Межевание земельного участка для оформления права собственности

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФБГОУ ВПО Уральский государственный лесотехнический университет

Факультет: Заочный

Кафедра: Землеустройство и кадастры

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

вид работы дипломная работа

на тему Межевание земельного участка для оформления права собственности

Екатеринбург 2014

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ МЕЖЕВАНИЯ И ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

1.1 История межевания в России

1.2 Методы, цели и задачи межевания

1.3 Общая характеристика прав на земельные участки

ГЛАВА 2. ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

2.1 Территориальное планирование г.Сургут

2.2 Формирование генерального плана г.Сургут

2.3 Устройство проекта планировки и проекта межевания жилого квартала 30Г г.Сургут

2.4 Функциональное зонирование территории г.Сургута

2.5 Проведение работ по формированию земельного участка

ГЛАВА 3. ПОСТАНОВКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НА ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ

3.1 Теоретические аспекты постановки земельного участка на государственный кадастровый учет

3.2 Процедура постановки земельного участка на кадастровый учет в г.Сургуте

3.3 Составление кадастрового паспорта земельного участка

ГЛАВА 4. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

4.1 Особенности прав собственности на земельные участки

4.2 Процедура оформления прав собственности на земельный участок

ГЛАВА 5. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ МЕЖЕВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

5.1 Технология сметного расчета землеустроительных работ

5.2 Составление сметы на межевание земельного участка в г.Сургуте

5.3 Анализ рыночной стоимости земельного участка в г.Сургуте

ГЛАВА 6. БЕЗОПАСНОСТЬ И ЭКОЛОГИЧНОСТЬ РАБОТЫ

6.1 Безопасность работы

6.2 Охрана окружающей среды

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Природные ресурсы являются национальным богатством народов, естественной основой устойчивого социально-экономического развития, определяя, в конечном счете, саму возможность существования человека. Одним из важнейших природных богатств в нашей стране являются земельные ресурсы. Среди земель разного назначения городские, на которых сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека, представляют наибольшую ценность. Для совершения сделок связанных с городскими землями и городской недвижимостью необходима кадастровая информация о данных землях. Достоверная кадастровая информация позволяет принимать более эффективные решения на уровне города, а также воздействовать на рынок земли и недвижимости, обеспечивать надежность операций с землей.

Актуальность темы обусловлена значением государственного кадастра недвижимости, как нормативно-правовой базы, сведения которой используются при проведении государственной кадастровой оценки земель и межевания земельных участков. Знание кадастрового учета и межевания земельных участков используются при совершении сделок с земельными участками, при осуществлении государственного и муниципального управления земельными ресурсами и для решения других задач. При этом государственный кадастровый учет и межевание земельных участков являются основными инструментами описания земельного участка, как объекта права и налогообложения. Появление частной собственности на землю и вовлечение ее в гражданский оборот потребовали коренного пересмотра подходов к формированию информации о ней, что в свою очередь затронуло и вопрос о формировании теоретической базы земельного кадастра.

В настоящее время государственный кадастровый учет земельных участков и межевание земельных участков представляют собой основную функцию государственного кадастра недвижимости, заключающуюся в описании и индивидуализации земельных участков в Едином государственном кадастре недвижимости, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки для дальнейшего совершения сделок. В научной литературе отмечается, что учет земель является составной частью государственного кадастра недвижимости, который отражает хозяйственное и природное состояние земель, накапливает и предоставляет сведения об их количестве и качестве.

Целью государственного учета земельных участков является получение актуальных сведений, необходимых для принятия управленческих решений, направленных на обеспечение рационального и эффективного использования земель.

В настоящее время государственный кадастровый учет является основной функцией государственного градостроительного, водного, лесного кадастров, кадастра особо охраняемых территорий, создаваемого единого кадастра объектов недвижимости и других отраслевых кадастров и реестров. При этом для совершения сделок важнейшим условием является обеспечение комплексности и сопоставимости сведений, содержащихся в различных кадастровых системах.

Российское земельное законодательство всегда уделяло внимание земельному учету, как одному из средств планирования земель и регистрации землепользовании, распределения их между землевладельцами, землепользователями. А в последующем включившему в себя подход к учету свойств земли, как средства производства, т.е. сведений о бонитировке почв, экономической оценке земель и т.п. Данные государственного кадастрового учета и межевания земельных участков позволяют получить актуальные и архивные сведения о хозяйственном, правовом положении земельных участков, их местоположении, категории земель, качественных и экономических характеристиках для дальнейшего совершения сделок.

