в 1938 году, когда было создано первое агентство Fannie Mae (Federal National Mortgage Association). Это была государственная структура, предназначенная для выкупа на бюджетные деньги ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и гарантированных федеральным правительством. Масштабы деятельности агентства долгое время были весьма скромными. К 1968 году объем портфеля ипотечных кредитов Fannie Mae достиг всего 7 млрд. долларов, что составляло чуть более 2,5 % всего ипотечного рынка.

В 1968-м Fannie Mae было разделено на две структуры - Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), сохранившую государственный статус, и Fannie Mae, которое, как и созданная в 1970 году Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), получило статус подконтрольного государству акционерного общества с правом выкупать все те же кредиты для малообеспеченного населения. С 1974-го года сфера деятельности Fannie Mae и Freddie Mac была расширена - им было позволено покупать кредиты, величина которых примерно на 40 % превышает среднюю стоимость жилья.

Полугосударственный статус двух агентств сводится к регулированию их деятельности правительством (5 из 18 членов совета директоров каждого назначаются Белым домом) и к гарантированной возможности заимствовать в случае необходимости до 2,25 млрд. долларов из казны. Кроме того, доход по ценным бумагам агентств, так же как и доход по ценным бумагам американского казначейства, освобожден от ряда налогов.

Американская схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, то есть перечисляет ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.

Банк продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные средства и взамен просят переводить получаемые ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство.

Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, выдает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству и немножко оставляя себе.

Таким образом, в США ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет, это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агентствами.

Возникает вопрос, чем же определяется ставка агентств. До конца 60-х годов источником их средств был бюджет, и следовательно ставки по ипотечным кредитам определялись государством.

С 1970 года, когда Ginnie Mae выпустила на рынок первые обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, ситуация изменилась. В США появился третичный ипотечный рынок, который определяет теперь стоимость ипотечных кредитов.

Все агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (mortgage backed securities, MBS). Источником выплат по MBS являются платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не залогом недвижимости. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи (последняя крайне мала и не превышает 250 базисных пунктов).

Таким образом, ставка, по которой агентства покупают ипотечные кредиты, зависит от той ставки доходности по ценным бумагам агентства, на которую согласны инвесторы. Причем ставки по этим ценным бумагам ниже, чем ставки по долговым обязательствам организаций, имеющих высший статус надежности ААА, и только на 100-150 базисных пунктов выше ставок по государственным ценным бумагам.

Часто утверждают, что столь низкие ставки объясняются тем, что обеспечением этих бумаг является жилая недвижимость. Однако ликвидность жилой недвижимости очень низка. Если банку даже удается выселить неплатежеспособного заемщика (на это даже в США может уйти до двух лет), у него никогда нет уверенности, что цены на рынке жилья не упадут и что удастся реализовать залог так, чтобы компенсировать свои затраты. А цены на недвижимость всегда снижаются во время экономических спадов, то есть именно тогда, когда многие заемщики теряют работу и оказываются не способными вернуть кредит.

Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую доходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщиков, подкрепленные залогом труднореализуемого жилья, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. Инвесторы уверены, что каким бы массовым ни был дефолт заемщиков по ипотечными кредитам, свои обязательства перед инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, а, следовательно, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

Итак, низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки опосредовано обеспечивает бюджет, то есть налогоплательщики. В США это хорошо понимают и именно поэтому делают все возможное, чтобы дешевыми кредитами не пользовались люди, покупающие элитное жилье. Поэтому-то и существует ограничение на максимальную величину кредита, который может быть выкуплен агентствами. Примерно 20 % объема ипотечных кредитов США это кредиты, превышающие лимит (на 1999 год он установлен в размере 240 тысяч долларов). Эти кредиты недоступны для агентств, и ставки по ним значительно выше.

Для сравнения, по числу институтов вторичного рынка мы не отстаем. У нас их тоже три:

- Федеральное агентство ипотечного кредитования;

- Федеральная ипотечная ассоциация;

- Московское ипотечное агентство.

Все собираются покупать у банков ипотечные кредиты, выпускать на их базе собственные ценные бумаги и реализовывать их на международных фондовых рынках.

Очевидно, что если эти бумаги не получат госгарантию (либо гарантии субъектов федерации), то есть будут обеспечены только заложенной недвижимостью, инвесторы сочтут их высоко рисковыми инструментами, требующими высокой доходности. В случае же наличия госгарантий ставки по этим бумагам будут близки к ставкам по еврооблигациям российских эмитентов. Доходность, которую сейчас требуют инвесторы по последним, превышает 30 % годовых.

