Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости в городе Новочеркасске

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Частное образовательное учреждение

высшего образования

Южный институт менеджмента

Центр повышения квалификации и

дополнительного профессионального образования

ВЫПУСКНАЯ АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА (ДИПЛОМНАЯ РАБОТА)

на тему: «Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости в г. Новочеркасске»

Слушатель группы № 04 В.А. Смирнов

Руководитель работы:

канд.экон.наук С.Ю. Дударева

Краснодар 2014

Реферат

стоимость домовладение сравнительный затратный

Выпускная аттестационная (дипломная) работа 63 с., 24 табл., 10 источников.

СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ, СУБЪЕКТ ЭКСПЕРТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ОБЪЕКТЫ ЭКСПЕРТИЗЫ (ЭКСПЕРТНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ), СУДЕБНАЯ ЭКСПЕРТИЗА, ЗАДАЧА КОНКРЕТНОГО ЭКСПЕРТНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВИД ЭКСПЕРТИЗЫ, РОД ЭКСПЕРТИЗЫ, ВИД ЭКСПЕРТИЗЫ, ПОДВИД ЭКСПЕРТИЗЫ, ЗАДАЧА РОДА, ВИДА, И ПОДВИДА СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ, СУДЕБНАЯ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА (ССТЭ), ПРЕДМЕТ ССТЭ, ЗАДАЧИ ССТЭ, ОБЪЕКТЫ ССТЭ, ОБЪЕКТ ЭКСПЕРТНОГО ПОЗНАНИЯ, НАЗНАЧЕНИЕ ССТЭ, ЭКСПЕРТНЫЙ ОСМОТР, ЭКСПЕРТНОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ, ЭТАПЫ ЭКСПЕРТНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, МЕТОДЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, СРЕДСТВА ИССЛЕДОВАНИЯ, ЭКСПЕРТНЫЕ ОБРАЗЦЫ, ОБОСНОВАННОСТЬ ВЫВОДОВ СУДЕБНОГО ЭКСПЕРТА, ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА, ОБОСНОВАННОСТЬ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СУДЕБНОГО ЭКСПЕРТА, ДОМОВЛАДЕНИЕ, ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ, ДАТА ОЦЕНКИ, ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ ОЦЕНКИ, МЕТОДЫ ОЦЕНКИ, ИТОГОВОЕ СОГЛАСОВАНИЕ СТОИМОСТИ.

Целью выпускной аттестационной (дипломной) работы является закрепление теоретических знаний по общепрофессиональным и специальным дисциплинам, полученных слушателем в процессе обучения по дополнительной профессиональной образовательной программе профессиональной переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости». Закрепление теоретических знаний осуществляется посредством практического проведения исследования домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения их рыночной стоимости и составления Заключения эксперта по форме и структуре, предъявляемой законодательством в области судебно-экспертной деятельности. Автором проведено исследование конкретного строительного объекта и территории функционально связанной с ним (земельного участка) и сделаны выводы по поставленной задаче. Заключение эксперта содержит вводную, исследовательскую и заключительную часть (выводы) по поставленной задаче.

В выпускной аттестационной (дипломной) работе использовались расчетно-конструктивный, аналитический и статистический методы исследований.

Теоретически изучено законодательство, регулирующее судебно-экспертную и оценочную деятельность в Российской Федерации, подходы и методы к оценке недвижимого имущества, итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных различными подходами.

Выполнен анализ рынка жилой недвижимости (домовладений) и земельных участков с разрешенным использованием под ИЖС в месте расположения объекта исследования, являющийся неотъемлемой частью процесса оценки.

Проведена оценка рыночной стоимости домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с использованием 3-х подходов: затратного, сравнительного и доходного. Земельный участок оценивался сравнительным подходом - методом регрессионного анализа сделок.

Проведено итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных тремя подходами, и сделаны выводы о величине рыночной стоимости объектов недвижимости.

Поручение №56\08-2014

На основании определения Судьи Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону Фаустовой Г.А. от «30» июля 2014 года, проведение судебной экспертизы по делу №2-21554/14 по иску Акционерного коммерческого инновационного Банка «Образование» в лице филиала «Ростовский» Акционерного коммерческого инновационного банка «Образование» к ООО «Юз Ком», Болдареву Владимиру Александровичу, Иванову Сергею Юрьевичу о досрочном возврате суммы кредита по договору об открытии кредитной линии, текущих процентов за пользование кредитом, просроченной задолженности по уплате процентов и пени за просрочку по уплате процентов поручено ООО «РЕАЛ-ЭКСПЕРТ».

Генеральный директор ООО «РЕАЛ-ЭКСПЕРТ» поручил проведение судебной экспертизы по делу № А53-11402/14 Смирнову Василию Анатольевичу, имеющему высшее образование, стаж работы в области оценочной деятельности с 2009 г.

Генеральный директор

ООО «РЕАЛ-ЭКСПЕРТ»

Подписка эксперта

Мне, Смирнову Василию Анатольевичу, в соответствии со ст. 85 ГПК РФ разъяснены права и обязанности эксперта. Об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ предупрежден.