Цель дипломной работы - на основе комплексного изучения теоретических положений, анализа законодательства и практики его применения выявить содержание и особенности процесса межевания земельных участков, правового регулирования государственного кадастрового учета.

Исходя из цели дипломной работы были сформированы следующие задачи:

- изучить теоретические аспекты межевания и оформления прав на земельные участки;

- определить и провести необходимые землеустроительные работы при формировании земельных участков;

- на основе полученных знаний провести процедуру постановки земельного участка на государственный кадастровый учет;

- изучить особенности регистрации прав на объект недвижимого имущества и зарегистрировать права на земельный участок;

- провести расчеты сметной стоимости проведения работ по межеванию земельного участка;

- провести анализ рыночной стоимости земельного участка в г.Сургуте;

- изучить и провести необходимые работы с соблюдением всех правил техники безопасности и охраны труда.

Предметом дипломной работы является земельный участок, как объект общественных отношений, возникающий при осуществлении деятельности по ведению государственного кадастра недвижимости.

Объектом исследования является межевание земельного участка, а так же его кадастровый, установление границ и местоположения земельного участка и определению их координат.

Теоретическую основу разработки дипломной работы составили Земельный Кодекс РФ, Гражданский Кодекс РФ, Градостроительный Кодекс РФ, законы субъектов РФ (Ханты-Мансийский автономный округ), приказы и распоряжения органов местного самоуправления г.Сургут, отдельные теоретические и монографические исследования по проблемам земельного и других природоресурсных кадастров, а также исследования по вопросам управления земельными ресурсами.

Дипломная работа состоит из введения, 6 глав, заключения, списка используемой литературы и приложений.

Во введении обосновывается актуальность темы, определяются цель и задачи дипломной работы.

В первой главе изучаются основные понятия межевания: методы, цели и задачи; общая характеристика прав на земельные участки, в соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации.

Во второй главе рассматриваются основные землеустроительные работы при формировании земельных участков, а именно: территориальное планирование и формирование генерального плана города Сургут, проект планировки и проект межевания формируемого земельного участка.

В третьей главе изучаются теоретические аспекты постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, описывается процедура постановки земельного участка на государственный кадастровый учет и принципы составления кадастрового паспорта земельного участка.

Четвертая глава дипломной работы включает в себя особенности процедуры оформления прав на земельные участки, в частности права собственности.

В пятой главе производится расчет сметной стоимости работ по проведению межевания земельного участка в городе Сургуте.

Шестая глава посвящена безопасности и экологичности дипломной работы и включает в себя соответствующие нормы и правила техники безопасности при проведении необходимых работ для межевания земельного участка, а так же представлены рекомендации по оптимальному проведению работ с учетов всех норм и правил.

В заключении подводятся основные итоги дипломной работы, формулируются выводы.

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ МЕЖЕВАНИЯ И ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

1.1 История межевания в России

В истории России, как и мировой цивилизации, существенную роль играли события, связанные с освоением новых территорий, новых торговых путей и военной деятельностью, а землепроходец-мореплаватель-землемер-геодезист являлся одной из главных фигур, оказывавшей постоянное влияние на социально-экономические явления, общий прогресс и судьбу страны.

Начало же картографических и астрономо-геодезических работ в России уходит в далекое прошлое и имеет глубокие исторические корни. А геодезия в целом на всех ее исторических этапах развития благодаря своему методу и предмету всегда находилась в главном русле исторических событий, определяя или подтверждая закономерности времени и способствуя новым тенденциям, играя в них одну из главных ролей.

История развития отечественной геодезии и картографии неразрывно связана и с историей возникновения и формирования системы межевания земель и учета недвижимости в России. В основе этой связи лежат и давние традиции землемерия периода Киевской Руси, и опыт словесного описания земель «по сказкам», и ориентирование по компасу и заимствование эффективных технологий размежевания земель из разных стран Европы времен средневековья. Эти связи и отношения сами по себе объясняют многие исторические явления, события, процессы и даже закономерности.

Первые описания земель в России появились в IX в. Они касались главным образом монастырских и церковных земель и служили основанием для наделения духовенства имуществом, в частности землей. История развития земельного кадастра и в Западной Европе, и в России определяется прежде всего уровнем экономического развития и характером отношений собственности. А самые древние из дошедших до нас сведений о взимании сборов и податей русскими князьями относятся ко времени Олега (X в.) и Ольги, которая после убийства древлянами ее мужа Игоря обложила их тяжкой данью и установила размеры повинностей с каждого плуга как единицы земельной меры и обложения.