Агентства, выкупая у банков ипотечные кредиты, должны назначать ту ставку, которую потребуют инвесторы, плюс свою маржу. Проблема состоит не только в том, что ипотечные кредиты оказываются очень дорогими, но и в том, что агентство не может знать, какую доходность будут требовать инвесторы через несколько месяцев, потребных для выкупа у банков и формирования пула ипотечных кредитов.

Так что даже если и найдется какой-либо источник средств на раскрутку вторичного ипотечного рынка, создать его, скорее всего, все равно не удастся. Если агентство выкупит на эти средства пул кредитов, предполагая разместить его, скажем, под 30 % годовых, а инвесторы из-за снижения по какой-либо причине кредитного рейтинга гаранта согласятся приобретать бумаги из этого пула не менее чем под 40 %, агентство будет вынуждено объявить дефолт. Учитывая тенденцию последних месяцев, такой сценарий более чем возможен.

Итак, привлечь дешевые ресурсы и создать широкомасштабное ипотечное кредитование в России за счет вторичного рынка ценных бумаг пока нереально.

Негосударственные пенсионные фонды за 9 месяцев 1999 года привлекли, по данным инспекции НПФ, 1160 млн. рублей (около 45 млн. долларов). Даже если представить себе, что они будут вкладывать в ценные бумаги ипотечных агентств около 20 % своих средств (то есть столько, сколько сейчас занимают в их инвестиционных портфелях все государственные ценные бумаги), то на круг денег наберется примерно на четыре сотни ипотечных кредитов.

Ситуация с ресурсами, которые может обеспечить долгосрочное страхование жизни, тоже не очень радужна. Согласно официальной статистике, общий сбор страховой премии по долгосрочному страхованию составляет около 200 млн. долларов в год. Однако до 85 % этих договоров в реальности представляют собой не договоры страхования, а суррогаты, предназначенные для выплаты наличных без налогообложения. Таким образом, реальный ресурс, на который можно рассчитывать, составляет около 30 млн. долларов, из которых в ипотеку может быть инвестировано (исходя из тех же 20 %) порядка 6 млн. долларов.

Поскольку ряду организаторов ипотеки уже понятно, что нереально создать широкомасштабное ипотечное кредитование в России за счет вторичного рынка ценных бумаг, началось движение в сторону так называемой немецкой ипотеки, которую более корректно следовало бы именовать контрактной сберегательной системой.

Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

Название «немецкая система» очень условно. Аналогичные сберегательно-ипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции эти структуры называются Caisse d`epargne logement, в Великобритании - строительные общества (building societies), в США - ссудно-сберегательные ассоциации (savings and loan associations) и банки взаимных сбережений (mutual savings banks).

Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает контракт (отсюда название контрактная сберегательная система), согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса в свою очередь берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии bausparkasse уже много лет стабильно привлекают средства под 3 % годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5 % при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12 % годовых.

Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.

Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (в разных bausparkasse он составляет от полутора до двух лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений.

Основным достоинством системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Если в случае дефолта какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполне резонно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.

Большим преимуществом этой системы в наших условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности. В самом деле, если человек, по документам получающий 200 долларов в месяц, исправно в течение полутора лет вносил ежемесячно по 500 долларов, то можно предположить, что он и в дальнейшем сможет делать это.

Итак, «немецкая» система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами может быть легко внедрена в России. Кстати, имеется богатый опыт ее использования в бывших соцстранах, таких как Словакия, Чехия и Венгрия. В Словакии, например, система ипотечных касс за пять лет охватила 20 % населения.

Однако это вовсе не означает, что контрактная сберегательная модель ипотеки идеальна.

Во-первых, в условиях значительного подъема рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия членами накопительных касс своих низко доходных депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит. Скачок средних рыночных ставок по депозитам в США с 8 % годовых в 1978-м до 20 % в 1980-м вызвал массовый отток средств из savings & loan associations и послужил причиной банкротства многих из них.

Вторая группа рисков заключается в возможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем для американской. Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берет на себя обязательство выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть за полтора-два года до начала реального кредитования. Что делать, если за это время платежеспособность будущего заемщика значительно ухудшится, совершенно неясно.

Третья проблема исключительно российская. Дело в том, что наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организацию в виде подразделения коммерческого банка нельзя, так как нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды.