Подписку дал Смирнов В.А.

эксперт

Заключение о результатах экспертизы

№56\08-2014 от 12 сентября 2014г.

Экспертиза начата: 08 августа 2014г.

Экспертиза окончена: 12 сентября 2014 г.

1. Описание поступивших на исследование объектов.

В ООО «РЕАЛ-ЭКСПЕРТ» 27.08.2014г. поступили материалы дела № №2-21554/14 по иску Акционерного коммерческого инновационного Банка «Образование» в лице филиала «Ростовский» Акционерного коммерческого инновационного банка «Образование» к ООО «Юз Ком», Болдареву Владимиру Александровичу, Иванову Сергею Юрьевичу о досрочном возврате суммы кредита по договору об открытии кредитной линии, текущих процентов за пользование кредитом, просроченной задолженности по уплате процентов и пени за просрочку по уплате процентов в двух томах, с поручением на проведение судебной экспертизы по вопросу:

Вопрос, поставленный перед экспертом.

Какова рыночная стоимость земельного участка площадью 2065 кв.м. и нежилого здания площадью 1716,3 кв.м., Расположенных по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Бердичевского, д. 6, по состоянию на 30 апреля 2014 года.

Нормативное обоснование проведения экспертизы.

При проведении экспертного исследования объекта, эксперт руководствовался следующими нормативно-правовыми документами:

Федеральный закон от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 г. № 135-ФЗ в редакции федерального закона от 27.07.2006 № 157- ФЗ

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №256.

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2), утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №255.

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3), утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №254.

2. Исследовательская часть.

Термины и определения

Недвижимость (недвижимое имущество) - это здания и сооружения, земельные участки (в том числе недра) и всё, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Объект оценки - право пользования (либо совокупность прав пользования и владения) объектом аренды в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды или заданием на оценку.

Объект аренды - объект недвижимости (помещение), арендная плата за который определяется в соответствии с настоящим заданием на оценку.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Объекты сравнения - проданные или предложенные к продаже на том же рынке объекты недвижимости, обладающие таким же оптимальным использованием, как и оцениваемый объект и максимально близкие к нему по другим характеристикам.

Единицы сравнения - некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

Элементами сравнения (ценообразующими факторами) называют такие характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость.

Корректировка представляет собой операцию (часто - математическую), учитывающую разницу в стоимости между оцениваемым и сравнимым объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Подход к оценке - путь расчета стоимости с использованием одного или нескольких методов.

Стандартами оценки установлено три подхода к оценке:

- затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

- сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

- доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В процессе оценочного исследования используются следующие принципы оценки:

- принцип альтернативности - каждая из сторон сделки имеет возможность выбора;

- принцип замещения - стоимость объекта оценки определяется стоимостью аналога, способного заменить данный объект;

- принцип будущих преимуществ - предвидение будущих доходов объекта оценки определяет его сегодняшнюю цену;

- принцип изменчивости - предполагает учет социальных, экономических, политических, экологических, географических и других факторов, влияющих на уровень цены объекта оценки;

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - предполагает учет сегодняшнего и будущего состояния и уровня использования объекта оценки;

- принцип конкуренции - предполагает, что возможность извлекать доходы создает почву для конкуренции, а сверхдоходы ведут к разрушительной конкуренции.

Для учета различных факторов, непосредственно влияющих на цену недвижимости, оценщиками применяются при подходе к оценке: затратный, сравнительный и доходный подходы.

Приоритет применения каждого из указанных подходов к оценке зависит от специфики конкретного объекта и определяется его эффективностью и, как следствие, точностью его результатов.

Затратный подход основан на принципе замещения, а также на принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности, экономический величины и экономического разделения. В целях анализа земля рассматривается отдельно от зданий и сооружений.

Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Согласно ему для сравнения выбирают конкурирующие с оцениваемой собственностью объекты. При этом, как правило, между оцениваемым объектом и выбранными объектами существуют различия, которые корректируются в соответствии с принципом вклада.

Доходный подход основан на определении текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности (принцип ожидания).

По первому вопросу:

Какова рыночная стоимость земельного участка площадью 2065 кв.м. и нежилого здания площадью 1716,3 кв.м., Расположенных по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Бердичевского, д. 6, по состоянию на 30 апреля 2014 года.

содержание процесса оценки

Основной целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.

Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения поставленной проблемы с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости. Определение рыночной стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки

Процесс оценки включает в себя следующие этапы:

Осмотр объекта и его месторасположения

Описание объекта, его технического состояния, выделение особенностей оцениваемого имущества

Изучение правовой, технической, статистической, методической и другой документации, необходимой для оценки.

Интервью и беседы с руководителями и специалистами предприятия, представителями эксплуатационных служб оцениваемого имущества

Сбор исходных данных о сдачи в аренду аналогичного имущества на рынке недвижимости

Работу оценщиков по определению рыночной стоимости права пользования на условиях аренды нежилыми помещениями с применением различных методов оценки.