Существовавший в XI в. качественный учет земель имел упрощенный характер. Первые переписи земель с характеристикой их качества и количества относятся к XII в. Очень подробное описание многочисленных и разнообразных доходов с земли сделано в уставных грамотах новгородского князя Святослава и смоленского князя Ростислава.

Старейшими дошедшими до нас документами являются описания земель периода татарского ига. Первая татарская перепись киевских земель проведена в XIII веке. Наряду с татарскими переписями в период монгольских завоеваний описания земель вели русские князья. Чтобы определить размеры дохода и взимания татарской дани, во владениях каждого князя составлялись специальные писцовые книги.

Писцовые межевания можно считать первой земельной реформой, связанной со становлением Российского государства, начавшего свое развитие с Московского княжества. Княжество еще не государство, оно сохраняет традиции родового быта, при котором правит старший в роду (великий князь), опираясь на свою военную дружину. Московское княжество расширяется, занимая обширные пустынные пространства и заселяя их. Господствующей формой землевладения становится вотчина, которую можно было передавать по наследству, менять, продавать. Вотчинами владеют князья, бояре, члены дружин, монастыри, высшее духовенство.

Впервые в России наведением порядка (межеванием) в земельной собственности, определением границ частных владений, выделением государственных (казенных) земель, введением кадастровых (писцовых, межевых) книг занялся Иван IV c середины XVI века.

До начала межевания юридическим документом на землю была «крепость», или «купчая», а затем - «крепостная дача» (раздача земель государем или князем за службу), т.е. земля, обведенная круговыми межами. «Дачи» были как с правами полной частной собственности - наследуемые «вотчины» (известны с XI века), так и с правами условного, временного и личного владения - «поместья» (с XVI века).

Причины, вызвавшие необходимость проведения генерального межевания земель в России, созрели уже в начале XVIII в. Поэтому реформы Петра I фактически завершили падение поместной системы. Он уничтожил поместную систему, сравнял прежние поместья с вотчинами и ввел подушную подать. В результате качественный учет земель и их оценка утратили свое значение. Вместе с тем значительно повысилась точность полевых измерений, впервые основанная на геометрии и применении геодезических инструментов. Однако замыслы Петра I о производстве сплошного межевания выполнить не удалось, и первое генеральное межевание было начато в 1754 г. Оно было основано на писцовом наказе 1684 г. и помимо учета земель имела целью лишение прав владения и изъятия не соответствующих документам земель. Земли, которыми до того времени помещики владели условно, превратились в полную наследственную собственность дворянского сословия и дворянство, естественно, нуждалось в установлении твердых, охраняемых законом границ своих земельных владений.

Генеральное межевание может считаться логическим завершением писцовых межеваний. В XVIII веке в России начинает применяться так называемый геометрический метод межевания, при котором довольно точно определялись как общая площадь владений, так и площадь всех угодий. Начато генеральное межевание с обнародования Манифеста о генеральном размежевании земель всей Империи от 19 сентября 1765 г. К Манифесту прилагались Генеральные правила, данные межевой комиссии для сочинения по оным межевой инструкции и Инструкция землемерам, к генеральному всей Империи земель размежеванию.

Главная задача межевания 1765 г. состояла в регистрации казенных и других земельных владений. На каждое обмежевание и уезд составлялись межевые книги и планы с указанием землевладельцев, местоположения и общего количества земель, их распределения по угодьям и составлением перечня угодий по провинциям и губерниям. К планам прилагались алфавитные реестры с характеристикой землевладений и отражением проведенных измерений. Кроме того, при межевании составлялись экономические описания, содержащие сведения о качестве пахотных земель. Наряду с межевыми учреждениями, сбор сведений о земле производили еще и Корпус военных топографов, Горный Гидрографический, Путей сообщения и Межевая канцелярия.

Генеральное межевание проводилось во второй половине XVIII и первой половине XIX веков. Им было охвачено 35 губерний России, в которых насчитывалось 188264 владений площадью всех земель 300,8 млн. га. Генеральное межевание оформило и укрепило дворянское землевладение и легализовало произведенные помещиками захваты земель и лесов. Технически межевание исполняли уездные землемеры.

Дальнейшее развитие и совершенствование системы учета и оценки земельных ресурсов стимулировались такими этапными реформами, как отмена крепостного права в 1861 г., предусматривавшая выкуп земли крестьянами у помещиков, отмену взимания выкупных платежей в 1905 г. и Указ 1906 г., дающий крестьянам право выделения или выхода из общин.