Как обозначила начальник отдела Департамента банковского регулирования и надзора ФЦБ РФ Ирина Антонова, заявившая, что в Законе «О банках и банковской деятельности» нет понятия строительных сберкасс, поэтому «достаточно сложно определить, будут ли строительные сберкассы осуществлять свою деятельность как банки, либо как небанковские кредитные организации». При этом она отметила, что привлекать вклады граждан могут только банки, чей уставной капитал не должен быть меньше 5 млн. евро, а говорить о создании специализированных ипотечных банков преждевременно. «Учитывая, что индустрия ипотечного жилищного кредитования находится на начальной стадии развития, а правовые взносы для ее развития требуют доработки, еще рано говорить о создании специализированных банков. К этому вопросу следует вернуться, когда будет принят пакет законопроектов по ипотечному жилищному кредитованию», - заявила И.Антонова, добавив, что Банк России в отношении строительных сберегательных касс окончательную позицию еще не выработал. В свою очередь, один из разработчиков законопроекта о стройсберкассах - директор Фонда «Институт экономики города» Наталья Пастухова заявила, что «независимо от нашего отношения к стройсберкассам в России уже существуют аналоги немецких касс. Правда, они абсолютно не соответствуют критериям, по которым работают немцы. Их опыт основан на очень точном и жестком законодательном правовом регулировании, потому что все прекрасно понимают политические последствия от недобросовестного привлечения огромных денежных сбережений населения».

Сторонники контрактно-сберегательной системы пытаются обойти это ограничение, создавая сберегательно-ипотечные учреждения не как кредитные организации, а как строительные. Период накопления тут заменяется периодом внесения вкладов в долевое участие в строительстве, а период кредитования - периодом покупки в рассрочку или аренды с правом выкупа. Распространения такие схемы не получили, так как, во-первых, вынуждают заемщика покупать то, что дают, причем по той цене, которая установлена (соблазн завысить цену у продавца очень велик). Во-вторых, в случае если по какой-либо причине (например, из-за недостаточного притока клиентов и, следовательно, нехватки средств на строительство) здание не будет закончено, долевой участник рискует потерять все деньги. Точнее, он оказывается долевым владельцем недостроя, ликвидность которого нулевая.

Главное же препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня, в условиях острейшего банковского кризиса и массового нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками, состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Даже если переходить к «немецкой» схеме постепенно, значительно сократив на время ее раскрутки период накопления, она может заработать, только если кредитная организация будет либо западным банком, либо структурой, гарантированной государством или субъектом федерации. Немецкие bausparkasse с 1992 года активно проявляют желание работать в России, но, к сожалению, вопрос о работе зарубежных банков с физическими лицами у нас в стране так и не решен.

Создать сберегательно-ипотечное учреждение как экспериментальный государственный специализированный банк практически ничто не мешает, но все инстанции, ответственные за создание ипотеки, слишком увлечены «американской» моделью, чтобы заниматься чем-то еще. Сколько пройдет времени, прежде чем бесперспективность этих попыток будет осознана, неясно, но пока этого не случится, доступной всем ипотеки в нашей стране не будет.

Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (в разных bausparkasse он составляет от полутора до двух лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений.

2. ОСОБЕННОСТИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА НА ПРИМЕРЕ АО «НАРОДНЫЙ БАНК КАЗАХСТАНА»

2.1 Организация и разновидности ипотечного кредитования в банках

Ипотечное кредитование осуществляется в соответствии с Положением об ипотечном кредитовании физических лиц. Настоящие Положение разработано в целях развития ипотечного кредитования физических лиц в филиалах АО «Народный Банк Казахстана».

Реализация Положение позволит:

- освоить рынок ипотечного кредитования физических лиц АО «Народный Банк Казахстана»;

- привлечь потенциальных клиентов - физических лиц на банковское обслуживание в АО «Народный Банк Казахстана».

При осуществлении ипотечного кредитования банк руководствуется следующими нормативными документами:

- Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года (Общая часть);

- Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года (Особенная часть);

- Закон Республики Казахстан от 31 августа 1995 года «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан»;

- Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона от 23 декабря 1995 года «Об ипотеке недвижимого имущества»;

- Внутренней кредитной политикой АО «Народный Банк Казахстана», утвержденной Советом директоров АО «Народный Банк Казахстана» (протокол № 20 от 01.10.1999 года);

- Положением о кредитном комитете по розничному кредитованию, утвержденным Советом директоров АО «Народный Банк Казахстана» (протокол № 22 от 24.11.2000 года);

- Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан»;

- Правила ведения документации при кредитовании банками второго уровня, утвержденными Постановлением Национального Банка Республики Казахстан № 276 от 16 августа 1999 года;

- Также настоящим Положением и внутренними документами АО «Народный Банк Казахстана».