Согласование результатов, полученных разными методами;

Подготовка отчета об оценке.

Согласно раздела III стандартов оценки ФСО №1 от 20.07.2007 г. «Основными подходами оценки рыночной стоимости являются сравнительный подход, доходный подход и затратный подход».

Оценщики провели анализ необходимой информации для того, чтобы прийти к заключению о стоимости, применяя метод оценки по сравнимым продажам.

При определении стоимости используют три основных подхода: затратный, доходный и сравнение продаж.

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, сути типичных мотиваций и действий потенциальных арендодателей и арендаторов, доступности и качества необходимой исходной информации

В соответствии с действующими нормами в сфере оценочной деятельности при определении стоимости недвижимого имущества используют три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный:

Согласно п.15 ФСО №1 «затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».

Согласно п.13 ФСО №1 «доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки».

Согласно п.14 ФСО №1 «сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с подобными объектами, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Таблица 1

Описание оцениваемого объекта

Факторы, характеризующие объект оценки	Характеристика факторов
Расположение участка	Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Бердичевского, д. 6
Площадь	2065,00кв.м.
Категория земель	Земли населенных пунктов
Кадастровый номер	61:55:0021111:61
Кадастровый квартал, в котором находится участок
Кадастровая стоимость	13789182,05
Назначение участка	Для эксплуатации нежилого здания (спортивно-оздоровительный комплекс)
Рельеф участка	Спокойный
Тип дорог к участку	Асфальтобетонная
Транспортные условия	Хорошие
Источник информации	http://maps.rosreestr.ru/Portal/

Таблица 1

1	Полный адрес объекта недвижимости	Ростовская область
		г. Новочеркасск
		ул. Бердичевского
		дом 6
2	Первичный объект недвижимости (здания)	нежилое
3	Фактическое использование объекта оценки:	нежилое
4	Общая площадь оцениваемых помещений, кв.м.	1716,3
5	Тех этаж кв.м.	-
6	Этаж, на котором расположен объект оценки:	1,2

Осмотр объекта оценки подтверждается фотографиями всего объекта, а также его отдельных частей, блоков, помещений.

Базовые сведения о первичном объекте недвижимости включают в себя следующие:

Таблица 2. Базовые сведения об объекте недвижимости

№	Первичный объект недвижимости (здание)	Наименование
		Здание в целом
1	Тип здания	нежилое
2	Разрешенное использование	нежилое
3	Литер по техпаспорту	А
4	Общая площадь, кв.м.	1716,3
5	Группа капитальности	III
6	Этажность (над/ подземная)	2/-
7	Строительный объем, куб.м.	18879,3
8	Год постройки, кап. ремонта	-
9	Техническое состояние	удовлетворительное
10	Износ, %	30%
11	Кадастровый номер	61:55:0021111:74
12	Кадастровая стоимость	20965324,73

Таблица 3. Описание конструктивных элементов оцениваемого помещения

Наименование конструктивных элементов	Описание
Наружные стены	Кирпичные
Перегородки	Кирпичные
Перекрытия	железобетонные
Проемы	витражные
Отделка	улучшенная
Электро - и сантехнические устройства	Полное обеспечение

Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

Затратный подход основан на предпосылке, что осведомленный покупатель не заплатит за объект цену большую, чем цена воссоздания (стоимость воспроизводства) собственности, которая имела бы полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью. При оценке объекта на основе затратного подхода определяется стоимость земли и действительная стоимость зданий и сооружений.

Применение затратного подхода предполагает последовательное осуществление следующих этапов:

- расчет рыночной стоимости земельного участка, как незастроенного;

- расчет стоимости восстановления или стоимости замещения существующих улучшений;

- определение предпринимательской прибыли;

- расчет накопленного износа по улучшениям.

В этом разделе учитывается несколько видов износа и то, как каждый из них влияет на стоимость объекта. Общая сумма накопленного износа вычитается из полной стоимости улучшений для получения их остаточной стоимости, определение рыночной стоимости оцениваемого объекта сложением стоимости земельного участка, рыночной стоимости объекта, улучшений и предпринимательская прибыли.

Схема процедуры оценки стоимости объектов недвижимости затратным подходом приведена на рис ниже в таблице №4.

В общем случае стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода определяется по формуле

РС_затр. = (СЗ_зд. - ИЗ_зд.) + (СЗ_улучш. - ИЗ_улучш.) + РС_зем.уч. + ПП,

где

СЗ_зд. и СЗ_улучш - стоимость замещения объекта оценки, руб.;

ИЗ_зд. и ИЗ_улучш. - оцененные накопленные износы объекта и улучшений, руб.;

РС_зем.уч - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

ПП - прибыль предпринимателя, руб.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

В данном Отчете стоимость строительства объекта оценивалась по стоимости замещения.

При определении стоимости нового строительства в расчет принимались прямые издержки и предпринимательская прибыль.

