Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов
Правовые источники проведения, нормативно-методическое обеспечение оценочных работ, характеристика Государственной кадастровой оценки земель. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, экологическая безопасность.
| Рубрика | Бухгалтерский учет и аудит |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 13.12.2010 |
| Размер файла | 288,1 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
СОДЕРЖАНИЕ
Реферат
Введение
Аналитический обзор литературы
1 Нормативно-правовое обеспечение работ по Государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов
1.1 Правовые источники проведения Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов
1.2 Нормативно-методическое обеспечение оценочных работ
2 Общая характеристика г. Салехарда
2.1 Общие сведения об объекте
2.2 Экономические показатели уровня развития региона
2.3 Характеристика земельных ресурсов г. Салехарда
3 Актуализация результатов Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на примере г. Салехарда ЯНАО
3.1 Общие положения методики Государственной оценки земель населенных пунктов
3.2 Состав исходной информации по объекту оценки
3.3 Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов
3.4 Эффективность актуализации результатов Государственной кадастровой оценки земель г. Салехарда
4 Экологическая безопасность проекта
5 Безопасность жизнедеятельности
Заключение
Список использованной литературы
Приложения
ВВЕДЕНИЕ
Земля всегда занимала главное место в составе элементов природы. В экономическом аспекте земля (почва) является основным средством производства в сельском и лесном хозяйстве и пространственным базисом для всех отраслей и сфер деятельности народного хозяйства. Экологическое значение земли в том, что ее поверхностный слой - почва обладает естественным и экономическим плодородием, является главным звеном биосферы, питательной средой для растительного и животного мира. Земля с одной стороны - основа жизни людей, сфера производства продовольствия для человечества - с другой стороны является крупнейшим и важнейшим объектом собственности.
Земельная собственность и земельные отношения для России всегда были определяющими в ее социально-экономическом развитии. Поэтому оценочная деятельность являлась одним из главных направлений государственной политики. Основы ее начали формироваться в России еще в конце ХV века, а к концу ХIХ века оценочные работы были проведены практически для всех видов недвижимого имущества. Оценивали земли в то время по их стоимости или доходности. С конца 20-х годов прошлого столетия оценку земли, находящейся в частной собственности, прекратили, а земель государственной и кооперативно-колхозной собственности продолжали оценивать на высоком уровне. С 70-х годов прошлого столетия получили развитие массовые оценочные работы земель сельскохозяйственного назначения и других природных ресурсов и начались работы по оценке городских территорий.
Вступление в силу Закона РФ «О плате за землю» от 01.01.1992 г. дало толчок к формированию в России цивилизованного земельного рынка, задачами которого были: формирование оценки земли как предмета особой ценности, который должен быть максимально эффективно использован; и создание механизма перехода земли от неэффективного пользователя к эффективному. Земельный рынок можно считать объективной реальностью, когда выполняются, как минимум, два условия: каждый отдельно взятый участок имеет свой стоимость (цену) и может перейти к новому собственнику [14].
Принятие Закона «О плате за землю» стимулировало отечественных специалистов на продолжение исследований, направленных на массовую оценку земель муниципальных образований. Закон устанавливал среднюю по городу ставку земельного налога, которую органы местного самоуправления должны были дифференцировать по территории в соответствии с выделенными зонами [14].
С развитием рынка недвижимости и принятием Земельного кодекса РФ, разрешившего рыночный оборот земель в России, все более очевидным становится необходимость анализа рыночных данных при массовой оценке земель [2].
В связи с развитием рыночных отношений в России возникает потенциально широкая и постоянно растущая база доходов населения. Рыночная стоимость объекта недвижимости отражает высокий индекс ценного имущества, устанавливает связь между стоимостью имущества и выплатами на его содержание из государственного бюджета, может способствовать эффективному использованию ценных земель и предотвратить земельные махинации. Налогообложение на основе рыночной стоимости позволяет государству претендовать на часть стоимости имущества, как на социальное имущество, и одновременно обеспечить контроль над изменениями объекта недвижимости.
База налогообложения, основанная на рыночной стоимости объектов недвижимости, обладает особыми преимуществами:
- является подходящим источником для пополнения местных бюджетов, т.е. в своём роде инструментом децентрализации;
- способствует отчетности и ясности при принятии фискальных решений;
- отражает потенциальный уровень доходов (не искажает экономических показателей предложения и спроса);
- разъясняет права собственности на объекты;
- предоставляет точную информацию о стоимости имущества, которая стимулирует рынок.