Основными целями создания ипотечной системы в рамках АО «Народный Банк Казахстана» являются следующие:

- упрочнение позиций АО «Народный Банк Казахстана» на финансовом рынке Республики и в целом на рынке кредитования, в частности, путем расширения портфеля услуг и соответственно занимаемой доли рынка;

- создание положительного имиджа АО «Народный Банк Казахстана», как банка решающего социально-значимые вопросы развития экономики (жилищный вопрос, рабочие места, развитие стройиндустрии) Казахстана;

- Расширение клиентской базы АО «Народный Банк Казахстана» за счет привлечения к участию в этой программе физических лиц;

- Создание механизмов для привлечения людей со средними доходами к жилищным накопительным программам.

Кредитование заемщиков в рамках настоящей программы осуществляется во всех филиалах банка.

Оформление кредитного досье и подготовку экспертного заключения осуществляют кредитные эксперты.

Действия кредитного эксперта регламентирует настоящее Положение и другие внутренние нормативные документы банка.

Решение о предоставлении кредита принимает кредитный комитет филиала (в рамках лимита кредитования, установленного на филиал) на основании подготовленного кредитным экспертом заключения.

Решение о предоставлении кредита сверх установленного лимита кредитования принимается решением кредитного комитета филиала и утверждается кредитным комитетом по розничному кредитованию банка.

Таблица 2 - Базовые условия ипотечного кредитования

Элементы ипотечного кредитования
Валюта кредита	Тенге, доллары США
Срок кредита, мес. - в тенге - в долларах США	от 6 до 36 от 6 до 60
Минимальная сумма первоначального взноса	Не менее 30 процентов от оценочной стоимости недвижимости
Минимальная сумма кредита	1000 долларов США или эквивалентная сумма в тенге
Максимальная сумма кредита	50 000 долларов США или эквивалентная сумма в тенге
Предоставление кредита	Сумма кредита предоставляется в безналичном порядке путем перечисления на банковский счет продавца в банке
Досрочное погашение кредита	Частичное или полное досрочное погашение кредита допускается после истечения 6 месяцев считая с даты предоставления кредита. Досрочно погашаемая сумма должна составлять не менее 500 долларов США.
Порядок погашения кредита	Погашение кредита и вознаграждения осуществляется ежемесячно, аннуитетными платежами. Погашение осуществляется путем безналичного перечисления очередных платежей за кредит.
Способ начисления вознаграждения (интереса)	Ежемесячно на остаток задолженности по кредиту за фактическое время пользования кредитом, исходя из расчета 360 дней в году.
Ставка вознаграждения (интереса), процентов годовых от 13 до 15
Ставка пени	- по основному долгу 1 процент за каждый день просрочки; - по вознаграждению (интересу) 1 процент за каждый день просрочки.
Обеспечение кредита	Приобретаемая недвижимость
Страхование	За счет Заемщика

Срок рассмотрения заявления на предоставление кредита с момента подачи заявления и всех требуемых документов до момента принятия решения - не более 7 дней.

Ипотечные кредиты физическим лицам в рамках настоящего положения предоставляются заявителям, удовлетворяющим всем ниже перечисленным требованиям:

- заявитель постоянно должен проживать (иметь регистрацию по постоянному месту жительству - «прописку») на территории, обслуживаемой филиалом банка, предоставляющего кредит (при этом необходимо предоставление документов, подтверждающих регистрацию о постоянном месте жительстве);

- заявитель должен иметь трудовой стаж не менее 2-х лет, в том числе на последнем месте работы не менее 1 месяца;

- заявитель или члены семьи заявителя должны иметь постоянный источник дохода.

Ипотечный кредит не предоставляется заявителям:

- имеющим просроченную ссудную задолженность перед любым банком;

- находящимся под следствием (в соответствии с действующим УПК РК);

- имеющим непогашенную судимость, в том числе осужденных условно;

- неработающим (студентам, пенсионерам), недееспособным или ограниченно дееспособным.

Требования к доходам заявителей.

При оценке платежеспособности заявителя ключевым моментом является оценка с точки зрения возможности регулярно и своевременно осуществлять платежи по ипотечному кредиту, исходя из имеющихся доходов заявителя. Рассматривается информация относительно стабильности трудовой занятости и получения доходов, а также расходов, на основании чего делается вывод о возможностях заявителя своевременно погашать ипотечный кредит.