Следующий этап в развитии землеустройства в России стала Столыпинская реформа. Начало реформы относят к выходу Указа императора Николая II - 6 ноября 1906 г. Главное содержание реформы составило разрушение общины и насаждение частной крестьянской земельной собственности. Разрешением продажи и купли наделов облегчался отлив бедноты из деревни и происходила концентрация земли в руках зажиточных крестьян. Перераспределение земельной собственности в пользу частного крестьянского землевладения дополнилось механизмом земельной аренды в виде надельной, внутринадельной, внешненадельной аренд и аренды казенных земель.

Таким образом, в России в начале ХХ века эволюция земельных отношений проходила в направлении утверждения частной мелкой земельной собственности в форме крестьянских хозяйств. С такой системой земельных отношений входила Россия в революцию 1917 года.

В результате революции 1917 года в России произошла смена социально-экономической формации, что повлекло за собой изменение всех законодательных актов.

Одним из первых законодательных актов о земле был Декрет «О социализации земли» 1918 года, причем им была закреплена всенародная собственность на землю, трудовой характер землепользования, учреждено равное право на пользование землей, исходя из потребительско-трудовой нормы землепользования на землях сельскохозяйственного значения. А положения «О социалистическом землеустройстве» и «О мерах перехода к социалистическому землепользованию» 1919 года закрепили две основные формы: государственную и коллективную.

Начиная с 1955 года был введен государственный учет наличия и распределения земли по угодиям и землепользователям, а также государственная регистрация всех землепользований по единой общесоюзной системе. В последствии в 1970 году, Совет Министров СССР утвердил положение «О государственном контроле за использованием земель», возложив контроль на Советы народных депутатов и землеустроительные службы системы Министерства сельского хозяйства и продовольствия СССР.

За годы советской власти в нашей стране были созданы три основные вида кадастров: сельскохозяйственных территорий, водный и лесной. Все основные учетные и отчетные кадастровые документы создавались в виде государственных актов на право пользования землей, списков землепользователей, земельно-кадастровых книг предприятий и организаций и др., а также в виде планово-картографических документов.

Конституция, принятая референдумом 1993 года, утвердила частную собственность на землю, уже имеется множество реальных, явных формальных и скрытых частных земельных собственников, лишь отсутствие необходимых законодательных документов сдерживает активность земельного рынка, фактически уже существующего.

С началом процесса перестройки было принято большое количество законодательных актов, связанных с вопросами использования земли. В них указано, что формы владения землей могут быть следующими: пользование, аренда и пожизненное наследуемое владение; землевладение и землепользование являются платными.

С распадом Союза Советских Социалистических республик возникла необходимость разработки новых законодательных актов, регламентирующих учет недвижимости и решения всего комплекса вопросов по созданию кадастра.

Правовой основой изменения этой ситуации явились Конституция Российской Федерации, закон Российской Федерации «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и другие нормативные акты.

Земельная реформа проводится не только на землях сельскохозяйственного назначения, но и на землях городов и других поселений; промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны, природоохранного, природо-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; лесного и водного фонда, запаса и иного назначения, то есть на всей территории России.

Земельные отношения включают в себя отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Объектами земельных отношений являются земельные участки, их части, земельные доли и права на них. Субъектами земельных отношений выступают физические и юридические лица.

1.2 Методы, цели и задачи межевания

В соответствии с «Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства» от 17.02.2003г. - межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.

Согласно Постановления правительства № 105 от 02.02.1996 (ред. от 21.08.2000г.) «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений» Межевание включает:

- подготовительные работы (сбор заявок владельцев недвижимости на установление границ земельного участка, данных бюро технической инвентаризации и территориальных органов по земельным ресурсам и землеустройству по всем объектам, расположенным на территории квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры, подлежащей межеванию, градостроительной документации, опорных планов, планов инженерно-транспортной инфраструктуры, документов по землеотводу, правоустанавливающих документов на пользование земельным участком;

- обследование на местности подлежащей размежеванию территории и выявление фактического использования земельного участка);

- разработку проекта межевания территории квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры, согласование его с физическими и юридическими лицами - владельцами недвижимости и утверждение в установленном порядке;

- установление границ на местности.

Без межевания земельный участок невозможно поставить на кадастровый учет. Соответственно, без межевого плана нельзя получить кадастровый паспорт земельного участка. А уже без кадастрового паспорта на землю не получится зарегистрировать сделку с земельным участком: куплю-продажу, дарение, аренду земли, переход земельного участка в порядке наследования, обращение в залог и т.д.