С развитием рынка земли и других объектов недвижимости в России возникла потребность перейти от нормативной цены земли к кадастровой стоимости, которая рассчитывалась бы с учётом рыночной стоимости объектов недвижимости. В 1999 году правительством было принято Постановление № 945 «О Государственной кадастровой оценке земель», в котором предусматривалось проведение государственной кадастровой оценки всех категорий земель на территории Российской Федерации, в первую очередь, для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. В 2000 году принято Постановление № 316 «Об утверждении правил проведения Государственной кадастровой оценки земель», в котором определялись основные направления, методы и порядок проведения государственной оценки земель всех категорий [5].
Государственная кадастровая оценка представляет собой совокупность правовых, экономических и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков в границах муниципальных образований по состоянию на определённую дату. При отсутствии информации о рыночной стоимости земельного участка, полученной в результате проведения индивидуальной оценки, кадастровая стоимость является основой, как для исчисления базы налогообложения, так и для иных целей, предусмотренных законодательством РФ.
Кадастровая оценка земель, как и другие виды оценочных работ, направлены на установление ценности земельного участка в денежном выражении или стоимости права присвоения удобств и выгод его использования. Её основное отличие от других видов оценки это то, что результаты используются для целей налогообложения и то, что проводится она методами массовой оценки. Результатом кадастровой оценки являются показатели базовой стоимости земли в границах установленных оценочных зон и кадастровая стоимость земельного участка. Качество массовой оценки определяется статистикой на основе выборки данных о продажах на всей оцениваемой территории.
Необходимость оценки земли обусловлена ее исключительной ролью в обществе как пространственного базиса размещения всех отраслей промышленности, объектов непроизводственной сферы и естественной производительной силы сельского хозяйства.
Земля ограничена в пространстве, различна как среда обитания и по производительной способности. Поэтому она всегда была объектом имущественных интересов лю-дей, яблоком раздора между правообладателями землей, символом экономической свободы собственника земли и власти государства.
Актуальность выбранной темы заключается в анализе эффективности проведённой Государственной кадастровой оценки земель в городе Салехарде.
Основной целью проекта является актуализация результатов Государственной кадастровой оценки земель города Салехарда.
Объектом исследования является город Салехард.
Основной задачей для выполнения цели проекта является расчет кадастровой стоимости земельных участков на территории города Салехарда.
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ
Касаясь вопросов экономической оценки земель населенных пунктов, нельзя не учитывать мировой опыт, накопленный в этом отношении. В зарубежных странах, где имеются земельные участки, находящиеся в частном владении, и где разрешена их купля-продажа. Процесс купли-продажи осуществляется в соответствии с рыночными ценами, хотя имеются и государственные нормативы, определенные, естественно, в соответствии с запросами рынка.
На современном этапе жизни общества вовлечение природных ресурсов в производственный процесс стало настолько масштабным, всеобъемлющим, поэтому возникла необходимость формирования единой эколого-экономической системы воспроизводства на основе экономической оценки земельных ресурсов. В настоящее время действует несколько методических подходов к определению такой оценки:
- оценка, базирующаяся на затратах по освоению и содержанию объекта в эксплуатационном состоянии;
- оценка, построенная на измерении результатов действия объектов;
- рентная оценка, в которой сочетаются затратная и результативная стороны.
В развитых странах, где земля находится преимущественно в частной собственности, находят применение абсолютная и дифференциальная ренты. Первую можно рассматривать как плату за использование земли, а вторую - как налог, уплачиваемый обществу отдельными его членами. Установление платности земельных ресурсов на основе рентных оценок перераспределяет доход и является экономическим рычагом, стимулирующим рациональное землепользование [15].
В период перехода к рыночной системе стало больше внимания уделяться научным разработкам и практическим рекомендациям по решению экономических проблем, в т. ч. по платному землепользованию, производимым в развитых зарубежных странах. В процессе анализа зарубежного опыта выделены объекты, субъекты и виды платежей, ставки налогов, рассмотрим категории плательщиков и системы льгот по действующим платежам, порядок и периодичность установления и взимания платежей. Плата за землю включает в себя три основных вида: прямые налоги на землю, уплачиваемые собственниками, косвенные налоги за использование земли и арендную плату за пользование землей, находящейся в собственности местной административной единицы. Налог на землю, в числе других налогов, является одним из наиболее важных, хотя и не основных источников доходов местных бюджетов. При значительных различиях, как по форме, так и по существу способов налогообложения, земля всегда остается объектом налогообложения. Налоговые системы развитых стран имеют свои отличия. Как правило, земельный налог является самостоятельным видом среди налогов. Однако в США и Великобритании он входит в состав имущественного налога, которым облагаются все собственники и арендаторы любого недвижимого имущества, в том числе и земли. В Японии этот налог называется налогом на пользование землей и водой. В Италии налогообложение земельных участков учитывается в местном подоходном и коммунальном налоге на прирост стоимости недвижимости. Во Франции два земельных налога. Земельным налогом на застроенные участки облагается всякая собственность, расположенная во Франции, за исключением государственной; участки облагаются вне зависимости от функционального использования расположенных на них построек (под жилье, для коммерческих или некоммерческих целей) [18].