При обращении заявителя, кредитный эксперт проводит предварительное собеседование с заявителем, в ходе которого кредитный эксперт устанавливает:

- размер заработной платы (дохода) заявителя (по справке о доходах с места работы заявителя или по записям в книге хозяйственной деятельности заявителя);

- доходы, получаемые из других источников (сдача в аренду недвижимости или иного имущества, дивиденды, и прочие доходы);

- виды обеспечения, предоставляемого заявителем;

- наличие у заявителя собственности (квартира, дом, дача, коттедж, автомобиль и так далее);

- другие данные (прописка, время проживания в одном месте, продолжительность работы на последней работе, наличие обязательств заявителя и так далее).

Перечень обязательных документов для оформления ипотечного кредита в АО «Народный Банк Казахстана» приведен в (приложении Г).

На основании полученных данных и после положительного принятия решения о выдаче ипотечного кредита с заемщиком в АО «Народный Банк Казахстана» заключается договор залога недвижимого имущества (приложение Д).

Кредит на покупку автомобиля предоставляется под залог приобретаемого автомобиля. Автомобиль может быть приобретен заемщиком в автосалоне либо у третьих лиц.

Заем предоставляется в тенге и/или долларах США на срок до 5 (пяти) лет по согласованию с заемщиком.

Приобретаемый автомобиль должен быть исправным, в удовлетворительном техническом состоянии. На приобретение неисправных либо предельно изношенных автомобилей кредиты не выдаются.

При приобретении нового автомобиля заемщик должен внести за счет собственных средств первоначальный взнос на оплату сделки купли-продажи в размере не менее 15 процентов от стоимости приобретаемого автомобиля. В таком случае обеспечением по кредиту выступает приобретаемый автомобиль и оформляется страхование гражданско-правовой ответственности по договору в недостающем до 30 процентов от залоговой стоимости автомобиля размере, а кредит выдается в размере не более 85 процентов от стоимости автомобиля.

При приобретении подержанного автомобиля (со сроком эксплуатации автомобиля импортного производства свыше 5 лет и российского производства свыше 3 лет) кредитование на условиях первоначального взноса возможно при высоких показателях кредитоспособности и платежеспособности заемщика и первоначальный взнос должен быть в размере не менее 30 процентов от залоговой стоимости автомобиля. В противном случае для получения кредита заемщику необходимо предоставить дополнительное обеспечение по кредиту.

В случае предоставления кредита без первоначального взноса заемщик должен предоставить дополнительное ликвидное обеспечение, залоговая стоимость которого в совокупности с залоговой стоимостью автомобиля покрывает основной долг и вознаграждение за 4 месяца кредитования.

Обязательным условием кредитования является страхование автомобиля в страховой компании, определенной банком, от риска угона и ущерба с указанием Народного банка в качестве выгодоприобретателя. При этом страховая сумма должна быть не меньше залоговой стоимости приобретаемого заемщиком автомобиля.

Порядок предоставления займа на приобретение автомобиля в автосалоне: сотрудничество с автосалоном проводится в соответствии с договором о сотрудничестве. При заключении договора о сотрудничестве с автосалоном рекомендуется привлекать его к обслуживанию в Народном банке.

Клиент, выбравший себе в автосалоне автомобиль для покупки в кредит, предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения кредитной заявки.

В случае принятия положительного решения о выдаче кредита, клиенту выдается письмо-уведомление для автосалона о принятом решении.

Клиент передает письмо-уведомление в автосалон и выбирает себе автомобиль обусловленной марки. Стоимость выбранного автомобиля не должна превышать стоимости, которая была внесена в заявление на предоставление кредита.

После выбора автомобиля клиент вносит сумму первоначального взноса в кассу автосалона.

Автосалон выдает клиенту уведомление о получении первоначального взноса в счет оплаты за автомобиль.

При содействии автосалона на имя клиента оформляется технический паспорт на автомобиль.

Оформленный на имя клиента технический паспорт, уведомление автосалона о получении первоначального взноса, а также нотариально заверенное согласие совладельцев клиента на залог и внесудебную реализацию автомобиля клиент доставляет в банк.

На данной стадии проводится оценка автомобиля на основе предоставленного автосалоном уведомления и технического паспорта на автомобиль. Выезд и визуальный осмотр автомобиля в данном случае не обязателен.

В АО «Народный Банк Казахстана» бэк-офис оформляет договор займа (приложение Е), а также на основе технического паспорта - договор залога автомобиля и страховой полис.

Договор займа, договор залога, страховой полис и иные необходимые документы оформляются, подписываются директором (уполномоченным должностным лицом) филиала и клиентом.

Клиент получает договора залога и регистрирует их в уполномоченном государственном органе.