Установление и закрепление границ на местности выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, разделе и объединении существующих земельных участков, при купле-продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности.

Восстановление границ земельного участка выполняют при наличии межевых споров, а также по просьбе граждан и юридических лиц в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и других признаков границ принадлежащих им земельных участков. Если же собственник хочет, просто заменить старое свидетельство на новое, то процедура межевания остается на его усмотрение. Для владельцев земельных участков, решивших поменять свидетельство без межевания, это своего рода мина замедленного действия. Они оформят земельные участки и получат на них свидетельства о государственной регистрации права. Тем не менее, в полученных документах будет указан не точный, а приблизительный размер земельного участка. Кроме того, будет не ясно, каким образом должна проходить граница между смежными участками.

При межевании земельных участков, расположенных в труднодоступных или малообжитых районах, положение границ согласовывают на основе проекта плана границ земельного участка, нанесенного на картографическую основу, с привязкой к местным ориентирам и описанием положения границ. В качестве местных ориентиров можно использовать природные или искусственные линейные объекты.

В качестве картографического материала можно использовать полученные в установленном порядке сведения Государственного земельного кадастра о кадастровом делении.

Межевание дает возможность узаконивания фактической площади. Фактическая площадь земельного участка может быть как больше, так и меньше, площади, указанной в правоустанавливающих документах на земельный участок. В том случае если она меньше, чем в документах, то меньше платить налог на земельный участок.

Итогом проведения межевания является составление межевого плана, в котором обозначаются границы земельного участка, координаты поворотных точек, содержатся копии правоустанавливающих документов на землю, иные сведения. Основной целью межевания является установление и определение границ конкретного земельного участка или земельных участков на местности.

В соответствии с Законом межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

1.3 Общая характеристика прав на земельные участки

Действующее российское законодательство не рассматривает право собственности на землю единственным видом законного владения и пользования земельными участками. Гражданский кодекс РФ признает наряду с правом собственности иные юридические титулы на землю:

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- сервитуты.

Земельный кодекс РФ продолжил практику реформирования земельного правопорядка России, также подразделив субъектов земельных отношений на собственников и иных правообладателей земельных участков. Собственники земельных участков по закону наделяются наиболее широким спектром земельных прав, включая право на отчуждение своего участка другому субъекту земельных отношений, на совершение сделок с земельными участками, не изъятыми из оборота. К лицам, не являющимся собственниками земельных участков, отнесены землепользователи, землевладельцы, арендаторы и обладатели сервитутов.

Землепользователями закон признает лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования (ст.5 п.3 ЗК РФ).

Землевладельцами признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения (ст.5 п.3 ЗК РФ).

Арендаторами земельных участков считаются лица, владеющие и пользующиеся земельным участком по договору аренды либо договору субаренды (ст.5 п.3 ЗК РФ).

Обладателями сервитута именуются лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут) (ст.5 п.3 ЗК РФ).

Обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение, изменение, прекращение прав на землю собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, обладателей сервитутов, называются юридическими фактами.

В части, касающейся оснований возникновения прав на землю, статья 25 Земельного кодекса РФ содержит отсылку к актам гражданского законодательства и федеральным законам, выделяющим юридические события, правомерные действия, которые служат основанием: возникновения, прекращения и ограничения прав на землю; приобретения прав на земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума; предоставления в общую собственность домовладельцев земельных участков, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения и другие юридические факты.

Основаниями возникновения земельных прав и обязанностей пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ признает юридически значимые факты, в качестве которых могут выступать либо события или волевые действия, непосредственно не направленные на юридические цели, но с которыми закон или иной правовой акт связывают наступление гражданско-правовых последствий, либо непосредственно направленные на возникновение или прекращение правовых отношений юридически значимые действия граждан или юридических лиц.

Юридическим фактом возникновения земельных правоотношений, а следовательно, и прав на землю являются, в частности:

- решения органов исполнительной власти субъекта РФ, разрешающие продажу земельных участков с изменением целевого назначения земель для несельскохозяйственных целей;

- решения Правительства РФ или законодательного (представительного органа) государственной власти субъекта РФ, разрешающие изменение целевого назначения земель особо охраняемых территорий для строительства объектов недвижимости;

- решения органов исполнительной власти субъекта РФ об изъятии и предоставлении земельных участков на землях железнодорожного транспорта, занятых древесно-кустарниковой растительностью, согласованные с федеральным органом исполнительной власти железнодорожного транспорта, территориальным органом федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства и федеральным органом исполнительной власти в области охраны окружающей природной среды;

- решения Правительства РФ или органа исполнительной власти субъекта РФ о разрешении строительства объектов недвижимости на землях водного фонда, занятых древесно-кустарниковой растительностью, согласованные с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда, территориальным органом федерального органа исполнительной власти в области управления лесным хозяйством и федеральным органом исполнительной власти в области охраны окружающей природной среды, и другие административные акты компетентных органов государства и органов местного самоуправления.