К прямым издержкам относятся затраты непосредственно на строительство: стоимость строительных материалов, зарплата строителей, стоимость использования строительных машин и механизмов, стоимость временных зданий и сооружений, транспортно-складские расходы, расходы на технику безопасности и другие нормативные затраты, прибыль и накладные расходы строительного подрядчика.

К косвенным издержкам относятся затраты, не включаемые непосредственно в стоимость строительно-монтажных работ: стоимость проектно-изыскательских работ, технического надзора, оплата юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг, выплаты по краткосрочным ссудам на строительство, затраты на рекламу, маркетинг и продажу объекта, административные и другие расходы застройщика.

Предпринимательская прибыль рассчитывается в виде процента к общей сумме прямых и косвенных затрат, исходя из средних по данному региону норм предпринимательской прибыли, являющихся достаточным стимулом для инвестирования средств в строительство.

Определение стоимости замещения проводилось по методике, применяемой для переоценки основных фондов на основании данных соответствующего сборника «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений…», Москва, 1970 г.

Определение обоснованной ставки предпринимательской прибыли

Обычно при расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости с использованием затратного подхода предполагается что, инвестор, вкладывая деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость. Для расчёта нормы прибыли инвестиций воспользуемся материалами определения ставки дисконта в разделе доходного подхода настоящего отчёта. Эта прибыль выражает вклад застройщика (девелопера), осуществляющего экспертизу и финансирование строительства, и соответственно берущего на себя риск, связанный со строительством.

Методика Санкт-Петербургского технического университета (СпБГТУ), разработанная профессором Е.С. Озеровым, Книга: Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Под ред. В.И.Кошкина, М,:ИКФ "ЭКМОС", стр. 261. Согласно этой методике, расчет прибыли застройщика основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. Расчет прибыли застройщика производится по формуле (используя обозначения принятые в настоящей заключение):

где Ппр - прибыль застройщика, %;

Со=Со/С - доля авансового платежа в общей сумме платежей;

п - число лет (период) строительства;

уа - годовая норма отдачи на вложенный капитал.

Период строительства (п) определен по СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», для идентичного объекта.

Соотношение Со принято равным 0,25 - исходя из предположения, что инвестор первоначально авансирует в строительство не менее 25,0% от общей стоимости работ. Годовая норма отдачи (уа) установлена равной 14,71%, что примерно соответствует расчетному коэффициенту капитализации для аналогичных объектов, учитывая типичные риски инвестирования.

Согласно вышеприведенному выражению прибыль предпринимателя для объекта оценки составит.

Таблица 5

Число лет строительства, (п, t)	Доля авансовых платежей, Со, d	Годовая норма отдачи на вложенный капитал, %, (уа, R)	Прибыль предпринимателя, % (Пр)
1,00	25%	18,93%	14%

Определение стоимости земельного участка

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее

- незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее -элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

-корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

-расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Сравнительный подход являет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Метод регрессионного анализа сделок. Наиболее распространенной на практике оценкой рыночной стоимости объекта является метод экспертных корректировок, базирующийся в основном на профессиональном опыте и интуиции эксперта-оценщика и, как следствие, имеющий весьма субъективный характер. Ведущими специалистами в области оценочной деятельности не раз отмечалась необходимость снижения субъективности и повышения достоверности результатов практических оценок, чему может способствовать применение в оценочной области математически обоснованных методов, в частности, методов многомерного регрессионного анализа.

Для задачи оценки рыночной стоимости в настоящей работе нами применен метод классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов (МНК).

Пусть имеется выборка из n известных значений цен объектов-аналогов y₁, y₂,…, y_n. И пусть экспертом выделено k характеристик объекта недвижимости, влияющих на результирующее значение стоимости. Обозначим численные значения этих характеристик как x_i1, x_i2,…, x_ik, i=1,…,n для объектов-аналогов и x₀₁, x₀₂,…, x_ok - для объекта оценки. В собственно линейной модели регрессионная связь ищется в виде:

, i=1,…,n. (1)

К этому же виду могут быть приведены степенная

, i=1,…,n (2)

и показательная

, i=1,…,n (3)

зависимости. После логарифмирования правых и левых частей получим:

, i=1,…,n (4) и

, i=1,…,n. (5)

После замены переменных ,для i=1,…,n и j=1,…,k, в первом случае и , для i=1,…,n, - во втором, зависимости (2) и (3) примут вид (1).

Значение , вычисленные с помощью регрессионной зависимости (1) для i-того аналога, могут отличаться от значения стоимости y_i, известного на рынке: . МНК ищет коэффициенты системыуравнений (1), исходя из условия минимизации суммы квадратов отклонений: .

В результате коэффициенты могут быть найдены из уравнения A=(X^TX)^-1X^TY, где:

, , .(6)

Получив коэффициенты регрессионной зависимости, можно вычислить значение стоимости для объекта оценки, подставив в (1) значения x₀₁, x₀₂,…, x_ok его характеристик. Нельзя, однако, ограничиться этой точечной оценкой. Необходимо оценить точность и надежность полученного результата. Для этих целей может быть использован ряд статистических критериев. Приведенные ниже статистические оценки получены и справедливы в предположении нормальности распределения случайной величины y, а также независимости и нормальности распределения погрешностей _i.