После получения надлежащим образом зарегистрированного банковского экземпляра договора залога банк перечисляет сумму займа на ссудный счет клиента, откуда деньги перечисляются на расчетный счет компании.

После получения оплаты автосалон передает автомобиль, который ранее находился на территории автосалона клиенту.

Порядок предоставления займа на приобретение автомобиля у третьих лиц: принимается к рассмотрению кредитные заявки на приобретение автомобиля у третьих лиц при наличии предварительной договоренности о купле - продаже между клиентом и продавцом автомобиля.

Оценка автомобиля проводится сразу после получения от клиента полного пакета документов, необходимого для рассмотрения кредитной заявки. Оценка проводится с выездом и осмотром автомобиля.

В случае если определенная независимым оценщиком рыночная стоимость автомобиля ниже стоимости обусловленной между клиентом и продавцом, размер первоначального взноса определяется исходя из стоимости автомобиля, определенной оценщиком. В таком случае вся разница между договорной стоимостью автомобиля и суммой кредита подлежит внесению клиентом в качестве первоначального взноса.

В случае принятия положительного решения о выдаче кредита, если кредитование производится на условиях первоначального взноса, клиент вносит первоначальный взнос на свой текущий счет в Народном банке.

После получения первоначального взноса банк выдает продавцу (либо клиенту для передачи продавцу автомобиля) гарантийное письмо об оплате стоимости автомобиля после переоформления автомобиля в собственность продавца и государственной регистрации договора залога автомобиля.

Клиент и продавец оформляет технический паспорт на автомобиль на имя клиента.

Оформленный на имя клиента технический паспорт, а также нотариально заверенное согласие совладельцев клиента на залог и внесудебную реализацию автомобиля, клиент доставляет в банк.

На основе технического паспорта составляется договор залога автомобиля и страховой полис.

Договор займа, договор залога и страховой полис оформляется, после чего подписывается директором (уполномоченным должностным лицом) филиала и клиентом.

Клиент получает договора залога и регистрирует их в уполномоченном государственном органе.

После получения надлежащим образом зарегистрированного банковского экземпляра договора залога банк перечисляет сумму займа на текущий счет клиента.

Продавец вместе с клиентом прибывают в банк. Клиент снимает с текущего счета деньги в счет оплаты купли - продажи автомобиля (включая первоначальный взнос и сумму кредита) и передает их продавцу. Продавец оформляет расписку в получении денег в счет оплаты автомобиль и отсутствии претензий по проведенной сделке. Один экземпляр расписки подшивается в кредитное досье.

После получения оплаты за автомобиль продавец передает автомобиль клиенту.

В АО «Народный Банк Казахстана» ипотечное кредитование и кредитование на покупку автомобиля получили развитее только в 2003 году. При этом на их долю приходится почти 50 процентов от общей суммы кредитов, выданных физическим лицам в 2003 году (1124380 тысяч тенге). Из них ипотечные кредиты составляют 504930 тысяч тенге, а кредиты на покупку автомобиля - 619450 тысяч тенге.

2.2 Порядок представления ипотечного кредита коммерческим банком

Народный Банк Казахстана - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы Народного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процентов.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры Народный Банк Казахстана определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать в Народном Банке наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе участвуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем.

В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Также в Народном Банке существует такой вид кредита, как потребительский кредит.

Под потребительскими кредитами понимаются займы, предоставляемые на личное потребление заемщиков и членов их семей, а также для нужд домашнего хозяйства:

- приобретение товаров длительного пользования;

- оплата услуг;

- неотложные нужды.

Заем предоставляется в тенге и/или долларах США на срок до 2 (двух) лет по согласованию с заемщиком. По займам до 70000 тенге кредитование осуществляется на срок до1 года.

Предоставление займом на приобретение потребительских товаров. Предоставление займа в сумме до 70000 тенге возможно без первоначального взноса с принятием в обеспечение приобретаемого товара и поручительства платежеспособного физического лица либо гарантии работодателя заемщика.

При предоставлении займа в сумме свыше 70000 тенге заемщик обязан внести первоначальный взнос размере не менее 30 процентов от стоимости товара.

Займы в сумме свыше 280000 тенге выдаются только под ликвидное обеспечение (недвижимость, автотранспорт и другое). При этом, если его залоговая стоимость покрывает основной долг и вознаграждение за 3 месяца кредитования, первоначальный взнос не обязателен.

Приобретение заемщиками потребительских товаров в рамках действия настоящего Регламента предусматривается в Компаниях, с которыми банком заключены договора о сотрудничестве. При заключении договоров рекомендуется привлекать Компании к обслуживанию в Народном Банке с предложением иных услуг банка.