Экономическая оценка земель населенных пунктов - это один из видов земельно-кадастровых работ, обеспечивающих начисление земельных платежей за использование земельных участков независимо от формы собственности, считает автор учебника «Оценка городской недвижимости» Черняк А.В. Результатом оценки являются показатели базовой стоимости земли в границах оценочных зон и стоимость земельного участка. Правильная оценка является одной из предпосылок и компонентом нормального функционирования экономики, как на уровне населенного пункта, так и на уровне государства. В современном обществе массовая оценка земель предназначена в первую очередь для целей налогообложения, что является одним из главных источников поступления средств в бюджет. Также результаты оценки используются для определения компенсационных выплат при изъятии земель, проведения землеустройства, установлении стартовых цен на аукционах при продаже земли, заключении договоров аренды, для информационной поддержки рынка земли, для оценки эффективности существующего использования территории [19].
Среди основных принципов определения рыночной стоимости объекта недвижимости авторы учебника «Земельный кадастр» Варламов А.А. и Севостьянов А.А. выделяют следующие:
- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования означает, что при оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки. При этом учитываются только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам, во-вторых, возможно физически и которые, в-третьих, приносят доход. В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений;
- принцип спроса и предложения учитывает при оценке объекта недвижимости действие закона спроса и предложения, который влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, как и любого товара на рынке. Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяют уровень на равновесном земельном рынке. В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков;
- принцип соответствия указывает на то, что оцениваемый объект (земельный участок) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоении. Иначе говоря, все экономические факторы, обуславливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом. Одним из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу - доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем;
- принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыночных механизмов, рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию. Сверхприбыль на определенном этапе развития рынка может играть стимулирующую роль по привлечению капиталов в этот сектор рынка и созданию на нем конкурентных условий;
- принцип вклада показывает, насколько дополнительный вклад средств в улучшении объекта недвижимости (земельного участка) увеличивает ее рыночную стоимость;
- принцип ожидания показывает, что стоимость объекта недвижимости - текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), - постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения. Можно отметить корреляцию этого принципа с принципами замещения и конкуренции [17].
Оценочная стоимость объектов недвижимости определяется расчетным способом на базе методов и алгоритмов. Классически приняты следующие методы оценки:
- затратный - основан на том, что владелец земельного участка, как правило не соглашается продавать права на него по ценен ниже текущей стоимости суммы своих затрат, вложенных в создание улучшений, тем более если продается право аренды. Поэтому, чтобы получить ориентиры по минимальной стоимости городской земли, необходимо рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство улучшений городских земель. Естественно, что при проведении всех расчетов, необходимо учесть временные факторы, инфляцию и привести стоимость всех затрат к единому моменту времени. Достоинством данного метода является простота, ясность и, можно сказать, бесспорность заложенных в них принципов. Наряду с указанными достоинствами метод имеет и очевидные недостатки. В условиях инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство даже небольшого объекта недвижимости;
- доходный - это измерение потенциального дохода, в том числе и с объекта приложения земельного участка, с учетом процедуры дисконтирования и капитализации дохода. При использовании доходного метода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая, как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его последующей перепродажи за вычетом потоков затрат капитализируются в общую стоимость.
В соответствии с процедурой расчетов по доходному методу, прежде всего, производится анализ следующих специфических данных по всем составляющим потоков доходов и расходов:
- ожидаемого валового дохода от объекта недвижимости;
- характера и продоложительности потока доходов от владения недвижимостью;
- предполагаемого дохода от последующий перепродажи;
- иных доходов от уступки части имущественных прав;
- ожидаемого сокращения валового дохода из-за неполного использования объекта (убытки от недосбора арендной платы);
- расходов на приобретение земельного участка (или права его аренды);
- ожидаемых эксплутационных расходов;
- налогообложения;
- непредвиденных и иных составляющих потока расходов.
- рыночный (метод оценки по сопоставимым продажам) - аналогов цен продажи участков, близких по признакам полезности, уникальности, местоположения и специфичности. Чаще всего он применяется для оценки свободных земельных участков, будучи фактически одним из основных методов для обеспечения операций купли-продажи. Суть этого метода - и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные уже проданные и купленные объекты, то есть получить уверенность, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка. Поэтому метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам за достаточно длительный предшествующий период [21].
В учебнике «Земельный кадастр» под редакцией Чешева В.И. приводится наиболее актуальные для современных условий рыночной экономики понятие землепользования: механизм регистрации сделок с землёй, порядок создания регионального земельного кадастра, создание и ведения кадастра земель населенных пунктов, а также особенности применения показателей экономической оценки земли при кадастровой оценке стоимости объекта.