1) Стандартное отклонение (СКО) результата (или остаточное СКО):

, где , (7)

используется для построения доверительного интервала полученного результата.

Вместо часто говорят о несмещенной оценке остаточной дисперсии, .

Рыночная стоимость оцениваемого объекта со статистической надежностью

попадет в доверительный интервал

,

гдеX₀ - столбец :

t - значениеt-распределения Стьюдента для уровня значимости =1- и числа степеней свободы (n-k-1),.

,

2) Коэффициент определенности

(8)

позволяет судить о том, какой процент дисперсии известных рыночных данных объясняется с помощью регрессионной зависимости.

Коэффициент определенности наряду с остаточным СКО служит показателем качества регрессионной модели. Из двух регрессионных моделей предпочтение отдают той, которая характеризуется меньшим остаточным СКО или большим коэффициентом определенности. Как видно, величина (8) обратно пропорциональна (7), поэтому применение этих двух критериев равнозначно.

3) Проверка значимости уравнения регрессии с помощью F-критерия Фишера основана на вычислении статистики

,

где . (9)

Остаточная сумма квадратовQ_ост представляет собой показатель ошибки предсказания с помощью регрессии известных рыночных значений стоимости. Ее сравнение с регрессионной суммой квадратов Q_Rпоказывает, во сколько раз регрессионная зависимость предсказывает результат лучше, чем среднее . Значение коэффициента Фишера (8) сравнивают с критическим значением F_кр, представляющее собой значение F-распределения (распределение Фишера-Снедекора) со степенями свободы (n-k-1), k и уровнем значимости =1-. Если неравенство F>F_кр выполнено, то регрессионная зависимость (1) статистически значимо (с надежностью ) описывает известные рыночные данные.

Если регрессионная зависимость незначима, то принимается гипотеза о равенстве нулю всех коэффициентов регрессионной связи в генеральной совокупности. В таком случае применение методов регрессионного анализа применительно к выбранным влияющим факторам не имеет смысла, и следует либо анализировать иные влияющие факторы, либо прибегнуть к оценкам с помощью среднего.

Несмотря на кажущуюся сложность приведенных выше формул, рассмотренная регрессионная модель достаточно просто реализуются с помощью табличного процессора MSExcel, точнее инструмента РЕГРЕССИЯ надстройки MSExcel «Анализ данных».

При этом необходимо помнить, что задачи индивидуальной оценки недвижимости имеют ряд особенностей, требующих дополнительного внимания и обработки рыночных данных.

В первую очередь это связано с требованием количеству объектов аналогов, используемых при расчете сравнительным подходом.

Рынок недвижимости является замкнутым в рамках того или иного территориального образования и, как следствие, в фиксированный промежуток времени на нем имеется информация о весьма ограниченном количестве сделок с близкими аналогами оцениваемого объекта, в особенности для коммерческой и специализированной недвижимости. Поэтому на практике в большинстве случаев стандартные требования к объему n рыночных данных (превышение в 5-7 раз количества используемых моделью независимых факторных переменных) оказываются невыполнимыми. Применительно к наиболее распространенным значениям числа основных влияющих факторов - 4-7, позволяющих строить адекватные модели для отдельных сегментов рынка недвижимости, необходимый объем выборки однородных рыночных данных должен составлять порядка 25-50 сделок или предложений к ним. Опыт показывает, что это слишком жесткое требование для пассивных рынков российских поселений, за исключением, может быть, таких городов как Москва, Петербург и некоторые другие.

Данные требования ориентированы на классическую постановку задач статистического моделирования, характерную для массовой оценки, когда главной целью исследования является выявление отдельного влияние каждого из факторов на исследуемую величину (результирующий признак). Применительно к задачам индивидуальной оценки объектов недвижимости, такой подход можно считать избыточным. Действительно, основной целью индивидуальной оценки является количественное определение суммарного результирующего влияния основных ценообразующих факторов на значение стоимости (арендной ставки) объекта недвижимости.

Для получения представляющих практический интерес результатов моделирования цены оцениваемого объекта недвижимости методами множественной линейной регрессии по выборке рыночных данных о ценах (арендных ставках) его аналогов, необходимо иметь в распоряжении, как минимум, n=2(k+2)аналогов оцениваемого объекта (где , n - количество аналогов (объем выборки);k- количество основных ценообразующих факторов). Такой объем выборки достаточен при требуемом уровне коэффициента детерминации R²?0,7.

Если отличия в характеристиках объекта оценки и отобранных аналогах достаточно малы и модель хорошо специфицирована (коэффициент детерминации R²?0,8), потребный объем выборки может быть оценен значением n=2(k+1).

При наличии на рынке очень близких аналогов и верной спецификации модели (R²?0,9) для статистической значимости регрессионного уравнения достаточно иметь объем выборки, равный n=k+5.