В случае принятия положительного решения о выдаче кредита с первоначальным взносом клиент вносит сумму первоначального взноса в кассу компании или на текущий счет компании, открытый в Народном Банке, предоставляет в банк подлинник квитанции, подтверждающей факт оплаты и справку компании о выбранном товаре и его стоимости.

После оформления и подписания договора займа (приложение Ж) и договора залога, а также иных необходимых документов, банк перечисляет сумму займа на текущий счет Компании и извещает Компанию о проведенной оплате.

Регистрацию договоров залога проводит бэк-офис по доверенности от заемщика. Государственная регистрация договора залога на сумму менее 140000 тенге не требуется. В таком случае оформляется договор залога движимого имущества.

Предоставление займов на приобретение товаров в компаниях, с которыми не заключены договора о сотрудничестве, возможно (в том числе, и без первоначального взноса) только под ликвидное обеспечение, в полной сумме обеспечивающее основной долг и вознаграждение за период кредитования.

Предоставление займов на оплату услуг. К займам на оплату услуг относится займы на проведение торжеств, оплату образования, медицинских услуг, отдых, туризм, проведение ремонта жилья и так далее.

В обеспечение займа должно быть предоставлено ликвидное обеспечение, зарегистрированное надлежащим образом, и покрывающее основной долг и причитающуюся за 4 месяца кредитования сумму вознаграждения.

Предоставление займа может производится как в наличном порядке, так и безналичным перечислением на счет фирм и учреждений, оказывающих услуги, на которые предоставляется заем.

Кредитование на неотложные нужды. Под кредитованием на неотложные нужды понимаются займы, предоставляемые заемщику для личного потребления без указания целей использования займа. Кредитные ресурсы могут быть использованы заемщиком по его усмотрению на любые нужды, не противоречащие Кредитной политике Банка и действующему законодательству Республике Казахстан.

Условия предоставления займов на неотложные нужды: заем предоставляется в тенге и/или долларах США на срок до 6 месяцев.

С учетом повышенных рисков ставка вознаграждения по займам на неотложные нужды должна составлять не менее 3 процентовов в месяц от суммы предоставленного займа (или 36 процентовов годовых).

Погашение основного долга и начисленного вознаграждения производится согласно графику по договоренности с заемщиком.

Займы предоставляются только под залог высоко ликвидного обеспечения (недвижимое имущество либо автотранспорт со сроком использования не более 3-х лет в отличном состоянии).

Сумма займа не должна превышать 50 процентовов от оценочной рыночной стоимости предмета залога (кроме депозитных средств, которые должны полностью покрывать основной долг и причитающееся к уплате вознаграждение за период кредитования).

Предоставляемое в залог движимое или недвижимое имущество подлежит обязательному страхованию в страховой компании с указанием банка в качестве выгодоприбретателя.

Заем предоставляется без анализа платежеспособности заемщика, на основании заявления заемщика.

Для оформления кредита заемщик должен предоставить в банк пакет необходимых документов:

- заявка на предоставление займа;

- копия удостоверения личности;

- копия подтверждения РНН;

- по залогу жилья: нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи и других совладельцев (а по несовершеннолетним - согласие органов опеки и попечительства) на предоставление залога и его внесудебную реализацию;

- по залогу/закладу автомобиля: нотариальное заверенное согласие совладельцев на передачу автомобиля в залог/заклад, либо заявление залогодателя о том, что на момент предоставления кредита в браке не состоит, копия квитанций об оплате налога на транспорт, копия Свидетельства о прохождении техосмотра, копия техпаспорта.

В случае появления любых сомнений в возможности полного и своевременного погашения заемщиком ссудной задолженности в предоставлении кредита необходимо отказать.

Предоставление займов физическим лицам на неотложные нужды юридических лиц, а также займов нескольким физическим лицам под один и тот же предмет залога не допускается.

Как и ипотечные кредиты, и кредиты на покупку автомобиля, потребительское кредитование получило развитие в АО «Народный Банк Казахстана» лишь в 2003 году. Однако, несмотря на это, они составляют значительную долю в кредитном портфеле банка (ссуды физическим лицам в 2003 году составили 6,3 процентов от общей суммы ссудного портфеля). Потребительские кредиты занимают более 50 процентов в общей сумме кредитов, выданных физическим лицам, а в сумме они составили 1160425 тысяч тенге, что говорит о стремительном развитии данного направления банковского кредитования.