Особым основанием возникновения права частной собственности на землю граждан и юридических лиц является приватизация земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Ее основу составляют специальные нормативные правовые акты, регулирующие проведение земельной реформы, в ходе которой значительная часть государственных и муниципальных земель была передана в частную собственность граждан и юридических лиц на основании актов о приватизации.

Основания прекращения земельных прав, установленные земельным законодательством, можно разделить на общие - добровольный отказ, истечение срока, на который был предоставлен участок, реорганизация, ликвидация, прекращение деятельности, изъятие для государственных или муниципальных нужд, нецелевое использование, неиспользование участка, отчуждение, гибель, уничтожение участка, обращение на него взыскания, реквизиция, конфискация, банкротство, национализация; и на специальные - прекращение трудовых отношений, нерациональное использование, выморочность, использование методами, ведущими к ухудшению экологической обстановки, систематическая неуплата земельного налога, выделение из земель сельскохозяйственных предприятий земельных участков для ведения крестьянского хозяйства.

Основания прекращения земельных прав можно подразделять на основания прекращения в результате правомерных (сделки) или неправомерных действий (конфискация), прекращение прав можно разделить на добровольное и принудительное. Добровольное прекращение земельных прав может последовать в случае совершения сделок с землей либо направленных на правовую судьбу субъекта земельного права. Принудительное прекращение - в случаях изъятия участка для государственных либо муниципальных нужд, обращения взыскания на участок, реквизиции, конфискации, принудительного прекращения субъекта права, совершения специального земельного правонарушения.

Можно классифицировать основания прекращения в зависимости от того, прекращаются ли права в связи с совершением действия, наступления события либо истечения срока.

Виды прекращения земельных прав в результате совершения действий различаются в зависимости от того, связаны либо не связаны эти действия с совершением земельного правонарушения. Случаи прекращения земельных прав в результате действий, не связанных с совершением земельного правонарушения, дополнительно разграничены в зависимости от формального основания прекращения - решения субъекта права (сделки), постановления уполномоченного государственного органа либо органа местного самоуправления, решения суда.

Юридические события - фактические обстоятельства, не зависящие от воли субъектов земельного права либо полностью (абсолютные события), либо в части своего существования (относительные события). К абсолютным событиям можно отнести естественную смерть носителя земельных прав, гибель участка в результате природного катаклизма (землетрясение); к относительным - смерть, вызванную влиянием человека, гибель участка, вызванную техногенной деятельностью людей.

Прекращение земельных прав субъекта из-за наступления юридического события происходит в силу закона. Учет юридических событий в качестве правопрекращающего факта является традиционным в земельном праве.

Особенностью прекращения земельных прав в случае гибели земельного участка является то, что с гибелью прекращается весь комплекс прав всех субъектов по отношению к данному объекту одновременно. Для того чтобы констатировать гибель участка, недостаточно установить уничтожение или трансформацию почвенного слоя, исключающие возможность его использования в результате каких-либо факторов. Необходимо, чтобы указанное уничтожение или трансформация носили неустранимый и необратимый характер, а участок не мог быть восстановлен.

Права на землю субъекта могут быть прекращены также из установления юридических фактов, связанных с фиксацией прекращения существования (смерть, регистрация смерти) носителя земельных прав.

Особым юридическим фактом, влекущим прекращение земельного права аренды, безвозмездного срочного пользования субъекта, является истечение срока действия права. Срок в ряду юридических событий занимает особое место, поскольку является категорией временного порядка, периодом, который учитывается в ее нормальном течении, непрерывном, постоянном и однородно текущем, чем он отличается от юридических событий. Сроки выделяются в особую категорию юридических фактов, поскольку они, с одной стороны, могут быть определены волею людей, а с другой - возникают, длятся и истекают независимо от них. Такой особенности не имеется ни у одного юридического события.

Права на землю могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (статья 55 Конституции РФ).

Необходимость ограничения прав на земельные участки опирается на обусловленность соблюдения значительного числа интересов в отношении земельных ресурсов, являющихся достоянием народов, производственным базисом человеческого существования и основой жизнедеятельности.