Характер и закономерности использования и оценки земель зависят как от экономических, так и от природных и правовых факторов, поэтому важное значение приобретает выработка форм их совместного влияния на кадастровый объект. Определяющими в этом взаимодействии выступают экономические факторы и условия.
Государственный земельный кадастр вплотную связан с получением, анализом и систематизацией сведений о состоянии земельных ресурсов и их использованием использует методы статистики, геодезии, аэрофотогеодезии, информатики, картографии, экономики, математики и др. [19].
Одной из важнейших задач государственной политики переходного периода является поэтапное преобразование земельных отношений в Российской Федерации, ориентированное на рыночную экономику и развитие свободной хозяйственной деятельности.
Переход к экономическим методам управления землепользованием и недвижимостью требует в первую очередь создания полной и достоверной информации о состоянии земельных участков и объектов недвижимости считает автор учебника «Кадастровая оценка земли» Воронцов А.П. Данная информация содержится в государственном земельном кадастре. А если речь идет об объектах недвижимости в населенных пунктах, то информация содержится в кадастре застроенных территорий.
При ведении градостроительного, городского кадастров и кадастра застроенных территорий получение данной информации возможно через комплекс (или систему) кадастровых работ в населенных пунктах. Кадастровые работы, обеспечивающие ведение кадастра застроенных территорий представляют собой совокупность различных мероприятий и действий, благодаря которым создается единая информационная база недвижимой собственности [20].
Варламов А.А. в учебнике «Земельный кадастр» считает, что кадастровые работы в населенных пунктах разноплановы по содержанию, технологии, методам получения и обработки данных. Земельно-кадастровая организация территории населенного пункта и инвентаризация земель населенных пунктов являются теми видами земельно-кадастровых работ, которые создают основу для решения вопросов экономической оценки земель населенных пунктов. Это говорит о безусловной значимости кадастра застроенных территорий, как составной части государственного земельного кадастра, занимающего особое место в регулировании земельных отношений [21].
1 НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ РАБОТ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
1.1 ПРАВОВЫЕ ИСТОЧНИКИ ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТ-ВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
Действующее земельное законодательство представляет собой сис-тему законодательных и иных нормативных актов, регулирующих земель-ные отношения по использованию и охране земель. Федеральное законода-тельство включает законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, законы и нормативные акты субъектов РФ, нормативные акты органов местного самоуправления.
Федеральное земельное законодательство базируется на Конституции РФ. К нему относятся: законодательные акты, которые содержат пра-вовые нормы, регулирующие земельные отношения; Указы президента РФ, правительственные нормативные акты, ведомственные нормативные пра-вовые акты [1].
Основой всей системы законодательного регулирования земельных отношений, правовой основой информационного (земельно-оценочного) обеспечения их регулирования является Земельный кодекс Российской Федерации. Кодексом подтверждена, установленная Конституцией Российской Федерации платность использования земель. Согласно ст. 65 «Платность использования земли» устанавливает следующие положения.
1. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
2. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах.
3. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы; порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
4. Порядок установления и сроки внесения арендной платы за зе-мельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.
5. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастро-вая стоимость земельного участка.
В статье 66 Земельного Кодекса «Оценка земли» определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соот-ветствии с федеральным законом об оценочной деятельности, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель (Порядок проведе-ния государственной кадастровой оценки земель устанавливается Прави-тельством РФ), в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость устанавливается в процентах от его рыночной стоимости [2].
29 июля 1998 года принят Федеральный Закон «Об оценочной дея-тельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ. Этот Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей [6].
Работы по проведению государственной кадастровой оценки земель ведутся Федеральной службой земельного кадастра России, ее территориальными органами и находящимися в его ведении предприятиями и организациями в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 №945 «О государственной кадастровой оценке земель» и Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года №316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель». К указанным работам также могут привлекаться лица, имеющие лицензию на оценочную деятельность.
В соответствии с Постановлениями Правительства Российской Федерации работы по проведению государственной кадастровой оценки земель проводятся на землях всех категорий на всей территории. Эти работы создают основу для введения в действие проекта второй части Налогового Кодекса Российской Федерации, определяющего, что при исчислении земельного налога в качестве налоговой базы используется кадастровая стоимость объекта налогообложения, где объектом налогообложения является земельный участок [5].
Данным постановлением органам государственной власти субъектов Российской Федерации по земельной политике рекомендовано принять нормативные правовые акты, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, а также утвердить ее результаты.
Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 года №316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оцен-ки земель» определяет:
? порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории РФ для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель проводится Государственным комитетом РФ по земельной политике, его территориальным органам, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осу-ществление оценочной деятельности;
? Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения;
? в процессе государственной кадастровой оценки земель прово-дится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционально-го использования и близких по значению кадастровой стоимости земель-ных участков;
? Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Государственного комитета РФ по земельной политике утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. Методические и нормативно-технические документы, необходи-мые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разраба-тываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ и заинтересованными федеральными органами испол-нительной власти.
Постановление Правительства РФ от 11.04.2006 №206 «О внесении изменений в некоторые акты правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» вносит изменения в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №316. Установлена периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель в Российской Федерации - не реже одного раза в 5 лет и не чаще, чем один раз в 3 года. Функции по проведению государственной кадастровой оценки земель возложены на Роснедвижимость [7].
13 сентября 2005 года Правительством Российской Федерации утверждена Подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)» федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)», где определены в том числе задачи и мероприятия, связанные с развитием государственной кадастровой оценки земли и других объектов недвижимости. Основные из них:
? разработка нормативно-правовой и методологической базы и унифицированных технических решений по кадастровой оценке объектов недвижимости (включает в себя проведение исследований по развитию системы налоговой оценки объектов недвижимости, разработку методик массовой оценки объектов недвижимости);
? организация и проведение работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель;
? проведение массовой оценки объектов недвижимости и введение сведений в государственный кадастр недвижимости.
Одной из важнейших составных частей механизма регулирования земельных отношений является платность пользования землей. Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий. Регулирование системы платности землепользования осуществляется: Земельным Кодексом РФ, Законом РФ «О плате за землю», Налоговым кодексом РФ, иными нормативно-правовыми документами.
Закон РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991г. определяет следующие формы платы за землю: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли [14].
Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Аренда - это срочное и возмездное пользование имуществом. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендная плата за землю представляет собой вознаграждение, которое выплачивает арендатор арендодателю за право пользования ею.
Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, а также для получения под залог земли банковского кредита устанавливается нормативная цена земли. Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
В целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом, проводится государственная кадастровая оценка всех категорий земель. Закон «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской федерации» №141-ФЗ от 29 ноября 2004г утвердил положение о переходе на новую систему налогообложения земельных участков. Объектом налогообложения признаются земельные участки, находящиеся в собственности, владении или пользовании предприятий и физических лиц. Налоговая база в отношении каждого земельного участка определяется как кадастровая стоимость этого земельного участка. Налоговые ставки устанавливаются нормативно-правовыми актами представительных органов муниципальных образований а процентах от 0,1 до 1,5 в зависимости от категории земель или вида функционального использования Расчёт кадастровой стоимости земель различного целевого назначения осуществляется с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров на основе статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости [8]
1.2 НОРМАТИВНО-МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНОЧНЫХ РАБОТ
Оценка земель различных категорий субъекта федерации проводится по Методикам государственной кадастровой оценки земель, разработанным для каждой категории земель, в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000г. № 316. Каждая из Методик утверждается приказом Федеральной службы земельного кадастра России. В соответствии с письмом Министерства юстиции Российской Федерации от 15 апреля 2002г. № 07/3593ЮД приказы, касающиеся методик Государственной кадастровой оценки земель, признаны не нуждающимися в государственной регистрации. В настоящее время разработаны и реализуются следующие методические материалы:
1. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, утвержденые приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2005г. №145 (согласована с Минимуществом России, Минфином России, МНС России, Минэкономразвития России, Госстроем России, зарегистрирована Минюстом РФ). В них собраны предыдущие методические документы по ГКО сельскохозяйственных угодий и последующие рекомендации по кадастровой оценке несельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Данная методика применяется для государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, к которым статьей 77 Земельного кодекса Российской Федерации отнесены сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Цель проведенной в 2006 г. работы - обновление показателей первого тура ГКОЗ (2001г.), приведение их к современному уровню кадастровой стоимости земельных участков.
2. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. №39. (согласована с Минимуществом России, Минфином России, МНС России, Минэкономразвития России, Госстроем России, зарегистрирована Минюстом РФ). Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) проводится для налогообложения и иных целей, установленных законом. Предыдущая ГКОЗ проведена в 2002 г. в разрезе 14 видов функционального использования с применением экспертно-аналитической составляющей методики. Объектом оценки 2002 г. был кадастровый квартал. Стоимость всех видов функционального использования определялась с использованием коэффициентов перехода от стоимости земель многоэтажной жилой застройки. В 2007 году методика оценки коренным образом изменилась. Объектом оценки является земельный участок, поставленный на государственный кадастровый учет по состоянию на 1 января 2007 года. Оценка проводится по 16 группам видов разрешенного использования земельных участков по городским и сельским населенным пунктам.
3. Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения утверждена Приказом Росземкадастра №П/49 20 марта 2003г. (зарегистрирована Минюстом РФ). Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Методика применяется для определения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального (далее промышленности и иного специального назначения). Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков. Методика основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости.