Кредитование под залог депозита в АО «Народный Банк Казахстана»: кредитование под залог депозита осуществляется в Народном Банке на коммерческой основе на условиях срочности, возвратности, платности и обеспеченности.

Максимальная сумма кредита определяется по следующему алгоритму: сумма кредита равна сумме депозита за минусом вознаграждения за первые четыре месяца по кредитам.

В случае если срок депозита меньше срока запрашиваемого кредита, необходимо продлить срок депозита, но не менее чем на срок запрашиваемого кредита. Срок депозита должен быть больше срока кредитования не менее чем на 3 (три) рабочих дня.

Займы под залог депозита, предоставляются без оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика.

Ставка вознаграждения по кредитам должна быть выше не менее чем на 3 (три) процента годовых ставок вознаграждения по депозитам.

При оформлении кредита, депозит переоформляется в депозит - Гарантию с сохранением условий, на которых был открыт депозит.

Залогодателем депозита может выступать заемщик или иное физическое или юридическое лицо.

Порядок предоставления займов: клиенту необходимо предоставить для рассмотрения кредитной заявки следующие документы:

- заявку на предоставление займа под залог депозита;

- копию удостоверения личности (паспорта);

- копию РНН.

Залогодателю необходимо предоставить для оформления Договора залога следующие документы:

- если залогодателем выступает физическое лицо:

- согласие супруга/и на залог денежных средств, размещенных на депозите;

- если - юридическое лицо:

- решение правомочного органа управления юридического лица о предоставлении в залог депозита.

Кредитование «Ипотека плюс». Здесь используется следующие термины:

Банк - филиал АО «Народный Банк Казахстана».

Город «А» - город, в котором имеется филиал АО «Народный Банк Казахстана».

Город «Б» - город, в котором имеется филиал АО «Народный Банк Казахстана».

Клиент - гражданин Республики Казахстан, проживающий в городе «А», который возможно в будущем выступит заемщиком.

Представитель клиент - гражданин Республики Казахстан, проживающий в городе «Б» и представляющий интересы Клиента, который возможно в будущем выступит Залогодателем (вещный поручитель) в пользу клиента.

Менеджер - сотрудник фронт - офиса банка, который занимается вопросами кредитования физических лиц.

Рассмотрение заявки в филиале банка в городе «А»: в случае обращения клиента за ипотечным кредитом в филиал города «А» с намерением приобрести недвижимость в городе «Б», менеджер проводит консультацию по вопросам кредитования с использованием данного регламента.

Для рассмотрения вопроса о выдаче кредита Клиенту необходимо предоставить в банк пакет документов по условленному перечню, согласно действующему регламенту.

В ходе предварительной квалификации менеджер по согласованию с клиентом рассчитывает возможный размер ежемесячного платежа по кредиту, после чего в соответствии с допустимыми сроками кредитования и пожеланиями клиента рассчитывается максимально допустимая сумма кредита.

При положительных результатах предварительной квалификации и предоставлении клиентом необходимого пакета документов, клиент производит оплату комиссии за рассмотрение кредитной заявки филиалу города «А», согласно утвержденным тарифам.

Предоставленный клиентом пакет документов с заключением менеджера передается на рассмотрение в кредитный отдел. Клиенту предлагается внести первоначальный взнос на текущий счет, в случае если деньги на первоначальный взнос находится у него.

По результатам рассмотрения кредитной заявки кредитный офицер определяет максимально допустимую сумму кредита с учетом возможного и согласованного с клиентом размера ежемесячных платежей.

Максимально возможная стоимость приобретаемого жилья рассчитывается на основе максимально допустимой суммы и действующих коэффициентов понижения на залоговое имущество.

В случае, если по результатам анализа платежеспособности клиента, запрашиваемые им условия кредитования не удовлетворяют требованиям банка, кредитный офицер должен рассмотреть возможность использования иных условий кредитования, при которых выдача кредита будет возможной. В частности:

- изменить размер ежемесячного платежа;

- увеличит срок кредита;

- уменьшить сумму кредита;

- увеличение размера первоначального взноса;

- рассмотреть возможность участия созаемщика;

- предоставление дополнительного обеспечения.

Если возникает необходимость пересмотра условий кредитования, до вынесения вопроса на розничный кредитный комитет с клиентом согласовываются новые, более приемлемые условия кредитования.

При согласии клиента с пересмотренными условиями, менеджер ставит в известность об этом кредитного офицера.

По результатам рассмотрения кредитной заявки кредитный офицер готовит экспертное заключение. В предусмотренных настоящим регламентом случаях параллельно формируется заключение службы безопасности и юридической службы.