В соответствии с земельным законодательством могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

- особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

- условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

- иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Ограничения прав на землю устанавливаются Земельным кодексом РФ, Законами «О животном мире», «О Государственной границе», «О недрах», «Об особо охраняемых природных территориях», «Об охране и использовании памятников истории и культуры», Водным, Лесным кодексами и другими федеральными законами.

Одни из самых значительных ограничений установлены в отношении использования сельскохозяйственных земель. Собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы, пользователи обязаны: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, которые обеспечивали бы воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключали бы или ограничивали неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду; соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий (ст. 8 Закона «О государственном регулировании и обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения»).

В качестве иных ограничений прав можно назвать сервитуты, являющиеся разновидностью ограничения права собственности на земельный участок. Производные права на землю ограничивают права, от которых они произошли. Так, права аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, ипотеки ограничивают право собственности на землю. Права на землю ограничиваются реквизицией, временным занятием земельного участка и в других случаях.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами органов государственной власти, местного самоуправления в отношении прав на земельные участки, находящиеся в их ведении, решением суда - в отношении прав на землю конкретных лиц - участников судебного процесса.

ГЛАВА 2. ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

2.1 Территориальное планирование г.Сургут

Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципальных образований.

Целью разработки схем территориального планирования муниципальных образований является согласование взаимных интересов органов местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности в пределах подведомственных территорий, а также федеральных интересов и интересов субъекта Российской Федерации; установление требований и ограничений по использованию подведомственных территорий для осуществления градостроительной деятельности.

Главной целью территориального планирования городского округа город Сургут согласно Градостроительному Кодексу РФ № 191-ФЗ, является обеспечение устойчивого развития территории через формирование правовых инструментов реализации полномочий органов государственного власти, обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.

Территориальное планирование направлено на определение функционального назначения территорий города исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях:

- обеспечения устойчивого развития города;

- сохранения объектов исторического и культурного наследия для настоящего и будущего поколений;

- развития и модернизации инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

- формирования комплексной инфраструктуры города, отвечающей его предназначению, как крупного промышленного и инфраструктурного города - административного, делового и культурного центра окружного и регионального значения.

Переход на новые социально-экономические условия в Российской Федерации сопровождается процессом постоянного совершенствования социальной и юридически-правовой основы и правил формирования градостроительства, в основе которых лежат принципы и положения, заложенные в общегосударственной политике, реализация которой проводится на всех административно-территориальных уровнях.

Градостроительный кодекс РФ, принятый в декабре 2004г, впервые в российской практике ввел в правовое поле документацию территориального планирования, закрепив за ней статус правовых актов, а также признал обязательной составляющей процесса оборота земли и недвижимости в городах на основании документов территориального планирования. В то же время ГК РФ внес значительные изменения в структуру, состав и содержание документов территориального планирования, процедуры их разработки, согласования и утверждения.

В Сургуте Департаментом по экономической политике разработан социально-экономический план развития города до 2015 года, который положен в основу корректировки генерального плана г. Сургута. Фондом «Центр стратегических разработок «Северо-Запад» в 2008 году разработан документ «Стратегия развития г. Сургута», которая в дальнейшем может послужить основой для выработки направлений планирования.

Проблемы градостроительного развития городского округа г. Сургут рассматриваются во взаимосвязи с концептуальными предпосылками долгосрочного развития (до 2020г) Российской Федерации, Уральского Федерального округа, Тюменской области, ХМАО - Югры с выявлением места и значения г.Сургута в общей системе социально-экономического развития страны.

Важной задачей территориального планирования городского округа является выявление ограничений комплексного развития, которые утверждаются в составе положений территориального планирования, не требуют обоснования и процедуры согласования. Ограничения комплексного развития территории автономного округа включают: зоны с особыми условиями использования территории (охранные зоны объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, гидрометеорологических станций, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов и др.). Зоны с особыми условиями использования территории подразделяются на охранные зоны техногенных объектов и объектов культурного наследия.

В составе ограничений устанавливаются факторы и границы территорий возможного возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера (мероприятия по защите территории, а также инженерной подготовке должны разрабатываться в документации по планировке территории).

Важным в утверждаемой части в составе территориального планирования городского округа является функциональное зонирование, которое разрабатывается с учетом сложившегося использования территории, задач комплексного использования природного потенциала, сохранения окружающей среды и рационального природопользования.