4. Методика государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов утверждена 17 февраля 2004г. (согласована с Минимуществом России, МНС России, Минэкономразвития России, МПР России, зарегистрирована в Минюсте РФ). Методика применяется для государственной кадастровой оценки земель особоохраняемых территорий и объектов, к которым отнесены земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, а также земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
5. Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда утверждена Приказом Росземкадастра №П/336 17 октября 2002г. (зарегистрирована Минюстом РФ). Методика позволяет определить кадастровую стоимость 1 гектара лесных земель в составе земель лесного фонда Российской Федерации, к которым статьей 101 Земельного кодекса Российской Федерации отнесены земли, покрытые лесной растительностью и непокрытые ею, но предназначенные для ее восстановления - вырубки, гари, редины, прогалины и другие.
6. Проект Методики государственной кадастровой оценки земель водного фонда утверждён 17 февраля 2004г. (согласована с Минимуществом России, МНС России, Минэкономразвития России, МПР России, зарегистрирован в Минюсте). Методика применяется для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, земельных участков в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.
Комплекс работ по Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Ямало-Ненецкого автономного округа был проведен в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39. Кроме того, при выполнении работ по Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории субъектов Российской Федерации применялись Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 № П/0152, специальное программное обеспечение «Сбор информации о рынке недвижимости для различных видов использования», специальное программное обеспечение «Расчет кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов», а также приказы и письма Роснедвижимости об организации работ.
На территории Ямало-Ненецкого автономного округа работы по Государственной кадастровой оценки проводились на основании следующих документов:
- Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;
- Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000г. № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;
- Постановление Правительства Российской Федерации от 11.04.2006г. № 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель»;
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. с изменениями. (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ, от 21.03.2002 №31-ФЗ, от 14.11.2002 № 143-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 27.02.2003 № 29-ФЗ,от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ,от 27.07.2006 № 157-ФЗ, от 05.02.2007 № 13-ФЗ,от 13.07.2007 № 129-ФЗ, от 24.07.2007 № 220-ФЗ);
- Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007)»;
- приказ Роснедвижимости № П/0017 от 06.02.2007 г. «Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель в 2007 году» (с изменениями от 28.02.2007 г. № П/0035);
- методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. №39; Технология реализована в официальном специальном программном обеспечении «Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов» (далее СПО);
- технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 г. № П/0152;
- типовая структура Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов», утвержденная Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости 18.09.2007 г. №П/0240;
- Постановление администрации Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 ноября 2006 г. № 522-А «Об установлении кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и земель сельскохозяйственного назначения на территории Ямало-Ненецкого автономного округа;
- Постановление администрации Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 ноября 2005 г. № 283-А «Об установлении кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и лесных земель на территории Ямало-Ненецкого автономного округа»;
- Постановление администрации Ямало-Ненецкого автономного округа от 2 июля 2007 г. № 336-А «О проведении государственной кадастровой оценки земель в Ямало-Ненецком автономном округе в 2007-2011 годах»;
- приложение № 2 утверждено постановлением администрации Ямало-Ненецкого автономного округа от 2 июля 2007 г. № 336-А «Положение о межведомственной комиссии по государственной кадастровой оценке земель»;
- регламент проведения работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Ямало-Ненецкого автономного округа утвержден первым заместителем директора департамента стратегического развития, информационных ресурсов и систем управления Ямало-Ненецкого автономного округа от 26 апреля 2007 г. и руководителем Управления Роснедвижимости по Ямало-Ненецкому автономному округу от 27 апреля 2007 г.
- протокол заседания окружной межведомственной комиссии по государственной кадастровой оценке земель от 7 августа 2007 г.
2 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА Г. САЛЕХАРДА
2.1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ
Город Салехард - центр Ямало-Ненецкого автономного округа - расположен на правом берегу Оби, у Северного Полярного круга, который делит город на две части, в зоне вечной мерзлоты. Основан в 1595 г. как казачья крепость под названием Обдорск (от названия р. Обь и слова дор, в переводе с языка коми - место возле чего-нибудь). Обдорск долго оставался последним русским населённым пунктом на севере России. В 1730 г. по указу императрицы Анны Иоановны, вокруг него было построено укрепление. Печать Обдорска имела изображение лисицы, держащей стрелу, и надпись: «Печать государ-ства, Сибирской земли Обского устья». В крае была развёрнута широкая торговля пушниной, мамонтовой костью, рыбьим клеем, птичьим пером, берёзовой чагой, лодками, меховой оде-ждой и др. товарами. Этому способствовала знаменитая ежегодная Обдорская ярмарка. В ян-варе-феврале сюда съезжались ненцы и ханты, собирались купцы, жители Тобольской, Енисейской, Архангельской губерний. Денежной единицей служил белый песец по довольно высокой цене - 10 руб. 50 коп. Ярмарка по обороту капиталов была одной из первых в То-больской губернии. В 1896-1897 гг. было продано на 58 тыс. руб. песца, пыжика, белого медведя и других шкур. К началу XX в. получила развитие торговля рыбой. Из Обдорска вы-возилось на рынки до 200 тыс. пудов рыбы в год.