В любом из этих случаев потребный (минимально достаточный) объем выборки существенно ниже, чем определенный для стандартных задач выражением n=(5 - 7)k:

Таблица 6. Сравнение требуемых объемов выборки рыночных данных

Качество модели (R2)	Количество ценообразующих факторов (k)	Формула расчета
	3	4	5	6	7
70%	10	12	14	16	18	n=2(k+2)
80%	8	10	12	14	16	n=2(k+1)
90%	8	9	10	11	12	n=k+5
	21	28	35	42	49	n=7k

Опыт практического моделирования сегментов рынка коммерческой недвижимости при решении задач индивидуальной оценки показывает, что существующее состояние рынка позволяет формировать выборки из объектов-аналогов, обеспечивающие получение значений коэффициента детерминации не ниже 0,8. Это означает, что для наиболее часто применяемых моделей с числом факторов 4-5 статистическая значимость уравнения обеспечивается уже при объеме выборки, содержащем 10-12 аналогов соответственно. При удовлетворении существующих рекомендаций потребовалось бы формировать выборку из 25-30 аналогов, что для большинства оцениваемых объектов пока невыполнимо. Отметим попутно, что с повышением однородности выборки (близости аналогов к объекту оценки) растет и адекватность применения собственно линейной модели регрессии

Другой важной особенностью является необходимость учета в регрессионной модели факторов разной, в том числе и неколичественной, природы. Значения числовых характеристик могут быть как непрерывными, так и дискретными. Неколичественные признаки также могут быть различны: порядковые (качественные) - выраженные в баллах, рангах и характеризующие степень проявления того или иного качества, и номинальные, значения которых не связаны никаким естественным упорядочением, например, описывающие различные классы объектов.

В задачах индивидуальной оценки чаще приходится сталкиваться с порядковыми признаками, поскольку:

- при формировании исходной выборки рыночных данных стараются отобрать сопоставимые объекты недвижимости, принадлежащие, как правило, одному классу;

- эксперт обычно в состоянии высказать экономическую гипотезу о характере влияния значений признака на оцениваемую величину, хотя и не может дать четкого количественного выражения этого влияния.

Из номинальных чаще всего встречаются бинарные признаки, описывающие наличие/отсутствие какого-либо качества (наличие отдельного входа, парковки и т.п.).

Теория линейных регрессионных моделей с ненулевым свободным членом не накладывает ограничений на характер значений числовых признаков (непрерывные, дискретные). Кроме того, значения (градации признака) инвариантны относительно линейных преобразований, то есть безразлично, какова точка отсчета и масштаб (цена деления) шкалы. Поэтому неколичественные признаки могут быть учтены в регрессионной модели после присвоения их значениям некоторых числовых меток (оцифровки). Оцифрованные признаки описываются обычно с помощью дискретных шкал с некоторым фиксированным количеством градаций.

Процедуры оцифровки разнотипных ценообразующих факторов в многомерных регрессионных моделях оценки недвижимости подробно описаны в работе. В рамках данной работы отметим лишь наиболее важные моменты:

1. Наибольшее прикладное значение в задачах индивидуальной оценки недвижимости имеет случай сочетания разнотипных (количественных и неколичественных) влияющих признаков, значения которых измеряются в разных шкалах. В рассматриваемых задачах наиболее предпочтительным является приведение всех признаков к количественному типу или совместное использование количественных, квазиколичественных и небольшой совокупностей бинарных признаков.

2. Количество градаций и порядок их следования для каждого неколичественного признака должны быть согласованы с экономической гипотезой о характере влиянии признака на результирующий показатель, а также с достижимой погрешностью измерения его значений, обусловленной, в основном, полнотой рыночных данных. Рекомендуемое для рассматриваемого класса задач количество градаций - 3-6.

3. Оцифровка (присвоение числовых меток) неколичественных признаков может и должна проводиться с применением оптимизационных процедур, обладающих объективными критериями и позволяющих существенно повысить точностные показатели регрессионных моделей. При этом, как и при выборе градаций, результаты оцифровки должны проверяться на соответствие экономическому характеру описываемых зависимостей.

Прежде, чем приступить к дальнейшим расчетам, необходимо помнить, что для корректного применения корреляционно-регрессионных методов при определении стоимости объекта оценки с учетом отличий его от аналогов по одному или нескольким влияющим признакам, требуется обеспечить отсутствие в выборке исходных рыночных данных грубых погрешностей и нормальность ее распределения при максимально возможном объеме выборки. Гипотезы симметричности, нормальности распределения выборки и наличия в выборке грубых погрешностей могут быть проверены с помощью критериев, действенных в условиях малого объема рыночных данных. Вычислительные процедуры, лежащие в основе этих критериев, просты и легко реализуемы на ЭВМ, в том числе в среде MS Excel. В случае невыполнения предъявляемых требований выборка должна быть сокращена, дополнена однородными данными или преобразована в зависимости от применяемой в качестве оценки РС статистики и доступной оценщику информации.