Необходимым условием комплексности и устойчивости социального и экономического развития территории является ее инфраструктурная обеспеченность. Поэтому одна из важнейших задач генерального плана - определение направлений развития транспортной, инженерной и социальной инфраструктур местного значения на основе оценки сложившегося уровня их развития и выделение зон размещения объектов капитального строительства местного значения.

Для выявления зон размещения объектов капитального строительства проведена укрупненная оценка территории по степени благоприятности для капитального строительства с учетом наличия ограничений, изучена специфика природных условий и особенности современного использования территории.

Основные направления развития территории определяются с учетом федеральных, региональных и местных аспектов и их взаимной увязки, а также задач рационального природопользования, экологического оздоровления среды жизнедеятельности.

Работы по территориальному планированию должны быть использованы при разработке градостроительного зонирования, планировке территории (Приложение 3,5), архитектурно-строительному проектированию объектов капитального строительства.

2.2 Формирование генерального плана г.Сургут

Разработка Генерального плана городского округа г.Сургут основывается на следующих принципах:

1) обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования;

2) обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;

3) обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;

4) создание условий для осуществления строительства на основе документов территориального планирования и разработки правил землепользования и застройки;

5) участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;

6) обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;

7) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;

8) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

9) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;

10) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;

11) соблюдение законодательства о градостроительной деятельности;

Генеральный план развития города Сургута (Приложение 1) определяет его социально-экономическую и планировочную структуры на период до 2015г., а также функциональное зонирование за расчетный срок, в границах городского округа г.Сургут в увязке с ранее принятыми решениями в «Научно-обоснованной корректировке генерального плана г.Сургута».

Генеральный план определяет направление и границы территориального развития города, функциональное назначение территории, строительное зонирование, принципиальные решения по размещению объектов общегородского значения, по транспортному обслуживанию, по инженерному оборудованию, благоустройству и инженерной подготовке территории, по оздоровлению окружающей среды и градоэкологическим мероприятиям, по охране историко-культурного наследия.

Генеральный план городского округа г.Сургут предусматривает основные положения для решения задач территориального планирования по нижеизложенным направлениям.

Разработка генеральных планов городских округов, городских поселений направлена на обеспечение устойчивого развития территории с учетом общественных, государственных интересов и интересов частных инвесторов. Основная задача генеральных планов - обеспечение безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека при осуществлении градостроительной деятельности, ограничении негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущих поколений.

2.3 Устройство проекта планировки и проекта межевания жилого квартала 30Г г.Сургут

Проекты планировки территории - градостроительная документация, разрабатываемая для частей территорий поселений. Проекты планировки территории осуществляются в целях выявления элемента планировочной структуры и его параметров, установления красных линий и границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, установления границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Проекты межевания территорий разрабатываются в составе проекта планировки или в виде отдельного документа применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектом планировки.

Территория муниципального образования городской округ город Сургут согласно генеральному плану представляет собой земли населенного пункта, используемые и предназначенные для застройки и развития населенного пункта (статья 83 ЗК РФ), В состав земель населенного пункта входят земельные участки, отнесенные к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов (статья 85 ЗК РФ), зоны особо охраняемых территорий, иным территориальным зонам (статья 35 ГК РФ).

В состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений (ЗК РФ статья 86).

Поселки, расположенные в границах городского округа и имеющие топонимическое наименование, по существу представляют собой часть селитебной территории, микрорайоны города с преимущественно малоэтажной застройкой. Сохраняемые так называемые поселки - Лунный, Юность, Снежный, Таежный, Дорожный проектируются на стадии проекта планировки по нормам малоэтажной городской застройки. Территория п.Черный Мыс с реконструкцией территории входит по настоящему документу в границы микрорайонов Восточного и Северо-Восточного жилых районов. Отдельным статусом обладают временные поселки, которые расположены на территориях, подлежащих перспективной жилой застройки (Взлетный, Медвежий Угол, За Ручьем, Нагорный и т.п.).

Разработка материалов по обоснованию, включающих анализ состояния территории городского округа г.Сургут в новых границах, проблем и направлений ее комплексного развития, ограничения использования территории, размещение объектов капитального строительства местного значения, показал, что территория городского округа, в особенности восточные территории, имеют существенные ограничения для размещения зон жилого и рекреационного назначения. Однако необходимым представляется разработка научно-обоснованного комплексного проекта схемы охранных и санитарно-защитных зон на основе научно-практических исследований, обследований реального положения негативного влияния объектов на окружающую среду и т.п. (Приложение 4).

Зоны ограничений использования и развития территории согласно статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ представляют по существу зоны с особыми условиями использования территорий, в состав которых входят охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.