После Гражданской войны новые власти главными задачами назвали организацию продовольственного снабжения, торговлю и развитие северных промыслов. Но только к кон-цу 1930-х гг. улов рыбы достиг уровня 1913 г. Одновременно была организована школьная система, открывались клубы, избы-читальни, фельдшерские пункты и новые фактории.
К 1926 г. был избран первый туземный Совет. В 1927 г. создаются пять туземных райисполкомов, которые, в свою очередь, делятся на юртовые, родовые и ватажные Советы. Все эти органы управления родового характера существовали до конца 1930 г.
10 декабря 1930 г. Президиум ВЦИК в числе новых восьми национальных округов РСФСР образовал в составе Уральской области Ямальский (Ненецкий) округ с окружным центром - Обдорск.
Однако ненцы издавна называли поселок - Сале-Харн, т.е. поселение на мысу. С XIX в. в Обдорске на постоянное жительство стали селиться русские, поселение вошло в состав Березовского уезда Тобольской губернии. Когда в 1930 г. был образован Ямало-Ненецкий национальный округ, центром его стал Обдорск (с 1933 г. переименован в Салехард, с 1938 г. получил статус города).
В настоящее время вместе с г. Лабытнанги Салехард является крупным транспортным узлом, обеспечивающим завоз грузов. В городе есть речной порт (пассажирское сообщение с Ханты-Мансийском, Омском и посёлками на берегах Обской губы) и аэропорт.
Город расположен на Полуйской возвышенности, на правом берегу Оби при впадении в неё р. Полуй, у Северного полярного круга, в 1982 км к северу от Тюмени, в 2436 км к северо-востоку от Москвы. Расположен в зоне распространения многолетнемёрлых пород. Единственный на Земле город, расположенный на широте Северного полярного круга.
Климат города резко континентальный. Зима суровая, холодная и продолжительная. Лето короткое, теплое. Короткие переходные сезоны - осень и весна. Наблюдаются поздние весенние и ранние осенние заморозки, резкие колебания температуры в течение года и даже суток.
Среднегодовая температура воздуха -6,5°С, средняя температура воздуха наиболее холодного месяца января -25,1°С, а самого жаркого июля +15,8°С. Абсолютный минимум температуры приходится на февраль -55°С, абсолютный максимум - на июнь-июль +36°С. Продолжительность безморозного периода 89 дней, устойчивых морозов 189 дней. Средняя многолетняя дата первого заморозка осенью 2.09, последнего летом - 6.06.
Осадков в районе выпадает много, особенно в теплый период с апреля по октябрь 375 мм, за холодный период с ноября по март выпадает 123 мм, годовая сумма осадков 498 мм. Соответственно держится высокая влажность воздуха, средняя относительная влажность в течение года изменяется от 68% до 86%.
Снежный покров образуется 12.10, дата схода 23.05. Сохраняется снежный покров 224 дня. В течение года преобладают ветры северо-западного и южного направления. В январе - юго-западного и южного, а в июле - северо-западного и северного направления. Среднегодовая скорость ветра 3,7 м/c, средняя за январь - 3,4 м/c и средняя в июле - 3,5 м/c. Наибольшая скорость ветра 5м/с обеспеченности 27 м/с. Температура наиболее холодной пятидневки составляет - 46°. С мая по октябрь наблюдаются гололедно-изморозевые явления. В среднем за год наблюдается 2 дня с гололедом и 38 дней с изморозью.
Климат определяется наличием многолетней мерзлоты, близостью холодного Карского моря, обилием заливов, рек, болот и озер.
Город Салехард расположен в лесотундровой зоне в Салехардской провинции. Данная провинция занимает острова дельты Оби и прилегающие с севера и юга речные и морские террасы. Это самая теплая провинция лесотундровой зоны. Средняя температура июля +1,5 С, продолжительность периода со средней суточной температурой воздуха выше 0 0 С достигает 130 дней, регистрируют большую сумму температур вегетационного периода. К одному из факторов отепления климата относится воздействие морских масс. С этим связано смещение минимума температуры на февраль.