Таблица7: Характеристика сравниваемых земельных участков

№ аналога	Наименование объекта	Площадь, кв. м	Ориентир	Разрешенное использование	Наличие коммуникаций	Стоимость ЗУ, руб.	Поправка на уторгование 5%, руб.	Стоимость ЗУ с поправками	Стоимость ЗУ, руб./кв. м	Источник	Подробности
1	земельный участок	600	Новочеркасск	Земли коммерческого назначения	полное	4300000	215000	4085000	6808,33	Www.avito.ru	Www.avito.ru
2	земельный участок	22000	Новочеркасск	Земли коммерческого назначения	полное	130000000	6500000	123500000	5613,64	Www.avito.ru	Www.avito.ru
3	земельный участок	40000	Новочеркасск	Земли коммерческого назначения	полное	110000000	5500000	104500000	2612,50	Www.avito.ru	Www.avito.ru
4	земельный участок	11700	Новочеркасск	Земли коммерческого назначения	полное	57000000	2850000	54150000	4628,21	Www.avito.ru	Www.avito.ru
5	земельный участок	15000	Новочеркасск	Земли коммерческого назначения	полное	50000000	2500000	47500000	3166,67	Www.avito.ru	Www.avito.ru
6	земельный участок	10000	Новочеркасск	Земли коммерческого назначения	полное	30000000	1500000	28500000	2850,00	Www.avito.ru	Www.avito.ru
7	земельный участок	5000	Новочеркасск	Земли коммерческого назначения	полное	18000000	900000	17100000	3420,00	Www.avito.ru	Www.avito.ru
8	земельный участок	15500	Новочеркасск	Земли коммерческого назначения	полное	30000000	1500000	28500000	1838,71	Www.avito.ru	Www.avito.ru
9	земельный участок	450	Новочеркасск	Земли коммерческого назначения	полное	2500000	125000	2375000	5277,78	Www.avito.ru	Www.avito.ru
10	земельный участок	600	Новочеркасск	Земли коммерческого назначения	полное	2600000	130000	2470000	4116,67	Www.avito.ru	Www.avito.ru
			Средн. Знач.						4033,25
			Стандартное отклонение						1544,53
			Коэффициент вариации для полученной выборки						0,38		Коэффициент вариации менее 0,4 соответственно выборка репрезентативна

Таким образом, для построения регрессионной модели в качестве независимых переменных Оценщиком были выбраны такие параметры, как площадь (х1), местоположение (х2), транспортная доступность (х3) и наличие инженерных коммуникаций (х4). Остальные физические характеристики нами не использовались, поскольку по ним оцениваемый объект и объекты-аналоги схожи.

Для использования выбранных параметров в регрессионной модели присвоим значениям неколичественных признаков числовые метки, пользуясь процедурой равномерной оцифровки и высказанным гипотезам о влиянии признаков. Результат присвоения числовых меток признакам представлен в нижеследующей таблице.

Таблица 8Числовые метки при равномерной оцифровке.

Независимые переменные	Факторы	Значение	Значение числовой метки
х2	Числовая метка местоположения (х2)	Высокое удаление от основных транспортных потоков	1
		Небольшая удаленность от основных транспортных потоков	2
		Непосредственная близость от основных транспортных потоков	3
х3	Числовая метка транспортная доступность (х3)	Низкая	1
		Достаточная	2
		Высокая	3
х4	Числовая метка наличия коммуникаций (х4)	Нет	1
		по меже	2
		полностью оборудованы на участке	3

Таблица 9. Исходные данные после оцифровки неколичественных влияющих признаков X2, X3, Xn.

№ аналога	Ориентир	Стоимость 1 кв.м, руб. (У)	Площадь, кв. м (х1)	Числовая метка местоположения (х2)	Числовая метка транспортная доступность (х3)	Числовая метка наличия коммуникаций (х4)
	Объект оценки	0	3366	2	2	3
Аналог 1	Ростов-на-Дону	6808,33	600	3	3	3
Аналог 2	Ростов-на-Дону	5613,64	22000	2	3	3
Аналог 3	Ростов-на-Дону	2612,50	40000	1	1	3
Аналог 4	Ростов-на-Дону	4628,21	11700	2	2	3
Аналог 5	Ростов-на-Дону	3166,67	15000	2	2	3
Аналог 6	Ростов-на-Дону	2850,00	10000	1	1	3
Аналог 7	Ростов-на-Дону	3420,00	5000	2	2	3
Аналог 8	Ростов-на-Дону	1838,71	15500	1	1	3
Аналог 9	Ростов-на-Дону	5277,78	450	2	3	3
Аналог 10	Ростов-на-Дону	4116,67	600	2	2	3

Дальнейшие расчеты производим с помощью инструмента РЕГРЕССИЯ надстройки Excel «Анализ данных». Ниже приведена статистика, выданная инструментом РЕГРЕССИЯ

По этим данным построена регрессионная модель вида (1) и получена оценочная величина стоимости 1 кв. м объекта оценки.

Таблица 10

№ п. п.	Наименование параметра	Параметр
1	Y-пересечение	-23,639538
2	Переменная X1	0,0083229
3	Метка, (х1)	2065
4	Переменная X2	797,91187
5	Метка, (х2)	2
6	Переменная X3	1260,0328
7	Метка, (х3)	2
8	Переменная X4	0
9	Метка, (х4)	3
10	Стоимость объекта в рамках метода, руб./кв.м	4120,26
13	Площадь оцениваемого земельного участка, кв. м	2065
14	Стоимость объекта в рамках метода, руб.	8508336,90

Средневзвешенная стоимость составит:

4120,26 (руб. за 1 кв.м.)

Таким образом, рыночная земельного участка площадью 2065кв.м., расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Бердичевского, д. 6 кадастровый номер 61:55:0021111:61 составляет:

8508336,90 (восемь миллионов пятьсот восемь тысяч триста тридцать шесть) рублей90 копеек.

Определение стоимости объектов оценки затратным подходом с использованием УПВС

Стоимость замещения (без учета износа) оцениваемого объекта в ценах на дату оценки определена по формуле:

СЗ = ВС х К_кр х V_стр х К_инд х К_прив,

где

ВС - базисный стоимостной показатель (без учета НДС) к уровню цен 1969 г., принятый из соответствующего сборника УПВС;

Ккр - поправочный коэффициент для климатического района III из соответствующего сборника УПВС;

Кинд - индекс удорожания цены в строительстве на дату оценки;

К_инд= И х ТК х И_84-91 х ТК₂ х И_91-2009,

Где И = 1,18 - индекс изменения стоимости строительства от 01.01.1984 г. к базисному уровню 1969 года для конкретной отрасли народного хозяйства, установленный Постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года № 94;

И_84-91 = 1,57 - индекс изменения стоимости строительства на 01.01.1991 года к базисному уровню 1984 года для конкретной отрасли народного хозяйства, установленный письмом Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года № 14 -д;

ТК = 1,02 - территориальный коэффициент для Ростовской области к индексам изменения стоимости строительства на 01.01.1984 г., установленный по отраслям народного хозяйства;

ТК₂ = 1,04 - территориальный коэффициент для Ростовской области к индексам изменения стоимости строительства на 01.01.1991 г., установленный по отраслям народного хозяйства;

И_91-2014 = 58,78 - индекс изменения стоимости строительства на текущую дату оценки

- для зданий, построенных после 1969 года

К = 1,18 х 1,57 х 1,02 х 1,04 х 58,78 = 115,52

Кприв = КхК1хК2хК3хКn, поправочный коэффициент на отсутствие или наличие улучшений относительно базисной характеристики оцениваемого объекта (наличие или отсутствие, например, водоснабжения, канализации, меньшая или большая высота, толщина и т.д.);

Vстр - строительный объем (общий) нежилого помещения (здания), м;

Sпол - общеполезная площадь объекта оценки.

Стоимость оцениваемого объекта в рамках затратного подхода составляет 56440475,8 руб.

Таким образом рыночная стоимость нежилого помещения, Литер А, общей площадью 1716,3 кв.м., кадастровый номер № 61:55:0021111:74, определенная в рамках затратного подхода составляет:

38086501,19 (тридцать восемь миллионов восемьдесят шесть тысяч пятьсот один) рубль19 копеек.

Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнительного анализа продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или предложены для продажи на открытом рынке.

Этот подход основан на принципе замещения, который гласит, что "когда несколько сходных, соизмеримых товаров, предметов потребления или услуг равнодоступны, то тот, который обладает самой низкой ценой, привлекает наивысший спрос и имеет наиболее широкое распространение". Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

После сбора, анализа, проверки и согласования рыночные данные представляют собой наилучший индикатор рыночной стоимости недвижимости.

Применение подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

- Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

- Подбор сопоставимых объектов, использование которых соответствует наилучшему использованию объекта. При выборе объектов сравнения основным принципом является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование объекта.

- Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

- Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных (офертных) цен или исключения из списка сравнимых.

- Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи, то есть при наличии развитого сегменте рынка недвижимости. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении сравнительного подхода необходимы достоверность и полнота информации.

Стоимость зданий на рынке недвижимости определяется в основном исходя из стоимости 1 кв. м. общей площади и зависит от ряда факторов.

При исследовании рынка сделок купли-продажи (открытых оферт) в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок (оферт) изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой.

Метод регрессионного анализа сделок. Наиболее распространенной на практике оценкой рыночной стоимости объекта является метод экспертных корректировок, базирующийся в основном на профессиональном опыте и интуиции эксперта-оценщика и, как следствие, имеющий весьма субъективный характер. Ведущими специалистами в области оценочной деятельности не раз отмечалась необходимость снижения субъективности и повышения достоверности результатов практических оценок, чему может способствовать применение в оценочной области математически обоснованных методов, в частности, методов многомерного регрессионного анализа.

Для задачи оценки рыночной стоимости в настоящей работе нами применен метод классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов (МНК).