Местности увалисто-холмистого таёжно-тундрового типа развиты в приобской и приполуйской частях провинции. Отличается повышенной амплитудностью рельефа, значительным эрозионным расчленением. Среди лесных урочищ характерны елово-лиственичные редколесья на иллювиально-гумусовых почвах. Тундровые урочища представлены ерниково-лишайниковыми тундрами на глеево-подзолистых почвах. Среди лесных урочищ типичны лиственичные, еловые, елово-лиственичные редколесья. Ерниково-еловые заросли распространены по долинам малых рек. Их покровы в солнечные дни издали можно принять за изумрудные луга. Однако вблизи это уже труднопроходимые, скрывающие рослого человека дебри переплетённых упругих и шершавых ветвей. Лишайниковые тундры приурочены к малозаносимым снегом участкам, моховые - к менее дренированным понижениям на междуречьях или в подножьях склонов. Рельеф поверхности расчлененный холмисто-увалистый.
Географическое положение территории определяет ее климатические особенности. Наиболее важными факторами формирования климата является западный перенос воздушных масс и влияние континента. Взаимодействие этих двух факторов обеспечивает быструю смену циклонов и антициклонов над рассматриваемой территорией, что способствует частым изменениям погоды и сильным ветрам. Вследствие огражденности с запада Уральскими горами и незащищенности с севера и юга, над территорией осуществляется меридиональная циркуляция, в результате которой периодически происходит смена холодных и теплых воздушных масс, что вызывает резкие переходы от тепла к холоду. Суточный максимум осадков 86 мм
Водные ресурсы представлены рекой Обь. Река Обь, одна из самых протяженных в России, течет в пределах Ямало-Ненецкого автономного округа двумя мощными рукавами. Наличие озер большинство из которых ледникового происхожде-ния, - одна из характерных черт ландшафта. Подземные воды характе-ризуются огромным артезианским бассейном площадью 3 млн кв.км, включающим запасы термальных вод.
Природные ресурсы. На территории АО прогнозируется открытие дополнительно около 3600 залежей углеводородов, из которых 40 залежей газа свыше 100 млрд куб. м и около 30 залежей с запа-сами нефти более 30 млн т. Прогнозные ресурсы Сосьвинско-Салехардского бассейна оцениваются в 18 млн т. низкозольных углей.
Подобные документы
Определение состава, состояния и стоимости зданий (строений), сооружений как задача технической инвентаризации. Организация и порядок производства работ, инвентаризация застроенных земельных участков. Составление технического паспорта на жилой дом.
отчет по практике [52,4 K], добавлен 03.09.2013Состав и структура земельных угодий. Показатели экономической эффективности использования земель. Основные экономические показатели производственно-финансовой деятельности хозяйства. Учет производственных запасов и прочих материалов организации.
курсовая работа [46,7 K], добавлен 18.03.2014Рассмотрение классификации (здания, оргтехника, капитальные вложения на коренное улучшение земель), видов оценки (первоначальная, восстановительная, остаточная), особенностей учета поступления, амортизации, затрат на ремонт, выбытия основных средств.
курсовая работа [52,1 K], добавлен 03.06.2010Методологические основы аудиторской деятельности. Методы организации проведения аудиторских проверок. Класификация методов аудита. Виды и источники их получения. Методологические подходы к технике проведения аудита. Нормативно-правовые методы аудита.
курсовая работа [275,4 K], добавлен 17.06.2008Понятие, цели и принципы оценки бизнеса. Виды стоимости в антикризисном управлении. Оценка стоимости предприятия в процедурах арбитражного управления. Общая характеристика предприятия "ГипроВТИ". Анализ ликвидности баланса и вероятности банкротства.
курсовая работа [695,3 K], добавлен 21.07.2014Сущность и особенности бухгалтерского учета земельных расходов. Ознакомление с процедурой государственной регистрации прав на земельные участки. Порядок налогообложения расходов при приобретении земли. Принципы учета расходов по аренде земельного участка.
курсовая работа [482,7 K], добавлен 14.03.2014Ознакомление с международными стандартами финансовой отчетности. Нормативное регулирования, особенности бухгалтерского учета и налогообложения приобретения земельных участков и объектов природопользования на примере предприятия "Астраханьмонтажгаз".
курсовая работа [71,5 K], добавлен 11.09.2010Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия и бизнеса. Сущность, необходимость и организация оценочной деятельности в рыночной экономике, объекты и субъекты стоимостной оценки. Затратный, доходный и сравнительный подходы в оценке имущества.
лекция [39,7 K], добавлен 30.07.2010Применяемые подходы и методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения. Методы оценки рыночной стоимости недвижимости. Методы определения показателей стоимости объекта оценки и переоценки основных фондов предприятия.
практическая работа [27,7 K], добавлен 01.03.2011Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения в рамках исполнительного производства. Понятие ликвидационной стоимости имущества. Учет расходов по совершению исполнительных действий. Принципы оценки недвижимости.
реферат [40,2 K], добавлен 30.11.2010
